Как найти аналог недвижимости - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

Как правильно выбрать объекты-аналоги для оспаривания результатов кадастровой оценки

Как правильно выбрать объекты-аналоги для оспаривания результатов кадастровой оценки?

Отвечает Марина Макеева, к.э.н., член Экспертного совета НП СРО «Деловой Союз Оценщиков», генеральный директор ООО «Центр развития инвестиций»

Принятие поправок в законодательство о кадастре недвижимости и кадастровой оценке в отношении возможности досудебного и судебного оспаривания результатов кадастровой оценки открыло для оценщиков новый сегмент рынка оценки. И сегмент этот немаленький, учитывая практику оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков во всех регионах, а также проходящую, (а в отдельных регионах уже проведенную), кадастровую оценку объектов капитального строительства. При вроде бы очевидной простоте задачи — оценить объект недвижимости (свободный земельный участок или здание без учета стоимости земельного участка) — ее решение таит в себе немало подводных камней.

Самый мощный «риф» — это проведение оценки на ретроспективную дату. В соответствии со ст.24.19 Закона № 135-ФЗ, «основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: … установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость». Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки или на 1 января года, в течение которого проводится кадастровая оценка. Зачастую время, прошедшее с даты, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, до даты заключения договора на оценку его рыночной стоимости для оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости, может составлять 1-3 года. И оценщику приходится погружаться в воспоминания о днях и рынках былых…

Основа основ оценки стоимости — это информация о ценах, количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов. Источники этой информации могут быть или весьма «полноводными» и содержать исчерпывающую информацию, или течь скудными ручейками, приводя цену и 2-3 характеристики. Сравнительно просто проводить оценку, когда можно позвонить по указанному в источнике информации телефону и узнать какие-либо недостающие подробности по аналогу оцениваемого объекта. Но когда с даты предложения на продажу или совершения сделки прошло 1-3 года, вряд ли кто-то сможет вспомнить все подробности о данном объекте. Поэтому главное в оценке на ретроспективную дату — подбор аналогов.

Что же представляют собой эти источники информации об аналогах — «отголоски прошедших времен»? Их не так много:

Различные базы данных по недвижимости, которые, как правило, обладают архивом, и его можно получить бесплатно или за относительно небольшую плату.
Архивные данные различных дружественных оценщикам агентств недвижимости и риэлтерских агентств.
Печатные издания: газеты бесплатных объявлений, бюллетени по продаже недвижимости и подобные специализированные и неспециализированные издания.
Собственные базы оценщиков.

Рассмотрим поподробнее, что же они собой представляют, и каковы их плюсы и минусы.

1. Базы данных недвижимости. Несомненным плюсом этих источников можно считать полноту информации (в большинстве баз) и ее достоверность, поскольку, как правило, сотрудниками компаний-создателей проводится проверка закачиваемой в базу информации (но нужно оговориться: далеко не все они трепетно относятся к достоверности данных). Минусы — подобные базы с архивами существуют в весьма ограниченном количестве, в основном, в крупных городах и, как уже говорилось, не всегда содержащаяся в них информация оказывается достоверной.

2. Архивные данные агентств недвижимости и риэлтерских агентств. В большинстве своем риэлторы не хранят «документальных воспоминаний» о том, что они когда-то продавали, выступая в роли посредников. Продали, комиссионные получили и забыли — это минус. Тем не менее, встречаются компании, который обладают архивами и могут предоставить эту информацию, и в зависимости от характера взаимоотношений с оценщиками сделать это за плату или безвозмездно, — это плюс. Качество содержащейся в этих архивах данных может быть весьма высоким, поскольку риэлторы заинтересованы в полноте информации об объекте. И это тоже плюс.

3. Печатные издания представляют собой самый скудный по полноте информации источник, и это их основной минус. Ситуация объясняется объективными причинами: ограниченностью объема объявлений по количеству знаков, платой за каждый знак и т.п., и субъективными причинами: нежеланием раскрывать всю информацию об объекте, чтобы «заинтриговать» и привлечь внимание и т.д. Плюс, пожалуй, лишь в том, что если данные по объекту представлены все же в достаточно полном виде, ими можно воспользоваться.

4. Собственные базы оценщиков. Не все оценщики задумываются над тем, что они обладают весьма ценной информацией, которая представляет собой данные по объектам недвижимости, использованные ими в качестве аналогов при проведении оценки. Эта информация, как правило, проверена на дату проведения оценки, выяснены недостающие подробности и нюансы по объекту-аналогу. Это огромный плюс. Минус — практически невозможно подтвердить дополнительную информацию, полученную оценщиком при переговорах с собственником объекта-аналога или посредником, и отсутствующую в скрин-шотах. Здесь приходится полагаться на честность оценщика и основную информацию по скрин-шотам.

Чем же должен руководствоваться оценщик, прежде чем «припасть» к тому или иному источнику и утолить жажду информации?

Прежде всего, он должен помнить и выполнять требование п.19 ФСО № 1: «Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения». Это означает, что утоляющий информационную жажду источник не должен приводить к ценовым галлюцинациям. В сведениях об объекте-аналоге должна содержаться информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на объект оценки. Мало информации — смените источник или используйте несколько. Не можете получить необходимые данные — лучше откажитесь, поскольку в комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки или при судебном разбирательстве такой отчет будет отклонен. И хорошо, если без последствий для оценщика.

