Если протекла крыша как составить акт

Судя по всему, главное вы сделали. Вы составили акт, в котором указана причина протечки с крыши — негерметичность кровельного покрытия над квартирой.

Расскажу, как действовать дальше. Но сначала разберемся, что на этот счет говорит закон.

Кто возмещает ущерб от протечки кровли

Что вам нужно сделать дальше

На данный момент у вас на руках только акт, в котором указана причина залива. Но в акте не написано, кто за это отвечает и как будут устранять ущерб.

В моей квартире была похожая ситуация: с крыши потекло из-за поврежденной кровли. Сотрудники УК составили акт о протечке, а делать ремонт кровли отказались. Мол, я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке. Может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии.

Но в результате все разрешилось в мою пользу и управляющая компания отремонтировала крышу. О том, как я заставил их работать, рассказал в статье «Кто такой старший по дому».

Обращение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но я рекомендую воспользоваться бесплатным сервисом ГИС ЖКХ. Управляющая компания обязана в течение месяца дать развернутый ответ, например такой: «Мы готовы оплатить вам работы по ремонту согласно представленным вами чекам, а кровлю починим до 1 мая 2022 года». Если вас не устроят сроки или порядок оплаты, жалуйтесь в Минстрой через тот же сервис.

Если УК не ответила вам в течение месяца, жалуйтесь в прокуратуру. Полномочия у прокуроров очень широкие — они могут прийти в любую организацию и потребовать объяснить, почему не устранили нарушения. Требования прокурора подлежат обязательному исполнению. Направить жалобу в прокуратуру удобнее всего на сайте госуслуг либо через сайт генеральной прокуратуры.

Как заставить УК возместить ущерб из-за протечки крыши

Вот что стоит сделать, если в доме протекла крыша и вашу квартиру затопило:

1. Вызовите представителей управляющей компании и составьте акт о протечке.
2. Договоритесь о сроках ремонта и письменно зафиксируйте договоренности.
3. Если договориться не получается, отправьте обращение в УК заказным письмом или через сервис ГИС ЖКХ.
4. Если ответ не устроит, обратитесь в Минстрой через сервис ГИС ЖКХ.
5. Если УК не ответила в течение месяца, напишите жалобу в прокуратуру.

Как действовать пострадавшему?

1. Обратитесь в управляющую организацию или ТСЖ, ЖК, ЖСК и пр. (далее для удобства – УО) либо в аварийно-диспетчерскую службу (к примеру, в Санкт-Петербурге это телефон 004).
2. В течение 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу представители УО должны прибыть и составить акт. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя (основание – п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
3. В течение одних суток УО должна устранить протечку (приложение № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).
4. Если УО не выполнила любую из обязанностей в положенный срок, обращение дублируется в УО, но уже в письменной форме (лучше изначально обращаться именно так), на копии обращения необходимо попросить проставить визу о получении (желательно с печатью).
5. Одновременно с этим можно подать жалобу на бездействия УО в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). При этом не забудьте приложить копию обращения в УО.
6. У ГЖИ на проверку обращения 20 дней (это регламент по Санкт-Петербургу, в других регионах могут быть иные сроки, но в любом случае не более 30 дней). По результатам проверки УО может быть привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП, также в адрес УО будет выдано предписание об устранении протечки.
7. Кроме того, в любое время проверки можно обратиться в ГЖИ и попросить ознакомиться с материалами проверки. Такое право закреплено в ч. 2 ст. 24 Конституции РФ и ст. 5 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Отказ в ознакомлении нужно зафиксировать (желательно документально), потому что отказавший понесет административную либо уголовную ответственность (последнее только в том случае, если это повлечет вред правам и законным интересам).

В случае бездействия

Если вы столкнулись с бездействием со стороны ГЖИ, то после того, как пройдет отведенный на проверку срок (не более 30 дней), можно обратиться в суд с заявлением об оспаривании бездействия (либо если состоится не правое решение) органа государственной власти (что скорее – должностного лица) в порядке, предусмотренном Кодексом об административном судопроизводстве РФ.

Не исполнить решение суда ответственное лицо просто не осмелится, потому что это может повлечь за собой уголовную ответственность.

Если представители УО не составили акт или в этом акте недостаточно подробно описана причина протечки, обращайтесь в любую экспертную организацию для составления соответствующего заключения (нужно зафиксировать факт протечки, установить ее причины и объем повреждений, то есть ущерба).

После этого вам нужно получить заключение оценочной экспертизы, чтобы определить сумму ущерба. Затем подавайте в суд иск к виновному лицу. Имейте в виду, что не только УО может быть виновна. Если дом построен сравнительно недавно, виновником может быть и застройщик. Однако в любом случае на этом этапе необходима квалифицированная оценка ситуации и достаточности документов у юриста.

