Как найти квартиру для покупки в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – важный шаг в жизни многих людей. Планируете его сделать? Тогда читайте, как подобрать условия по ипотеке, соблюсти требования банка и получить кредит.

Содержание

Где и как искать квартиру для покупки в ипотеку

Если вы решили обзавестись собственным жильём, для начала стоит определиться с его форматом. Существует новый жилой фонд – так называемые новостройки, «первичка» и старый жилой фонд – «вторичка». Учитывайте, что любое жильё будет относиться ко вторичному рынку, если до вас у него был другой владелец. При этом можно взять ипотеку на двухкомнатную квартиру или на целый пентхаус – на размер площади влияют исключительно финансовые возможности заёмщика.

Где же искать квартиру для покупки в ипотеку? Вы можете самостоятельно заняться поиском, опросить друзей и знакомых, нанять риэлтора или, например, изучить предложения банков. Например, РНКБ создаёт свою базу дружественных застройщиков, на чьи дома и квартиры банк даст дополнительный дисконт по ипотеке.

Новостройка

Квартира в новостройке может показаться лучшим вариантом для покупки. Но необходимо знать несколько деталей о таком объекте недвижимости.

Например, если вы покупаете квартиру на этапе строительства, изучите репутацию застройщика. Точно ли это известный участник рынка, а не компания-«однодневка» или фирма, подавшая на банкротство. Здесь помочь может сам кредитор: например, часть новостроек бывает аккредитована в банке.

В случае, если недвижимость приобретается в уже возведённом доме, проверьте жильё перед покупкой. Не продувают ли окна, хватает ли розеток в комнатах, качественно ли сделаны переходы от плинтуса к порогу – здесь может быть важно всё.

Многие считают, что новостройка – это только что построенный дом. Но ею может быть и дом с историей, который возвели два года назад, а сдали в эксплуатацию по каким-либо причинам только сейчас. Кстати, жильё на этапе котлована – тоже новостройка.

Вторичный рынок

На вторичном рынке эксперты советуют обращать внимание на квартиры с недавно обновлёнными коммуникациями либо планировать сделать такой ремонт самостоятельно до заезда в квартиру.

На каких условиях дают ипотеку на квартиру

Каждый банк предлагает индивидуальные условия по кредиту. В РНКБ есть заманчивые предложения по семейной ипотеке. Кроме того, существуют и другие госпрограммы, позволяющие дополнительно сэкономить при покупке.

Квартира в ипотеку – классические условия банков

• Минимальная сумма кредита – 600 тыс. рублей
• Срок кредитования – от 3 до 25 лет
• Первоначальный взнос – не менее 15 % от стоимости недвижимости
• Процентная ставка – от 4 % для госпрограмм, от 6,9 % при оформлении через собственные программы банка

Требования к квартире

Обычно банк предъявляет несколько основных требований к ипотечному жилью:

• дом или квартира находятся на территории РФ
• без несогласованной официально перепланировки или переоборудования
• дом не участвует в программе реновации, квартира не признана аварийным или ветхим жильём под снос
• в здании проведены все коммуникации, оно подключено ко всем основным инженерным сетям
• в квартире предусмотрены отдельная кухня и санузел
• квартира не находится в залоге, под арестом или иным обременением

Условия для получения ипотеки на квартиру отличаются в зависимости от банка. Некоторые кредитные организации могут контролировать степень износа дома, обратить внимание на год постройки, а также фундамент: он должен быть каменным, кирпичным или цементным.  

Почему же для банка так важны все детали, ведь владельцем недвижимости будет заёмщик? Это легко объяснить: в полные права владения кредитор вступит только после полной выплаты ипотечного кредита банку. До этого ипотечное жильё находится в залоге у банка, даже несмотря на то, что собственником жилья считается заёмщик.