Следующий момент. При отсутствии аналогов в ближайшем окружении объекта следует расширить район подбора, вводя при необходимости поправку на местоположение. Если в качестве объекта оценки выступают свободные земельные участки, расположенные в небольших населенных пунктах, можно подбирать аналоги в схожих по своим социально-экономическим характеристикам населенных пунктах.

Достаточно часто в регионах при описании земельных участков используется понятие «под строительство объектов коммерческого назначения». Данное понятие требует пояснения в отчете, поскольку в разных регионах под ним объединяются земельные участки разного вида разрешенного использование — где-то «под торговлю и сервисные услуги», а где-то «под офисы, торгово-развлекательные цели и оказание различного вида услуг».

И последнее — о том случае, когда при оценке земельного участка невозможно применить прямой метод оценки (метод сравнения продаж) и приходится использовать косвенные методы (техники остатка и выделения). Метод выделения относится к методам сравнительного подхода и, следовательно, для оценки будут использоваться сведения о продажах единых объектов недвижимости (земельный участок + улучшения). Следует помнить, что в качестве аналогов можно использовать только данные о продажах зданий, но не встроенных помещений. При использовании метода техники остатка необходимо учитывать то обстоятельство, что в аренду будет сдаваться не вся общая площадь здания, а только арендопригодная. Поэтому при отсутствии сведений об аредопригодной площади объектов-аналогов необходимо применять среднерыночные коэффициенты отношения арендопригодной площади к общей площади здания.

Подводя итог, можно рекомендовать оценщикам тщательнее подходить к выбору аналогов. Чем полнее информация об объектах, чем больше они схожи с объектом оценки, тем меньше потребуется вводить корректировок, а, значит, корректнее будет и сам результат.

Первая публикация: 15.03.2014 00:00. Последнее обновление: 15.03.2014 13:19

Источник

Поиск объектов аналогов

Объектом
оценки является: Земельный участок,
площадью 5 соток, с жилым домом общей
площадью 130 кв.м, расположенный по
адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,
ул. Ленина, д. 62

При
выборе аналогов учитывалась сопоставимость
объектов. Сопоставимыми считаются
объекты с одинаковыми физическими и
экономическими характеристиками. Таким
образом, поиск объектов-аналогов
осуществлялся по следующим критериям:

Местоположение
объекта
Площадь
участка
Категория
земель
Вид
разрешенного использования
Общая
площадь дома, кв.м
Состояние
дома
Материал
наружных стен
Коммуникации
Дата
предложения

В
результате в данном Отчете были выбраны
в качестве аналогов 3 объектов,
представляющие собой земельные участки
с жилыми домами, расположенные в черте
г. Краснодар. Краткая характеристика
выбранных аналогов представлена в
следующей таблице:

10.2. Описание объектов-аналогов

Характеристика	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог № 3
Местоположение	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 52	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 80	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, д .43
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	ИЖС	ИЖС	Нет данных	Нет данных
Площадь участка	5 соток	2 соток	2 сотки	5 соток
Площадь дома	130 кв.м.	134 кв.м	130 кв.м.	130 кв.м.
Тип дома		деревянный	деревянный	деревянный
Коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Физическое состояние	Хорошее состояние ремонт не требуется	Хорошее состояние, не требует вложений.	Хорошее состояние	Хорошее состояние
Источник информации	Заказчик	http://www.cian.ru/sale/suburban/2072726	http://www.cian.ru/sale/suburban/2148955	http://www.cian.ru/sale/suburban/2137827
Дата предложения	—	01.09.2013	01.09.2013	01.09.2013
Цена предложения, руб.	5 850 000	5 500 000	5 850 000

10.3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

№	Характеристика	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог № 3
1	Цена предложения, руб.		5 850 000	5 500 000	5 850 000
2	Корректировка на уторговывание, %		— 5%	— 5%	— 5%
3	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
4	Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
5	Корректировка на Передаваемые права		0	0	0
6	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
7	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
8	Корректировка по условиям финансирования, %		0	0	0
9	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
10	Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
11	Корректировка на условие продажи		0	0	0
12	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
13	Дата продажи		01.09.2013	01.09.2013	01.09.2013
14	Корректировка на дату продажи		0	0	0
15	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
16	Местоположение	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 52	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 80	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, д .43
17	Корректировка на местоположение		0	0	0
18	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
19	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
20	Корректировка по категории земель		0	0	0
21	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
22	Разрешенное использование	ИЖС	ИЖС	Нет данных	Нет данных
23	Корректировка на Разрешенное использование		0	0	0
24	Скорректированная стоимость, руб		5 557 500	5 225 000	5 557 500
25	Площадь участка	5соток	2 соток	2 сотки	5 соток
26	Корректировка на площадь участка		+300 000	+300 000	0
27	Скорректированная стоимость, руб		5 857 500	5 525 000	5 557 500
28	Площадь дома	130 кв.м.	134 кв.м	130 кв.м.	130 кв.м.
29	Корректировка на площадь дома		0	0	0
30	Скорректированная стоимость, руб		5 857 500	5 525 000	5 557 500
31	Тип дома		деревянный	деревянный	деревянный
32	Корректировка по типу дома		0	0	0
33	Скорректированная стоимость, руб		5 857 500	5 525 000	5 557 500
34	Коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
35	Корректировка по наличию коммуникаций		0	0	0
36	Скорректированная стоимость, руб		5 857 500	5 525 000	5 557 500
37	Физическое состояние	Хорошее состояние ремонт не требуется	Хорошее состояние, не требует вложений.	Хорошее состояние	Хорошее состояние
38	Корректировка по физическому состоянию		0	0	0
39	Скорректированная стоимость, руб		5 857 500	5 525 000	5 557 500
40	Вес	1	0,35	0,25	0,22
41	Взвешенное значение стоимости		2019950	1381250	1222650
42	Итоговая общая цена объекта	4 623 850

