Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Опасная уловка 1
Перекладывают ответственность
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:
- Агент выясняет потребности клиента и помогает сориентироваться на рынке аренды. Рассказывает, какие примерно варианты подойдут нанимателю, в каких районах лучше снимать жилье, что нужно продумать заранее. Сразу ориентирует по цене, рассказывает, что такое залог, и устанавливает размер своей комиссии.
- Подбирает квартиры по базе и прозванивает их. Во время звонка он уточняет все пожелания своего клиента и договаривается о просмотре на удобное для клиента время.
- Выезжает на просмотры квартир вместе с клиентом. Часто бывает, что агенты отправляют нанимателей самих смотреть квартиры, потому что сложно договориться о времени, чтобы и агенту, и клиенту было удобно. Но негласно среди риелторов принято, что все-таки на просмотры нужно ездить вместе с клиентом, и лишь в исключительных случаях можно просить клиента самостоятельно посмотреть квартиру. Агент, который всегда отправляет клиента на квартиру одного, непрофессионал.
- Риелтор проверяет документы: паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи.
- Предоставляет договор, если его нет у встречного агента или наймодателя. Или проверяет договор, который предоставила другая сторона.
- Заполняет документы: договор найма квартиры, акт приема-передачи, бланк взаиморасчетов.
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Не путать с услугой сопровождения сделки
Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.
Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.
Опасная уловка 2
Рекламируют квартиру без согласия хозяина
Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.
За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.
За нарушение закона о рекламе частному агенту без ИП грозит штраф 2000—2500 рублей, агентству недвижимости — от 100 тысяч до 500 тысяч рублей.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Альтернативный вариант уловки
Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».
Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.
Опасная уловка 3
Заманивают на аукцион
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Опасная уловка 4
Набивают себе цену
Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру. Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.
Уловка состоит в том, чтобы набить себе цену искусственными способами. Поскольку многие люди считают, что у профессионального риелтора много клиентов, агенты создают воображаемую очередь из желающих с ним работать. Нужно, чтобы клиент понял, что если прямо сейчас не подпишет договор с риелтором, то не попадет к такому профессионалу и не снимет квартиру вообще никогда.
Как только клиент оказывается рядом, такой агент всячески изображает свою занятость и востребованность. У него постоянно звонит телефон, он записывает что-то в ежедневник, договаривается о серьезных сделках, называет цены дорогих квартир. Все это клиент должен видеть и слышать.
На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.
Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента. Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски. Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор. Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки. Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.
Что плохого. Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте. Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта. Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником. Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.
Что делать. Не верьте, если агент пытается показать вам свою занятость и торопит подписать договор. Лучше найдите профессионального риелтора — поговорите со знакомыми, возможно, они уже работали с кем-то. Или обратитесь в известные агентства — большинство крупных агентств состоят в Российской гильдии риелторов. Можно поискать там.
Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед. Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире. Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах. Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.
Опасная уловка 5
Навязывают невыгодную квартиру
Еще одна иллюзия — дефицит квартир. Риелторы манипулируют незнанием рынка и страхом остаться без квартиры. Клиенту дают «выбор без выбора» — два варианта, один из которых совершенно невыгоден.
К такой уловке агент прибегает, когда уже показал слишком много квартир клиенту и ему надоело. Или он не хочет долго возиться с клиентом из-за небольшой комиссии. Поэтому риелтор выбирает одну квартиру и говорит, что такой вариант попадается очень редко и нужно немедленно снимать. Иначе есть риск остаться без квартиры. Если клиент сомневается и говорит, что видел в интернете много подобных, агент может начать на него давить: «Я вам показал все, что есть! Если не нравится — идите к другому агенту, вам то же самое покажут!» Клиент поддается на уговоры и снимает жилье, которое ему не подходит. А риелтор получает комиссию, выполняет план, в агентстве его хвалят.
Что плохого. Та квартира, которая выгодна агенту, может быть совсем невыгодна для клиента. Есть риск снять квартиру по цене выше рынка или с подводными камнями. Например, риелтор может скрывать, что квартира продается, или не обращать внимания нанимателя на дефекты мебели и бытовой техники.
Что делать. Чтобы не попасться на эту уловку, промониторьте рынок аренды до того, как обратитесь к риелтору. Для этого посмотрите предложения в открытых крупных базах недвижимости. Важно смотреть предложения не на одном сайте, а на нескольких: так информация будет вернее.
Если агент говорит, что квартира уникальна и ее нужно быстрее снимать, значит, он может доказать свои слова. Спросите, почему он так считает. Если получаете в ответ сухое: «Я профессионал, я знаю» — будьте уверены, это манипуляция.
