Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость
Прежде чем инвестировать немалые деньги в арендный бизнес, нужно рассчитать доходность, примерный срок окупаемости, взвесить возможные риски. Рассказываем и показываем, как это сделать.
Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?
Продайте свой бизнес с Риал Групп
10+ лет опыта
-
3 000+ совершенных сделок
-
30 000+ база клиентов
Продать бизнес
Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость: примеры и формулы
Мы уже писали, что покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — выгодный способ инвестирования. Каждый разумный инвестор хочет просчитать доходность своих инвестиций в недвижимость и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится, не преподнесет «сюрпризов» и обеспечит стабильный доход. Поэтому сегодня мы расскажем, как это сделать, дадим необходимые формулы и примеры их применения.
Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают
Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:
Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили. Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги.
Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.
Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой. Приведем пример.
У вас есть выбор:
1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью 5 000 000 рублей;
2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей.
Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:
Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).
Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔). Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать. В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн. — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.
Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев. К сожалению, в реальности все несколько сложнее.
Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет:
|
потери
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».
Каким образом мы защитим ваш бизнес от потерь
1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи.
2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки.
3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.
Риски объекта
Ну и конечно, нельзя покупать недвижимость, даже с отличными показателями доходности, не оценив предварительно риски. Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец.
«Риал Групп» тщательно проверяет объекты, прежде чем предлагать их покупателям. Выбирая арендный бизнес в нашем каталоге, вы можете быть уверены в его ликвидности и надежности.
Сооснователь бюро «Нескучные финансы» Александр Афанасьев о том, какие показатели нужно учесть для получения корректного результата.
По нашим наблюдениям, 90% предпринимателей думают, что умеют считать прибыль. На самом деле её не умеют считать ни небольшие стартапы, ни компании с оборотом в 60 млн в год. Все делают вид, что считают правильно, а на деле — бардак.
Обычно считают так: сколько денег пришло минус расходы, а всё, что осталось, — и есть прибыль компании. Потом бах — и кассовый разрыв. Значит, не всё так просто.
Перед тем, как считать, уясните: если в кассе много денег — это ещё не значит, что бизнес прибыльный
Если у компании много денег на счёте или в кассе, она может быть убыточной. Так бывает, когда вы получили предоплату за несколько проектов, а услугу ещё не предоставили. Фактически вы просто храните деньги клиента на своем счёте, но вашими они станут только после подписания актов за выполненные работы.
Бизнес — это про обязательства, а не про деньги. Приведу пример.
Вы — руководитель веб-студии, которой заказали сайт за 100 тысяч рублей. Теперь у вас обязательство перед клиентом сделать сайт, а у клиента — заплатить деньги за работу. Сайт вы спроектировали сами, а дизайн отдали делать фрилансеру за 30 тысяч рублей. Соответственно, теперь у него обязательство сделать вам дизайн сайта, а у вас — заплатить за труд.
По завершении проекта клиент должен вам 100 тысяч рублей. При этом не важно, внёс он предоплату или оплатит всю сумму после принятых работ. Деньги клиента теперь — ваши деньги. Подписываем акты и выставляем счёт. Если работали по предоплате, присваиваем авансовые деньги себе. Сделка закрыта.
Из этого всего вытекает истина: прибыльный бизнес — это когда вам должны больше, чем вы.
Отчёт о прибылях и убытках
Отчет о прибылях и убытках (ОПИУ или PNL) показывает, зарабатывает бизнес или нет. Обычно его составляют на месяц, квартал, год. В классическом варианте отчет выглядит так:
1. Считаем выручку
Главное — помнить, что выручка не равна деньгам в кассе. Выручка — это деньги, которые клиент должен за то, что вы для него сделали: отгрузили товар, разработали сайт, продали ошейник для сиамского кота. И не важно, получили вы оплату или нет, выручка — это про обязательства.
Выручка = количество исполненных сделок за период * средний чек этих сделок
Настя производит косметику. По оптовому заказу она отгрузила товара на 500 тысяч рублей, но клиент за него заплатит только через 30 дней. Настя может не волноваться, потому что на руках есть накладная, а сделка закреплена договором. Она выполнила обязательства и уже сейчас вправе считать 500 тысяч рублей своей выручкой.
Я — финансовый консультант. У меня заказали постановку управленческого учёта. До начала работ клиент заплатил за услугу всю сумму — 300 тысяч рублей. Рано радоваться, эти деньги ещё не мои.
Мне понадобится три месяца, чтобы внедрить учёт. Поэтому предоплату, которую внёс клиент, признать выручкой нельзя. Можно будет лишь тогда, когда работа будет выполнена и мы подпишем акты. А пока я только храню деньги клиента на своём счёте.
2. Операционные расходы
Операционные расходы — все расходы компании, помимо вложений на развитие и прибыли (дивидендов) собственника. Например, закупка товара, зарплаты, аренда.
Разобьём расходы на постоянные и переменные. Постоянные — это то, за что мы платим каждый месяц: аренда офиса, интернет, канцтовары, фиксированная зарплата бухгалтера. При этом не имеет значения, растёт выручка или нет. И в этом, и в следующем месяце мы израсходуем примерно одну и ту же сумму.
Переменные — это расходы, которые меняются вместе с выручкой. Например, отгрузили товара на 300 тысяч рублей — себестоимость 200 тысяч рублей, на миллион — себестоимость 700 тысяч. То же с зарплатой менеджера по продажам. Продал — сделал выручку, не продал — не сделал. И те, и другие расходы идут в отчёт.
