Сейчас сентябрь — самый активный месяц на рынке аренды жилья и я решил обновить свой пост, надеюсь он будет многим полезным:
Журналист у меня спросил: «Как выбрать жильца в сдаваемую квартиру». Отвечаю.
Когда человек сдаёт квартиру в первый раз, он часто сталкивается с проблемой выбора жильцов. Иногда по этой причине, он не обращается к агенту, а идёт в соцсети. Считает что там он сам способен лучше разобраться в людях, а агенту — лишь бы сдать его квартиру и заработать на этом. Это не совсем так. Точнее, совсем не так.
Лично мне очень важно чтобы собственник остался доволен сделкой и жильцами — ведь он снова захочет обратиться ко мне и рекомендовать меня своим друзьям и знакомым. Итак, как лучше выбрать жильца?
В первую очередь важно понять, КТО СНИМЕТ вашу квартиру. Свою целевую аудиторию. Если это трешка в Кузьминках — скорее всего ее снимет семья с детьми, а студию — один человек или пара. Не стоит пытаться выйти за пределы своей аудитории — ведь это чревато долгим сроком сдачи и другими ошибками.
Тоже самое и с ценой. Не нужно ставить цену больше реальной стоимости квартиры. Поставьте себя на место нанимателя, вы бы стали платить больше? НЕТ. Вот и они не дураки. Дороже могут снять под субаренду или притон. Представившись в Фейсбуке или по телефону семьёй. Плавали — знаем. Как-то собственник хотел сдать квартиру не за реальные 60 тысяч, а за — 70! Пришла пара, якобы семья. Потом сдавала в субаренду. Хорошо что соседи предупредили собственника и он расстался с ними, сдав за 60 нормальным нанимателям.
Я обычно всегда интересуюсь, кто мне звонит по той или иной квартире. Не нужно стесняться — дабы не тратить зря время. Как своё, так и клиентов. Семья это или два брата. Наличие детей. Откуда приехали. Чем занимаются. Наличие животных. У каждого собственника свои предпочтения.
Если он готов поставить хорошую цену за квартиру — то может выбирать жильцов. Важно понимать — откуда приехал человек. От этого зависит перечень дополнительных вопросов.
Если это Московский регион — регистрация не нужна. Если из других городов и стран — нужны регистрация, разрешение на работу и временное проживание и т.д. Так же важно понимать где работает наниматель. Ведь от этого зависит своевременность и полнота оплаты. Я люблю стабильные и понятные компании. Если у человека бизнес — надо разбираться в том, насколько он надёжен.
И многое зависит от бюджета. Мне странно слышать, что человек занимается нефтяным бизнесом и снимает квартиру на окраине Москвы за 25 тысяч. А вот если ее снимет молодая пара, работающая рядом. Да ещё укажет место работы — пазл сошёлся. Это важно — видеть картину в целом. За много лет практики учишься понимать.
Творческие люди — очень хорошие. Но тут надо действовать по правилу: «Хороший парень — не профессия». Шум или несвоевременная оплата вполне могут быть рядом с ними. Далеко не со всеми, конечно. Это как пример. То есть нужно либо дотошно все выяснять, при этом мягко — чтобы никого не обидеть. Либо понимать, благодаря опыту, как дальше будут развиваться отношения собственник — наниматель. Я часто могу предсказать этот процесс, сотни сданных квартир дают эту возможность.
Почему собственники часто рассматривают славян? Да тут все просто. Проще понять друг друга. Менталитет. Ничего общего с расизмом. Иные народности любят жить большими семьями или долго торговаться. Многим это не нравится. Справедливости ради — есть много хороших людей везде. Насчёт животных — это риск. Но сейчас культура проживания с ними выросла. Домашних животных стерилизуют, следят за ними… Но это все таки дополнительный риск…
Семьи с детьми, незаслуженно порой, боятся заселять — тут важно чтобы люди были хорошие. Это тоже опыт и понимание…
И депозит важно иметь. Это якорь для нанимателя. И хорошая гарантия добрых расставаний.
Вот в студию или однушку сейчас уже не стоит селить больше одного человека или семейной пары. В двушку или трёшку, особенно рядом со школой или садиком, нужно. Это целевая аудитория.
