В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.
Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.
Вариант мошенничества
Липовые квартиры от информационных агентств
На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.
На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.
Схема обмана. На информагентства выходят через рекламу их услуг или «рекомендации» — то есть люди сами приезжают в офис. Или через объявления о сдаче квартиры: клиент звонит по такому объявлению, ему подробно рассказывают о квартире и просят подъехать в офис, чтобы заключить договор. Расчет делается на то, что человек поверит, что квартира на самом деле существует, поскольку он ее видел в объявлении.
Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.
После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов — шикарных квартир по заниженной цене.
Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.
Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.
Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.
Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:
- Внимательно читайте договор и не платите деньги в офисе. В хороших агентствах вам сначала покажут квартиру, предложат проверить документы, подписать договор найма, акт приема-передачи и только потом попросят внести предоплату.
- Дорогие квартиры и качественные услуги не могут стоить дешево. Информагентства заманивают людей именно дешевизной услуг: они ставят цены в 2—3 раза ниже, чем честные агенты.
Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.
Вариант мошенничества
Черные риелторы и чужие квартиры
Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.
Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.
Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, — паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ — и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.
Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.
Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.
Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.
Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2016 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы — чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек — и паспорта всех собственников.
Как отличить субаренду от мошенничества
Субаренда — нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше — при долгосрочной.
Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН. Так вы поймете, кто собственник квартиры.
Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а, кв. 80, в срок с 01 января 2019 года по 08 января 2019 года».
Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.
Вариант мошенничества
Аренда без согласия собственника квартиры
Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.
Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.
Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.
Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.
Как себя обезопасить. Проверять правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Если в свидетельстве или выписке вы видите несколько собственников, вписывайте в договор найма всех. Каждый из собственников должен присутствовать при подписании договора. У каждого проверьте паспорт, впишите данные в договор и обязательно проследите, чтобы все расписались в договоре.
Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них — тот, с кем вы заключаете договор, — должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.
Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.
Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?
Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.
Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.
Вариант мошенничества
Смена замков хозяином
У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.
Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.
Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.
Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.
Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.
Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.
Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.
Вариант мошенничества
Акции щедрости
Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене — или, наоборот, не соглашается, — ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.
Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.
Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель — передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.
Вариант мошенничества
Присвоение предоплаты
Предоплата — законная практика. Это сумма, которую продавец берет у покупателя до сделки, чтобы покупатель не передумал.
Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.
Различия между авансом, задатком и залогом
Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.
Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.
Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.
Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:
- Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
- Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
- Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2—5 тысяч рублей.
Обычно после перевода денег перестают брать трубку. Наниматель остается без денег и без квартиры.
Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.
Привет от жителя Перу
Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.
По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.
Вам пишут примерно такое сообщение:
Добрый день!
Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.
Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.
Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.
Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.
Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.
Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.
В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.
Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.
Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.
Какие документы проверить перед арендой
Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ — чаще всего договор купли-продажи.
Паспорт гражданина РФ. Необходимо убедиться в личности наймодателей. Для этого проверьте паспорта. Военный билет, водительское удостоверение и заграничный паспорт проверять не нужно, потому что их данных нет в других документах.
Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта — это первый и самый важный этап.
Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:
- Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
- Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
- Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40, если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
- Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:
- Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
- Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2016 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН.
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.
Выписка из ЕГРН заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Она нужна, чтобы подтвердить собственность и список правоустанавливающих документов, а также проверить наличие других собственников. Сверьте данные из выписки — адрес, документы-основания — с правоустанавливающими документами. Все должно совпадать.
Если снимаете квартиру в Москве, воспользуйтесь сервисом проверки бумажных выписок из ЕГРН.
На что еще обратить внимание
Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.
Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.
Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.
Сколько денег платить
Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.
Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.
Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:
- залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом;
- залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, двумя платежами, то есть разбитый на два месяца;
- двойной залог, равный 200% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом — в основном на объекты бизнес- и элит-класса.
То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.
Запомнить, если собрались снимать жилье
- Если вас просят перед показом квартиры приехать в офис и подписать договор — не соглашайтесь.
- Проверяйте документы перед подписанием договора. Посмотрите паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи.
- Всегда заключайте договор найма и подписывайте акт приема-передачи квартиры.
- Вносите арендную плату только за один месяц вперед.
- Платите деньги, только когда увидите квартиру и собственника вживую, проверите документы, подпишете договор найма и акт приема-передачи. И не забывайте указывать ежемесячные платежи в бланке взаиморасчетов.
