Как найти дом в деревне на продажу

Как найти дом на продажу

Поиском дома на продажу можно заняться самостоятельно, обратившись к объявлениям в местных газетах, средствах массовой информации и к рекламным объявлениям на стендах. Если необходимо найти подходящий вариант быстро, то наиболее рационально обратиться в агентство недвижимости.

Вам понадобится

• — местная пресса;
• — объявления на местном телевидении;
• — рекламные стенды;
• — интернет.

Инструкция

Если вы хотите найти подходящий дом по нужной вам цене, то обратитесь в агентство недвижимости. Огромная компьютерная база продаваемого жилья помогает быстро найти походящий вариант, не затрачивая лишних усилий и дополнительного времени на поиски. Вы говорите, какой вариант нужен вам, называете цену, район, общие требования к жилью, вам подыскивают нужный вариант в короткие сроки и при необходимости помогают оформить покупку согласно всем правилам.

Стоит эта услуга от 10 до 30% от суммы жилья, поэтому если вы не планируете пользоваться услугами посредников и желаете сэкономить, то займитесь поиском самостоятельно. Для этого вам придется просмотреть все рекламные объявления в местной прессе, прослушать радиопередачи и посмотреть местные каналы, по которым нередко звучат рекламные объявления о продаваемой недвижимости или плывет бегущая строка, где рекламируются различные товары и услуги, в том числе объявления о домах, предназначенных для продажи.

В любом городе имеются рекламные стенды, где расклеивают свои объявления продавцы любого товара, в том числе и недвижимости. Если вы ознакомитесь с рекламными стендами, то очень большая вероятность того, что вы подыщите вариант дома на продажу из первых рук, так как все посредники предпочитают давать объявления в средства массовой информации.

И последний вариант найти подходящий дом на продажу. Введите в поисковые системы интернета запрос «Куплю дом» и вы увидите множество рекламных объявлений продаваемой недвижимости. Если вы также введете интересующий вас регион, то знакомиться с объявлениями в средствах массовой информации не будет необходимости. Практически все объявления представлены в поисковых системах. Вам останется только связаться с продавцом по указанным координатам и узнать всю информацию об интересующем вас объекте.

Видео по теме

Войти на сайт

или

Забыли пароль?
Еще не зарегистрированы?

В статье описываются бюджетные жилые помещения в разных деревнях Московской области. А также инструкция на тему самостоятельного поиска и покупки недвижимости.

Реально ли найти дом до 1 миллиона

Если есть желание поселиться в непосредственной близости от столицы, придется постараться. Мы поставим перед собой казалось бы невыполнимую задачу — найти дом в ценовой категории до 1 миллиона рублей. Или чуть больше.

К сожалению, в самой Москве и даже в области на такую сумму в 2023 году практически невозможно купить даже комнату в коммуналке. Дешевые дома в пригороде рассчитаны на людей, готовых переносить трудности и работать руками.

Скажем сразу — на дом со всеми удобствами рассчитывать не придется. Но найти летний вариант либо заготовку для создания круглогодичного домика вполне реально.

Как найти дом на Авито

Поиск начинаем с первой страницы, расскажем пошагово. Мы будем искать дома, продающиеся в районах Московской области, в ценовой категории до 1 миллиона рублей или чуть дороже.

1. Выбираем категорию объявлений — “Недвижимость” и подрубрику “Дома, дачи, коттеджи”. В строке «поиск по объявлениям» вписать данные о местоположении дома.
   Также выбираем регион поиска — Московская область. Тип объявления — “Купить”, “Стоимость” — до 1 миллиона рублей. Как видим, в Дмитровском районе найдено 10 объявлений и продаже дома по нашему запросу.
2. Также можно искать объявления о продаже не по району, а просто двигаясь по карте. Чтобы сначала посмотреть дешевые объявления, выбираем в меню “дешевле”.
3. Нажать на объявление для более детального изучения. В правой части сайта находятся контактные данные продавца.

ДМИТРОВСКИЙ ОКРУГ

Деревенский дом 48 м² на участке 27 сот

https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast_dubna/doma_dachi_kottedzhi/dom_48_m_na_uchastke_27_sot._2098116489

За 980 тысяч рублей нам предлагается добротный деревенский дом площадью почти 50 метров. Дом не газифицирован, но деревня входит в президентскую программу газификации. 

Есть электричество, русская печь. Воду можно брать из колодца в деревне. По фотографиям видно, что вокруг — чистая природа и живописные места. Недалеко протекает речка Сестра. 

Особенно порадует любителей сельского хозяйства площадь — 27 соток. Идеально для ведения личного подсобного хозяйства.

