Как найти цену за сотку

Как узнать кадастровую стоимость одной сотки земли

Специалисты, которые работают в области оценки недвижимого имущества, часто имеют дело с кадастровой стоимостью (КС) земельных участков (ЗУ).

Актуальной становится проблема завышенной стоимости по кадастру, и поэтому граждане и юридические лица обращаются к экспертам в поисках эффективного решения.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли является основой при расчете суммы земельного налога.

Если она очень завышена, то владельцу надела придется выплатить завышенный налог. Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть огромна, и собственник безосновательно теряет немалые деньги из-за ошибочной оценки.

Понятие величины

В России площадь участков земли неофициально принято измерять в сотках. Несмотря на то, что в официальной земельной документации площадь отмечена в гектарах, дачникам привычнее считать свою территорию в сотках.

1 сотка – это измерительная величина участка земли, равная 100 квадратным метрам или 1/100 гектара.

Чтобы измерить участок прямоугольной формы, нужно перемножить его длину и ширину, получится площадь в кв.м, для перевода в сотки полученное значение надо разделить на 100.

Для измерения участков более сложной формы лучше воспользоваться услугами специалистов.

Где можно посмотреть общую площадь и кадастровую стоимость?

Площадь и кадастровая стоимость земельного участка отражены в кадастровом паспорте на участок, который находится у владельца.

Актуальность сведений лучше проверять 1 раз в 5 лет.

Узнать площадь участка и его кадастровую стоимость можно несколькими способами.

Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта или, по крайней мере, его точный адрес.

Все сведения фиксируются Росреестром во время регистрации объекта. С этой целью создана общероссийская база кадастровых номеров.

Данные по участку могут быть получены в бумажном варианте в форме кадастрового паспорта или выписки ЕГРН физическим или юридическим лицом непосредственно в подразделении Росреестра или многофункциональном центре (МФЦ). Для этого необходимо оформить официальный запрос в этих учреждениях или через почтовое отделение.

Кроме возможности использования публичной кадастровой карты в режиме онлайн, существует возможность получения информации о земельном участке, связавшись со специалистами в режиме онлайн.

Для этого оформляется электронный запрос на официальном сайте Росреестра или на портале госуслуг. Документ будет также предоставлен в электронном виде.

Среди прочих вариантов, поиск можно осуществить через интернет путем оформления электронного запроса в базу данных на официальной веб-странице Росреестра.

Факторы и способы расчета по цене 1 кв.м.

Данный параметр необходимо знать для вычисления суммы земельного налога или при отчуждении объекта недвижимого имущества.

При оценке земли обязательно должны быть учтены индивидуальные особенности участка и средняя цена за сотку аналогичных наделов по муниципальному району.

Основными факторами, влияющими на кадастровую цену 1 сотки земли, а, следовательно, и на стоимость объекта по кадастру, являются:

• категория, к которой принадлежит земельный участок;
• географическое расположение земли;
• наличие/отсутствие элементов благоустройства (газ, вода,электричество);
• качественные характеристики;
• размер и возраст надела;
• тип разрешенного использования объекта, определенный в порядке, установленном законом (например, сельхозобъект, жилая застройка, предпринимательство).

Земельный участок относится к определенному виду разрешенного использования на основании конкретных правил.

Если на земельном участке присутствуют постройки, возведенные в установленном порядке, то разрешенное использование должно находиться в соответствии с функциональным назначением объекта.

Оно закреплено в документах техинвентаризации и должно совпадать с назначением, указанным при вводе объекта в эксплуатацию.

При отсутствии построек на земельном участке, ему может быть присвоен любой из 17 видов использования, если соблюдены все требования эксплуатации объекта.

Определить кадастровую цену одной сотки земли можно несколькими методами:

1. Исходя из общей кадастровой стоимости участка. Зная КС и общую площадь участка в сотках, цену 1 сотки можно определить, разделив стоимость по кадастру на количество соток;
2. Ниже приведен способ вычисления УПКС, зная который, цена одной сотки определяется путем его умножения на 100;
3. Периодически проводится государственная оценка объектов недвижимости в разрезе кодов ОКТМО. Зная код земельного участка по данному классификатору, можно найти цену 1 квадратного метра (а затем осуществить перевод на 1 сотку) всех земель, причисленных к данному коду. Это открытая информация.