Ну как-то так, если кратко)
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
-
подача декларации НДФЛ;
-
покупка патента;
-
оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
-
паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
-
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Образец договора аренды/найма
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.
|
Где искать людей, желающих снять квартиру и не желающих переплачивать комиссию агентству?
Самый лучший вариант, это конечно знакомые или знакомые знакомых, соседи, коллеги на работе и их знакомые. В наше время всегда кому-то нужна квартира, особенно молодым. Поэтому социальные сети, с их бесчисленными группами по интересам, я думаю помогут быстрее, чем объявления в газеты и сайты типа «авито». автор вопроса выбрал этот ответ лучшим
Peresvetik 7 лет назад Есть несколько вариантов, каким образом найти арендатора без каких либо посредников. Сначала нужно кинуть клич между своими знакомыми и сарафанное радио всегда сработает, потому что всегда есть спрос на такую услугу. Вы можете на принтере распечатать объявления и повесить на подъездах и досках объявления, естественно без указания адреса, а с указанием вашего телефона для подробностей. Если вы общаетесь через социальные различные сети, можно кинуть клич и там. Есть газеты, где есть возможность давать совершенно бесплатно объявление, есть местные каналы телевидения, где можно дать такое объявление заплатив.
Серхио 7 лет назад Вот у нас, например, в Екатеринбурге есть сайт (городской портал) под названием e1.ru. Там все желающие в силах оставить объявление на любую тему, которая соответствует правилам сайта и о сдаче недвижимости в том числе. Вот поищите такой сайт и в своем городе, наверняка он есть. Я снимал так хату неоднократно и без посредников. Вас найдут там и двух недель не пройдет.
КРАСНЫЙ КУЛИНАР 7 лет назад Не вижу ничего трудного в поиске арендатора без агентов, риелторов, посредников, представителей и прочих звеньев, что лишь удораживает сделку. Мы с подругой сдавали ее оставшуюся от наследственности квартиру просто оставив объявление на Авито — и стояла очередь, но мы специально всех согнали на один день с интервалом в час, чтобы не ездить туда-сюда. Сдали в этот же день вечером, приняв решение, кого берем. Я своего арендодателя нашла во Вконтакте, теория 7 рукопожатий работает, он на меня вышел через несколько репостов, когда увидел мое объявление о поиске квартиры в группе нашего округа, я в итоге просто переехала из подъезда в подъезд без помощи грузчиков и лишней оплаты.
M e l i s s a 7 лет назад Можно самостоятельно дать объявление в интернете ( группы в соц. сетях вашего района ), расклеить в вашем районе объявление на заборе, столбах или специальных стендах. Найти квартирантов можно через знакомых, коллег, дать бесплатное объявление в газету. Я нашла квартиратов через интернет газету, написала бесплатное объявление, написали много желающих и выбирала я кому сдать квартиру.
Даксплячи Учлинзайх 7 лет назад Поспрашивайте среди друзей, подключите к этому вопросу знакомых Возможно они смогут выступить в качестве арендатора? Хотя арендаторы друзья ил знакомые — это не всегда бывает хорошо Чуть не вернули деньги во время — и друзья могут и обидеться Так что поищите в газетах — там объявления от арендаторов есть
tiganiada 7 лет назад В наше время люди делают это через интернет ведь есть много сайтов на которых вы можете написать обьявления. Ещё можно обратится с обьявлением в редакцию популярной газеты, можно клеить и на столбах, можно через друзей найти.
shulern 7 лет назад Размещайте объявления на различных сайтах таких как Авито, Сландо, Из рук в руки . Ожидайте своих потенциальных клиентов они вам позвонят в течение ближайшего времени. потому что сайты очень популярны.удачи
olga-son 7 лет назад Можно, по-старинке, расклеить объявления у подъездов либо на остановках. Также можно подать объявления в газету. Можно и через интернет, например, в социальных сетях, сейчас такое время, что кому-нибудь из друзей либо друзей друзей, точно нужно будет жилье. Можете и на БВ попробовать тоже. Что касается вышеупомянутых сайтов, то у нас, в Беларуси, самые популярные, это kufar и irr. Если применить все эти способы одновременно, то вы точно найдете арендатора, еще и выбирать будете.
