Как исправить сумму в договоре купли продажи

• Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
• Занижение при продаже квартиры в ипотеку
• Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
  • Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
  • Банкротство и подозрения
  • Порочный круг занижений
• Что грозит продавцу при занижении стоимости
• Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется

Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.

В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.

Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи

Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.

Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:

• с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
• через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
• с момента получения наследства прошло три года;
• владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
• владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
• недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.

А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.

Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.

В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе.

Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет.

Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.

В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги.

Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре. А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку.

Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.

Занижение при продаже квартиры в ипотеку

Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность.

В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция. Проверять их наличие никто не будет.

Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей. Он нашел покупателя с ипотекой – Петра. Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения. Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей. Так Ивану не придется платить налоги.

Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя

Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.

Сделку могут оспорить, а деньги не вернут

Покупка жилья на вторичном рынке – всегда так или иначе рискованный процесс. Российское законодательство в этом вопросе отличается замысловатостью.

Что может пойти не так:

• в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
• супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
• при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
• продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.

В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.

Банкротство и подозрения

Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.

Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.

Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.

Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.

Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.

В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.

Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.

Порочный круг занижений

Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».

Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать. Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.

Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.

Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.

С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.

Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.

Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?

Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.

Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.

В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.

Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей. Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой. Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.

Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.

Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.

Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет. Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.

Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет. В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.

Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.

Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.

А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.

Еще

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору (п. 8.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, с последующими изменениями).

Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П
«По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина»1.1. Как следует из представленных материалов, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 11 марта 2019 года, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2019 года, отменил решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 июля 2018 года (дело N А56-68699/2016), признал недействительным договор купли-продажи квартиры; применил последствия недействительности сделки, обязав С.В. Кузьмина возвратить банку квартиру, а банк — вернуть С.В. Кузьмину денежные средства в размере цены квартиры по договору (10 950 000 руб.); признал недействительным договор залога квартиры, заключенный С.В. Кузьминым с иным банком, постановил погасить запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

(Волгоград) 19.04.2020 Рубрика: Жилье

Последствия занижения цены квартиры в договоре

Хотим приобрести квартиру в ипотеку, собственник просит указать в договоре сумму значительно меньшую, чем в договоре ипотеки, чтобы уменьшить налог при продаже квартиры. Может ли потом собственник квартиры обратиться в суд, чтобы потребовать признать сделку недействительной?