Как найти доли в земельном участке - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Определение долей в праве общей собственности на земельный участок

Определение долей в праве общей собственности на земельный участок

Подборка наиболее важных документов по запросу Определение долей в праве общей собственности на земельный участок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Если иск об установлении права общей долевой собственности на делимый участок совмещен с требованием о разделе (выделе) земельного участка, то разногласия сторон о характеристиках участков суд разрешает, исходя из результатов проведенных кадастровых работ и иных критериев
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 11.4, 11.5, п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 82 АПК РФЕсли в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на нем объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то причитающаяся этому собственнику часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом кадастровых работ в установленном порядке. В случаях, когда такие работы не проводились либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 213.26 «Особенности реализации имущества гражданина» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»«Вопреки доводам Григорян П.А. о том, что ею подан иск в суд общей юрисдикции об определении долей за каждым из бывших супругов в праве общей собственности на спорный земельный участок, суды указали, что определение только долей в праве собственности на имущество не влечет изменения его состава, подлежащего реализации на торгах и, как следствие, не исключает применения положения пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве о реализации находящегося в общей собственности имущества в деле о банкротстве. При этом суды отметили, что согласно исковому заявлению бывшая супруга должника просила только определить доли в праве общей собственности на земельный участок, то есть изменить режим общей совместной собственности на общую долевую собственность, требования о выделении доли в натуре или разделе земельного участка (путем его межевания) исковое заявление не содержит.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости6.2. Вывод из судебной практики: Собственник одного из объектов недвижимости (сособственник объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности), расположенных на земельном участке, вправе предъявить к другим собственникам (сособственникам) иск об установлении (признании) права общей долевой собственности на данный участок независимо от его делимости, в случае если другие собственники (сособственники) единолично приватизировали этот участок.

Нормативные акты

Источник

У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это семь соток и небольшая часть дома.

Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?

Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?

Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:

1-2-3-4 — границы существующего земельного участка;
1-2-н1-н2 — границы участка, который я хочу выделить;
ДЖ — жилой дом;
ДН — сараи и домашние постройки.

Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.

Что такое выдел земельного участка

По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.

Все остальные дольщики остаются со своим, но их доли меняются пропорционально размеру ушедшей доли.

Например, есть участок размером 1500 м² с условным кадастровым номером 35:21:0000000:01. Участок находится в долевой собственности у Ивана, Петра и Марии — у каждого ⅓ доли. Мария решила выделить свою долю. Она провела кадастровые работы и зарегистрировала в Росреестре новый участок площадью 500 м².

Такому участку присвоили кадастровый номер 35:21:0000000:02, он теперь в собственности Марии. Она может построить на нем дом, продать эту землю или ничего с ней не делать. Исходный участок сохранил свой кадастровый номер 35:21:0000000:01, но у него изменилась площадь и границы — теперь он 1000 м². Дольщиков теперь всего два: у Ивана и Петра по ½ доли.

Выдел не обязательно делать пропорционально долям. Если Иван, Петр и Мария договорятся, что Мария выделит не 500, а 650 м², потому что на новом участке 150 м² — это болото, где ничего не построишь, это тоже будет по закону. Мария может оплатить Ивану и Петру эти 150 м², а может не оплачивать — как решат.

Так как при выделе земельного участка новый участок получит новый кадастровый номер, срок владения обнулится. Если собственник захочет продать участок раньше минимального срока владения, придется платить налог. У исходного участка кадастровый номер не меняется, и срок владения остается прежним.

Требования к вновь образуемым участкам

По закону новый участок должен быть определенных размеров. Это зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Поскольку вы указали кадастровый номер исходного участка, а также вид его использования — личное подсобное хозяйство, — я прокомментирую сразу на вашем примере.

Ваш участок находится в городском округе Шатура Московской области. Вот какие требования в этом округе.

Размеры. Участки для личного подсобного хозяйства должны быть не менее 500 и не более 5000 м². У вас исходный участок — 2600 м², 26 соток, а выделить вы хотите 700 м², семь соток, то есть все нормально.

Форма. Вновь образованный участок должен быть рациональной формы. В идеале — квадратным или прямоугольным. Для прямоугольных целесообразно соблюдать требования по соотношению сторон, например не более 3,5. У вас новый участок будет 50 на 14 метров. Соотношение сторон — 3,57: 50 / 14. В некоторых муниципалитетах просто оговаривается минимальный размер участка со стороны улицы — как правило, не менее 15—20 метров. Но в вашем муниципалитете таких требований нет.

Если выделять пропорционально вашей доле и не смотреть на форму участка, то он будет вытянутым

Я бы порекомендовал рассмотреть выдел участка не пропорционально доле в праве, а другой формы — поквадратнее. И не на полную глубину исходного участка. Расскажу, какие варианты мне кажутся более удачными.