Очевидно, что указанные выше действия направлены на возмещение причиненного протечками крыши ущерба. Как показывает практика, если в результате протечек имеет место ущерб собственникам квартир, то без суда, к сожалению, не обойтись. В то же время первых пяти пунктов обычно достаточно для того, чтобы устранить корень проблемы – причины протечки.

Узнавайте о новых материалах Роскачества первыми, подписавшись на нашу рассылку. 

Жители последних этажей часто страдают от того, что в сезон дождей течет крыша в многоквартирном доме. При протечке кровли аварийные службы должны немедленно реагировать на случившийся залив, но, к сожалению, они зачастую не спешат ликвидировать аварию и ремонтировать кровлю, что приводит к значительному ущербу квартире и находящемуся в ней имуществу.

Кровля может давать течь как в давно возведенных домах, так и в новостройках. Основная причина протечек заключается в нарушении герметичности покрытия крыши, а вот причины, вызывающие повреждение герметичности, могут быть различными. В давно построенных зданиях это может быть связано с износом покрытия, непроведенным вовремя ремонтом кровли, а в новостройках — в связи с нарушением строительных норм при выполнении кровельных работ застройщиком (использование некачественного материала, нарушение технологии работ и нормативов). Также нередко протечка кровли возникает в связи с нарушением целостности покрытия кровли в результате выполнения работ, связанных с уборкой снега на скатных кровлях или из-за несвоевременной очистки снега от водосточных воронок в зимнее время. 

В последнее время получили особую популярность споры о затоплении квартир в многоквартирных домах во время проведения капитального ремонта региональным оператором (Фондом капитального ремонта). Как правило, заливы во время проведения капитального ремонта связаны с тем, что строители ненадлежащим образом обеспечивают защиту помещений от атмосферных осадков во время проведения кровельных работ. Ущерб от такой небрежности строителей причиняется значительный. Спорам о заливе с региональным оператором (Фондом капитального ремонта) мы посвятили отдельную статью.    

ТЕЧЕТ КРЫША В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: ЧТО ДЕЛАТЬ?

Для начала отметим, что крыша многоэтажки относится к общему имуществу многоквартирного дома, перечень которого установлен в Постановлении Правительства от 13 августа 2006 года № 491, соответственно по общему правилу отвечать за её техническое состояние обязана управляющая организация (ТСЖ). Часто УК или ТСЖ отказывает в возмещении, ссылаясь на недавний ремонт, проведённый на крыше, отправляя потерпевшего с претензиями по заливу к подрядной организации. Однако такие возражения не являются обоснованными, надлежащим ответчиком в таком случае также остается управляющая организация (а УК уже может возмещать убытки с подрядчика, ненадлежащим образом выполнившего ремонт кровли). Более того, предъявлять иск к УК экономически более «выгодно», чем к подрядчику. Во-первых, так как между вами и УК заключен договор оказания услуг, то на данные отношения распространяется Закон о защите прав потребителей (конечно, если собственник является физическим лицом, а не компанией), то помимо компенсации непосредственно причиненного ущерба и понесенных в связи с судебным процессом расходов, собственник может взыскать компенсацию морального вреда и значительный штраф за отказ УК возместить ущерб добровольно (по этой причине в суд «ходить» в таких случаях даже выгоднее, чем получить деньги от УК в досудебном порядке). Во-вторых, по этой же причине при сумме ущерба менее 1 млн. руб. не уплачивается госпошлина за рассмотрение иска в суде. В-третьих, УК, как правило, является более платежеспособным ответчиком (тем более, если это бюджетное учреждение), поэтому исполнить решение суда к УК, как правило, проще и быстрее, чем решение суда суда о взыскании денег со строительной компании, которые редко «долго живут». Вывод о том, что в случае протечки крыши в таких ситуациях надлежащим ответчиком по искам о возмещении ущерба является УК, а не подрядчик, подтверждается также судебной практикой (например, Определением Верховного суда от 20.06.2017 года №-6-КГ17-4).

Вместе с тем, в спорах о залитии квартир с крыши не всегда ответчиком является управляющая организация. К таким исключениям можно отнести описанную выше ситуацию, когда залив происходит во время капитального ремонта кровли ФКР, в этом случае ущерб отвечает Фонд. Также за протечку крыши в новостройке будет отвечать застройщик, если дом находится «на гарантии» у застройщика (как например, в этом деле нашего клиента).

Подробнее о спорах с застройщиком в связи с протечкой крыши в новостройке читайте отдельную статью.

Если заливает квартиру с крыши, вам необходимо решить две проблемы: во-первых, заставить ответственное лицо устранить дефект кровли, который стал причиной протечки, во-вторых, взыскать компенсацию за уже причинённый ущерб вашей квартире и имуществу в ней.

Пошаговая инструкция «Что делать, если вашу квартиру заливает с крыши, и как взыскать ущерб?»

