Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Опасная уловка 1
Перекладывают ответственность
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:
- Агент выясняет потребности клиента и помогает сориентироваться на рынке аренды. Рассказывает, какие примерно варианты подойдут нанимателю, в каких районах лучше снимать жилье, что нужно продумать заранее. Сразу ориентирует по цене, рассказывает, что такое залог, и устанавливает размер своей комиссии.
- Подбирает квартиры по базе и прозванивает их. Во время звонка он уточняет все пожелания своего клиента и договаривается о просмотре на удобное для клиента время.
- Выезжает на просмотры квартир вместе с клиентом. Часто бывает, что агенты отправляют нанимателей самих смотреть квартиры, потому что сложно договориться о времени, чтобы и агенту, и клиенту было удобно. Но негласно среди риелторов принято, что все-таки на просмотры нужно ездить вместе с клиентом, и лишь в исключительных случаях можно просить клиента самостоятельно посмотреть квартиру. Агент, который всегда отправляет клиента на квартиру одного, непрофессионал.
- Риелтор проверяет документы: паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи.
- Предоставляет договор, если его нет у встречного агента или наймодателя. Или проверяет договор, который предоставила другая сторона.
- Заполняет документы: договор найма квартиры, акт приема-передачи, бланк взаиморасчетов.
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Не путать с услугой сопровождения сделки
Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.
Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.
Опасная уловка 2
Рекламируют квартиру без согласия хозяина
Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.
За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.
За нарушение закона о рекламе частному агенту без ИП грозит штраф 2000—2500 рублей, агентству недвижимости — от 100 тысяч до 500 тысяч рублей.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Альтернативный вариант уловки
Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».
Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.
Опасная уловка 3
Заманивают на аукцион
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Опасная уловка 4
Набивают себе цену
Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру. Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.
Уловка состоит в том, чтобы набить себе цену искусственными способами. Поскольку многие люди считают, что у профессионального риелтора много клиентов, агенты создают воображаемую очередь из желающих с ним работать. Нужно, чтобы клиент понял, что если прямо сейчас не подпишет договор с риелтором, то не попадет к такому профессионалу и не снимет квартиру вообще никогда.
Как только клиент оказывается рядом, такой агент всячески изображает свою занятость и востребованность. У него постоянно звонит телефон, он записывает что-то в ежедневник, договаривается о серьезных сделках, называет цены дорогих квартир. Все это клиент должен видеть и слышать.
На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.
Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента. Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски. Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор. Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки. Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.
Что плохого. Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте. Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта. Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником. Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.
Что делать. Не верьте, если агент пытается показать вам свою занятость и торопит подписать договор. Лучше найдите профессионального риелтора — поговорите со знакомыми, возможно, они уже работали с кем-то. Или обратитесь в известные агентства — большинство крупных агентств состоят в Российской гильдии риелторов. Можно поискать там.
Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед. Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире. Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах. Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.
Опасная уловка 5
Навязывают невыгодную квартиру
Еще одна иллюзия — дефицит квартир. Риелторы манипулируют незнанием рынка и страхом остаться без квартиры. Клиенту дают «выбор без выбора» — два варианта, один из которых совершенно невыгоден.
К такой уловке агент прибегает, когда уже показал слишком много квартир клиенту и ему надоело. Или он не хочет долго возиться с клиентом из-за небольшой комиссии. Поэтому риелтор выбирает одну квартиру и говорит, что такой вариант попадается очень редко и нужно немедленно снимать. Иначе есть риск остаться без квартиры. Если клиент сомневается и говорит, что видел в интернете много подобных, агент может начать на него давить: «Я вам показал все, что есть! Если не нравится — идите к другому агенту, вам то же самое покажут!» Клиент поддается на уговоры и снимает жилье, которое ему не подходит. А риелтор получает комиссию, выполняет план, в агентстве его хвалят.
Что плохого. Та квартира, которая выгодна агенту, может быть совсем невыгодна для клиента. Есть риск снять квартиру по цене выше рынка или с подводными камнями. Например, риелтор может скрывать, что квартира продается, или не обращать внимания нанимателя на дефекты мебели и бытовой техники.
Что делать. Чтобы не попасться на эту уловку, промониторьте рынок аренды до того, как обратитесь к риелтору. Для этого посмотрите предложения в открытых крупных базах недвижимости. Важно смотреть предложения не на одном сайте, а на нескольких: так информация будет вернее.
Если агент говорит, что квартира уникальна и ее нужно быстрее снимать, значит, он может доказать свои слова. Спросите, почему он так считает. Если получаете в ответ сухое: «Я профессионал, я знаю» — будьте уверены, это манипуляция.
Честный агент может доказать свои слова так. Сделать выборку из 10—30 квартир, распечатать и показать вам. Затем рассказать результат звонка по каждой квартире, например так: «Вот по этим пяти рассматривают только девушек, а вы парень. Вот здесь не хотят животных. Эти две уже сданы. Остается четыре, три из которых мы уже посмотрели». Доказать цены по району тоже можно с помощью выборки — поэтому просите ее у агента.
В базах недвижимости есть даже специальные настройки, чтобы сделать распечатку без контактов собственников, — риелтор может не бояться, что клиент свяжется с наймодателем напрямую.
Если агент согласится сделать выборку и рассказать результаты звонков, вряд ли он вас обманывает.
Что, если посмотрели 10 квартир и все не нравятся
Может возникнуть ситуация, когда агент показал клиенту уже много квартир, а ему ничего не нравится. Скорее всего, проблема в том, что клиент ищет не то, что ему на самом деле надо.
