Как найти генерального подрядчика

Если вы подыщете себе генерального подрядчика, который один будет перед вами отвечать за все, что происходит на строительной площадке, тогда вы сможете обезопасить себя от неожиданных проблемных моментов, в том числе срыва поставок материалов или невыполнения сроков этапов строительства. Одним словом генподрядчик — это как хозяин на стройке, который и сам работает для того, чтобы дом появился вовремя и других контролирует. Где и как искать генподрядчика для строительства дома в Москве? 

Генподрядчик: что в законе 

Права и обязанности генподрядчика четко определены законодательством. В статье 706 Гражданского кодекса Российской Федерации говориться, что генеральным подрядчиком может выступить подрядчик, который имеет право привлечь к выполнению работ субподрядчиков. Такое право у подрядчика наступает тогда, когда договором с заказчиком, подрядчику не предписано выполнять все обусловленные работы самостоятельно.

Генподрядчик отвечает перед заказчиком за невыполнение или некачественное исполнение обязательств.Детали законодательного регулирования отношений заказчика и генподрядчика можно прочитать не только в законе, но и в судебной практике по этому вопросу, которая довольно обширная. Нам интересно то, что защита прав и интересов заказчика и генподрядчика довольно четко выписана и потому нет смысла действовать за рамками закона.Законодательство не выписывает особые требования к генподрядной организации, которой может выступить строительная компания, обладающая соответствующими разрешительными документами в строительной отрасли.

Плюсы привлечения генподрядчика 

В Москве, как и других крупных городах, строительные организации наперебой предлагают свои услуги генподрядчика строительства. Это позволяет компаниям привлекать большие объемы работы, зарабатывать и развиваться, то есть фирмы заинтересованы в качественном развитии генподрядных услуг. Обычно такие компании предлагают строительство домов под ключ, то есть возведение дома от составления проекта до передачи заказчику ключей от входной двери новостройки. Это первый важный плюс в привлечении генподрядчика.

Компании, которые занимаются генподрядом, привлекают узких специалистов для выполнения отдельных видов работ. Такой подход оправдывает себя, поскольку далеко не на каждой стройке необходим специалист по строительству бассейна или фонтана. Но если у вас есть возможность соорудить такую полезную и приятную, комфортную вещь как небольшой плавательный бассейн возле коттеджа, то кто как не субподрядчик-специалист выполнит такую работу и качественно, и в сроки. Это еще один немаловажный позитивный момент в генподрядном исполнении работ. Есть и другие плюсы, но мы сейчас поговорим о том, как в богатстве предложений не растеряться заказчику. На этот счет есть несколько хороших советов, составленных по опыту работы строителей и по отзывам застройщиков.

Совет друга

Для того чтобы сделать правильный выбор генподрядчика можно опереться на мнение близких людей, которым вы доверяете. Пообщайтесь со своими родственниками, друзьями и хорошими знакомыми, которые занимаются стройкой или занимались ею недавно. Желательно брать во внимание максимально свежую информацию, поскольку точка зрения на работу генподрядной компании двух или пятилетней давности, не всегда может соответствовать сегодняшнему состоянию компании.

Личные рекомендации людей дают очень веские основания доверять такой компании, поскольку у близких вам людей, говорить заведомо неправдивую информацию, нет надобности. У них можно спросить координаты и тех, кто строил дом или продолжает заниматься стройкой так же, как и они. Проверка информации может занять некоторое время, но если вы пообщаетесь хотя бы с двумя-тремя клиентами фирмы и получите позитивный отзыв, у вас будет более достоверная и разносторонняя информация о будущем генподрядчике, в том числе об его обязательности и качестве работы.

Ищите открытость

Немаловажно использовать для принятия решения профессиональные источники информации. Посмотрите строительные каталоги, журналы или профильные интернет-сайты. Эти источники пестрят рекламной информацией, которая далеко не всегда бывает достоверной на 100%. Однако, она дает ориентир для поисков, поскольку затраты на постоянную и дорогостоящую рекламу показывают не только количество затраченных фирмой денег на этот сектор продвижения себя на рынке, но и финансовую возможность компании рекламировать себя.

