Как найти действительный валовый доход - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

Валовый доход — это общий доход, полученный организацией в результате ее деятельности. Валовый доход определяют по выручке от реализации товаров или услуг, а также с учетом других видов доходов. Этот показатель является основным для определения прибыли.

Что подразумевает термин «валовый доход»?

Понятие «валовый доход» используют экономисты и работники бухгалтерии для оценки результатов деятельности организации. Показатель валового дохода дает возможность оценить эффективность работы коллектива посредством исчисления из него прибыли.

Валовый доход— это общая сумма выручки фирмы при реализации:

производимых ею товаров и услуг;
недвижимости и других основных средств;
нематериальных активов;
акций;
прав на интеллектуальную собственность.

Валовый доход включает получаемую плату от сдачи в аренду оборудования или недвижимости, а также других видов оказываемых фирмой услуг нетоварного характера. В валовый доход включают также прочие виды поступлений (пени, штрафы, безвозвратная помощь, банковские проценты и многое другое). В торговле валовый доход определяют по общей выручке от продажи товаров.

О том, что относится к доходам от реализации, см. в публикации «Ст. 249 НК РФ: вопросы и ответы».

О внереализационных доходах см. в материале «Ст. 250 НК РФ: вопросы и ответы».

Порядок расчета валового дохода закрепите в учетной политике предприятия. Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы сформулировали этот пункт. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.

Формула расчета валового дохода

Валовый доход определяется по формуле:

В_дох= Ц_ед × К,

где:

В_дох — валовый доход;

Ц_ед — цена единицы товара или предоставленной услуги;

К — количество проданного товара или оказанных услуг. Расчет валового дохода позволяет планировать направления последующего его распределения, чтобы обеспечить самоокупаемость фирмы. Это, в частности, позволяет произвести и корректировку отпускных цен для получения лучших хозяйственных результатов.

При этом если учет товарных ценностей ведется по покупным ценам по количественно-стоимостной схеме, то величина валового дохода определяется автоматически как кредитовое сальдо счета 90.1 «Выручка от реализации товаров». Если же данное условие не применяется, то размер валового дохода следует исчислять по одной из представленных ниже формул.

Валовый доход в торговле

Валовый доход в торговле рассчитывают, используя утвержденные Комитетом по торговле РФ «Методические рекомендации по учету» от 10.07.96 № 1-794/32-5. В них (п. 12) приведены формулы расчета валового дохода для торговой фирмы:

по суммарному товарообороту;
с учетом ассортимента реализуемых товаров;
по определяемому среднему проценту;
с использованием ассортимента оставшихся товаров.

Каждая торговая организация вправе использовать любую из этих формул для расчета валового дохода от своей практической деятельности. Подсчитанный по формуле среднего процента валовый доход чаще всего используют в розничной торговле. Это наиболее простой расчет валового доходаиз перечисленных ранее. Для этого используют формулу валового дохода:

В_дох= (СТ_ов × П_сред) / 100,

где:

В_дох — валовый доход;

СТ_ов — сумма товарооборота;

П_сред — средний процент надбавки.

Расчет среднего процента производят путем использования величин торговой наценки по:

остаткам товаров на начало продаж Тн_о(начальное сальдо счета 42 «Торговая наценка»);
поступившим товарам Тн_п(кредитовый оборот по счету 42 за исчисляемый период);
выбывшим товарам (порча, возврат) за период продаж Тн_в(дебетовый оборот по счету 42).

Формула подсчета среднего процента:

П_сред = (Тн_о+ Тн_п – Тн_в) / (СТ_ов+ О_тов) × 100,

где:

О_тов — остаток товаров на дату расчета (кредитовое сальдо счета 41 «Товары» на конец расчетного периода).

Рассмотрим дополнительные формулы определения величины валового дохода от продажи товаров более детально.

Дополнительные формулы расчета валового дохода от реализации товаров

1. Формула для расчета валового дохода по суммарному товарообороту:

Вдох = СТов × РНац / 100,

где:

РНац — расчетная торговая наценка, которая исчисляется по формуле:

РНац = Товн / (100 + Товн),

где:

Товн — торговая надбавка (%)

Формула расчета валового дохода по суммарному товарообороту используется при условии, что все группы товарных ценностей имеют одинаковый процент наценки. Если же ее размер изменялся в расчетном периоде, целесообразнее использовать иные формулы.