Таким
образом, рыночная стоимость земельного
участка, площадью 5 соток с расположенным
на нем домом, общей площадью 130 кв.м,
расположенный по адресу: Краснодарский
край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62,
полученная в рамках сравнительного
подхода округленно составляет 4 623 850
(Четыре миллиона шестьсот двадцать три
тысячи восемьсот пятьдесят) рублей, без
учета НДС.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Содержание

1 5.1. Выбор аналогов
2 5.2. Корректирование цен аналогов
3 5.3. Метод сравнения продаж
4 5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)
5 5.5. Метод регрессионного анализа

5.1. Выбор аналогов

5.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

№ п/п	Фрагмент определения	Комментарий
1	… сходный объекту оценки …	Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. В общем виде: ∆ЦОФ → MIN где: ∆ЦОФ – разница в значении ценообразующего фактора между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих факторов объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
2	… по основным … характеристикам…	Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости → критерий существенности. Критерий существенности зависит от: объектного аспекта – параметров объекта оценки; рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры; оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3	… и другим характеристикам …	К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.

№ п/п

Фрагмент определения

Комментарий

… сходный объекту оценки …

Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

В общем виде:

∆ЦОФ → MIN

где: ∆ЦОФ – разница в значении ценообразующего фактора между объектом оценки и объектом-аналогом.
Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих факторов объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

… по основным … характеристикам…

Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости

→ критерий существенности.
Критерий существенности зависит от:

объектного аспекта – параметров объекта оценки;
рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.

… и другим характеристикам …

К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.

5.1.2.Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7:

в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:
Таблица 20

№ п/п	Критерий	Комментарий
1	Обеспечение максимальной точности расчетов	При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
2	Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости.	См. п. 2 табл. 19.
3	Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки.	См. п. 1 табл. 19. Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка.
4	Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке.	Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята. При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
5	Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
6	Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости.	Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
7	Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах.	Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных. Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	Условия рынка	Например: изменения цен за период между датами сделки и оценки; скидки к ценам предложений.
2	Условия финансирования, продажи	Например: график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
3	Передаваемые имущественные права на объект и его составные части	Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
4	Сервитуты и обременения	Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
5	Вид использования и (или) зонирование
6	Площадь	Может быть комплексной корректировкой: общая площадь, полезная площадь, площади различных функциональных зон
7	Характеристика конструктивных элементов	Материал, конструктивные решения.
8	Соотношение площади земельного участка и площади его застройки
9	Техническое состояние
10	Инженерные коммуникации
11	Наличие дополнительных улучшений, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
12	Местоположение объекта	Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: удаление от административного центра населенного пункта; доступная инфраструктура; характеристика подъездных путей; экология.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
- к цене объекта аналога в целом;
- к единице сравнения (например, к цене кв.м).
процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

5.2.4.1 Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2	Метод компенсационных издержек	${displaystyle k=sum _{i=1}^{n}Izd}$ ${displaystyle _{i}}$ где: – корректировка, ден. ед.; ${displaystyle _{i}}$ – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3	Парное сравнение продаж	${displaystyle k=C_{2}-C_{1}}$ где: ${displaystyle C_{1,2}}$ – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4	Метод капитализации потерь	${displaystyle k={frac {Poteri_{chod}}{R}},}$ где: ${displaystyle Poteri_{chod}}$ – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год; – ставка капитализации, доли ед.
5	Регрессионный анализ
6	Группа экспертных методик	Например: прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; использование шкал экспертных оценок; метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

где:

${displaystyle k_{triangle ;;}}$

– совокупная корректировка, доли ед. (%);

${displaystyle k_{i}}$

– i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

Модель предполагает, что корректировки не испытывают взаимного влияния (предполагается, что рынок оценивает каждую характеристику независимо от других характеристик).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

5.2.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок.

5.2.7.1. Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:

относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
в указанной выше дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему.

5.2.7.2. Что должно быть в знаменателе дроби.
Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог.
Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? → Как 100 относится к 90? → На сколько 100 больше (или меньше), базового значения — 90? В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90.

Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? → (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста.
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А — О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О — А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок.

5.2.7.3. Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе.
Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе.
Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А.
Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ).

И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет! А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 — наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.

5.2.7.4. Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга»
Полученные факторы стоимости для наглядности можно свести в «самолётик Зумберга»:
Таблица 23.

№	Тезис	О	А
1	Объект дороже аналога на 20%. База расчета (то, от чего ищутся отличия) – аналог (дороже чего, больше «чем что», относительно чего). Соответственно, аналог в данном случае равен единице, а объект дороже аналога на 20%, т.е. = 1 + 20% = 1,2 (120%).	1,1	1
2	Объект дешевле аналога на 10%. База расчета всё та же – аналог. Он равен единице, а объект дешевле на 10%, т.е. (100%-10%)/100% = 90% или 0,9.	0,9	1
3	Аналог дороже объекта на 15%. Объект – единица. Аналог – 1,15	1	1,15
4	Аналог дешевле объекта на 25%. Объект – вновь единица, а аналог = (1 -25%)/1 = 0,75	1	0,75

Трансформируем данные табл. 23 применительно к трем объектам-аналогам:

