Коммерческая недвижимость сегодня очень популярна в качестве долгосрочных инвестиций. Доход от коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, в 1,5-2 раза превышает доход от сдачи жилья. Чтобы доход был постоянным и помещение быстро окупилось, необходимо быстро найти арендаторов.
Почему коммерческая недвижимость не должна простаивать
В отличие от жилой — коммерческая недвижимость требует дополнительных затрат. Помимо того, что вам придется оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, вам предстоят такие расходы:
· Уплата ежегодного налога на недвижимость. В случае с коммерческой, он может доходить до ставки 2% от кадастровой стоимости.
· Налог на землю.
· Налог в качестве ИП или физического лица.
То есть простой помещения может обойтись очень дорого, не говоря уже о том, что срок окупаемости при простое может значительно вырасти.
Где искать арендаторов?
Сегодня существует множество способов поиска арендатора – это различные специализированные площадки и доски объявлений. То есть при желании можно заняться поиском арендатора самостоятельно. Однако такой подход не всегда является самым правильным и вот почему:
1. Для того чтобы разместить объявление, необходимо сначала определиться с его целевым назначением и ограничениями, наложенными на него. Это нужно для того, чтобы сразу отделить «зерна от плевел» и определить целевую аудиторию. Так, если вы не укажете, для каких целей подходит ваше помещение, то более 80% звонков будут пустыми и только отнимут ваше время. И это в лучшем случае. В худшем – время и деньги потратит и заинтересованный арендатор, если не будет в курсе ограничений и приступит к деятельности.
2. Хотите ли вы получать доход от помещения регулярно в течение нескольких лет? Тогда вам придется потратить время на изучения бизнеса будущего клиента. Ведь если он стоит на грани банкротства или у него долги перед контрагентами, бюджетом или банками, вы своих денег можете не дождаться. Кроме того, если арендатор делает первые шаги в бизнесе (стартап), ему может просто не удастся «раскрутиться». Все эти факты приводят к финансовым и имиджевым потерям. Так, если будущий клиент узнает, что у вас арендатор не продержался и полугода, он усомнится в целесообразности аренды.
Конечно, можно попытать счастье и разослать коммерческие предложения крупным игрокам коммерческого рынка, например сетевикам. Однако рассылать такие письма придется долго, так как не факт, что вашим помещением заинтересуются и письмо настигнет нужного сотрудника.
Как гарантированно получить выгодное предложение об аренде
Как мы видим, самостоятельный поиск арендатора может затянуться на многие месяцы. А это дополнительные расходы на обслуживание помещения и потеря арендной платы. Если сложить эти расходы, то получиться, что проценты, которые берут специализированные агентства, не так велики, по сравнению с потерями – настоящими и возможными. В то же время, специалисты по коммерческой недвижимости возьмут на себя все заботы и. расходы, связанные с поиском арендатора и заключением выгодного договора:
· Проанализируют объект недвижимость и определят, какому бизнесу его можно предложить, кто из потенциальных клиентов сможет стать вашим арендатором .
· Самостоятельно разместят объявления на популярных площадках и форумах и подготовят рекламную компанию.
· Будут отвечать на звонки потенциальных клиентов.
· Возьмут на себя показы и переговорные процессы с клиентами.
· Проверят потенциального арендатора на наличие долгов, банкротства и так далее.
· Помогут заключить договор аренды защищающий интересы собственника.
Управляйте коммерческой недвижимостью в интернет-банке СберБизнес. Подключение за пару кликов, все функции — бесплатно.
Подробнее
- Главная
- Как заработать
Найти арендатора для коммерческой недвижимости через классифайды и другие популярные каналы
- Надежда Орлова
Вести арендный бизнес в России стало сложнее. Из-за падения спроса сформировался классический «рынок покупателя»: арендаторы теперь разборчивые и диктуют свои условия. Но для начала их нужно ещё найти: одного объявления сегодня может оказаться недостаточно. Рассказываем, как лучше искать арендатора для вашей недвижимости в популярных каналах и как правильно с ним общаться.
Одна из причин снижения спроса на недвижимость — отток зарубежных компаний из России. В результате высвободилось множество коммерческих площадей. Это особенно заметно в торговых центрах, где после ухода иностранных ретейлеров многие помещения уже длительное время пустуют: найти новых арендаторов оказалось не так просто.
По прогнозу экспертов компании NF Group, в 2023 году доля свободных площадей в торговых центрах продолжит расти и при пессимистичном сценарии вакантность может достичь 13–14%.
Есть несколько классических способов найти арендатора.
Дать объявление
Наиболее популярные федеральные классифайды — «Авито», ЦИАН, «Домклик», «Домофонд», «Яндекс.Недвижимость». В регионах встречаются и местные сайты объявлений, которые тоже не стоит игнорировать.
Пообщаться со знакомыми арендаторами
Можно поинтересоваться у тех, кто уже арендует помещение, не планируют ли они расширять бизнес и открывать новые точки. А может, помещение ищет кто-то из их окружения.
Разместить вывеску или баннер
Почему бы и нет? Потенциальный арендатор может прогуливаться мимо вашего объекта и увидеть на нём яркую вывеску о сдаче в аренду.
Прибегнуть к услугам риелторов
Доверить поиск профессионалам — самый простой и самый дорогой путь.