2. Формула для расчета валового дохода по ассортименту оставшихся товарных ценностей:

Вдох = (Тн_о+ Тн_п – Тн_в) – Тн_к,

где:

Тн_к— наценка на конец расчетного периода (кредитовое сальдо счета 42).

3. Формула для расчета валового дохода по ассортименту проданных товаров:

Вдох = (СТов1 × Псред1 + СТов2 × Псред2….. СТовN × ПсредN) / 100,

где:

СТов(1…N) — товарооборот по определенной группе товаров;

Псред (1…N) — средний процент надбавки по каждой группе товарных ценностей.

Данный способ определения величины валового дохода используется при условии ведения учета товарных ценностей по группам товаров с одинаковым процентом наценки.

Валовый доход производственной фирмы

Фирма при производстве продукции исчисляет валовый доход по полученной стоимости от ее продажи. Валовый доход здесь также характеризует итог работы фирмы на определенную дату. Для получения большей величины валового дохода необходим анализ цен, конъюнктуры рынка и спроса на аналогичную продукцию.

В валовый доход могут войти не только доходы от реализации продукции, но и внереализационные доходы, например, от операций с ценными бумагами и других инвестиционных статей. Это могут быть доходы, полученные от долевого участия в других организациях, а также другие доходы согласно ст. 250 НК РФ.

О доходах и расходах при производстве и продаже см. в публикации «Ст. 318 НК РФ: вопросы и ответы».

Итоги

Любая коммерческая деятельность создается с целью получения прибыли. Прибыль — это разница между валовым доходом и понесенными издержками. Определяется величина валового дохода по формуле. Формул для расчета валового дохода несколько, и каждая компания выбирает вариант, подходящий под ее потребности.

Источник

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Содержание

1 3.1. Потенциальный валовый доход
2 3.2. Действительный валовый доход
3 3.3. Операционные расходы
4 3.4. Чистый операционный доход
5 3.5. Функции сложного процента
6 3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)
7 3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
8 3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
9 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
10 3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
11 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:

– арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

– Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

${displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

${displaystyle DX_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

${displaystyle PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

${displaystyle DX_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
${displaystyle PVD-NP-NZ+DH_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

${displaystyle DH_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
1	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: ${displaystyle FV=PVtimes (1+i)^{t},}$ где: FV – будущая стоимость, ден. ед. PV – текущая стоимость, ден. ед. i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени t – интервал времени, периодов времени
2	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: ${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i)^{t}}}.}$
3	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: ${displaystyle FV={frac {(1+i)^{n}-1}{i}}times PMT,}$ где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: ${displaystyle PMT={frac {FVtimes i}{(1+i)^{n}-1}}.}$
5	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: ${displaystyle PV=PMTtimes {frac {1-(1+i)^{-n}}{i}}.}$
6	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: ${displaystyle PMT={frac {PVtimes i}{1-(1+i)^{-n}}}.}$

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант:

${displaystyle 1+i_{t}={^{dfrac {T}{t}}sqrt{(1+i_{t})}}={(1+i)^{dfrac {t}{T}}},}$

упрощенный вариант:

${displaystyle i_{t}={frac {i_{T}}{({displaystyle {frac {T}{t}}})}},}$

где:

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления ( ${displaystyle t_{god}}$ )
Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная		${displaystyle {frac {i_{god}}{12}}}$
Квартальная		${displaystyle {frac {i_{god}}{4}}}$
Полугодовая		${displaystyle {frac {i_{god}}{2}}}$

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?
Решение:

${displaystyle PV={frac {1000000}{(1+0,10)^{5}}}=620921}$

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i)^{t-0,5}}}.}$

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
Решение:
${displaystyle PV={frac {1000000}{(1+0,15)^{0,5}}}=932505.}$

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
${displaystyle PV={frac {FV}{(1+t_{1})^{t_{1}};times (1+i_{2};)^{t_{2;}}times ...times (1+i_{m};)^{t_{m}}}}}$

где: i_m – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i_{1})^{t_{1}}times (1+i_{1})^{t_{2}}}}={frac {200000}{(1+0,2)^{1}times (1+0,15)^{1}}}=144928.}$

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={frac {200000}{(1+0,2)^{1}}}=166667}$
${displaystyle PV={frac {FV_{1}}{(1+i_{1})^{t_{1}}}}={frac {166667}{(1+0,15)^{1}}}=144928}$

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)

3.6.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.
В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

${displaystyle i_{p}={frac {i_{H}-i_{inf}}{1+i_{inf}}}}$

где:

${displaystyle i_{p}}$

— реальная ставка, доли ед.