Пример из жизни. Вы поехали на машине из Челябинска в Екатеринбург. На 205 км заправились на тысячу рублей. На дорогу ушло 3/4 бензина, в пересчёте на деньги — 672 рубля. Их и заносим в отчёт ОПИУ. Однако не путайте с фактическими расходами. На деле вы потратили тысячу рублей на заправке. Эта сумма идёт в отчёт о движении денежных средств.
Пример для бизнеса. Вы платите за аренду склада 100 тысяч рублей в месяц, но тут решили три месяца не платить. Это ваше право, но в отчет ОПИУ вы всё равно запишите расход на 100 тысяч рублей за каждый из этих месяцев. Хоть вы и не платите, но продолжаете пользоваться складом, а значит, получаете от него выгоду. Поэтому так или иначе обязаны заплатить — если не сейчас, то позже.
Пример с зарплатой. В середине мая вы выдавали зарплаты за апрель. Насчитали 200 тысяч рублей и выплатили их 15 мая. Сумма в 200 тысяч рублей пойдет в отчёт за апрель, а не за май. А за май вы посчитаете уже в июне.
Какие расходы не идут в отчёт о прибылях и убытках
- Инвестиционные расходы. Мебель в офис, оборудование для производства, рабочие автомобили, здания — всё то, что будет нести пользу бизнесу долгий срок.
- Выплата дивидендов. Чистая прибыль, которую выводит для себя собственник бизнеса, в отчет ОПИУ не идёт. Это уже финансовая деятельность компании, а не операционная.
3. EBITDA — мощность бизнеса
EBITDA (earning before interest taxes depreciation amortization) — это прибыль бизнеса без учёта налогов, процентов по кредитам и амортизации.
EBITDA = выручка − операционные расходы
EBITDA показывает, может ли бизнес в принципе зарабатывать. Если показатель положительный, то всё хорошо. Но если нулевой или отрицательный — то собственник не сможет выводить деньги, потому что, скорее всего, компания работает в минус. Новички думают, что считают прибыль, но на самом деле это — EBITDA.
4. Учитываем кредиты, налоги и амортизацию
Кредит состоит из двух частей: тело кредита и процент за обслуживание. Если вы взяли 700 тысяч рублей в банке под 18% годовых, то начальные 700 тысяч рублей — это тело кредита, а 18%, которые вы платите сверху, — процент за обслуживание.
-
В отчёт записываете только процент за обслуживание кредита. Если ежемесячный платеж — 68,8 тысяч рублей, то из них тело кредита — 56,4 тысячи рублей, а процент за обслуживание — 12,4 тысячи рублей. 12,4 тысячи заносим в отчёт ОПИУ.
-
Налоги учитываем те, которые вы платите государству. Сумма зависит от того, какая у вас система налогообложения: традиционная, упрощенная, ЕНВД или ЕСХН. Налоги с зарплаты сотрудников — это операционные расходы, их тоже нужно внести в отчёт. Отчёт составляется без учета налога на добавленную стоимость, поэтому что НДС — это деньги государства, и он не влияет на прибыль и убытки компании.
-
Амортизация. Допустим, вы купили холодильник за 100 тысяч рублей. Средства вы фактически потратили, поэтому в отчёт о движении денег заносите расход на эту сумму. Если же вы запишите расход на всю сумму в прибыли и убытки, чистая прибыль компании резко упадёт, а отчёт покажет, что у компании прибыли меньше на 100 тысяч рублей.
Чтобы этого не произошло, нужно равномерно распределить расход на всё время, пока холодильник будет нести пользу — например, три года. Разделим 100 тысяч рублей на 36 месяцев и каждый месяц будем записывать в ОПИУ расход на 2 777 рублей.
А чтобы через три года у вас были деньги на новый холодильник, планируйте в уме расход на эту сумму. Если не умеете планировать, откладывайте деньги равными долями.
5. Чистая прибыль
Итак, мы посчитали прибыль. Учли выручку, операционные расходы, кредиты, налоги и амортизацию. Соберём все данные в одну формулу:
Чистая прибыль = выручка – расходы − налоги − кредиты − амортизация
Теперь у вас есть ответ на главный вопрос — сколько заработала компания.
Что ещё важно знать о прибыли
Отчет ОПИУ, который мы составили, показал, сколько компания заработала. Но этого недостаточно для принятия управленческих решений. Нужно ещё знать, сколько денег есть на счетах, — а это уже про отчёт о движении денежных средств (ДДС). Ещё бывает так, что прибыль по ОПИУ есть, а денег на счету — нет. Возможно, эти средства «спрятаны» в дебиторской задолженности или запасах. Понять точно, куда делись деньги, поможет третий отчёт — баланс.
Как рассчитать прибыль бизнеса
Разбираемся в формулах и их значении
Прибыль компании показывает, насколько эффективно работает бизнес. Если за цифрами не следить, компания рискует потерять доход. При этом будет сложно найти проблемные места, которые тянут бизнес вниз. Чтобы этого не допустить и принимать практичные управленческие решения, владельцу бизнеса нужно разбираться в видах прибыли и их значении — об этом наша статья.
1. Валовая прибыль
Валовая прибыль показывает разницу между выручкой компании и себестоимостью продукции. По этому показателю определяют эффективность направлений бизнеса. Например, выявляют, какой товар приносит больше денег, а от производства какого лучше отказаться.