У моего знакомого агента была такая ситуация. Они искали квартиру в Московском районе Санкт-Петербурга и ничего не могли подобрать. Когда стали думать, в чем дело, выяснилось, что родители и дети клиента живут на другом конце города — в Выборгском районе. С Московского до них долго добираться. Жить на Московском проспекте — просто детская мечта клиента, которой пока рано сбыться. Как только они начали смотреть квартиры Выборгского района, сразу подобрали нужный вариант и подписали договор.
Опасная уловка 6
Рекламируют несуществующую квартиру
Проще принимать звонки от клиентов, готовых снять квартиру, чем звонить самому. Поэтому агенты ловят клиентов на объявления с несуществующими квартирами. Работает это так.
Агент берет из интернета фото любой симпатичной квартиры и ее описание и выставляет объявление. Ставит цену немного ниже рынка, чтобы больше людей звонили. Потенциальный наниматель видит на сайте объявление, рассматривает фото и загорается идеей снять эту квартиру. Звонит агенту и слышит примерно такую фразу: «К сожалению, именно эту квартиру только что сдали. Мы пока не успели убрать объявление. Но я могу предложить вам такие же квартиры. Скажите, по каким критериям выбираете?» Дальше риелтор проводит опрос, выясняет все пожелания клиента, подбирает квартиру по общей базе и предлагает клиенту.
Что плохого. Я слышала несколько сотен таких разговоров агентов с клиентами, и практически все наниматели соглашаются рассмотреть другие варианты. Но я отношу эту уловку к опасным способам. Причин несколько:
- Сайт, где агенты размещают «пустые» объявления, замусорен неактуальными объявлениями. А поскольку цель базы недвижимости — показать пользователю качественные объявления о сдаче квартир, то из-за «пустых» объявлений сайт своей цели не достигает. Я знаю, что крупные сайты постоянно борются с квартирами-пустышками, но убрать абсолютно все неактуальные объявления невозможно.
- Я заметила, что агенты, которые используют такой способ привлечения клиентов, — новички, мошенники или просто халтурщики.
В лучшем случае они грубят клиентам, не умеют выявлять их потребности и пользуются незнанием рынка. В худшем — обманывают на деньги.
Что делать. Если вы позвонили по «пустышке», пожалуйтесь в службу поддержки сайта. Сотрудники крупных баз недвижимости знают, что такое «пустые» объявления. После вашей жалобы они проведут дополнительную проверку и заблокируют объявление или аккаунт агента.
Работать ли с агентом дальше — решать вам. Но я рекомендую обратиться в проверенное агентство и снять квартиру через него. Агенты работают по одним базам, поэтому денег вы заплатите столько же, а сервис от проверенного агентства получите лучше.
Опасная уловка 7
Показывают квартиру ночью
Дневное естественное освещение выдает все недостатки квартиры. А вечером или ночью при искусственном свете стены кажутся ровнее, мебель — новее, а что находится за окном — вообще не видно. Поэтому некоторые агенты любят показывать квартиры, когда на улице темно.
Что плохого. Клиент рискует снять квартиру, которая ему не подходит. Например, была такая история. Люди посмотрели квартиру, все подошло, но забыли проверить вид из окон, потому что было темно. Подписали договор, передали деньги и уехали на пару дней в старую квартиру. А когда вернулись, обнаружили, что окна выходят на помойку. Квартира была на третьем этаже с качественными окнами — в нее не проникал неприятный запах и шум от мусорной машины. Но если бы квартира располагалась на первом этаже, жильцам пришлось бы терпеть запах и шум от мусоровоза, который часто приезжает ранним утром.
Что делать. Советую смотреть будущую квартиру утром или днем — так вы сможете сразу заметить все недочеты. Если есть возможность посмотреть квартиру только вечером, обратите внимание на детали в квартире и обязательно проверьте, куда выходят окна. Прогуляйтесь около дома, поговорите с соседями — тогда у агента будет меньше шансов сдать вам плохую квартиру.
Опасная уловка 8
Советуют ради своих интересов
Бывает, что клиент выбирает между несколькими вариантами квартир и спрашивает совета у агента. Поскольку комиссия агента зависит от стоимости квартиры, он может посоветовать самую дорогую, чтобы заработать больше.
Обычно комиссия агента на аренде составляет 50—100% от арендной платы. Если риелтор работает в агентстве, то около половины отдает ему. Например, клиент выбирает между двумя квартирами: одна стоит 25 тысяч рублей в месяц, вторая — 30. Чаще квартиры сдают с помощью риелторов, поэтому агенту придется отдать половину комиссии встречному риелтору. За первую квартиру он получит 12,5 тысячи рублей, за вторую — 15. Агентство заберет из комиссии еще половину — остается 6250 или 7500 рублей. Дополнительно агент тратит деньги на проезд или бензин.
Поскольку заработок агента нестабилен и он не знает, когда получит следующую комиссию, агент заинтересован получить больше. Пусть всего на тысячу рублей. Поэтому агент будет советовать снять квартиру за 30 тысяч рублей.
Что плохого. Риелтор навязывает тот вариант, который выгоден ему, для клиента снять эту квартиру может быть невыгодно.
Что делать. Чтобы проверить агента, задайте вопрос, почему эта квартира лучше. Обычно риелторы не решают за клиента, что ему снимать, а просто описывают плюсы и минусы каждой квартиры, исходя из интересов нанимателя. Они как психологи: советов не дают, но наводящими вопросами помогают клиенту выбрать.
Насторожитесь, если слышите: «Я думаю, лучше первая квартира, ее надо выбирать. Там ремонт лучше, к метро ближе. Цвет обоев приятнее. Да, ванная в ужасном состоянии, зато телевизор большой».
Пример нормального ответа: «Первая квартира ближе к метро, вы будете добираться до работы за полчаса. Но в квартире старая мебель. Хотя, возможно, собственник согласится что-то докупить в счет аренды. Во второй квартире новый ремонт, но только до метро ехать полчаса. Хотя через 2 года обещают построить новую станцию метро возле дома. Что вам важнее: состояние квартиры или расстояние до метро?»