Требования к заёмщику

При рассмотрении заявки на ипотеку любой банк будет обращать внимание на несколько факторов:

• Платёжеспособность

  Банк изучит ваши доходы, чтобы оценить, насколько вы готовы нести кредитную нагрузку в текущий период времени, не слишком ли она чрезмерная

• Кредитоспособность

  Кредитная организация спрогнозирует, сможете ли вы вносить ежемесячные платежи на протяжении всего срока действия кредита и отвечать по своим денежным обязательствам перед ней

• Возраст

  Чаще всего ипотечный кредит может взять гражданин от 18 до 75 лет

• Трудоустройство

  Работает ли заёмщик, официально ли он трудоустроен, чем занимается его работодатель, давно ли он существует на рынке? Всё это нужно знать банку, чтобы оценить риски при выдаче кредита

• Трудовой стаж

  Как правило, ипотечный кредит может получить заёмщик, работающий на последнем месте работы больше 3 месяцев. При этом подтверждение доходов справкой 2-НДФЛ или получение зарплаты на карту банка, в котором оформляется ипотека, увеличат шансы одобрения и могут позволить оформить кредит с пониженной ставкой

• Семейный статус и наличие детей

  Банк уточняет даже такие на первый взгляд личные вещи. Количество детей поможет оценить банку ежемесячные расходы заёмщика, а наличие брака – дополнительный гарант, так как в основном именно вторая половинка выплачивает долг заёмщика, если он не может это делать

Сколько времени занимает приобретение квартиры в ипотеку

Благодаря развитию дистанционного обслуживания взять квартиру в ипотеку стало проще и быстрее. В РНКБ подать заявку на кредит можно за несколько кликов.

Традиционно процесс покупки квартиры в ипотеку выглядит так:

• подача заявки на ипотеку – 1 день
• выбор подходящего объекта недвижимости, включая просмотр – до 30 дней
• оценка стоимости ипотечной квартиры – от 1 дня
• выход на ипотечную сделку и её проведение – 1 день
• передача данных в Росреестр – до 3 дней, но есть шанс получить документы и в день подачи

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы покупка квартиры в ипотеку прошла более комфортно, следует заранее изучить базовые шаги.

Шаг 1. Узнайте о возможных программах господдержки и льготах. В 2023 году действует несколько программ: для семей с детьми, желающих переехать в сельскую местность, и IT-специалистов. Даже если вы не проходите по условиям госпрограммы, узнайте в банке, какие есть возможности для снижения ставки. Например, в РНКБ дополнительный дисконт могут получить льготные категории граждан, зарплатные клиенты, заёмщики, оформившие полный пакет страхования, и те, кто завершит сделку в течение 30 дней с даты предварительного одобрения кредита.

Шаг 2. Определите комфортные условия кредитования. Посмотрите, в какую сумму обойдётся та квартира, которую вы хотите приобрести. Затем посчитайте комфортный размер первоначального взноса. Внесите эти и другие данные в онлайн-калькулятор, чтобы предварительно рассчитать ежемесячный платёж. Если он покажется вам слишком высоким или вы, наоборот, поймёте, что готовы вносить каждый месяц больше, попробуйте задать в калькулятор другие критерии. Ваша задача – найти максимально удобные условия кредитования: с минимальной переплатой и таким уровнем расходов, который не загонит вас в жесточайшую экономию.

Шаг 3. Подайте заявку на ипотеку. В РНКБ это можно сделать прямо на сайте, заполнив форму, которая автоматически подгружает данные с портала Госуслуг. Пока будете ожидать одобрения, можете подготовить документы:

• паспорт гражданина РФ, СНИЛС и ИНН;
• справки 2-НДФЛ с места работы и копии трудовой книжки с подписью и печатью руководителя.

Каждый банк вправе потребовать от заёмщика предоставить свой список документов. В него может входить выписка из банка о состоянии счёта и другие данные.

Шаг 4. Выберите подходящую квартиру. Лучше подобрать несколько вариантов в разных районах города с разной планировкой и количеством комнат, чтобы было из чего выбирать. Важный совет: не пытайтесь сразу купить квартиру мечты, ваши предпочтения могут меняться на протяжении всей жизни. Лучше найти квартиру, подходящую по большинству параметров и вписывающуюся в бюджет.

Шаг 5. Проведите независимую оценку стоимости недвижимости. Вы можете выбрать любую из компаний, делающих такую оценку, и отнести её заключение в банк. Для оценки будут проанализированы наличие и критичность перепланировок, состояние самой квартиры и дома, в котором она расположена, местоположение и инфраструктура района. Каждый из этих факторов повлияет на конечную стоимость.