Первый вариант — прямоугольный участок, но шириной хотя бы 15—16 метров. В таком случае придется доплатить остальным участникам общедолевой собственности, однако участок получится более правильной и удобной для строительства формы. На таком участке можно будет поставить дом шириной до 10 метров.

Такой участок будет удобнее: он более правильной формы

Такой тоже можно, но нужно обязательно оставить подъезд к участку со стороны улицы

Второй вариант — в форме трапеции площадью 700 м². Например, шириной по фронту 17 метров и по задней границе 11 метров.

С учетом минимальных отступов от границ участка в 3 метра, а от красных линий улицы в 5 метров, на выделенном трапециевидном участке можно будет разместить дом шириной до 9,3 метра.

Ближе к улице участок шире, и на таком удобнее будет расположить основное строение

Если договоритесь с другими собственниками, то можно рассмотреть и другие варианты выдела.

Подъезды и ограничения. По закону к участку, который будет образован после выдела, должен быть проход или проезд. Некоторые преобразуют участки так, что остается совсем узкий — менее 3—4 метров — и длинный проезд. Это нерационально, особенно если будете строиться и предполагается движение большегрузной техники: самосвала, трактора, крана.

У вас на выделяемый и измененный участки можно заезжать с параллельной им улицы, поэтому это требование соблюдается.

Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Если такие ограничения есть на исходном участке, то и на новом они тоже могут быть. Так, согласно геопорталу Подмосковья в вашем случае 4 м² исходного участка вдоль улицы находятся в охранной зоне газопровода. Газопровод идет по улице вдоль забора, его охранная зона обычно 2—3 м в каждую сторону. На картинке охранная зона не показана. Площадь ограничения незначительная. Здесь тоже все нормально.

На карте синим контуром обозначено, как проходит охранная зона газификации на исходном земельном участке

Как составить соглашение о выделе земельного участка в натуре

В таком соглашении нужно определить способ и условия выдела. Поскольку вы хотите передать остальным собственникам еще и свою долю в жилом доме, это будет так называемый смешанный договор. Возможное полное название документа — соглашение о выделе земельного участка и дарении долей в праве собственности на жилой дом.

Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:

Название, место и дату заключения.
Перечень всех участников долевой собственности с указанием ФИО, даты и места рождения, пола, паспортных данных, места регистрации, СНИЛС.
Перечень прав всех участников на исходный участок и дом: доля в праве, документы-основания, номер и дата записи государственной регистрации права.
В чью пользу выделяется земельный участок, его описание и условный номер по межевому плану, заявление о прекращении прав общей долевой собственности этого лица на исходный земельный участок.
В чьей собственности и в каких долях будет преобразуемый земельный участок.
Кому и в каких долях дарится доля в праве на дом инициатора выдела земельного участка.
Заявление инициатора выдела земельного участка о прекращении его права долевой собственности на дом.
Сведения о распределении расходов на государственные пошлины, кадастровые работы, проведение сделки и пр.
Момент вступления соглашения в силу.
Иные обязательства сторон, например дата подачи в Росреестр,
Подписи сторон.

Последовательность действий будет такой:

Заключить соглашение. Так как выделяется доля только одного собственника дома, сделку придется оформлять через нотариуса. Пошлина за нотариальные услуги — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 Р. Еще нотариусы берут деньги за услуги правового и технического характера. Цены можно посмотреть на сайте нотариальной палаты.
Провести кадастровые работы, составить межевые планы исходного и нового участков. Это делает кадастровый инженер.
Сдать все документы в Росреестр. Вы станете единственным собственником нового участка и перестанете быть собственником дома, а также не будете владельцем доли исходного участка. Остальные участники долевой собственности перераспределят свои доли.
Получить выписки из ЕГРН и экземпляры соглашения с отметками о государственной регистрации прав.
Рассчитаться по соглашению, если в нем предусмотрена оплата.

Почему дольщики могут быть против выдела

Чем больше участников долевой собственности, тем больше проблем. Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:

выдел ухудшает условия использования земли. Если из 26 соток выделить 7, места станет значительно меньше;
после выдела собственник нового участка может его продать. Это означает, что появятся новые соседи неизвестного «качества»;
рыночная стоимость выделенного участка возрастет в 2—3 раза, так как не будет коллективного владения, а будет один собственник. Родственники, возможно, не обрадуются такому повороту событий, поскольку они сами мало что от этого приобретают;
чтобы сделать отдельный въезд, придется временно открывать периметр исходного участка;
перераспределение прав потребует личного участия всех собственников. Например, придется оформлять доверенности на представителей и пр.