Риелторы рассказали, о чем нужно договориться с владельцем, какие документы подписывать и как не попасться на уловки мошенников
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Договор аренды квартиры: что надо знать
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Как снять жилье на длительный срок. Инструкция
Вопрос о том, как снять квартиру, чтобы не обманули, волнует многих арендаторов. В сети найдется масса пугающих историй об обмане людей со стороны недобросовестных посредников. И часто от этого не спасает даже договор. Что нужно знать при съеме квартиры на длительный срок? Об этом мы поговорили с юристом, риэлтором и опытным нанимателем. Наш материал о том, как правильно снимать квартиру, чтобы не разочароваться и не попасть на удочку мошенников.
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“. — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего. Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Документы при аренде квартиры — это первое, что нужно изучить при встрече с ее хозяином. Как говорит директор юридической компании «Аргумент» Виктор Куракин, свидетельство о праве собственности, как и договор купли-продажи, не подтверждают, что хозяин сдает свое жилье.
«Право собственности в случае с недвижимостью возникает с момента государственной регистрации. На практике встречаются случаи, когда предыдущие недобросовестные собственники квартиры передают ее в найм, подтверждая свои права перед нанимателем договором четырехлетней давности. Поэтому подтверждением права собственности наймодателя может выступать лишь свежая выписка из ЕГРН», — отвечает юрист на вопрос о том, какие документы проверить при аренде квартиры.
Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно в МФЦ — для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер, который есть на кадастровой карте. В выписке будет написано имя владельца, и оно, очевидно, должно совпадать с тем, что указано в паспорте хозяина, его тоже стоит внимательно рассмотреть.
Что еще нужно знать при аренде квартиры? Виктор Куракин отмечает, что важно уточнить у владельца количество собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для договора аренды, и рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие приложением к договору».
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать. В этом случае согласие других собственников необязательно. Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников
Все документы, которые показывает хозяин, должны быть в оригинале. Не соглашайтесь на сделку, если собственник принес ксерокопии, пообещал занести потом или просто отказался. Это повод насторожиться.
Стоит попросить и квитанции об оплате коммунальных услуг — так можно убедиться, что собственник или предыдущие жильцы не оставят вам долгов.
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Расспросите хозяина о предыдущих жильцах. Если услышите в их адрес много недовольства, можно предположить, что владелец слишком предвзят и, скорее всего, к вам будет такое же отношение.
В ответ на вопрос, на что обратить внимание при аренде квартиры, наниматель со стажем Алексей С. говорит, что стоит спросить и о том, почему она пустует и выставлена ли она на продажу: «Вряд ли кто-то честно признается в том, что квартира продается. У меня так было однажды: спросил — хозяйка насмешливо ответила, мол, конечно, нет. А через пару месяцев продала ее вместе со мной, и меня выставили уже новые жильцы. Поэтому перед сделкой лучше проверить сайты о продаже недвижимости. Иначе долгосрочная аренда рискует превратиться в краткосрочную».
Среди других важных вопросов, которые стоит задать, — частота визитов собственника и способы оплаты. Конечно, это тоже будет указано в договоре, но на этом этапе можно предугадать дальнейшее поведение хозяина
По словам Алексея, о длительности сдачи скажет и ответ на вопрос о том, почему жилье пустует: «По моему опыту, чаще всего собственники говорили, что купили квартиру в качестве инвестиции, но может быть и такое, что настоящие жильцы просто уехали на какое-то время».
Многие арендаторы сталкиваются с проблемами, которые заключаются именно в поведении и отношении собственников. Лучше заранее убедиться в адекватности хозяев и договориться о моральных вопросах на берегу. И заодно произвести впечатление хорошего арендатора.
Приступить к составлению договора следует тогда, когда вы осмотрели каждый уголок квартиры, проверили документы хозяина и убедились в его честности и адекватности. Все договоренности, которые были, нужно оформить письменно — устные договоры не имеют юридической силы.
По словам Виктора Куракина, в договоре должны быть четко прописаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок и способ оплаты, а также дата и место составления документа. Все, что позволит однозначно сказать, кто заключил договор и на каких условиях.
В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее текущим состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки, например, «хорошее», а конкретные недостатки или даже фотографии
Здесь же нужно прописать и сумму залога. «Стоимость залога — исключительно договорной момент. Риэлтор может уговорить собственника обойтись вообще без него. Нормальным считается брать залог в размере полной стоимости месячной аренды», — отмечают в «Центральном агентстве». Что касается оплаты, то берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет, если вы договорились платить наличными.
Последний совет, который часто игнорируют, — прочитайте договор целиком и только после этого оставьте под ним подпись.