Для работающих в городе — остановка автобуса неподалеку. Для семей с детьми — ходит школьный автобус.  

Такой дом отлично подойдет для рукастого хозяина. И даже для семьи, желающей переехать в пригород или иметь здесь дачу.

Конечно, чтобы жить здесь круглый год, придется постараться. Провести воду в дом, утеплить его, сделать ремонт. Но это уже совсем другая история.

Небольшая дача из бруса

https://www.avito.ru/verbilki/doma_dachi_kottedzhi/dom_25m_na_uchastke_6sot._2403924936

Находится в бюджетной ценовой категории. Ценник 500 000 ₽. Площадь: 25 м² на участке 6 сот. Находится в Дмитровском городском округе. Центральная ул. Дмитровское шоссе. 67 километров от МКАД.

Характеристики дома и участка:

 Плюсы

• Низкая стоимость.
• На территории находится парковочное место.
• Проведено электричество и отопление.

Минусы

• Санузел расположен на улице.
• Неразвитая инфраструктура.

Двухэтажный двухкомнатный дом из бруса

https://www.avito.ru/verbilki/doma_dachi_kottedzhi/dom_45_m_na_uchastke_15_sot._1148728202

Цена: 750 000 ₽. Площадь: 45 м² на участке 15 сот. Изготовлен из бруса. Находится в Дмитровском округе. Село Калинка, 67 км.

Характеристики дома и участка: 

Плюсы 

• Недалеко от участка колодец.
• Участок огорожен забором.
• Организован вывоз мусора.

Минусы

• Туалет на улице.

ЧЕХОВСКИЙ РАЙОН 

Одноэтажный деревянный дом из бревна

https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast_chehov/doma_dachi_kottedzhi/dom_35_m_na_uchastke_6_sot._2247849529

Стоимость: 900 000 ₽. Площадь составляет: 35 м². Участок: 6 сот. Находится в Чеховском округе. Деревня Лешино.

Характеристики дома и участка:

Плюсы 

• Территория огорожена забором.

Минусы

• Неухоженная территория.
• Помещение в доме без ремонта.

Двухэтажный дом из экспериментальных материалов

https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast_chehov/doma_dachi_kottedzhi/dom_52_m_na_uchastke_63_sot._2396235924

Стоимость: 1 100 000 ₽. Площадь помещения: 52 м². Территория: 6,3 сот. Находится в городском округе Чехов. Посёлок Филиппины. Расстояние до МКАД: 54 км.

Характеристики дома и участка:

Плюсы 

• Асфальтированная дорога вблизи дома.
• Рядом автобусная остановка. 

Минусы

• Санузел расположен на улице. 
• В доме чистовая отделка. 

ВОЛОКОЛАМСКИЙ РАЙОН

Одноэтажный дом из бревна 

https://www.avito.ru/volokolamsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_46_m_na_uchastke_94_sot._2184365862

Стоимость: 850 000 ₽. Площадь в помещении: 46 м². Территория участка: 9,4 сот. Находится на Волоколамском участке. Село Ярополец.

Характеристики дома и участка:

Плюсы

• В селе развитая инфраструктура. 
• Подключён магистральный газ.
• Центральный водопровод на границе участка.

Минусы

• Требуется ремонт.
• Санузел расположен на улице.

Двухэтажный деревянный дом из бруса

https://www.avito.ru/volokolamsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_523m_na_uchastke_6sot._2412682177

Стоимость: 750 000 ₽. Размер площади 52,3 м². Участок: 6 сот. Находится в Волоколамском городском округе. Село Полёт.

Характеристики дома и участка:

Плюсы 

• Дом электрифицирован. 
• На участке расположены плодовые деревья.
• На территории находится колодец.

Минусы

• Нужен ремонт. 

МОЖАЙСКИЙ РАЙОН

Одноэтажный деревянный дом

https://www.avito.ru/uvarovka/doma_dachi_kottedzhi/dom_36_m_na_uchastke_15_sot._2256203348

Цена: 630 000 ₽. Размер дома: 36 м². Размер участка: 15 сот. Находится в Можайском районе. Деревня Никольское, 113 км. 

Характеристики дома и участка:

Плюсы 

• Санузел находится в доме.
• Проведено электричество.
• Производится уборка территории до участка.

Минусы

• Дом без внутренней отделки и не оснащён утеплением. 
• Территория не отделена забором. 