О	А1	А2	А3
1,2	1
0,9		1
1			1,15
1		0,75

Помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим

	О	А1	А2	А3
относительная стоимость	1,2	1
корректирующий коэф.		1,2
корректировка		+20%
относительная стоимость	0,9		1
корректирующий коэф.			0,9
корректировка			-10%
относительная стоимость	1			1,15
корректирующий коэф.				0,8696
корректировка				-13,04%
относительная стоимость	1		0,75
корректирующий коэф.			1,333
корректировка			+33,3%

Определение размера корректировок:

для аналога 1: корректирующий коэффициент: 1,2/1 = 1,2; корректировка:
1,2/1 – 1 = +20%;
для аналога 2: корректирующий коэффициент: 0,9/1 = 0,9; корректировка:
0,9/1 – 1 = -10%;
для аналога 3: корректирующий коэффициент: 1/1,15 = 0,8696; корректировка: -13,04%;
Для аналога 4: корректирующий коэффициент: 1/0,75 = 1,3333; корректировка: +33,33%.

5.2.7.5. Внесение последовательных корректировок
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:

Таблица 24.

Стадия	Скидка
Начаты земляные работы	-10%
Начато строительство надземной части	-15%
Введен в эксплуатацию	0%

Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85.
А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.

Таблица 25

Стадия	Скидка	Отн. пред. стадии	Отн. базовой стадии
Начаты земляные работы	-10%	0,9	0,765
Начато строительство надземной части	-15%	0,85	0,85
Введен в эксплуатацию	0%	1	1

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели:
1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9
Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит:
0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25%
Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.
5.2.8. На что обратить внимание:
5.2.8.1. В практической деятельности:

вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
в большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния;
подробно про многие корректировки можно прочитать в Справочнике молодого оценщика (РОО).

5.2.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

5.3. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
${displaystyle C_{A_{i}}^{CK};=;C_{A_{i;}};times ;left[k_{1;;}times k_{2;}times ;...k_{n}right];pm left[k^{1;}pm ;k^{2;}pm ;...;k^{m}right],}$
${displaystyle C_{OO}=C_{A_{i}}^{CK}times d_{i},}$

где:

${displaystyle C_{A_{i}}^{CK}}$

– скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;

${displaystyle C_{A_{i}}}$

– цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;

${displaystyle k^{n}}$

– n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;

${displaystyle k^{m}}$

– m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;

${displaystyle C_{OO}}$

– стоимость объекта оценки, ден.ед.;

${displaystyle d_{i}}$

– вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

Метод предполагает:

определение элементов сравнения;
определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– потенциальный валовый доход, ден. ед.;

– валовый рентный мультипликатор, ед.

5.5. Метод регрессионного анализа

5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).

${displaystyle C=C=f(COP_{1},COP_{2},....,COP_{i}),}$

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

${displaystyle COP_{i}}$

– i-ый ценообразующий параметр, единица измерения может быть различной (кв.м, км, наличие / отсутствие конкретного вида инженерных коммуникаций).

5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:

Таблица 20.

№ п/п	Понятие	Определение и комментарий
1	Математическое ожидание	Сумма произведений всех значений дискретной̆ случайной величины на соответствующие им вероятности: ${displaystyle Mleft(xright)=sum _{i=1}^{n}x_{i}times p_{i}}$ где: – математическое ожидание, ед.; ${displaystyle x_{i}}$ –i-ое значение случайной величины, ед.; ${displaystyle p_{i}}$ – вероятность появления i-го значения случайной величины, доли ед. ${displaystyle M(x);=;{overline {x}};=;{frac {{displaystyle sum _{i=1}^{n}}x_{i}}{n}}}$ где: – количество случайных величин, ед.
2	Дисперсия	Математическое ожидание квадрата отклонения случайной величины от ее математического ожидания: ${displaystyle D(x)=Mleft[x-M(x)right]^{2}}$ где: – дисперсия, кв.ед. В оценочной практике, как правило, случайные величины являются равновероятными: ${displaystyle D(x);=;{frac {1}{n}}sum _{i=1}^{n}left[x_{i}-M(x)right]^{2}}$
3	Среднеквадратическое отклонение	Квадратный корень из дисперсии где: – среднеквадратичное отклонение, ед.; – дисперсия, кв.ед.
4	Корреляция	Статистическая взаимосвязь двух или более случайных величин. При этом изменения значений одной или нескольких из этих величин сопутствуют систематическому изменению значений другой или других величин.
5	Коэффициент корреляции	Безразмерная величина, характеризующая тесноту линейной зависимости между случайными величинами: ${displaystyle rho ={frac {{displaystyle sum _{i-1}^{n}}(x_{i}-{overline {x}})(y_{i}-{overline {y}})}{{sqrt {displaystyle sum _{i=1}^{n}}}(x_{i}-{overline {x}})^{2}{displaystyle sum _{i-1}^{n}}(y_{i}-{overline {y}})^{2}}}}$ где: ${displaystyle x_{i},{overline {x}}}$ — i-ое значение случайной величины, ед.; ${displaystyle y_{i},{overline {y}}}$ — математические ожидания, ед.
6	Репрезентативность	Соответствие характеристик выборки характеристикам генеральной совокупности в целом. Репрезентативность определяет, насколько возможно обобщать результаты исследования с привлечением определённой выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была собрана.
7	Мультиколлинеарность	Высокая взаимная коррелированность объясняющих переменных. Использование в регрессионной модели мультиколлинеарных переменных приводит к ошибочной статистической незначимости коэффициентов модели и неустойчивости модели в целом (сильной зависимости от набора исходных данных).
8	Минимальное количество аналогов	В общем виде, количество аналогов в модели должно быть на единицу больше, чем количество независимых переменных (n+1). В зависимости от количества существенных ценообразующих параметров и однородности исходной выборки выдвигаются различные требования к достаточности исходных данных – [29, 30].