Честный агент может доказать свои слова так. Сделать выборку из 10—30 квартир, распечатать и показать вам. Затем рассказать результат звонка по каждой квартире, например так: «Вот по этим пяти рассматривают только девушек, а вы парень. Вот здесь не хотят животных. Эти две уже сданы. Остается четыре, три из которых мы уже посмотрели». Доказать цены по району тоже можно с помощью выборки — поэтому просите ее у агента.
В базах недвижимости есть даже специальные настройки, чтобы сделать распечатку без контактов собственников, — риелтор может не бояться, что клиент свяжется с наймодателем напрямую.
Если агент согласится сделать выборку и рассказать результаты звонков, вряд ли он вас обманывает.
Что, если посмотрели 10 квартир и все не нравятся
Может возникнуть ситуация, когда агент показал клиенту уже много квартир, а ему ничего не нравится. Скорее всего, проблема в том, что клиент ищет не то, что ему на самом деле надо.
У моего знакомого агента была такая ситуация. Они искали квартиру в Московском районе Санкт-Петербурга и ничего не могли подобрать. Когда стали думать, в чем дело, выяснилось, что родители и дети клиента живут на другом конце города — в Выборгском районе. С Московского до них долго добираться. Жить на Московском проспекте — просто детская мечта клиента, которой пока рано сбыться. Как только они начали смотреть квартиры Выборгского района, сразу подобрали нужный вариант и подписали договор.
Опасная уловка 6
Рекламируют несуществующую квартиру
Проще принимать звонки от клиентов, готовых снять квартиру, чем звонить самому. Поэтому агенты ловят клиентов на объявления с несуществующими квартирами. Работает это так.
Агент берет из интернета фото любой симпатичной квартиры и ее описание и выставляет объявление. Ставит цену немного ниже рынка, чтобы больше людей звонили. Потенциальный наниматель видит на сайте объявление, рассматривает фото и загорается идеей снять эту квартиру. Звонит агенту и слышит примерно такую фразу: «К сожалению, именно эту квартиру только что сдали. Мы пока не успели убрать объявление. Но я могу предложить вам такие же квартиры. Скажите, по каким критериям выбираете?» Дальше риелтор проводит опрос, выясняет все пожелания клиента, подбирает квартиру по общей базе и предлагает клиенту.
Что плохого. Я слышала несколько сотен таких разговоров агентов с клиентами, и практически все наниматели соглашаются рассмотреть другие варианты. Но я отношу эту уловку к опасным способам. Причин несколько:
- Сайт, где агенты размещают «пустые» объявления, замусорен неактуальными объявлениями. А поскольку цель базы недвижимости — показать пользователю качественные объявления о сдаче квартир, то из-за «пустых» объявлений сайт своей цели не достигает. Я знаю, что крупные сайты постоянно борются с квартирами-пустышками, но убрать абсолютно все неактуальные объявления невозможно.
- Я заметила, что агенты, которые используют такой способ привлечения клиентов, — новички, мошенники или просто халтурщики.
В лучшем случае они грубят клиентам, не умеют выявлять их потребности и пользуются незнанием рынка. В худшем — обманывают на деньги.
Что делать. Если вы позвонили по «пустышке», пожалуйтесь в службу поддержки сайта. Сотрудники крупных баз недвижимости знают, что такое «пустые» объявления. После вашей жалобы они проведут дополнительную проверку и заблокируют объявление или аккаунт агента.
Работать ли с агентом дальше — решать вам. Но я рекомендую обратиться в проверенное агентство и снять квартиру через него. Агенты работают по одним базам, поэтому денег вы заплатите столько же, а сервис от проверенного агентства получите лучше.
Опасная уловка 7
Показывают квартиру ночью
Дневное естественное освещение выдает все недостатки квартиры. А вечером или ночью при искусственном свете стены кажутся ровнее, мебель — новее, а что находится за окном — вообще не видно. Поэтому некоторые агенты любят показывать квартиры, когда на улице темно.
Что плохого. Клиент рискует снять квартиру, которая ему не подходит. Например, была такая история. Люди посмотрели квартиру, все подошло, но забыли проверить вид из окон, потому что было темно. Подписали договор, передали деньги и уехали на пару дней в старую квартиру. А когда вернулись, обнаружили, что окна выходят на помойку. Квартира была на третьем этаже с качественными окнами — в нее не проникал неприятный запах и шум от мусорной машины. Но если бы квартира располагалась на первом этаже, жильцам пришлось бы терпеть запах и шум от мусоровоза, который часто приезжает ранним утром.
Что делать. Советую смотреть будущую квартиру утром или днем — так вы сможете сразу заметить все недочеты. Если есть возможность посмотреть квартиру только вечером, обратите внимание на детали в квартире и обязательно проверьте, куда выходят окна. Прогуляйтесь около дома, поговорите с соседями — тогда у агента будет меньше шансов сдать вам плохую квартиру.