${displaystyle i_{H}}$

— номинальная ставка, доли ед.;

${displaystyle i_{inf}}$

— темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

${displaystyle i_{NL}={frac {i}{12}}times N}$

где:

— срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

< ${displaystyle i_{BR}}$

— безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

${displaystyle R={frac {CHOD}{C}}}$

где:

— общая ставка капитализации, доли е

— рыночная стоимость, ден.ед.;

— чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

${displaystyle {C}={frac {CHOD}{R}}}$

где:

– рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

– общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См. таблицу здесь

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p>

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

${displaystyle {K}_{IZ};=;{frac {K}{C}}_{H}times 100%}$

где:	К_ИЗ –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К –	сумма кредита, ден.ед.;
	С_Н –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R_СК > R_Н(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

${displaystyle C_{H};=;x.}$

${displaystyle K=K_{iz}times C_{H}=xtimes 0.7=0.7x.}$ ${displaystyle CK=C_{H};-;K;=;x;-;0.7x;=;0.3x.}$

${displaystyle {begin{array}{l}POK=0.1times K=0.1times 0.7x=0.07x.\end{array}}}$

${displaystyle {begin{array}{l}R_{CK}={frac {{CHOD};-;POK}{CK}}={frac {0.15x;-;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)sim 26.7%\end{array}}}$

${displaystyle R_{CK};>;R_{H;}rightarrow }$ леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

${displaystyle C;=;sum _{j=1}^{n}{frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}$

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF_j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF_РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

${displaystyle d=;{frac {1}{(1+i)^{t}}}}$

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

${displaystyle PV;=;sum _{j=1}^{n}{frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{frac {FV_{n+1}}{R}}times {frac {1}{(1+i)^{n}}}}$

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV_j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
Прогнозный период	Первый год постпрогнозного периода
1 год	2 год	3 год
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

${displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}$

где:

${displaystyle i_{VOZVR}}$

– норма возврата, %;

– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1+i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}$

где:

${displaystyle i_{BR}}$

– безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1+i)^{T}-1}}end{array}}}$
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

${displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}$

${displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}$

${displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15+0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}$

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

${displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}$

где:

${displaystyle i_{VOZVR}}$

– норма возврата, %;

– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1+i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}$

где:

${displaystyle i_{BR}}$

– безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1+i)^{T}-1}}end{array}}}$

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

${displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}$

${displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}$

${displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15+0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}$

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Источник

Любой бизнес работает ради получения дохода. Когда деньги от реализации товаров, услуг поступают в кассу или на счет организации, их еще нельзя назвать прибылью. Это лишь выручка, сумма которой не дает понять, сколько заработала фирма, а порой может вводить в заблуждение. Для оценки эффективности работы компании рассчитывают другие показатели. Одним из важнейших является валовая прибыль. Что это такое, как ее определить и повысить – разберем с примерами в этой статье.

Что такое валовая прибыль

Валовая прибыль – это разница между выручкой организации без НДС, полученной от продажи продукта, и его себестоимостью или закупочной ценой.

Под себестоимостью понимают:

Расходы на изготовление продукта: сырье, материалы, комплектующие, ГСМ, электроэнергия, обслуживание оборудования, оплата труда задействованных в производстве сотрудников и т. д.
Расходы на приобретение товара у поставщика для последующей перепродажи.
Расходы, связанные с оказанием услуг или выполнением работ по договору.

Валовая прибыль показывает доходность продаж компании с учетом налогов. С помощью этого показателя можно оценить, насколько рационально используются ее ресурсы.

Для чего рассчитывают валовую прибыль

Показатель не дает возможности определить уровень реального дохода, т. к. после его расчета предприятию предстоят расходы средств на аренду помещений, выплату зарплат административному персоналу, затраты на маркетинг, рекламу и т. д.

Тем не менее, валовую прибыль рекомендуют рассчитывать регулярно, чтобы всегда иметь возможность анализировать производственные и трудовые ресурсы компании, а также:

видеть разницу между себестоимостью товара и доходами от его продажи;
определять оптимальную полную стоимость продукта;
прогнозировать окупаемость;
выявлять узкие места и проблемы бизнеса;
грамотно составлять план дальнейшей работы и развития предприятия;
оптимизировать расходы.