5.5.3. Этапы построения регрессионной модели:

сбор рыночной информации;
проверка исходных данных на наличие грубых ошибок;
проверка исходных данных на соответствие принципу достаточности;
внесение поправок (корректировок);
выбор ценообразующих параметров (например, с помощью анализа матрицы корреляций);
выбор вида зависимости (линейная, степенная, экспоненциальная и пр.);
калибровка модели (непосредственно определение коэффициентов уравнения модели);
проверка качества модели;
проверка модели на устойчивость;
вывод о целесообразности применения полученной модели.

5.5.4. В практической деятельности следует обратить внимание на показатели качества регрессионной модели:

Таблица 20.

№ п/п	Понятие	Определение и комментарий
1	Коэффициент детерминации	Определяет долю разброса исходных данных, объясняемых построенной моделью: ${displaystyle R^{2}={frac {D({widehat {y)}}}{Dleft(yright)}}}$ где: ${displaystyle R^{2}}$ — коэффициент детерминации, доли ед.; — дисперсия зависимой переменной, предсказанная построенной моделью, кв. ед — дисперсия зависимой переменной (на основе эмпирических данных), кв. ед. Приемлемым уровнем значений коэффициента детерминации принято считать ${displaystyle R^{2}geq 0,7}$ .
2	Средняя ошибка аппроксимации	Определяет относительное отклонение модельных данных от рыночных: ${displaystyle {overline {A}}={frac {100%}{n}}sum _{i=1}^{n}{frac {left\|y_{i-}{widehat {y_{i}}}right\|}{y_{i}}}}$ где: средняя ошибка аппроксимации, %; ${displaystyle y_{i}}$ рыночная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.; ${displaystyle {widehat {y_{i}}}}$ рыночная стоимость i-го объекта-аналога, предсказанная моделью, ден. ед.
3	Среднеквадратичная ошибка регрессии	Характеризует разброс/рассеивание модельных данных относительно рыночных: ${displaystyle SEE={sqrt {frac {{displaystyle sum _{i=1}^{n}}(y_{i-}{widehat {y_{i}}})^{2}}{n-k-1}}}}$ где: — среднеквадратичная ошибка регрессии, ден. ед.; — объем выборки, ед.; — количество ценообразующих параметров, ед.
4	Критерий Фишера (т.н. F-критерий)	Заключается в проверке базовой гипотезы о статистической незначимости построенной модели. На практике эта проверка сводится к сравнению выборочной статистики (основанной на значении коэффициента детерминации) с критическим значением статистики на определенном уровне значимости: ${displaystyle F={frac {R^{2}times (n-k-1)}{(1-R^{2})times k}}>F_{a,k_{1},k_{2}}}$ ${displaystyle k_{2}=n-k-1}$ где: — критерий Фишера, доли ед.; — объем выборки, ед.; — количество ценообразующих параметров, ед. Модель принято считать статистически значимой, если значение выборочной статистики превышает критический порог на уровне значимости .
5	Критерий Стьюдента	Заключается в проверке базовой гипотезы о статистической незначимости коэффициента при ценообразующем факторе (критерий проверяется для всех коэффициентов модели). Если выполняется неравенство: ${displaystyle left\|t_{i}right\|>t_{1-alpha ,;n-k-1};,;t_{i}={frac {b_{i}}{se_{i}}}}$ где: ${displaystyle t_{i}}$ — выборочная статистика для i-го коэффициента, ед.; ${displaystyle b_{i}}$ — оценка i-го коэффициента, ед.коэф.; ${displaystyle se_{i}}$ — стандартная ошибка i-го коэффициента, ед.коэф. то базовая гипотеза отвергается и коэффициент (а, следовательно, и сам фактор) признается статистически значимым (то есть существенным).

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Источник

Козлова Татьяна Васильевна¹, Быцко Наталья Георгиевна²
¹ООО «Кэпитал Консалтинг», начальник отдела оценки
²ООО «Кэпитал Консалтинг», заместитель начальника отдела оценки

Аннотация
В статье рассмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, для чего необходимо использовать аналоги на ретроспективную дату. Описаны возможные источники информации и проанализирована возможность их использования. Сделан вывод о том, что проблема поиска аналогов на ретроспективную дату может быть успешно решена в любом регионе.

Kozlova Tatyana¹, Bytsko Natalia²
¹LLC «Capital Consulting», head of the appraisal Department
²LLC «Capital Consulting», Deputy head of the appraisal Department

Abstract
The article discusses the possibility of challenging the cadastral value of real estate, which is necessary to use the analogs on retrospective date. We describe possible sources of information and analyzed the possibility of their use. It is concluded that the problem of finding equivalents in a retrospective date can be successfully resolved.

Библиографическая ссылка на статью:
Козлова Т.В., Быцко Н.Г. Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения // Гуманитарные научные исследования. 2015. № 9 [Электронный ресурс]. URL: https://human.snauka.ru/2015/09/12572 (дата обращения: 10.05.2023).

В настоящее время ведущие исследователи [10,11,12,13,14] отмечают, что вопрос об уменьшении (оспаривании) кадастровой стоимости недвижимости встал особенно остро.» В силу изменения законодательства, кадастровая стоимость недвижимости приобретает большое значение, т.к. налоги (земельный, налог на имущество) теперь будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости. Суммы налогов могут увеличиться в несколько раз. Оспаривание кадастровой стоимости позволяет: уменьшить налоги; снизить размер арендной платы; уменьшить выкупную стоимость имущества (в т.ч. земельного участка).