Опасная уловка 8
Советуют ради своих интересов
Бывает, что клиент выбирает между несколькими вариантами квартир и спрашивает совета у агента. Поскольку комиссия агента зависит от стоимости квартиры, он может посоветовать самую дорогую, чтобы заработать больше.
Обычно комиссия агента на аренде составляет 50—100% от арендной платы. Если риелтор работает в агентстве, то около половины отдает ему. Например, клиент выбирает между двумя квартирами: одна стоит 25 тысяч рублей в месяц, вторая — 30. Чаще квартиры сдают с помощью риелторов, поэтому агенту придется отдать половину комиссии встречному риелтору. За первую квартиру он получит 12,5 тысячи рублей, за вторую — 15. Агентство заберет из комиссии еще половину — остается 6250 или 7500 рублей. Дополнительно агент тратит деньги на проезд или бензин.
Поскольку заработок агента нестабилен и он не знает, когда получит следующую комиссию, агент заинтересован получить больше. Пусть всего на тысячу рублей. Поэтому агент будет советовать снять квартиру за 30 тысяч рублей.
Что плохого. Риелтор навязывает тот вариант, который выгоден ему, для клиента снять эту квартиру может быть невыгодно.
Что делать. Чтобы проверить агента, задайте вопрос, почему эта квартира лучше. Обычно риелторы не решают за клиента, что ему снимать, а просто описывают плюсы и минусы каждой квартиры, исходя из интересов нанимателя. Они как психологи: советов не дают, но наводящими вопросами помогают клиенту выбрать.
Насторожитесь, если слышите: «Я думаю, лучше первая квартира, ее надо выбирать. Там ремонт лучше, к метро ближе. Цвет обоев приятнее. Да, ванная в ужасном состоянии, зато телевизор большой».
Пример нормального ответа: «Первая квартира ближе к метро, вы будете добираться до работы за полчаса. Но в квартире старая мебель. Хотя, возможно, собственник согласится что-то докупить в счет аренды. Во второй квартире новый ремонт, но только до метро ехать полчаса. Хотя через 2 года обещают построить новую станцию метро возле дома. Что вам важнее: состояние квартиры или расстояние до метро?»
Приемы агентов, которые помогают клиентам
Не все манипуляции агента вредят клиенту. С помощью некоторых уловок риелтор помогает клиенту определиться с выбором, понять свои желания или рассчитать бюджет.
Показы «3 в 1». За один выезд на просмотры удобно смотреть три квартиры. Поэтому агент отбирает три варианта и ставит время просмотров так, чтобы первой была худшая квартира, а последней лучшая.
Например, клиент хочет снять однокомнатную квартиру. Но мечтает о двушке и, если повезет с ценой, готов их посмотреть.
Первой такому клиенту агент показывает типичную однушку по стандартной цене. Аналогичных квартир — полгорода. В ней нет ничего особенного, но и недостатков нет. Так у клиента формируется уровень нормы: «За эту цену такая квартира — это нормально».
Далее агент показывает квартиру с «идеальным» требованием клиента — двухкомнатную квартиру по цене однушки. Скорее всего, это будет квартира с плохим ремонтом или минимальным наполнением. Так клиент побывает в квартире своей мечты, но по средствам. Ему предстоит определиться, готов ли он мириться с минусами ради двух комнат. Или все-таки лучше жить в одной комнате, но с хорошим ремонтом.
Третья квартира, которую показывает агент, — лучшее, что он смог подобрать. Часто клиенты выбирают именно последний вариант. И у них есть правдивое ощущение, что они сняли лучшую квартиру, на которую могли рассчитывать.
Показывает что есть. Бывает, что клиент не знает цен на рынке и хочет квартиру с хорошими характеристиками, но по слишком низкой цене. Например, однокомнатная квартира с новым евроремонтом в Санкт-Петербурге стоит 25 тысяч рублей в месяц. Клиенты просят риелтора найти такую квартиру за 20 тысяч. Иногда уже с включенными в цену расходами на ЖКУ. Часто наниматели говорят, что у них есть знакомые, которые сняли такую квартиру 3 года назад, но они не учитывают, что ситуация на рынке была другая.
Или они видели объявление о сдаче квартиры с евроремонтом за 20 тысяч в месяц и теперь хотят такую же. Они не понимают, что у заниженной цены на квартиру всегда есть причина.
Если у агента не получается донести до клиента, что его требования нереальны, он идет на такой прием. Ищет пару квартир по бюджету клиента, показывает их и объясняет, что за эту цену предлагают такие квартиры. Поэтому либо соглашаться на такой ремонт, либо повышать цену, либо ждать. В теории снять хорошую квартиру по заниженной цене все-таки возможно.
На моем опыте практически каждый клиент соглашался поднять цену, мы снимали квартиру подороже, но зато по всем его требованиям. А еще была история, когда клиентка решила не работать со мной и снять квартиру самостоятельно — дешевую и с евроремонтом. Через несколько месяцев я узнала, что она попала на информационное агентство, потеряла деньги и время и ей пришлось уехать в свой родной город.