Рекомендуем придерживаться следующего порядка действий при заливе квартиры с крыши, чтобы минимизировать причиненный ущерб, а также взыскать его компенсацию и штрафные санкции сверх суммы ущерба.

Шаг 1. Примите срочные меры для уменьшения размера ущерба и своей безопасности

В первую очередь, необходимо как можно быстрее обесточить помещение, затопление которого происходит. Опустите рычаги тепловых автоматов в коробке распределителя на вашей лестничной площадке или непосредственно в квартире. Примите все возможные меры для сохранения имущества (накройте пленкой ламинат, мебель, технику, подставьте емкости на участке протечки и т.д.). Также необходимо вызвать аварийную службу. Путем осуществления данных действий можно облегчить последствия залива и спасти имущество. Рекомендуем также сфотографировать последствия залива.

Шаг 2. Сообщите в управляющую организацию о заливе и добейтесь составления акта

Узнать точные реквизиты организации, управляющей вашим многоквартирным домом, можно по адресу дома на
следующем сайте.

Пример сведений в реестре управления многоквартирными домами

В какой срок составляется акт о заливе квартиры с крыши?
В соответствии с п. 152 Постановления РФ от 06.05.2011 года № 354 в случае причинения вреда имуществу потребителя по вине управляющей организации акт должен быть составлен в течение 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу.

Акт о заливе квартиры с крыши является важным документом, в котором фиксируется факт затопления, описываются повреждения квартиры и указывается виновное лицо. 

Форма акта произвольная, составляется и подписывается комиссионно. Проставляется дата составления акта и печать управляющей организации. В акте должны быть сведения: о собственниках, нанимателях затопленного жилого помещения и квартиры, в которой произошло протекание, о представителях управляющей организации, факты затопления и повреждения имущества, места и объемы затопления квартиры и повреждения имущества. Например, в квадратных метрах выражаются размеры повреждений потолка и стен, для поврежденного имущества указывается степень повреждения с описанием идентифицирующих признаков вещей. Акт подписывает сотрудник УК, собственник затопленной квартиры и виновник (например, представитель застройщика или ФКР, если по их вине произошел залив).

Добейтесь от сотрудника УК подробного описания всех повреждений. Если управляющая организация отказывается составить акт, направьте ей уведомление о заливе телеграммой с указанием даты осмотра и обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой (приложите копию телеграммы). Если управляющая организация не явится на осмотр, составьте его самостоятельно. 

Акт обследования помещения, составляемый УК в связи с затоплением

Данные ошибки в актах могут привести к неприятным для пострадавшего лица последствиям. Например, суд может отказать в удовлетворении требования о взыскании стоимости ковров, мебели, техники, иного имущества, находящегося в квартире, так как данное имущество не было указано в акте залива квартиры с крыши, составленного управляющей компанией. Не совершайте этих ошибок. Перед подписанием акта внимательно его изучите, требуйте внесения изменений, дополнений в акт, а лучше покажите предложенный к подписанию документы опытному юристу.

В большинстве случаев составляются два акта о заливе квартиры. Первый акт составляется в день залива (как говорится, «по горячим следам»), а второй через некоторое время, когда могут проявиться дополнительные последствия затопления (например, плесень, грибок). Это позволяет наиболее объективно оценить сумму ущерба и выявить все повреждения, которые, возможно, не удалось обнаружить сразу. Для составления дополнительного акта залива необходимо также обратиться в УК (заявление о составлении дополнительного акта вручите под роспись или отправьте телеграммой/Почтой).

Шаг 3. Закажите оценку ущерба у независимого оценщика

Примите меры для определения размера ущерба и его документального подтверждения. Для этого обратитесь к независимому оценщику для заключения договора о проведении оценки ущерба и согласуйте с оценщиком день осмотра квартиры. Осмотр помещения после залива с крыши специалистом желательно проводить не раньше, чем через 3-5 дней после залива, для того чтобы последствия залива проявились как можно более полно. 

На осмотр помещения оценщиком необходимо заблаговременно пригласить организацию, осуществляющую управление домом (не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путем направления телеграммы). Телеграмму можно отправить через отделение Почты России или через
этот сайт. На почте необходимо сказать, что вам нужна телеграмма с уведомлением о вручении и бумажной копией (если отправляете через сайт, нужно выбрать соответствующие пункты). Если участники спора не явятся на осмотр, это не станет препятствием к осуществлению процедуры, и переносить осмотр не требуется (при надлежащем уведомлении).

Оценщик должен быть членом соответствующей СРО и иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению. По результату осмотра оценщик подготовит отчет о размере причиненного ущерба в результате затопления квартиры (иного помещения).

Если в акте о заливе УК отказалась указать виновника залива, то рекомендуем также заказать строительно-техническую экспертизу, в которой специалист установит причину протечки. Эксперт для установления причины залива осматривает не только затопленное помещение, но и помещения, из которого произошла протечки, а также общедомовое имущество, коммуникации.