Воспользоваться «Решением для коммерческой недвижимости»
Решение для коммерческой недвижимости от СберБизнеса позволяет размещать объявления о поиске арендаторов на трёх популярных сайтах по одному клиенту. Также с его помощью можно анализировать потенциал помещений, формировать и выставлять счета за аренду и многое другое.
Если после размещения объявления на классифайдах и вывески «сдаю в аренду» арендатор всё равно не находится, можно пойти на некоторые уловки.
Написать напрямую потенциальным арендаторам
Адреса электронной почты можно найти на сайтах компаний. Но для начала стоит провести мониторинг и определить категории арендаторов, которым больше подойдёт ваш объект. У кого-то могут быть требования к минимальной площади помещения, а кому-то важны наличие рядом школы, хороший трафик и транспортная доступность.
Продать «концепцию» объекта
Например, можно прийти к крупной сети ресторанов и продать им идею русской или итальянской кухни, если помещение подходит под общую стилистику.
Найти ключевого арендатора по пониженной ставке
Если у вас большое помещение, попробуйте сдать его по частям нескольким компаниям. Главное — сначала найти ключевого крупного арендатора, который будет бесплатно генерить поток. А потом уже можно привлекать по повышенной ставке других арендаторов.
Кейс о поиске арендатора
Владелец помещения в Москве на протяжении нескольких лет сдавал его сетевому ресторану. Крупное помещение площадью 600 кв. м находится на втором этаже многоэтажного здания, которое расположено в центре у выхода из метро. После того как ресторан закрыл эту точку в феврале прошлого года, собственник долго не мог найти другого арендатора. На протяжении года он постоянно вел переговоры, но сойтись по цене не получалось.
Тогда он обратился к брокерам. Они «нарезали» площадь на несколько частей и взяли всю операционную часть бизнеса на себя. Арендодатель больше не занимался поиском. Он отдал объект на управление и просто ждал, когда потенциальный арендатор, которому продали бизнес-план по этому помещению, начнет вести переговоры.
Чтобы ваше объявление на классифайдах эффективно работало, нужно выполнить ряд условий.
Расскажите о деталях
Чтобы избежать лишних вопросов на стадии изучения объекта, арендатору нужно предоставить исчерпывающее описание помещения. Укажите высоту потолков, мощность электроэнергии, количество розеток, наличие вытяжки и другие подробности.
Добавьте продающие фото
Изображения в объявлении должны заинтересовать арендатора, чтобы он захотел посетить ваш объект. Сделайте фото всех частей помещения, а также уделите внимание уличной территории — она тоже должна быть хорошо видна. Если рядом с объектом есть парковка или остановка общественного транспорта — снимите и их.
Включите информацию о трафике и транспортной доступности
Если арендатор ищет помещение, к примеру, под магазин или кофейню, его в первую очередь будет интересовать объём трафика. Желательно, чтобы ваше объявление содержало в себе подробную информацию о транспортной доступности и пешеходных потоках. Если рядом с объектом только планируют открыть новую станцию или построить парковку — не забудьте об этом упомянуть.
Расскажите о выгодных особенностях объекта
Например, если в торговом центре, где вы сдаёте помещение, есть эскалатор — укажите это в объявлении. Возможно, именно такая небольшая деталь станет решающим фактором при выборе локации.
Не будьте категоричными. Если арендатор просит снизить цену или не может внести гарантийный платеж вперёд — пойдите на небольшие уступки.
Кроме этого, можно инвестировать в так называемые неотделимые улучшения. Если арендатор хочет сделать небольшую перепланировку, обновить отделочные покрытия или установить новую лестницу на второй этаж, не торопитесь отказываться — лучше обсудите условия и попробуйте договориться. Например, арендатор может сделать ремонт за свой счет, а вы в течение шести месяцев не будете брать с него деньги за аренду, ведь как показывает практика, эти шаги повышают ценность помещения и делают его более привлекательным для посетителей.
Теги:
- Поиск клиентов
- Лайфхак
- Конкуренция
- Недвижимость
Поделиться:
Рекомендации
Главное
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Расскажем об основных арендаторах коммерческих помещений формата street- retail (стрит-ритейл). О тех, кто снимает коммерческие помещения от 20 до 300 м2 на первых этажах многоквартирных домов. В спальных районах, по обеим сторонам улиц и проспектов города.
Все наблюдения сделаны на основе нашего опыта. Вы узнаете о самых перспективных арендаторах, кто больше платит, особенностях сотрудничества и уловках.
Дадим список проверенных арендаторов коммерческих помещений, которым стоит доверять.
Аренда стрит-ритейл — самый массовый рынок недвижимости в любом городе, поэтому эти знания точно пригодятся вам. Мы управляем недвижимостью с 1996 года, сотрудничая с сетевыми магазинами, кофейнями, отделениями банков, салонами красоты, цветочными магазинами и др. Это наш личный опыт.
Всех арендаторов делим на две большие группы:
- сетевые компании;
- ИП с одной или несколькими торговыми точками.
Сетевые арендаторы для street retail
Сетевой арендатор (сетевик) — желанный клиент. Многие владельцы недвижимости, обращаясь к нам, хотят, чтобы к ним сел именно сетевик. Оно и понятно. Сеть магазинов — это надежный и платежеспособный клиент, который арендует помещение на долгий срок, не занимается сомнительным бизнесом и стабильно платит аренду.