Приемы агентов, которые помогают клиентам
Не все манипуляции агента вредят клиенту. С помощью некоторых уловок риелтор помогает клиенту определиться с выбором, понять свои желания или рассчитать бюджет.
Показы «3 в 1». За один выезд на просмотры удобно смотреть три квартиры. Поэтому агент отбирает три варианта и ставит время просмотров так, чтобы первой была худшая квартира, а последней лучшая.
Например, клиент хочет снять однокомнатную квартиру. Но мечтает о двушке и, если повезет с ценой, готов их посмотреть.
Первой такому клиенту агент показывает типичную однушку по стандартной цене. Аналогичных квартир — полгорода. В ней нет ничего особенного, но и недостатков нет. Так у клиента формируется уровень нормы: «За эту цену такая квартира — это нормально».
Далее агент показывает квартиру с «идеальным» требованием клиента — двухкомнатную квартиру по цене однушки. Скорее всего, это будет квартира с плохим ремонтом или минимальным наполнением. Так клиент побывает в квартире своей мечты, но по средствам. Ему предстоит определиться, готов ли он мириться с минусами ради двух комнат. Или все-таки лучше жить в одной комнате, но с хорошим ремонтом.
Третья квартира, которую показывает агент, — лучшее, что он смог подобрать. Часто клиенты выбирают именно последний вариант. И у них есть правдивое ощущение, что они сняли лучшую квартиру, на которую могли рассчитывать.
Показывает что есть. Бывает, что клиент не знает цен на рынке и хочет квартиру с хорошими характеристиками, но по слишком низкой цене. Например, однокомнатная квартира с новым евроремонтом в Санкт-Петербурге стоит 25 тысяч рублей в месяц. Клиенты просят риелтора найти такую квартиру за 20 тысяч. Иногда уже с включенными в цену расходами на ЖКУ. Часто наниматели говорят, что у них есть знакомые, которые сняли такую квартиру 3 года назад, но они не учитывают, что ситуация на рынке была другая.
Или они видели объявление о сдаче квартиры с евроремонтом за 20 тысяч в месяц и теперь хотят такую же. Они не понимают, что у заниженной цены на квартиру всегда есть причина.
Если у агента не получается донести до клиента, что его требования нереальны, он идет на такой прием. Ищет пару квартир по бюджету клиента, показывает их и объясняет, что за эту цену предлагают такие квартиры. Поэтому либо соглашаться на такой ремонт, либо повышать цену, либо ждать. В теории снять хорошую квартиру по заниженной цене все-таки возможно.
На моем опыте практически каждый клиент соглашался поднять цену, мы снимали квартиру подороже, но зато по всем его требованиям. А еще была история, когда клиентка решила не работать со мной и снять квартиру самостоятельно — дешевую и с евроремонтом. Через несколько месяцев я узнала, что она попала на информационное агентство, потеряла деньги и время и ей пришлось уехать в свой родной город.
«Будьте как дома». Когда собственник отдает агенту ключи от квартиры и подписывает с ним договор, у риелтора появляется эксклюзивное право сдачи квартиры. Это значит, что другие агенты не могут без него сдать квартиру. В такой ситуации риелтор чувствует себя спокойно и поэтому делает все, чтобы сдать квартиру лучшим образом.
Чтобы будущий наниматель на просмотре почувствовал себя как дома, агенты создают уютную атмосферу. Вот несколько правил:
- Идеальная чистота. Квартира должна быть идеально убрана. На мебели не должно быть пыли, на кухне — пятен от еды, в раковине не должна лежать грязная посуда, сантехника должна блестеть.
- Свежий воздух. Агент приходит в квартиру за 15 минут до прихода клиента, чтобы проветрить ее. Прямо перед приходом закрывает окна, чтобы не было холодно.
- Чистая вода. Практически каждый клиент проверяет воду: есть ли горячая и насколько вода чистая. Поэтому за 15 минут до прихода клиента агент приходит и включает краны на кухне и в ванной, чтобы слить воду, которая могла застояться и пожелтеть.
- Бахилы или тапочки. Пол должен остаться чистым, но нельзя заставлять клиента снимать обувь и ходить в носках. Поэтому агент предлагает тапочки или бахилы.
- Кофе и угощение. Кофе создает атмосферу уюта. Как минимум агент заварит кофе и пройдется с чашкой по всей квартире, чтобы оставить аромат. Но часто кофе, чай или угощения предлагают клиентам. Сидя за кухонным столом, удобнее обсуждать нюансы найма квартиры. Клиенты расслабляются и представляют, будто они уже живут здесь. Ради таких посиделок агенты назначают просмотры с интервалом в час, чтобы следующие наниматели не застали предыдущих с чашкой кофе в руках.
Кратко
- Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
- Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
- Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
- Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
- Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.
Сейчас сентябрь — самый активный месяц на рынке аренды жилья и я решил обновить свой пост, надеюсь он будет многим полезным:
Журналист у меня спросил: «Как выбрать жильца в сдаваемую квартиру». Отвечаю.
Когда человек сдаёт квартиру в первый раз, он часто сталкивается с проблемой выбора жильцов. Иногда по этой причине, он не обращается к агенту, а идёт в соцсети. Считает что там он сам способен лучше разобраться в людях, а агенту — лишь бы сдать его квартиру и заработать на этом. Это не совсем так. Точнее, совсем не так.
Лично мне очень важно чтобы собственник остался доволен сделкой и жильцами — ведь он снова захочет обратиться ко мне и рекомендовать меня своим друзьям и знакомым. Итак, как лучше выбрать жильца?