Одноэтажный дом изготовленный из бруса

https://www.avito.ru/uvarovka/doma_dachi_kottedzhi/dom_769_m_na_uchastke_9_sot._2421060069

Стоимость: 749 000 ₽. Размер площади 76,9 м². На участке 9 сот. Находится в Можайском городском округе. Деревня Барцылово, 119 км.  

Параметры дома и участка:

Плюсы

• Уютное помещение. 
• На участке растут плодовые деревья.
• Не загрязненный район.

Минусы

• Туалет и душ расположены на участке.

КАШИРСКИЙ РАЙОН

Кирпичный двухэтажный дом

https://www.avito.ru/kashira/doma_dachi_kottedzhi/dom_45_m_na_uchastke_6_sot._2146690394

Стоимость: 340 000 ₽. Площадь помещения 45 м². Территория участка 6 сот. Располагается в Каширском районе. Каширское шоссе, 101 км.  

Параметры дома и участка:

Плюсы

• Кирпичный дом.

Минусы

• В доме нет электричества.
• Требуется ремонт.
• На ближайшей территории к дому нет соседей. 
• Санузел находится на улице. 

Одноэтажный деревянный дом

https://www.avito.ru/kashira/doma_dachi_kottedzhi/dom_464m_na_uchastke_23sot._2409794008

Цена: 800 000 ₽. Площадь в доме: 46,4 м². На участке: 23 сот. Расположен в городском округе Кашира. Деревня Рождествено. 98 км до МКАД.  

Параметры дома и участка:

Плюсы

• Участок огорожен со всех сторон.
• Производится чистка дорог.
• Рядом находится автобусная остановка и железнодорожная станция. 

Минусы

• Ветхий дом. Требуется ремонт.
• Туалет находится на территории. 

ИСТРИНСКИЙ РАЙОН

Трехкомнатный дом изготовленный из экспериментальных материалов

https://www.avito.ru/glebovskiy/doma_dachi_kottedzhi/dom_50m_na_uchastke_65sot._2344696596

Цена: 1 950 000 ₽. Площадь: 50 м². Территория участка: 6,5 сот. Расположен Истринском районе. 58 км до МКАД. 

Параметры дома и участка:

Плюсы

• Вблизи дома центр активного отдыха Зорино.
• Участок огорожен забором. 

Минусы

• Санузел расположен на улице.
• Требуется ремонт помещения. 

Трехкомнатный дом из бревна

https://www.avito.ru/novopetrovskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_96_m_na_uchastke_6_sot._2340334195

Цена: 1 900 000 ₽. Площадь дома: 96 м². Участок: 6 сот.  Расположение: Истринский район. Волоколамское шоссе. 58 км до МКАД.

Параметры дома и участка:

Плюсы 

• Огорожен забором.
• На участке растут плодовые деревья и кустарники.
• Охраняемая территория и въезд через автоматические ворота.
• На территории находится гараж.

Минусы

• Санузел располагается на участке.

ЛУХОВИЦКИЙ РАЙОН 

Однокомнатный дом из бревна

https://www.avito.ru/luhovitsy/doma_dachi_kottedzhi/dom_64_m_na_uchastke_27_sot._358523301

Стоимость: 600 000 ₽. Площадь помещения: 64 м². На участке: 27 сот. Расположен в городском округе Луховицы. Деревня Выкопанка, 114 км.  

Параметры дома и участка:

Плюсы 

• Рядом автобусная остановка.
• На территории расположен колодец. 

Минусы

• Требуются ремонтные работы. 

Двухкомнатный дом из бревна

https://www.avito.ru/luhovitsy/doma_dachi_kottedzhi/dom_50_m_na_uchastke_25_sot._2347552598

Стоимость: 1 150 000 ₽. Площадь: 50 м². Участок: 25 сот. Находится в городском округе Луховицы. Село Дединово, 104 км.  

Характеристики дома и участка:

Плюсы

• На участке расположен колодец. 
• Посажены плодовые деревья и кустарники. 
• Развитая инфраструктура.
• Ухоженный участок. 

Минусы

• Не обнаружено. 

НАРО-ФОМИНСКИЙ РАЙОН 

Двухэтажный трехкомнатный дом из бруса

https://www.avito.ru/naro-fominsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_60_m_na_uchastke_8_sot._2223036516

Цена: 1 700 000 ₽. Площадь помещения: 60 м². Участок: 8 сот. Находится в Наро-Фоминском районе. Садовое товарищество Роднички. 56 км до МКАД. 

Параметры дома и участка:

Плюсы

• На территории находится веранда. 
• Дом утеплен и газифицирован. 

Минусы

• Предчистовая отделка.