Шаг 6. Заключите договоры с банком и продавцом квартиры. После того, как банк одобрит выбранную квартиру, наступит бюрократический этап – подписание документов для покупки квартиры и оформления ипотечной сделки. В договорах нужно проверить, на каких условиях вам дают ипотеку на квартиру: сверить ставку и условия её изменения, сумму и срок кредита, а также ежемесячный платёж. Крайне важно проверить, чтобы Ф. И. О., место регистрации, номер паспорта и другая информация были внесены в договор корректно.

Шаг 7. Произведите оплату. Сначала продавец получает часть средств от самого покупателя – сумму первоначального взноса. Передача этих денег производится параллельно с заключением кредитного договора одним из следующих способов: через эскроу-счета, аккредитив или банковскую ячейку. Основную часть суммы за квартиру продавец получит непосредственно от банка после регистрации права собственности. Если же выдача кредита возможна только после государственной регистрации, тогда аванс будет или сразу перечислен безналичным способом, или передан наличными.

Шаг 8. Зарегистрируйте право собственности. Это конечный этап сделки, который проходит без участия банка. Зарегистрировать сделку в Росреестре сегодня можно не выходя из дома. По закону электронная регистрация собственности на нового владельца занимает до 7 рабочих дней. После получения документов их копии передают в банк, и на их основании продавец получает окончательный расчёт по сделке.

Почему банк может отказать?

Ипотечный кредит – это всегда риск для банка. Да, он может продать ипотечную квартиру в случае, если заёмщик не будет вносить ежемесячные платежи, однако это небыстрый и не всегда выгодный процесс для организации. Именно поэтому проверка потенциального заёмщика проводится особенно тщательно.

Самые распространённые причины отказов банков в выдаче ипотечных кредитов:

• Несоответствие заёмщика требованиям: возраст, стаж и др.
• Недостаточный уровень дохода
• Наличие других кредитных обязательств
• Просрочки по другим кредитам, даже уже выплаченным
• Неоплаченные долги по обязательным платежам: штрафы, пени, налоги
• Предоставление недостоверных сведений
• Наличие судимости

Что делать, если вам отказали в ипотечном кредите?

Во-первых, не паниковать. Если вы подали заявки сразу в несколько банков, отказ одного не означает автоматический отказ всех остальных.

Во-вторых, получить от работодателя справку формы 2-НДФЛ, если до этого предоставлялась справка по форме банка. Вы можете указать доход с основного места работы и с подработки.

В-третьих, даже если вы хотели получить кредит в конкретном банке и получили отказ, то можете подать повторную заявку в этот же банк через некоторое время. Она будет рассмотрена заново.

И ещё один совет: по возможности закройте имеющиеся кредиты. Например, досрочно погасите потребительский кредит, если осталась всего пара платежей, и максимально снизьте лимиты. Когда банк запрашивает информацию о вас в бюро кредитных историй, даже неактивные кредитки отображаются там как действующие кредиты.

Если вы выступаете у кого-то созаёмщиком или поручителем по кредиту, это тоже может повлиять на отказ банка в выдаче ипотеки.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Первую статью цикла вы можете прочитать здесь.  

10. Что лучше делать сначала: искать квартиру или идти в банк за ипотекой?

Обычно потенциальный заемщик полагает, что вариант может быть только один: найти подходящую квартиру и затем обратиться в банк. Но на самом деле банк дает ипотеку не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов. 

Если выбранная заемщиком квартира по той или иной причине не устроит банк, кредит конкретно на нее не дадут. Но сама возможность взять ипотеку в этом банке у клиента останется. 

В случае покупки жилья на вторичном рынке рекомендуется сначала получить одобрение на ипотеку и тем самым определиться с бюджетом на покупку жилья, а уже потом подбирать варианты и вносить предоплату.

Одобренная заявка действует в течение 90 дней. Как правило, этого срока достаточно для поиска подходящего объекта, его согласования с банком и заключения сделки. 

Если банк одобрил сумму меньше желаемой, попробуйте уточнить у кредитного менеджера, как можно увеличить размер ипотеки. Обычно в ответ заемщику предлагают изменить срок кредита, погасить действующие обязательства, указать дополнительный источник дохода, привлечь созаемщика.