В первую очередь важно понять, КТО СНИМЕТ вашу квартиру. Свою целевую аудиторию. Если это трешка в Кузьминках — скорее всего ее снимет семья с детьми, а студию — один человек или пара. Не стоит пытаться выйти за пределы своей аудитории — ведь это чревато долгим сроком сдачи и другими ошибками.
Тоже самое и с ценой. Не нужно ставить цену больше реальной стоимости квартиры. Поставьте себя на место нанимателя, вы бы стали платить больше? НЕТ. Вот и они не дураки. Дороже могут снять под субаренду или притон. Представившись в Фейсбуке или по телефону семьёй. Плавали — знаем. Как-то собственник хотел сдать квартиру не за реальные 60 тысяч, а за — 70! Пришла пара, якобы семья. Потом сдавала в субаренду. Хорошо что соседи предупредили собственника и он расстался с ними, сдав за 60 нормальным нанимателям.
Я обычно всегда интересуюсь, кто мне звонит по той или иной квартире. Не нужно стесняться — дабы не тратить зря время. Как своё, так и клиентов. Семья это или два брата. Наличие детей. Откуда приехали. Чем занимаются. Наличие животных. У каждого собственника свои предпочтения.
Если он готов поставить хорошую цену за квартиру — то может выбирать жильцов. Важно понимать — откуда приехал человек. От этого зависит перечень дополнительных вопросов.
Если это Московский регион — регистрация не нужна. Если из других городов и стран — нужны регистрация, разрешение на работу и временное проживание и т.д. Так же важно понимать где работает наниматель. Ведь от этого зависит своевременность и полнота оплаты. Я люблю стабильные и понятные компании. Если у человека бизнес — надо разбираться в том, насколько он надёжен.
И многое зависит от бюджета. Мне странно слышать, что человек занимается нефтяным бизнесом и снимает квартиру на окраине Москвы за 25 тысяч. А вот если ее снимет молодая пара, работающая рядом. Да ещё укажет место работы — пазл сошёлся. Это важно — видеть картину в целом. За много лет практики учишься понимать.
Творческие люди — очень хорошие. Но тут надо действовать по правилу: «Хороший парень — не профессия». Шум или несвоевременная оплата вполне могут быть рядом с ними. Далеко не со всеми, конечно. Это как пример. То есть нужно либо дотошно все выяснять, при этом мягко — чтобы никого не обидеть. Либо понимать, благодаря опыту, как дальше будут развиваться отношения собственник — наниматель. Я часто могу предсказать этот процесс, сотни сданных квартир дают эту возможность.
Почему собственники часто рассматривают славян? Да тут все просто. Проще понять друг друга. Менталитет. Ничего общего с расизмом. Иные народности любят жить большими семьями или долго торговаться. Многим это не нравится. Справедливости ради — есть много хороших людей везде. Насчёт животных — это риск. Но сейчас культура проживания с ними выросла. Домашних животных стерилизуют, следят за ними… Но это все таки дополнительный риск…
Семьи с детьми, незаслуженно порой, боятся заселять — тут важно чтобы люди были хорошие. Это тоже опыт и понимание…
И депозит важно иметь. Это якорь для нанимателя. И хорошая гарантия добрых расставаний.
Вот в студию или однушку сейчас уже не стоит селить больше одного человека или семейной пары. В двушку или трёшку, особенно рядом со школой или садиком, нужно. Это целевая аудитория.
Ну как-то так, если кратко)
Квартира убрана и оборудована всем необходимым. Теперь собственнику остается только найти подходящего арендатора – самостоятельно или c помощью специалиста по недвижимости. Рассказываем о способах поиска квартиросъемщика.
Поиск арендаторов без посредников
Найти квартиросъемщика собственными силами вполне реально. Но здесь имеются некоторые сложности. Для поиска того самого арендатора воспользуйтесь следующими способами:
- оповещение знакомых и родственников;
- интернет-ресурсы;
- печатные издания;
- расклейка объявлений;
- поиск объявлений «сниму жилье».
В любом из вариантов должное внимание уделите контактной информации. Чтобы потенциальный арендатор мог легко и быстро связаться с вами. Это телефоны, мессенджеры, электронная почта и/или страницы в соцсетях.
И обязательно при распространении информации об аренде делайте важное уточнение – «аренда от хозяина» или «без посредников». Во-первых, есть вероятность, что риелторы не будут тревожить собственника с предложением своих услуг. Во-вторых, потенциальные арендаторы звонят по предложениям с такой припиской в первую очередь. Каждый квартиросъемщик не прочь сэкономить на комиссионных риелтору и напрямую общаться с собственником.
Обязательно позаботьтесь о жилом состоянии недвижимости. Жилье со старым ремонтом, ветхими диваном и кухонным столом заинтересует арендаторов намного меньше, чем квартира с красивым интерьером и удобной мебелью.
Чтобы определиться с размером ежемесячной арендной ставки, проанализируйте похожие варианты аренды. Сравнивайте по местоположению, площади и количеству комнат, состоянию и количеству мебели и бытовой техники. Некорректная цена может отпугнуть арендаторов.
Оповещение знакомых
Это один из первых шагов, который предпринимает собственник при самостоятельном поиску арендатора. Каждый арендодатель заинтересован в порядочности и честности нанимателя. И поэтому хотят, чтобы потенциальный арендатор оказался среди друзей, родственников, коллег, соседей по дому или их знакомых.
В таком случае, по мнению собственнику, квартирант получает определенный кредит доверия за счет поручителя из числа близких людей. При этом все равно лучше заранее обговорить все условия и даже составить договор аренды. В случае форсмажорных ситуаций это поможет урегулировать спорные вопросы и претензии, так как со знакомыми или родственниками зачастую не хочется идти на конфликт.
