Здравствуйте. В выписке ЕГРН указали общую площадь с балконом. В управляющей компании говорят, что что площадь должна быть без балкона. В МФЦ отказываются переделовать выписку. Что делать?
Добрый день, Ирина.
Все зависит от того, когда была поставлена на государственный кадастровый учет квартира и на основании чего.
Если это старая квартира, была внесена еще во времена БТИ. То здесь возможно просто техническая ошибка в сведениях ЕГРН. В Данном случае необходимо подать заявление об исправлении технической ошибки.
Если же квартира была поставлена на учет по техническому плану, то здесь возможна реестровая ошибка. В таком случае необходимо подготовить технический план. Такие работы выполняет кадастровый инженер. И уже с готовым техническим планом необходимо обратится в Росреестром с заявлением об исправлении реестровой ошибки.
Ошибка площади квартиры обнаружилась? Это тревожно! Ведь разногласия в документах могут быть причиной отказа в регистрации сделки купли-продажи, мены, дарения, залога, а также переплаты коммунальных платежей. Чтобы исправить ошибку Вам предстоит разобраться в причине ее возникновения.
Ошибка площади квартиры
Ошибка площади квартиры — это разногласия между фактическим метражом квартиры и данными документов на нее.
А так же разногласия между документами, которые находятся у владельца квартиры на руках и данными Выписки из ЕГРН.
Так же встречаются разногласия между данными договора купли-продажи и данными ЕГРН.
Внимание!
Произошло объединение Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
С 02.01. 2017 года работает Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
До сих пор идет верификация (проверка достоверности данных).
ВНИМАНИЕ!
В конце 2020 года в Росреестре прошло масштабное обновление программного обеспечения. Сейчас много технических ошибок.
С каждым разногласием нужно детально разбираться.
Требования к определению площади квартиры (жилого помещения)
ВНИМАНИЕ! с 01.01 2021 года вступил в силу приказ Росреестра о требованиях к измерению площадей.
Скачать документ можно здесь. Смотрите там Приложение № 2
Вы проверили Свидетельство о государственной регистрации права собственности и обнаружили несоответствие площади объекта недвижимости с Договором купли-продажи, дарения и т.д
Вы считаете, что допущена ошибка специалистом Росреестра?
Не всегда!!!Давайте разберемся.
Сведения о технических характеристиках объекта недвижимости , его местоположении и назначении ведет и хранит не БТИ, как было раньше, а Кадастровая палата (Государственный кадастр недвижимости — ГКН).
При регистрации права на объект недвижимости Регистратор ранее 2017 г брал эти сведения из ГКН, а не из договора, описывающего сделку!
Сейчас данные о технических характеристиках и правах на объекты недвижимости регистратор сверяет с ЕГРН ( Единый государственный реестр недвижимости).
Возможные ситуации:
- При составлении Договора на отчуждение вероятно Вы руководствовались предыдущим Свидетельством о государственной регистрации права или Техническим паспортом на объект недвижимости.
- Необходимо было использовать Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН!
То есть это Вы допустили ошибку, а не регистратор.
Как исправить ошибку в площади квартиры?
Получите выписку из ЕГРН с данными площади вашей квартиры, внесенными в реестр недвижимости или посмотрите сведения об вашем объекте на сайте Росреестра.
Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Госуслуг, в разделе недвижимость.
Если разногласия в площади большие, напоминаю, что с 01.05.2005 года площадь лоджий и балконов не учитывается в общей площади квартиры!
Если разногласия не большие — возможна была перепланировка.
Однако исключить, что ошибка допущена при внесении данных в ГКН тоже нельзя.
Ошибки в площади квартиры в документах и их последствия
Чем грозит эта ошибка в площади квартиры в договоре? При продаже квартиры по ипотеке банк может не принять квартиру в залог и потребовать устранить разногласия.
Для Покупателя за собственные средства — достаточно просто приложить к документам Кадастровый паспорт (выписку из ЕГРН), чтобы было понятно откуда такая площадь. Но порой Покупателя трудно убедить, если есть разногласия между документами и фактическим положением дел.
Если Вы хотите исправить ошибку в Договоре — необходимо составить Дополнительное соглашение к договору, передать в Росреестр вместе со всеми сторонами сделки !
Необходимо, чтобы это Дополнительное соглашение было прописано в ЕГРН как документ-основание!
Техническая ошибка в площади квартиры
Если действительно допущена техническая ошибка, читайте далее > > >
Если допущена ошибка при внесении данных в ГКН, читайте далее > > >
Подведем итог: если Вы обнаружили ОШИБКУ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ В СВИДЕТЕЛЬСТВЕ о государственной регистрации права — сначала разберитесь в причине!