Если банк готов дать больше, чем нужно, это не значит, что нужно использовать все деньги. В рамках одобренного лимита можно взять только необходимую вам часть.

11. Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке? 

Общепринятого первоначального взноса по ипотеке нет, диапазон по стране составляет 10–30% общей стоимости жилья. Все зависит от конкретного банка, а если вы кредитуетесь по льготной госпрограмме, то и от ее условий.

Как правило, ПВ по условиям рыночной ипотеки на новостройки ниже, чем на вторичное жилье, а первоначальные взносы на готовый дом или объект ИЖС — выше, чем на квартиры.

Если говорить о наиболее популярных федеральных ипотечных госпрограммах, то по ним установлены следующие первоначальные взносы:

• льготная ипотека под 7% — от 15%;
• семейная ипотека под 6% — от 15%;
• сельская ипотека под 3% — от 10%;
• военная ипотека под 8% — от 10%;
• дальневосточная ипотека под 2% — от 15%;
• IT-ипотека под 5% — от 15%.  

Если в условиях банк пишет «от стольки-то процентов», это не значит, что именно с этим минимальным взносом вам одобрят кредит — банк вполне может увеличить сумму ПВ для рискованного на его взгляд клиента. Как правило, это связано с низким доходом и/или погрешностями в кредитной истории. 

12. Почему в выдаче ипотеки могут отказать?

Ипотека — один из наиболее одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. От ворот поворот можно получить даже при достаточном доходе и соблюдении прочих условий. 

Основные причины, по которым банки отклоняют заявку:

1. Плохая кредитная история или ее отсутствие. 

Все без исключения  банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у вас были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке вам с высокой вероятностью откажут.

Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если вы регулярно нарушаете график платежей, это станет негативным фактором. 

В общем случае считается, что клиент ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.

Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.  

Исправить такую ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив соответствующее требование, организация должна привести КИ в порядок в течение 10 рабочих дней. 

А чтобы избежать подобных накладок, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку Для этого сделайте запросы в разные БКИ — всего их семь. Обратиться в каждое БКИ для бесплатной проверки истории можно дважды в год. 

Отсутствие кредитной истории иногда тоже служит причиной отказа в ипотеке. Раз нет КИ, банку не будет понятно, что вы за заемщик и как исполняете обязательства. 

В такой ситуации перед ипотекой имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить. 

Сделать это желательно за 3–6 месяцев до часа икс, чтобы в БКИ обновились данные. Для подстраховки можно приложить к заявке на ипотеку справку о полном погашении предыдущего кредита.    

2. Недостаточный доход, большие расходы.

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Согласно ему на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода 

Если у вас есть действующие кредитные карты, желательно закрыть их — некоторые банки считают их действующими кредитами. 

Если же для одобрения ипотеки не хватает дохода, можно пересмотреть параметры кредита (уменьшить сумму, увеличить срок) либо найти созаемщика или поручителя.

3. Непогашенные долги.

Проверяя кредитные истории, банки в том числе делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.

Учитывают кредиторы и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено. Так бывает, если приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю. 

4. Ненадежный работодатель.

Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой или с фирмой ведут судебные тяжбы партнеры и клиенты, — это повод усомниться в стабильности дохода заявителя.  

5. Подача недостоверной информации.

Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это, скорее всего, сочтут попыткой обмана. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету перед подачей заявки. 

6. Неликвидный предмет залога.

Как правило, обязательным условием ипотечного кредитования становится передача недвижимости в залог банку. Поэтому кредитор уделяет особое внимание ее ликвидности — тому, легко ли продать залоговое имущество по адекватной цене, если заемщик не сможет обслуживать ипотеку.

Если причина отказа в этом, попробуйте сменить залоговый объект, дополнительно уточнив требования банка к имуществу. Например, некоторые кредитные организации не берут в залог объекты с несогласованными перепланировками, деревянные дома, квартиры гостиничного типа и т. д.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Это самые распространенные причины, но есть и другие основания для отказа. Например, наличие судимости, банкротство, деловая репутация клиента и так далее. 