Но с ними не все так просто. Есть сложности, о которых многие собственники даже не подозревают, заключая договор.
С одной стороны, сетевой арендатор коммерческих помещений гарантирует стабильные выплаты и отсутствие проблем с законом.
С другой стороны, сеть магазинов — это крупная компания с отделом, который занимается поиском помещений с лучшими условиями. Для них критически важно снизить арендную ставку до минимума. Эта работа продолжается и после подписания договора.
Чего хотят сети
Возвратный депозит или условие, что депозит покрывает последний месяц аренды в случае досрочного расторжения договора с собственником. Это первый камень преткновения, где можно уступить и пожалеть об этом.
Разжалобить, запугать переездом в другое помещение, чтобы получить скидку. Так работает отдел аренды, чья задача всеми правдами и неправдами снизить арендную ставку. Многие собственники и агентства прогибаются под этим напором. Особенно тогда, когда сталкиваются с этим впервые.
Заключить договор на минимальный срок (полгода, год), чтобы потом пересмотреть стоимость аренды в свою пользу. Собственники идут на уступки под предлогом надежности арендатора и хороших отношений, а потом не могут поднять арендную плату.
Обижаться на это не надо. Взамен вы получаете дисциплинированного арендатора, который исправно платит и редко освобождает помещения без предупреждения за несколько месяцев.
Работа с сетевыми арендаторами требует участия грамотного и опытного юриста в составлении договора, взвешенных решений и терпения.
В некоторых случаях можно уступить и дать скидку на несколько месяцев, что укрепит ваше партнерство. Например, если ваш арендатор — это сеть цветочных салонов, то скидка в декабре и январе будет уместна.
Список надежных сетевых арендаторов Москвы, с которыми мы работаем более 5 лет:
- “Литра”
- Petshop
- “Точка Красоты”
- “Папироска. рф”
- “Онлайн-Трейд”
- “Ламода”
- Wildberries
- “Сервисные центры”
- “Пять ЛБ”
- “Аптечная сеть 03, Ригла”
- ортопедическия салон “Ладомед”
- Суши WOK
Привлечь сетевика сложнее. Они оценивают не только локацию и торговое окружение, но и рекламные возможности фасада, а также состав целевого трафика.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Виды арендаторов — предприниматели
Индивидуальные предприниматели составляют основную массу арендаторов помещений на первых этажах многоквартирных домов
Среди них можно выделить группы, которые отличаются друг от друга также, как сетевик от предпринимателя с одной точкой продаж. Мы выделяем для себя четыре таких группы
1. Покорители Москвы. Предприниматели, приехавшие из стран ближнего и дальнего зарубежья.
Многие собственники наотрез отказываются сдавать им недвижимость. Что неправильно! Потому что среди них много платежеспособных предпринимателей, которые не связаны с криминалом, а обладают отличной предпринимательской жилкой, связями и могут заручиться помощью многочисленной родни.
Они хорошие “торгаши”, надежны в делах и чаще держат слово, нежели его нарушают. Эти предприниматели перевозят в Москву свой бизнес, что ускоряет развитие их бизнеса и гарантирует стабильный доход без эксцессов.
2. Арендаторы с пилотным проектом. Это бывшие менеджеры, которые долгое время работали в похожем бизнесе в качестве наемного работника. Теперь они открывают свое дело.
Мы знаем много историй предпринимателей, которые начали свой бизнес с одной торговой точки и выросли в сеть.
Александра прошла курсы мастера маникюра, работала в салоне. Когда стала молодой мамой, то стала работать на дому. Потом оформила ИП и открыла салон рядом с домом, чтобы справляться с растущим количеством клиентов.
Есть и более интересные истории. Руслан работал по найму в ритуальном агентстве, торговал памятниками, потом цветами. Сейчас у него уже два магазина цветов в городе.
Арендаторы с пилотным проектом кажутся ненадежными, но на деле многие доказывают обратное. Потому что снимают помещение, имея на руках внушительную клиентскую базу.
3. Пилигримы. Это арендаторы коммерческих помещений, которые ошиблись с местом или находятся в поиске лучшего расположения. Как правило, это уже опытные предприниматели. Они знают правила игры и стараются максимально снизить стоимость арендной платы. Но если им понравится место, то заплатят выше среднего.
4. Расширяющиеся предприниматели. Сеть в зачатке. Быстрорастущие ниши активно захватывают новые территории, так было с магазинами по продаже вейпов и барбершопами. Они не боятся конкуренции, идут напролом на волне успеха.
На наш взгляд, начинающие сети — нестабильные арендаторы. Сегодня у них все хорошо, а завтра популярность “темы” падает и часть точек приходится закрывать.
Предприниматели менее надежны, чем сети, но с ними проще работать. Они меньше хитрят с договорами, не заваливают письмами с просьбой дать скидку и редко прибегают к юридическому давлению.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Лучший арендатор тот, кто больше платит
Это мнение многих собственников, которые только начинают арендный бизнес или которым повезло избежать проблем и опыта 90-х и нулевых. Кто платит больше, тот не всегда лучший арендатор.
Понятно, что стоимость квадратного метра в соседних коммерческих помещениях может отличаться в разы. Это бизнес. Кто, как, с кем договорился, тот столько и платит. Однако если вам предлагают существенно больше, то стоит насторожиться.