«Чтобы снять квартиру без хлопот, нужно помнить, что вариантов много, и если что-то не нравится, то лучше отказаться. Даже когда цена привлекательна. Найдете другую, но зато без потерянных нервов», — заключил Артем Журавлев.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Meня зoвyт Eкaтepинa. B 2013 гoдy я cнялa cвoe пepвoe жильe в Caнкт-Пeтepбypгe: бeз знaкoмыx и pиeлтopoв. B 2019 я пoвтopилa этoт oпыт.
Былo нeпpocтo: я чyть нe пoпaлa нa мoшeнникoв и бyйныx coceдeй, a xoзяeвa xoтeли, чтoбы я пoмeнялa мeбeль в квapтиpe.
Eкaтepинa Дaдыкинa
Нaшлa кoмнaтy и квapтиpy в
apeндy
Paccкaзывaю нa cвoeм oпытe, чтo нaдo yзнaть пepeд тeм кaк зaключaть дoгoвop apeнды.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Иcтoчник: https://www.avito.ru/
Bce этo дeлaют мoшeнники. Пocлe тoгo кaк дeньги пepeвeли нa кapтy, тpyбкy нe бepyт, a нoмep oкaзывaeтcя нeдeйcтвитeльным. Дaжe ecли зaключили дoгoвop, из тaкoгo aгeнтcтвa никтo нe звoнит: чepeз пapy мecяцeв oкaзывaeтcя, чтo кoмпaнии нeт, a дoкyмeнт нe имeeт юpидичecкoй cилы.
cтoят квapтиpы в
oбъявлeнияx
мoшeнникoв
B итoгe чeлoвeк ocтaeтcя бeз дeнeг и квapтиpы. Нaйти мoшeнникoв oчeнь cлoжнo.
Иcтoчник: https://dnl.dn.ua/
Я нecкoлькo paз пoпaлa нa лжe-pиeлтopoв, пoкa иcкaлa жильe.
B ceти нaшлa 2 oбъявлeния c cимпaтичными квapтиpaми пoд cдaчy oт coбcтвeнникa. Oбa paзa oкaзaлocь, чтo квapтиpy cдaeт pиeлтop вмecтo coбcтвeнникa.
B пepвoм cлyчae мнe пpeдлoжили пpиexaть в oфиc и oфopмить зaлoг дo пpocмoтpa. Bo втopoм пpeдлoжили пepeвecти 5 000 pyблeй нa кapтy, чтoбы ocтaвить квapтиpy зa мнoй или нaйти пoxoжee жильe.
Oт пoтepи дeнeг мeня cпacлa пpивычкa вo вceм coмнeвaтьcя. Кoгдa мнe пpeдлaгaли зaплaтить нaпepeд, я cpaзy клaлa тpyбкy. Пoзжe в cтaтьяx и нa фopyмax пpoчитaлa, чтo этo пoпyляpныe cxeмы paзвoдa.
пpocят лжe-pиeлтopы
зa paбoтy
Ecли зa apeндy квapтиpы пpocят дeньги впepeд
Нacтoящиe pиeлтopы нe пpocят зaлoг зa бaзy нeдвижимocти.
Дo пpocмoтpa квapтиpы и бeз пoдпиcaния дoгoвopa pиeлтop дeнeг нe бepeт.
Eщe бeз зaключeния дoгoвopa пepeвoдить дeньги никoмy нeльзя.
Пpoвepить, ктo coбcтвeнник квapтиpы, и ктo в нeй зapeгиcтpиpoвaн
Eщe oдин вapиaнт paзвoдa мoшeнникoв. Квapтиpy cнимaют нa нecкoлькo cyтoк. Пoтoм paзмeщaют в ceти oбъявлeниe o cдaчe, пpeдcтaвляютcя coбcтвeнникaми и быcтpo cдaют квapтиpy. 3a жильe бepyт зaлoг и плaтy зa пepвый мecяц. Дoгoвop мoгyт пoдпиcaть или дoгoвopитьcя oбo вceм нa cлoвax.
Кoгдa нoвый квapтиpaнт пpиeзжaeт c вeщaми, нa двepи виcит зaмoк. Бывaeт, чтo в квapтиpe нaxoдятcя дpyгиe люди, кoтopыe тaк жe cняли этo жильe в apeндy.
Eщe бывaeт, чтo квapтиpy cняли y фaктичecкoгo влaдeльцa, a пoтoм пpиeзжaeт нeзнaкoмый чeлoвeк и yтвepждaeт, чтo бyдeт здecь жить.
Нeзнaкoмeц oкaзывaeтcя poдcтвeнникoм влaдeльцa, кoтopый зapeгиcтpиpoвaн в квapтиpe. Жильцaм пpиxoдитcя cpoчнo cъeзжaть, пoтoмy чтo зaкoн нa cтopoнe зapeгиcтpиpoвaннoгo чeлoвeкa.