Валовая прибыль считается основной для расчета других финансовых и бухгалтерских показателей: операционной прибыли, чистой прибыли. С учетом валовой прибыли рассчитывается также валовая маржа, маржинальная прибыль и т. д.

Чем валовая выручка отличается от прибыли

Иногда возникает путаница между терминами «валовая прибыль» и «валовая выручка». Многие предприниматели не видят разницы, используя их как синонимы, но эти понятия существенно отличаются.

Валовая выручка – это вся сумма денег, полученная компанией в результате продажи услуг и товаров. Этот параметр учитывает не только деньги, полученные на расчетный счет или в кассу, но и другие материальные ценности, которые компания получила в периоде, а также частичная оплата, полученная в рамках отсрочки платежа или аванса покупателя, за реализованные продукты, дебиторская задолженность и т. д.

Можно составить перечень принципиальных различий валовой прибыли от выручки.

Прибыль отражает финансовый результат работы бизнеса в общем, а выручка показывает объемы реализационных доходов.
В отличие от выручки, валовая прибыль учитывает затраты при расчете.
Прибыль определяет доходность бизнеса, в то время как выручка не поможет оценить эффективность работы компании.
Валовая прибыль может быть отрицательной, выручка всегда больше нуля или равна нулю.
Показатель выручки в любом случае больше значения валовой прибыли.

Состав валовой прибыли и от чего она зависит

Валовая прибыль получается путем вычитания из общей выручки себестоимости без учета налогов. Если из этого показателя вычесть сумму налогов, получим чистую прибыль бизнеса.

К себестоимости относятся все расходы компании для получения продукции. Если фирма занимается перепродажей товара, сюда входят расходы на их закупку. Для производств это затраты на сырье, материалы. Учитывается также амортизация оборудования, оплата труда производственным сотрудникам и т. д.

Валовая прибыль складывается из таких видов доходов:

прибыль от основной деятельности (продажа товаров, оказание услуг клиентам, проведение работ);
деньги от реализации имущества коммерческого предприятия (недвижимость, оборудование, автомобили, спец. техника);
деньги от продажи акций и ценных бумаг компании;
прибыль от операций, не относящихся к основной деятельности ООО;
денежные средства от лесозаготовительных и сельских хозяйств.

Валовая прибыль в большей степени состоит из доходов, полученных от основной деятельности компании несмотря на то, что к ней относятся и прочие доходы, которые напрямую не связаны с основным направлением бизнеса.

На размер валовой прибыли предприятия могут влиять следующие внутренние факторы:

цена и качество продукта;
выручка от продажи;
конкурентоспособность;
расходы на продвижение и рекламу;
стоимость доставки;
расходы на доведение продукта до потребителя;
скорость оборота и объем выпуска товаров.

К внешним факторам влияния можно отнести;

курс валют в банке;
ставки налогообложения;
колебания спроса на продукт и меры по его регулированию;
появление новых и демпингующих конкурентов;
общегосударственная экономическая ситуация;
политический климат;
судебные разбирательства и решения, штрафы;
природные факторы и форс-мажоры;
отзыв лицензии.

Внешние факторы не зависят от деятельности компании и предпринимаемых ею действий, но могут существенно сказаться на объеме продаж и валовой прибыли.

Распределение валовой прибыли

В состав валовой прибыли входят расходы на основную деятельность компании, поэтому важно правильно распределить полученные средства, чтобы покрыть все расходы.

Таким образом, за счет валовой прибыли можно оплатить:

аренду помещений и площадей;
налог на прибыль;
проценты по взятым займам и кредитам;
прочие расходы.

После этого в компании остается чистая прибыль. Она формирует доход, который предприятие может расходовать по своему усмотрению, например, направить в резервные фонды, улучшить бизнес-процессы, потратить на расширение, развитие, диверсификацию производства, обучение сотрудников и т. д.

Способ расчета валовой прибыли

Если рассчитывать валовую прибыль регулярно, используя нужные переменные, предприниматель может получить общую информацию о результативности работы компании. Если динамика показателя положительная из года в год, это свидетельствует о росте доходности продаж. Если же валовая прибыль падает, можно говорить о том, что предприятие переживает не лучшие времена и рискует вместо прибыли получить убыток.