Валовую прибыль малый бизнес и ИП могут считать самостоятельно — например, в Excel. Для крупного бизнеса она отражается в бухгалтерском отчете о финансовых результатах. Считать показатель можно раз в месяц, квартал или год — чем крупнее бизнес, тем чаще считают.
Выручка — все деньги, которые заработала компания без учета НДС и акциз.
В себестоимость включают прямые затраты компании на производство — зарплаты сотрудникам, закупку сырья и материалов и другие расходы. В статье Академии бизнеса уже рассказывали, как правильно рассчитывать себестоимость продукта.
Рассчитаем валовую прибыль за год на примере ООО «Ореховый мир», которая производит и продает ореховые пасты. Организация производит три линейки паст — арахисовая, из кешью, из фундука и кокоса.
По расчету на первый взгляд кажется, что паста из кешью — наиболее эффективное направление. Валовая прибыль по ней 1 300 000 рублей, что выше остальных показателей. Чтобы узнать это наверняка, нужно посчитать рентабельность валовой прибыли.
Рентабельность прибыли помогает оценить насколько эффективно бизнес использует ресурсы. Значение рентабельности показывает, сколько прибыли получит предприниматель с каждого вложенного рубля.
Посчитаем рентабельность ореховых паст. Вот что получим:
Расчет рентабельности валовой прибыли показал, что наиболее эффективное направление — производство арахисовой пасты. С каждого вложенного рубля компания получит 78 копеек валовой прибыли.
Как достичь целевой выручки
Изучите два основных способа достижения целевой выручки — увеличение среднего чека и увеличение количества клиентов. Определите, как вести себя в обоих случаях.
Изучите два основных способа достижения целевой выручки — увеличение среднего чека и увеличение количества клиентов. Определите, как вести себя в обоих случаях.
2. Операционная прибыль или прибыль от реализации
Операционная прибыль отражает конечный результат продаж компании. Помимо прямых затрат, в ней учитываются:
- коммерческие расходы — все, что связано с реализацией продукции. Например, затраты на упаковку, оплата за отгрузку и хранение товаров, запуск рекламной кампании;
- управленческие расходы — то, что не связано с производством товаров. Например, плата за банковское обслуживание, командировки, интернет, зарплата директора.
Операционную прибыль, как и валовую, можно рассчитать самостоятельно в Excel. Это подойдет для ИП и малого бизнеса. Для среднего бизнеса операционную прибыль считает бухгалтер и отражает в бухгалтерском отчете о финансовых результатах. В отчете она называется «прибыль (убыток) от продаж».
Основная задача расчета операционной прибыли — оптимизировать расходы. Если прибыль от реализации падает с каждым расчетным периодом, можно применить одну из трех стратегий:
- Увеличить выручку — например, поднять цены, увеличить объемы производства, расширить ассортимент.
- Снизить себестоимость — об этом мы рассказывали в статье «Затраты на сотрудников и производство: как сделать бизнес более стабильным»
- Сократить коммерческие и управленческие расходы. Например, в Академии бизнеса писали, как сэкономить на обслуживании РКО.
Рассчитаем коммерческие и управленческие расходы за год на примере ООО «Ореховый мир».
Общая сумма операционных расходов — 1 610 000 рублей. Валовая прибыль компании, как мы уже выяснили, — 3 750 000 рублей. А общая выручка — 5 200 000 рублей. Узнаем операционную прибыль и рассчитаем ее рентабельность.
С каждого вложенного рубля компания получает 41 копейку операционной прибыли. Если цифра упадет в следующем периоде, это будет значить, что бизнес неэффективно тратит ресурсы.
3. Чистая прибыль
Чистая прибыль —- итоговый результат работы компании. Она показывает заработанные деньги компании за расчетный период, которые остались после оплаты всех расходов и налогов. О налогах мы рассказывали в статье «Какие налоги платит предприниматель в зависимости от системы налогообложения».
Для расчета чистой прибыли учитываются прочие доходы. Например, если у вас открыт депозит, проценты по нему — прибыль. Или если вы продали что-то из оборудования или сдали цех в аренду — тоже нужно учитывать.
Также нужно учитывать прочие расходы. Сюда относятся проценты по кредитам, полученные пени и штрафы, расходы на содержание помещений, которые переданы в аренду.
До расчётов чистой прибыли нужно узнать налогооблагаемую базу и рассчитать налог. Налог рассчитывается с балансовой прибыли. Чтобы её получить, нужно к операционной прибыли прибавить прочие доходы и вычесть из суммы прочие расходы.
Чистая прибыль — деньги, которые остаются в распоряжении владельца бизнеса. Именно из этой части прибыли компания финансирует свое развитие, создает резервный фонд, выплачивает премии коллективу.
Рассчитаем чистую прибыль и ее рентабельность на примере ООО «Ореховый мир». Из прочих доходов у компании — деньги за сдачу в аренду цеха, который принес за год 600 000 рублей. Из прочих расходов — расходы на содержание цеха, переданного в аренду. За год компания потратила 155 000 рублей.
ООО «Ореховый мир» работает по общей система налогообложения (ОСНО) и платит налог на прибыль в размере 20%. Операционная прибыль компании — 2 140 000 рублей. Напомним, что выручка за год — 5 200 000 рублей.