Двухэтажный дом изготовленный из бруса

https://www.avito.ru/naro-fominsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_96_m_na_uchastke_66_sot._2367187358

Стоимость: 1 900 000 ₽. Площадь помещения: 96 м². На участке: 6,6 сот. Расположен в Наро-Фоминском городском округе. Село Алешково, 61 км. 

Параметры дома и участка:

Плюсы

• Коммуникации: электричество.
• Сделанный ремонт.
• В доме никто не жил.
• Проводится уборка территории.
• Экологически чистый район.

Минусы

• Санузел на улице.

РУЗСКИЙ РАЙОН

Одноэтажный двухкомнатный дом из бруса

https://www.avito.ru/novopetrovskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_36_m_na_uchastke_6_sot._2171736127

Стоимость: 800 000 ₽. Площадь помещения: 36 м². На участке: 6 сот. Расположен в Рузском городском округе. Садовое товарищество Моряна, 61 км.   

Параметры дома и участка:

Плюсы

• Не обнаружено.

Минусы

• Старый дом. Требуется ремонт. 
• Предназначен для проживания в летний сезон. 
• Территория не огорожена забором. 

Двухэтажный двухкомнатный дом из бруса

https://www.avito.ru/volokolamsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_50_m_na_uchastke_6_sot._2444752606

Стоимость: 1 200 000 ₽. Площадь помещения: 50 м². На участке: 6 сот. Располагается в Волоколамском городском округе. Поселок Дружба-3, 102 км.   

Параметры дома и участка:

Плюсы 

• Отличный ремонт и уютное помещение.
• Транспортная доступность.
• Поблизости лес и водохранилище. 

Минусы

• Санузел на улице.

КЛИНИНСКИЙ РАЙОН

Одноэтажный дом из экспериментальных материалов

https://www.avito.ru/vysokovsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_20_m_na_uchastke_8_sot._2382914631

Стоимость: 470 000 ₽. Площадь помещения: 20 м². Участок: 8 сот. Местоположение: Клининский район. Село Клинские Просторы, 81 км. 

Параметры дома и участка:

Плюсы 

• Рядом остановка общественного транспорта. 
• Уборка территории до участка. 

Минусы

• Небольшая площадь помещения. 
• Требуется ремонт. 

Одноэтажный дом из сэндвич-панелей

https://www.avito.ru/vysokovsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_25m_na_uchastke_8sot._2426020956

Стоимость: 920 000 ₽. Площадь помещения: 25 м². На участке 8 сот. Расположен в Клининском городском округе. Село Северянин. 78 км до МКАД.  

Характеристики дома и участка:

Плюсы 

• Садовое товарищество обнесено забором.
• Охраняемая территория.
• Производится уборка территории.

Минусы

• Требуется ремонт помещения. 

Инструкция как купить дом без посредников

Поиск дома

Основной источник информации при поиске и выборе дома — интернет-сайты по недвижимости, например «Авито», «Яндекс-недвижимость» или «Циан». На Авито можно выбрать опцию “Частные продавцы”. Тогда сайт исключит из поиска объявления риэлторов и покажет варианты продажи без посредников.

Оформление предварительных договоренностей

Оформление предварительных договоренностей происходит когда покупатель и продавец сошлись по условиям сделки. Сделать это можно устно или заключив предварительный договор, внеся аванс или задаток.

 Далее заключается договор о купле-продаже. Стороны закрепляют обязательства по отношению друг к другу в письменном виде. 

Подготовка документов купли-продажи 

После осмотра дома рекомендуется проводить проверку документов для оценки юридической «чистоты». Основные документы, требующие проверки:

• Выписка из ЕГРН;
• Выписка из домовой книги. В ней указывается список лиц, зарегистрированных в доме. 
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. 

Если собственник один, он взрослый, дом не в обременении, то договор можно сделать самостоятельно, скачав образец с нашего сайта. Обязательно предварительно запросить выписку из ЕГРН с сайта Росреестра. После этого договор регистрируется в МФЦ, оплачивается госпошлина

Если же вы сомневаетесь в чистоте сделки, или это кажется сложным, лучше воспользоваться сопровождением сделки в агентстве недвижимости.

Подписание договора о покупке недвижимости

Для оформления достаточно письменной формы договора с регистрацией в Росреестре. В некоторых случаях закон требует заверять договор у нотариуса. Также продавец и покупатель вправе выбирать способ сделки самостоятельно. После заключения сделки выполняются следующие действия по оплате стоимости недвижимости.

Перевод денежных средств на счёт продавца

Покупатель вправе выбрать способ оплаты посредством аккредитива, банковского или ипотечного взноса. Перевод денежных средств обычно совершается в банке. Следующим этапом становится регистрация права собственности. 