Кладезь знаний 6 лет назад По собственному опыту могу сказать , что лучше всего квартира напрямую без посредников сдается на Авито и Яндекс — риэлт , если давать объявления на этих сайтах то приходят реальные клиенты , а не посредники . На других сайтах в основном сидят риэлторы и перепечатывают Ваше объявление с увеличением суммы аренды — другие сайты только обеспечивают огромное количество пустых звонков и просто Вам будут выносить мозг .
Liya2231 5 лет назад В интернете ищите. Я только через авито и нахожу квартиросъемщиков — пишу объявление, публикую, через час уже звонят
Kuladora 5 лет назад Напишите объявление в соцсетях или на авито. Расскажите про квартиру, фотки прикрепите. Если не будете загибать цену, то найдете желающих в тот же день
Галифорния 7 лет назад Самый лучший способ поискать на Авито. В группах с объявлениями в социальных сетях. Напишите объявление в газете, на заборе. Самые экономные в плане жилья студенты. Так что можно поискать квартиросъёмщиков в учебных заведениях. Знаете ответ? |
Главное, опишите свои требования — семье хотите сдать, одинокому человеку, можно ли с детьми и животными — грамотное объявление избавит вас от лишних запросов и звонков.
Как снять квартиру в обход риэлторов
Где и как искать объявления от собственников
Елена Шпрингер
Недорого сняла квартиру без риэлтора
Когда я переехала в новый город, мне нужно было быстро найти квартиру. Первым делом я стала искать в газетах и на Авито, но оказалось, что почти все объявления не от собственников, а от риэлторов, которые требуют комиссию в 50-80% от стоимости аренды. У меня таких денег не было, да и платить просто за показ квартиры не хотелось.
В итоге я сняла квартиру без риэлторов и теперь знаю, где и как искать прямые объявления, чтобы не переплачивать за ненужное посредничество.
Способ 1: найти группу с объявлениями от собственников
На площадках объявлений вроде Авито, Яндекс.Недвижимости или ЦИАН на первый взгляд много объявлений от собственников. Но если начать звонить, окажется, что «собственники» на самом деле риэлторы, и без комиссии они ничего не сдадут.
Есть площадки, где публикуются объявления только от собственников. Больше всего их в соцсетях — в некоторых группах во «Вконтакте» или Facebook объявления выкладывают прямо на стену. Иногда такие группы закрытые — объявления прячут от риэлторов.
Группы с недвижимостью есть во всех крупных городах. Их нужно искать через поиск соцсетей по ключевым словам «аренда», «снять квартиру», «аренда без посредников». Чем больше участников, тем выше шанс, что это действительно группа с собственниками, а не замаскированное агентство недвижимости.
Поиск по группам аренды во «Вконтакте»
В таких группах тоже попадаются предложения от риэлторов, но администрация все тщательно проверяет и удаляет подозрительные объявления.
Когда мне понадобилось снять квартиру, я обзвонила около 20 объявлений с Авито — и везде попадала на риэлторов, причем порой на одних и тех же. Потом друзья посоветовали мне группу во «Вконтакте» с квартирами от собственников в Новосибирске.
В этой группе я позвонила по пяти первым попавшимся объявлениям — и попала на пять собственников, с которыми сразу назначила просмотры. Уже на следующий день я подписывала договор аренды, не заплатив ни копейки комиссии и потратив на поиски меньше суток.
Способ 2: поискать объявления в соцсетях
Можно искать квартиру в соцсетях не в конкретных группах, а просто поиском по постам. Для этого нужно вбить в строку поиска «сдам квартиру» и нужный вам город. В результатах поиска будут объявления из групп и посты от реальных людей, которые сдают квартиры.
Примеры объявлений от пользователей — их иногда публикуют даже в виде историй
Иногда в соцсетях попадаются и предложения риэлторов, но их легко узнать — они отсылают смотреть подробности и другие варианты на сайтах либо размещают сразу много объявлений.
Свою вторую квартиру я нашла именно через соцсети. Правда, тогда я не планировала менять жилье, поэтому специально ничего не искала. Подруга отправила мне ссылку на пост — собственник написал на своей стене, что сдает квартиру. Если бы я в этот момент искала жилье, то нашла бы этот вариант через поиск.
Еще на стенах друзей я часто вижу репосты объявлений об аренде, ими делятся в диалогах и конференциях, так что предложений в соцсетях действительно много.