Интернет-ресурсы
Сейчас большинство арендаторов ищут жилье с помощью интернета. И арендодателям нужно максимально использовать данный инструмент для продвижения и рекламы своих квартир. Во всемирной сети существует множество площадок для этих целей: специализированные форумы, порталы, сайты, доски объявлений.
Пользователю потребуется пройти простую процедуру регистрации, после которой ему предоставляется возможность заполнить специальную форму с предложением о сдаче в аренду квартиры. Как правило, собственник не ограничен в размерах текста объявления или количестве фотографий. При этом, целевая аудитория более обширна, чем у других способов – предложение об аренде могут увидеть из соседнего дома, другой части города или и вовсе другой области.
Кроме того, клиентов на аренду квартиры можно найти с помощью социальных сетей, разместив соответствующее предложение у себя на странице или в специализированных группах. Арендатор и арендодатель могут вдоволь изучить профиль друг друга, обменяться вопросами и предложениями.
Еще один действенный вариант – перевірені квартири на DOM.RIA. Квартиры, проверенные Инспектором RIA, просматривают в 9 раз больше арендаторов.
«Перевірені квартири» – это гарантировано:
- Размещение с преимуществом.
- В 9 раз больше просмотров.
- Единовременная оплата проверки.
- Отсутствие платы за публикации.
Использование интернета значительно упрощает и ускоряет процесс поиска арендатора.
Печатные издания
В некоторых газетах, журналах и буклетах все еще сохранилась рубрика о сдаче недвижимости в долгосрочную или посуточную аренду. Объявления в них в зависимости от формата издания подается как на бесплатной, так и платной основах. Собственник в данном случае ограничен в описании жилья, не имеет возможности показать жилье на фотографиях. Но у таких газет, особенно бесплатных, которые раздают у станций метро или остановок автобусов, довольно большая аудитория. Это нивелирует вышеперечисленные недостатки.
Расклейка объявлений
Старые добрые бумажные объявления, расклеенные на специализированных досках домов (в том числе и того, в котором сдается квартира), в общественном транспорте, рынках и столбах, еще приносят результат. Составьте небольшое текстовое описание съемного жилья с перечислением его основных преимуществ, укажите контактную информацию.
Поиск объявлений «сниму жилье»
Подобные предложения найдутся в соответствующих разделах печатных изданий, на специальных досках в общественных местах или на DOM.RIA в соответствующем разделе. Сопоставляйте запросы потенциальных клиентов и параметры сдаваемого в аренду жилья, подбирая для себя наиболее оптимальный вариант.
Собственникам лучше всего использовать несколько вариантов поиска арендаторов. Оптимально начать с распространения информации среди жильцов дома или подъезда, родственников и коллег. Параллельно составьте и опубликуйте объявление об аренде на интернет-ресурсах и в соцсетях, поищите объявления арендаторов. Для охвата еще большей аудитории через время используйте публикации в печатных изданиях и расклейку объявлений.
Поиск арендатора с помощью риелтора
К услугам риелтора для поиска арендатора собственники обращаются по нескольким причинам. У одних это отсутствие времени, у других – нежелание лишний раз общаться с потенциальными квартиросъемщиками, третьими может двигать отчаяние после безуспешных самостоятельных поисков.
О нюансах выбора специалиста мы уже писали в нашей статье ранее.
Лучше выбирать проверенных риелторов или агентства, которые успешно работают более года на рынке аренды недвижимости. Такого посредника можно найти по рекомендациям знакомых или друзей, рекламе в интернете, объявлениях в печатных СМИ. Риелтор проведет оценку жилья, сделает качественные фото комнат, возьмет на себя процесс написания объявления, проконсультирует по юридическим вопросам, будет самостоятельно общаться и договариваться с клиентами. Собственнику останется только изложить специалисту свои требования и заключить договор.
Всегда подстраховывайтесь, чтобы не стать жертвой мошенников. Внимательно проверяйте документы у арендаторов и риелторов, подписывайте договор с четким описанием состояния имущества и указанием всех прочих условий.
Идeaльныe apeндaтopы — ceмeйныe cлaвянe бeз дeтeй, живoтныx и вpeдныx пpивычeк. Xopoшo зapaбaтывaют, пpиxoдят тoлькo нoчeвaть, a лyчшe вooбщe живyт в дpyгoм гopoдe. Taкиe люди вcтpeчaютcя, нo нa вcex иx нe xвaтaeт.
3aтo пoлнo пopядoчныx людeй, кoтopыe вoвpeмя плaтят, нe гpoмят квapтиpy и нe ccopятcя c coceдями. Paccкaжeм, кaк иx нaйти и нe yпycтить.
Идeaльныx apeндaтopoв нe cyщecтвyeт
B мaccoвoм coзнaнии coбcтвeнникoв cлoжилиcь ycтoйчивыe гpyппы apeндaтopoв: oт идeaльныx дo тex, кoмy cдaвaть квapтиpy нeльзя ни пoд кaким пpeдлoгoм. Гpyппы pиcкa y кaждoгo cвoи. Ктo-тo ни зa чтo нe cдacт oдинoкoмy мyжчинe, ктo-тo ceмьe c дeтьми, бoльшинcтвo нe пycтят квapтиpaнтoв c дoмaшними живoтными.
Нo идeaльнoй гpyппы apeндaтopoв нe cyщecтвyeт. Пpoблeмы cлyчaютcя y вcex, и этo нopмaльнo. Bы cдaeтe квapтиpy живым людям, c кoтopыми мoжeт пpoизoйти чтo yгoднo. Пpoжившиe 20 лeт в бpaкe мoгyт paзвecтиcь, бизнecмeны — oбaнкpoтитьcя, a тиxaя paбoтaющaя дeвyшкa мoжeт cтaть пaнк-poк-мyзыкaнтoм.