В нашей практике были арендаторы, которые занимались незаконной деятельностью под прикрытием обычного кафе. Высокие ставки идут рука об руку с правом на досрочное расторжение договора и нелегальным бизнесом.
Если говорят: “Деньги не вопрос!” — это тревожный звоночек. Таких партнеров нужно проверять тщательнее остальных.
Каким арендаторам отказывать в аренде?
Мы работаем с 1996 года и, имея солидный опыт, стараемся оберегать наших клиентов от недобросовестных арендаторов.
Определить, кто хороший и порядочный, а с кем будут проблемы, сложно. Чаще всего это удается сделать на первой встрече тет-а-тет. По визуальному восприятию, человеческим ощущениям и поведению человека, а не по бумагам.
Проблемные арендаторы ведут себя нагло и вызывающе. Они с порога всем видом показывают, насколько у них все круто и хорошо. Общаются фразами из ставших уже классикой фильмов Алексея Балабанова.
Проблемы начинаются через несколько месяцев ведения бизнеса. Если “тема не идет”, то просят отсрочку. В ход идут провокации, угрозы, гонор. Порой не знаешь, что от них ожидать дальше. Бывает, что арендатор просто пропадает, не передав помещение собственнику. Правда, последнее время такое встречается не часто.
Запомните: надежный арендатор:
- давно на рынке или имеет клиентскую базу;
- имеет стабильный доход, который может показать;
- открыт для собственника и управляющей компании (документы в порядке);
- общается приветливо, по-деловому, без пафоса;
- если просит скидку/отсрочку, то называет конкретные причины.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Аренда стрит-ритейл — огромный рынок. Мы будем рады поделиться с вами нашим опытом в управлении коммерческой недвижимостью и помочь найти арендатора для коммерческих помещений.
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Как найти арендатора коммерческой недвижимости под стрит-ритейл в Москве
Как сдать в аренду торговое помещение в Москве: где искать арендаторов, как договариваться, и какие «сюрпризы» могут преподнести надежные арендаторы-сетевики в процессе сотрудничества
Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?
Продайте свой бизнес с Риал Групп
10+ лет опыта
-
3 000+ совершенных сделок
-
30 000+ база клиентов
Продать бизнес
Как найти арендатора коммерческой недвижимости и сдать ему помещение на своих условиях
Сетевые арендаторы
Владельцы недвижимости больше хотят видеть в качестве арендаторов сетевиков. Это платежеспособные долгосрочные клиенты, их бизнес «на виду» сотрудничество не грозит никакими проблемами с законом.
Для начала такого «удобного» арендатора нужно найти. Рекламировать свои помещения на досках объявлений нет смысла. Крупные сетевые ритейлеры ищут их не там. Они предпочитают работать с брокерскими компаниями, которые подберут им помещение, проверят его характеристики, проведут переговоры по сделке.
Конечно, мы помогаем не только арендаторам, но и арендодателям. Это несложно, когда есть большая база сетевиков, готовых искать недвижимость только через нашу компанию. Мы работаем с сетями:
● Crocus Group,
● Х5 Retail Group,
● сеть супермаркетов «Азбука Вкуса»,
● сеть магазинов продуктов питания «ВкусВилл»,
● сеть гипермаркетов «Лента»,
● магазины фирменной сети «Мираторг»,
● сеть магазинов «SPAR»,
● сеть супермаркетов «Верный»,
● ООО «Фреш Маркет»,
● розничная сеть «Магнит»,
● сеть продуктовых магазинов «Магнолия»,
● ГК «Дикси»,
● гипермаркеты «BILLA»,
● сеть аптек «Доктор Столетов»,
● ГК «ЭРКАФАРМ»,
● сеть клиник «Столица»,
● сеть аптек «Самсон Фарма»,
● ООО «АПТЕКА-А.в. е-1»,
● аптечная сеть «Ригла»,
● сеть аптек «Здоров.ру»,
● сеть магазинов «Бристоль»,
● сеть магазинов «Красное и Белое»,
● сеть ювелирных магазинов «SunLight»,
● сеть ювелирных магазинов «Золото 585»,
● сеть торгово-сервисных центров «МВО Столица»,
● сеть зоомагазинов «Бетховен»,
● холдинг «Maison Dellos»,
● рестораны быстрого питания «Бургер Кинг»,
● сеть кофеен «Шоколадница»,
● сеть пиццерий «DODO pizza»,
● сеть пиццерий «Domino’s pizza»,
● Novikov group и многими другими.
В числе наших клиентов известные ТЦ, крупные БЦ. В таких сегментах рынка, как автотематика, корпоративное питание, торговый ритейл наша компания занимает одну из лидирующих позиций.
Найти сетевика — не проблема. Вопрос в том, захочет ли этот сетевик заключать с вами договор, да еще и на ваших условиях. Скорее нет, чем да. Как правило, крупные операторы не взаимодействуют напрямую с физ. лицами и незнакомыми им компаниями.
Какие могут быть сложности
Если вы спите и видите, как бы сдать свое помещение в аренду «Пятерочке», подумайте вот о чем. «Пятерочек» много. Конечно, они заинтересованы арендовать недвижимость по минимальной ставке. И этим вопросом у них занимаются «специально обученные люди». Эти люди могут давить на арендодателя — требовать скидку, угрожая съехать. Собственники, которые столкнулись с таким шантажом впервые, часто теряются и снижают арендную ставку.