Чтобы всегда иметь актуальные цифры с учетом текущей ситуации в бизнесе и условий рынка, валовую прибыль полезно рассчитывать минимум один раз в год.

Формулы валовой прибыли

При расчете валовой прибыли в разных ситуациях могут использоваться разные формулы. Читайте ниже, как считать и узнать этот показатель.

Формула для производственных предприятий:

ВП = Выручка – Себестоимость

Например, компания за месяц продала продукции на 1 млн 800 000 руб. Ее себестоимость – 420 000 руб. Посмотрим, как просто провести расчеты с учетом этих переменных.

ВП = 1 800 000 – 420 000 = 1 380 000 рублей.

Формула для торговых компаний:

ВП = Выручка – Закупочная цена

Например, магазин продает в день товар на сумму 500 000 руб. Цена закупки составила 170 000 руб. Выполним расчет валовой прибыли:

ВП = 500 000 – 170 000 = 330 000 рублей.

По этим формулам можно определить валовую прибыль по определенным видам продуктов.

При определении общего показателя для компании, цифры суммируются:

ВП = (Выручка 1 – Себестоимость 1) + (Выручка 2 – Себестоимость 2) + … + (Выручка n – Себестоимость n)

Например, в течение месяца цветочный магазин продал:

Товар	Выручка, руб.	Себестоимость, руб.
Фиалки	140 000	45 000
Гортензии	170 000	60 000
Розы	210 000	90 000

Рассчитаем по формуле, сколько составляет валовая прибыль магазина с начала месяца:

ВП = (140 000 – 45 000) + (170 000 – 60 000) + (210 000 – 90 000) = 420 000 рублей.

Также торговым предприятиям можно рассчитать валовую прибыль двумя способами:

По среднему проценту:

ВП = Валовый доход – Себестоимость

По товарообороту:

ВП = Товарооборот * Расчетная надбавка / 100 – Себестоимость, где

Расчетная надбавка = Торговая надбавка / 100 + Торговая надбавка

Рентабельность валовой прибыли

Сам по себе показатель валовой прибыли не должен служить основанием для принятия бизнес-решений. Чтобы получить данные об эффективности производства, компании рассчитывают коэффициент рентабельности (то же самое, что и маржинальность) валовой прибыли.

Рентабельность валовой прибыли = Валовая прибыль / Выручка * 100%v

В работе бухгалтера этот показатель помогает понять, какой суммой располагает компания для покрытия издержек, получения нераспределенной прибыли и выплаты дивидендов.

Особенности расчета

В зависимости от типа деятельности компании, при расчете валовой прибыли могут быть нюансы.

Торговым предприятиям необходимо вычитать из выручки все виды издержек, в т. ч. возвраты и скидки на товар, а затем из полученной суммы – себестоимость.
Компаниям, которые оказывают услуги, можно рассчитывать валовую прибыль проще, чем в первом случае: из выручки вычитают скидки и другие расходы. Результатом является чистая прибыль, которая равна валовой.

Пример расчета

Данные для расчета валовой прибыли и анализа финансовой ситуации в компании берут из бухгалтерского баланса за нужный период: месяц, квартал или год.

В данном примере нужно определить годовую валовую прибыль в динамике. За основу возьмем данные за 2020 и 2021 года по месяцам. Для удобства отобразим показатели из бухгалтерского учета в виде таблицы.

Месяц	Выручка	Себестоимость	Валовая прибыль	Валовая прибыль 2021 к 2020
2020	2021	2020	2021	2020	2021	Отклонение	Рост, %
Январь	114 000	123 000	35 000	44 000	79 000	79 000	0	0
Февраль	117 000	124 000	38 000	45 000	79 000	79 000	0	0
Март	119 000	129 000	40 000	47 000	79 000	82 000	3 000	103,8
Апрель	115 000	131 000	36 000	48 000	79 000	83 000	4 000	105,0
Май	121 000	138 000	41 000	52 000	80 000	86 000	6 000	107,5
Июнь	124 000	141 000	42 000	54 000	82 000	87 000	5 000	106,1
Июль	132 000	148 000	45 000	57 000	87 000	91 000	4 000	104,6
Август	148 000	154 000	50 000	59 000	98 000	95 000	-3 000	96,9
Сентябрь	154 000	158 000	56 000	63 000	98 000	95 000	-3 000	96,9
Октябрь	169 000	174 000	68 000	75 000	83 000	99 000	16 000	119,3
Ноябрь	162 000	178 000	61 000	78 000	101 000	100 000	-1 000	99,0
Декабрь	172 000	186 000	69 000	82 000	103 000	104 000	1 000	100,9
Год	1 647 000	1 784 000	581 000	704 000	1 048 000	1 080 000	32 000	103,0

Из таблицы видно, что валовая прибыль в 2021 году несколько больше, чем в 2020, за исключением нескольких месяцев, но разница настолько незначительная, что с учетом инфляции в данный момент можно говорить об отсутствии роста и удержании прежних позиций.