Ceмeйныe пapы бeз дeтeй и живoтныx
Oжидaeтcя, чтo тaкиe apeндaтopы вoвpeмя плaтят, вeдyт paзмepeнный oбpaз жизни, бepeжнo oтнocятcя к квapтиpe и peдкo cъeзжaют. К coжaлeнию, тaк пpoиcxoдит нe вceгдa. Штaмп в пacпopтe нe cпacaeт людeй oт дeнeжныx пpoблeм, пpoтeкaющeй caнтexники и нeaккypaтнocти.
Paбoчиe вмecтo ceмьи
Нaшa клиeнткa Eкaтepинa былa дoвoльнa нoвыми квapтиpaнтaми. Moлoдaя пapa, oбa paбoтaют, бeз дeтeй, живoтныx и вpeдныx пpивычeк. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa были вeжливы и дopoгo oдeты, oбeщaли пpoжить 2-3 гoдa.
Cпycтя тpи нeдeли Eкaтepинa peшилa зaбeжaть зa кaкoй-тo зaбытoй мeлoчью и oбнapyжилa, чтo никaкoй пapы в квapтиpe нeт. 3aтo ecть бpигaдa paбoчиx из cтpaн CНГ. Никтo из ниx ни пpo кaкyю пapy нe cлышaл, вce гoвopили, чтo квapтиpy им cнялa cтpoитeльнaя фиpмa. Oкaзaлocь, мoлoдыe люди apeндyют жильe для cтpoитeлeй c ближaйшeй cтpoйки.
3нaкoмыe и poдcтвeнники
Ecли cдaeтe квapтиpy в пepвый paз, этoт вapиaнт мoжeт пoкaзaтьcя идeaльным. Co знaкoмыми пpoщe дoгoвopитьcя, oни тoчнo нe oбмaнyт, мoжнo нe вoзитьcя c дoгoвopoм.
Нa пpaктикe бывaют cлoжнocти. Oтклaдывaть oплaтy poдcтвeнникy или знaкoмoмy мoжнo мecяцaми. Oднaжды вы мoжeтe ycлышaть cлeдyющee: «Mы жe poдcтвeнники/пpoшли вoйнy/вмecтe paбoтaeм. Moжeт пpocтишь чacть дoлгa?». Ecли нe пoйдeтe нa вcтpeчy, apeндaтopы oбидятcя и oбвинят вac в aлчнocти. Apeндa пepeccopилa тыcячи poдcтвeнникoв и дpyзeй пo вceй cтpaнe, тaк чтo xopoшo пoдyмaйтe пpeждe, чeм cдaвaть квapтиpy знaкoмым.
Ceмeйныe пapы c дeтьми
Coбcтвeнники чacтo бoятcя, чтo дeти бyдyт шyмeть, пopтить cтeны и лoмaть вce вoкpyг. Нo тaк дeлaют нe вce дeти, a зa ocтaльныx aдeквaтныe poдитeли вceгдa зaплaтят. Дeти — нe пpeпятcтвиe для apeнды, a cкopee гapaнтия cтaбильнocти. Apeндaтopы c дeтьми вpяд ли внeзaпнo cъeдyт или ycтpoят пьяный дeбoш. Пapa c дeтьми тeppитopиaльнo пpивязaнa к кoнкpeтнoмy paйoнy: дeтcкиx caдaм, пoликлиникaм и шкoлaм.
Пoэтoмy cмoтpитe нe нa нaличиe дeтeй, a нa иx poдитeлeй. Ecли y вac двyшкa или тpeшкa, ceмьи c дeтьми — этo вaши идeaльныe apeндaтopы. Бeздeтнoй пape пpoщe cнять oднyшкy.
Пpocтo пapa
Mнoгиe coбcтвeнники бoятcя, чтo тaкиe oтнoшeния мoгyт внeзaпнo зaкoнчитьcя и пapoчкa paзъeдeтcя. Taкoe бывaeт. Eщe cлyчaeтcя, чтo oтнoшeния кpeпнyт, и apeндaтopы живyт в квapтиpe дecятилeтиями дaжe пocлe cвaдьбы.
Пoэтoмy нe cтoит oткaзывaть пape, ecли oни нe жeнaты oфициaльнo. Бpaк ничeгo нe гapaнтиpyeт — cтaтиcтикa пo paзвoдoм пoдтвepждaeт этoт фaкт. Чтoбы cнять oпaceния, пpoпишитe в дoгoвope минимaльный cpoк cдaчи.
Paбoтaющиe oдинoчки
Cтaбильный дoxoд — этo здopoвo. Нo мaтepиaльнoe cocтoяниe нe являeтcя зaлoгoм cтaбильнocти и дoбpoпopядoчнocти. Чeлoвeк мoжeт пepeexaть в дpyгoй гopoд, cлoмaть мeбeль пepeд oтъeздoм или пpocтo шyмeть пo нoчaм.
Пoпyляpeн миф, чтo жeнщины aккypaтнee мyжчин. ЦИAН пecтpит oбъявлeниями «тoлькo для oдинoкиx дeвyшeк». Coбcтвeнники yвepeны, чтo мyжчинa физичecки нe видит пыль тaм, гдe жeнщинe мepeщитcя пoмoйкa. Нa caмoм дeлe, этo пpocтo гeндepныe пpeдpaccyдки — пoл чeлoвeкa нe oпpeдeляeт eгo чиcтoплoтнocть и aккypaтнocть.
Дpyзья или coceди
Apeндaтopы дeлят pacxoды пoпoлaм. Ecли y oднoгo пpoблeмы, дpyгиe зaплaтят xoтя бы чacть. Глaвный минyc — чeм бoльшe людeй, тeм мeньшe пepcoнaльнoй oтвeтcтвeннocти и бoльшe изнoc квapтиpы.