Виновник залива квартиры (иного помещения) может быть установлен также в процессе судебного разбирательства на основании заключения судебной экспертизы. В этом случае в иске в качестве ответчиков указываются все потенциальные виновники залива. Однако в виду того что судебная экспертиза — довольно дорогое мероприятие, а расходы по ее оплате могут быть возложены также на истца, мы рекомендуем заказывать заключение специалиста до подачи иска в суд (в таком случае при оспаривании данного заключения ответчик может ходатайствовать о назначении экспертизы, расходы в этом случае в большинстве случаев будет также оплачивать ответчик).

Шаг 4. Направьте претензию виновнику протечки крыши с требованием возместить сумму ущерба и устранить причину протечки

Направьте претензию с вашими требованиями и копию отчета об оценке виновнику ценным письмом с описью вложения. Если виновник-управляющая организация или застройщик, то срок для ответа на претензию (удовлетворения требования претензии) составляет 10 дней. В иных случаях необходимо исходить из общего претензионного срока — 30 дней.

Несмотря на то, что претензионный порядок по таким спорам необязателен, его соблюдение позволит, во-первых, в некоторых случаях урегулировать спор миром, во-вторых, избежать оставления иска без движения (несмотря на незаконность действий суда в этом случае, чтобы доказать незаконность такого определения суда нужно потратить много времени на его обжалование, значительно больше времени, чем на отправку претензии). Кроме того, в споре с УК или застройщиком неотправка претензии может стать причиной отказа суда во взыскании «потребительского» штрафа.

УК или застройщик могут предложить компенсацию ущерба в меньшем размере или выполнить ремонт затопленного помещения. Вы вправе согласиться на альтернативное возмещение или отказаться. На этот счет мы дадим следующие рекомендации: если ущерб незначителен, то ремонт от УК (застройщика) будет во многих случаях выгоднее, чем обращение в суд и привлечение подрядчика, а также сэкономит время. Однако если причинен значительный ущерб, в квартире был выполнен ремонт из дорогостоящих материалов, повреждены дорогостоящая мебель и иное имущество в квартире, мы рекомендуем не соглашаться на ремонт вместо денежной компенсации, так как качество такого ремонта, как правило, оставляет желать лучшего (кроме того, скорее всего виновник сэкономит на материалах). Поэтому если вы хотите более качественный ремонт, то лучше через суд взыскать полную сумму ущерба и штрафные санкции, так вы сможете выбрать надежного подрядчика и выполнить «свой» ремонт за счет виновника. При этом как показывает практика, с учетом «потребительского» штрафа собственники «остаются в плюсе» (не только получают деньги на ремонт, но и компенсируют моральный вред и неудобства, причиненные заливом).

Шаг 5. При неисполнении требования претензии обратитесь с иском о возмещении ущерба в суд

Если спор не будет урегулирован в досудебном порядке, направьте иск в суд. 

Если вы обращаетесь с иском к застройщику или УК, при этом цена иска не превышает 100 000 руб., то исковое заявление о возмещении ущерба в связи с заливом подается мировому судье, если превышает — то в районный суд. По общему правилу исковое заявление предъявляется в суд по месту нахождения ответчика. Однако при обращении с иском к УК/застройщиком истец вправе выбрать суд в соответствии с вариантами подсудности, установленными Законом о защите прав потребителей (по месту своего жительства или месту заключения/исполнения договора).

При подаче иска о возмещении ущерба в связи с затоплением недвижимости необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от цены иска. При применении к иску правил Закона о защите прав потребителей (при предъявлении иска о возмещении ущерба к УК/застройщику) при цене иска до 1 млн. руб. пошлина не уплачивается.

Срок рассмотрения дела в суде зависит от многих факторов: загруженности суда, который рассматривает дело, будет ли проводиться судебная экспертиза по инициативе суда или другой стороны, в какой инстанции завершится рассмотрение дела.

При обращении в суд вы можете дополнительно взыскать с УК/застройщика (если УК или застройщик — виновник залива):

Также в ряде случаев удается взыскать в виновника расходы по найму другого жилья за период устранения допущенного недостатка. Взыскание данных расходов зависит от причиненного квартире ущерба (возможности/невозможности проживания в ней).

На практике возникает вопрос с возможностью применения норм Закона о защите прав потребителей к спорам о заливе между собственниками квартир и Фондом капитального ремонта. В большинстве случаев суды не применяют нормы этого Закона к данным отношениям, так как между потребителем и Фондом не заключается договор, а соответственно отказывают во взыскании «потребительского» штрафа и компенсации морального вреда (также в этом случае не применяются нормы о выборе подсудности и льготах при уплате пошлины за рассмотрение иска).