Регистрация права собственности

Покупателю требуется собрать основной список документов из перечня ниже:

• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Оригинал паспорта.
• Заявление о регистрации права собственности.
• Акт передачи дома новому хозяину.
• Договор о продаже.
  

Передача документов и ключей новому собственнику

Получив документы, стороны подписывают передаточный акт. Продавец и покупатель заканчивают взаиморасчеты, и производится передача ключей новому собственнику.

Покупка дома с подключенным газом в деревне

Купить газифицированный дом можно не во всех районах Московской области. Из двадцати объявлений домов с проведенным газом только два.  

Дом из бревна в Луховицком районе. Проведен газ по границе участка.

https://www.avito.ru/luhovitsy/doma_dachi_kottedzhi/dom_50_m_na_uchastke_25_sot._2347552598 

Дом из бревна в Волоколамской районе. Подключен магистральный газ. 

https://www.avito.ru/volokolamsk/doma_dachi_kottedzhi/dom_46_m_na_uchastke_94_sot._2184365862

Возможно, будет интересно: Обзор лучших домов в деревнях Тверской области — с газом, у воды, до 500 тысяч

Вывод

Бюджетные дома в деревнях Московской области в ценовом диапазоне варьируются от 300 000 тысяч рублей до 2 000 000 миллионов рублей. Дома находятся минимум за 50 км от МКАД. 

В большинстве домов не проведено водоснабжение, газ. Практически все дома требуют ремонта и обустройства для постоянного проживания. Однако все это мелочи по сравнению с удовольствием от владения собственным домом.

Содержание:

• По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?
• Как найти дом по объявлению?
• Что выяснить при первом звонке по объявлению?
• Выезжаем на просмотр
• Покупка дома рядом с важными объектами
• Разные статусы земли
• Устав СНТ и прочих объединений
• Дефекты объекта
• Каким должен быть договор купли-продажи?
• Документы:

      — Выписка из ЕГРН

      — Что проверять в выписке из ЕГРН?

      — Согласие супруга на сделку

      — Градостроительный план земельного участка

      — Документы на специальное оборудование

      — Выписка из домовой книги

      — Техплан, техпаспорт и техописание

      — Список обязательных документов

      — Перечень дополнительных (опциональных) документов.

По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?

В общих чертах порядок действий такой:

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:

• Если основная задача — сохранить и приумножить капитал, тогда большее внимание необходимо уделить участку: тому, где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.
• Если вы покупаете готовый дом для сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на лето? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или же лес с речкой?), приемлемое расстояние до крупных городов. Влияет цель покупки и на приемлемый набор инженерных коммуникаций: сдавая дом только на лето, реально обойтись холодным вариантом — да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться в это время.
• Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно? 

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников или некачественный объект. Не забудьте заключить договор. 

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте, как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и составление ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток. Разобраться с ценообразованием поможет этот материал Циан.Журнала. А о том, кто за что платит на сделке, читайте тут. 

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого нужно обратиться к председателю товарищества, в управляющую компанию или к поставщикам коммунальных услуг. Покупатель может составить продавцу компанию — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка. Это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или оформление через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками. 

Напомним основные правила поиска по объявлениям:

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам уже будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а объявление лишь создает такую видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации. 

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так дорого. Еще фейки создают, чтобы получить более выгодные ипотечные условия (доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, такое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который зря потратил время на интересный, но утопичный вариант.

Ищете загородный дом? Загляните в базу объявлений Циан!

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

• Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.
• Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН: в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные. 

важно

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН выдают по новым правилам. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам недвижимости, то теперь личных данных владельца в выписке для третьих лиц больше не будет. То есть определить по ней, реально ли продавец владеет домом, самостоятельно уже не получится. Но справку с персональными данными по-прежнему может получить (и показать вам) сам собственник. Впрочем, документ будет полезен и без личных данных — в нем указаны все ключевые параметры дома и участка.   

Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой: данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — всё легко ищется на самой карте. Еще одна альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

• Кто является собственником и как будет вестись продажа: сколько владельцев, все ли дееспособные, не проводится ли сделка по доверенности, есть ли несовершеннолетние собственники (ход проверок распишем ниже).
• Единственный способ проверить дееспособность собственника — личное знакомство и просьба представить справки о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансерах. Справки предоставляет продавец, причем берет их только в своих районных диспансерах — сторонним медучреждениям доверять не надо.
• Если продажа ведется по доверенности и реального собственника вы не увидите, это существенный риск. Если это вас не останавливает, хотя бы найдите доверенность в реестре нотариальной палаты.
• Если в предыдущей сделке с домом использовался маткапитал, об этом будет пометка в выписке из ЕГРН. В этом случае родители обязаны выделить детям доли. То есть дети должны числиться собственниками присмотренного вами дома. Если это так, узнайте, есть ли разрешение от органов опеки на продажу и какой будет компенсация за утрату прав собственности детьми в этом доме (это либо денежная сумма на спецсчете, либо выделение пропорциональных долей при покупке новой недвижимости). Если маткапитал использовался, а дети в собственниках не значатся, это нарушение — потребуется восстановление их прав (в противном случае они по достижении 18 лет могут затребовать свою долю в проданном родителями имуществе). 
• Сколько лет дом находится в собственности и на каком основании перешел к нынешним владельцам от предыдущих. Как часто менялись собственники до этого (эта информация указана в выписке из ЕГРН, а также есть у представителей местного органа самоуправления — например, в правлении СНТ и районной администрации).

Если в последнее время собственники менялись слишком часто, это должно насторожить: нередко так делают мошенники, заметая следы незаконной сделки, которая произошла несколько перепродаж назад.

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделку могут признать недействительной.

• Есть ли на недвижимости обременения. Убедитесь, что дом не находится под залогом, арестом, не фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов. Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе или долгах собственника официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, когда на объект заявляют обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда взыскатель получит определение суда.
• Не является ли объект вашего интереса свежим наследством. Официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы  имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя, — те, кого он содержал в течение года до смерти; выявить их самостоятельно крайне сложно.
• Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете  на форумах и в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить из вида.

1. Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

2. Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций. Так вы узнаете о насущных проблемах локации. Те или иные трудности есть почти везде: например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание. Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

3. Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на  чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и  заинтересованных лиц под боком окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверить дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь, а об оценке его технического состояния — тут.

Главный совет: не экономьте на приглашении эксперта-техника. Его услуги обойдутся в 5–10 тыс. рублей, зато он гораздо лучше неопытных покупателей даст оценку состоянию дома, перекрытий, фундамента и выявит опасные дефекты. Такого эксперта имеет смысл приглашать уже на второй просмотр, когда вы поймете, что выбранный дом устраивает вас и по остальным параметрам.

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»). 

Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности. В профилактических целях достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на какой-нибудь особой территории, ни в ее охранной зоне — это буферная зона по периметру природных объектов, снижающая вредное антропогенное воздействие на них. 

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ накладывает серьезные ограничения на жилое строительство в прибрежной полосе. Чтобы не загрязнять почву и воду, придется построить специальные очистные сооружения, полный список которых приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство и вовсе запрещено — например, если водоем является источником питьевой воды. При выявлении нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет всё та же кадастровая карта.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540). 

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы по этой инструкции.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Название ВРИ	Строительство жилых домов	Что разрешено строить
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для сельскохозяйственного использования	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (если участок находится в категории земель сельскохозяйственного назначения)	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), усадебный участок на землях населенных пунктов (приравнивается к ИЖС)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для огородничества	Можно только с разрешения администрации	Жилые строения, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.
Для садоводства	Можно с ограничениями	Садовые дома, жилые дома, хозпостройки и гаражи

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения. Тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить тут будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но еще до начала строительства дома собственник должен подать уведомление о своих планах. По окончании строительства дом оформляется в собственность на основании межевого плана, который формируется кадастровым инженером. Это план (как правило, на диске) сдается в Росреестр (через МФЦ), и на основании него регистрируется право собственности. Основанием также будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит дом. 

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

• этажность — не больше трех этажей;
• высота дома — не более 20 м (однако градостроительные регламенты населенных пунктов зачастую ограничивают высотность ИЖС еще больше);
• дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

• Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи  эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить специалиста — строительство дома после 2006 года, то есть после начала «дачной амнистии», которая позволяет строить без получения разрешения. 

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого эксперта? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

• Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с  объединением Росреестра и Кадастровой палаты (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а владелец будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — тогда в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

• Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил документы на него). Тогда выйти на сделку у него  не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно,  нерадивый продавец должен будет не только узаконить свое имущество, но и погасить приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый приобрести подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать его получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Если таковое есть, это не позволит зарегистрировать сделку. 

• Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1. Обязательно напишите заявление, в котором укажите, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота (полный список с указанием площади). Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

2. Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

• Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями. Он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь. При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Однако если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор регистрируется у нотариуса.