Способ 3: разместить объявление о поиске квартиры
В соцсетях можно не только искать предложения собственников, но и дать свое объявление — опубликовать на странице пост о том, что вы ищете квартиру, попросить друзей сделать репост. Еще объявление о поиске можно разместить в группах, посвященных аренде, там обычно есть отдельные обсуждения для тех, кто ищет жилье.
Этот способ не подойдет в качестве основного — во время поисков лучше не надеяться, что арендодатель сам будет искать арендаторов и просматривать темы в группах. Но лишним такое объявление точно не будет.
Примеры объявлений о поиске из обсуждений
К сожалению, у такого способа есть минусы — риэлторы отслеживают эти объявления и начинают звонить с предложением своих услуг. Их легко узнать с первых минут разговора — они не называют точный адрес и цену, предлагают «обсудить варианты» и часто задают вопросы, на которые уже есть ответ в вашем посте.
Когда я искала квартиру, тоже писала сообщение в обсуждении одной из групп. Жилье я нашла быстро, но объявление удалить забыла, и через неделю мне позвонил собственник с предложением аренды. Возможно, его вариант бы мне подошел.
Способ 4: фильтровать объявления на сайтах с арендой
Иногда найти квартиру в соцсетях не удается — объявления там чаще публикует молодежь, люди постарше выкладывают свои квартиры на доски объявлений. Если во «Вконтакте» или на Facebook нет ничего подходящего, можно посмотреть на сайтах: Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость.
Есть несколько способов распознать риэлтора до личной встречи и понять, что предложение не от собственника:
- Поискать номер телефона, указанный в объявлении, через поиск— он может фигурировать в интернете как номер риэлтора или агентства недвижимости.
- Посмотреть, сколько объявлений оставил пользователь — у реальных людей может быть одна, максимум две, квартиры.
- Сделать «Поиск по картинкам» с фотографиями из объявления — посредники иногда берут фото квартир из сети, так как реальных у них нет.
- Посмотреть, есть ли у пользователя другие объявления. Когда на сайте можно предлагать не только недвижимость, но и продавать вещи или что-то другое, то у реальных людей в профиле часто продается какая-нибудь одежда или техника.
- Послушать, что арендодатель говорит по телефону — риэлторы часто предлагают подъехать куда-нибудь не в квартиру или говорят, что эта квартира уже сдана, но есть другие варианты.
Такой аккаунт, скорее всего, принадлежит собственнику, а не риэлтору
Способ 5: пройтись по желаемому району проживания
Есть люди, которые почти не сидят в интернете и не размещают объявления в соцсетях или на сайтах. Они предпочитают сдавать квартиры по старинке — дают объявления в газеты или вешают их на стены у подъезда.
В газетах, к сожалению, слишком много риэлторов, найти там объявление от собственника почти невозможно. Когда я искала квартиру и купила газету, я обзвонила пару десятков объявлений — и везде натыкалась только на агентства недвижимости.
А вот объявления на стенах — более интересный способ поиска. Обычно их приклеивают на доски у подъездов, предлагая «квартиру в этом доме» или «в этом районе». Это поможет напрямую найти жилье в конкретном месте.
Объявления на досках тоже бывают от риэлторов, но их легко распознать — они предлагают сразу несколько квартир по разной цене, часто вешают рядом разные объявления с одинаковым телефоном, обычно печатают их на принтере, а не пишут от руки. Впрочем, даже отсутствие этих признаков не гарантирует, что объявление будет от собственника, нужно проверять при звонке.
Так выглядит доска объявлений у нашего подъезда. Кое-где у рукописных объявлений одинаковые номера — возможно, это риэлтор
Инструкция
Как искать объявления от собственников
Смотреть объявления с арендой без посредников в специальных группах в социальных сетях.
Например, во «Вконтакте» и на Facebook.
Искать предложения через поиск в социальных сетях.
Используя ключевые слова «сдам квартиру в разделе «название города»»
Самостоятельно разместить объявление о поиске квартиры в социальных сетях.
Или в обсуждениях групп, посвященных аренде недвижимости.
Фильтровать объявления на сайтах.
Чтобы заранее отсеять предложения риэлторов.
Пройтись по району проживания и поискать объявления об аренде.