Иногда бывает, что дольщики на словах не против выдела, а когда дело доходит до оформления, оказывается, что кто-то возражает. Чтобы проверить серьезность намерений дольщиков, можно предложить им заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Это документ, который определяет, кто из дольщиков какой частью участка пользуется. Можно даже поставить забор. Соглашение подтверждает, что дольщики договорились о порядке использования земли, а через выдел эти договоренности позднее уже закрепляют в качестве прав собственности.

Вы, как инициатор выдела, должны быть готовы, что остальных участников долевой собственности вряд ли устроит компенсация за хлопоты и потери в размере малой доли в праве на жилой дом.

Если договориться не получится

Если хотя бы с одним участником общей долевой собственности договориться о выделе участка не удастся, останется только пойти в суд. Исковое заявление о выделе подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Суд может назначить землеустроительную и оценочную экспертизу. Когда участок выделяется через суд, речи о дарении доли в праве на дом уже не идет. Напротив, суд может обязать остальных участников выплатить инициатору выдела денежную компенсацию за долю в доме.

Расходы на юриста и экспертизы суд может полностью или частично взыскать с тех, к кому вы подадите иск.

Что можно сделать в вашем случае

Вы сказали, что юристы, к которым обращались за консультацией, утверждали, что выделить долю участка невозможно без выделения вам части дома. Они ссылались на пункт 5 статьи 1 земельного кодекса о единстве судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. На самом деле это вопрос не законодательного запрета, а квалификации юристов и нотариусов.

Такая проблема может возникнуть у нотариуса, если он будет механически трактовать закон и предлагать выделить участок с частью дома, у которой должен быть отдельный вход и автономные системы жизнеобеспечения. Это усугубит ситуацию владения и пользования домом и нанесет вред долевым собственникам.

В этом случае «единство судьбы» правильно понимать так. Когда будут выделять ваши семь соток на исходном земельном участке, на них не должно оказаться дома, который в долевой собственности у вас и родственников. Для этого нужно прекратить ваше право долевой собственности на дом. Похожее дело рассматривал Новгородский областной суд. Выдел участка — самый простой, но не единственный способ решения.

Если не найдется квалифицированного нотариуса, то есть другая схема: в два этапа. Сначала разделить исходный участок на два в общей долевой собственности всех дольщиков: один — семь соток на нужном месте, второй — с домом. А после заключить сделку мены долей в праве дома и двух участков, чтобы право на долевую собственность на дом у вас прекратилось и вы стали единоличным собственником участка в семь соток.

Как выделить долю в натуре

Чтобы выделить долю земельного участка в натуре:

Прежде всего, заручитесь согласием дольщиков на выдел. Чтобы проверить серьезность согласия на словах, можно предложить сначала заключить соглашение о порядке пользования земельным участком.
Найдите нотариуса, который сможет провести сделку по намеченной схеме.
Заключите соглашение о выделе и проведите кадастровые работы. Нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил один межевой план на оба участка — измененный и выделяемый.
При формировании участка не забудьте учесть подъезды и требования землеустройства, которые действуют в вашем населенном пункте.
Зарегистрируйте права в Росреестре и заплатите дольщикам деньги, если была такая договоренность.
Выделенный земельный участок можно обнести забором, землю можно продать, подарить, построить на ней дом или ничего с ней не делать.

Источник

Спор за землю между собственниками одного дома — дело весьма сложное не только с моральной, но и с юридической стороны. Судя по практике наших судов, подобные судебные тяжбы — очень распространенное явление. Как выделить в натуре доли небольшого участка, принадлежащего сразу нескольким собственникам? Такой спор рассматривали суды Калужской области.

Закон запрещает дробить участки, площадь которых меньше минимальных размеров. / iStock

Задача местных судов усложняется, если каждый из них предлагает свой вариант решения. Областной суд, на рассмотрение которого и попал такой спор, просто отказал всем собственникам дома. Верховный суд РФ с таким выводом коллег не согласился — ведь задачей гражданского судопроизводства является правильное и своевременное разрешение дел — и рассказал, как следует поступить. Это решение заметил портал Право.ru*.

А теперь детали спора. Участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности у трех совладельцев — гражданина и двух гражданок. Гражданин через суд попросил выделить его долю в праве собственности. И хотя ему причиталось чуть меньше двух соток земли, он попросил отдать ему 2,65 сотки — поскольку «такое выделение соответствует сложившемуся порядку пользования участком и домом».

Обе сособственницы в суде активно возражали. Они хотели сохранить 2 сотки участка, на котором расположен дом, в общей долевой собственности.

Первым этот спор рассматривал Калужский районный суд. Он выслушал стороны, их аргументы и удовлетворил иск гражданина.

Гражданский кодекс допускает выделение участка, который больше размера доли хозяина

Суд отверг вариант, предложенный двумя сособственницами этого дома, поскольку «выделение доли в натуре должно прекратить долю выделяющегося сособственника на весь земельный участок», а они предлагали частично сохранить ее. В то же время суд постановил выделить в общее пользование всех трех сособственников дорожку в 22 кв. м.