Споры с управляющими организациями имеют определенные минусы для собственников затопленных квартир. О первом минусе мы уже говорили выше — если виновником является УК, то от нее зачастую сложно получить надлежащий акт о заливе. Во-вторых, интересы УК (застройщика, ФКР) в суде, как правило, представляют опытные юристы, специализирующиеся на таких спорах и знающие тонкости судебной практики по искам о возмещении ущерба, поэтому «бороться» с виновником неспециалисту в таких спорах сложнее. Задачей юриста УК является сохранение активов компании любыми средствами. Кроме того, опытный юрист будет оперировать фактами и доказательствами, заранее зная их значение для суда, что безусловно дает ему преимущество. Поэтому граждане, имеющие все козыри на руках, но растерявшиеся в процессе, могут легко остаться ни с чем, ввиду того, что юрист ответчика умело ввёл суд в заблуждение. Не стоит думать, что задачей суда является вникнуть во все хитросплетения вашей ситуации и досконально изучить (или просто пролистать) тысячи страниц документов. Ведь судьи — одни из наиболее загруженных работой людей на планете. Кроме того, суд может основывать решение суда только на надлежащих и допустимых доказательствах, поэтому некоторые «доказательства» могут быть не приняты по причине несоответствия процессуальному законодательству (например, переписка с ненадлежащим лицом, аудиозаписи). Поэтому в процессе важно предоставлять нужную информацию в правильном виде и в нужное время, с чем легко справляется специалист. Привлекать или нет юриста в споре о заливе  — решать только вам, но помните, что с юристом у вас больше шансов доказать правоту в суде и взыскать максимальную сумму с виновника протечки крыши, кроме того, при победе расходы на юриста возместит управляющая организация, то есть для вас помощь юриста будет бесплатной (также вы можете найти юриста с оплатой услуг по результату).

В данном деле расходы на юриста компенсированы в отдельном определении суда, так как наш Клиент оплатил услуги юриста после взыскания денег с ГБУ «Жилищник», поэтому расходы на юриста были заявлены отдельно.

Шаг 6. Получите и предъявите исполнительный лист к взысканию

После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда (если ответчик добровольно не исполнит решение суда). Взыскатель вправе предъявить исполнительный лист банк, в котором у ответчика открыт счет, или в службу судебных приставов. 

Если ответчиком является ГБУ г. Москвы «Жилищник», то исполнительный лист необходимо подавать в Департамент финансов города Москвы по адресу: 115054, г. Москва, улица Бахрушина, д. 20. Срок исполнения — 30 рабочих дней. Если УК является ГБУ в ином субъекте РФ, то необходимо с исполнительным листом также обращаться в соответственный финансовый орган субъекта РФ.   

Если вас беспокоят протечки крыши, не соглашайтесь на «полумеры» или просьбу «подождать ещё немного» со стороны управляющей компании или застройщика. Пассивность в этом вопросе весьма опасна, так как очередной сильный ливень или резкое таяние снега могут сделать вашу квартиру просто непригодной для проживания.

Услуги экспертов и юристов по заливу

Мы предлагаем комплексные услуги экспертов, оценщиков и юристов в споре о возмещении ущерба после залива, а также услуги по защите ответчиков в споре о заливе.

• Оценка суммы причиненного ущерба и экспертиза причин протечки
• Сопровождение на этапе досудебного урегулирования спора
• Подготовка и подача документов в суд
• Защита интересов доверителя в судебных заседаниях
• Обжалование решения суда
• Исполнение решения суда до поступления денежных средств на счет доверителя

С ПРОБЛЕМАМИ, возникающими у собственников недвижимости, когда заливает квартиру или коммерческое помещение с крыши, знакомы не только владельцы квадратных метров на верхнем этаже в старых домах, но и в новостройках, а также жильцы нижерасположенных квартир, до которых тоже доходит вода. 

К сожалению, практика показывает, что лишь редкие собственники не сталкиваются с подобными неприятностями за всё время владения имуществом. Большая площадь поверхности кровли в многоквартирном доме и плохой уход со стороны Управляющей компании создают многочисленные риски протечек.

Ситуация осложняется тем, что вода, попадающая в помещение, очень грязная и содержит мусор, скопившийся на кровле здания, пыль, фрагменты птичьего помёта и иную органику, которая является идеальной питательной средой для размножения плесени и грибка, часто возникающих в помещении после залития.

Даже если протечка с крыши начинается с небольшого влажного пятна на потолке, со временем ситуация только ухудшится. В межсезонье во время очередного сильного дождя или оттепели залив из чердака технического помещения может принять угрожающие масштабы — до сотен литров воды.

Важно принять своевременные и эффективные меры в отношении протечки и виновных лиц. Главное — действовать правильно, чтобы Управляющая компания (УК) не только устранила протечку с крыши в квартиру или офис, но и возместила ущерб, нанесённый собственнику имущества из-за недобросовестного выполнения своих обязательств.