Они могут размещаться на досках объявлений в подъездах, на столбах или ближайших остановках.
- Определение стратегии
- Подготовка квартиры
- Составление объявления
- Текст
- Фотографии
- Размещение
- Показ квартиры
- Заключение договора
- Составление акта приема-передачи квартиры
Квартиросъемщики и арендодатели — два противоборствующих лагеря, которые относятся друг к другу с предубеждением. В этом нет ничего странного, ведь зачастую у них противоположные интересы.
Первые хотят снять комфортабельное жилье за минимальную цену и жить там без контроля хозяев. Вторые — найти образцово-показательных жильцов, которые будут платить много денег и ни на что не жаловаться.
Сходятся они только в одном — нежелании переплачивать посредникам. Потому как участие риелтора в сделке совершенно не гарантирует, что все получат желаемое.
На протяжении десяти лет я сдаю однокомнатную квартиру в Казани. Всего один раз за это время я воспользовалась услугами риелтора, и это был неудачный опыт. Расскажу, как мне удается находить порядочных жильцов и не переживать за жилье.
Определение стратегии
Первым делом нужно решить, для чего вы сдаете квартиру, и разработать стратегию. Не всегда цель заработать как можно больше денег является адекватной.
Если, например, человек ищет жильцов на время своего длительного отъезда, гораздо важнее для него сохранить жилье в нормальном состоянии. В этом случае предпочтительнее поселить в квартиру знакомых — пусть и за меньшую плату.
Определите для себя, сколько времени и сил вы готовы потратить, чтобы увеличить потенциальную прибыль.
Квартиру со свежим ремонтом снимут охотнее, чем потрепанное временем жилье. Но ремонт — это куча потраченных нервов, денег и времени. Поэтому приходится искать компромисс между желаниями и возможностями.
Расскажу про свою стратегию. Однушка, которую я сдаю, принадлежит отцу. Он живет в другом городе и возвращаться не собирается.
Квартира в плохом состоянии. Последний раз ремонт в ней делали лет 20 назад. Но у нее есть существенный плюс — местоположение. Дом находится совсем рядом со станцией метро и не очень далеко от центра города.
Заниматься ремонтом и вкладывать деньги в покупку хорошей мебели мне не хочется. Чтобы привести квартиру в порядок, придется потратить не менее 500 000 рублей. Это позволит повысить арендную плату примерно на 5000-6000 рублей в месяц. Мы с папой решили, что овчинка выделки не стоит, и сдаем ее в том виде, который есть.
Из-за местоположения с поиском арендаторов никогда проблем не было. Многие рады возможности снять жилье возле метро недорого.
Подготовка квартиры
Когда определитесь с целями, приступайте к подготовке квартиры. Нужно привести ее в идеальное состояние (насколько позволяют исходные условия).
Несколько общих советов:
- Избавьтесь от предметов, которые не понадобятся будущим жильцам. Если вы сдаете на время жилье, в котором проживаете, для личных вещей можно выделить отдельное помещение и закрыть к нему доступ. Например, повесить замок на одну комнату в двушке. Но тогда сдавать ее придется как однушку.
- Убедитесь, что в квартире есть необходимая для жизни мебель и техника: кровать, кухонный стол, шкаф для одежды, плита, стиральная машина, холодильник. Это минимум для однокомнатной квартиры. Очень редко квартиранты перевозят с собой крупногабаритные вещи.
- Устройте генеральную уборку — квартира должна сиять чистотой. Особенно это касается санузла. Потенциальных арендаторов оттолкнут толстый слой пыли по углам, прилипшие к плите куски пищи, ржавые пятна на унитазе.
- Особое внимание уделите запахам. Если в квартире курили, сделайте все возможное, чтобы избавиться от запаха табака.
Не забудьте погасить долги по коммунальным услугам и оплатить текущие счета. Возможно, потенциальные жильцы захотят убедиться, что квартира принадлежит вам, поэтому заранее подготовьте документы о праве собственности.
Если вы не являетесь собственником квартиры, но действуете от его имени, понадобится также нотариально заверенная доверенность.