Мало того, что кредитная политика у каждого банка своя, она еще может меняться, и заявка, которую одобрили бы еще полгода назад, сегодня может не пройти. 

С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать его точную причину. И все же кредитные организации нередко обходятся общими формулировками. 

Подробности можно попытаться выяснить у кредитного менеджера. Они в последнее время все чаще идут навстречу клиентам и дают разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить ободрение в будущем. 

Мораторные и немораторные отказы 

Все, о чем мы рассказали выше, — это так называемые немораторные отказы. В этом случае все зависит только от конкретного банка, и если вы уже на следующий день подадите заявку в другую организацию, то вполне можете получить одобрение. 

Однако есть еще мораторный отказ — своего рода принудительная «блокировка» заемщика на срок до трех месяцев. Эту меру Центробанк России разработал для снижения кредитной нагрузки на физлиц.   

Причины мораторного отказа могут быть связаны как с заемщиком (чрезмерная долговая нагрузка, слишком активная подача заявок и даже отказ от уже одобренного кредита), так и с состоянием самого банка. 

Например, ЦБ может проводить в организации финансовую проверку или готовить банк к отзыву лицензии, санации, передаче активов другой компании. В это время работа банка, в том числе выдача кредитов, приостанавливается. 

Если по какой-то причине клиенту установили мораторий, кредит до истечения положенного срока ему не даст ни один банк — заявка будет автоматически отклонена. За время «вне игры» заемщику необходимо определить, что стало причиной блокировки, и решить проблему.

13. На какой максимальный срок выдают ипотечный кредит? 

Максимальный срок, на который сейчас в России выдается ипотека, — 30 лет. Это касается и рыночной ипотеки, и льготных кредитов в рамках госпрограмм. Такие условия предлагает несколько крупных банков, имеющих господдержку: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, банк «Дом.РФ». 

Большинство других банков выдает ипотеку не более чем на 25 лет. Средним сроком по жилищным кредитам принято считать 15 лет, а минимальным — 3–5 лет.

На срок одобренной ипотеки может повлиять возраст клиента: как правило, пенсионерам дают более «короткие» кредиты, чтобы к моменту полного погашения их возраст не превышал 65–70 лет.

Однозначного ответа на вопрос «Выгодно ли брать ипотеку на максимальный срок?» нет. Это зависит от конкретной ситуации заемщика. Чаще всего самыми выгодными оказываются среднесрочные кредиты (на 15–20 лет) с возможностью частично-досрочного погашения. 

Если вы захотите воспользоваться этой возможностью, то при наличии стабильного дохода выгоднее выбрать сокращение срока выплаты, а если уверенности в завтрашнем дне нет — выбирайте уменьшение ежемесячного платежа. 

Платим вперед: все о частично-досрочном погашении ипотеки

14. Может ли банк в одностороннем порядке повысить процент по уже выданному жилищному кредиту? 

По российским нормам (законы «О банках и банковской деятельности», «О потребительском кредите») банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам с фиксированными ставками. Однако из этого правила есть ряд исключений. 

Наиболее распространенные ситуации, когда ставку могут повысить: 

1. По согласованию с клиентом — например, после окончания льготного периода. Это весьма распространенная практика при покупке новостройки по льготным программам от застройщиков. В договоре прописывают, что ставка в размере 0,1–1% фиксируется на год, а затем повышается.  

2. Клиент отказывается от страхования ипотеки. По стандартным условиям кредитного договора банк в таком случае может поднять ставку, но не выше того максимума, который был установлен на момент выдачи займа. 

3. Заемщик нарушил существенные условия договора — например, потратил деньги не на строительство дома, а на возведение хозяйственных построек.

4. Изменения в договор вносятся по решению суда из-за серьезных нарушений со стороны заемщика. Банк может потребовать не расторгнуть договор, а увеличить ставку по кредиту. Такие случаи редки, но все же известны в судебной практике.

Во всех остальных ситуациях в одностороннем порядке банки могут только снижать процентные ставки по кредитам.

Процентные ставки почти во всех льготных госпрограммах фиксированные. Исключение составляет сельская ипотека. По ее условиям, в некоторых случаях к одобренной ставке прибавляется размер ключевой ставки ЦБ РФ. 

