При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.
Поиск риэлтора
Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.
Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность. Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни. Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.
На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей. Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним. Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.
Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.
Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.
Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1
Плохой риэлтор
При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги. Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней. Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.
Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.
Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма. Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год. Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на обман можно и в этом случае.
Подобрать подходящего риэлтора поможет специальный сервис Циан.
Начало работы
Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем. Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет. Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами. Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.
Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях. Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов. В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.
Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).
Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору. Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д. Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).
Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы. Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры. В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.
Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ
Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.
Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально. Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет. Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.
Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.
Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании). И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру. Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.
Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!». И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора. Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.
И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе. Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает. Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.
А здесь можно узнать, сколько и за что придется платить риэлтору на сделке.
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Предыстория
Недавно у меня зацепился взгляд за комментарий в Т—Ж под одной из статей о риелторах. Цитирую:
«Каковы критерии качества риелтора? Если с клинингом более-менее понятно: чисто, быстро и сохранно — значит хорошо, то в сфере недвижимости у нас часто ожидания, что риелтор — это и финансовый стратег, и психолог, и секретарь, и юрист, потому и критерии оценки качества работы такого человека у всех разные».
И ведь действительно, как найти качественного, профессионального риелтора?
В чем сложность
Нет никаких «риелторских факультетов». В университетах этой профессии не учат. Не получится спросить у риелтора «корочку», аттестат, посмотреть его оценки, удостовериться в действительности диплома.
Нет обязательного лицензирования. С 2002 года риелторская деятельность не подлежит обязательному государственному лицензированию, как подлежит деятельность, например, геодезиста или врача. То есть с этой стороны риелтора тоже не проверишь.
Нет никакого закона о риелторской деятельности. А значит нет и документов, где можно было бы прочитать: риелтор должен делать то-то и то-то, владеть такими-то компетенциями.
Цель риелторской деятельности — это получение наживы. Не безопасность сделки. Не сохранение хорошей репутации. Нажива! Именно вокруг этого волшебного слова вращается все обучение риелторов в крупных сетевых агентствах. В связи с этим страдает качество оказываемых услуг.
Нет договоров на оказание услуг. Имею в виду унифицированные дкоументы, общероссийские тарифы — как у нотариусов.
Нет всеобщей базы риелторов, как у адвокатов. Единственной общероссийской организацией, которая имеет представителей-риелторов в каждом регионе и почти в каждом крупном городе, является РГР — Российская гильдия риелторов. Сорри, гильдия риЭлторов — почему-то для них это принципиальный вопрос.
Да, у РГР есть база агентов и агентств. Но вот вступить туда можно, оплатив небольшой взнос и сдав неплохой в плане обширности и глубины тест по российскому законодательству. Однако сдаешь ты его один раз при вступлении, и он, как любой экзамен, выветривается из головы практически мгновенно после сдачи, если ты все время не работаешь по вопросам, которые там были обозначены.
А работает ли риелтор или просто получил аттестат? Встречал многочисленные примеры, когда для людей недвижимость — это дополнительный заработок, а основной — это или вторая работа, или муж. И даже работа в крупных агентствах не значит, что человек — профессионал. По фактам многочисленных пересечений с агентствами-сетевиками, с прискорбием понимаешь: даже их хваленые юристы не всегда, но часто набраны по объявлениям.
Как выбрать профи
Попробую нарисовать его приблизительный портрет… Именно что приблизительный! Исключения всегда могут быть вне озвученных ниже параметров.
Критерий № 1 — публичность. Риелтор или агентство, в котором он работает, должны быть максимально публичными. Продажа недвижимости — это, возможно, самый сложный вид продаж, и она требует задействования всех возможных современных методов распространения информации.
Критерий № 2 — профессиональный профиль. У риелтора должны быть открытые профили в соцсетях, где видно, что он не просто загорелый человек в турецком отпуске и однажды выловил вооот такенную рыбину. В своем профиле риелтор — это в первую очередь риелтор. Должны быть видны его профессиональные достижения: новые знания, новые объекты в продаже, новые статьи или посты на тему продажи, покупки, проверки недвижимости.
Критерий № 3 — отзывы клиентов. Желательно не то чтобы много, но прилично: хотя бы не меньше 12 в год. Надежнее отзывы на открытых площадках в интернете. Вопреки распространенному мнению, не так-то легко удалить негативный отзыв. Иногда агентство или риелтор просто его не видит… годами. А потом удивляется, когда о нем ему рассказываешь.
Вот самый краткий список площадок, на которых клиенты могут написать отзыв о риелторе или агентстве:
- «Циан»
- «Домклик», при этом нужно щелкнуть на кнопку «отзывы за срок больше 12 месяцев», а то все, что было не в этом году, «Домклик» почему-то по умолчанию скрывает.
- «Яндекс-услуги»
- «Яндекс-карты», если имеется стационарный офис агентства.