Решили сделать ремонт, чтобы увеличить потенциальную прибыль? Покупайте стройматериалы в рассрочку с картой «Халва»! Она поможет снизить нагрузку на семейный бюджет и не растягивать ремонт на долгие месяцы.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 12%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку 10 месяцев или больше, если оформите подписку «Халва.Десятка». Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Составление объявления
Хорошо составленное объявление — 50% успеха. Рекомендую изучить электронные доски объявлений и отметить те варианты, которые вас цепляют. Удачные приемы можно позаимствовать.
Текст
В тексте обязательно укажите:
- количество комнат;
- общую площадь квартиры;
- этаж;
- наличие мебели и техники;
- доступность транспорта;
- способ формирования цены — с учетом коммунальных услуг или без;
- срок, на который вы сдаете квартиру;
- требования к арендатору.
Если у квартиры есть дополнительные преимущества (например, кондиционер или теплые полы), укажите их тоже.
Нужно знать, на что обратить внимание потенциального квартиранта, чтобы заинтересовать его. Поэтому как можно точнее определите свою целевую аудиторию. Это поможет правильно расставить акценты.
Если ориентируетесь на семьи с детьми, укажите близость школ, детских садов, наличие пандусов для колясок и просторного лифта. Если ваша целевая аудитория — молодые девушки, напишите про охраняемую территорию и безопасный район.
Нашу квартиру арендуют, в основном, одинокие парни 23-30 лет. В объявлении я указываю близость метро и автобусной остановки и наличие бесплатной парковки во дворе.
Фотографии
Перед фотосессией приведите жилье в порядок — уберите все лишнее, заправьте кровать, задвиньте стулья и т. п. Для фотосъемки лучше выбрать ясный солнечный день.
Снимайте комнаты так, чтобы было видно минимум два угла. Постарайтесь охватить как можно больше деталей. Изображения должны быть четкими и информативными.
Также желательно прикрепить фотографии с видом из окон. Но только если пейзаж оставляет положительное впечатление. Аналогично с фотографиями подъезда.
Размещение
Я всегда первым делом размещаю объявления на своей странице в соцсетях. Несколько раз удалось найти жильцов через общих знакомых — это наилучший вариант.
Если данный способ не помог, вбиваю в поиске «ВКонтакте» «аренда квартир Казань», нахожу тематические сообщества и публикую запись там. Как правило, откликаться начинают в тот же день.
Я намеренно не указываю номер телефона, чтобы потенциальные квартиранты связывались со мной через соцсеть. Так можно получить общую информацию о человеке из его профиля и оценить, подходит он или нет.
Если за неделю найти квартирантов через сообщества не удалось, размещаю объявления на «Авито» и «Циан». Буквально через пять минут начинают звонить риелторы. От их услуг я вежливо отказываюсь и прошу больше не беспокоить.
Как риелторы обманывают продавцов квартир
Показ квартиры
Чем меньше показов потребуется, чтобы сдать квартиру, тем лучше. Поэтому постарайтесь обговорить как можно больше деталей по телефону.
Обязательно уточните:
- кто будет проживать в квартире (состав семьи);
- есть ли домашние животные;
- когда арендаторы готовы въехать и на какой срок;
- являются ли они гражданами России и т. п.
Если у вас есть особые требования к квартирантам, озвучьте их сразу. Я, например, стараюсь не сдавать квартиру людям, зарегистрированным за пределами нашего региона. Поэтому оговариваю этот момент по телефону.
Выяснив все детали, можно назначать время просмотра. На решение арендатора влияют не только состояние квартиры и цена, но и адекватность хозяев. Никто не захочет иметь дело с грубыми, фамильярными и высокомерными людьми. Поэтому постарайтесь проявить себя с лучшей стороны.
Следующие советы вам помогут:
- Будьте вежливы и доброжелательны. Подробно и честно отвечайте на вопросы потенциальных жильцов.
- Не пытайтесь утаить недостатки квартиры — их все равно рано или поздно обнаружат.
- Не задавайте слишком много личных и интимных вопросов. Это может насторожить адекватных арендаторов. Спросите про работу, образ жизни, причину смены жилья — этого будет достаточно.
- Расскажите про инфраструктуру вокруг — магазины, торговые центры, рынки, школы. Покажите из окна, как дойти до ближайшей остановки или станции метро.
- Приготовьте паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Арендаторы могут попросить их, чтобы удостовериться, что вы не мошенники.