Кроме того, компании, которые заявляют о себе в профильных изданиях или создают и поддерживают собственные сайты, открыты для заказчиков, поскольку сообщают там свои координаты, дают адреса и телефоны, рассказывают о своей работе.

Важно при использовании такой информации учесть то, насколько, открыто показывают компании генподряда потенциальным заказчикам качество уже выполненных работ. Могут ли будущие генподрядчики сослаться на конкретно выполненную работу с указанием:

• точки на местности, а желательно полного адреса строительства;
• времени строительства и объемы выполнения компанией функций генподряда;
• возможности получить рекомендацию от застройщиков, которые уже пользовались услугами генподряда.

На своих сайтах или в публикациях, солидные фирмы обычно самостоятельно публикуют выполненные ими проекты, размещают фотографии готовых зданий, предлагают ознакомиться с портфолио фирмы. Например, сайт строительной компании «ИнноваСтрой» предлагает ознакомиться с отзывами конкретных людей о работе компании.

В компании могут подробно рассказать все плюсы и минусы проектов, проблемы и позитивные стороны выполнения того или другого заказа, могут предложить готовые проекты домов с указанием цен и характеристик объектов. Такая открытость для компании, которая чувствует себя уверенно, ничего не стоит, поскольку скрывать ей просто нечего, а клиентам такая информация очень нужна и интересна.

Договор всему голова 

Если вы нашли фирму, которая готова выполнить обязанности генподрядчика, и ее специалисты предлагают вам построить дом в Москве или Подмосковье, но при этом стеснительно уходят от вопроса заключения договора генподряда, лучше повременить с окончательным решением. Дело в том, что договор генподряда очень важен в распределении ответственности каждой из сторон. Если в своих силах вы уверенны, то вот общаясь с генподрядчиками, следует не забывать, что только в договоре указываются многие важные моменты:

• цена выполненных работ. В случае изменения стоимости работ и составлении новой сметы, перед ее применением, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Если вас не устроит новая цена, вы сможете отказаться от такой услуги на законных основаниях и поискать другого исполнителя работ;
• четкие сроки выполнения работ с разбивкой по этапам. Только в договоре подряда указываются не только начальные и конечные, но и промежуточные сроки выполнения работ. Это позволяет эффективно контролировать работу генподрядчика со стороны заказчика;
• оплата услуг генподрядчика только по договору может проводиться с разбивкой сумм за выполненные этапы строительства. То есть после успешного окончания строительства фундамента, возведения стен, устройства крыши или выполнения кровельных работ. Такой поэтапный подход дает дополнительный рычаг управления и исключает необоснованные претензии к заказчику;

• гарантийные обязательства с конкретизацией по отдельным объектам или по отдельным элементам конструкции дома.

Если у вас на руках будет договор, то некачественно выполненные работы, например отлетевшая от стены кафельная плитка, будет заново выложена за счет генподрядчика только тогда, когда у вас на руках будет договор генподряда. Именно наличие договора дает право обращаться с обоснованными претензиями, в том числе в суд.Также в договоре может быть указана ответственность за сохранность предоставленных заказчиком генподрядчику материалов и прочих ценностей. Есть и много других немаловажных моментов, которые предусматриваются исключительно в договоре и не обусловливаются прямо законодательством. Потому если вам не предлагают заключить договор – это верный признак несостоятельности компании или непрофессиональной фирмы.

Оцениваем предложение

Если вы убедились в открытости потенциального генподрядчика и реальности выполнения им заказа, который не только предлагает вам заключить договор, но и показывает выполненные работы, остается важный момент насчет оценки предложения генподряда.Договор генподряда обычно включает цену работы и не всегда окончательную смету работ. Однако даже если у вас будет на руках приблизительная цена постройки здания и оказания всех строительных услуг фирмой генподряда, вы сможете оценить это предложение.

Арифметическими действиями вы можете вычислить цену одного квадратного метра вашей новостройки. Есть немало специальных интернет-ресурсов, печатных изданий, которые публикуют цену на новостройки в Москве и Подмосковье, причем анализ дается в текущем месяце и по дням. Таким образом, у вас есть возможность оценить:

• конкурентность предложения;
• риски заключения договора;
• возможность выполнения условий генподряда.