При расчете кадастровой цены 1 сотки важно иметь ввиду цену по кадастру 1 квадратного метра.

Порядок подсчета

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра (УПКС) – это единица измерения, которая является основой определения кадастровой стоимости каждого определенного участка земли. Его определяют в каждом кадастровом квартале на каждый вид разрешенного использования.

Порядок определения УПКС для земельных участков приведен ниже:

1. Субъект РФ принимает решение о проведении всеобщей кадастровой оценки земель. То есть, проводится оценка всех земельных участков, находящихся на территории региона;
2. Территориальным представительством Росреестра по конкретному субъекту РФ должны быть составлены списки ЗУ (с характеристиками надела), которые подлежат оценке;
3. Оценочная организация, которую выбрал заказчик, определяет УПКС каждого квартала и на каждый вид разрешенного использования на основе сведений о средней по рынку стоимости ЗУ и объектов недвижимости на участках.
4. Полученный результат кадастровой оценки должны быть утверждены нормативно-правовым актом субъекта РФ;
5. После закрепления результатов сведения о земельных участках заносятся в государственный кадастр недвижимости.

УПКС применяется в различных ситуациях: при формировании новых наделов земли, при переводе земельного участка из одного вида эксплуатации в другой, при изменении целевого использования территории.

Самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость 1 квадратного метра участка можно по формуле:

УПКС=КС/S, где:

• КС – кадастровая стоимость участка, руб.;
• S – площадь надела в кв.м.

УПКС конкретной территории может меняться по кварталам, а также при смене разрешенной эксплуатации. На каждый квартал определяется УПКС по регионам и населенным пунктам.

Заключение

Таким образом, понятие 1 сотки земли (100 кв.м.) применяется только неофициально среди дачников.

При вычислении суммы земельного налога в качестве первоначальных данных используется понятие УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра, который при необходимости несложно перевести в расчете на 1 сотку.

Также стоимость 1 сотки можно вычислить, разделив общую кадастровую стоимость участка на общее количество соток ЗУ.

Меняется ли стоимость со временем?

Кадастровая оценка не является постоянной величиной. Любое строение со временем стареет, также меняется экономическое положение в стране. По этим и другим причинам государство периодически проводит переоценку недвижимого имущества, корректируя его цену.

Следует отметить, что если владельцы недовольны оценкой (считают цену завышенной или заниженной), они могут оспорить её результаты. Для этого необходимо обратиться в специальную комиссию. Этот орган имеется при каждом филиале Росреестра.

Для пересмотра оценки специалистам реестрового отдела подаётся пакет документов, сформированный:

• из заявления, содержащего просьбу пересмотреть результаты оценки;
• из имеющейся на руках справки, выданной на основании кадастровых сведений;
• из копии документа, устанавливающего право на владение данным видом недвижимого имущества (предъявляется копия, заверенная в нотариальной конторе);
• из документа, отражающего результаты независимой оценки и определения рыночной цены;
• из документов, которые могут подтвердить недостоверность сведений, на основании которых была проведена оценка.

Получив пакет документов, комиссия рассматривает обращение владельца в течение одного месяца. Если предоставленные комиссии доказательства подтверждают, что оценка была неточной, проводится повторная оценка жилья или другого объекта недвижимого имущества. Также комиссия может отклонить просьбу. В этом случае хозяевам придётся обратиться в суд.

Оспорить оценку жилья можно:

• если указан неточный адрес или площадь;
• если установленная стоимость превышает рыночную;
• если обе стоимости (кадастровая и рыночная) установлены одновременно.

Следует отметить, что Кадастровая палата может уравнять кадастровую стоимость с рыночной.