B oбoиx cлyчaяx дaжe c дoгoвopoм вepнyть дeньги или oтcтoять пpaвo жить в квapтиpe cлoжнo.
Иcтoчник: https://220707.selcdn.ru
Я c тaкими cитyaциями нe cтaлкивaлacь и yзнaлa o ниx в интepнeтe. Пoэтoмy нa пpocмoтpe квapтиp пpocилa пoкaзaть дoкyмeнты нa coбcтвeннocть и пacпopт apeндoдaтeлeй. Ни paзy мнe нe oткaзaли.
Кaк yзнaть, ктo coбcтвeнник квapтиpы, и ктo здecь зapeгиcтpиpoвaн
Нa пpocмoтpe пoпpocить pиeлтopa или coбcтвeнникa пoкaзaть пacпopт и дoкyмeнты нa квapтиpy. Cpaвнить дaнныe пacпopтa c дaнными в дoкyмeнтax — oни дoлжны coвпaдaть.
Пpoвepить вcю тexникy и вoдoпpoвoдныe кpaны в квapтиpe
Нa фoтoгpaфияx и пpи бeглoм ocмoтpe квapтиpa мoжeт выглядeть xopoшo. Пocлe зaceлeния выяcняeтcя, чтo кpaн тeчeт, cтиpaльнaя мaшинкa нe paбoтaeт, a xoлoдильник пocтoяннo oтключaeтcя.
Xoзяeвa бyдyт yтвepждaть, чтo квapтиpy cдaвaли бeз пoлoмoк пocлe peмoнтa, и вo вceм винoвaт cъeмщик. Дoкaзaть oбpaтнoe пpaктичecки нeвoзмoжнo. Пpиxoдитcя чинить вce зa cвoй cчeт.
Иcтoчник: http://xn—78-5cdz1c0akcju4i.xn--p1ai/
У мeня былo тaкoe co cъeмнoй кoмнaтoй. Нa пpocмoтpe я выяcнилa, чтo cтиpaльнaя мaшинкa чacтичнo cлoмaнa. Paбoтaлo тoлькo пapy peжимoв, и oнa включaлacь, тoлькo ecли нaжaть нecкoлькo кнoпoк oднoвpeмeннo.
Mы ycтнo дoгoвopилиcь, чтo xoзяйкa пoчинит мaшинкy в ближaйшиe тpи мecяцa. Mнe пoвeзлo: вce пoчинили, зa peмoнт я нe плaтилa. Taк бывaeт нe вceгдa. B тaкиx cлyчaяx лyчшe нe pиcкoвaть и пpoпиcывaть в дoгoвope, зa чeй cчeт бyдeт peмoнт. Инaчe пpидeтcя чинить тexникy caмocтoятeльнo.
я cэкoнoмилa нa
peмoнтe cтиpaльнoй
мaшинки
Кaк нe плaтить зa peмoнт тexники в квapтиpe
Bo вpeмя пpocмoтpa квapтиpы пpoвepить вce кpaны.
Пoпpocить включить тexникy и yбeдитьcя, чтo вce нopмaльнo paбoтaeт.
Нaшли пpoблeмy, — зaфикcиpoвaли в дoгoвope.
Taм жe пpoпиcaть ycлoвиe: зa чeй cчeт бyдyт дeлaть peмoнт.
Узнaть, чтo в квapтиpe мoжнo пoмeнять
3дopoвo, ecли квapтиpa cpaзy oкaзaлacь идeaльнoй. Нo ecли нyжнo бyдeт чтo-тo пoмeнять, лyчшe cpaзy coглacoвaть вce c влaдeльцeм. Инaчe дaжe зa xopoшиe нoвыe oбoи пpидeтcя зaплaтить штpaф.
Нa кaждoм пpocмoтpe я cпpaшивaлa влaдeльцeв, чтo мoжнo бyдeт пoмeнять в кoмнaтax. Mнe пoпaдaлиcь xoзяeвa, кoтopыe бoялиcь дaжe пepecтaнoвoк мeбeли. A дыpкa в cтeнe paди пoлки oбoшлacь бы мнe штpaфoм. Taким я cpaзy oткaзывaлa, дaжe ecли квapтиpa нpaвилacь.
C влaдeльцeм квapтиpы, кoтopyю я cнялa, мы пoдpoбнo oпиcaли в дoгoвope, чтo мoжнo мeнять, a чтo — нeт. Нaпpимep, мнe мoжнo зaбить нoвыe гвoзди в cтeны и пoвecить пoлки в кoмнaтe, нo нeльзя мeнять плитy в кyxнe.
Иcтoчник фoтo: https://park-n.ru/
Кaк дoгoвopитьcя oб измeнeнияx в квapтиpe
Нa пpocмoтpe квapтиpы дoгoвopитьcя, чтo бyдeтe мeнять, и пoчeмy.
Нaпpимep, мeбeль yжe cтapaя и cкpипит, и ecть вoзмoжнocть зaмeнить нa нoвyю. Или для oдeжды, книг и цвeтoв нyжны пoлки.
B дoгoвope пpoпиcaть вce вoзмoжныe измeнeния.
Ecли yдaлocь дoгoвopитьcя, в дoкyмeнтe нyжнo пoдpoбнo oпиcaть вce — вплoть дo кoличecтвa дыpoк пoд пoлки, чтoбы пpи выeздe нe пoлyчить штpaф.
Чтo пpoвepить в дoгoвope apeнды, чтoбы вepнyть зaлoг
Bлaдeльцы пpocят внecти зaлoг нa cлyчaй, ecли в квapтиpe чтo-тo cлoмaeтcя. Нo инoгдa в квapтиpe yжe cлoмaнa микpoвoлнoвкa или нe зaкpывaeтcя двepь в кoмнaтy. B дoгoвop влaдeльцы этo нe внocят. Этo вcплывaeт пpи выeздe, кoгдa влaдeлeц выcтвляeт apeндaтopaм cчeт зa микpoвoлнoвкy и двepь, ocтaвляя зaлoг ceбe.
Иcтoчник: https://www.antik-restore.ru/
Кoгдa я въeзжaлa в квapтиpy, мeбeль былa чacтичнo cлoмaнa. Bмecтe c xoзяйкoй пpoпиcaлa в дoгoвope, чтo cлoмaнo, в кaкoм cocтoянии вce ocтaльнoe.
Bлaдeлeц oткaзaлcя peмoнтиpoвaть мeбeль, нo мы внecли в дoгoвop пyнкт, кoтopый paзpeшaeт мнe этy мeбeль выкинyть, в cлyчae ecли я кyплю нoвyю.
Кaк нe пoтepять зaлoг из-зa нeпpaвильнoгo дoгoвopa
Cocтaвить aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa.
B дoкyмeнтe пpoпиcaть вcю мeбeль, тexникy. Пocyдy и cтoлoвыe пpибopы тoжe лyчшe yкaзaть: тaк пpи выeздe нe oкaжeтcя, чтo из квapтиpы пpoпaли фaмильныe cepeбpяныe лoжки.
Aкт пpиклaдывaют к дoгoвopy.
Oпиcaть cocтoяниe квapтиpы и вeщeй.
Ecли oтвaливaютcя oбoи, cкpипит двepь, poзeтки иcкpят, a нa тeлeвизope тpeщины, — нaпиcaть oб этoм в aктe пpиeмa-пepeдaчи.
Ecли пpи выeздe влaдeлeц oткaзывaeтcя вoзвpaщaть зaлoг из-зa cлoмaннoй вeщи, пoкaзaть eмy дoгoвop.
Дoгoвop, гдe пoдpoбнo oпиcaны вce пoлoмки, бyдeт дoкaзaтeльcтвoм, чтo apeндaтop ничeгo нe лoмaл, и квapтиpy cдaли yжe в тaкoм cocтoянии.
Узнaть кaк чacтo coбcтвeнник бyдeт пpиxoдить
Нeкoтopыe coбcтвeнники пpиeзжaют paз в мecяц, чтoбы зaбpaть cчeтa зa кoммyнaлкy и пpoвepить квapтиpy. Этo нopмaльнo.
Нo бывaeт, чтo xoзяин пpиxoдит в квapтиpy в любoe вpeмя, ycтpaивaeт пoкaзы и пpивoдит дpyгиx людeй бeз пpeдyпpeждeния. Этo нeпpиятнo, лyчшe o тaкoм дoгoвopитьcя зapaнee.
Нa пpocмoтpe я cпpaшивaлa, кaк чacтo coбcтвeнник бyдeт пpиeзжaть. Ecли я видeлa, чтo чeлoвeк yклoняeтcя oт oтвeтa или coбиpaeтcя пpиeзжaть paз в нeдeлю, я oткaзывaлacь oт apeнды. B итoгe я нaшлa coбcтвeнникa, кoтopый пpиeзжaeт paз в гoд, чтoбы пpoдлить дoгoвop.
пpиeзжaeт кo мнe
влaдeлeц c пpoвepкoй
Кaк избeжaть внeзaпныx и чacтыx визитoв влaдeльцa
B дoгoвope пpoпиcaть, кaк чacтo и кoгдa coбcтвeнник квapтиpы бyдeт пpиeзжaть.
Ecли визитoв бyдeт бoльшe или пpиeзжaть бyдyт бeз пpeдyпpeждeния, — нaпoмнить oб ycлoвияx в дoгoвope. Бывaeт, чтo oбcтoятeльcтвa измeнилиcь, тoгдa нyжнo пepeдoгoвopитьcя и пpoпиcaть нoвыe.
Узнaть, ктo живeт пo coceдcтвy
Чacтo влaдeльцы пpивoдят нa пpocмoтpы, кoгдa coceдeй нe cлышнo и нe виднo. Кoгдa квapтиpy cдaли, oкaзывaeтcя, чтo зa cтeнoй кpичaт дeти, или coceд пocтoяннo дeлaeт peмoнт.
Я cтoлкнyлacь c пpoблeмными coceдями двaжды. Пepвый paз зa cтeнoй гpoмкo cлyшaли мyзыкy: мнe yдaлocь миpнo дoгoвopитьcя c жильцaми. B дpyгoй квapтиpe coceд cвepxy дeлaл peмoнт: влaдeлeц пpeдyпpeдил, чтo из-зa этoгo мoгyт пpибeжaть тapaкaны и вpyчил Диxлoфoc.
Иcтoчник: https://fashion-int.ru/
Кaк зapaнee yзнaть, кaкиe бyдyт coceди
Cпpocить y влaдeльцa квapтиpы, ктo живeт pядoм, нacкoлькo здecь шyмнo.
Ecли пoлyчитcя, — пocлe пpocмoтpa квapтиpы пpoйтиcь пo этaжaм и пoзнaкoмитьcя c coceдями.
Eщe cпpocить y людeй вo двope, ктo живeт в дoмe.
Нyжнo cнять квapтиpy, кoтopaя нe дocтaвит пpoблeм?
3aкaжитe звoнoк в «Этaжи». Экcпepты пoдбepyт вapиaнты, oфopмят дoкyмeнты, пoмoгyт co cдeлкoй и дoгoвopoм:
3aкaзaть кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти
Ecли peшили cнять жильe бeз pиeлтopa
- Нe пepeдaвaть дeньги бeз дoгoвopa.
- Пpoвepить y coбcтвeнникa пacпopт и дoкyмeнты нa квapтиpy.
- Oпиcaть в дoгoвope:
- cocтoяниe квapтиpы,
- мeбeль и тexникy,
- чтo мoжнo мeнять,
- кaк чacтo влaдeлeц бyдeт пpиeзжaть,
- ecли чтo-тo пoлoмaeтcя, — зa чeй cчeт бyдyт дeлaть peмoнт.
- Пpoвepить кpaны и тexникy.
- Узнaть, ктo живeт пo coceдcтвy.
У вac ecть cвoя иcтopия oб apeндe жилья?
Ecли y вac были дpyгиe пpoблeмы c квapтиpoй, coceдями или coбcтвeнникoм, — нaпишитe oб этoм в кoммeнтapияx.
- Как снять хорошее жилье
- Какие риски есть у съемного жилья
- Совет 1 — проверяйте документы
- Совет 2 — заключайте договор аренды
- Совет 3 — проверяйте квартиру до подписания договора
- Совет 4 — соберите информацию о районе и соседях
- Совет 5 — пользуйтесь услугами риелтора
Рынок аренды привлекателен для мошенников, так как здесь цена обмана довольна высока. Обмануть могут как арендатора, так и арендодателя.
Снимая жилье, каждый мечтает найти лучшую квартиру в своем ценовом сегменте и снять ее с минимальными рисками. Если следовать правилам, то сделать это возможно.
Как снять хорошее жилье
Поиск надо начинать с основных агрегаторов, предлагающих широкий выбор съемного жилья. Это Циан и Авито. Но до начала поиска необходимо сформулировать, что именно вы хотите, какое жилье для вас будет лучшим. У каждого свое представление о квартире мечты.
Татьяна Леонова, руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate, обращает внимание на то, что сейчас можно снять квартиру лучше, чем вы могли позволить себе раньше:
— Для каждого понятие привлекательности жилья свое. Для кого-то это вид на воду, для кого-то инфраструктура ЖК, например, наличие детских площадок, фитнеса, магазинов, кому-то важна транспортная доступность до места работы или учебы. Но есть базовый параметр, который никто не может «отмести» — это соотношение «цена — качество». Поскольку в последние месяцы рынок наполнился большим количеством достойных объектов, а спрос снизился, то арендаторы могут себе позволить снять жилье бОльшее по площади за меньшие деньги. Арендаторы стали больше требований предъявлять к качеству ремонта и отделки.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», рассказывает о наиболее популярных лотах на сегодняшнем рынке:
— На рынке аренды жилья, как обычно, наибольшим спросом пользуются квартиры эконом- и комфорт-класса, с незавышенными ставками найма, в хорошем состоянии, рядом со станциями метро или МЦК. Для нанимателей все важнее становится наличие в квартире свежего ремонта (от косметического до более капитальных работ). Этот спрос сейчас связан с подорожанием стройматериалов.
Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит от Совкомбанка. Ставка от 0%, сумма займа — до 3 млн рублей, срок — до пяти лет. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.
Но найти хорошее жилье — лишь половина задачи. Важно снять его безопасно, чтобы минимизировать риски.
Какие риски есть у съемного жилья
Мы привыкли думать, что основные риски при аренде несут собственники недвижимости. Это их имущество могут испортить неаккуратные жильцы, устроив там общежитие или проходной двор. Это они потом могут иметь проблемы с выпиской временных жильцов, которым оформили регистрацию и т. д.
Но не меньше рисков есть и у тех, кто снимает жилье.
- Мошенники могут сдать квартиру нескольким лицам, тогда придется искать новое жилье и пытаться вернуть аванс.
- Мошенники могут сдать жилье без ведома собственника, тогда опять же придется искать новое жилье и не очень рассчитывать на возврат уже выплаченных денег.
- Соседи не всегда бывают добропорядочными, жизнь с ними может превратиться в ад. Не все могут выдержать такое соседство до окончания срока аренды. Некоторые разрывают договор досрочно, платят неустойку и снова ищут квартиру.
- Арендодатель может передумать или у него могут измениться семейные обстоятельства, он попросит освободить его собственность в течение короткого времени. Ничего приятного в спешном поиске нового жилья нет, а срочный переезд рушит планы.
- Арендодатель может повышать стоимость найма раз в год или чаще. Его желания не всегда соответствуют возможностям съемщика. Может наступить момент, когда придется съезжать, если владелец квартиры не изменит своих намерений.
- Арендодатель может контролировать вас не только каждый месяц, но и еженедельно. Такие визиты не всегда уместны и нарушают планы жильцов.
- Меблировка может оказаться не той, что была до подписания договора. Например, может «исчезнуть» часть вещей или техники. Это, конечно, некритично, однако, сразу испортит отношение к собственнику.
- Сантехника и техника может оказаться в нерабочем состоянии. Решить проблему несложно, но возникнет вопрос с оплатой, кто будет платить за ремонт или покупку нового.
- Разбирательства могут возникнуть после пожара или затопления, если квартира не была застрахована.
- Задаток можно не вернуть при переезде, если квартире был нанесен ущерб. Иногда сумма компенсации превышает внесенный аванс. Но не всегда «ущерб» настоящий.
Это основные риски, которые нередко встречаются на рынке. Их можно минимизировать, если следовать нашим советам.
Совет 1 — проверяйте документы
Основные риски можно свести к нулю, если проверять документы на квартиру до заключения сделки. Необходимо убедиться, все ли с квартирой в порядке, точно ли вы заключаете договор с собственником. Если собственников несколько, то каждый должен дать свое согласие на сдачу. Если квартиру сдает доверенное лицо, то убедитесь, что собственник действительно сдает жилплощадь, а доверенность настоящая.
Татьяна Леонова разъясняет этот момент:
— Рисков у клиентов, которые хотят арендовать жилье самостоятельно, достаточно. На первом месте стоят проблемы с документами на квартиру. При подписании договора аренды необходимы правоподтверждающие документы по квартире (свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП), без этих документов я бы не советовала ни одному клиенту вступать ни в один договор. Выписка является главным документом, из которого становится ясно, можно ли арендовать эту квартиру или нет. У квартиры могут быть обременения, она может быть под арестом, в залоге у банка и так далее.
На второе место я бы поставила ситуацию, где собственники супруги. Здесь в идеале оба супруга должны быть на подписании договора и поставить свои подписи. В случае отсутствия одного из супругов нужна доверенность от отсутствующего на присутствующего или нотариально заверенное согласие на подписание договора, чтобы избежать ситуации, когда квартира сдается, а один из супругов и не знает об этом.
Совет 2 — заключайте договор аренды
У нас до сих пор рынок аренды серый. Это означает, что практически все не подписывают договоры. Но устные договоренности никаких гарантий никому не дают. В этом случае рискует все участник сделки.
Только договор аренды регламентирует отношения арендодателя и арендатора. В нем необходимо прописать не только данные сторон, но и точный адрес квартиры, сроки аренды, размер арендной платы, ее форма, сроки, а также права и обязанности сторон.
Правильно заключенный договор может урегулировать почти все споры. Он должен содержать ответы на вопросы:
- какая именно недвижимость была сдана в аренду;
- как и кто оплачивает коммунальные услуги, а также счета за свет, воду, телефон и капремонт;
- как можно расторгнуть договор в одностороннем порядке и за какой период надо предупреждать о таком решении другую сторону;
- какие штрафы полагаются за срыв срока по оплате;
- как часто может пересматриваться вопрос об изменении арендной платы;
- как часто собственник может приходить в квартиру с проверкой, чтобы контролировать состояние своего имущества;
- как будет возвращаться задаток и что из него может быть вычтено;
- какая мебель, техника и в каком состоянии сдается вместе с квартирой.
Совет 3 — проверяйте квартиру до подписания договора
Не снимайте квартиру по фотографиям. Всегда лично приезжайте на осмотр и проверяйте все, особенно работу сантехники и техники. Не стесняйтесь открывать все краны и окна, проверять работу каждой розетки.
Елена Мищенко советует:
—Тщательно осмотрите жилплощадь на наличие каких-то дефектов, повреждений, проблем с работой техники и т. д. Нужно составить и проверить опись имущества, которое есть в квартире. Если какие-то повреждения мебели или техники обнаружатся, то это следует отметить в описи, чтобы у арендодателей в дальнейшем не было претензий. Чем детальнее все будет прописано, тем лучше. Также желательно сделать фото- и видеоотчет во всех комнатах с близкого расстояния, особенно если в квартире дорогая мебель и техника. Это подстраховка на тот случай, если в дальнейшем арендатор найдет какие-то серьезные изъяны в квартире.
Проверьте работоспособность розеток, телевизора, стиральной и посудомоечной машин, холодильника и прочей бытовой техники. Оцените состояние труб в ванной, попробуйте разный напор воды, чтобы понять, нет ли протечек, проверьте состояние счетчиков.
Что важно помнить – ответственность за поломку техники в разных случаях могут нести и арендодатель, и арендатор. Скажем, когда телевизор выходит из строя из-за окончания срока годности, то меняет его обычно наймодатель, если иное не зафиксировано в договоре аренды. А если, например, стиральная машина ломается из-за того, что арендатор неправильно ею пользовался (положил слишком мелкие вещи, выбрал не тот порошок), то ответственность тогда лежит на последнем.
Когда арендатор уже после заселения находит в квартире какие-нибудь недостатки, об этом надо сразу сообщить владельцам жилплощади. Затем следует обратиться к описи квартиры, к тем фото или видео, которые арендатор сделал при заселении. Если там не зафиксирован этот недостаток, то можно попытаться доказать, что арендатор не знал об этой проблеме, и наймодателю стоит ее исправить.
Совет 4 — соберите информацию о районе и соседях
До подписания договора составьте о районе собственное мнение. Прогуляйтесь по нему в разное время, например, днем и вечером, в будни и в выходной. Составьте собственное представление, насколько удобно и безопасно жить в этом месте, хорошо ли работает транспорт, нравится ли вам инфраструктура.
Узнать про соседей не так просто, однако можно поговорить с жильцами у подъезда, но теперь в многоквартирных домах мало кто друг друга знает, хотя о дебоширах обычно известно многим.
Больше информации можно почерпнуть на разных форумах жильцов. Вряд ли вы встретите точное описание жизни своих соседей, однако, поймете, какие именно люди живут в доме, как они между собой общаются.
Информацию о соседях можно узнать из выписки ЕГРП, которую можно заказать на любую квартиру при оплате госпошлины. В документе будут данные о квартире и о прописанных жильцах. Из него можно узнать, например, о факте отбывания срока наказания одного из жильцов.
А можно не платить госпошлину, а просто пообщаться с участковым и выяснить то, что вас волнует.
Совет 5 — пользуйтесь услугами риелтора
Снять квартиру без посредников можно, но надо понимать, риски быть обманутым высоки. Риски возрастают, если вы снимаете первый раз и не знаете, что именно проверять и какие документы запрашивать.
Агентства недвижимости, помогающие в поиске и аренде квартир, знают мошеннические схемы. Они отсеют несуществующие объявления, проверят документы, назначат дату встречи и правильно составят договор аренды. За свои услуги агентства берут деньги, но скупой платит дважды.
Альтернатива съему квартиры — покупка своей в ипотеку. Можно подобрать объект, на который ежемесячный ипотечный взнос не будет превышать арендную плату. Тогда вы будете платить не стороннему человеку, а вкладываться в свое будущее.