Понятно, что соседки по дому победившего гражданина с таким решением суда не согласились и оспорили его в вышестоящей инстанции. Это был Калужский областной суд. Он отменил вынесенное районным судом решение и принял новое. Апелляция отказала в удовлетворении требований мужчины.

Суд заявил, предложенный гражданином вариант раздела не учитывает размер принадлежащих сторонам долей в праве собственности. А это противоречит закону. И теперь с решением областного суда оказался не согласен уже гражданин, затеявший весь спор. Он пошел оспаривать решение аппеляции в Верховный суд РФ.

В таком виде спор пришел в Судебную коллегию по гражданским делам ВС. Там материалы изучили, и ВС напомнил: статья 252 Гражданского кодекса допускает выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. При несогласии апелляции с решением суда первой инстанции нужно было выбрать другие варианты раздела.

Полностью отказав в иске, апелляционный суд не разрешил спор, а значит, не выполнил задачи гражданского судопроизводства, отметил ВС. Поэтому высокий суд отменил определение суда второй инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Калужскому областному суду следует учесть: выделение земельного участка и создание новых образуемых земельных участков означает, что ничего не должно остаться в общей долевой собственности.

Эксперты утверждают, что в судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст. 252 ГК). Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.

По мнению специалистов, в подобных случаях надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС N 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в качестве долевой собственности недопустимо.

Если у сторон спора есть желание разрешить возникшую ситуацию, то помочь в этом должен опять-таки суд.

Только в исключительном случае законодатель допускает принудительное решение вопроса при незначительности выделяемой доли.

В нашем случае Верховный суд РФ рекомендовал апелляции предложить сторонам достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества, в том числе путем выплаты компенсации. Эксперты подчеркивают, что ранее подобных решений на уровне ВС не принималось.

Верховный суд справедливо отметил, что процедура выдела не допускает оставления части участков в общей долевой собственности выделяющегося лица и иных сособственников.

*Определение Верховного суда РФ N 85-КГ18-14.

Источник

Земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельный участок, права на которую возникли при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 15 Закона об обороте земель сельхозназначения). В состав земель сельхозназначения входят различные участки, но земельная доля формируется только из земель сельхозугодий (п. 1 ст. 15 Закона об обороте земель сельхозназначения, п. 2 ст. 77, п. 5 ст. 79 ЗК РФ).

По мнению Верховного Суда РФ, земельная доля — это доля в праве общей собственности на любые участки из земель сельхозназначения, предназначенные для сельскохозяйственного использования, независимо от того, произведен ли в результате приватизации выдел участка из первоначальных земель сельхозпредприятия. Исключение составляют садовые, огородные, дачные земельные участки, участки для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (Определения от 19.03.2019 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2018 N 14-КГ18-14).

По общему правилу в счет земельной доли можно выделить участок (п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель сельхозназначения). При этом образованный участок может быть в общей собственности.

Прокуратура Крестецкого райоа

Что такое земельная доля в земельном участке?

Прокуратура Крестецкого райоа

Источник

Здравствуйте Елена!

Важно для Вас!

Для расчета доли земельного участка можно использовать формулу, указанную в п.5 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1475 «Об утверждении Правил определения размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах (балло-гектарах), в виде простой правильной дроби» В целях определения в виде простой правильной дроби земельной доли, выраженной в гектарах, в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения используется следующая формула:

Р (д) = Р (г)/S

где:

Р (д) — размер земельной доли в виде простой правильной дроби;

Р (г) — размер земельной доли, выраженной в гектарах, округленный до целого значения;

S — площадь земельного участка, округленная до целого значения.

В итоге у Вас получается, что 214 кв.м составляет 1/5 или 20% от всей площади участка

Но просто продать этот участок Вы не сможете.

Продать часть участка можно, если сформировать ее как самостоятельный объект и поставить на кадастровый учет.

После того как часть участка станет самостоятельным объектом недвижимости, им можно распоряжаться как любым другим участком. Чтобы продать его, нужно будет составить и подписать договор купли-продажи в виде единого документа, передать участок покупателю и зарегистрировать переход к нему права собственности.

Если вариант с формированием самостоятельного земельного участка Вам не подходит, вы можете продать долю в праве на участок. Тогда вы с покупателем станете его долевыми собственниками.

Подробнее ➤

Спросить

Здравствуйте, Елена! Если хотите продать долю в общей долевой собственности (ст.244 ГК РФ), то это 107/523 = 214/1046, т.к. дальше уже не делится. Однако одновременно с продажей доли нужно также определять порядок пользования, чтобы не было неоднозначного толкования, кто какой частью может пользоваться. Согласно ст.247 ГК РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Спросить

Источник