Чем мы можем помочь
Если вы слышали подобную историю, знайте: она точно произошла не с нашим клиентом. Клиенты «Риал Групп» знают, что мы в такой ситуации поможем найти нового арендатора для их коммерческой недвижимости в самые кратчайшие сроки, поэтому они не идут на уступки. Но главное, арендаторы знают, что их угрозы не страшны собственнику, который сотрудничает с «Риал Групп».
В работе с сетевым арендатором важно, чтобы договор аренды был составлен грамотным юристом. В правильном договоре не найдется поводов для пересмотра его условий. Юристы «Риал Групп» сопровождают сделку от составления договора и до ее завершения, консультируя по возникающим вопросам.
Предприниматели
Основная масса арендаторов — это все же малый бизнес. Особенно, если речь идет о помещениях, расположенных в многоквартирных домах на первых этажах. Предприниматели не так надежны, как сетевые ритейлеры. Но они и не такие опытные: с ними проще вести переговоры, можно договориться о выгодных условиях сделки.
Когда собственник недвижимости лично занимается поисками арендатора, сам ведет переговоры, предприниматель чувствует его заинтересованность и воспринимает ее как свою востребованность. В этой ситуации он может проявить неуступчивость в переговорах, потребовать низкую ставку по аренде.
В бизнесе многие вопросы лучше решать напрямую, «глаза в глаза». Но, если вы хотите выгодно сдать в аренду торговое помещение, без посредника не обойтись. Когда арендатор ведет переговоры с брокером, он понимает, что является лишь одним из вариантов, которые отрабатывает брокерская компания. Он понимает, что у брокера есть выбор, и этот выбор будет сделан в пользу более сговорчивого арендатора. А хорошее помещение ускользнет из рук.
Чем «Риал Групп» будет полезна арендодателю
1. Мы проведем объективную оценку недвижимости, что важно сделать именно в начале сделки. Объект, который долго не находит арендатора по причине завышенной цены, «замыливается» на рынке, и через какое-то время сдать это помещение под магазин не получается, даже занизив ставку.
2. Упакуем объект так, что его товарный вид будет сам притягивать арендаторов всех направлений бизнеса, не говоря о том, что заниматься его презентацией и реализацией будут профессионалы, которые подберут вам лучшее предложение из всех.
3. Переговоры по сделке и юридическое сопровождение мы также целиком и полностью берем на себя. Ваша задача прийти на сделку вовремя 
Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.
Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.
В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.
Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости
В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.
Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р.
Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.
В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.
Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.
Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.
В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р, что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.
Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.
У меня на руках оказалось 1 850 000 Р. Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.
Шаг 1
Как я выбирала помещение
Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:
- Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
- Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
- Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».
Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.
Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.
Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.
Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.
Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.
С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.
Например, в 2018 году я покупала коммерческое помещение площадью 58 м² в строящемся доме за 2 900 000 Р. То есть 1 м² обошелся мне в 50 000 Р. Дом был готов на 80%: уже строили верхние этажи и начинали работы по внутренней отделке нижних. Мою секцию планировали сдать через 10 месяцев. Когда это произошло, цена за метр выросла до 67 000 Р, то есть на 34%.
В готовом доме картина была бы иной. Я могла купить аналогичное помещение за 3 886 000 Р, что на 986 000 Р дороже варианта, который я выбрала, и сразу начать его сдавать. Среднестатистическая арендная ставка в этом районе — 600 Р за 1 м², значит, я могла получать от арендатора 35 000 Р ежемесячно. Таким образом, за те 10 месяцев, которые я бы выиграла в плане времени, если бы мне не нужно было ждать окончания стройки, я бы заработала всего 350 000 Р. То есть я потратила бы на покупку готового помещения на 986 000 Р больше, но получила бы за это время всего 350 000 Р. И мне бы не удалось вернуть лишний миллион в полном объеме.
Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.
И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.
Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:
- У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
- В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
- Не нужно платить посреднику.
- В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.
Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:
- Местоположение.
- Размеры.
- Стоимость.
- Степень готовности.
- Ликвидность.
Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:
- Местоположение и транспортная доступность.
- Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
- Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
- Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.
Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.
Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.
Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.
Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке
| Первый вариант | Второй вариант | |
|---|---|---|
| Местоположение | Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития | Спальный район Новосибирска |
| Материал дома | Кирпичный дом | Дом экономкласса |
| Где располагалось помещение в доме | На первом этаже с высокими потолками | На цокольном этаже |
| Цена | 7 млн рублей | 2,74 млн рублей |
| Средняя арендная ставка в этом месте | 80 000 Р | 40 000 Р |
| Доход в год | 960 000 Р | 480 000 Р |
| Срок окупаемости | Более 7 лет | 5,7 года |
Первый вариант
Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития
Второй вариант
Спальный район Новосибирска
Первый вариант
Кирпичный дом
Второй вариант
Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме
Первый вариант
На первом этаже с высокими потолками
Второй вариант
На цокольном этаже
Первый вариант
7 млн рублей
Второй вариант
2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте
Первый вариант
Более 7 лет
Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее. Чтобы его купить, нужно в два раза меньше денег, а значит, можно обойтись без займов и кредитов. И тогда не будет дополнительных расходов в виде процентов. Окупится он тоже быстрее. И я выбрала этот вариант.