«Будьте как дома». Когда собственник отдает агенту ключи от квартиры и подписывает с ним договор, у риелтора появляется эксклюзивное право сдачи квартиры. Это значит, что другие агенты не могут без него сдать квартиру. В такой ситуации риелтор чувствует себя спокойно и поэтому делает все, чтобы сдать квартиру лучшим образом.
Чтобы будущий наниматель на просмотре почувствовал себя как дома, агенты создают уютную атмосферу. Вот несколько правил:
- Идеальная чистота. Квартира должна быть идеально убрана. На мебели не должно быть пыли, на кухне — пятен от еды, в раковине не должна лежать грязная посуда, сантехника должна блестеть.
- Свежий воздух. Агент приходит в квартиру за 15 минут до прихода клиента, чтобы проветрить ее. Прямо перед приходом закрывает окна, чтобы не было холодно.
- Чистая вода. Практически каждый клиент проверяет воду: есть ли горячая и насколько вода чистая. Поэтому за 15 минут до прихода клиента агент приходит и включает краны на кухне и в ванной, чтобы слить воду, которая могла застояться и пожелтеть.
- Бахилы или тапочки. Пол должен остаться чистым, но нельзя заставлять клиента снимать обувь и ходить в носках. Поэтому агент предлагает тапочки или бахилы.
- Кофе и угощение. Кофе создает атмосферу уюта. Как минимум агент заварит кофе и пройдется с чашкой по всей квартире, чтобы оставить аромат. Но часто кофе, чай или угощения предлагают клиентам. Сидя за кухонным столом, удобнее обсуждать нюансы найма квартиры. Клиенты расслабляются и представляют, будто они уже живут здесь. Ради таких посиделок агенты назначают просмотры с интервалом в час, чтобы следующие наниматели не застали предыдущих с чашкой кофе в руках.
Кратко
- Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
- Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
- Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
- Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
- Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.
Секреты где риэлторы находят квартиру и возможные способы поиска
Найти подходящую квартиру в аренду – долгое и хлопотное занятие. Поэтому многие предпочитают платить комиссионные риэлторам, чтобы не утруждать себя лишними заботами. Но можно сэкономить значительную сумму, если найти жильё самостоятельно.
На практике существуют несколько вариантов, как агентства находят квартиры. Но большинство сделок с участием посредников заключаются по такой схеме:
- Хозяин квартиры даёт заявку в агентство недвижимости о намерении сдать квартиру внаём на определённых условиях.
- Затем информация о квартире с описанием её параметров и условий найма размещается в специальных агентских базах, доступных для всех агентств недвижимости. Вот где риэлторы находят собственников.
- В заключении сделки обычно участвуют 2 агента: один действует со стороны хозяина квартиры, второй – представляет квартиросъёмщика. Комиссионные за оформление сделки составляют 100% от ежемесячного размера платежа за сдаваемую квартиру. Доходы с комиссионных процентов агенты делят поровну, а затем каждый со своей выручки оставляет себе 50%, а остальные 50% отдаёт в своё агентство.
Благодаря существованию информационных баз, для риэлторов не оставляет большого труда как найти собственника жилья. Информация о квартирах размещается на специальных базах, потому что редко случается, когда среди клиентов агентства, где хозяин квартиры сделал заявку о сдаче внаём, находятся желающие снять именно такой вариант ( в таких ситуациях риэлтор получает 50% от всей суммы комиссионных, а остальные 50% остаются в агентстве).
Существуют и другие способы, как риэлторы находят квартиры, многие из которых хитрости и уловки, связанные с предоставлением не совсем достоверной информации. Так некоторые риэлторы рекламируют в интернете несуществующие объекты, а когда клиент звонит с заявкой, то врут, что квартира уже сдана. Затем предлагают платный пароль на якобы закрытую базу данных, а в самом деле на сайт с открытым для всех доступом. Если обманутый клиент находит на сайте подходящий вариант и делает заказ, то вся информация идёт к этому риэлтору, который затем делает всего несколько звонков – узнаёт время для просмотра квартиры и сообщает об этом клиенту, а сам даже не едет на просмотр. Фактически, клиент самостоятельно находит вариант и договаривается о сделке, но риэлтор при этом получает свои комиссионные. Информация, как посредники находят квартиры, поможет арендаторам сэкономить довольно большие деньги.
Многие, кто хоть однажды снимал квартиру в Москве, знают о существовании сайта ЦИАН (Центрального информационного агентства недвижимости), на котором размещаются объявления по сделкам с недвижимостью не только в Московской области, но и на всей территории России. Сайт платный и создан специально для риэлторов – высокая стоимость размещения объявлений делает его недоступным для частных пользователей. Но на сайте ЦИАН платят только те, кто размещает объявления, а просмотр информации абсолютно бесплатный. Не многие знают, как работает сайт Циан, поэтому риэлторы и здесь “разводят” людей, запугивая возможностью наткнуться на мошенничество или убеждая, что без посредников найти квартиру на сайте невозможно.