Например, вы заключили договор со ставкой 2,7%, а через год государство закончило субсидировать программу, ключевая ставка на тот момент составляла 7%: новая ставка по вашему договору будет 9,7%.

Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ставку на уже взятую ипотеку? 

15. Может ли иностранец получить ипотеку в России? 

Иностранцы имеют право получить ипотеку в России, законодательных ограничений на это нет. При этом гражданам ряда стран СНГ (например, республики Беларусь или Казахстана), взять ипотеку будет проще, чем приезжим из дальнего зарубежья. 

Кредитуя иностранцев, большая часть крупных банков предъявляет к ним повышенные требования: например, увеличивает ставку на 5–10 п. п., а первоначальный взнос повышает до 20–50%.  

Требования к заемщикам и пакету документов каждый банк определяет самостоятельно. В целом кредиторы предпочитают тех иностранцев, которые постоянно проживают на территории России, официально трудоустроены, являются налоговыми резидентами в РФ (для этого достаточно прожить в России 90 дней и написать заявление в ФНС), имеют стабильный доход и положительную кредитную историю.

Наличие у нерезидента РФ вида на жительство тоже является плюсом, но некоторые банки рассматривают клиентов и с разрешением на временное проживание. Также шанс получить ипотеку вырастет, если супруг иностранца является гражданином и налоговым резидентом РФ, получает стабильный подтверждаемый доход и готов стать созаемщиком.

Все вышесказанное относится к кредитам, которые банки выдают на рыночных условиях. Получить ипотеку с господдержкой иностранные граждане не могут. 

Ипотека стала понятнее? Подайте единую заявку в несколько банков на Циан и получите персональное кредитное предложение. 

Материал будет дополняться. Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос об ипотеке, задайте его в комментариях, а мы постараемся ответить на него в продолжении статьи. 

Что нужно сделать в первую очередь при покупке квартиры: найти подходящий объект или получить одобрение по ипотеке? Разбираемся вместе с экспертами, когда и почему нужно выбирать именно второй сценарий.

«Ипотека — это не самоцель, а инструмент покупки недвижимости, когда собственных средств не хватает, а квартиру хочется купить сейчас, — говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру. — Поэтому к вопросу подбора ипотеки нужно относиться так же серьезно, как и к выбору квартиры. Иначе можно найти недвижимость мечты и потом понять, что ни один банк не дает достаточной суммы для ее покупки».

По словам эксперта, сначала стоит изучить ипотечные предложения и разобраться, какие ставки предлагают банки на покупку недвижимости в новостройках и на вторичном рынке:

«В этом случае у вас сформируются правильные ожидания. На текущий момент, например, нет таких предложений от банков, по которым можно купить готовую квартиру на вторичном рынке по ставкам 3–8% годовых».

Почему сначала нужно брать ипотеку

Покупатель принимает решение, отталкиваясь в первую очередь от своего бюджета, говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Поэтому сначала стоит узнать, какую сумму кредита вам одобрит банк и какой ежемесячный платеж вы сможете потянуть.

«Все последние исследования показывают, что для покупателя квартиры важен именно этот показатель, а не сумма долга или процентная ставка», — говорит эксперт.

«Исходя из семейного бюджета вы определяете комфортную сумму ежемесячного платежа. Отсюда получается и максимальная сумма кредита. Вы можете просчитать варианты с привлечением созаемщиков, чтобы учитывать и их доходы — это позволит увеличить сумму ежемесячного платежа, а значит, и сумму кредита», — говорит Артур Ахметов.

Вариант, когда стоит сначала получить одобрение по ипотеке, удобнее при поиске вторичной недвижимости, считает эксперт:

«У вас будет одобрение и сумма первоначального взноса. Когда вы найдете хорошую квартиру, то быстрее и проще выйдете на сделку и не потеряете продавца. Если одобрения не будет, придется заниматься сбором документов. За это время квартиру может забрать другой покупатель. Тогда поиск начнется заново».