При этом на практике часто оказывается, что кадастровая стоимость завышена или несоразмерна по отношению к рыночной стоимости земельного участка. Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Первым шагом для этого является выполнение отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако результаты оценки кадастровой стоимости, выполненные массовыми методами, обычно определены на ретроспективную дату – отстоящую от текущего момента на год, два и более. Например, оценка кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области выполнена на 1 января 2012 года. Где же найти аналоги на ретроспективную дату? Рассмотрим один из вариантов решения этой задачи.

Допустим, необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка площадью 5 000 кв. м, расположенного в г. Калининград, с разрешенным использованием под административно-торговую функцию на 1 января 2012 года.

В соответствии с п. 22 в ФСО №7, «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.» Ниже описаны и проанализированы доступные оценщику источники рыночных данных об объектах-аналогах.

1. Объявления о продаже агентств по продаже недвижимости и частных лиц в интернете и бумажных изданиях.

Рынок земельных участков населенных пунктов под торгово-административное использование в г. Калининград развит в низкой степени. Центр города плотно застроен, свободных земельных участков практически нет. К продаже предлагаются имущественные комплексы, встроенные помещения, жилые дома и квартиры. На удалении от центра имеются предложения свободных участков, но они имеют преимущественно назначение под производственно-складские цели и ИЖС.

Наиболее полноценную работу по сбору информации об объектах-аналогах провели оценщики при выполнении работ по оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области. Как указано в отчете № 27-КО «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 01.01.2012 г.», размещенному на сайте Росреестра, «Рынок недвижимости Калининградской области в целом, и рынок земельных участков в частности, имеет ряд особенностей, резко выделяющих его на фоне прочих регионов Российской Федерации. В первую очередь следует отметить низкую информативность открытых источников информации. Из проанализированных нами нескольких миллионов записей, содержащихся в базе газеты «Из рук в руки» за период с 2007 по 2011 годы лишь менее 10% содержат сведения о стоимости продаваемых объектов, большая часть из которых – квартиры, а точные адресные ориентиры имеют лишь несколько процентов их них. Связано это с невысокой активностью рынка и ограниченностью числа предложений и спроса, когда продавец имеет возможность выйти непосредственно на покупателя, минуя посредника – риелтора, который разместил объявление о продаже и нес прочие расходы по реализации объекта.»

Отсутствие точного адреса, характеристик участка, наличия коммуникаций или цены предложения свойственны не только газете «Из рук в руки», но и прочим печатным изданиям («Юристы и Недвижимость», «Ярмарка», «Калининградская недвижимость»).

Кроме того, наличие объявления о продаже еще не гарантирует адекватности цены предложения, поскольку цена зачастую выставляется в соответствии с ожиданиями собственника и может быть существенно завышена, в результате чего участки висят в продаже длительное время.

Таким образом, из-за преобладания объявлений о продаже жилых объектов (участки под ИЖС, квартиры, дома) и отсутствия в объявлениях о продаже земель под коммерческую застройку достоверной информации Оценщик не может использовать данный источник.

2. База данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости» (www.rosreestr.ru), содержащая информацию о сделках с объектами недвижимости, показывает, что за 2011 год, предшествующий дате оценки, в г. Калининграде была зарегистрирована всего одна сделка купли-продажи с участком площадью более 1 000 кв. м (участки с меньшей площадью обычно предназначены под ИЖС и не могут быть сопоставлены с Объектом оценки, имеющим площадь 5 000 кв. м).

Как показал анализ указанного кадастрового квартала, сделка зарегистрирована с участком № 39:15:132802:46, имеющим разрешенное использование «под строительство 4-этажного многоквартирного дома», отличным от НЭИ Объекта оценки.

Таким образом, Оценщик не может использовать данный источник.

3. Администрация г. Калининграда проводит аукционы по продаже и сдаче в аренду помещений и земельных участков, информация об этом размещается на сайте http://www.klgd.ru/tenders/municipalauctions/ (Аукционы по продаже муниципального имущества и земельных участков).

В качестве потенциальных аналогов выбирались следующие объекты:

Продажа в течение 2011 года;
Продажа в собственность;
Свободный земельный участок;
Расположенный в г. Калининград;
Площадь больше или равна 1000 кв. м;
Разрешенное использование – под торговые или торгово-административные объекты;
Аукцион состоялся, цена продажи известна.

В результате были отобраны следующие объекты:

Результаты состоявшихся продаж Администрацией г. Калининграда свободных земельных участков под торговые или торгово-административные объекты в 2011 году

Дата аукциона	Улица	Разрешенное использование (назначение)	Цена предложения, руб.	Площадь, кв. м.	Стоимость по итогам аукциона, руб.
13.09.2011	ул. Судостроительная	под строительство магазина	1 555 000	1 250	1 555 000
13.12.2011	ул. Габайдулина, 15	под строительство магазина	533 500	1 035	1 053 500

Земельный участок кад. № 39:15:120320:17, расположенный по адресу ул. Судостроительная, по данным Росреестра имеет разрешенное использование «под строительство гаражей индивидуальных легковых автомобилей». Поэтому он не может быть использован в качестве аналога.

Земельный участок кад. №39:15:141308:54, расположенный по адресу ул. Габайдулина, 15, может быть использован в качестве аналога.

Однако одного аналога для расчетов недостаточно, поэтому Оценщик обратился к такому источнику информации, как решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области.