Оценка земельного участка

• сравнительный,
• доходный,
• затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка

Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Методики расчета

Исходя из рекомендаций к проведению расчетных процедур, но отсутствия единой прописанной и утвержденной формулы расчета кадастровой стоимости жилья, специалисты-оценщики пользуются различными вычислительными методиками, в которых учитываются ключевые показатели.

О методиках, которые используется для определения кадастровой стоимости, читайте здесь.

Общую формулу расчета цены того или иного имущественного объекта можно представить следующим образом:

П *(Зб + Зп)* К, в которых:

• П – это площадь строения, земельного участка (кв. м).
• Зб – значение показателя бытового благоустройства (включает локацию, год постройки, исчисляется в руб./кв. м в определенном тарифе региона).
• Зп – значение инфраструктуры населенного пункта (руб./кв. м).
• К — переходной коэффициент, установленный в каждом конкретном населенном пункте индивидуально.

Как это сделать самостоятельно?

Исходя из перечня основных аспектов, которые должны быть взяты во внимание при определении кадастровой стоимости жилья или участка, его владельцы могут самостоятельно вычислить его цену на основе удельной кадастровой стоимости квадратного метра недвижимости по региону. В данном случае формула может выглядеть следующим образом:. КС=(Н*200)*П, где:

КС=(Н*200)*П, где:

• Н – это налоговая ставка в регионе.
• П – площадь квартиры, дома, земельного надела. Полученная в результате сумма может считаться кадастровой для конкретного имущественного объекта.

Изначально некорректные региональные ставки могут выдать результат, который будет несоответствующим по отношению к реальным показателям, что означает, по сути, неверное определение регистрационной стоимости.

Специалисты ГКН произвели кадастровую оценку вашей недвижимости?

Если результат показался вам завышенным, то советуем вам прочитать наши статьи о том, можно ли изменить эту стоимость и какие проблемы могут возникнуть при снижении данного показателя.

Исходя из вышесказанного, отметим, что ряд формулировок и разночтений в определение регистрационной стоимости объекта недвижимости может видоизменять конечный результат. Во избежание ошибок и претензий в свете завышенной стоимости, рекомендуем заручиться помощью опытных специалистов для проведения сравнительной экспертизы и фиксации максимально точного его значения.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

Необходимый пакет документов при обращении лично

Перечень документов, требующихся при самостоятельном обращении за получением выписки из реестра земель, регулируется нормами Федерального закона № 218 от 13.07.2015. Для предоставления в Росреестр потребуются:

• паспорт гражданина;
• форма запроса на предоставление информации, грамотно заполненная в установленном законом порядке;
• чек, констатирующий факт оплаты госпошлины, при заказе данных о собственниках недвижимого имущества;
• доверенность, если действия осуществляет представитель физического лица или организации.

Полученную выписку необходимо заверить. Действительность документа ограничивается 1 месяцем.

Стоимость услуги и способы оплаты

Для случаев, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка в суде, собственник может бесплатно заказать выписку. При запросе детальной информации о существенных характеристиках объекта недвижимости взимается пошлина.

Срок предоставления информации

Выписка о кадастровой стоимости земельного участка формируется моментально при обращении через интернет. На получение дополнительных платных сведений потребуется большее количество времени: от 3 рабочих дней.

Каким образом можно снизить стоимость земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка целесообразно, когда она завышена не объективно, с превышением рыночного уровня. Законодателем предусмотрены два варианта решения проблемы:

• в досудебном порядке – через комиссию о рассмотрении споров;
• в районном суде.

Основанием для проведения разбирательства является нарушение гражданских прав собственников при пользовании землей на законных основаниях.

Физические лица для защиты своих интересов и обязательств сразу обращаются к суду, юридические – предварительно решают проблему в комиссии. Стоимость земельного участка оспаривается муниципальными организациями в отношении собственного земельного фонда, находящегося в пользовании арендаторов.

Для обращения в комиссию Росреестра, уполномоченную решать споры по стоимости земельного участка, нужно подготовить:

• заполненную заявительную форму;
• свидетельство или выписку, подтверждающие право на землю;
• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• экспертное заключение оценщика.

