Как найти двд в оценке недвижимости - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

ФСО №1 п.13. Доходный
подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.

Доходный подход
включает два метода: метод капитализации
и метод дисконтирования денежных
потоков.

Метод дисконтирования
денежных потоков более универсальный,
применяется, если ожидаются нестабильные
денежные потоки, например, когда объект
требует значительного ремонта,
реконструкции, не завершен строительством,
не выведен на рынок, подлежит сносу и
т.д.

Метод капитализации
используется, если ожидаются стабильные
денежные потоки или стабильные темпы
прироста денежных потоков, например.
когда объект готов к эксплуатации и
имеет оптимальные рыночные параметры.

4.1. Метод капитализации

Базовая формула
расчета стоимости в данном методе имеет
следующий вид:

(4.1.)

где V
– стоимость объекта недвижимости (от
англ. Value
— стоимость);

R
– ставка капитализации (от англ. Rate
– ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое
является синонимом);

NOI
– чистый операционный доход (от англ.
Net
Operational
Incomе,
также используется русская аббревиатура
ЧОД).

Алгоритм метода
капитализации:

1) определение
ожидаемого годового (или среднегодового)
чистого операционного дохода объекта
недвижимости при его наиболее эффективном
использовании;

2) определение
ставки капитализации;

3) определение
стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный
валовой доход (ПВД)
– потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости
при 100%-ном использовании объекта без
учета потерь и расходов.

ПВД определяется
по следующей формуле для объекта
недвижимости:

ПВД = S
• С_ар,
(4.2)

где S – площадь,
сдаваемая в аренду, м²;

С_ар
– рыночная арендная ставка за 1 м²
в год.

Действительный
валовой доход (ДВД) –
это доход от объекта недвижимости,
который будет в действительности получен
собственником объекта недвижимости,
т.е. потенциальный валовой доход за
вычетом потерь от недоиспользования
площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери
. (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠(1
– К_ндз)٠(1
– К_{н ар}),
(4.4)

где К_ндз
— коэффициент потерь от недозагрузки
объекта (например, часть площадей,
которая не будет сдана в аренду);

К_н

ар —
коэффициент потерь от недосбора арендных
платежей по объекту.

Чистый операционный
доход (сокращенно NOI
или ЧОД) – годовой действительный
валовой доход за минусом годовых
операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.
(4.5)

Операционные
расходы – это действительные расходы
собственника, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода от
объекта недвижимости.

Операционные
расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные,
или эксплуатационные;
расходы на
замещение, или резервы.

Таблица 4.1.
Пример расчета чистого операционного
дохода

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Базовая площадь помещений, кв. м	450
2.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м	410
3.	Рыночная арендная плата (С_ар), включая НДС, руб./кв.м. в год	7000
4.	Потенциальный валовой доход, руб. в год	ПВД = S • С_ар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000
5.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (К_п ), % от ПВД	7,5
6.	Действительный валовой доход, руб. в год	ДВД=ПВД٠(1–К_п) ДВД=2870000٠(1–0,075)= =2 654 750
7.	Операционные расходы, руб. в год	929 230
7.1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год	236 530
7.1.1.	налог на имущество, руб. в год	56 000
7.1.2.	налог на землю, руб. в год	15 530
7.1.3.	страховые взносы, руб. в год	45 000
7.1.4.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	120 000
7.2.	Условно-переменные расходы, руб. в год	580 700
7.2.1.	коммунальные расходы, руб. в год	56 000
7.2.2.	расходы на содержание территории, руб. в год	16 000
7.2.3.	на текущие ремонтные работы, руб. в год	48 000
7.2.3.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	200 000
7.2.4.	расходы на управление, руб. в год	132 700
7.2.5.	прочие расходы, руб. в год	128 000
7.3.	Расходы на замещение, руб. в год	112 000
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Содержание

1 3.1. Потенциальный валовый доход
2 3.2. Действительный валовый доход
3 3.3. Операционные расходы
4 3.4. Чистый операционный доход
5 3.5. Функции сложного процента
6 3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)
7 3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
8 3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
9 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
10 3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
11 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:

– арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

– Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

${displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

${displaystyle DX_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

${displaystyle PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

${displaystyle DX_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
${displaystyle PVD-NP-NZ+DH_{PR}=DVD}$

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

${displaystyle DH_{PR}}$

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
1	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: ${displaystyle FV=PVtimes (1+i)^{t},}$ где: FV – будущая стоимость, ден. ед. PV – текущая стоимость, ден. ед. i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени t – интервал времени, периодов времени
2	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: ${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i)^{t}}}.}$
3	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: ${displaystyle FV={frac {(1+i)^{n}-1}{i}}times PMT,}$ где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: ${displaystyle PMT={frac {FVtimes i}{(1+i)^{n}-1}}.}$
5	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: ${displaystyle PV=PMTtimes {frac {1-(1+i)^{-n}}{i}}.}$
6	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: ${displaystyle PMT={frac {PVtimes i}{1-(1+i)^{-n}}}.}$

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант:

${displaystyle 1+i_{t}={^{dfrac {T}{t}}sqrt{(1+i_{t})}}={(1+i)^{dfrac {t}{T}}},}$

упрощенный вариант:

