Как найти маленькое помещение в аренду

Самыми востребованными на рынке торговыми помещениями формата стрит-ритейл среди предприятий малого и среднего бизнеса являются маленькие блоки от 15 до 50 кв. м с отдельным входом. Однако таких помещений на рынке почти нет, а те, которые есть, стоят слишком дорого. Что делать тем операторам, которые не могут позволить себе арендовать стандартные для рынка площади от 100 кв. м, рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Проблема с поиском помещений для операторов малого и среднего бизнеса в Москве стоит очень остро: дело в том, что небольших помещений на рынке практически нет, а собственники недвижимости зачастую не хотят связываться с мелкой нарезкой, предпочитая отдать все помещение крупному оператору. Либо — если собственник вдруг решил сдавать свое помещение по частям — ставки аренды на него возрастают до космического уровня. Из-за этой практики не у дел остаются многие небольшие компании, которым приходится либо довольствоваться некапитальными павильонами, которые в любой момент могут снести, либо брать площади в не самых удачных местах и прогорать. Что же делать?

На самом деле есть два выхода: субаренда или кооперация. Рассмотрим их по порядку.

Предложений по субаренде торговых помещений на рынке достаточно много. Очень активно оставшиеся площади сдают операторы продуктового ритейла, магазины косметики и парфюмерии, аптеки и другие игроки рынка. Делают они это не только и не столько ради заработка, сколько из-за того, что им тоже предлагают помещения избыточной площади. При этом многим сетевым операторам необходимо закрывать ту или иную локацию (быть представленным в конкретном городе и районе), но дефицит подходящих помещений вынуждает их брать большие по размеру площади. Бояться такой субаренды не стоит: крупные операторы ритейла, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды и внимательно проверяют документы на помещение или здание. Так что их выбору можно доверять. Кроме того, сетевые операторы очень тщательно подходят к выбору локации своего магазина, поэтому не берут гиблые места без трафика и покупателей. Ставки аренды на такие помещения невысоки, так как задачи существенно заработать на субарендаторах у сетевика нет. Единственный минус такого варианта состоит в том, что зачастую субарендодатель не может сделать отдельный вход своим партнерам, поэтому приходится довольствоваться совместным. Впрочем, для многих арендаторов наличие отдельного входа не является основным требованием, поэтому предлагаемые в субаренду площади пользуются высоким спросом.

Другим вариантом получить желаемые помещения за разумные деньги для небольших операторов является кооперация с близкими по профилю игроками и совместная аренда больших помещений. Например, такую практику активно использует сеть молочных товаров «Избенка», которая активно объединяется с продавцами мясных изделий, колбас и других продуктов. По похожей схеме работает сеть магазинов колбас и мясных деликатесов «Мясницкий ряд», которая активно сотрудничает с магазинами разливного пива, продавцами мяса, молока, птицы или рыбы. И таких примеров довольно много. В этом варианте есть существенный плюс: при такой кооперации операторы очень хорошо дополняют друг друга и привлекают больше клиентов, чем привлекли бы по отдельности или по соседству с другими, никак не связанными по профилю деятельности компаниями. В целом же такое объединение арендаторов дает не только синергический эффект и стимулирует продажи, но и позволяет оптимизировать расходы на арендную плату, так как большие помещения по площади существенно дешевле.

Таким образом, выход есть всегда, и малым предпринимателям не стоит отчаиваться и пытаться найти крайне дефицитные маленькие помещения в прямую аренду или занимать очень неудачные помещения.

Можно предлагать востребованный товар в людном торговом центре, но страдать от отсутствия выручки, поскольку магазин расположен на последнем этаже в непроходном месте. Не менее приятная ситуация, когда при больших оборотах торговая точка остается убыточной из-за высокой арендной платы. От выбора местоположения будущей торговой точки во многом зависит успех бизнеса, но есть и другие нюансы, как найти помещение в аренду под магазин на выгодных для арендаторы условиях.

Виды торговых помещений

Недвижимость для торговли принято делить на три формата:

1. Торговые помещения с отдельным входом с улицы и выходящей на нее же витриной – их называют стрит-ритейл.
2. Модули ТЦ.
3. Рыночные павильоны.

Какой из форматов окажется наиболее эффективным, где искать выгодные предложения, как подобрать оптимальное нежилое помещение для успешной торговли – эти вопросы можно переадресовать нанятым посредникам-брокерам, досконально знающим ситуацию на рынке. Тем не менее, предпринимателю и самому следует знать все нюансы, связанные с рынком аренды торговых площадей.

Инструкция по поиску торговой площади под магазин: полезные сервисы

Информации о недвижимости под магазины в интернете более, чем достаточно. Это и онлайн-площадки с объявлениями, и социальные сети, и интернет-базы крупных риэлторов.

Вот только самые популярные платформы для поиска:

1. Яндекс.Недвижимость. Выбрать город, затем перейти в раздел с недвижимостью и далее выбрать вид «Коммерческая».
2. Авито. Определить регион, город. Далее переходят по ссылкам в следующем порядке Недвижимость-Коммерческая-Торговая площадь.
3. Циан. В поисках места для торговли вначале выбирают город, а затем переходят по разделам Недвижимость-Коммерческая недвижимость-Торговая площадь.
4. Домклик от Сбербанка.
5. Domofond.ru
6. Справочник 2GIS.
7. Твой адрес. На этом ресурсе есть постоянно обновляемая база в расширенной системой фильтрации. Отсортировать объявления с торговыми площадями можно через параметр «Объект».
8. Юла.
9. vsn.ru
10. portal-da.ru — сервис от Сбербанка по реализации залогового имущества банков.
11. irr.ru
12. Мир Квартир.
13. restate.ru

Практически на всех ресурсах есть опция добавления в «Понравившееся» или «Избранное». Так можно отслеживать динамику цен по интересным объектам в ожидании скидки.

Тем, кто привык к активной социализации, будут полезны подписки в соцсетях и публичных ресурсах: Instagram, VK, Facebook, Youtube, Telegram.

Собираясь самостоятельно подобрать место для будущего бизнеса, следует посетить ряд профильных мероприятий, связанных с коммерческой недвижимостью. Также помогут встречи с арендодателями напрямую, либо переговоры в точках продаж (отдел аренды при ТЦ, аренды девелоперов). Не менее эффективно работает «сарафанное радио», когда информация о площадях под аренду распространяется в узких кругах, между знакомыми.

На что обратить внимание при выборе коммерческого помещения?

В процессе выбора места, на котором будет делаться солидная выручка, следует обращаться внимание на ряд параметров:

1. Уровень проходимости или сколько человек проходит мимо витрины в течение часа (15 или 30 минут или иной отрезок времени). От проходимости зависит объем продаж – чем больше человек проходит рядом, тем выше вероятность продажи. Можно считать проходимость вручную, наблюдая за местом, либо записать на видео для дальнейшего точного подсчета. Хорошо, если по соседству окажутся объекты с традиционно высокой пешей активностью – остановки транспорта, вход в метро, ТЦ, почтовое отделение и т.д.
2. Потенциальный охват. Если в магазине будут продавать товар ежедневного спроса, стоит изучить обстановку по соседству, понаблюдать за розничными точками ближайших конкурентов. Задача понять – сколько из потенциальных покупателей дойдет до вашего магазина. Как правило, зону охвата ограничивают 15 минутами пешего хода. В составлении прогноза ориентируйтесь на модель Хаффа, чтобы рассчитать потенциальный спрос на этой арендуемой площади.
3. Конкурентная среда. Оцените ситуацию на локальном рынке, определяя степень опасности конкурентов для новой торговой точки. Если конкурентов не вообще, иногда это означает, что ниша не занята из-за отсутствия всякого спроса.

Если вы уже приехали для осмотра площади, обратите внимание на следующие параметры:

1. Наличие ремонта в помещении, которое сдается.
2. Общее техническое состояние.
3. Форма помещений и возможность установок внутренних перегородок.
4. Аренда (не выше трети дохода).
5. Легкий вход (двери с улицы, нет лестниц).
6. Возможности для размещения рекламы. Если это жилой дом, то размещение вывески придется дополнительно согласовывать, получать разрешение от жильцов. В отдельных случаях приходится доплачивать.
7. Наличие места для разгрузки. Чтобы обеспечить подвоз товара, нужен подъезд и площадка рядом со складом.
8. Размеры. Оптимальное помещение для розничной торговли – не менее 50 метров.

Одни владельцы магазинов стремятся выбирать места в торговых центрах, стремясь воспользоваться высоким трафиком привлекаемых посетителей. Другие, наоборот, предпочитают выбирать обособленные объекты для аренды, избегая строгих правил, устанавливаемых ТЦ по оформлению, режиму работы, правилам работы.

Потенциальные риски и подводные камни

У аренды по сравнению с помещением в собственности есть большой недостаток – арендодатель может пересмотреть условия и поднять плату. Это грозит потерей части дохода или и вовсе переход в убыточную зону.

Чтобы избежать резкого поднятия цены, следует заранее узнавать у владельца, сколько стоит помещение. Фиксируйте в договоре, в каких случаях могут увеличить плату за месяц, а когда можно получить скидку.

Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.

Как узнать, окупится ли помещение?

Перед тем, как окончательно определиться с местом аренды, следует провести тщательный анализ торгового потенциала. В идеале, нужно полноценное маркетинговое исследование, которое поможет определить клиентопоток и поможет вычислить потенциальные объем продаж.

Если вы работаете с агентством недвижимости, возможно, такое исследование будет проведено в рамках общего заказа на поиск помещения.

Если нет возможности привлечь профессиональных маркетологов, а у арендодателя нет никаких сведений относительно перспектив для данного места, можно самостоятельно провести мини-исследование и определить количество прохожих, которые идут мимо дверей магазина. Удобнее всего считать число людей за 1 час. Далее, отталкиваясь от примерной суммы среднего чека, выявить конверсию для этой площади.

Фишки, которые помогут добиться снижения арендной платы

Основной риск в аренде – угроза повышения арендной платы, которая способна съесть всю прибыль. Но возможны обратные случаи, когда удается арендовать недорого, взаимодействуя напрямую с хозяином.

При оформлении рекламы возможно указание на конкретный ТЦ. За упоминание в своей рекламе названия самого торгового центра администрация может согласиться на некоторое снижение стоимости.

Ремонт – неотъемлемая часть при подготовке торгового зала к приему посетителей. Можно договориться с владельцем помещения о ремонте в счет оплаты аренды.

Выявленные технические недочеты помогут снизить сумму отчислений. Например, если в жаркую погоду сломался кондиционер, арендатор может попытаться согласовать сдачу в аренду за меньшую плату.

Важно, чтобы в договоре с арендодателем были отражены различные непредвиденные ситуации. Например, во время коронавирусных ограничений часть арендаторов смогли взять скидку на основании факта включения подобного случая в пункт договора.

Если торговля носит выраженный сезонный характер, чтобы сохранить помещение в период низкого спроса возможно получение серьезной скидки от арендодателя.

Если арендуемая площадь в торговом центре, возможно объединение с другими арендаторами для подачи коллективного обращения по поводу высокой аренды. Если грамотно мотивировать совместную просьбу о снижении платы, велики шансы на удовлетворение требований.