4. На сайте http://to39.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/results_spor приведены результаты рассмотрения отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков и решения Комиссии. Для определения рыночной стоимости Объекта оценки данные результаты могут быть использованы по следующим причинам:

Рыночная стоимость земельного участка определена в отчете об оценке, выполненном в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2]; Федеральными стандартами оценки №1-3 и 7; Стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, в которой состоит оценщик.
В соответствии с п. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
На отчеты, представленные в Комиссию, имеются положительные экспертные заключения, выданные СРО, в которой состоит оценщик, подтверждающие соответствие отчета законодательству, а с 01.07.2015 г. также подтверждающие величину рыночной стоимости.
Рыночная стоимость земельных участков определена на одинаковых условиях с оценкой, проводимой в данном отчете: дата оценки – 1 января 2012 года; участок оценивается как условно-свободный; без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом.
Если Комиссией принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оценщик проанализировал решения Комиссии за период 2013 г. – июль 2015 г. и выявил следующие земельные участки, расположенные в г. Калининград, имеющие разрешенное использование под административные и торговые цели, в отношении которых принято положительное решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

№	Кад. №	Адрес	Разрешенное использование	Рыночная стоимость, руб.	Площадь, кв. м
1	39:15:132501:188	Калининградская обл., г. Калининград, ул. Юбилейная, 2 в Ленинградском районе	земли населенных пунктов, под магазин продажи автомобилей	16 071 000,00	6 615,00
2	39:15:121316:7	Калининградская обл, г Калининград, ул К.Маркса, д. 18	земли населенных пунктов, под существующие административные и производственные здания с торговым залом, гаражи, сауну	94 140 000,00	13 695,00
3	39:15:140421:7	Калининградская область, г Калининград, пр-кт Калинина, д 115	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания	5 391 000,00	2 035,00
4	39:15:133209:19	Калининградская область, г Калининград, ул Миклухо-Маклая, д 11	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под офис	2 588 100,00	701,00
5	39:15:111401:3	Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Победы, дом 145	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под магазин фасованных нефтепродуктов	2 697 500,00	643,00
6	39:15:120322:19	Калининградская область, г. Калининград, просп. Советский, 292	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание	7 652 000,00	2 500,00
7	39:15:150816:7	Калининградская область, г Калининград, ул Камская, 2Б	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее торгово-складское здание с офисными помещениями	5 780 000,00	4 797,00
8	39:15:132903:38	Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под обслуживание здания магазина, склада	5 153 000,00	1 934,00
9	39:15:132525:18	Калининградская обл, г Калининград, пр-кт Московский, д 123 а	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр	7 650 000,00	2 871,00
10	39:15:141313:20	Калининградская обл, г Калининград, б-р Л.Шевцовой, 1	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий торговый центр	24 498 000,00	10 320,00
11	39:15:111201:197	Калининградская обл, г Калининград, ш Балтийское	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство административного здания не промышленного назначения	3 629 000,00	5 563,00
12	39:15:150401:22	Калининградская обл., г. Калининград, ул. Транспортная, 2	земли населенных пунктов, разрешенное использование – многофункциональные и обслуживающие здания	7 099 000,00	8 522,00
13	39:15:150512:5	Калининградская область, г Калининград, ул Портовая	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения	7 935 318,00	14 221,00
14	39:15:150503:3	Калининградская обл, г Калининград, ул Причальная 5-я, 1	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания, строения и сооружения	11 129 860,00	22 714,00
15	39:15:131824:420	Калининградская обл., г. Калининград, ул. А.Невского. На земельном участке расположено здание гостиницы по адресу: ул. А.Невского, 53	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание гостиницы, платную автостоянку, под благоустройство территории здания гостиницы по ул. А. Невского, 53	21 067 739,00	4 571,00
16	39:15:132532:4	Калининградская обл., г. Калининград, ул. Лесопильная, 81	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торговые, складские, административные здания и котельную	8 200 000,00	4 505,00
17	39:15:121613:385	Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса	52 669 050,00	7 210,00
18	39:15:121613:386	Калининградская область, г Калининград, пр-кт Советский	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под неоконченный строительством административно-торговый комплекс с гостиницей, строительство крупного торгового комплекса, предприятие общественного питания, для организации гостевой автостоянки к торговому комплексу и предприятиям общественного питания, для благоустройства территории крупного торгового комплекса	64 678 470,00	8 554,00
19	39:15:142023:364	Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина	24 912 088,00	19 252,00
20	39:15:142023:363	Калининградская область, г. Калининград, ул. Аллея смелых – ул. Б.Окружная	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство магазина	29 797 586,00	23 389,00
21	39:15:142023:359	Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса	18 331 872,00	7 696,00
22	39:15:142023:358	Калининградская область, г Калининград, ул Б.Окружная	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство торгового комплекса	18 073 950,00	7 575,00
23	39:15:133009:1	Калининградская область, г. Калининград, ул. Кутаисская	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство аптеки и магазина	9 018 763,00	3 497,00
24	39:15:150506:1	Калининградская обл, г Калининград, ул Нансена, д 44	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание магазина	3 380 000,00	941,00
25	39:13:010310:299	Калининградская обл, р-н Черняховский, г Черняховск, ул Победы, 8	земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания нежилого здания (объекта торговли)	981 000,00	934
26	39:15:142101:22	Калининградская обл., г. Калининград, ул. Дзержинского	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект незавершенного строительства-торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным корпусом и производственно-складским зданием	49 858 500,00	58000
27	39:15:140417:5	Калининградская область, г Калининград, ул Младшего лейтенанта Ротко, д 2	земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующий административно- торговый комплекс	4872000	1275
28	39:15:130710:884	Калининградская область, г Калининград, ул Согласия	под строительство магазина	6 889 700	2 045
29	39:15:111402:7	г Калининград, пр-кт Победы	Под строительство торгово-складского комплекса	9 247 000	9 474
30	39:15:130710:883	Калининградская область, г Калининград, ул Согласия	под строительство магазина	27 137 000	8 055
31	39:15:150835:33	г Калининград, ул Автомобильная	под магазин	14 792 000	5 070
32	39:15:120602:10	г Калининград, ул Габайдулина, На земельном участке расположен неоконченный строительством нежилой дом по адресу: ул Габайдулина, 49	неоконченное строительством нежилое здание (торгово-транспортный центр)	14 003 700	7 096
33	39:15:130712:7989	г. Калининград, ул. Согласия. На земельном участке расположено здание магазина строительных материалов по адресу: ул. Согласия, 2	под магазин строительных материалов со встроенным кафетерием	39 302 000	11 405
34	39:15:140424:51	г Калининград, ул Дзержинского, дом 35	под существующее здание магазина строительных материалов	105 062 000	30 488
35	39:15:141301:44	г Калининград, ул Киевская	под строительство торгового комплекса	11 379 000	4 745
36	39:15:132511:14	г. Калининград, ул. 9 Апреля, 50 А	под здание торгово – выставочного центра	7 626 000	1 537
37	39:15:130710:1343	г Калининград, ул Согласия	под строительство магазина	33 856 000	10 100