Передача заявления и документов производится лично владельцем земли или уполномоченным лицом на основании законного права представительства интересов в государственных органах. Пересылку материалов можно осуществить почтовым отправлением.

По итогам изучения прилагаемых документов и вопроса по существу комиссия выносит решение. Если исход не устраивает собственника надела, дальнейшее разбирательство производится в суде.

Переоценка стоимости земельного участка

В отличие от рыночной стоимости, величина которой может меняться и редактироваться по усмотрению ее владельца, кадастровая требует веских оснований для коррекции. Основные причины переоценки:

• существенное завышение значений;
• неоправданное занижение показателя;
• ошибки при проведении расчетов.

Провести переоценку стоимости земельного участка вправе только заинтересованное лицо – собственник земли. Владельцем может выступать физическое лицо, организация или орган власти.

Если инициатором проверки обнаружена ошибка в расчете, следует обращаться в учреждение, проводившее проверку, или в МФЦ. К заявлению прилагаются необходимые документы и подтверждения допущенной неточности.

Кадастровая стоимость земель и расчет публичных платежей

Пользование земельными участками в России является платным. В качестве базы применяется КС объекта при расчете:

• земельного налога;
• выкупной стоимости;
• арендной платы;
• других публичных платежей.

При этом важно знать, как начисляется кадастровая стоимость земельного участка. Оценка земли выполняется без выезда специалистов, массовым методом

Полученные данные вносятся филиалом Кадастровой палаты в реестр объектов недвижимости, согласно .

Момент составления акта оценки собственнику не известен, поэтому лицам, не согласным с результатами, дается право оспорить КС следующими способами:

• в специально созданной комиссии;
• в судебном порядке.

Основанием для обжалования результатов оценки может послужить применение недостоверных сведений о земельном участке и расположенных на нем объектах недвижимости.

Стоит отметить, что, совершая сделку купли-продажи либо иного отчуждения, ссылаться на выводы кадастровой оценки нельзя. Для этих целей необходимо установить рыночную стоимость.

В тоже время владелец участка должен знать, что данные КС применимы только для целей налогообложения.

Как понизить кадастровую стоимость? Оспаривание стоимости земли

В последнее время судебная практика пополняется довольно новой категорией дел – понижение КС земельных участков через установление их РС на день выявления кадастровой.

В подобных ситуациях нередки конфликты, ведь собственник оцениваемого объекта недвижимости заинтересован в понижении его КС, как лицо, уплачивающее налоги за право владения данным объектом, а органы власти наоборот имеют интерес в повышении стоимости, с целью увеличения своего бюджетного фонда через получаемые налоги на земельные участки.

Основанием оспаривания КС земельного участка может послужить значительное отличие КС от рыночной. Причем, РС должна быть установлена на дату производства кадастровой оценки. Срок на оспаривание стоимости не может превышать шести месяцев с момента внесения данных о КС в реестр недвижимости.

В случае пропуска этого срока, а также, в случае отказа кадастровой палаты от изменения стоимости земли, решение об изменении стоимости решается в судебном порядке.

В таком случае, собственник земли должен предоставить исковое заявление с требованием признать КС земли равной его РС. В данном случае в качестве ответчика в суде выступает кадастровая палата. Для признания судом иска, а также вынесения по нему положительного решения, истец обязан представить все необходимые доказательства, а именно, решение о РС земельного участка, вынесенное независимым Оценщиком.

Необходимо отметить, что проводить подобную оценку имеет право только Оценщик, имеющий необходимое разрешение.

В случае отсутствия подобного отчета у истца, судом не могут быть приняты в качестве достаточного доказательства любые иные отчеты и документы, несущие в себе информацию о РС.

При подаче иска, истец обязан приложить к своему заявлению следующие документы:

1. Документ, подтверждающий КС оспариваемого участка;
2. Документы, которые подтверждают право собственности на данный земельный участок;
3. Отчет Оценщика о настоящей стоимости участка согласно рынку недвижимости.