Судебная практика

ЛОГИЧНЫМ ДЕЙСТВИЕМ со стороны собственника проблемного помещения под протекающей крышей становится обращение в ответственную за техническое состояние кровли организацию, которая должна устранить протечку – Управляющую компанию или Фонд капремонта (ФКР) — если ремонт проводился недавно и ещё действует гарантия.

Данные организации, помимо ремонта, отвечают также за возмещение убытков от залития. После независимой оценки имущества, которое было повреждено или пришло в негодность от воздействия влаги, УК либо ФКР должны возместить причинённый ущерб из собственных средств, либо за счёт страховки.

Но в большинстве случаев без судебного разбирательства владельцы затопленной недвижимости не могут добиться от УК, ФКР или их подрядчиков законного возмещения. Сотрудники таких служб начинают перекладывать ответственность на третьих лиц, включая собственных недобросовестных подрядчиков, отсылая владельца квартиры с претензиями к ним.

По таким случаям Верховный суд о заливе квартир с кровли принял однозначное решение. При протечке крыши возмещение ущерба в любом случае должно производиться УК, причём неважно, в каком состоянии была кровля, требовала ли капитального ремонта, ведь чердачные помещения и сама крыша — часть общего имущества дома.

В обязанности Управляющей организации входит содержание общедомового имущества, чтобы дом был безопасен для жильцов, а конструкции полноценно выполняли свои функции. Владелец недвижимости заключает договор, и как потребитель имеет право требовать выполнения компанией своих обязательств. Поэтому в делах о заливе квартиры с крыши судебная практика на стороне собственника проблемного жилья.

Если произошел залив квартиры, расходы на юриста и экспертизу при грамотном подходе будут полностью оправданы и возмещены судом. Ответчик компенсирует пострадавшей стороне не только стоимость ремонта, но и моральный вред, судебные издержки и заплатит штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Что делать, если заливает с крыши

ПРИ НЕОЖИДАННОМ ЗАЛИВЕ с крыши сориентироваться, что делать и в какой последовательности, бывает сложно. Профессиональные юристы по заливам нашего Правового центра предлагают проверенный алгоритм, который позволит грамотно подойти к решению проблемы и получить возмещение ущерба своевременно и в полном объёме.

Уведомление о заливе

Обратитесь в Управляющую компанию или аварийно-диспетчерскую службу с заявлением о протечке. Представители организации должны в течение 12-ти часов (на устранение аварии — немедленно) приехать на место и составить в 2-х экземплярах Акт, в котором зафиксировать факт залива квартиры с крыши.

Устранение аварии

В течение одних суток протечка кровли должна быть устранена, так как случай относится к аварийной ситуации. Если указанные сроки не соблюдаются, обращение в УК подаётся повторно, но в письменной форме и с завизированной организацией копией, которая в дальнейшем остаётся у собственника жилья, магазина или офиса.

Если УК бездействует

При бездействии коммунальщиков можно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Факт обращения подтвердит почтовая квитанция с описью вложения ценного письма, либо отправка по E-mail (такие жалобы также официально регистрируются и достаточно быстро рассматриваются).

На проведение проверки ГЖИ отводится до 30 дней. По итогам проверки Управляющая компания может понести административную ответственность (КоАП ст. 7.22) и получит предписание, по которому она будет обязана устранить протечку кровли.

Но бездействие со стороны Жилищной инспекции (ГЖИ) тоже не редкость. В такой ситуации по окончании срока проверки можно обратиться в суд с административным иском. В ходе разбирательства можно оспорить бездействие или принятие неправомерного решения должностным лицом.

Часто в Акте, оформленном УК сразу после того, как протекла крыша и залило квартиру, причины возникновения такой ситуации описаны недостаточно подробно или достоверно. Её представители могут уклоняться от подписания документа, рассказывать о возможных виновниках залива на стороне третьих лиц, отрицая свою ответственность по затоплению.

Консультация юриста по заливу и экспертная оценка – лучшее решение возникшей проблемы. Помощь специалистов направлена не только на оценку ущерба от протечки крыши, но и на получение доказательств для суда, которые дадут обоснование для возмещения убытков с виновника залива. 

Расходы на юридическую помощь будут незначительной платой за возможность получения компенсации материального и морального вреда в полном объёме. Кроме того, действующие нормы позволяют взыскать все судебные расходы с виновной стороны. 

Как составить претензию

ПО ДЕЙСТВУЮЩИМ НОРМАМ подача претензии при заливе квартиры с крыши не обязательна. Однако, это утверждение неверно, суд во всех случаях проверяет факт досудебного урегулирования спора, с претензией есть шанс сдвинуть разбирательство с места и заключить соглашение о возмещении ущерба без суда.

Претензия должна быть отправлена виновнику ценным письмом с описью вложения и содержать копию экспертной оценки пострадавшего имущества. Также претензию можно вручить нарочно — в руки виновнику под роспись. Максимальный срок, который отводится на рассмотрение документа, составляет 30 дней.