На основании приведенных данных возможно отобрать достаточное количество аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода.

Таким образом, проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости может быть успешно решена в любом регионе.

Библиографический список

Гражданский Кодекс РФ, Части 1 и 2 в действующей редакции.
Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями), являющийся основным правовым актом, регулирующим оценочную деятельность на территории РФ;
Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития России №254-256 от 28 июля 2007 г. и №611 от 25.09.2014 г.:
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам;
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», определяющего требования к проведению оценки недвижимости, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г.
«Российский оценщик», информационный бюллетень СРО «Российское общество оценщиков», №2 за 2015 г. Тема номера – «Кадастровая оценка».
Дятлов С.А. Глобализационные преимущества и дефициты национальной экономики/С.А.Дятлов,Г.Ф. Фейгин//Евразийская интеграция. -2008. -№ 4. -С. 37-40.
Зеленина Н.Л. Теоретические подходы к трансформации государственной собственности//Современные научные исследования и инновации. -Февраль 2014. -№ 2 [Электронный ресурс]. URL:http://web.snauka.ru/issues/2014/02/31138 (дата обращения: 10.02.2014).
Зеленина, Н.Л. Результаты исследования парадигмы изменения государственной собственности в России/Н.Л. Зеленина//Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. -2014. -№ 11.
Мотышина М.С., Гемазудинов Д.Р. Проблемы развития предпринимательства в России//Правовое поле современной экономики. -2013. -№ 9. -С. 99-103.
Шлафман А.И. Признаки предпринимательских объединений//Известия Иркутской государственной экономической академии, №2 2010. – С. 8-12.

Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Шлафман Александр Изевич»

Источник

Основные принципы отбора предприятийаналогов. Рыночный подход к оценке акций основан на использовании двух типов информации: + рыночная (ценовая) информация; + финансовая информация.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах куплипродажи акций, аналогичных акциям оцениваемой компании. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств, например “Финмаркет”, “Росбизнесконсалтинг”, АК&М публикуют ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупкупродажу ценных бумаг, исследованиях активности рынков акций крупнейших предприятий, отчетов, когда проведена оценка недвижимости вследствее чего получила широкое развитие оценка бизнеса. Наряду с информацией по российскому рынку при оценке используются данные по зарубежным компанияманалогам, где выбор значительно больше. При этом необходимо учесть поправки на страновой риск.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обеспечивающие необходимую сопоставимость. Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за последний отчетный год и предшествующий период (обычно за пять лет). Финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Рыночный подход оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одинаковые коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию, например оценка бизнеса. Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемой. Как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат при оценке квартир, когда оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация может быть получена оценщиком как по публикациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав этой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов. Осуществляется в три этапа. На первом этапе определяется так называемый круг “подозреваемых”. В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительных сведениях, так как она не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.

На втором этапе составляется список “кандидатов”. Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому первоначальный список может сократиться изза отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также изза плохого качества, недостоверности предоставляемой информации. Критерии оценки должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм.

Если аналог отвечает всем критериям (может оценка квартир), то он может использоваться на последующих этапах оценки. Принятие решения о сопоставимости лежит на оценщике. На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, позволяющий аналитику определить ценность оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

Размер является важнейшим критерием, оценивае мым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Необходимо принимать вовнимание, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера, поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли: географическую диверсификацию, ценовые различия по сходным товарам и др.

Перспективы роста. Необходимо определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает степень влияния трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспектив роста отрасли в целом и индивидуальных возможностей развития конкретной фирмы в рамках отрасли, оценка земли. Эксперт должен также внимательно изучить конкретные преимущества и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами.

Оценка финансового риска осуществляется следующими способами: + сравнивается структура капитала (соотношение собственных и заемных средств); + оценивается ликвидность (возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами); + анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами, способность фирмы привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте

Источник