В случае выявления в судебном порядке расхождения РС земли со стоимостью, внесенной в кадастровый реестр недвижимости, судья выносит решение в пользу собственника участка. Данное решение будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр недвижимого имущества, касающихся КС земли.

Кроме того, данное решение обязательно для выполнения органами российского кадастрового учета и не подлежит обжалованию.

Специфика оценки земельного участка при разделе имущества

Оценка земли в ходе бракоразводного процесса проводится тогда, когда супруги не в состоянии определиться по стоимости имеющегося у них имущества. В таких случаях при оценке земельного участка оценке подвергаются и находящиеся на нем строения, ограждения, коммуникации и прочее.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать следующий вывод: качественная оценка земли осуществленная высококвалифицированным специалистом позволит максимально выгодно произвести те или иные манипуляции с имеющимся в собственности участком, даст «зеленый свет» заключению юридических сделок. Наша компания качественно и в кратчайшие сроки проведет оценку земельного участка по сходной цене. Надумали превратить ваш земельный участок в весомый денежный капитал? Ждем вас!

Раздел имущества между несколькими людьми невозможен без правильного определения его рыночной стоимости. Поэтому при подаче соответствующего искового заявления в суд она должна быть установлена максимально объективно.

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

???? Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

Рыночная стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов:

1. Транспортная доступность, близость к крупным городам.
2. Категория земельного участка.
3. Развитая инфраструктура: наличие школ, больниц, аптек поблизости и пр.
4. Наличие коммуникаций на участке (газа, электричества и пр.).
5. Наличие построек на участке.
6. Качество грунта и характеристики ландшафта.
7. Наличие насаждений.
8. Размер участка.
9. Экологические параметры: наличие леса и озера поблизости и пр.
10. Юридические ограничения и обременения на участок.
11. Удаленность от промышленных объектов.
12. Потоки ветра, красота природы и пр.

Это далеко не полный перечень факторов, которые влияют на стоимость земельного участка.

Есть еще и внешние факторы ценообразования, которые напрямую не связаны с характеристиками земельного участка. Это:

• экономические параметры – состояние экономики, инвестиционная активность, платежеспособность, уровень занятости населения и пр.;
• политические факторы – наличие налоговых льгот в регионе и пр.

Как получить сельскую ипотеку в 2020 году под 3% и менее
Читать

5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке
Смотреть

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке
Подробнее

Факторы и способы расчета по цене 1 кв.м.

Данный параметр необходимо знать для вычисления суммы земельного налога или при отчуждении объекта недвижимого имущества.

При оценке земли обязательно должны быть учтены индивидуальные особенности участка и средняя цена за сотку аналогичных наделов по муниципальному району.

Основными факторами, влияющими на кадастровую цену 1 сотки земли, а, следовательно, и на стоимость объекта по кадастру, являются:

• категория, к которой принадлежит земельный участок;
• географическое расположение земли;
• наличие/отсутствие элементов благоустройства (газ, вода,электричество);
• качественные характеристики;
• размер и возраст надела;
• тип разрешенного использования объекта, определенный в порядке, установленном законом (например, сельхозобъект, жилая застройка, предпринимательство).

виду разрешенного использования

Если на земельном участке присутствуют постройки, возведенные в установленном порядке, то разрешенное использование должно находиться в соответствии с функциональным назначением объекта.

Оно закреплено в документах техинвентаризации и должно совпадать с назначением, указанным при вводе объекта в эксплуатацию.

При отсутствии построек на земельном участке, ему может быть присвоен любой из 17 видов использования, если соблюдены все требования эксплуатации объекта.

Определить кадастровую цену одной сотки земли можно несколькими методами:

1. Исходя из общей кадастровой стоимости участка. Зная КС и общую площадь участка в сотках, цену 1 сотки можно определить, разделив стоимость по кадастру на количество соток;
2. Ниже приведен способ вычисления УПКС, зная который, цена одной сотки определяется путем его умножения на 100;
3. Периодически проводится государственная оценка объектов недвижимости в разрезе кодов ОКТМО. Зная код земельного участка по данному классификатору, можно найти цену 1 квадратного метра (а затем осуществить перевод на 1 сотку) всех земель, причисленных к данному коду. Это открытая информация.