Вопрос читателя об ошибке в площади квартиры
Вопрос: «Осенью купила квартиру на 1 этаже жилого дома. Т.к. была в отъезде, квартиру «вживую» не видела. По приезду ахнула.. из 89, 4м кв. 2метра в тех паспорте значатся встроенными шкафами. По факту в шкафах проходят сантехнические и вентиляционные общедомовые трубы. Т.е. их площадь включена в площадь квартиры. Мало того, что при покупке я заплатила за 2 лишних квадрата, а это 300тыс.руб. Сейчас еще и коммуналку плачу за них. Знаю, что это незаконно.Куда мне обращаться? БТИ возьмет деньги за перемер.А дальше куда? Заранее благодарю за ответ.»
Галина
Ответ Автора: «Вот вам ссылка на документ:https://yadi.sk/i/1C2N6WuBU-CdXw
Найдите там требования к определению площади помещения.
Если в соответствии с этим требованием площадь вашего помещения меньше, нужно сделать кадастровый учет изменений (это делает кадастровый инженер), на основании его Акта эти изменения внесут в ЕГРН (вы сами сможете подать заявление в Росреестр вместе в Актом), потом закажите выписку из ЕГРН и обратитесь в управляющую компанию за перерасчетом коммунальных платежей).»
Всегда рада разъяснить. Автор
Управляющие организации размещают в ГИС ЖКХ данные о площади многоквартирного дома и количестве этажей. Приоритетным источником такой информации считается Единый государственный реестр недвижимости. Читайте о том, что делать УО, если данные ЕГРН о доме не совпадают с фактическими.
В ЕГРН содержатся основные и дополнительные сведения о доме
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – это свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В ЕГРН включены реестры недвижимости и прав на неё, особых зон, реестровых дел, кадастровых карт и книг учёта документов.
В реестр недвижимости, или кадастр, заносится основная и дополнительная информация об объекте (ч. 1 ст. 8 № 218-ФЗ). Перечень основной информации содержится в ч. 4 ст. 8 № 218-ФЗ. К таким сведениям относятся площадь объекта недвижимости и количество этажей, если это здание или помещение (п. п. 9, 14 ст. 8 № 218-ФЗ).
Основными являются данные о площадях помещений, которые входят в состав общего имущества собственников и находятся в общей долевой собственности, и их местоположении в здании (п. 16 ч. 4 ст. 8 № 218-ФЗ).
Дополнительная информация, которая содержится в ЕГРН по объекту недвижимости, перечислена в ч. 5 ст. 8 № 218-ФЗ. Сюда входят такие сведения о доме, как включение его в реестр объектов культурного наследия, адрес и назначение здания: жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение и другая информация (п. п. 8, 9, 10, 21 ч. 5 ст. 8 № 218-ФЗ).
Как получить выписку из ЕГРП после 1 января 2017 года
Количество этажей дома и отличие его от этажности
При определении площади объекта недвижимости применяются требования, изложенные в приложении № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90. В соответствии с п. 8 указанного приложения, площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех его этажей.
Следовательно, правильность указанных в ЕГРН сведений о площади многоквартирного дома напрямую зависит от правильности данных о количестве этажей. Разъяснения по определению количества этажей и этажности дома даны в письме Минэкономразвития РФ от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426.
Этажность – это количество надземных этажей здания, к которым относятся в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются (прил. Б, В СНиП 31-01-2003).
Однако к основной информации, вносимой в сведения ЕГРН, относятся сведения не об этажности, а о количестве этажей, что закреплено в п. 14 ст. 8 № 218-ФЗ. Количество этажей, согласно ГрК РФ, – это все этажи здания, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и мансардный.
Работа управляющих организаций в ГИС ЖКХ в 2018 году
Виды ошибок в ЕГРН и сроки их исправления
Несмотря на то, что ЕГРН считается системой с достоверной информацией, в реестре встречаются ошибки, в том числе из-за путаницы в понятиях этажности и количества этажей. Их исправление проводится в соответствии со ст. 61 № 218-ФЗ. При этом закон выделяет два вида ошибок в реестре, и их исправление происходит по разным схемам:
1. Технические ошибки (ч. 1 ст. 61 № 218-ФЗ).
Это опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил орган государственной регистрации прав на недвижимость при занесении данных в реестр.
Такая ошибка приводит к несоответствию сведений в ЕГРН и технической документации на дом. Она исправляется по решению Росреестра в течение трёх рабочих дней с момента обнаружения ошибки или получения заявления от заинтересованных лиц.