База объявлений Циан: сотни вариантов загородной недвижимости на любой вкус и бюджет 

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором по городской недвижимости (вот он).

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. В этом случае выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько). 

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на третьей странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится  дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Следовательно, это  совместно нажитое имущество вне зависимости от обстоятельств (даже если супруг не является собственником доли в доме).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что его недвижимость будет защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд). 

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотеки. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД. Для этого придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом — основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций. Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.

Мысль приобрести дом или участок в Подмосковье, приходила практически каждому жителю столицы, а также людям, желающим перебраться поближе к Москве. Столичная область является интересным конгломератом загородной недвижимости. Ее основным плюсом считается хорошо развитая транспортная сеть, позволяющая быстро добраться в мегаполис из любой точки Подмосковья.

Различные экономические катаклизмы сделали рынок подмосковного недвижимого имущества неравномерным, в результате стоимость загородного жилья здесь сильно варьируется. Если подойти к вопросу с умом, эта особенность предполагает возможности выгодного выбора.

Дом в живописном месте: как превратить мечту в реальность?

Найти приемлемый вариант по приобретению земли или готового дома можно практически в любом сегменте подмосковной недвижимости. Это связано с интенсивными продажами с различными акциями и дисконтами от застройщиков из-за преобладания предложения, с приростом продаж благодаря невыплаченным ипотечным кредитам, а также из-за неравномерности размещения социальных объектов.

Сегодня приходится констатировать, что подмосковное строительство, как говорится, «замерло на взлете». Часть местности, полученной под жилищное строительство, не была доведена до проектных требований. В результате цена в таких коттеджных поселках резко снизилась.

Покупатели, например, могут рассчитывать на удобную транспортную развязку, частично облагороженную территорию без охраны и других признаков элитного загородного жилья. Хотя придется смирится с тем, что во многих местах не достроена инфраструктура, еще не проведен водопровод и газ.

Почему лучше покупать дом сейчас?

В последние годы наблюдаются некоторые общие тенденции подмосковного загородного рынка:

• неравномерное инфраструктурное развитие;
• ограниченный спрос;
• множество заявок на продажу в результате невыплаты ипотечных займов.

Все это приводит к снижению цен на недвижимость. Плюс на состояние рынка загородной недвижимости существенно влияет и избыток предложений бюджетных квартир в Москве. Спрос на дачи и коттеджи падает, соответственно, можно найти недвижимость ранее недоступной площади или других характеристик в одном из населенных пунктов или коттеджных поселков.

Как подойти к выбору коттеджа за городом с умом?

При подборе лучше определиться с транспортным направлением, более удобным по отношению к квартире в столице или работе. При этом учитывайте, что основным стоимостным фактором загородной недвижимости в Подмосковье считается именно транспортная доступность.

1. Формат «дома в деревне»

При необходимости проведения бюджетной сделки наиболее выгодными остаются варианты в деревнях и селах. Несмотря на некоторые издержки по качеству жилья, поселка, прилегающих дорог, они рассматриваются как самые приемлемые:

• имеются магазины, медицинские учреждения и школы;
• часто проведен газ;
• можно без труда добраться до места назначения без личного транспорта;
• неплохое состояние жилищного сектора.

Эти плюсы сразу были отмечены владельцами земель в пределах Подмосковья.

Кроме дач и домиков в поселениях можно приобрести землю под строительство. Самые дешевые предложения стартуют всего от 6,5 тыс. руб. за сотку — такие участки находятся в пределах 100 — 120 км от МКАД. В зависимости от характеристик сделка по приобретению земли обойдется в пределах 45 — 280 тыс. руб.

На сегодняшний день хорошим примером такого формата является деревня «Ивановское» по Симферопольскому шоссе, находящаяся на расстоянии 125 км от МКАД. Предложение включает полный комплект документов под застройку с разметкой по 7-25 соток. Правда, коммуникации будут введены в эксплуатацию только потом.

Если нет желания рисковать и ждать, стоит посмотреть построенный домик в сельском поселении или же в благоустроенной «деревне» со всем необходимым. В хорошем стародачном, живописном месте в Московской области можно приобрести участок всего за 280 — 300 тыс. руб.

2. Для постоянного проживания – в пределах 100 км от МКАД

Готовые капитальные коттеджи в зависимости от степени введения в эксплуатацию, характера проекта, площади и размера прилегающей земли уже обойдутся дороже и будут стоить 1 — 1,5 млн. рублей. Большинство подмосковных поселков удобны для постоянного проживания (ПМЖ). Если семья большая и есть дети, лучше рассмотреть загородные дома и дачи площадью от 150 кв. м. При 3-4 комнатах с современной отделкой цены на самые недорогие варианты на рынке сейчас составляют 1,9 — 2 млн. руб.