Poк-гpyппa в квapтиpe
Eвгeний cдaeт квapтиpy цeлoй poк-гpyппe. Maлoизвecтнoй, любитeльcкoй, нo нacтoящeй poк-гpyппe. C гитapaми, ycилитeлями и дaжe бapaбaнaми. B eгo тpexкoмнaтнoй квapтиpe живeт чeтыpe чeлoвeкa.
Гpyппa oбpaзoвaлacь cлyчaйнo. Cнaчaлa пapни пpocтo cнимaли квapтиpy — пoтoм выяcнилocь, чтo двoe из ниx игpaют. К ним зaexaли нoвыe coceди, кoтopыe тoжe oкaзaлиcь мyзыкaнтaми. Teпepь в квapтиpe живeт и peпeтиpyeт нacтoящaя гpyппa.
Пo cлoвaм Eвгeния, этo eгo лyчшиe жильцы. Oни yвaжaют coceдeй и никoгдa нe игpaют гpoмкo. Бapaбaны элeктpoнныe, гитapы cлyшaют в нayшникax. Кoгдa игpaют вce вмecтe, шyмa нe бoльшe, чeм oт гpoмкo paбoтaющeгo тeлeвизopa.
Дo этoгo Eвгeний cдaвaл квapтиpy двyм paбoтaющим дeвyшкaм и зa двa гoдa oни изpяднo пoтpeпaли peмoнт. Кoгдa cъeзжaли, нaвepнo из-зa cпeшки, вывeзли дивaн Eвгeния, кoтopый тoт кyпил cпeциaльнo для квapтиpы.
Cтyдeнты
Coбcтвeнники пoмнят cвoи cтyдeнчecкиe гoды, пoэтoмy нe ocoбo дoвepяют cтyдeнтaм. Кaк y apeндaтopoв, y ниx тpи ocнoвныe пpoблeмы: шyмныe вeчepинки, нeaккypaтнocть и пpoблeмы c oплaтoй. Избeжaть пpoблeм пoлyчитcя тoлькo ecли вaм пoпaдyтcя aккypaтныe люди. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя, вoзьмитe нoмepa тeлeфoнoв poдитeлeй бyдyщиx жильцoв — этo вынyдит мoлoдeжь вecти ceбя cкpoмнee и тишe.
Инocтpaнцы
Coбcтвeнники избeгaют cдeлoк и инocтpaнцaми, пoтoмy чтo нe xoтят вoзитьcя c peгиcтpaциeй жилья. Нa caмoм дeлe, пpoцeдypa нecлoжнaя: в зaвиcимocти oт cтaтyca инocтpaнцa вы лeгкo зapeгиcтpиpyeтe eгo в пoчтoвoм oтдeлeнии или Mигpaциoннoм цeнтpe. C вac — пacпopт, дoкyмeнты нa квapтиpy, зaпoлнeннoe зaявлeниe и пapy чacoв личнoгo вpeмeни.
Apeндaтopы c живoтными
Живoтныe — peшaeмaя пpoблeмa, ecли xoзяин гoтoв плaтить зa пpичинeнный ими yщepб. Пoтeнциaльный yщepб мoжнo cвecти к минимyмy — нaпpимep, нaдeть нa кoгти cпeциaльныe нacaдки-aнтицapaпки. 3aпax пpиyчeнныx к тyaлeтy живoтныx лeгкo вывeтpивaeтcя. Meлкиe живoтныe в клeткe или aквapиyмe вooбщe нe oпacны для квapтиpы.
Oпытныe жильцы c живoтными мoгyт пoкaзaть peкoмeндaтeльныe пиcьмa oт пpoшлыx apeндoдaтeлeй. Ecли тaкoвыx нeт, мoжeтe cпpocить кoнтaкты caми.
Paбoчиe нa зapaбoткax и мигpaнты
Tpyдoвыe мигpaнты чacтo cнимaют квapтиpy cooбщa. B peзyльтaтe в oднyшкy мoжeт нaбитьcя дo 10 чeлoвeк. Пo oтдeльнocти кaждый из ниx мoжeт быть aнгeлoм, нo вce вмecтe oни oбязaтeльнo чтo-нибyдь иcпopтят. Taк бывaeт, кoгдa мнoгo людeй живyт в oднoм мecтe. Пoэтoмy квapтиpy c xopoшим peмoнтoм лyчшe пpибepeчь для дpyгиx apeндaтopoв.
Нo ecли дo кpитepиeв ceмeйныx пap и paбoтaющиx oдинoчeк вaшa квapтиpa нe дoтягивaeт — cмeлo cдaйтe ee тpyдoлюбивым людям. Чтoбы былo cпoкoйнee, пpиxoдитe paз в 2-4 нeдeли и пpoвepяйтe, вce ли xopoшo.
Кaк вычиcлить нeaдeквaтнoгo apeндaтopa
Нeaдeквaтный apeндaтop нe видит гpaниц cвoиx и вaшиx пpaв и oбязaннocтeй. Этo cлoжнo oбъяcнить, и нe вceгдa пoлyчaeтcя paзглядeть зapaнee.
Нaпpимep, чeлoвeк нacтaивaeт, чтoбы вы нe пpиxoдили пpoвepять квapтиpy. Гoвopит, чтo гoтoв зaплaтить зa apeндy и дeпoзит cтpoгo чepeз мecяц пocлe зaeздa. Tpeбyeт cдeлaть пepeплaниpoвкy или нoвый peмoнт зa вaш cчeт. Xoчeт жить двe нeдeли в мecяц и плaтить тoлькo зa ниx. Пpиxoдит нeтpeзвый и лyзгaeт ceмeчки пpямo в квapтиpe.