В некоторых случаях при заливе квартиры через крышу подобный подход подталкивает УК или ФКР решить вопрос мирно в досудебном порядке. Это выгодно для организации, так как не придётся платить серьёзный штраф (до 50 %) и судебные издержки. Владельцам недвижимости мировое соглашение позволит быстрее устранить проблему, не тратить на неё время и нервы.

В пользу подачи претензии говорит также тот факт, что её отсутствие может стать причиной для оставления иска без движения, а также для отказа суда во взыскании штрафа за невыполнение УК своих обязательств перед потребителем. Обжалование такого решения занимает очень много времени и ресурсов.

Как составить акт залива с крыши и кого привлекать к этому делу

В ХОДЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ следует приготовиться к различным ухищрениям со стороны сотрудников Управляющей организации и Фонда капитального ремонта. Их попытки убедить потерпевшее лицо в том, что компенсацию за протечку крыши следует взыскивать с кого угодно, но только не с них, для юристов по заливам не новы и они знают, как с ними бороться.

Эксплуатирующие службы прекрасно осведомлены, что кровля является их зоной ответственности. Поэтому при оформлении документов их работники не подписывают Акт, умышленно оформляют его с ошибками, неточностями, допускают двусмысленные формулировки. Подобных уловок множество, поэтому необходимо жёстко пресекать все попытки «управленцев» уклониться от выполнения своих обязанностей.

Акт о заливе — один из основных документов для доказывания вины и причинённого ущерба. Поэтому в случае протечки крыши многоквартирного дома что делать категорически не рекомендуется, так это игнорировать правила его оформления. Признать недействительным акт, составленный с нарушениями, можно, но сделать это не всегда удаётся. 

Процесс исправления некорректного Акта, как правило, занимает много времени. Гораздо проще всё изначально сделать юридически грамотно, привлекая к делу профессиональных юристов и экспертов по заливам, чтобы получить от Управляющей компании правильный документ.

В акте должны быть указаны следующие сведения:

• данные всех собственников жилья, лиц, которые участвуют в осмотре (сотрудников УК, соседей, юристов);
• точный адрес и характеристики квартиры или офиса (площадь, этаж, количество помещений, планировка);
• детальное описание ущерба, причинённого помещениям, бытовой технике и электронике, мебели, отделке;
• точное описание причины затопления и источника протечки, с указанием технической причины и виновника;
• дата, место (точный адрес) и время, когда был составлен документ, фиксирующий обстоятельства протечки;
• подписи каждого из членов комиссии, подпись председателя комиссии, печать Управляющей компании.

Если Управляющая компания отказывается оформить Акт о заливе, оповестите её повторно, отправив письмо с уведомлением о вручении. Зафиксируйте на фото и видео повреждения. Составьте Акт о том, что присылать своего представителя коммунальщики отказались, подтвердите всё подписями соседей.

При отсутствии Акт от Управляющей компании, предусмотренного законом, необходимо оформить независимые (альтернативные) доказательства наличия протечки и причинённых повреждений – Альтернативный акт о заливе и заключение технической экспертизы, в которой будет указана причина и виновное лицо. 

Рекомендуем обратиться к специалистам для проведения по факту протечки крыши независимой экспертизы. Они помогут оценить имущественный вред, установят виновника, найдут скрытую протечку, помогут в оформлении всей необходимой документации, претензий и исковых заявлений.

Имеет смысл составить 2 акта: первый ‒ в тот день, когда произошло затопление, второй – примерно через 3-5 дней, когда могут проявиться дополнительные последствия, процедура оформления заявки и составления аналогична в обоих случаях — через официальную заявку в УК.

Как правильно сделать оценку ущерба

ОЦЕНКА УЩЕРБА ПОСЛЕ ЗАЛИВА должна проводиться независимым экспертом на основании договора, заключенного с собственником квартиры. У приглашённого специалиста должен быть действующий квалификационный аттестат, членство СРО и страховка. Именно оценка станет основой для дальнейшего составления претензии на протечку кровли в Управляющую компанию. Оптимально проводить её через 4-5 дней, чтобы те последствия, которые не были сразу видны, успели проявиться.

Необходимо проводить экспертизу в присутствии представителя УК, чтобы обеспечить его визит, за 3 (три) рабочих дня до предполагаемой даты экспертизы нужно известить организацию письменно с обязательным уведомлением о вручении. В этом случае оценка ущерба от протечки крыши может быть проведена даже в отсутствие сотрудников УК, если они проигнорируют приглашение.

По результатам осмотра будет подготовлен отчёт. Если представитель УК в Акте отказался указать виновника затопления, заказывайте строительно-техническую экспертизу. Чтобы установить причину, будут исследованы общедомовые помещения и коммуникации, имеющиеся в распоряжении сведения и документы. 