С каждого вложенного рубля ООО «Ореховый мир» получает 39 копеек чистой прибыли. Анализ этого показателя каждый квартал и год поможет оценить, насколько эффективно работает бизнес и найти слабые точки, которые можно улучшить.
Чистая прибыль указывается в последней строке бухгалтерского отчёта о финансовых результатах. Бухгалтер составляет отчёт раз в год. Подавать в налоговую его нужно в электронном виде до 31 марта года, следующего за отчётным.
Упростить бухгалтерский учёт и сэкономить поможет онлайн-бухгалтерия «Моё дело». Сервис поддерживает создание деклараций из шаблона и их автозаполнение, автоматизирует расчёты — например, рассчитает налог и подаст в ФНС. Онлайн-бухгалтерия интегрирована с расчётным счётом в банке. Подайте заявку на открытие счёта и подключите «Моё дело» с месяцем бесплатного использования.
| Инвестиции | Прибыль | Окупаемость |
| 13.910.000 | 342.000 в месяц | 3,5 года |
Рынок недвижимости считается одним из самых надежных, но не смотря на это, не всегда бизнес в этой нише выходит на желаемую прибыль. В этой статье мы продемонстрируем бизнес-план торгового центра и расскажем вам о хитростях, которые позволяют многократно увеличить прибыль в этой нише.
Финансовый план
Для начала мы хотим продемонстрировать пример с расчетами и расстроить тех, кто думал, что начать такой бизнес можно с миллиона рублей. Более подробны мы разберем каждый пункт далее по статье.
Резюме торгового центра:
- Площадь здания — 1.000 кв.м.
- Количество этажей — 1
- Площадь земли — 1.500 кв.м.
- Земля — арендуется у государства
Первоначальные вложения
| Наименование | Сумма |
| Анализ земли | 40.000 руб. |
| Регистрация бизнеса | 50.000 руб. |
| Проект | 50.000 руб. |
| Комплект материалов | 7.200.000 руб. |
| Фундамент | 4.000.000 руб. |
| Стекла и двери | 200.000 руб. |
| Стоимость услуг строительной компании | 1.600.000 руб. |
| Камеры видеонаблюдения | 150.000 руб. |
| Вентиляция | 350.000 руб. |
| Освещение | 120.000 руб. |
| Прочее (wi-fi роутера, принтеры и т.д.) | 100.000 руб. |
| Рекламная кампания | 100.000 руб. |
| Итого: | 13.910.000 руб. |
13.910.000 рублей, именно столько стоит открыть одноэтажный торговый центр. Забегая вперед отметим, что эта сумма может быть в два раза меньше, если строить здание площадью 500 кв.м.
Ежемесячные расходы
Помимо расходов на строительство, наш бизнес-план торгового центра должен включать и ежемесячные расходы.
| Наименование | Сумма |
| Аренда земли | 191.750 руб. |
| Зарплата сотрудников | 149.000 руб. |
| Реклама | 33.000 руб. |
| Коммунальные расходы | 20.000 руб. |
| Прочие расходы | 15.000 руб. |
| Итого: | 408.000 руб. |
Для содержания торгового центра нам нужно 408.000 рублей ежемесячно.
Прибыль и окупаемость
Самое время определить рентабельность торгового центра и посчитать сколько денег он может приносить.
Постройка площадью 1.000 кв.м. может вместить в себя где-то 40 торговых павильонов по 20 кв.м. Разумеется, цена аренды на павильоны будет разный. Обычно, чем ближе ко входу, тем дороже, но мы возьмем 25.000 рублей за среднюю цену. В таком случае мы получим табличку со следующими результатами:
| Заполненность | Выручка | Прибыль | Окупаемость |
| 17 из 40 | 425.000 руб. | 17.000 руб. | 68 лет |
| 20 из 40 | 500.000 руб. | 92.000 руб. | 13 лет |
| 30 из 40 | 750.000 руб. | 342.000 руб. | 3,5 года |
| 40 из 40 | 1.000.000 руб. | 592.000 руб. | 2 года |
Чтобы наш торговый центр не работал в минус мы должны найти 17 арендаторов. Это не такая уж и большая цифра. Ее вполне реально достигнуть. Как показывает практика, в среднем торговые центры окупаются за 3-6 лет.
О нише
Торговые центры — это далеко не тот бизнес, где вы можете взять какое-то предприятие за образец и повторить его успех. История каждого такого бизнеса уникальна и не редки случаи, когда предприниматель после постройки и старта не знает как привлечь клиентов.
Если у вас совсем нет никакого опыта в работе с недвижимостью, то мы не рекомендуем эту нишу, потому что она очень рискованная и требует крупных вложений. Тем не менее, если всё сделать правильно, то можно выйти на очень хорошую прибыль.
Конкуренция на рынке
В идеале торговый центр должен стать большим маяком, на который будут слетаться посетители. Но чтобы сделать большой и привлекательный маяк вам понадобятся сотни миллионов рублей. В небольших городах таких торговых центров обычно 3-6 штук.
Конечно же, у нас нет лишней сотни миллионов, поэтому мы будет открывать небольшой торговый центр отталкиваясь от его целевой аудитории. То есть, нам нужно найти место, в котором не будет поблизости никаких торговых центров и ориентироваться на местных жителей.
Людям удобно делать все покупки в одном месте и даже если в каком-то районе будет огромное количество старых магазинов, вы победите их все разом просто открыв торговый центр.