Размеры помещения. Я обратила внимание на этот фактор по двум причинам:
- На рынке нежилой недвижимости цена 1 м² начиналась в среднем от 50 000 Р — не слишком дорого. Но коммерческие площади обычно продают большим метражом, поэтому общая стоимость объекта переваливала за 4 млн. Мне попадались помещения и по 30 000 Р за 1 м². Но они были в отдаленных районах, которые меня не устраивали.
- В Новосибирской области с 2011 года действует закон, который обязывает предприятия, торгующие в розницу алкогольными напитками, иметь минимальную общую площадь не менее 50 м². Я рассматривала в качестве потенциальных арендаторов мини-маркеты и пивные магазины, поэтому это было важно.
Исходя из этих параметров, я выбрала помещение площадью 70 м² на цокольном этаже. Объект в цоколе сложнее сдать, потому что по закону в подвалах запрещены некоторые виды деятельности. Список большой, приведу основные:
- Ночные клубы или подобные им заведения.
- Производства, где есть шумное оборудование или выделяются запахи.
- Стирки, химчистки и прачечные.
- Бюро ритуальных услуг.
- Бассейны, сауны, парные.
- Медицинские центры.
- С 2021 года в цоколе запретили открывать детские развивающие центры.
В идеале я хотела купить торговый зал на первом этаже, но цена отличалась более чем на полмиллиона рублей. В итоге я выбрала дом с высоким первым этажом. За счет этого цоколь находился не в подвале, а чуть ниже уровня земли. В помещении были полноценные окна, выходящие на улицу, а также достаточно много естественного света.
Таких помещений, как мое, в доме было несколько, и в будущем это могло создать конкуренцию на рынке аренды. Но я посчитала, что 17-этажному пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру. И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни.
Помещение стоило 2 740 000 Р. У меня было 1 850 000 Р от продажи квартиры, я добавила 500 000 Р из своих сбережений, а на недостающие 390 000 Р оформила беспроцентную рассрочку у компании-застройщика на 6 месяцев.
В мае 2016 года я оформила договор купли-продажи. Срок сдачи дома по договору назначили на октябрь 2016 года, то есть через полгода. Я рассчиталась со строительной организацией — и дом как раз начали сдавать в эксплуатацию.
Шаг 2
Оформление в собственность
Осенью 2016 года меня пригласили на просмотр помещения. Также нужно было составить акт приемки-передачи. На момент приемки объекта я оценила качество стен, потолка и прокладки коммуникаций как удовлетворительное. Если бы это была квартира, возможно, я бы потребовала от застройщика устранить часть недостатков. Но я понимала, что помещение для технических нужд не должно быть в идеальном состоянии. И чем быстрее я подпишу акт сдачи-приемки, тем скорее смогу сдать его в аренду.
Процедура оформления коммерческого помещения такая же, как и жилого. Я получила выписку из Росреестра и заключила договор на оказание услуг по обслуживанию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.
Тарифы для нежилых помещений могут отличаться от тарифов для жилых. Например, в моем случае доступ в интернет и электроэнергия были дороже: провайдеры считают коммерческие площади источником прибыли и, следовательно, предлагают собственникам такой недвижимости платить больше. Мое помещение было в цоколе и с отдельным входом, я не пользовалась лифтом и лестничными площадками в доме, но ежемесячно платила за них наравне с остальными жильцами, без каких-либо перерасчетов.
Шаг 3
Ремонт
Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.
Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией. Ее легко монтировать, и есть быстрый доступ к коммуникациям под потолком. Но если поставить ее на невысоких потолках, она «съест» пространство.
Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность. А еще он мог создать риск возникновения пожара. Помимо этого, цокольный этаж могут затопить — тогда потребуется ремонт или замена потолочного покрытия.
В итоге я остановилась на обычном «Армстронге» — это самая распространенная система подвесных потолков из минеральной плиты. Его можно быстро установить, он скрывает все дефекты и грязь на основном потолке, а в случае потопа есть возможность легко и дешево заменить пришедшие в негодность отдельные плитки.
Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.
Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.
Стены. Остальные стены я решила тщательно не выравнивать, а минимально оштукатурить и поклеить обои. Во-первых, бетонные блоки, из которых построили дом, довольно ровные, а во-вторых, я посчитала, что выводить идеальные стены — это потеря времени и денег, так как будущий арендатор с большой вероятностью поставит вдоль них мебель или оборудование.
Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями. Я рассудила, что для начала этого будет достаточно, а если в дальнейшем понадобится более стильный и современный ремонт, то можно демонтировать панели и облицевать стены керамической плиткой.
Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.
Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.
Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.
Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.
Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.
Чтобы расширить круг возможных арендаторов, я решила подать документы в организацию, которая обеспечивала установку, эксплуатацию и надзор за электрическими сетями. Мне нужно было увеличить максимально возможную мощность энергопринимающих устройств с 3,7 кВт до 15 кВт.
Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.
Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.
Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.
Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.
Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.
Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:
- Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
- Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.