2. Реестровые ошибки (ч. 3 ст. 61 № 218-ФЗ).
Это ошибка, содержащаяся в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. Допустить ошибку могли лица, ответственные за кадастровые работы, или неточность данных уже содержалась в документах, предоставленных в орган регистрации прав в рамках информационного взаимодействия.
Реестровая ошибка в ЕГРН исправляется в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, доказывающих наличие ошибки и содержащих сведения для её исправления, или на основании вступившего в силу решения суда.
Исправления любых ошибок вносятся в реестр только в том случае, если они не приведут к прекращению, возникновению или переходу права собственности на объект недвижимости (ч. ч. 1, 3 ст. 61 № 218-ФЗ).
Если существует вероятность, что изменения нарушат права и интересы правообладателей или третьих лиц, то исправления ошибок проводятся только по решению суда. Обратиться в суд может как орган регистрации прав, так и заинтересованное лицо (ч. 4 ст. 61 № 218-ФЗ).
Как правильно выбрать и где получить ключ ЭЦП
Заявление об исправлении ошибок в ЕГРН и правила его подачи
Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 15 № 218-ФЗ, с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки в ЕГРН в Росреестр может обратиться собственник недвижимости (группа собственников) или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности.
Форма заявления для внесения изменений в содержащиеся в ЕГРН данные утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920 и приведена в приложении № 2. В приложении № 5 к приказу № 290 даны подробные рекомендации по заполнению каждой графы заявления. Приказ Минэкономразвития РФ от 26.09.2018 № 524 внёс изменения форму заявления, которая вступила в действие 3 ноября 2018 года.
Скачать шаблон заявления
Оно направляется в орган государственной регистрации прав на бумажном носителе или в электронной форме, заверенной усиленной электронной подписью заявителя (ч. 1 ст. 18 № 218-ФЗ). Заявление, представленное в электронной форме, должно быть оформлено в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных (п. 2 приложения 5 к приказу № 920).
Заявление на бумажном носителе предоставляется в Росреестр или в многофункциональный центр лично либо направляется в орган госрегистрации прав почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении (п. 1 ч. 1 ст. 18 № 218-ФЗ). К заявлению необходимо приложить документы:
- подтверждающие полномочия заявителя на обращение в Росреестр по объекту недвижимости,
- обосновывающие внесение изменений в ЕГРН.
В чём разница между электронным документом и электронным образом документа
Действия УО для исправления ошибок в сведениях о доме в ЕГРН
Если управляющая организация заметила в данных из ЕГРН ошибку или их несоответствие сведениям техдокументации многоквартирного дома, то ей следует обратиться в Росреестр. Это касается в том числе фактов несоответствия данных о количестве этажей при путанице с этажностью и площади многоквартирного дома.
Управляющей организации или собственникам необходимо:
- Заполнить заявление на исправление ошибки согласно приказу № 920.
- Приложить подтверждающие наличие ошибки документы (заверенные копии техдокументации или иные документы).
- Приложить документы, подтверждающие полномочия УО действовать от лица собственников помещений в доме:
- заверенную копию протокола ОСС, на котором собственники наделили управляющую организацию полномочиями представлять их интересы по данному вопросу;
- заверенную копию договора управления, подтверждающего заинтересованность УО в достоверности сведений о многоквартирном доме в ЕГРН.
Также заявление может быть написано от имени одного из собственников помещений в доме. В таком случае к письму необходимо приложить заверенную копию документов, подтверждающих его право собственности в данном доме. Если орган госрегистрации прав откажет во внесение изменений в данные реестра, то УО или сами собственники могут добиться этого через суд.
При этом управляющие организации должны помнить: при расхождении информации, которая содержится в технической или иной документации дома и используется УО для расчётов за ЖКУ, и информации в ЕГРН, УО имеет право вносить в ГИС ЖКХ свои сведения. Такая информация обязательна должна быть подтверждена документами (пп. 10 п. 2 приказа Минстроя РФ и Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр).
По закону перепланировку делают редко: сложно, долго, дорого. Куда проще вызвать бригаду выходцев из Средней Азии, достроить новые стены, никому об этом не сообщить и продолжить себе жить спокойно. Надежно ли это? Конечно, нет! Опасно? Ещё как! Вот заявит на вас в жилинспекцию бдительный сосед… Хорошо, если чистовую отделку сделать не успеете – все опять придется сносить.