Невозможно победить только другие торговые центры. Даже если вы сделаете его в 10 раз лучше конкурента, в плане рентабельности это всё равно будет не выгодно, потому что аудитория будет размываться. Половина пойдет к вам, другая половина к конкуренту. В итоге вы будете друг другу мешать и ничего не заработаете. Другое дело, когда вы открываете единственный торговый центр в микрорайоне и 100% посетителей приходит именно к вам. Поэтому, не нужно бороться с конкурентами, просто выбирайте пустые места.
Масштабы строительства
Мы считаем, что нет ничего невозможного, но построить многоэтажный торговый центр в прибыльном месте очень сложно. Мы не говорим, что это невозможно. Это вполне реально и кто-то это делает, но для таких проектов вам нужны миллионы рублей. Поэтому бизнесом таких масштабов занимаются в основном взрослые и успешные предприниматели, которые катаются на Bentley Bentayga за 20 млн. рублей. Разумеется, это не наш вариант.
Мы можем построить небольшой торговый центр площадью 1.000 кв.м. за 13 млн. рублей и он будет приносить нам хорошую прибыль. Такой торговый центр будет состоять из сэндвич панелей и металлического каркаса.
Стоимость строительства 1 кв.м. = 13.000 руб.
Если у вас нет 13 млн. руб., то вы можете построить торговый центр поменьше. Например, строительство площадью 500 кв.м. будет стоить 6,5 млн. рублей, но нужно понимать, что из-за меньшего количества мест под магазины вы будете зарабатывать в два раза меньше.
Что делать, если нет денег?
Как мы уже поняли, этот бизнес требует больших вложений и не у многих предпринимателей есть на это средства. Взять деньги на строительство торгового центра можно у инвесторов, но вам дадут деньги только в том случае если вы:
- Имеете опыт в бизнесе;
- Успешно построили уже несколько торговых центров;
- Не имеете негативной репутации.
Если кроме бизнес-плана у вас ничего нет, то вероятность на успех стремится к нулю. Люди хотят приумножать свой капитал и идеи неопытного предпринимателя в глазах инвесторов будут выглядеть как слишком рискованные.
Если привлечь деньги так и не получилось, то просто попробуйте себя в другой, менее требовательной нише.
Направление торгового центра
Далее мы приведем реальный пример из жизни:
Предприниматель вложил 40 млн. рублей в постройку торгового центра. После строительства он столкнулся с огромной проблемой. К нему не хотели приходить, ни посетители, ни арендаторы. Место было плохим и он смог сдать в аренду лишь пару помещений. Прошло полгода, дела никак не налаживалась, но он нашел выход из ситуации.
Было принято решение переквалифицировать весь торговый центр. Он расторгнул договора с предыдущими арендаторами и начал договариваться только с детскими нишами. Был открыт детский батут, магазин одежды, обуви, игрушек и т.д.
В результате торговый центр стал специализироваться только на детских товарах и услугах. Кроме детей с родителями в него никто не ходил, но благодаря этому он создал место для конкретной целевой аудитории, в котором всё есть.
Из этой истории можно сделать вывод, что не обязательно ориентироваться на стандартный торговый центр, в котором есть продуктовый магазин, аптека, одежда и табачный ларек. Можно сконцентрироваться на конкретной целевой аудитории и сделать всё, чтобы ваше место стало важным и выгодным для них.
Вы можете открыть торговые центре в следующих нишах:
- Детская;
- Строительная;
- Спортивная;
- Мебельная;
- Молодежная;
Разумеется, это не призыв к действую, что нужно открывать торговый центр специализирующийся на чем-то конкретном, но нужно понимать, что в случае неуспеха вы можете попробовать переквалифицироваться.
Что интересует арендаторов?
В первую очередь арендаторов интересует посещаемость вашего торгового центра и стоимость аренды. Если на второй фактор мы легко можем повлиять, то с первым могут возникнуть проблемы. Поэтому главной целью постройки торгового центра должно являться привлечение посетителей.
И снова всё упирается в место, вы должны открываться там, где к вам будут ходить посетители и не открываться там, где их нет. Даже если снизить стоимость аренды вы всё равно вряд ли привлечете арендаторов, при низкой посещаемости. Их задача вложить деньги в бизнес, быстро отбить их и получать прибыль. Если в вашем торговом центре мало посетителей, у них будет мало клиентов, прибыли, а срок окупаемости может растянуться на долгие года. Поэтому арендаторы не приходят в такие торговые центры.
Месторасположение
Как мы уже поняли, месторасположение является ключевым фактором успеха. Вы должны четко понимать, что к вам будут ходить клиенты и покупать товары. В старых не развивающихся районах обычно все хорошие места уже заняты, а вот в развивающихся или новых у нас есть все шансы.
После того как вы найдете хорошее место перед вами появится новая глобальная проблема — покупка или аренда участка земли у государства. Чтобы открыть обычный торговый центр в маленьком городе нам придется, либо вложить огромную сумму денег в покупку земли, либо арендовать ее.
Для открытия нашего торгового центра на 1.000 кв.м. нам понадобится где-то 1.500 кв.м. земли. Рассмотрим варианты с арендой или покупкой.
Покупка земли
Стоимость государственной земли исчисляется по формуле и в нашем случае 1.500 кв.м. в центре, например Воронежа, будет стоить 3.835.000 рублей.
Стоимость земли = кадастровая стоимость * 0,2
Безусловно, это рискованный вариант. Но если вы уверены, что место прибыльное, то стоит рискнуть и сразу же купить землю.