Варианты как можно найти жильё без посредников
Самый надёжный способ – искать жильё через знакомых или родственников. Если такой возможности нет, то придётся искать свежие объявления в интернете на пример авито и др. можно подписаться на сайтах на свежую рассылку и постараться опередить риэлторов, ведь среди них тоже конкуренция на собственников жилья они также ищут в таких источниках . Нужно знать что разные сайты сливают информацию в разные базы . Можно самим размещать объявления или развешивать их в подъездах домов, таким способом пользуются даже частные риэлторы.
При попытках найти квартиру в аренду самостоятельно нужно проявлять бдительность, чтобы не стать жертвой мошенников. И знать чем отвечают риэлторы перед вами ,только уставным капиталом 10 000 руб. и как они любят говорить о репутацией, хотя если это агенство на рынке недавно то ему несложно поменять вывеску . Удивительно но не каждый даже проверяет документы у риэлторов.
Желательно предварительно пообщаться с соседями, узнать, сколько людей прописаны на жилплощади, проверить квитанции коммунальных платежей, юридическую историю жилья. В все-таки пришлось обратится то есть способы как кинуть риэлтора при аренде .
Если в квартире прописаны несколько человек, то желательно нотариальное заверенное, согласие каждого на сдачу жилья в аренду. При осмотре следует проверить документы хозяина: паспорт, прописку, документы на права собственности. Обязательно осмотреть состояние сантехники, электропроводки, бытовой техники и пр. При наличии повреждений, необходимо их учесть в составлении договора.
Возможен быстрый поиск квартиры на сайтах, где размещена открытая база данных, если делать запросы по нужным параметрам. Сразу появляются имеющиеся варианты с номерами телефонов – достаточно только позвонить и договориться о просмотре. Бывают сайты которые просят телефонный номер при регистрации здесь возможны такие мошенничества
- С вас попросят денег за доступ к информации ,которая будет не актуальна .
- Сольют ваш телефон для спам рассылки .
Поиск аренды квартир лучше проводить на сайтах известных агентств. Стоимость будет почти одинаковая, но гарантия защиты от мошенничества большая, потому что такие фирмы дорожат своей репутацией и предоставляют хорошо проверенную информацию.
Город ,
26 сен 2021, 12:02
0
Где найти жилье для покупки или аренды? Например, через приложение на смартфоне. Подготовили обзор самых обсуждаемых пользователями мобильных приложений
Рассматриваем семь самых популярных (больше 1 тыс. отзывов в App Store и Google Play) приложений для аренды жилья, исключив сервисы, принадлежащие конкретным застройщикам (таким как ПИК) и риелторским агентствам (например, «Этажам»). Отобранные приложения конкурируют по нескольким параметрам: размеру базы недвижимости, удобству поиска, дизайну и качеству объявлений — одни сервисы их проверяют, а другие нет.
- ЦИАН
- «Авито»
- Domofond
- «Яндекс.Недвижимость»
- «ДомКлик»
- Move.ru
- Locals
ЦИАН
Через это приложение можно подобрать для аренды или покупки/продажи квартиру, комнату или койко-место в общежитии, а также загородный дом или участок земли. База недвижимости ЦИАН — одна из самых больших, в ней найдутся предложения как от собственников, так и от агентств.
По количеству объявлений ЦИАН превосходит большинство своих конкурентов. Впрочем, предложения почти не фильтруются и существует риск мошенничества или завышенных цен. В приложении есть калькулятор ипотеки и удобный поиск по карте. Фильтров для поиска меньше, чем у некоторых других, но всерьез помешать это может лишь самым требовательным пользователям.
«Авито»
В популярном российском маркетплейсе есть раздел с недвижимостью. Как и на ЦИАН, здесь можно найти квартиру, дом или участок, а также офис или гараж. Главное отличие — есть еще и небольшой раздел с недвижимостью за рубежом.
База недвижимости обширная, но несколько меньше, чем на ЦИАН. Большинство предложений от агентств, но легко можно найти и варианты от собственников. Платформа не проверяет объявления, поэтому надо помнить о рисках столкнуться с мошенниками. Адекватность цены тоже остается на совести авторов объявлений.
Domofond
База недвижимости этого сервиса примерно такая же, как у «Авито» или «Яндекс.Недвижимости». В приложении нет карты (она есть на сайте), однако это отчасти компенсируется удобным поиском с бóльшим количеством фильтров, чем у ЦИАН и «Авито». К примеру, в поиске Domofond можно ввести ключевые слова, такие как «окна во двор», название материала, из которого построено здание, или дату сдачи новостройки. Сервис ранжирует объявления по полноте информации и отслеживает репутацию продавцов, а модераторы чистят некорректную информацию.