---

Следует заметить, что в современных загородных домах уже имеется все необходимое для постоянного проживания: свет, отопление, вода, канализация, в некоторых телефонная связь, кабельное ТВ, интернет. Основным недостатком для владельцев этого жилья считается прямая конкуренция с городскими квартирами в новых районах Москвы. Из-за ценового демпинга на квартирном рынке они выглядят «переоцененными», хотя это не совсем корректно сравнивать. К преимуществам – своя земля, парковка, отсутствие шума и соседей, доступная инфраструктура поселения и окружающих городов. Вблизи имеются школы, магазины, удобный доступ к городскому транспорту.

Если бюджет приобретения составляет около 7 млн. руб., в Подмосковье можно приобрести капитальный двухэтажный коттедж или дачу, полностью готовый к заселению большой семьи.

3. Старый сектор (Стародачные поселения)

Приемлемые для проживания домики в «старом» секторе продаются по цене от 1 млн. руб. Проблемой часто являются плохо оформленные документы. По этой причине экспертами рекомендуется воспользоваться услугами агентств недвижимости, имеющих более обширные возможности по проверке и восстановлению нормального документального состояния.

К основным проблемам стародачных поселков можно отнести:

• отсутствие единой управляющей компании, что чревато дополнительными затратами на подключение коммуникаций и обслуживание общих территорий;
• на вторичном рынке: у многих собственников проблемы с документами, чаще всего неполный комплект, неоформленные строения на участке, несвоевременная передача прав собственности наследникам;
• хаотичная застройка, отсуствие единого генплана и архитектурного дизайна поселка и другие.

В этом сегменте работает целый ряд агентств с хорошей репутацией и большим опытом по восстановлению документарной составляющей. Специалисты могут порекомендовать премиальные заявки в этой категории, так называемые элитные стародачные территории: Барвиху, Жуковку, Немчиновку, Ильинское и, конечно же, Рублевку и Николину гору. Считается, что самые живописные поселки Подмосковья располагаются здесь. В этих местах приобретение за 20 млн. руб. можно рассматривать как большую удачу.

Старомосковские дачные селения, в основном сконцентрированы по Минскому, Калужскому, Ярославскому, Киевскому и Егорьевскому шоссе. Стоимость дачи или коттеджа будет зависеть от местоположения и самого строения.

Если есть желание приложить руки, можно купить недорого настоящие шедевры деревянного зодчества. Первичные вложения составят от 5 млн. руб. Цена таких объектов растет по двум причинам: из-за отсутствия нормального содержания и предпочтения свежей застройки.

Стоит поискать желаемое в районе Ярославского шоссе – это Клязьма, Валентиновка, Мамонтовка, Любимовка и другие селения. Недвижимость здесь предлагается по доступным ценам, а места отвечают наивысшим требованиям.

---

4. Лесные дачи

Интересной считается покупка земли в лесных массивах. Многие мечтают жить в окружении векового леса: в окружении живописных высоких сосен, елей, дубов, берез и др. В данном случае объекты продаются на тех же условиях, что и участки с коммуникациями, но есть свои особенности.

Во-первых, цена на такие дома с участками, как правило, в разы выше обычных предложений.

Во-вторых, прокладка коммуникаций в лесу дело затруднительное и дополняет вырубку. К тому же, если это заповедная территория, здесь могут возникнут сложности с согласованием с администрацией.

При бюджетной покупке домика в лесу лучше рассчитывать на автономное инженерное обеспечение или более длительные сроки ввода в эксплуатацию. В этом случае не помешает проконсультироваться со специалистами, насколько продавец может справиться со своими обязательствами.

Как сэкономить или выиграть на сделке?

Приоритетной покупкой будет, конечно, готовые жилые метры со всем необходимым. Рекомендуем в этом случае обратить внимание на таунхаусы или дуплексы. Экономия достигается за счет земельных метров, также удается сократить расходы на прокладку коммуникаций, как новым владельцам, так и исполнителям работ.

Стоит обратить внимание на компактные проекты, именно они могут стать оптимальным выбором, причем в премиальном и бюджетном сегменте. Желающие приобрести жилье более высокого класса, смогут выиграть на стоимостном факторе, при сжатом бюджете сделку можно провести при желаемом диапазоне вложений.

В Московской области всегда есть что предложить любому клиенту. Можно спокойно перебраться из других регионов и рассчитывать на комфортные условия для загородного проживания практически при любых вложениях.