Если генподрядчик снижает на, условно говоря, 40% цену услуг строительства, то может быть есть смысл задуматься, насколько обосновано будет вкладывать время и ресурсы в такого исполнителя работ. Столь рискованные предложения могут указывать не на щедрость генподрядчика, а на его несостоятельность и отчаянные поиски средств.Если же генподрядчик предлагает заведомо завышенную цену он, возможно, рассчитывает на вашу не информированность и предлагает такой вариант генподряда и сметы, которые вас не устраивают, но в которых заинтересован именно он.

В таком случае необходимо аргументировать свою позицию и предложить свои условия цены проекта, желательно зафиксировав ее твердой сметой. Такой вариант договорных отношений предусмотрен законодательством и гарантирует четкое выполнение сторонами обязательств.Важно, чтобы генподрядчик самостоятельно рассчитывал цену проекта, давал возможность оценить разные варианты предложений. Если наблюдается такая система работы, то это говорит об открытости и возможности рассматривать разные предложения, договариваться с заказчиком.

Чертежи и документы 

Хорошая генподрядная организация всегда работает по утвержденной документации, которая дает возможность тщательно спланировать работу и не допускать просчетов в организации строительных работ. Наличие рабочей технической документации, а не работа «на глаз», по приблизительным расчетам показывает, что вы обратились к профессионалам.Если строительство дома от планирования территории под застройку до сдачи здания в эксплуатацию тщательно документируется и актируется, это говорит о высокой культуре производства и наличии грамотных инженерных сотрудников у генподрядной организации.

Техническим работникам легко найти друг с другом общий язык, если они общаются с помощью чертежей, технологических карт и прочих документов. Если стройка проходит все этапы с выдачей и использованием такой документации, а вам, как заказчику дают полное право наблюдать за процессом стройки и видеть весь техпроцесс, то такая фирма заслуживает доверия.

Оцениваем генподрядчика

Вы решились на строительство собственного дома и не желаете превращаться в прораба: контролировать каждое движение каменщиков, беспокоиться, чтобы вовремя завезли песок или кирпич, переживать все ли получится у сантехников. Для того чтобы избавиться от всех этих ненужных переживаний и обеспечить контроль качества стройки можно и нужно определить генподрядчика строительства вашего загородного дома или городского коттеджа.В таком случае вы получите массу преимуществ, начиная с того, что за результат работы будет отвечать один исполнитель, а не десятки фирм или частных предпринимателей.

Как не ошибиться в выборе генподрядчика? Наши советы дают понять, что такие решения как выбор генподрядчика для строительства своего дома нельзя принимать эмоционально и только под влиянием красивого телевизионного ролика или яркой брошюры. Все сложнее и потребует от вас времени и усилий, которые окупятся качеством работы и возведением уютного дома.

Прежде всего, для грамотного выбора генподрядчика необходимо:

• убедиться в реальности осуществления строительных проектов этой генподрядной организацией, провести личный мониторинг выполнения договоров, в том числе с выездом на место строительства объектов, личных бесед с теми, кто уже пользовался услугами этого генподрядчика;
• оценить финансовые риски заключения договора с тем или другим генподрядчиком, учитывая критерий реальности предоставления скидок или завышения цены стройки по сравнению со средневзвешенным рыночным предложением;
• убедиться в серьезности контрольных возможностей инженерного и технического персонала фирмы, уровня организации работы на фирме генподряда, ее технической культуры;
• оценить степень открытости генподрядчика, возможности вести диалог с заказчиком, составлять и исполнять договор генподряда, в котором детально и пошагово будут расписаны все этапы строительства, условия оплаты услуг, гарантийные обязательства, сроки выполнения работ.

Когда вы комплексно оцените предложения, сделанные вам от разных организаций и примете свое решение, то сможете выполнить поставленную перед собой задачу — выбрать идеального для этого времени и этого города, генерального подрядчика строительства вашего дома.