«Яндекс.Недвижимость»
На платформе «Яндекса» можно снять или арендовать квартиру, офис или гараж. В приложении есть поиск по карте, в котором можно нарисовать интересующую область, и множество удобных фильтров, позволяющих ввести в запрос желаемые площади каждого из помещений квартиры. База квартир на покупку довольно большая, а вот жилья в аренду немного.
«ДомКлик»
Эта платформа по поиску жилья принадлежит «Сберу», поэтому акцент в ней сделан на интеграции с банковскими сервисами, в первую очередь — поиском и подбором ипотеки. Зарегистрироваться может лишь пользователь со Сбер.ID. Базы недвижимости немного меньше, чем у конкурентов, но здесь все предложения проходят проверку. Набор фильтров обширный, но картой пользоваться не очень удобно — если в доме сдается или продается несколько квартир, вы не увидите разброс цен.
Move.ru
На этом сервисе не меньше предложений на покупку квартир, чем на ЦИАН. У приложения приятный дизайн, а в поиске много удобных фильтров — но работает оно медленнее, чем остальные. Поиск по карте не самый удобный — точки с квартирами группируются, и, чтобы точно определить расположение квартиры, приходится очень сильно приближать. Объявления портал не проверяет.
Locals
Приложение только для сдачи и съема жилья в аренду в Москве и Московской области. Сервис делает упор на предложения от собственников, но можно найти варианты и от риелторов. Интерфейс простой и не самый удобный, зато база недвижимости в аренду самая большая — даже больше, чем у ЦИАН. Компания проверяет квартиры на подлинность и предоставляет услуги консультанта. Поэтому ее услуги платные — от 2,49 тыс. руб. в месяц за доступ к базе и проверку недвижимости в Росреестре до 7,9 тыс. руб. за полный пакет сопровождения сделки и доступ на три месяца.
|
Когда-то, кто-то (хотя бы косвенно) сталкивается с необходимостью поиска жилья. Вот, что меня всегда удивляло, так это то, откуда все эти многочисленные агенства берут варианты? Те потрясающие квартиры, которых нет в свободном доступе в сети? Как они к ним попадают?
Не все люди выставляют свою недвижимость на продажу в интернет. У многих просто нет времени, что бы заниматься всеми этими вопросами, для этого и есть агентства. Для того что бы об агентстве узнали оно дает рекламу, в газетах, по телевидения, либо люди шли мимо и зашли,так как агентство находится рядом с их домом. Люди дают все данные на квартиру, после чего эти данные вносятся в базу и если люди пришли только в одно агентство, то это называется «эксклюзив» и права на продажу этого объекта принадлежат только одному агентству. У агентства может быть много филиалов, которые пользуются одной базой данных. Но другое агентство не имеет право доступа к это базе. У каждого соя база данных. Иногда агентства сотрудничают между собой, так как у одних есть покупатель, а у других есть продавец. Есть еще способ сбора информации. Просто на все дома расклеиваются объявления следующего содержания:» Куплю квартиру от хозяина в вашем доме» или «Помогу продать Вашу квартиру». Так и пополняются базы данных. А потом по газете или в интернете, можно искать покупателя, который хочет купить квартиру или дом или другую недвижимость. автор вопроса выбрал этот ответ лучшим
Izumka 10 лет назад Те объявления, что размещены в сети зачастую «утка». Их размещают сами агенты, чтобы привлечь клиентов, при этом умышленно занижают цену, чтобы люди повелись на это объявление и позвонили. А уговорить снять дороже — дело техники. Непосредственно квартиры к ним попадают по звонку в агенство, потому что люди считают, что сдать через агенство надежней. На самом деле агенство выступает только как посредник. Все разногласия собственник жилья и квартирант будут регулировать между собой сами или через суд. Итак, человек, желающий сдать квартиру, звонит в агенство — и не в одно — и выражает свое желание ее сдать. Оговаривает кто может жить — семья с детьми/без детей, с животными/без животных, как будет оплачиваться коммуналка и т.д. Агент, получивший этот «заказ» размещает объявление о сдаче квартиры в общей для всех агенств базе. Доступ к этой базе может получить только агент и только в офисе. Домой эту базу подключают, если агент хорошо себя зарекомендовал. Ну а дальше все просто. В этой базе агенты, у которых наниматели, ищут вариант для своих клиентов. А те агенты, у которых наймодатели просто ждут звонков.
тамила123 9 лет назад Все методы. описанные выше — правильные. Еще вариант — агентство недвижимости снимает свой офис, вешает баннер, горящую вывеску, дает рекламу на телевидение, в газеты и интернет. и собственники жилья сами к ним обращаются.