Потратила на ремонт помещения — 329 000 Р
| Работа мастера | 115 000 Р |
| Стройматериалы | 44 400 Р |
| Входные и межкомнатные двери | 41 300 Р |
| Потолок «Армстронг» и потолочные лампы | 34 600 Р |
| Керамогранит на пол | 31 000 Р |
| Кондиционер б/у | 18 000 Р |
| Увеличение мощности до 15 кВт | 16 500 Р |
| Обои | 8300 Р |
| Демонтаж кирпичной перегородки | 7500 Р |
| Электрический счетчик «Меркурий» | 7000 Р |
| Сантехника — унитаз и раковина | 5400 Р |
Входные и межкомнатные двери
41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы
34 600 Р
Керамогранит на пол
31 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт
16 500 Р
Демонтаж кирпичной перегородки
7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»
7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина
5400 Р
Шаг 4
Поиск арендатора
Параллельно с ремонтом я искала арендатора: разместила объявления на онлайн-сервисах НГС, «Авито» и «Коммерческая недвижимость Новосибирска». Среднерыночная арендная ставка для этого района — 600—700 Р за м². Я указала в объявлении стоимость месяца аренды — 45 000 Р, то есть 633 Р за 1 м².
Звонков было много, 30% интересующихся приезжали посмотреть объект. Одних не устраивала цена, других — планировка, третьи просили, чтобы я сдала им только часть помещения. Но мне не хотелось дробить объект и заключать несколько договоров с разными юридическими лицами и предпринимателями.
Однажды появился человек, который хотел снять мое помещение под продовольственный магазин франчайзинговой сети. Такой долгосрочный, платежеспособный и неторгующийся арендатор был бы идеальным вариантом для моего мини-бизнеса, но сотрудничество у нас не сложилось. Он не хотел рисковать и отказывался заключать договор, пока я не получу все разрешения на присоединение к электрическим сетям.
Вскоре ко мне обратился другой арендатор, который искал место под магазин формата «у дома». И хотя у меня еще не было полного пакета документов и ремонта, он был готов заехать в помещение в ближайшее время. Правда, был один нюанс: он предложил снизить плату за месяц на 4500 Р.
Я посчитала, что более низкая прибыль со стабильным партнером привлекательнее, чем возможный простой помещения или часто сменяющиеся арендаторы. Преимущества перевесили — и я сдала объект под небольшой продуктовый магазин с разливными напитками.
Мы заключили договор на два года с последующей пролонгацией еще на такой же период с арендной ставкой 40 500 Р. Получалось, что 1 м² обходился арендатору в 570 Р в месяц.
Мы предусмотрели, что я получаю деньги за аренду 10 числа каждого месяца переводом на банковскую карту. Воду и электричество съемщик оплачивает мне по счетчикам, а я через личный кабинет перечисляю эти деньги ресурсным организациям.
Помимо сроков и стоимости, мы прописали в договоре ответственность арендатора за содержание и эксплуатацию помещения. Если что-то случится по его вине, например потоп, пожар или другие повреждения, то он обязан ликвидировать последствия и все восстановить за свой счет.
Чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор неожиданно ставит меня перед фактом, что он съезжает и нужно срочно искать ему замену, я предусмотрела порядок досрочного расторжения договора. Если он захочет съехать раньше обозначенного срока, то должен письменно предупредить меня за три месяца до даты окончания сотрудничества. Я тоже могла досрочно расторгнуть договор, если бы арендатор стал систематически задерживать платежи, причинять ущерб помещению или использовать его в целях, которые мы не оговорили заранее.
Арендатор заключил со мной договор как ИП. В тексте были типичные пункты, которые используют для договоров аренды, например:
- Данные участников договора и их реквизиты.
- Описание того, сколько, как и за что платит арендатор.
- Права и обязанности каждой из сторон.
- Ответственность и штрафы за нарушение условий договора.
- Описание и схема объекта недвижимости.
- Порядок передачи и приемки помещения.
Я сама составила предварительный текст документа. За основу взяла договор, который заключала как арендатор, когда снимала офис в бизнес-центре. Когда основная структура была готова, я обратилась к знакомой девушке-юристу. Она за 2000 Р проверила мой договор на ошибки и проследила, чтобы все мои интересы были соблюдены.
После этого я со спокойной душой подписала договор. Поскольку договор аренды недвижимости на срок дольше 12 месяцев подлежит государственной регистрации, арендатор зарегистрировал его сам в Росреестре.
Подсчет прибыли
Я бы предпочла сдавать свое помещение по более высокой цене, но даже при такой арендной ставке за 4 года оно принесло мне почти 2 млн. Этого не произошло бы, если бы я продолжала сдавать свою однушку за 14 000 Р в месяц.
Для подсчета прибыли нужно учесть все расходы на коммунальные услуги и налоги.
Коммунальные услуги. Текущее содержание — отопление, водоотведение и ГВС на содержание общего имущества, канализационные стоки и прочее — оплачиваю я, а воду и электричество с учетом фактического потребления — арендатор.
Начисления в платежках каждый месяц отличаются, поэтому я беру для расчетов общую сумму за этот период. За все время я потратила 106 000 Р. Я плачу управляющей компании и ресурсным организациям онлайн через личный кабинет.
Посчитаю чистую прибыль без налогов, которую я получила от сдачи нежилого помещения на сегодняшний день за 4 года:
1 944 000 Р − 106 000 Р = 1 838 000 Р.