Критерий № 4 — перманентное обучение. Агент должен постоянно поддерживать высокий уровень квалификации. В сфере недвижимости постоянно меняются законы, появляются новые способы мошенничества, о которых риелтор должен быть в курсе и должен стараться уберечь своих клиентов от этого.
Риелтор не должен знать на зубок весь гражданский кодекс. Однако было бы неплохо ему освоить статьи, связанные с основными рисками его клиентов: параграф 2 ГК РФ (статьи 166-181). Можно спросить у него, по каким основаниям может быть оспорена сделка, которая вам в скором времени предстоит.
Критерий № 5 — адекватность в общении. Риелтор не должен навязывать себя, всучивать договор, уговаривать, упрашивать, настаивать…
Он должен уважать ваш выбор! Ведь в дальнейшем, при, например, продаже вашей недвижимости, он так же уважительно должен относиться к выбору приходящих покупателей. Представьте только: покупатель не берет вашу квартиру, а риелтор обижается! Нонсенс! В процессе продажи и тем более на сделке нервничать имеете право только вы, клиент, иначе риелтор будет только создавать проблемы, а не решать их.
Критерий № 6 — понимание психологии продаж. Например, агент должен видеть продажу вашей недвижимости как решение жизненной ситуации: именно поэтому толковый риелтор спрашивает о, казалось бы, не относящихся к продаже вещах — отношениях внутри семьи, финансовой ситуации.
Что не говорит о непрофессионализме риелтора
Небольшой стаж работы. Риелтором становятся, как мы поняли выше, не благодаря обучению в каком-либо институте. Это практический навык, требующий минимальных юридических знаний или доступа к ним через юриста фирмы. Кто-то этот навык осваивает за год, кто-то за пять лет. Так что новичок в профессии — это не всегда негативный маркер.
То, что риелтор не работает в какой-либо фирме. Риелтор-частник бывает намного более замотивирован и ответственен: ведь отвечает за все он сам, поддержать его некому. Он уверен в том, что справится, раз начал свободное плавание. Впрочем, частная практика — это неоднозначный показатель «за». Но и не показатель «против»!
То, что у риелтора нет офиса. В современных реалиях наличие офиса — вещь скорее статусная, нежели как-то влияющая на качество работы вашего риелтора. Любые договоры —оказания услуг, предварительный, основной — прекрасно подписываются в банковской переговорной или в уютном ресторане за чашечкой кофе.
Это уже не говоря о том, что сейчас есть сервисы типа «Циан-сделки», где все стороны процесса могут находиться в разных городах и даже странах, подписывать все документы с помощью электронно-цифровой подписи.
Выводы
Этот текст — для тех, кто уже четко определился: мне нужен риелтор! Если уж вы решили его найти и нанять, сделайте это с умом, без спешки и эмоций.
Вышеозвученные критерии качественности риелтора — субъективное мнение автора, исключения из правил никто не отменял. Мнение автора наработано многолетним стажем в данной сфере, взаимодействиями с сотнями коллег на сотнях сделок.
Автор поработал и в сетевом агентстве, и директором своей собственной фирмы, и частником, охватив, таким образом, все «агрегатные состояния» риелтора. Удачи вам в покупке и продаже!
С каждым годом количество сделок с недвижимостью, совершаемых с помощью риэлторов, увеличивается. И если раньше собственники обращались к ним из-за недостатка опыта, то теперь делают это, прежде всего, для экономии времени и средств. Люди, которые умеют зарабатывать и считать свои деньги, понимают, что так гораздо выгоднее, чем заниматься недвижимостью самому.
Частный риэлтор или целое агентство?
Но польза от сотрудничества с риэлтором бывает только в том случае, если с вами работает образованный и порядочный специалист. К сожалению, из-за отсутствия каких-либо требований среди представителей этой профессии встречается немало неграмотных и безответственных людей. А иногда и откровенных аферистов.
Тот факт, что риэлтор является сотрудником агентства недвижимости, даже известного, не может гарантировать его профессионализм и не дает никакой гарантии, что вас не обманут. Наоборот, почти все крупные и известные агентства используют в своей работе множество новых схем относительно честного отъема денег у населения. Ведь это и позволило им развернуться.
Такие методы могут быть аморальны, нечестны по отношению к клиентам. Но с юридической точки зрения безупречны. Поэтому их используют вновь и вновь. Это делают многие компании начиная от мошеннических псевдоагентств и заканчивая респектабельными фирмами. А обманутые клиенты не могут обратиться в суд или компетентные органы, чтобы восстановить справедливость.
Наиболее распространенным видом обмана, с различными вариациями, является оказание информационных услуг вместо агентских. Чаще всего происходит подмена авансового соглашения на договор информационных услуг. Порядочный риэлтор таким заниматься не будет. Неважно, одиночка он или сотрудник агентства.
Где искать это сокровище
Риэлтора, как и представителя любой профессии из сферы услуг, лучше всего искать по рекомендации. Хорошего специалиста не меняют каждый раз, обращаются к нему постоянно и всегда советуют своим друзьям.
Если у вас мало контактов среди друзей или коллег по работе, просмотрите тематические форумы или соответствующие группы в соцсетях. Напрямую рекламировать услуги риэлтора никто не будет, но удачной покупкой или продажей недвижимости хвастаются постоянно. Узнать, кто этому помог, – дело техники.
Не стоит подбирать риэлтора на сайтах бесплатных объявлений, продающих все на свете. Там как раз и собирается больше всего проходимцев. Искать специалиста имеет смысл только на порталах, специализирующихся на недвижимости. На каждом из них есть форумы с обсуждением реальных жизненных ситуаций. И по диалогам можно получить относительно точную оценку профессионализма того и иного риэлтора.
Критерии выбора
Серьезная ошибка – выбрать риэлтора с самой низкой комиссией. Правило «скупой платит дважды» работает и здесь. У хорошего специалиста всегда есть работа, даже в кризисные времена. И даже если у него есть свободное время, он не будет демпинговать. Средний по рынку уровень вознаграждения служит прекрасным фильтром от неадекватных клиентов.
Хороший риэлтор сделает вам скидку как постоянному клиенту при последующих сделках.
Большая ошибка – искать риэлтора, ориентируясь на его пол или возраст. Несмотря на то, что женщин в этой профессии работает больше, мужчины-риэлторы бывают более результативными. Особенно это выражено в сделках с коммерческой недвижимостью. Считается, что мужчины лучше разбираются в нежилом сегменте. А взрослый риэлтор даст фору любому молодому. Пусть даже очень привлекательному.
Тем более не стоит судить по одежке. Конечно, неопрятный и безвкусно одетый риэлтор навряд ли поможет с продажей, скорее навредит. Но и упакованное в ультрамодную дорогую оболочку с накачанными губами существо будет отпугивать потенциальных покупателей. Лучше остановить свой выбор на адекватном человеке, следящим за собой и своей внешностью.
Самое главное, чтобы такой специалист располагал к себе с первых минут знакомства. Вам должно быть приятно находиться рядом с ним и особенно разговаривать на любые темы. Он даже может не знать каких-нибудь деталей об объекте недвижимости. Но должен обязательно в дальнейшем найти интересующую вас информацию.
Уловка-23. На какие хитрости идут риэлторы в погоне за вашими деньгами
Великие комбинаторы. Как риэлторы обманывают нас при покупке квартиры
Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов
Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Как найти хорошего риэлтора, если я хочу продать квартиру? Сколько стоят риэлторские услуги при продаже квартиры? От чего зависит стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры?
Здравствуйте, друзья! Вас приветствует популярный сетевой журнал «ХитёрБобёр»! На связи постоянный автор ресурса – Денис Кудерин.
Сегодня мы изучим актуальную и интересную тему – риэлторские услуги. Помощь посредника в деле покупки, продажи или аренды жилья может понадобиться каждому. Стоит знать заранее, что представляют собой услуги риэлтора и зачем вообще они нужны.
В этой статье я буду делиться личным опытом.
А теперь – обо всём по порядку!
1. Что такое риэлторские услуги?
Каждый день в стране тысячи объектов недвижимости покупаются, продаются и сдаются в аренду. Большинство покупателей, продавцов и арендаторов действуют через посредников. Самостоятельные операции с недвижимостью – это хлопотно, рискованно и часто безрезультатно.
По этой причине люди пользуются риэлторскими услугами. Профессионалы по сделкам с недвижимостью помогают реализовать жильё быстро, без обмана и на выгодных для нанимателя условиях.
Риэлторские услуги – предпринимательская деятельность, которая заключается в посредничестве при совершении операций с недвижимостью.
Риэлтор – специалист, который помогает купить, продать или сдать в аренду квартиру, дом или коммерческий объект. Иногда риэлторов называют агентами по недвижимости.
Посредник не просто подбирает заказчику наиболее подходящие варианты, но и сопровождает сделку с недвижимостью до стадии её завершения. Таким образом, это не просто удачливый продавец жилья, но и специалист в юридических и финансовых вопросах.
Иногда под словом «риэлтор» понимается не конкретный человек, а целое риэлторское агентство – организация, выполняющая функции посредника или консультанта по сделкам с недвижимостью. За свои услуги риэлторы получают посреднический процент или фиксированную оплату.
Все подробности о работе и функциях агентства недвижимости вы найдёте в соответствующей публикации.
Профессиональные обязанности посредников довольно обширны:
- подбор вариантов недвижимости для покупателя в соответствии с его запросами и пожеланиями;
- анализ и проверка документов выбранного объекта;
- ведение переговоров с продавцом с целью добиться более выгодных условий;
- соблюдение юридической чистоты сделки;
- передача предоплаты;
- документальное оформление сделки купли/продажи;
- организация взаиморасчетов;
- передача жилья новому владельцу;
- реклама и грамотная презентация объекта при продаже жилья;
- поиск покупателей и демонстрация им реализуемой квартиры.
Бывает, что риэлтор выступает одновременно от имени продавца и покупателя. В этом случае он ведёт сразу 2 сделки и получает двойной гонорар.
Услуги риэлтора нужны, когда вы желаете продать жильё, купить или снять квартиру, реализовать коммерческую недвижимость. Сегодня без посредников работают единицы: привлечение риэлторов – более цивилизованный и надёжный способ реализовать или приобрести жильё.
2. Сколько стоят услуги риэлтора – обзор факторов, влияющих на стоимость
Риэлторские услуги предоставляют крупные и мелкие агентства недвижимости. Существуют также частные риэлторы – независимые специалисты, работающие на себя в формате ИП.
За свою работу посредники получают комиссионные, которые рассчитываются от суммы сделки. Конкретной ставки обычно нет либо она минимальна. Риэлторы, работающие на агентство, получают за свою работу 25-75% от гонорара в зависимости от своего уровня.
Пример
Допустим, квартиру продали за 3 млн. Агентство получило за свои услуги 50 тысяч, из них 12-30 тыс. получает специалист, оформивший сделку, остальное уходит в доход организации.
Соответственно, риэлтор, выступающий сольно, всю прибыль берёт себе, но при этом выполняет больший объём работы, поскольку ни юридическую, ни информационную поддержку ему никто не оказывает.
Существуют узкие специалисты, работающие в определенных нишах. Такие риэлторы помогут, например, купить коммерческую недвижимость или арендовать жильё студентам.
Рассмотрим подробно основные факторы, влияющие на стоимость риэлторских услуг.
Фактор 1. Цена объекта
Очевидно, что чем выше стоимость объекта, тем сложнее найти на него покупателя. Риэлтор, конечно, имеет доступ к базам данных продавцов и покупателей для всех категорий жилья, но успех сделки зависит не только от наличия информации.
Он зависит от умения посредника выгодно представить объект, подчеркнуть его достоинства и скрыть недостатки. В зависимости от суммы сделки производится расчет комиссионных посредника.
Об особенностях сделок с дорогой недвижимостью читайте статью «Элитная недвижимость».
Фактор 2. Ликвидность объекта
От параметров жилья зависят такие факторы как сроки поиска покупателей, сложность или наоборот, простота оформления документов.
Потому при расчете стоимости услуг специалиста обязательно учитывается ликвидность жилья, наличие у него всякого рода обременений и прочих «довесков».
О том, как продать коммерческую недвижимость, читайте подробную публикацию.
Фактор 3. Перечень услуг, оказываемых риэлтором
Если сделка простая – к примеру, только покупка конкретного объекта, стоимость услуг рассчитывается по минимуму. А вот когда необходимо провести дополнительную работу – скажем, организовать рекламу или подобрать несколько вариантов для покупателя, цена повышается.
Если риэлтор занимается сдачей жилых помещений внаём, то комиссия взимается в размере 50-100% от месячной стоимости аренды.
Свои нюансы расчетов есть при аренде коммерческих помещений. Такие сделки более сложны в юридическом плане, а значит, и стоимость посреднических услуг будет выше.
Фактор 4. Тип оплаты
Средняя ставка риэлтора в сделках купили/продажи составляет от 2% до 7%. Очень сложные операции иногда оцениваются специалистами в 10% комиссионных.
Реже посредники работают за фиксированную ставку. Как правило, такой гонорар получают новички и стажёры в риэлторских агентствах.
В таблице влияние факторов на стоимость услуг представлено более наглядно:
| № | Факторы | Влияние на стоимость услуг |
| 1 | Цена жилья | Чем дороже объект, тем больше комиссия |
| 2 | Ликвидность объекта | Ликвидное жильё легче продать, а значит, процент посредника будет меньше |
| 3 | Объём работы | Сложные сделки с юридической поддержкой оцениваются выше |
| 4 | Тип оплаты | Опытные риэлторы работают за проценты, стажеры – за фиксированную плату |
3. Как найти хорошего риэлтора – 5 полезных советов
Те, кто ранее не продавал, не покупал, не сдавал в аренду недвижимость, не представляют всех особенностей и нюансов таких операций. Потому новички в жилищных сделках стараются сэкономить на посреднических услугах.
Они занимаются организацией самостоятельно или нанимают неопытных агентов, работающих по минимальным тарифам. Чаще такой подход себя не оправдывает и даже работает в минус.
Совет: к сделкам с недвижимостью следует походить максимально серьёзно и выбирать в партнёры только профессиональных специалистов.
Даже если вам нужно всего лишь сдать квартиру на длительный срок, стоить привлечь к сотрудничеству опытного риэлтора. Да, его услуги стоят денег, но посредник подберёт вам не первый попавшийся, а самый выгодный в долгосрочном плане вариант.
А теперь советы, как найти надёжного и честного риэлтора.
Совет 1. Откажитесь от сотрудничества с риэлторами-одиночками
Непрофессиональных работников на рынке жилья предостаточно. Однако в агентствах, которые дорожат своей репутацией, не держат риэлторов, работающих по принципу «авось пронесёт». Таких сотрудников увольняют, после чего они уходят «в свободное плаванье».
Выбирая «одинокого рейнджера», вы покупаете кота в мешке. Послужной список такого специалиста может оказаться поддельным, а репутация – фикцией.
В агентствах же каждого сотрудника обязательно проверяют на профпригодность. А списки закрытых сделок здесь, как правило, подлинные.
Совет 2. Выбирайте компанию, которая давно представлена на рынке услуг
Очевидно, что опытная компания предпочтительней фирмы, открывшейся месяц назад. Если агентство работает на рынке 10-20 лет, значит, оно успешно преодолело все волны экономических кризисов и осталось на плаву благодаря верной политике руководства.
Но помните, что крупное агентство – не обязательно хорошее. А навязчивая реклама фирмы на каждом углу – ещё не показатель качества услуг. Часто в крупные организации привлекают новичков, у которых нулевой опыт в сделках с недвижимостью.
Совет 3. Внимательно изучайте отзывы клиентов
Как проверить профессионализм риэлтора? В первую очередь, стоит изучить отзывы о сотруднике на сайте компании и на специальных форумах.
Учтите, что негативные отзывы люди пишут охотнее, чем хвалебные. Так что если вам попадётся один недовольный клиент на десять вполне удовлетворённых, это скорее, положительный результат, нежели отрицательный.
Совет 4. Анализируйте профессионализм риэлтора при встрече
Личная встреча скажет вам больше, чем все вместе взятые отзывы. Уже по нескольким предложениям бывает понятно, кто практикует честные и деловые отношения, а кто раздаёт обещания, не подкреплённые реальными фактами.
Кстати, возраст сотрудника – ещё не свидетельство его профессионализма. В риэлторы берут людей до 50 лет: может оказаться и так, что работник, который намного старше вас, всего лишь стажёр, не закрывший ни одной сделки.
Опытным можно считать специалиста, успешно закрывшего не менее 20-30 сделок купли/продажи. Следует обратить внимание и на количество проектов, который ведёт риэлтор в настоящий момент. Профессионал всегда востребован: одновременно он может заниматься 3-5 делами без ущерба для качества.
Совет 5. Прислушивайтесь к мнению друзей и знакомых
Самый верный и эффективный вариант. Друзья не станут вводить вас в заблуждение и расхваливать агента, работой которого они недовольны.
В идеале хорошего риэлтора, как семейного доктора, нужно искать именно по рекомендациям людей, которых вы знаете лично.
4. Где найти хорошего риэлтора – обзор ТОП-5 компаний по предоставлению риэлторских услуг
В каждом городе работают десятки агентств недвижимости, в которых все желающие могут нанять риэлтора для любых допустимых законом операций с жильём.
Чтобы облегчить нашим читателям выбор посредника, мы сделали обзор пяти наиболее надёжных и проверенных компаний столичного рынка. Обратите внимание, что некоторые из перечисленных компаний имеют филиалы в других городах РФ.
1) SB Realty
Одна из ведущих компаний своего профиля в столице. С начала 2000-х агентство помогает частным лицам и корпоративным клиентам приобретать, продавать, сдавать и брать в аренду жилую и коммерческую недвижимость.
Здесь можно купить жильё не только в РФ, но и за рубежом, в частности – в Испании. Фирма активно сотрудничает с ведущими банками России – Сбербанком, ВТБ, Промсвязьбанком. Это помогает предоставлять клиентам выгодные условия по ипотечным кредитам и даёт дополнительные гарантии безопасности.
2) ИНКОМ
Четверть века на рынке недвижимости. Помощь в продаже, покупке, аренде и обмене квартир гражданам и юридическим субъектам. Помощь при получении ипотеки в крупнейших банках страны, выгодные условия кредитования.
Компания действует на рынке Москвы и области. Гарантирует юридическую чистоту в любых сделках, всегда учитывает интересы клиента. В штате работают только профессиональные риэлторы, на счету которых десятки успешно закрытых сделок.
3) Октава-Недвижимость
Продажа, покупка, обмен, приватизация, сдача внаём жилья в столице и Московской области. Надёжное и успешное агентство, работающее с 1992 года. Оказывает весь комплекс профессиональных риэлторских услуг.
Сотрудники компании имеют опыт проведения сложных с юридической и финансовой точки зрения сделок. Необычные жилищные ситуации и нестандартные объекты недвижимости не страшат риэлторов «Октавы»: они берутся за любое дело, если могут помочь клиенту решить его проблему.
4) МГСН
Московская Городская Служба Недвижимости имеет опыт работы более 20 лет. Предоставляет качественные профессиональные услуги продавцам, покупателям, арендодателям. Фирма хорошо ориентируется в современных тенденциях на рынке недвижимости и корректирует свою работу в соответствии с веяниями времени. В списке других преимуществ – курс на юридическую надёжность операций, низкие тарифы, профессионализм штатных риэлторов.
Через агентство можно взять жилищный кредит в банке на более выгодных условиях. На сайте можно задать вопрос консультанту в режиме онлайн.
5) ЕГСН
Единая Городская Служба Недвижимости – компания, созданная в 2003 году. В штате агентства – только квалифицированные и опытные риэлторы, которые хорошо ориентируются в текущей ситуации на рынке недвижимости.
Фирма имеет безупречную репутацию в профессиональных кругах и пользуется популярностью у рядовых пользователей. На счету компании – сотни успешных закрытых сделок. ЕГСН гарантирует своим клиентам безопасность, конфиденциальность, юридическую чистоту. Все сделки с недвижимостью, проводимые компанией, в обязательном порядке страхуются.
5. Как сэкономить на услугах риэлтора – 5 проверенных способов
Разумная экономия никогда не бывает лишней. Вот несколько советов, которые помогут сберечь средства при операциях с недвижимостью.
Способ 1. Занимайтесь поисками квартиры самостоятельно
Здесь нет противоречия. Если вы имеете некоторый опыт в продаже или приобретении жилья, для поиска вариантов вам не нужна посторонняя помощь.
Приглашать риэлтора целесообразно лишь на последней стадии сделки, когда требуется поддержка компетентного в юридических аспектах лица.
Способ 2. Предложите риэлтору выступить в качестве консультанта
Если привлечь специалиста не в качестве официального посредника, а в роли консультанта, можно неплохо сэкономить на стоимости услуг. Пусть риэлтор только подсказывает вам, в каком направлении двигаться, а переговоры и сделки вы будете вести самостоятельно.
Опять же, такой вариант целесообразен, если у вас есть хотя бы минимальные навыки в операциях с недвижимостью.
Способ 3. Сотрудничайте с частными риэлторами
Частные риэлторы берут меньше за свои услуги. Это вполне логично, ведь им не нужно отдавать 50-75% агентству. Но такой способ не всегда безопасен.
Есть вероятность нарваться на непрофессионалов или мошенников, которые возьмут предоплату и скроются с вашими деньгами в неизвестном направлении.
Способ 4. Откажитесь от ненужных риэлторских услуг
Поскольку основная цель каждого риэлтора – заработать деньги, они стремятся по максимуму использовать «коммерческий потенциал» каждого клиента.
Специалисты не упустят случая навязать вам дополнительные и необязательные услуги, за которые, естественно, нужно будет заплатить. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит внимательно изучить условия и исключить из соглашения ненужные пункты.
Способ 5. Самостоятельно подготавливайте документы
Самостоятельная работа с документами экономит средства, но повышает риск ошибок. Вы можете не заметить неточностей или грубых нарушений, в итоге документ на стадии закрытия сделки будет признан недействительным.
Чтобы этого избежать, советуем пользоваться профессиональной юридической помощью. В частности, компания Правовед оказывает юридические услуги по сделкам с недвижимостью всем желающим. При этом неважно, в каком регионе вы проживаете: фирма действует через интернет.
С этой организацией сотрудничают специалисты всех направлений. При этом пользователь сам вправе назначить юристу гонорар. Более того, некоторые консультации можно получить в онлайн режиме совершенно бесплатно. Для этого нужно всего лишь зайти на сайт компании Правовед.ру, выбрать интересующую вас область права и связаться со специалистом.
Рекомендуем посмотреть интересный ролик, в котором профессиональный риэлтор объясняет, из чего складывается стоимость услуг агента по недвижимости.
6. Заключение
Итак, друзья, сделаем выводы. Пользоваться услугами профессиональных риэлторов выгодно и целесообразно. Эти специалисты экономят ваше время, а иногда и деньги.
Главное – правильно выбрать посредника, который возьмёт на себя организацию, юридические и финансовые аспекты вашей сделки.
Команда нашего журнала желает вам успеха в любых операциях с недвижимостью. Мы будем благодарны за оценку статьи, отзывы и комментарии.
Автор статьи:
Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)
Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».
Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.
Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.
Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на «черного риэлтора»? Ответы на эти вопросы в «практическом» материале «РБК-Недвижимости» дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять…
Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на «черного риэлтора»? Ответы на эти вопросы в «практическом» материале «РБК-Недвижимости» дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять.
Одиночка или агентство недвижимости?
Вот как описывает плюсы и минусы частных риэлторов эксперт по недвижимости Галина Парусова в своей книге «Секреты покупки и продажи квартиры без риска»:
«… У грамотного частного маклера есть неоспоримое достоинство в работе — штучный сервис, индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту, удовлетворение специфических запросов клиента. Частный маклер не может позволить себе массированную рекламу, на которую способны крупные фирмы по недвижимости. Работа и доходы частного маклера зависят от того, будут ли рекомендовать его родственникам, друзьям и знакомым обслуженные клиенты. Рекомендации довольных клиентов — основа бизнеса частного маклера. Вместе с тем, есть и одна негативная сторона у частного маклера. Все мы люди. Иногда совершаем ошибки. За спиной частного маклера нет никого. Он «один в поле воин». Если он что-то недоглядел, просмотрел, не заметил, то цена его профессиональной ошибки слишком высока. Мы с вами прекрасно знаем, сколько стоит недвижимость в России».
«Под «недоглядел» я имею в виду проверку истории квартиры, которая важна при покупке, как при свободной, так и при альтернативной сделке, — объясняет Галина Парусова специально для читателей «РБК-Недвижимости». — Хотя нынче частные маклеры имеют проверенные временем связи с ведущими нотариусами, адвокатами и юристами Москвы. Что это значит? Они могут получить в сложном вопросе платную консультацию и предусмотрительно устранить возможность ошибки».
И все же некоторые вопросы частному риэлтору решить сложнее, чем риэлтору, за спиной которого стоит агентство недвижимости.
«Продажу со встречной покупкой, не говоря уже о разъезде или расселении, без агентства провести затруднительно, — говорит другой эксперт рынка недвижимости, автор книги «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос» Татьяна Навальная из Санкт-Петербурга. — Сделка растянута во времени, пока идет подбор встречного варианта, покупателя нужно как-то закрепить. Аванс в руки частному лицу отдаст не каждый покупатель. Для этого существует агентство. Кроме того, договор с агентством позволяет прописать существенные условия сделки — например, сроки, условия освобождения квартиры и т.д. Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах. Уверенность некоторых клиентов в том, что аванс можно положить в ячейку банка, ни на чем не основана. Положить — можно, но взять его оттуда иногда бывает просто невозможно».
Для обывателя главное преимущество частных маклеров — стоимость риэлторских услуг, а она несколько ниже, чем в агентстве. Кроме того, частный маклер может проводить гибкую ценовую политику: когда мало работы, когда стагнация на рынке недвижимости, демпинговать, быть гибким по отношению к клиентскому запросу, а в период оживления рынка недвижимости поднимать цену на свои услуги.
За счет чего же частные маклеры предлагают более выгодные цены? Во-первых, в большинстве случаев «частник» не арендует офис, во-вторых, не проводит масштабные рекламные кампании, в-третьих, не выплачивает зарплату постоянному коллективу, хотя никто не запрещает ему нанимать помощников, когда очень много работы.
Арбитром в этой ситуации мы попросили выступить московского практикующего частного риэлтора Владислава Позднякова. По его словам, при выборе между частным риэлтором и риэлтором из компании важна «золотая середина». «Я рекомендую выбирать именно риэлтора как специалиста, неважно частным образом он работает или в агентстве; если это человек с аналитическим складом ума, образованный, воспитанный, ответственный и общительный, он сможет решить поставленную задачу клиента», — пояснил Владислав Поздняков.
Где искать?
Риэлтор, как и семейный врач или адвокат, должен быть «старым знакомым».
«В нашем обществе исторически сложилось, что риэлтора ищут через знакомых, — отмечает Владислав Поздняков. — Когда нет таких претендентов, обращаются к интернету, читают рекомендации, обращают внимание на стоимость услуг».
Татьяна Навальная предупреждает: «Объявления на столбах рассматривать не стоит — это может дорого обойтись».
Но все-таки — где же искать риэлтора?
«Даю практический совет, — продолжает Владислав Поздняков. — Заходите в интернет, набираете в поисковике «риэлтор», «частный риэлтор», «услуги риэлтора», заходите на сайты, которые входят в топ-10, и звоните риэлторам. Расскажите, какую задачу необходимо решить, узнайте, как лучше ее решить, чем может быть полезен вам именно этот риэлтор. Узнайте про стоимость объекта. В конце обязательно спросите, кого может посоветовать (кроме себя) этот риэлтор из коллег. Из разговора хотя бы с 15 риэлторами вы сможете оценить и понять, кто с вами пытается выстраивать честные отношения, а кто обещает золотые горы».
Чтобы выбрать честного частного риэлтора, Галина Парусова советует учиться отстаивать свои права: «С честностью определиться сложнее, если клиент не маг или волшебник, просто потому, что распознать непорядочного человека труднее: люди не научились еще прочитывать мысли. Наверно, путь один: задавать вопросы, выслушивать ответы частного маклера на них, проверять документы, не стесняться попросить паспорт агента, свидетельство индивидуального предпринимателя. Клиенты имеют на это право. Да, учиться отстаивать свои права».
Как работать?
По мнению участников рынка, около половины частных маклеров работают со своими клиентами «на доверии». «Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах», — объясняет Татьяна Навальная. Естественно, что такой подход не совсем безопасен для клиентов. «Если частный риэлтор сделает ошибку, призвать его к ответу бывает просто невозможно, — констатирует риэлтор из Санкт-Петербурга. — Он скрывается, как ежик в тумане, сменив номер телефона. Агентство, напротив, в такой ситуации всячески старается «разрулить» конфликт и исправить ошибку, подключая менеджера или другого специалиста».
Эксперты рекомендуют всегда заключать договор с риэлтором. «В договоре с риэлтором необходимо прописать, что он должен выполнить, срок, при каких условиях, в какой момент и какое получить вознаграждение, — продолжает Владислав Поздняков. — Если сразу доверия риэлтор не вызывает, не спешите, поищите другого. Если специалист говорит, что не сможет выполнить вашу задачу, узнайте причину и не настаивайте, обратитесь к другому».
Как понять, что напоролись на жулика?
«Чаще всего — никак», — категорично заявляет Татьяна Навальная. «Очень трудный вопрос, — подтверждает Галина Парусова. — Я отвечу на него на примере из личных взаимоотношений с некоторыми частными маклерами. К сожалению, встречаются такие, которые не умеют отстаивать свои комиссионные или не могут объявить комиссионные клиентам из категории знакомых. На переговорах с клиентами говорят, что возьмут немного, а вот когда приезжают на переговоры в агентство, например то, которое покупает квартиру от «частника» для своего клиента — просят дать гарантийное письмо на энную сумму, объясняя при этом, что, дескать, комиссия мала, то есть по сути речь идет о скрытой комиссии. Я хочу отметить, что это не стопроцентное явление, но подобное встречается на рынке недвижимости».
По «рецепту» Владислава Позднякова, чтобы проверить риэлтора, нужно научиться некоторым хитростям. «Не говорите за риэлтора, слушайте, что он говорит и как, — говорит он. — Записывайте свои вопросы и полученные ответы от риэлтора на листочке. Несколько раз посоветуйтесь с другим специалистом, как обычно поступают в той или иной ситуации. Ведите сами честную игру».
Сколько стоят услуги частного риэлтора?
Стоимость услуг частного маклера зависит от типа риэлторской работы (обмен, покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, с привлечением ипотеки, вступление в права наследства и т.д.).
«Частные маклеры Москвы предлагают разные ценники, — рассказывает Галина Парусова. — У кого-то фиксированные цены на услуги, кто-то берет комиссионные, выраженные в процентах. Например, от 60 тыс. до 100 тыс. рублей платят клиенты за продажу или покупку свободной квартиры, в процентом выражении такая услуга может оцениваться частными маклерами от 1%, но не менее 60 тыс. рублей, до 4%. Работа в Москве оценивается меньше, чем работа в Подмосковье. Продажа или покупка свободной юридически и физически квартиры стоит дешевле, чем разъезд или обмен (от 150 тыс. рублей). Привлечение ипотечных средств тоже повышает стоимость услуг частных маклеров примерно на 10%».
Различие в гонорарах объясняется загруженностью риэлтора, квалификацией, опытом и личной мотивацией специалиста. «Честно говоря, специалисты не могут стоить дешево. Если человек востребован, у него всегда есть работа, даже при высоких расценках», — подводит итог Владислав Поздняков.
Об экспертах:
Галина Парусова — эксперт по недвижимости, писатель, блогер (parus28.livejournal.com). Официальный партнер агентства недвижимости Re/Max Spring в Ареццо (Тоскана, Италия). Проводит семинары и тренинги для агентов по недвижимости в Москве. Автор книг «Секреты риэлторского мастерства», «Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху», «Секреты покупки и продажи квартиры без риска».
Татьяна Навальная — риелтор с 16-летним стажем, сотрудник агентства недвижимости «Адвокат» в Санкт-Петербурге, блогер (s0no.livejournal.com), автор книги «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос».
Владислав Поздняков — креативный риэлтор из Москвы.
Подготовил Игнат Бушухин