Как увеличить валовую прибыль

Этот показатель, как правило, постоянно меняется. Колебания определяются деятельностью предприятия. Соответственно, есть способы влиять на значение валовой прибыли. Чтобы ее увеличить, рекомендуют:

проводить анализ запасов, применяя технику ЛИФО;
получать налоговые льготы, чтобы сделать меньше сумму налоговых отчислений;
прорабатывать производственные и управленческие процессы с точки зрения снижения затрат;
списывать с баланса безнадежные задолженности партнеров и клиентов на регулярной основе;
вести ценовую политику с учетом общей ситуации на рынке и потребительского спроса;
модернизировать оборудование с целью делать выше качество продукции и скорость производства;
разрабатывать нормативы и сервисы для создания или улучшения контроля над нематериальными активами.

Отражение в бухгалтерской отчетности

Бухгалтерская отчетность отражает исходные данные для расчета валовой прибыли. Учет предполагает:

строка 2110 – выручка;
строка 2120 – себестоимость.

Непосредственно валовая прибыль в финансовых отчетах фиксируется согласно приказу Минфина, которые определяет бухгалтерские проводки. Это значение указывается в строке 2100 – валютная прибыль.

Часто задаваемые вопросы

Любая прибыль – это разница между значением доходов и расходами. Главная разница в классификации этого показателя определяется составом данных, используемых для расчета.

Чистая прибыль – это та часть денег, которую фирма может тратить по своему усмотрению. По ней можно оценивать, как идут дела в бизнесе. В отличие от валовой прибыли, здесь вычитаются абсолютно все операционные расходы, налоги и обязательные платежи.

Валовая прибыль – базовый финансовый показатель для компании. Важно знать, что на основе EBIT или EBITDA рассчитываются другие виды прибыли, которые включают операционную, чистую и т. д.

Статьи доходов и расходов предприятий могут различаться. Это зависит от тех видов деятельности, которые являются основными для конкретной организации. Например, выручка производственной компании будет определяться выпущенной продукцией, оказанными услугами, выполненными работами. Торговое предприятие получит доход от продажи закупленных товаров и предоставления торговых услуг (доставка, сборка). Фирма, которая сдает в аренду имущество, получит выручку, которая будет состоять из аренной платы.

Себестоимость производственной компании может формироваться из стоимости материалов, сырья, топлива, инструментов, зарплаты сотрудникам, амортизации, расходов на управление и административную деятельность. У торгового предприятия в статьи расходов может входить закупочная стоимость товаров, затраты на доставку, хранение, предпродажную подготовку товаров, зарплата работникам. У фирмы, которая сдает в аренду имущество, – затраты на подготовку к сдаче в аренду, оформление необходимых документов, охрану.

Заключение

Валовая прибыль – важный показатель для оценки и анализа производственных ресурсов предприятия, а также основа для грамотного ценообразования. При регулярном мониторинге динамики в комплексе с другими данными валовая прибыль позволяет своевременно найти узкие места, вносить изменения в работу компании и сохранять рентабельность бизнеса.

Алексей Ефремов

Финансовый консультант

Все статьи автора

Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите
ctrl
+
enter

Источник

Доходный
подход заключается в преобразовании в
текущую стоимость недвижимости ожидаемых
выгод, которые моет принести использование
или будущая продажа объекта с учетом
риска.

Определение
стоимости оцениваемой недвижимости
выполняется по формуле:

Спд
= ЧОД / СК, (5)

где
Спд – стоимость оцениваемого объекта,
рассчитанная с применением доходного
подхода, тыс. руб.;

ЧОД
– чистый операционный доход от
оцениваемого объекта недвижимости за
год, тыс. руб.;

СК
– ставка капитализации.