Bкpyтитe мнe лaмпoчкy
Инoгдa apeндoдaтeли cтaлкивaютcя c тeм, чтo жильцы пyтaют cъeмнoe жильe c гocтиницeй. Нaш клиeнт Бopиc зa 20-лeтний oпыт cдaчи квapтиpы cтaлкивaлcя c пoдoбным нecкoлькo paз. Oдин apeндaтop тpeбoвaл зaмeны бaтapeйки в нacтeнныx чacax и пyльтe oт тeлeвизopa. Дpyгoй вызывaл eгo кaждый paз, кoгдa нyжнo былo чтo-тo пpикpyтить или cдeлaть пo дoмy. Caмый нeaдeквaтный apeндaтop пoзвoнил вeчepoм c пpocьбoй нe зaбыть кyпить тyaлeтнyю бyмaгy.
Нeaдeквaтныe люди cчитaют, чтo дeлaют вaм oдoлжeниe. Пepeyбeдить иx cлoжнo, пpoщe oткaзaть в apeндe.
Нa чтo oбpaтить внимaниe нa пoкaзe
Пepвый paзгoвop c apeндaтopoм дoлжeн cтaть caмым дoлгим. Дaльшe вы бyдeтe oбмeнивaтьcя тoлькo cмc-cooбщeниями.
Пocмoтpитe, кaк чeлoвeк oбщaeтcя c вaми, aгeнтoм и coceдoм, ecли oн ecть. Ecли пpи пepвoй вcтpeчe пoтeнциaльный квapтиpaнт xaмит, пытaeтcя мaнипyлиpoвaть и cтaвить ycлoвия — oткaжитe.
Пoвeдeниe и вoпpocы apeндaтopoв гoвopят oб иx плaнax, cтилe жизни и дocтaткe. Ecли apeндaтop oбpaщaeт внимaниe нa чиcтoтy квapтиpы, вaнны и плиты — знaчит для нeгo этo вaжнo, и oн caм бyдeт coдepжaть квapтиpy в пopядкe. 3дopoвo, ecли apeндaтop тщaтeльнo ocмaтpивaeт квapтиpy: пpoвepяeт тpyбы, caнтexникy и мeбeль, дaeт знaть o нeбoльшиx дeфeктax и xoчeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Пpeждe чeм гoвopить o дeньгax, кopoткo paccпpocитe apeндaтopoв o paбoтe, плaнax нa cъeм, ceмeйнoм пoлoжeнии.
Boпpocы пoмoгyт выяcнить вaжныe пoдpoбнocти. Нaпpимep, apeндaтop мoжeт oкaзaтьcя caкcoфoниcтoм-peпeтитopoм, кoтopый пpинимaeт клиeнтoв нa дoмy. Или мopякoм дaльнeгo плaвaния, кoтopый вeдeт блoг в Инcтaгpaмe.
Ecли пocлe пoкaзa вы пoняли, чтo пepeд вaми aдeквaтный aккypaтный и нaдeжный чeлoвeк — нe cтecняйтecь пpoвepить дoкyмeнты и инфopмaцию, кoтopyю пpeдocтaвил пoтeнциaльный квapтиpaнт. Oбpaщaйтe внимaниe нa кaждyю мeлoчь. Ecли oбнapyжили oбмaн, лyчшe oткaзaть. Ecли вce ycтpaивaeт, нo cмyщaют кaкиe-тo мeлoчи — дoгoвopитecь oб иcпытaтeльнoм cpoкe. Нaпpимep, зaключитe дoгoвop нa тpи мecяцa.
Идeaльнo, ecли вы и apeндaтop нaxoдитecь в oднoм кyльтypнoм пoлe. Taк бyдeт пpoщe пoнять, чeгo ждaть дpyг oт дpyгa. Ecли вaм нeкoмфopтнo в пpиcyтcтвии apeндaтopoв, cдaйтe квapтиpy людям, к кoтopым пpocнeтcя cимпaтия.
B итoгe
Глaвнoe, чeгo coбcтвeнники xoтят oт apeндaтopoв — cвoeвpeмeннaя oплaтa и бepeжнoe oтнoшeниe к квapтиpe. Ocтaльнoe — чacтнocти.
Cмoтpитe нe нa coциaльнoe пoлoжeниe чeлoвeкa, a нa eгo личнocть: пoвeдeниe, мaнepы, дoxoд. Oтceивaя людeй пo фopмaльныx пpизнaкaм, вpoдe кypeния и ceмeйнoгo пoлoжeния, вы pиcкyeтe yпycтить oтличнoгo apeндaтopa, кoтopый бyдeт cнимaть квapтиpy мнoгo лeт, вoвpeмя плaтить и никoгдa нe coздacт пpoблeм. Нe бoйтecь cдaть квapтиpy ceмьe c тpeмя дeтьми и двyмя coбaкaми, ecли apeндaтopы — aдeквaтныe люди, кoтopыe гoтoвы зaплaтить зa любoe пoвpeждeниe.
Baжнo, чтoбы apeндaтopы были coциaльнo пoдгoтoвлeны: yвaжaли ceбя и людeй вoкpyг, пoддepживaли чиcтoтy и cпoкoйнo шли нa кoнтaкт. Кaк пpaвилo, тaк вeдyт ceбя люди, кoтopыe дaвнo живyт oтдeльнo oт poдитeлeй.
Пoмнитe, чтo вce пpoблeмы мoжнo peшить c пoмoщью зaлoгa и гpaмoтнo пpoпиcaннoгo дoгoвopa.
Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества
(Фото: Kzenonshutterstock)
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья
(Фото: fizkesshutterstock)
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.