Проблема и с информированностью: простой обыватель и знать не знает, что считается перепланировкой, зачем и как ее согласовывать. Сегодня мы устраним этот пробел: рассказываем, чем грозит перепланировка квартиры, как построить новые стены и не бояться проверок.
Что такое перепланировка и зачем ее согласовывать?
Перепланировка, согласно ст. 25 ЖК, это изменение конфигурации жилого помещения, результат которого должен быть внесен в технический паспорт. Более конкретно перепланировку описывает п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003. Законодатель уверен, что она включает:
- перенос и разборку перегородок, дверных проемов;
- увеличение, уменьшение или раздел комнат, квартир;
- обустройство новых кухонь, санузлов;
- расширение площади жилых комнат за счет вспомогательных помещений;
- устройство и переоборудование тамбуров и так далее.
В судебной практике ее рассматривают обобщенно:
Как перепланировка, требующая согласования, рассматривается любой перенос, снос, установка стен, так как все перегородки в жилых помещениях отражены в технических паспортах (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в МКД).
Зачем ее согласовывать?
Зачем делать согласование перепланировки квартиры? Цель одна: чтобы после ваших перестроек не рухнул весь дом. Дело в том, что новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, после чего дом перекосится и упадет. А если жильцы начнут разбирать стену, а там вентиляционная шахта? А если соседская квартира?!
В общем, законодатель не доверяет обывателям в вопросе проектных изменений, и правильно делает. Другой вопрос, что на согласование таких изменений идут далеко не все и не всегда. Мол, сложно, долго и дорого. И это действительно так. Но в таком случае будьте готовы к ответственности.
Штраф за перепланировку квартиры без согласования, согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП, составляет 2-2,5 тыс. руб. Плюс, вас заставят за свой счет привести все в первоначальный вид. А если откажетесь, по решению суда и вовсе могут отобрать квартиру и продать ее с публичных торгов (ст. 29 ЖК). Принудительная продажа квартиры, конечно, является исключительной мерой (Апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской республики № 33-248/2014 от 06.02.2014), но шутить с этим все равно не стоит.
8 шагов к новым стенам: алгоритм перепланировки
Собственно, в алгоритме перепланировки ничего секретного нет. Но обойтись во всех вопросах без помощи со стороны не удастся. Мы разобрали процедуру согласования “на кирпичи” и рассказываем, как узаконить перепланировку в квартире.
Шаг 1. Изучите требования
Требований и норм к перепланировке вот прям очень много. Только самые основные включают около десятка технических нормативов (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 29.13330.2011 «Полы», СанПиН 2.1.2.2645-10 и другие). Тут и запрет на перенос ванн, и снос несущих стен, и перенос кухонь на территорию санузлов, и объединение вентиляций и много, очень много чего другого. Может оказаться, что с вашей задумкой перепланировку делать вообще нельзя.
Шаг 2. Договоритесь с соседями
Это важно, если предполагаемые изменения будут касаться общего имущества, например, переноса стен в подъезд или изменений конфигурации тамбура. Если этого не сделать, в будущем соседи могут через суд оспорить ваш ремонт.
Шаг 3. Закажите проект
Найдите строительную организацию, у которой есть допуски СРО на проведение проектных работ – в гугле таких море. Проверьте их свидетельство о допуске к работам, и если все в порядке – несите им техпаспорт, оговаривайте и заказывайте проект. Помимо проекта, архитектурное бюро должно выдать вам “техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке”.
Шаг 4. Согласуйте проект в местной администрации
Проект и техзаключение необходимо отдать на согласование в местный отдел архитектуры. Предварительно узнайте, какие нужны документы. Базовый комплект согласно ст. 26 ЖК обычно включает:
- заявление на перепланировку;
- договор купли-продажи, выписку из ЕГРН о праве собственности;
- если собственников квартиры несколько – нотариально заверенное согласие на перепланировку;
- техпаспорт на квартиру;
- проект и техзаключение.
Решение выносится в течение 45 дней и выдается заявителю в 3-дневный срок с момента его вынесения.
Шаг 5. Сносите, стройте
Все строительные работы должны быть проведены точь-в-точь, как предусмотрено проектом. Иначе администрация просто откажется принимать перепланировку.
После окончания работ, вызывайте кадастрового инженера. Он нужен вам для оформления нового технического паспорта и технического плана в электронном виде. Услуга платная – у разных инженеров может стоить от 2,5 до 5-10-15 тыс. руб. в зависимости от объема работ.