Аренда земли
Если вы соберетесь арендовать землю для торгового центра, то прежде всего землю выставят на аукцион, в котором у вас могут появится конкуренты, что приведет к увеличению цены аренды.
Аукцион начинается с минимальной ставки 0,3%-2% от кадастровой стоимости участка. В нашем случае кадастровая стоимость 19.175.000 руб, предположим мы выиграем аукцион по ставке 1%. Значит за аренду мы будем платить 191.750 руб. в месяц.
Грунтовые воды
Бывают ситуации, когда предприниматель арендует или даже покупает землю и в процессе строительства сталкивается с грунтовыми водами. Это очень неприятная вещь, которая может привести к увеличению бюджета на фундамент в два раза. Поэтому, прежде всего, потратьте 40.000 рублей на специалистов, которые проверят уровень грунтовых вод.
Регистрация бизнеса и необходимые документы
Большинство торговых центров открывается в партнерстве, где один или несколько человек инвестируют в будущий бизнес. Поэтому нам понадобится зарегистрировать ООО или ЗАО.
Далее вам нужно будет решить вопрос с документами. Чтобы открыть торговый центр вам необходимо собрать следующий пакет документов:
- Разрешение Роспотребнадзора;
- Заключение пожарной безопасности;
- Договор на вывоз мусора;
- Заключение ГАСН;
- Документы подтверждающие аренду или право на собственность земли;
- Градостроительный план;
- Проект.
Пакет внушительный и мы не рекомендуем пытаться собрать их все самостоятельно. Гораздо проще обратиться в юридические компании, которые регулярно этим занимаются. Они избавят вас от возможных ошибок и сэкономят много времени. Стоимость их услуг будет составлять примерно 50.000 рублей.
Строительство
После того как вы нашли место и получили добро на строительство от всех инстанций, можно начинать возводить ваш будущий торговый центр. Этот этап можно разделить на два шага: проектирование и строительство.
Проект
Нужно найти организацию, которая занимается проектированием зданий. Обычно их услуги стоят от 50 руб. за 1 кв.м. В нашем случае проект торгового центра площадью 1.000 кв.м. будет стоить 50.000 рублей. По итогу вы получите подробный план строительства, который будет соответствовать всем необходимым требованиям.
Возведение объекта
После получения проекта вам нужно найти подрядчиков, которые согласятся построить ваш торговый центр. Мы рекомендуем сотрудничать только с опытными специалистами, у которых за плечами большой багаж знаний и опыта. Конечно же, такие фирмы будут стоить дороже, но они избавят вас от множества проблем.
Строительная смета будет выглядеть следующим образом:
| Наименование | Сумма |
| Комплект материалов | 7.200.000 руб. |
| Фундамент | 4.000.000 руб. |
| Стекла и двери | 200.000 руб. |
| Стоимость услуг строительной компании | 1.600.000 руб. |
| Итого: | 13.000.000 руб. |
Необходимое оборудование
Комплект оборудования для торговых центров совсем небольшой:
| Наименование | Сумма |
| Камеры видеонаблюдения | 150.000 руб. |
| Вентиляция | 350.000 руб. |
| Освещение | 120.000 руб. |
| Прочее (wi-fi роутера, принтеры и т.д.) | 100.000 руб. |
| Итого: | 720.000 руб. |
В сумме нам понадобится потратить 720.000 рублей, чтобы полностью обустроить торговый центр. По меркам данной ниши, это совсем небольшие расходы.
Персонал
Мы должны обеспечить ежедневную работу нашего торгового центра без выходных. Поэтому ежемесячные расходы на персонал получатся внушительными.
| Должность | Зарплата | Количество сотрудников | Сумма |
| Охранник | 23.000 руб. | 2 | 46.000 руб. |
| Уборщица | 13.000 руб. | 4 | 52.000 руб. |
| Администратор | 27.000 руб. | 1 | 27.000 руб. |
| Бухгалтер | 24.000 руб. | 1 | 24.000 руб. |
| Итого: | 149.000 руб. |
План развития
Открытие нового торгового центра само по себе является событием, которое не пропустят жители района. Тем не менее, чтобы посетители возвращались снова и снова вы должны составить маркетинговый план. Особенно важно составить его для торговых центров, которые специализируются на какой-то конкретной аудитории. Например, на детях или на спортивных товарах.
Каждый год вы должны выделять какой-то бюджет на маркетинг. Достаточный бюджет будет 400.000 рублей в год, но нужно понимать, что вы растягиваете эти деньги на 12 месяцев, а не тратите их все в первый день.
Далее мы приведем примеры успешных маркетинговых инструментов для раскрутки торгового центра.
Мероприятия
Одним из самых лучшых способов продвижения торгового центра является организация мероприятий. Особенность их выгоды заключается в том, что одновременно вы привлекаете большое количество человек. Эти люди делают большое количество покупок в день события, а также, становятся более лояльными к вашему торговому центру и приходят к вам снова.
Вариантов проведения ивентов может быть множество. Для стандартного торгового центра это:
- Крупные скидки;
- Празднование нового года;
- День рождение торгового центра;
- Некоторые проводят целый день бесплатных кинотеатров;
- Проведение концерта;
- Турниры;
- И т.д.
Реклама в интернете
Чаще всего в интернете используется таргетинговая и контекстная реклама. Но реклама для обычных и специализированных торговых центрах несколько отличается.
Стратегия развития обычного торгового центра по средствам рекламы в интернете будет заключаться в том, что вы организовываете какое-то мероприятие и оповещаете потенциальных посетителей об этом событии.
Рекламная кампания специализированного торгового центра не обязательно должна быть направленна на какое-то событие. В данном случае вы можете рекламировать сам бренд вашего торгового центра. В первом случае рекламирование бренда бессмысленно, потому что люди не будут ехать на другой конец города ради покупки сосисок или вейпа. Другое дело, когда человек собирается в поход и ему нужен большой набор вещей. Чтобы не ездить в разные магазины он придет в спортивный торговый центр, в котором всё есть.
Социальные сети
Разумеется, вы должны создать странички вашего торгового центра в социальных сетях и продвигать их. Актуальными соц. сетями на данный момент можно назвать:
- ВКонтакте;
- Instagram;
- Одноклассники.
Разумеется, есть и множество других, но прироста посещаемости благодаря Facebook или Twitter вы вряд ли получите.
При продвижении ваших страничек в социальных сетях нельзя допускать двух моментов:
- Низкой активности;
- Забывания.
Обычно развитие социальных сетей у предпринимателей происходит так: они с энтузиазмом создают странички во множестве социальных сетей и вливают какой-то бюджет на рекламу. Затем они понимают, что это совсем не просто, это требует знаний, экспериментов и у них не получается поднять активность. В результате они просто забывают про них. Этого допускать нельзя, когда у вас опустятся руки, наймите SMM специалиста, которому вы делегируете ведение соц. сетей. Даже студент за 25.000 руб. в месяц может много чего сделать для вас.
Привлечение арендаторов
Никакой торговый центр не будет существовать без арендаторов, поэтому про них мы тоже не должны забывать. Если у вас высокая посещаемость и приемлемые цены на аренду, то искать никого не придется. Нужные люди найдут вас сами, достаточно разместить объявления на Avito и создать сайт-визитку за 20.000 рублей.
Стоит ли заниматься этим бизнесом?
Ниша торговых центров однозначно стоящая. Вы можете открывать их в новых районах и зарабатывать миллионы рублей, но основная проблема заключается в том, что первоначальные инвестиции в этой нише слишком крупные и далеко не все предприниматели могут позволить себе начать такое дело. Если у вас есть большой бюджет или контакты инвесторов, то однозначно, это может стать выгодным вложением денег, которое будет приносить прибыль долгие годы.
Поделиться статьей:
Доход фирмы и максимизация прибыли — важные для каждого бизнесмена темы. Проведение правильной ценовой политики, оптимизация собственных финансовых операций — лишь немногие из возможностей, которые открываются перед предпринимателями в достижении этой цели. Однако невозможно достаточно гибко проводить эту деятельность, не владея соответствующими умениями и навыками. Поэтому каждый предприниматель должен знать способы расчета таких составляющих бюджета фирмы, как издержки, доход и прибыль. Это позволит ему чутко реагировать на любые финансовые изменения в деятельности компании, а также принимать более выгодные с экономической точки зрения решения. В данной статье собрана информация о составляющих бюджета фирмы, способах их расчета, а также приведены примеры их практического применения.
Бюджет фирмы. Доход, издержки, прибыль
Доход — это совокупность денежных средств, полученных организацией от осуществления собственной коммерческой деятельности в течение какого-то промежутка времени, а также от совершаемых ею финансовых операций. От выручки данная статья бюджета отличается тем, что в нее входят совокупные привлекаемые организацией финансы (например, получение процентов по банковскому вкладу), а не только от непосредственной деятельности.
Деятельность любой компании также связана с расходами. Аренда помещения, покупка оборудования, необходимого для производства товара или оказания услуг, затраты на маркетинговый комплекс действий по привлечению клиентов, оплата усилий наемного персонала — это небольшой список тех затрат, которые приходится совершать фирме для того, чтобы продолжать осуществлять свою деятельность. По-другому они называются издержками.
Доход и прибыль фирмы являются взаимосвязанными статьями бюджета. Полученные компанией деньги идут на оплату всевозможных затрат. Таким образом, прибыль — это те деньги, которые остаются у организации за вычетом понесенных в ходе деятельности издержек.
Разновидности дохода и прибыли
Для нужд практической деятельности предпринимателями применяются формулы, которые выходят за пределы стандартных. Они позволяют собрать больше информации о статьях бюджета организации, а значит, обеспечить большую гибкость в осуществлении деятельности фирмы.
Таким образом, доход и прибыль фирмы бывают следующих разновидностей: общий, средний, предельный. Данные разновидности отличаются друг от друга способом расчета.
Также наряду с этими разновидностями выделяют бухгалтерский, экономический доход и прибыль фирмы.
Расчет валового дохода, прибыли организации
Расчет валового дохода и прибыли фирмы дает общее представление о результатах коммерческой деятельности организации. Формулы являются базовыми для экономической деятельности.
Как рассчитать валовый доход и прибыль фирмы? Для этого применяются следующие формулы. Валовой доход рассчитывается как произведение стоимости, по которой единица конкретного товара предлагается на рынке, и количества, в котором он был продан потребителям.
Двал = P * Q;
P – стоимость;
Q – количество.
Валовая прибыль фирмы рассчитывается как разница между вырученными за продукт деньгами и его себестоимостью.
Пвал= Rv – CP;
Rv – вырученные деньги;
CP – себестоимость.
Расчет среднего дохода организации
Для того чтобы рассчитать средний доход фирмы, необходимо разделить валовой доход на количество проданного товара.
Дср = Двал / Q;
Двал – валовой доход;
Q – количество товара.
Данная формула применяется тогда, когда стоимость реализации продукции нестабильна, меняется в течение какого-то промежутка времени, или ассортимент предлагаемого товара обширен (что также сказывается на цене). Таким образом, рассчитывается средний доход с единицы продукции.
Предельный доход организации
Предельный доход рассчитывается с той целью, чтобы понять, какое максимальное количество средств можно получить приращивая количество товаров, которые реализуются по данной цене, а также при изменении уровня цены. Например, как будет меняться выручка при найме дополнительного сотрудника и выпуске дополнительного количества продукции.
MR = del(TR)/del(Q);
del(TR) – приращение валового дохода;
del(Q) – приращение количества.
Необходимость расчета предельного дохода заключается в том, что не всегда приращение в количестве или стоимости товара находит абсолютно тождественное изменение в выручке. Чтобы увеличить объемы продаж на несколько единиц, приходится снижать цену.
Расчет общей прибыли, дохода организации
Общий доход и прибыль фирмы рассчитываются по следующим формулам:
Побщ = Пвал + Пинв + Пфин;
Пинв – прибыль от инвестиций;
Пфин – прибыль от финансов.
Общий доход является эквивалентом валового.
Расчет экономической прибыли
Что собой представляет экономическая прибыль? Это та часть денежных средств, которая остается от совокупных, заработанных фирмой после вычета внешних и внутренних издержек. По другому это называется экономической прибылью.
Ко внешним издержкам фирмы относятся те расходы, которые несет фирма при покупке факторов производства, не являющихся ее личной собственностью. Например, покупка сырья, реклама, оплата труда наемного персонала.
Ко внутренним издержкам фирмы относятся затраты, связанные с ее собственным имуществом. Например, расходы складских запасов, сумма денег, которые предприниматель не выплатил себе за свой труд,
Экономическая прибыль — это то, что заинтересовывает бизнесмена в конкретной сфере деятельности. Именно из-за нее производитель вкладывает деньги в конкретную отрасль. Но также ее наличие стимулирует вступить в конкурентную борьбу и других участников рынка.
Пэк = Rv – Сс – Ic;
Rv – вырученные деньги;
Cc – внешние издержки;
Ic – внутренние издержки.
Бухгалтерская прибыль организации: расчет
Наряду с экономической, выделяют и бухгалтерскую прибыль фирмы. Ее отличие состоит в том, что при ее расчете используются только внешние, явные издержки, которые несет компания в своей деятельности. Это упрощенная формула, рассчитывающая положительный финансовый результат. Бухгалтерская прибыль позволяет сделать вывод об эффективности экономической деятельности организации. Она указывает бухгалтеру, который ведет подсчет денежных средств, целесообразно ли изменение хозяйственной политики фирмы.
Формула ее вычисления следующая:
Пбух = Rv – Cc;
Rv – вырученные деньги;
Сс – внешние (явные) издержки.
Расчет данной прибыли является необходимым, проводится на бланках строгого образца и передается в налоговые органы для отчетности.
Прочие разновидности дохода
В деятельности для расчета дохода и прибыли фирмы наряду с уже озвученными понятиями используются и другие. Они нужны для ведения более качественной отчетности, позволяют не просто зафиксировать, сколько денежных средств было получено организацией, но и разделять их по источнику и другим значимым для компании признакам.
Принято различать общее количество средств, которое было получено каким-либо лицом или организацией, и то количество товаров (сырья), которое можно на них купить.
Номинальный доход, таким образом, отражает общее количество денег. В расчет не берется уровень цен на рынке, налоги и прочие критерии, которые имеют прямое отношение к их ценности для организации или отдельного лица.
Реальный доход, напротив, отражает те товары, ресурсы, которые человек или компания сможет приобрести на те средства, которыми она располагает. Таким образом выражается действительная ценность полученных денег.
Выделяют пассивный и активный доход. Критерием для их различения служат действия, которые нужно совершать для их получения.
Таким образом, пассивный доход — это те финансы, которые человек или организация получают независимо от степени своего участия. Примером могут служить денежные средства, получаемые с активов, с инвестиций. Даже если конкретное лицо или компания прекратят свои действия, активы все равно продолжат приносить финансы.
Альтернативный вид дохода — активный. Для его получения человеку или организации необходимо совершать конкретные действия, и если их прекратить, то остановится и получение денежных средств.
Для вынесения денежных средств, полученных не от реализации товара, а от каких- либо сторонних действий, используется отдельное понятие. Это внереализационный доход. В него входят денежные средства, которые фирма получила от финансовых операций, инвестирования, переоценки имущества. Данная статья бюджета позволяет понять, какой канал получения финансовых активов является более значительным — собственная деятельность по реализации товара или прочие операции, не относящиеся к продажам.
Заключение
Знание того, какие разновидности дохода и прибыли формируют объем денежных средств, полученных фирмой, является важным условием для формирования успешной хозяйственной деятельности. Целью каждого предпринимателя является создание условий для развития своей компании, что невозможно без осуществления финансовой отчетности с четкими границами между различными статьями, которые формируют ее бюджет.
В статье была представлена информация о разновидностях дохода и прибыли фирмы, а также о способах их расчета.