в агентство недвижимости например позвонил клиент ему нужно продать 2 комнатную квартиру в районе № агентство печатает объявления пишет свой номер телефона продам 2х комнатную квартиру в районе № и расклеивает это объявление в этом районе и в других районах (печатают объявление в газетах и журналах, интернете) люди звонят по объявлениям в агентство риэлтор назначает встречу или например нужно купить квартиру звоним в агентство недвижимости говорим хочу купить 4х комнатную квартиру в районе № естественно оставляем свои данные например номер телефона агентство пишет объявление куплю 4х комнатную квартиру в районе № пишет свой номер телефона агентства и также расклеивают объявления в районе № и других районах печатают объявления в газетах, журналах, интернете так же агентство недвижимости применяют такой ход пишут например семья из 2х человек русские чистоплотные снимут квартиру в вашем районе(или в вашем доме) пишут номер телефона х-ххх-ххх-хх-хх Маша, х-ххх-ххх-хх-хх Вася человек читающий это объявление даже не подумает что это агентство и телефоны риэлторов
Nimfalessa 7 лет назад Как собственник жилья могу сказать, что даже при выставлении на тот же авито жилья на 10 звонков будет 9 от агентств и 1 от реального съемщика. Агентства очень оперативно работают и постоянно мониторят рынок. Поэтому у них все подвязки есть. А собственникам удобно тоже, они-то ничего не платят, к ним только людей за ручку приводят.
milonika 8 лет назад В агентстве недвижимости, база, которую они имеют, во сновном состоит из тех, кто сам обратился к ним за помощью. Или же агенты сами звонят по объявлению хозяина квартиры, и предлагают им воспользоваться услугами агентства бесплатно.
ViktorSeni 4 года назад Работал в риэлторской фирме. 90% заказов с объявлений в интернете, радио, газеты, наружка и т.д. Прямо с этого начинался день — с мониторинга. Кстати, да, тоже сейчас занялся сдачей жилья в аренду на авито и не только. Попадаются и риэлторы. Но я, как правило, сам выбираю жильцов.
Liya2231 4 года назад Понятия не имею)) Но отличные варианты от собственника можно найти и самому) Мы 2 год живем в квартире, нашли сами, без риэлтора на авито, нормально по договору сняли, хозяйка замечательная женщина. А к риэлторам ни-ни )) Знаете ответ? |
Pиeлтop, кoтopый пpиxoдит paбoтaть в aгeнтcтвo нeдвижимocти, в пepвыe мecяцы дoлжeн дoбaвить в бaзy нecкoлькo нoвыx oбъeктoв.
Paзбepeм, гдe нaйти xoзяeв, кoтopыe xoтят пpoдaть или cдaть жильe.
Иpинa Кpыжиминcкaя
иcкaлa квapтиpy
бeз пocpeдникoв
Xoзяeв квapтиp ищyт cpeди знaкoмыx, в интepнeтe и пo oбъявлeниям
Люди, кoтopыe xoтят cдaть или пpoдaть квapтиpy, пepвым дeлoм paccкaзывaют oб этoм дpyзьям и знaкoмым. Этo caмый пpocтoй вapиaнт: xoзяeвa жилья бoльшe дoвepяют знaкoмым pиeлтopaм и гoтoвы пoлoжитьcя нa ниx в cдeлкax.
Кoгдa знaкoмыx c жильeм нeт, xoзяeв квapтиp ищyт в пpoфильныx гpyппax нa Фeйcбyкe или вo Bкoнтaктe. Coбcтвeнники жилья paзмeщaют oбъявлeния в гopoдcкиx гpyппax и cooбщecтвax пo apeндe.
Taкиe пocты быcтpo нaxoдят oтклик, пoэтoмy oтcлeживaть иx нyжнo пocтoяннo. Ecть шaнc cвязaтьcя c xoзяинoм квapтиpы paньшe, чeм oн нaйдeт apeндaтopa, и пpeдлoжить cвoи ycлyги.
Pиeлтop yкaзывaeт тoлькo ocнoвнyю инфopмaцию
Coбcтвeнник pacпиcывaeт вce пpeимyщecтвa квapтиpы
B pиeлтopcкиx пocтax чacтo пyбликyют нe peaльныe фoтoгpaфии, a cкpиншoты. Нa фoтo мoгyт быть вoдяныe знaки. Eщe в пyбликaции oтключaют кoммeнтapии и зaнижaют цeнy.
Иcтoчник: https://www.avito.ru/
Coбcтвeнники жилья выклaдывaют oбъявлeния нa бecплaтныx caйтax. Pиeлтopы peгyляpнo пpocмaтpивaют дocки oбъявлeний в интepнeтe: Aвитo, Бecплaтныe oбъявлeния.pф, Дocки.py.