Шаг 6. Согласуйте перепланировку в администрации
С новым техпаспортом и техпланом обращайтесь снова в администрацию. Там вам назначат приемочную комиссию, которая должна будет прийти и проверить, все ли работы сделаны в соответствии с планом. Если все в порядке, вам выдадут акт приемочной комиссии и решение о том, что все законно. На этом регистрация перепланировки квартиры завершается. Но не ваши хлопоты – осталось еще немного.
Шаг 7. Введите жилье в эксплуатацию
Подготовьте заявление о вводе жилья в эксплуатацию, новых техпаспорт, акт приемочной комиссии, копии паспортов собственников, и снова направьте все это в местную администрацию. В 30-дневный срок вам выдадут разрешение на ввод жилья.
Шаг 8. Изменение информации в кадастре
Снова берите документы, которые нужны были для согласования перепланировки, техплан в электронном виде, заявление на внесение изменений в кадастр недвижимости и направляете все это в Росреестр. В 7-дневный срок орган вносит изменения и выдает вам выписку из ЕГРН. И это последний шаг, поздравляем!
А что, если перепланировка уже сделана?
К слову, есть и пути, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Но возможно это только по решению суда и только при условии, что новые стены не нарушают интересов соседей, не создают угрозу их жизни и здоровью. Даже если они не против новых стен, возведенных с нарушениями, суд такую перепланировку все равно не узаконит (Апелляционное определение Алтайского краевого суда № 33-3550/14 от 30.04.2014).
Если это не противоречит интересам соседей, некоторые суды готовы узаконить даже перепланировки, нарушающие санитарно-эпидемиологические правила (Апелляционное определение Белгородского областного суда № 33-2642 от 23.07.2013). Но если дело дойдет до Верховного суда, все может обернуться не в вашу сторону. Как, например, с жительницей Краснодара, которой отказали в признании новых стен правомерными даже при наличии 2-х экспертиз, утверждающих, что всё в норме, все требования соблюдены (Определение ВС РФ № 18-КГ18-101 от 14.08.2018).
Так что вывод один – лучше делать все вовремя. Мало ли, какое настроение будет у судьи в день рассмотрения вашего вопроса?!
Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности. Особенно, если речь идет о многоквартирном доме. Несоблюдение норм ведет, как минимум, к проблеме с согласованием БТИ, лишним расходам на переделку и невозможности в дальнейшем продать квартиру.
Нормами перепланировки предусмотрено, что любой собственник при желании может расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки). Причем, даже если у соседа внизу в месте, где у вас кладовка, размещена спальня, по БТИ это все равно относится к нежилому помещению, поэтому перепланировка разрешается.
Можно делать то же самое, но наоборот — увеличить коридор за счет санузла.
Также разрешается смена расположения ненесущих перегородок в комнатах и расширение жилого пространства за счет коридора.
к сведению
Объединять лоджию с жилым помещением запрещено — по закону, между ними обязательно остекление. Но иногда делают так: на плане планировки перегородку рисуют, а по факту не делают. Остекление появляется, если вдруг при продаже квартиры возникают сложности.
Что делать нельзя
Главное не допускать, чтобы произошло обрушение несущих конструкций. Любые действия должны сопровождаться вопросом: а не нарушаете ли вы устойчивость конструкций, дав чрезмерно нагрузку, поставив тяжелые перегородки или громоздкое оборудование?
Запрещается:
- сносить или уменьшать вентиляционные короба (демонтаж допускается только если короба размещаются в металлических трубах, а сверху обложены пазогребневыми перегородками);
- увеличивать санузел за счет жилого пространства;
- размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
- делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
- обустраивать кухню над жилым помещением соседей снизу;
- делать вход в ванную или душевую из комнаты или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
- закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
- прокладывать теплые полы, подключая к центральной системе отопления;
- оставлять жилые помещения и кухню без естественного света;
- оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита.
к сведению
Если в квартире газ, перегородка между кухней и жилыми помещениями обязательна. В квартире с электричеством объединение возможно при условии, если оборудование осталось на территории кухни и не зашло на территорию жилой зоны.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Многие собственники предпочитают не «заморачиваться» с документами и не легализуют перепланировку. Тем самым они обрекают себя на тревоги и негодование соседей.
Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка. А это — штрафы и требование вернуть все, как было. Правила пишутся для вашей же безопасности. Если вы сомневаетесь в том, можно ли провести перепланировку, уточните у экспертов и согласуйте этот шаг с Мосжилинспекцией.
Перепланировка требует серьезного подхода и одного только большого желания сделать по-вашему мало. Обязательно согласуйте и узаконьте перепланировку, чтобы избежать проблем в дальнейшем!
Про юридические аспекты перепланировки читайте в следующей статье ЦИАН.