Про налоги я напишу отдельно. Но даже если платить налоги по максимальной ставке 13% как физлицо, то есть в моем случае было бы 252 000 Р в год, все равно выгодно. Согласно приведенным расчетам, можно предположить, что еще 3 года — и сумма, которую я потратила на приобретение, полностью вернется. Таким образом, срок окупаемости моего объекта составит 7 лет.
Налоги
Есть несколько вариантов, как уплачивать налог на коммерческую недвижимость.
Открыть ООО. Тогда можно платить по пониженной ставке налога на доход для юридических лиц — например, для ООО это 6% от дохода. Но, если открывать ООО, нужно вести документооборот, подавать отчетность в пенсионный и страховой фонды.
Если налоговая инспекция заинтересуется физлицом, которое сдает помещение в аренду, то могут назначить административный и налоговый штрафы, а также доначислить НДС.
Если доходы за аренду превысят 2,25 млн рублей, санкции еще серьезнее.
Еще этот вариант плох тем, что если использовать помещение в коммерческой деятельности, то нельзя будет при его продаже вычесть из доходов расходы на приобретение. И нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения, — после которого выручка от продажи полностью не облагается НДФЛ.
Стать самозанятой. Когда ввели экспериментальный налог на профессиональный доход для самозанятых, я планировала на него перейти. Тогда я могла бы платить всего 6%. Но я все детально изучила и выяснила, что применять самозанятость могут только физлица и предприниматели, которые сдают в аренду жилую недвижимость. Нежилая не соответствует обязательным условиям, поэтому я продолжаю платить налог на доход.
Оформить ИП. За счет этого можно снизить ставку налога на доход до 6%, но тогда появляются обязательные взносы, которые нужно перечислять за себя как за предпринимателя: в пенсионный фонд, на медицинское страхование и прочее — за год набегает около 50 000 Р. Еще нужно регулярно сдавать отчетность.
Оптимально зарегистрировать ИП до покупки помещения и выбрать систему налогообложения: УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» либо патент.
Если учитывать на «доходно-расходной» упрощенке стоимость помещения в год покупки, которую можно полностью вычесть из заработков, то за этот год можно заплатить лишь 1% минимального налога. А убыток можно перенести на следующие годы и снова заплатить 1% от доходов. И так до тех пор, пока убыток не исчерпается.
Патент на сдачу ИП в аренду нежилого помещения площадью 50 м² в Новосибирске на 2021 год стоит 30 000 Р. Если арендная плата за год меньше 3 млн рублей, платить 1% минимального налога на доходно-расходной УСН в первые пару лет выгоднее. Но и хлопот побольше. С патентом проблем меньше.
Еще при любой системе налогообложения ИП платит за себя страховые взносы. На «доходно-расходной» УСН их включают в расходы, а на «доходной» упрощенке и патенте — вычитают из налога.
Сложности
Получать пассивный доход приятно, но не все бывает гладко: случаются как мелкие бытовые поломки, так и форс-мажорные обстоятельства, которые требуют оперативного вмешательства. Так, когда перегорают лампочки или засоряется канализация, арендатор ремонтирует это своими силами и за свой счет — я не компенсирую ему вызов сантехника. Но когда сломалась входная дверь и арендатор не мог попасть в помещение, я возместила все расходы. Срочный вызов специалиста и замена замка обошлись мне в 4000 Р.
Когда в первый год работы магазина наступила зима, выяснилось, что на ступеньках перед входом намерзает лед и ходить по ним очень скользко. Арендатор предложил установить поручни и антискользящие рейки на крыльце. Расходы на их приобретение и монтаж мы разделили пополам.
Происходили и более серьезные ситуации. Однажды в разгар новогодних праздников нас затопило — арендатор обнаружил мокрые стены и огромные лужи воды на полу. В тех местах, где стекали струи воды, отклеились обои, потолочная плитка размокла, а на входной двери и оконных откосах застыли куски льда, так как в то время температура была ниже −30 °С. Мне срочно пришлось прервать свой отдых и ехать на объект. По пути я позвонила в диспетчерскую и сообщила о затоплении. Уже на месте мы с представителями УК составили акт осмотра помещения, в котором указали, к каким повреждениям привела авария.
Арендатор не мог работать в таких условиях, и для него это означало простой бизнеса и упущенную прибыль. Два дня мы сушили помещение, меняли поврежденную плитку на потолке и фрагменты обоев. За эту заминку в том месяце я снизила арендную плату на 5000 Р.
Сразу после этого случая я оформила доверенность на юриста. Теперь он имеет право представлять мои интересы в различных организациях, в том числе в УК, если я физически не смогу быть рядом.
Как инвестировать в нежилую недвижимость
- Сначала стоит разобраться в основах бухгалтерии и базовых экономических терминах. А по всем спорным вопросам консультироваться с юристами и другими специалистами.
- Лучше покупать объект напрямую у застройщика. Но следует его проверить, а также получить все данные о земельном участке, на котором расположен объект.
- Помещение, которое вы покупаете под сдачу, нужно оценить по нескольким критериям и проанализировать коммерческие показатели: доходность, ликвидность, срок окупаемости.
- Выгоднее всего приобретать объекты на стадии строительства: в этом случае цена квадратного метра наиболее привлекательная и есть варианты рассрочек, которые можно получить непосредственно у застройщика.
- Когда объект построят, следует подумать, какому арендатору и бизнесу может быть интересно такое помещение. И исходя из этого делать дизайн-проект и вкладываться в ремонт.