Ecли нa фoтo вoдянoй знaк, cкopee вceгo, eгo взяли c caйтa aгeнтcтвa нeдвижимocти или пpocтo из интepнeтa
Иcтoчник: https://www.avito.ru
Иcтoчник: poccия.бecплaтныeoбъявлeния.pф
Xoзяeвa жилья pacклeивaют бyмaжныe oбъявлeния нa cтoлбax, ocтaнoвкax, вoзлe пoдъeздoв. Пo oбъявлeнию мoжнo oтыcкaть xoзяинa квapтиpы, кoтopый нe пpивык пoльзoвaтьcя интepнeтoм и ищeт жильцoв пo cтapинкe.
Pиeлтopы тoжe pacклeивaют бyмaжныe oбъявлeния в дyxe: cнимy квapтиpy в вaшeм paйoнe. B пpoцecce pacклeйки paccпpaшивaют жильцoв — нe cдaeт ли квapтиpy ктo-тo из coceдeй.
Иcтoчник: https://www.google.com
Бывaeт, чтo oбъявлeниe нa пepвый взгляд выглядит кaк pyкoпиcнoe, нo ecли пpиcмoтpeтьcя oкaзывaeтcя, чтo oнo пeчaтнoe. Taкиe oбъявлeния пeчaтaют pиeлтopы, кoтopыe xoтят выдaть ceбя зa xoзяeв жилья.
Иcтoчник: http://www.nest.by
Чтo дeлaть, кoгдa нaшли xoзяинa квapтиpы
Maлo нaйти чeлoвeкa c квapтиpoй, чтoбы дoбaвить eгo в бaзy. Eщe нyжнo yбeдитьcя, чтo oн дeйcтвитeльнo влaдeeт квapтиpoй, и мoжeт зaкoннo ee cдaвaть. Eщe нyжнo пpoвepить cocтoяниe жилья, дoгoвopитьcя oб ycлoвияx coтpyдничecтвa.
1. Дoгoвopитьcя o пpocмoтpe и зaдaть вoпpocы
Клиeнты бyдyт paccпpaшивaть o квapтиpe: кaкaя в нeй мeбeль и тexникa, кoгдa был peмoнт, кyдa выxoдят oкнa, ecть ли в дoмe кoнcьepж, кaкиe cчeтa зa кoммyнaльныe ycлyги.
Pиeлтop дoлжeн знaть oтвeты нa вce эти вoпpocы. Чтoбы paccкaзaть, в кaкoм cocтoянии жильe, лyчшe yвидeть этo cвoими глaзaми.
Иcтoчник: https://pikabu.ru
2. Пpoвepить дoкyмeнты
Cдaвaть жильe мoжeт coбcтвeнник или eгo дoвepeннoe лицo. Чтoбы yбeдитьcя, чтo чeлoвeк дeйcтвитeльнo влaдeeт квapтиpoй или мoжeт ee cдaвaть, пpocят пoкaзaть дoкyмeнты.
Пoдoйдeт выпиcкa из EГPН или нoтapиaльнaя дoвepeннocть. Eщe нyжнo пpoвepить пacпopт.
Иcтoчник: https://rosreestr-info.ru
3. Oбcyдить ycлoвия apeнды
Xoзяин жилья peшaeт, кoмy гoтoв cдaть cвoю квapтиpy: тoлькo дeвyшкaм или пapням, ceмьe c дeтьми или живoтными, cлaвянaм или людям любoй нaциoнaльнocти, инocтpaнцaм. Taкиe нюaнcы выяcняют дo тoгo, кaк pиeлтop нaчнeт иcкaть жильцoв.
Eщe нyжнo cpaзy yзнaть y xoзяинa, мoжнo ли в квapтиpe кypить, ycтpaивaть вeчepинки, мeнять чтo-тo в интepьepe, пoкyпaть вeщи и тexникy в cчeт apeнды.
3apaнee дoгoвapивaютcя и пo пoвoдy oплaты. Pиeлтop пoмoгaeт xoзяинy oпpeдeлить aдeквaтнyю цeнy apeнды и yтoчняeт, мoжнo ли дeлaть apeндaтopaм cкидки.
Кoгдa нyжнo нaйти квapтиpy oт coбcтвeнникa
- Жeлaющиx cдaть квapтиpy ищyт cpeди cвoиx знaкoмыx.
- Moнитopят гpyппы в coцceтяx, пocвящeнныe apeндe жилья, дocки oбъявлeний в интepнeтe и нa yлицe.
- Pacклeивaют cвoи oбъявлeния нa cтoлбax и вoзлe пoдъeздoв.
- Кoгдa нaшли xoзяинa квapтиpы — пpиxoдят пocмoтpeть квapтиpy, пpoвepяют дoкyмeнты coбcтвeнникa и дoгoвapивaютcя oб ycлoвияx apeнды.
Xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe?
Ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe