Как найти квартиры в управление

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Квартиранты сначала исправно платили, но потом стали задерживать платежи, просить отсрочки и уменьшения суммы, обозначенной в договоре, ссылаясь на разные причины. Петру ничего не оставалось, как соглашаться. А потом и вовсе перестали платить.

Друг, узнав о неприятностях Петра, посоветовал ему передать квартиру в доверительное управление. Тот изучил условия, они его вполне устроили, и перед отъездом он заключил договор с агентством недвижимости. Пока у арендодателя нет нареканий: он точно в срок получает деньги, а специалист компании отправляет ему отчеты о проверке сохранности квартиры.

Как и кому поручить сдачу квартиры

В большинстве случаев собственник сдает свою квартиру сам, самостоятельно решает все вопросы, связанные с оплатой жилья и его эксплуатацией. Но когда хозяин жилья живет в другом городе, другой стране или находится в длительной командировке, либо тяжело болеет и физически не может заниматься решением всех вопросов, связанных со сдачей квартиры, он нуждается в посторонней помощи.

Конечно, можно обратиться к родственникам или друзьям, но сдача квартиры внаем и поиск приличных квартирантов– процедура очень ответственная и чревата разными последствиями. Поэтому и родственники могут отказать, и друзья оказаться не в восторге при попытке навязать им заботу о чужой собственности.

Вопрос можно решить, заключив договор доверительного управления с агентством недвижимости или управляющий компанией, которые предоставляют эту услугу. Таким образом можно сдавать не только квартиру, но и другую недвижимость – таунхаус, загородный дом или дачу. Если раньше услугу предлагали преимущественно агентства элитной недвижимости – на, соответственно, дорогое жилье, то сейчас в доверительное управление можно сдать обычные квартиру или дом.

Условия заключения такого договора регламентированы статьей1012 Гражданского кодекса РФ. По договору одна сторона (собственник имущества) передает другой стороне (доверительному управляющему) объект недвижимости на указанный в договоре срок. Другая сторона обязуется управлять этой недвижимостью в интересах выгодоприобретателя (собственника имущества).

Важный момент: по условиям договора передача имущества в доверительное управление не влечет за собой переход права собственности от хозяина недвижимости к компании, с которой заключен договор. А функции доверительного управляющего регламентированы только перечнем услуг, внесенных в договор.

Что можно доверить управляющему

Заключая договор доверительного управления недвижимостью, клиент может включить туда нужные услуги – при условии, что управляющая компания согласна их оказывать. Например, если квартире или дому требуется серьезный ремонт перед сдачей внаем, компания может отказать, сославшись на то, что у них нет заключенных договоров с подрядчиками, выполняющими сложные работы.

Но обычно перечень услуг, которые согласны выполнять компании, заключив договор доверительного управления, достаточно обширный. Он включает:

· оценку стоимости аренды (при необходимости);

· рекламу объекта недвижимости, организацию и проведения показов, подбор клиентов, отвечающих требованиям собственника;

· согласование с собственником всех условий и требований и составление договора;

· прием и передачу квартиры нанимателю;

· контроль арендных платежей, а также оплату (или контроль оплаты нанимателем) счетов за коммунальные услуги и перечисление денег собственнику;

· проверку квартиры с целью предотвращения ущерба, отправку хозяину фото- и видеоотчетов;

· мелкий ремонт и генеральную уборку при смене нанимателей.

В договор могут быть включены и другие пункты по согласованию сторон. Сам договор доверительного управления не требует регистрации в Росреестре. Но договор аренды собственника квартиры с нанимателей нужно зарегистрировать, если срок аренды превышает 11 месяцев. Это дополнительная услуга, которую тоже может оказать компания. Расчеты с налоговой службой ложатся на собственника недвижимости.

Доходами от аренды придется поделиться

Как любая услуга, доверительное управление недвижимостью имеет свою цену. Если отталкиваться от информации, размещенной на сайтах компаний, предоставляющих такие услуги, диапазон гонораров находится в пределах 8-15% от арендной ставки.