Ставка
капитализации определяется на основе
данных по аналогичным объектам по
формуле:

СК
= ЧОДi
/ Цi,
(6)

где
i – сопоставимый
объект
(i=1, i=2, i=3, i=4, i=5, i=6, i=7, i=8, i=9);

ЧОДi
– чистый операционный доход за год от
i-го
объекта недвижимости, сопоставимого
с оцениваемым, тыс. руб.;

Цi
– цена продажи i-го
объекта недвижимости, сопоставимого
с оцениваемым, тыс. руб.

Этапы
расчета ЧОД

Для
определения ЧОД следует рассчитать
потенциальный и действительный валовые
доходы от оцениваемого объекта.

1.Расчет
потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный
валовый доход – это сумма всех ожидаемых
поступлений от объекта. В курсовой
работе необходимо определить годовой
ПВД по формуле:

ПВД
= S
× A
× n,
(7)

где
А – арендная ставка в месяц за оцениваемое
нежилое помещение, руб./м²,

n
– количество месяцев в периоде, за
который определяется ПВД.

ПВД
= 320 × 170 × 12 = 652800 руб.

2.Определение
действительного валового дохода (ДВД).

Действительный
валовый доход – это величина, равная
потенциальному валовому доходу за
вычетом потерь от недозагрузки объекта
и недосбора денежных средств. Расчет
ДВД для сдаваемых в аренду объектов
выполняется по формуле:

ДВД
= ПВД – П1 – П2,
(8)

где
П1 – потери от недозагруженности
помещений, тыс. руб.;

П2
– потери от недосбора арендной платы
и смены арендаторов, тыс. руб.

В
данной курсовой работе потери от
недозагруженности помещений равна
нулю, потери от недосбора арендной платы
и смены арендаторов составляют 5 % от
ПВД.

ДВД
= 652800 – (652800 × 0.05) = 620160 руб.

3.Расчет
чистого операционного дохода (ЧОД).

Чистый
операционный доход (ЧОД) представляет
собой рассчитанную устойчивую величину
ожидаемого годового чистого дохода,
полученного от оцениваемого имущества
после вычета всех эксплуатационных
расходов и резервов. В курсовой работе
необходимо рассчитать годовой ЧОД по
формуле:

ЧОД
= ДВД – Р,
(9)

где
Р – расходы на содержание оцениваемого
объекта, тыс. руб.

Расходы
на содержание – это периодические
расходы для обеспечения нормального
функционирования объекта и воспроизводства
действительного валового дохода.

В
данной курсовой работе расходы на
содержание оцениваемого объекта
принимаются равными 28 % от ПВД.

ЧОД
= 620160 – (652800 × 0.28) = 437376 руб.

Расчет
чистого операционного дохода за год
представлен в табл. 6.

Таблица
6

Расчет
чистого операционного дохода оцениваемого
нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	руб./м²	170
2	Площадь оцениваемого объекта	м²	320
3	ПВД за год	тыс. руб.	652,8
4	Потери от недогрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	32,64
5	ДВД за год	тыс. руб.	620,16
6	Расходы арендодателя	тыс. руб.	182,784
7	ЧОД	тыс. руб.	437,376

Расчет
ставки капитализации

Ставка
капитализации (СК) – это коэффициент,
на который нужно умножить будущие
доходы, чтобы получить текущую стоимость
объекта недвижимости.

Расчет
ставки капитализации представлен в
табл. 7.

Таблица
7

Расчет
ставки капитализации по сопоставимым
объектам

Аналоги	ЧОДi,тыс. руб.	Цi, тыс. руб.	СК, %
А1	412,40	5155	0,08
А2	407,43	4527	0,09
А3	330,33	4719	0,07
А4	341,87	4022	0,085
А5	307,95	4106	0,075
А6	349,92	4374	0,08
А7	501,12	5568	0,09
А8	371,42	5306	0,07
А9	402,72	5034	0,08
Итоговая СК	0,08

Чистый
операционный доход сопоставимых объектов
представлен в соответствии с номером
варианта.

Цены
продаж нежилых помещений, сопоставимых
с оцениваемым, представлены в соответствии
с номером варианта.

Итоговая
ставка капитализации по нежилым
помещениям находится как среднеарифметическое
СК.

Таким
образом, на основе расчетов чистого
операционного дохода и средней ставки
капитализации определяется стоимость
оцениваемого нежилого помещения доходным
подходом по формуле (5).

Спд
= 437376 / 0,08 = 5467200 руб.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник