Как найти доли при продаже квартиры

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая. Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть. Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире. Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса. По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Подобрать ипотеку

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Как быстро продать квартиру

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как продать квартиру в ипотеке

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

• предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
• цена;
• порядок расчетов;
• обременения;
• правоустанавливающие документы;
• данные продавца и покупателя;
• данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Семейная ипотека Росбанк	от 5.45%	Подробнее Подать заявку
Ипотека с господдержкой Альфа-Банк	от 8%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Банк «Открытие»	от 5.3%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Газпромбанк	от 5.45%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека ВТБ	от 5.5%	Подробнее Подать заявку

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Как сделать выдел доли в квартире

Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие. 

Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.

Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.

Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права. 

По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).

Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты. 

Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д. 

Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.

Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт. 
3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям. 

Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.

Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.

Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?

Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. 

Хотите купить комнату, долю в квартире в Москве? Подходящий вариант ищите на Циан

После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. 

2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.

Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. 

3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. 

Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.

Как организовать выкуп незначительной доли?

С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. 

Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. 

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.

Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.

Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей. 

Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.

---

Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а не у застройщика, стоит проявлять двойную осмотрительность. У вторичного жилья может быть несколько собственников со своими долями. Поэтому важно понимать, как определить доли в квартире и заранее узнать, сколько в ней собственников. Если один владелец захочет продать свою часть, то другие должны дать согласие.

В статье расскажем обо всех нюансах долевой собственности и о том, как узнать свою долю в квартире по выписке из ЕГРН (к примеру, если квартирой владеют два собственника или более).

 

Что такое доля собственности в квартире или жилом доме

На рынке вторичной недвижимости легко найти квартиру или дом, которые находятся в долевой собственности. По разным данным от 50 до 80% недвижимости разделено на доли. В свидетельстве о собственности их обозначают как ½ или ⅓ и т.д.

В соответствии с ГК РФ долевая собственность трактуется как имущество, одновременно принадлежащее нескольким лицам на общих правах. Доли могут быть равными и неравными, но распоряжаться имуществом каждому владельцу разрешается в рамках своей собственности.

Риэлторы считают сделки с таким имуществом самыми сложными, потому что владелец доли имеет право распоряжаться своим имуществом только при условии соблюдения прав и интересов совладельцев:

• если долю планируется продать, то нужно получить согласие всех совладельцев;
• совладелец недвижимости имеет первоочередное право выкупа, другие люди могут претендовать на эту часть только после отказа каждого или по прошествии месяца со дня извещения их о продаже;
• продать долю можно только на тех же условиях, которые были предложены другим содольщикам, иначе они могут подать в суд и оспорить сделку. Исключение — увеличение цены для другого покупателя.

Что нужно знать о долевой собственности?

Чем долевая собственность отличается от совместной 

При обеих формах владения недвижимость считается общей. Однако при совместной собственности не определяется размер доли владельцев и каждый получает равные права. Например, если супруги приобретают имущество совместно, находясь в официальном браке, каждый из них имеет одинаковое право на объект недвижимости и их доли равны.

  

Можно ли определить долю в квартире в натуре

Выделять свою долю на жилье в натуральном выражении можно только в жилом помещении. Это делается как по соглашению собственников, так и по решению суда. При этом у собственника такой доли должен быть отдельный вход в помещение и свой санузел. Более того, он становится индивидуальным владельцем и больше не имеет отношение к общей долевой собственности.

Однако в действительности решить, как определить такие доли в квартире, затруднительно. В квартире чаще всего одна ванная и санузел, добавить дополнительные мокрые зоны не позволят правила перепланировки. Поэтому вопрос, как определить доли в квартире в натуральном выражении, регулярно решается через суд. Если площадь и планировка позволяют, собственнику могут выделить целую комнату. Если определить долю в натуре невозможно, собственнику разрешается забрать ее деньгами.

Можно ли сдать или продать свою долю в квартире

Каждый из владельцев долевой собственности может распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе продать в ипотеку и без, сдать, подарить, передать в наследство или заложить. Так, сдавать свою долю жилья в аренду можно, если получено согласие других владельцев и она выделена в натуре. Это должна быть именно полноценная комната, изолированная от других.

Продажа доли также разрешена и содольщики не могут этому помешать. При этом они имеют право выкупа первой очереди. Если продается квартира с долями, важно узнать, сколько собственников в квартире и получить согласие всех владельцев на сделку. Причем даже тех, кто не живет в помещении.

Исходя из этих правил, отсутствие содольщиков в квартире, городе или стране может стать серьезным препятствием для продажи. Продавцу квартиры нужно получить их согласие, иначе нового жильца могут просто выселить.

Самый простой способ продать долю по максимальной цене — договориться с совладельцами и продать квартиру целиком. К сожалению, к такому согласию собственники приходят редко. А если продавать доли отдельно, то процесс значительно затягивается. 

Как продать долю в квартире?

Зачем знать долю в квартире

Покупка доли в квартире особенно актуальна для тех, кто приезжает в крупные города и хочет быстро и дешево получить регистрацию или тех, у кого не хватает денег на покупку всего жилья. Информация о том, как узнать количество собственников в квартире и как определяются доли в квартире, важна и арендаторам, одаряемым, кредиторам и совладельцам долевой собственности.

Доля — хорошая возможность сэкономить. Но в погоне за ней не все задумываются о том, как сложится их дальнейшее владение квартирой. Покупателя доли могут поджидать неприятности:

• Невозможность покупки доли, находящейся в собственности ребенка до 18 лет, без согласия органов опеки. Важно понимать, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры или погашении ипотеки. Детям должны выделить доли и при продаже квартиры важно согласие органов опеки.
• Не получится купить долю у недееспособного собственника без разрешения законного представителя. Это рискованная история, так как люди с особенностями здоровья или их родственники могут спустя время оспорить сделку.
• Риск получить совладельца квартиры, который объявится через несколько лет и заявит свои права.
• Сделку по покупке доли в квартире могут оспорить содольщики, которые не дали согласия на нее.
• Отмена сделки при приобретении доли, выкуп которой не был предложен содольщикам. Именно содольщики имеют право выкупа первой очереди. Собственник доли должен уведомить их о намерении продать ее, а уже потом соглашаться на сделку с третьими лицами.

Иногда важно узнать свою долю в квартире. Например, если при приватизации владелец был ребенком и не знает, есть ли у него доля и каковы ее размеры.

Итак, о собственниках и их долях важно знать при покупке долевой квартиры или доли в ней, аренде жилья, оформлении прописки, дарении, завещании, ипотеке, расчете коммунальных платежей, налогов и т.п.

 

Как узнать, сколько собственников в квартире или доме

Сведения о собственниках жилья может получить любой гражданин. Но для собственника объекта и третьего лица доступны разные способы с разными подробностями.

1. Например, собственник может запросить в паспортном столе выписку из домовой книги, в которой перечислены все прописанные в квартире, их доли и даты прописки/выписки.
2. Узнать информацию о собственниках и их долях онлайн можно быстро через выписку ЕГРН. Доли в праве будут указаны во втором разделе выписки об основных характеристиках и правах на недвижимость и в выписке о переходе прав, но есть исключения.

Более того, с 1 марта 2023 года получить выписку ЕГРН можно только без ФИО собственника. Если нужна прежняя версия справки, возможны три варианта:

1. Попросить собственника самому заказать выписку ЕГРН. Добропорядочный владелец доли вряд ли откажется получить документ.
2. Попросить собственника сделать данные открытыми для третьих лиц. Это можно сделать через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги.
3. Обратиться к нотариусу. Нотариусы, кадастровые инженеры, арбитражные управляющие и еще некоторые категории имеют право заказывать выписки из ЕГРН с данными собственников. Если у вас будут весомые аргументы за то, чтобы узнать доли в квартире, нотариус может предоставить эту информацию.

Важно! Если собственник доли откроет сведения о себе в Росреестре, при заказе выписки посторонним человеком видно будет только его ФИО. Остальные собственники квартиры будут скрыты.

Если выписка нужна срочно и вам необходимо просто знать количество и размер долей без ФИО, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр. Этот ресурс работает с официальной базой Росреестра, поэтому на каждом документе есть ЭЦП ведомства. С ЕГРН.Реестром вы сможете получить онлайн все нужные данные в сжатые сроки.

Вам не потребуется заполнять большую анкету. Достаточно лишь указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости, телефон и электронную почту. Полная справка на квартиру будет стоит всего 350 рублей. С ее помощью вы выясните, как узнать долю в квартире, а также проверите общие характеристики, обременения на объект и данные о переходе прав. 

Заказать выписку из ЕГРН прямо сейчас!

https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире — Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие… Недвижимость РИА Новости, 25.11.2021

2019-05-27T13:34

2019-05-27T13:34

2021-11-25T18:49

жилье

практические советы – риа недвижимость

https://cdnn21.img.ria.ru/images/151383/59/1513835957_0:151:2000:1276_1920x0_80_0_0_12177ffc1b167b20ece1e280a1bc3979.jpg

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».Капкан №1. Купить, но не купитьПрежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам. Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям. У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.»В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.»Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа. Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине. И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.Капкан №2. Продавец не продавецТакже покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственникЕще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.»Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждениюВажным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.»Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.Капкан №5. Трудности бытияДаже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.»Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

https://realty.ria.ru/20190403/1552360383.html

https://realty.ria.ru/20180911/1528292342.html

2019

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/151383/59/1513835957_0:0:1702:1276_1920x0_80_0_0_ff79c1cc18e7c1608af592df336b2af9.jpg

жилье, практические советы – риа недвижимость