Техническая экспертиза ответит на главный вопрос в сложной ситуации – кто виновен в затоплении имущества и будет нести ответственность за залив. Приглашать независимого эксперта потребуется в случае отказа Управляющей компании от выдачи официального Акта о заливе. 

Юридическая помощь при протечке крыши в такой ситуации особенно важна, также, как и помощь эксперта. Строительно-техническую экспертизу необходимо проводить по горячим (мокрым) следам, пока сохраняются признаки затопления, позволяющие эксперту разобраться в его обстоятельствах.

Чтобы в дальнейшем в ходе рассмотрения дела в суде взыскать с ответчика расходы на проведение оценки ущерба и экспертизы протечки крыши, важно сохранить договор и чек об оплате услуг оценщика и технического эксперта. Такие расходы в полном объёме взыскиваются с виновника залива. 

Как составить иск

ЕСЛИ В ДОСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ урегулировать ситуацию не удалось, подготовьте и направьте в суд исковое заявление. Орган правосудия определяется исходя из размера ущерба от протечки крыши. Если из-за дефекта кровли нанесён урон, не превышающий 100 000,00 рублей, дело будет направлено мировому судье. С более внушительным ущербом разбирается районный суд.

В данном случае к иску применим Закон о защите прав потребителей, поэтому при сумме взыскания до 1 000 000 рублей пошлина с истца не взимается. Исковое при протечке кровли к ГБУ «Жилищник» – яркий тому пример. Под категорию споров по Защите потребителей попадает также взыскание ущерба с застройщика, некачественно сделавшего крышу.

Если жильё залило по вине УК, владелец недвижимости имеет право на компенсацию:

• материального ущерба;
• морального вреда;
• судебных издержек;
• оплаты услуг экспертов, оценщиков;
• просушку помещения.

Судом также может быть наложен 50-процентный штраф от суммы ущерба. Если возникла необходимость в аренде другого жилья на время разбирательства и ремонта, исковое заявление о протечке крыши может включать и эти затраты, однако их необходимо правильно подтверждать — договором, документами об оплате и подтверждением уплаты налогов собственником жилья из средств, уплаченных арендатором.

Соглашение о добровольной компенсации убытков от залива

КОГДА ЗАЛИВАЕТ КВАРТИРУ С КРЫШИ, что делать категорически не рекомендуется, так это соглашаться на возмещение ущерба в меньшем размере. Как вариант, УК может предложить самостоятельно сделать ремонт в затопленных помещениях. Претензия на протечку кровли в Управляющую компанию помогает подтолкнуть к такому решению «управленцев».

Но это не значит, что взятые на себя обязательства они стремятся выполнить действительно качественно. Решение в любом случае за собственником жилья. Но судебная практика по протечке кровли в многоквартирном доме показывает, что при незначительном ущербе выгоднее согласиться на предложение УК, чем впоследствии привлекать подрядчика.

Чтобы составить соглашение о добровольном возмещении ущерба, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

• Оценить ущерб от протечки крыши с привлечением экспертов и профильных юристов, оно пригодиться также в случае отказа виновника от компенсации, которое может произойти в самый последний момент — умышленно.
• Получить Акт от УК, в котором будет чётко прописана причина залива с подробным описанием повреждённого имущества. Обязательно наличие подписей членов комиссии, печати организации, точность персональных данных, дат.
• Оформить соглашение, прописать все его условия по возмещению ущерба от протечки кровли. Желательно привлечь к этому процессу юриста, который специализируется на подобных вопросах.

Необходимо учитывать, что качество ремонта, выполненного работниками Управляющей компании, может оказаться очень низким. Исключения случаются, но они только подтверждают правило. Поэтому потерпевшие редко соглашаются на ремонт о коммунальщиков, предпочитая денежное возмещение. 

Если причинён значительный урон (дорогостоящий ремонт, качественная мебель, хорошая техника), при протечке кровли возмещение ущерба лучше проводить в судебном порядке. В этом случае собственник квартиры не только получает деньги на полноценный ремонт, но также штраф по Закону о защите прав потребителей и компенсацию за моральный ущерб.

Как действовать после протечки с крыши подскажут профильные юристы. Если управляющая не выдаёт Акт о заливе, её сотрудники тянут время, пытаются переложить ответственность на подрядчиков или рабочих, нужно действовать строго по закону. Если затопило с крыши, иск на Управляющую компанию подействует лучше, чем любые уговоры.

Для получения юридической помощи по вопросу залива квартиры с крыши свяжитесь с нашими специалистами по телефону +79250448831, в мессенджерах WhatsApp, Telegram или ВКонтакте (https://vk.com/jurzaliv)

Что делать, если вашу квартиру затопило

Как вызвать аварийно-диспетчерскую службу и составить акт о заливе квартиры. Как оценить ущерб, если вашу квартиру залило по вине соседей или управляющей компании. Как возместить ущерб при заливе квартиры мирным путем или через суд