- Не стоит уговаривать людей и пытаться набить себе цену. Фразы типа «у нас очередь из потенциальных жильцов» и другие подобные манипуляции вызывают отторжение.
Даже если с потенциальными квартирантами удастся договориться сразу, не спешите заключать договор на месте. Оставьте хотя бы день на раздумья. За это время можно узнать о людях больше. Изучить их странички в соцсетях, «пробить» по базе Федеральной службы судебных приставов, нет ли за ними долгов.
Если арендатор собирается въезжать спустя неделю или две и просит отложить подписание договора, не соглашайтесь. Или хотя бы попросите внести задаток для подтверждения серьезности намерений. Несколько раз я сталкивалась с ситуацией, когда человек в последний момент отказывался, несмотря на все договоренности.
Заключение договора
К процедуре стоит подготовиться заранее. Строгой установленной формы договора нет, поэтому документ можно составить самостоятельно. Я обычно скачиваю образец из интернета и немного его модифицирую.
В договоре обязательно укажите:
- имена, фамилии, паспортные данные обеих сторон;
- список лиц, которые будут проживать вместе с арендатором;
- адрес квартиры;
- размер арендной платы;
- срок, на который заключаете договор;
- порядок оплаты коммунальных услуг (кто платит и за что);
- размер депозита;
- основания для расторжения договора.
Если не хотите регистрировать договор в Росреестре, заключайте его не дольше чем на 11 месяцев. Но помните, что отсутствие регистрации не освобождает вас от уплаты подоходного налога. Советую зарегистрировать самозанятость — тогда платить придется всего 4% (вместо 13%).
Есть три варианта, как распределить оплату коммунальных услуг. Можно возложить эту обязанность на квартиросъемщика полностью. Но тогда придется контролировать, насколько добросовестно он ее выполняет.
Второй вариант — брать с него деньги только за те ресурсы, которые оплачивают по счетчикам. В этом случае хозяин квартиры вносит платежи за ЖКУ сам, а потом квартирант компенсирует ему часть суммы.
Последний вариант — примерную стоимость коммунальных услуг включить в арендную плату и оплачивать счета самостоятельно. Несколько лет назад я перешла на этот способ, поскольку предыдущие жильцы накопили долг за ЖКУ.
Не все арендаторы правильно понимают, что такое депозит и для чего он нужен. Поясните, что это страховка от возможного ущерба. Если квартирант испортит мебель или технику, владелец квартиры имеет право не возвращать уплаченную сумму или ее часть.
Также депозит страхует арендодателя от долгов по коммунальным услугам. Если на момент выселения квартирант не успел оплатить квитанцию, можно покрыть долг за счет депозита.
Важный пункт — основания для расторжения договора. Чтобы не мучиться с проблемными жильцами, я всегда прописываю возможность расторжения в одностороннем порядке:
- при добросовестном исполнении договора — за три недели до выселения;
- при нарушении условий — в любой момент.
Доход от сдачи квартиры внаем я перевожу в онлайн-копилку Совкомбанка. Каждый месяц банк начисляет процент на остаток. Снять деньги можно в любое время — это удобно и выгодно!
Составление акта приема-передачи квартиры
Этот документ необязательный, однако он помогает решить споры по поводу порчи имущества. Я ни разу не составляла подобный акт, потому что портить в нашей квартире нечего. Если в вашем жилье дорогой ремонт и новая мебель, то лучше не пренебрегать им.
В акте перечислите мебель и технику с описанием состояния каждого предмета, впишите показания счетчиков на момент заселения. При выселении квартирант должен передать квартиру в том виде, в котором принял. Если он что-то испортит, вы сможете потребовать возместить ущерб.
Акт, как и договор, составляют в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Он должен быть скреплен подписями.
Последний этап — расчеты и передача ключей. Арендатор передает сумму депозита и арендную плату за первый месяц, хозяин квартиры составляет расписку о получении денег.
Теперь вы знаете, как самостоятельно сдать квартиру в аренду. Ничего сложного в процедуре нет. Установите адекватную цену, грамотно составьте объявление, будьте вежливы и тактичны на просмотрах.
И не забывайте про бдительность! Какими бы положительными ни казались жильцы при знакомстве, все равно за ними нужен контроль.