${displaystyle i_{t}={frac {i_{T}}{({displaystyle {frac {T}{t}}})}},}$

где:

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления ( ${displaystyle t_{god}}$ )
Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная		${displaystyle {frac {i_{god}}{12}}}$
Квартальная		${displaystyle {frac {i_{god}}{4}}}$
Полугодовая		${displaystyle {frac {i_{god}}{2}}}$

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?
Решение:

${displaystyle PV={frac {1000000}{(1+0,10)^{5}}}=620921}$

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i)^{t-0,5}}}.}$

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.
Решение:
${displaystyle PV={frac {1000000}{(1+0,15)^{0,5}}}=932505.}$

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:
${displaystyle PV={frac {FV}{(1+t_{1})^{t_{1}};times (1+i_{2};)^{t_{2;}}times ...times (1+i_{m};)^{t_{m}}}}}$

где: i_m – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i_{1})^{t_{1}}times (1+i_{1})^{t_{2}}}}={frac {200000}{(1+0,2)^{1}times (1+0,15)^{1}}}=144928.}$

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0:
${displaystyle PV={frac {FV}{(1+i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={frac {200000}{(1+0,2)^{1}}}=166667}$
${displaystyle PV={frac {FV_{1}}{(1+i_{1})^{t_{1}}}}={frac {166667}{(1+0,15)^{1}}}=144928}$

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)

3.6.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы.
В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

${displaystyle i_{p}={frac {i_{H}-i_{inf}}{1+i_{inf}}}}$

где:

${displaystyle i_{p}}$

— реальная ставка, доли ед.

${displaystyle i_{H}}$

— номинальная ставка, доли ед.;

${displaystyle i_{inf}}$

— темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

${displaystyle i_{NL}={frac {i}{12}}times N}$

где:

— срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

< ${displaystyle i_{BR}}$

— безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

${displaystyle R={frac {CHOD}{C}}}$

где:

— общая ставка капитализации, доли е

— рыночная стоимость, ден.ед.;

— чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки).
Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

${displaystyle {C}={frac {CHOD}{R}}}$

где:

– рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

– общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См. таблицу здесь

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p>

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

${displaystyle {K}_{IZ};=;{frac {K}{C}}_{H}times 100%}$

где:	К_ИЗ –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К –	сумма кредита, ден.ед.;
	С_Н –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R_СК > R_Н(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

${displaystyle C_{H};=;x.}$

${displaystyle K=K_{iz}times C_{H}=xtimes 0.7=0.7x.}$ ${displaystyle CK=C_{H};-;K;=;x;-;0.7x;=;0.3x.}$

${displaystyle {begin{array}{l}POK=0.1times K=0.1times 0.7x=0.07x.\end{array}}}$

${displaystyle {begin{array}{l}R_{CK}={frac {{CHOD};-;POK}{CK}}={frac {0.15x;-;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)sim 26.7%\end{array}}}$

${displaystyle R_{CK};>;R_{H;}rightarrow }$ леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

${displaystyle C;=;sum _{j=1}^{n}{frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}$

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF_j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF_РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

${displaystyle d=;{frac {1}{(1+i)^{t}}}}$

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

${displaystyle PV;=;sum _{j=1}^{n}{frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{frac {FV_{n+1}}{R}}times {frac {1}{(1+i)^{n}}}}$

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV_j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
Прогнозный период	Первый год постпрогнозного периода
1 год	2 год	3 год
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

${displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}$

где:

${displaystyle i_{VOZVR}}$

– норма возврата, %;

– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1+i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}$

где:

${displaystyle i_{BR}}$

– безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1+i)^{T}-1}}end{array}}}$
Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

${displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}$

${displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}$

${displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15+0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}$

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

${displaystyle i_{VOZVR}={frac {1}{T}}times 100%}$

где:

${displaystyle i_{VOZVR}}$

– норма возврата, %;

– оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i_{BR}}{(1+i_{BR;})^{T}-1}}end{array}}}$

где:

${displaystyle i_{BR}}$

– безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

${displaystyle i_{VOZVR}={begin{array}{l}\{frac {i}{(1+i)^{T}-1}}end{array}}}$

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

${displaystyle i{VOZVR}={frac {CHOD}{R}}={frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}$

${displaystyle i{VOZVR}={frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}approx 0,05.}$

${displaystyle PV={frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={frac {100000}{0,15+0,05}}={frac {100000}{0,2}}=500000}$

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Источник

Доходный подход оценки недвижимости

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

метод прямой капитализации
и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,

ЧОД – чистый операционный доход,

R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

минимальная вероятность потери средств;
продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости. Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

инфляционный риск;
предпринимательский риск;
риск ликвидности;
страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

изменения общей экономической ситуации,
изменения федерального законодательства,
увеличения количества конкурирующих объектов,
природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
неполучения арендных платежей,
влияния криминогенных факторов,
неэффективного управления объектом оценки,
влияния финансовых проверок,
неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

где Rf – безрисковая ставка,

Rinf – инфляционный риск,

Rrisk – предпринимательский риск,

Rл – риск ликвидности,

Rстр – страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

методом Ринга,
методом Хоскольда,
методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

Q = 1/n

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = i / ((1+i)ⁿ)-1)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл ± α*Q

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОДn+1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. — М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»

Источник