Процедура оценки

Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?

1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
2. Сбор, анализ имеющейся информации.
3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.

На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.

На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.

Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.

На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2001 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.

Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.

Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.

Отчет подписывается как оценщиком, так и собственником, после чего признается действительным.

Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.

После того, как в 90-х годах у россиян появилась возможность оформлять в собственность недвижимость, вопросы стоимости квадратных метров жилья и соток земли стали актуальными для тех, кто хочет купить или продать квартиру, дом или земельный участок. Когда речь идет о земле, стоимость ее зависит от многих факторов, каждый из которых оказывает существенное влияние на то, какова будет цена данного участка.

Факторы, влияющие на то, сколько будет стоить земельный участок

Понятно, что основным параметром, определяющим стоимость участка, является его площадь. Поэтому, для удобства расчетов, используется не общая площадь участка, которая может быть какой угодно, а цена за сотку – 100 квадратных метров в данной местности. Ну, а в общем, стоимость одной сотки земли будет определяться ее коммерческой и потребительской востребованностью. Понятно, что участки, расположенные в депрессивных регионах, будут стоить гораздо ниже, чем те, которые продаются в крупных городах или рядом с ними. Сотка земли в средней полосе будет стоить дешевле, чем на юге, особенно на побережье Черного моря.

Кроме того, большое значение имеет и инфраструктура, расположенная рядом. В том случае, если на участке уже будет стоять новый дом с подведенными к нему инженерными коммуникациями, стоимость его будет максимальной. Много будет значить и то, каково разрешенное целевое использование этой земли. Если она предназначена для ведения сельского хозяйства или для садоводства, цена ее будет ниже, чем той, целевое использование которой определено как для индивидуального жилищного строительства.

В отличие от Подмосковья, для остальных регионов страны удаленность участка от города большого значения не имеет, главным критерием здесь является наличие инфраструктуры.

Сколько стоит одна сотка в разных регионах РФ

Ажиотажного спроса на землю сейчас уже нет нигде, риелторы отмечают, что цены на участки падают даже в Подмосковье и на Черноморском побережье, причем падение спроса коснулось как районов элитной застройки, так и тех, которые выделены были под дачные участки. Независимые эксперты прогнозируют дальнейшее падение стоимости земли, связанное с нестабильной ситуацией в экономике. Скольким горожанам, которые хотели бы перебраться за город и построить там жилье, теперь предоставляется такая возможность!

Средняя стоимость сотки земли на Черноморском побережье, тысяч рублей: Сочи – 900; Геленджик – 720; Туапсе – 550; Анапа – 480.

В настоящее время, по оценке некоторых интернет-порталов, где выставляются на продажу участки, стоимость одной сотки земли в местности, расположенной в непосредственной близости от крупных населенных пунктов, в 2013 году в долларовом эквиваленте составила: Москва – 7200; Санкт-Петербург – 6310; Краснодар – 6300; Владивосток – 5900; Нижний Новгород – 4800; Тюмень – 2500; Екатеринбург – 2100; Рязань – 1700; Тула – 1200; Белгород – 900. Подсказать точную цену вам смогут в риелторских компаниях, занимающихся продаже участков в том или ином населенном пункте.

Оценка стоимости земельного участка за городом необходима при заключении договора купли-продажи, перед началом строительства на территории жилых и хозяйственных сооружений, для проведения приватизации. Эта процедура также обязательна при получении кредита под залог объекта недвижимости, разрешении имущественных споров и страховании.

Чтобы объективно определить стоимость сотки земли и всей территории в целом, можно обратиться в компанию по работе с недвижимостью, частному оценщику или выполнить процедуру самостоятельно.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них.

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

1. Площадь и местонахождение участков на карте;
2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

1. Сертификат о собственности;
2. План территории;
3. Акты на сооруженные здания;
4. Документация БТИ;
5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

• в деревне;
• организованном коттеджном поселке;
• дачном или садовом товариществе;
• или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Порядок проведения оценки

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.