Конечная ставка зависит от набора услуг. За стандартный пакет по сдаче квартиры внаем и дальнейший контроль за сохранностью имущества, получение и перевод денег собственнику жилья агентства недвижимости берут 8-10%. Например, при ставке аренды 80 тыс. рублей – это 8 тыс. рублей ежемесячно.

Компании стараются учитывать размер ставки аренды при определении своего гонорара. Чем выше арендная ставка, тем меньше процент, который возьмут управленцы. Компания и вовсе может отказать в услуге, если посчитает, что цена аренды низкая. Например, гонорар 2-3 тыс. рублей в месяц (это 10% при ставке аренды20-30 тыс. рублей) вряд ли заинтересует компанию, поэтому она либо откажется, либо назовет сумму гонорара, за который готова работать.

Есть слабые звенья

Передав квартиру в доверительное управление, собственник может получать доход от сдачи в аренду своего жилища, не занимаясь самой сделкой и бытовыми вопросами. Это весомое преимущество для людей, которые по каким-то причинам не могут позаботиться об этом сами.

Но есть еще ряд нюансов, которые нужно учитывать. Собственнику нужно заключать договор с арендатором либо самому, либо, если он находится, например, за границей, оформлять доверенность на другое лицо. А чтобы заверить доверенность, нужно обратиться в консульство России в стране пребывания. Часто это далеко от места проживания собственника, и он не может это сделать дистанционно.

Иногда управляющая компания требует застраховать объект недвижимости. К счастью, это легко сделать и по интернету.

Договор на доверительное управление недвижимостью может регламентировать сроки сдачи квартиры или дома внаем. Тогда компания заинтересована сдать жилье как можно быстрее. Но если нет подходящего клиента, риэлтор или УК могут сдать недвижимость любому подвернувшемуся (читай: теплой компании гастарбайтеров). И не факт, что собственник узнает об этом.

Поэтому от посредника нужно регулярно требовать фотоотчета с прилагаемой в кадре свежей газетой либо видео в режиме реального времени. Так можно контролировать состояние квартиры или дома.

Были случаи, когда риэлторы, взявшие недвижимость в управление, сдавали жилье не на длительный срок, как того хотел собственник жилья, а в посуточную аренду. Реальный доход скрывался, а хозяин получал только ту сумму, которая стояла в договоре за вычетом гонорара компании и коммунальных платежей. Поэтому, прежде чем заключить договор, необходимо как можно больше узнать о компании, которой будет доверено недвижимое имущество.

Ну и нелишним будет держать связь с соседями, которые иногда могут сообщить важные подробности о том, что происходит с квартирой или домом.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

Как друзья купили на двоих квартиру в Сочи, но не смогли договориться о ее использовании

Как моя соседка стала причиной того, что хозяйка выселила нас со съемной квартиры

«Уговоры, суд, приставы – ничего не помогает». Как собственник год выселял прежних жильцов из купленной квартиры

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

• Что такое доверительное управление имуществом
• Плюсы ДУ
• Минусы ДУ
• Как передать квартиру
• Как заключить договор
• Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

• Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
• Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
• Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
• Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

• На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
• Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
• В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
• Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
• Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
5. Составить и подписать договор с двух сторон.
6. Подписать акт приема-передачи жилья.
7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

• состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
• выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
• размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода); 
• услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
• срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

• паспорт выгодоприобретателя;
• договор;
• акт передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Если у вас есть свободная квартира, в которой вы не живете, то совершенно логично, что вы захотите сдать в аренду, чтобы получать прибыль или хотя бы покрывать расходы на коммунальные услуги. При этооказывается, есть люди (причем их немало), которые отказываются связываться с нанимателями из-за опасения лишних хлопот. Кто-то уверен, что в случае недобросовестности жильцов будет больше ущерба, чем дохода. А кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и последующего контроля над состоянием квартиры во время их проживания. ли бпотенциальные арендаторы знали о существовании такой услуги, как доверительное управление квартирой, то сдали бы ее в чужие руки без раздумий. Потому что это удобно.

Оформил доверенность значит, доверил

Чтобы в двух словах объяснить, что такое доверительное управление, можно сказать, что это процесс сдачи квартиры в аренду с минимальными усилиями и максимальной выгодой.

Владимир Штерн руководитель отдела доверительного управления агентства недвижимости «Лигант» (г. Москва):

— Доверительное управление это ежемесячный стабильный доход и спокойствие наших клиентов за свою недвижимость без затрат своего драгоценного времени.

Говоря более предметно, можно отметить, что доверительное управление позволяет собственнику квартиры избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов,а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы. Но кто же тогда занимается всеми этими вопросами? Агентство недвижимости, которое работает по направлению «Доверительное управление», полностью отвечает за квартиру собственника, ери фирме свое имущество.

Павел Каркачев, руководитель отдела продаж вторичного рынка агентства недвижимости «Этаж» (г. Москва):

— Заключается типовой договор между собственником и агентом, цель такого договора – подтверждение полномочий агента на сдачу квартиры и получение полного карт-бланша перед арендаторами. Так как агенту предстоит отвечать за всевозможные неблагоприятные события в квартире (например, залили соседи, пожар и т.п.), в его права и обязанности также входит поиск арендаторов, контроль своевременной оплаты арендаторами, проверка состояния квартиры.

Виктория Крылова, генеральный директор агентства недвижимости «Ассоль» (г. Санкт-Петербург):

— Предлагая услугу своим клиентам, мы со всей ответственностью понимаем, что входит в наши обязаннос и за что мы несем ответственность. Догово преж чем подписывается сторонами, тщательно прорабатывается. В нем прописываются все условия будущих взаимоотношений. Все квартиры предлагаем, в первую очередь, застраховать от действий третьих лиц и залива соседей. Как правило, для дальнейшей работы с такими объектами одного договора недостаточно. Обязательным условием является оформление на нашего сотрудника нотариальной доверенности и копий правоустанавливающих документов.

При этом доверенность оформляется только на возможность управления квартирой без права продажи, дарения и совершения других действий, приводящих к передаче жилья другому собственнику. Поэтому владельцу абсолютно не стоит опасаться, что за его спиной «провернут» сделку, которая может лишить его имущества. Наоборот, как утверждают в агентствах недвижимости, занимающихся доверительным управлением, для них на первом месте – спокойствие владельца имущества, поэтому они все делают для того, чтобы выстроить максимально доверительные отношения.

Из чего складывается доверие

На первый взгляд, не очень понятно, какую выгоду получают обе стороны «доверительных отношений». На самом деле, такое сотрудничество, по заверениям экспертов, имеет плюсы и для агентства, и для собственника.

Виктория Крылова:

— Долгосрочное сотрудничество приносит свои «плоды» обеим сторонам. Мы гарантированно получаем комиссию от сдачи квартиры в аренду и вознаграждение за хлопоты по подписанию договора, перечислению денежных средств, а наши клиенты не переживают, что им придут штрафы за неоплаченные налоги или квитанции по коммунальным платежам с пенями, а также ежемесячно получают на свой счет деньги за аренду помещения. Квартира «работает» на клиента, даже если он отдыхает.

Владимир Штерн:

— Агентство, получая квартиру от собственника, сдает ее без комиссии, что существенно ускоряет процесс сдачи в аренду, сводя к минимуму «простой» этой квартиры. Наниматель платит только две первый месяц и страховой депозит. Комиссию агентства за сдачу квартиры (50-100%) мы не берем при условии, что квартира находится в управлении. А комиссию за управление этой недвижимост в размере 10% мы берем только с момента сдачи данной квартиры в аренду. Также практика показывает, что наниматели быстрее идут на контакт с агентством, управляющим вверенной ему квартирой, так как переживают за частые визиты собственника квартиры.

Для доверительного управления подойдет любая квартира, у которой в порядке правоустанавливающие документы. Она может быть даже без евроремонта и без мебели: как утверждают специалисты рынка, любая жилплощадь находит своих жильцов. При этом по дополнительной договоренности с собственником агентство может произвести ремонт и установить мебель. Оговорить и внести в договор можно любые условия, устраивающие обе стороны. По словам Виктории Крыловой, стоимость пустой квартиры незначительно ниже, чем меблированной. Но самое интересное, что арендная плата за квартиру, находящуюся в доверительном управлении, мало отличается от жилья, которое предоставляется в аренду на распространенных условиях. Более того, для нанимателя выгоднее снять именно вверенную агентству квартиру. На это, оказывается, есть целый ряд причин.

Владимир Штерн:

— Начнем с того, что частный агент, который сдает квартиру за комиссию, заинтересован сдать ее как можно быстрее, чтобы получить свое вознаграждение. Ему не важно, что он будет сдавать ее ниже рыночной цены, не важно, кто будет жить в этой квартире. У нас же совершенно другой подход: мы тщательно выбираем нанимателя, а также проверяем его на платежеспособность, так как не хотим, чтобы в день арендной платы нам сказали, что денег нет. Хотя на этот случай у нас есть свой резервный фонд, и выплата собственнику производится в любом случае. Также наши квартиры сдаются по стоимост, чуть выше рыночной, поскольку мы сдаем их без комиссии. Приведу пример: сдаются две однокомнатные квартиры в одном подъезде приблизительно с одинаковым ремонтом и мебелью. Одна сдается через агента и стоит 30 000 рублей, а другая находится в доверительном управлении и сдается за 33 000 рубле без агентской комиссии. За нашу квартиру нужно заплатить при заключении договора 66 000 рублей (оплата за первый месяц и страховой депозит), а за ту, которая сдается через агент 90 000 рублей (первый месяц, депозит и комиссия агенту). Какую квартиру выберете вы?

Выгодно, но непопулярно

Однако даже при очевидной выгоде доверительного управления для арендодателей и для нанимателей данная уга не очень-то пользуется спросом среди собственников жилья в Москве. Этот парадокс рынка недвижимости специалисты объясняют плохой известностью доверительного управления. По словам Владимира Штерна, 90% населения просто не знают о такой услуге, она только начинает набирать популярность:

— После кризиса 2008 года к нам стали обращаться клиенты с большими объемами квартир – около 5-10, которые не понимали, что с ними делать, и хотели бы, чтобы эта «простаивающая» недвижимость приносила им доход. И тогда мы стали брать недвижимость в управление. Так и появилась данная услуга в нашем агентстве. При этом собственники передают свою недвижимость с большой осторожностью, и только по истечении двух-трех месяцев появляется четкое понимание доверительного управления. Порядка 80% собственников квартир, находящихся у нас в управлении, – это люди, которые пришли к нам по рекомендации клиентов, которые уже воспользовались нашей услугой. Когда мы начали заниматься доверительным управлением квартирами (а это было в 2009 году), по нашей аналитике, кроме нас на рынке эту услугу никто не предлагал, не считая риэлторов, работающих частным образом. На сегодняшний момент на рынке Москвы существует не более двух-трех агентств, которые серьезно занимаются данным управлением.

Павел Каркачев:

— В первую очер это выгодно для людей, которые не проживают в городе, где находится их недвижимое имущество, так как контролировать его состояние достаточно накладно.

При этом в Санкт-Петербурге ситуация с доверительным управлением складывается несколько по-другому. По словам местных специалистов, услуга как раз довольно востребована на рынке, нв основно среди собственников из регионов. Коренное население в большинстве случаев с недоверием относится к доверительному управлению.

Виктория Крылова:

— Такой услугой пользуются состоятельные, но очень занятые люди, имеющие не одну квартиру, люди, которые надолго уезжают на летний период на дачу или в длительные командировки, а также клиенты из регионов, которые приобретают квартиру в Санкт-Петербурге для себя или своих детей. Как правило, очень многие приобретают жилье и не сразу переезжают в Санкт-Петербург, квартира «простаивает». Платить коммунальные платежи приходится, даже если там никто не живет. Сдача квартиры в аренду даже при условии уплаты налогов и 20-30%-ного вознаграждения агентству – гораздо лучше, чем несомненный минус из бюджета.

Итак, доверительное управление начинает «набирать оборотыи, возможно, через несколько лет на рынке аренды правило «трех сумм» при снятии квартиры в долгосрочную аренду стан скоре исключением. Хотя, конечно, полностью вытолкнуть частных риэлторов из данного направления вряд ли представляется возможным. Вероятнее всего, к квартирам, которые будут сдаваться из частных рук, будет более настороженное отношение со стороны нанимателей.