По словам Виктора Зубика, даже при инвестиции в недвижимость сначала нужно дождаться одобрения ипотеки:

«Это необходимо, чтобы вы могли посчитать свой бюджет, расход в месяц на ипотеку и быстро купить квартиру в рамках бюджета и цели. Часто инвестиция в недвижимость превращается в выбор квартиры «как для себя»».

В каких случаях нужно сначала найти квартиру

Такой сценарий удобен при поиске квартиры от застройщика, говорит Виктор Зубик.

«Можно начать с выбора квартиры и ЖК (жилого комплекса), поскольку, чтобы получить субсидированную ставку ниже рыночной, нужно подавать заявку через застройщика или его партнера».

«Но даже в случае рассмотрения квартиры на первичном рынке, в новостройках, лучше сначала понять, какой кредит вы можете себе позволить исходя из ежемесячного платежа и доходов, — говорит Артур Ахметов. — Вы можете просчитать варианты, например, на Банки.ру, и подать заявку в банки. Далее вы получите решение, которое будет действовать до 90 дней, и сможете спокойно подбирать варианты. Если в офисе продаж конкретного жилого комплекса будут интересные предложения по ипотеке, у вас уже будет с чем сравнивать».

Что предлагают банки по ипотеке на вторичку и на новостройки

Посмотрим, что сейчас предлагают одни и те же банки по ипотеке на вторичную недвижимость и по программе Господдержка 2020–2022. При расчете ежемесячного платежа мы использовали следующие параметры: стоимость недвижимости — 6 млн рублей, срок — 20 лет, первоначальный взнос — 20%. Данные актуальны на момент выхода публикации.

Росбанк

Критерии	Вторичная недвижимость	Господдержка 2020–2022
Ставка	от 9,2% годовых	от 4,95%
Ежемесячный платеж	44 742 рубля	31 545 рублей
Максимальная сумма	до 120 млн рублей	до 12 млн рублей
Максимальный срок	до 35 лет	до 35 лет
Первоначальный взнос	от 15%	от 15%
Условия	Без подтверждения дохода, срок рассмотрения от 1 до 3 дней, возраст заемщика от 21 до 65 лет	Без подтверждения дохода, срок рассмотрения от 1 до 3 дней, возраст заемщика от 21 до 65 лет

РНКБ

Критерии	Вторичная недвижимость	Господдержка 2020–2022
Ставка	от 7,8% годовых	от 6%
Ежемесячный платеж	39 554 рубля	34 389 рублей
Максимальная сумма	до 100 млн рублей	до 6 млн рублей
Максимальный срок	до 25 лет	до 25 лет
Первоначальный взнос	от 15%	от 15%
Условия	Без подтверждения дохода, срок рассмотрения от 2 до 5 дней, возраст заемщика от 18 до 75 лет	Без подтверждения дохода, срок рассмотрения от 1 до 3 дней, возраст заемщика от 21 до 65 лет

Альфа-Банк

Критерии	Вторичная недвижимость	Господдержка 2020–2022
Ставка	от 11,1% годовых	от 6,7%
Ежемесячный платеж	49 872 рубля	36 355 рублей
Максимальная сумма	до 70 млн рублей	до 12 млн рублей
Максимальный срок	до 30 лет	до 30 лет
Первоначальный взнос	от 20%	от 15%
Условия	Без подтверждения дохода, срок рассмотрения от 1 до 2 дней, возраст заемщика от 21 до 70 лет	Срок рассмотрения от 1 до 2 дней, возраст заемщика от 21 до 70 лет

Что сейчас происходит с рынком недвижимости

Несмотря на снижение ключевой ставки до докризисного уровня февраля 2022 года (с 11 до 9,5% годовых), рынок недвижимости все еще не может восстановиться. В июне 2022 года в Московском регионе продали в два раза меньше квартир, чем год назад. При этом банки отмечают всплеск спроса на ипотеку по льготным программам — кредит по программе Господдержка 2020–2022 сейчас можно взять по ставке 7% годовых. Снизились ставки и на рыночную ипотеку — в среднем на 0,4–1%.

Стоит ли покупать квартиру в 2023 году: разбор Банки.ру

Эксперты считают, что сильного роста стоимости квартир не будет.

«Скорее мы увидим снижение цен хотя бы до уровня ноября — декабря 2021 года. Потому что за 2022 год квадратный метр в среднем вырос на 25 000 рублей, и это неадекватно при снижении активности на рынке и не лучшей экономической ситуации в стране», — говорил ранее Виктор Зубик.

Поэтому для тех, кто собирается приобрести недвижимость, сейчас есть шанс купить подходящий объект по хорошей цене.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Семейная ипотека Росбанк	от 5.45%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Альфа-Банк	от 5.6%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Банк «Открытие»	от 5.3%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Газпромбанк	от 5.45%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека ВТБ	от 5.5%	Подробнее Подать заявку

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

• Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
• Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
• Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

1. Покупки загородного дома;
2. Покупки таунхауса;
3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Вторичный рынок — что это?

Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены
и зарегистрированы права
собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник.
В процессе продажи квартира
переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной».

Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно
возведённые
комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть
как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.

С чего начать выбор квартиры

Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте
основные
критерии выбора:

От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер
и другие
характеристики.

Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен
на квартиры с нужным
для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки.

Наиболее распространённые типы планировок:

– Студия

Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами
отделен
только
санузел.

– Изолированная

Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую.

– Смежная

Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую
комнату.

– Свободная планировка

Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию
собственника.
Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об
этом читайте в статье.

Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные
средства
— ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило
на поддержание
приемлемого уровня жизни.

Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите
к следующему шагу
— выбору района.

Район проживания — на что обратить внимание?

Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже
определён,
если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на:

— транспортную доступность

Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если
пользуетесь общественным
транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов,
их частоту,
загруженность дорог в разное время суток.

— объекты инфраструктуры

Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых
магазинов
в
округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто
парковочных
мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок.

— экологичность

Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района,
проверьте,
есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.

Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики.

— Монолитный дом

Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция
возложена
на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство
квартиры
(подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как
правило, высокий
уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция.

— Панельный дом

Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные
до 2000 года, знакомы
всем
как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки,
как правило,
становится причиной высокий слышимости и теплопотери.

— Кирпичный дом

Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой
шумоизоляцией,
но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие.

При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории,
оцените,
какова влажность и шумоизоляция помещения.

Выберите квартиру

Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами
риелтора
или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан,
Яндекс Недвижимость, Авито и другие.

Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:

— площадь жилья

— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга

— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна,
солнечная ли сторона

— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или
душем)

Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать
о чём-то
важном, составьте список заранее.

Что стоит проверить:

— свежесть ремонта

— напор воды

— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек

— состояние проводки, работу выключателей и розеток

— следы плесени или грибка

— герметичность окон

— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других

— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств
или перепланировок

Семь раз отмерь, один раз отрежь

Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы
обезопасить себя
от неприятностей или мошеннических схем.

С какими ситуациями можно столкнуться:

— Приватизированная квартира

Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых
отказался
участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания.

— Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей

Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры.

— Продажа квартиры, полученной в наследство

Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других
наследников, а
сделка по покупке жилья может быть оспорена.

О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных
ситуаций, читайте в
статье.

Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

Если накопленных средств на покупку вторичной квартиры недостаточно, воспользуйтесь
ипотекой — целевым
кредитом на покупку недвижимости. Банк ДОМ.РФ предлагает множество ипотечных
программ, среди которых есть
льготные — это позволит снизить процентную ставку по ипотеке.

Для оформления ипотеки:

— ознакомьтесь с требованиями выбранной программы, убедитесь, что
вы соответствуете им (например,
возраст,
стаж работы)

— воспользуйтесь калькулятором ипотеки, чтобы рассчитать приблизительный размер ежемесячного
платежа при
выбранных условиях: стоимости недвижимости, сроке и сумме первоначального взноса (о том, как
накопить на
первоначальный взнос, писали в статье),

— заполните заявку на выдачу ипотечного кредита в Личном
кабинете ипотеки и дождитесь предварительного
решения, если каких-либо данных не будет хватать или что-то будет заполнено неправильно, с вами
свяжется
сотрудник Банка для уточнения деталей

— предоставьте документы
по объекту недвижимости и получите одобрение Банка

— оформите ипотечную сделку

Подробнее с шагами можно ознакомиться в Памятке.