Поиск резюме менеджера по аренде недвижимости в Москве
Найдено 19 323 резюме в открытом доступеВсего в базе 37 594. Чтобы увидеть все резюме и фото соискателей — зарегистрируйтесь
упорядочить по возрастанию
Фильтры
COVID-19 вакцинация
Период публикации
Ключевые слова
Специализации
Ещё 27Выбрать несколько
Опыт работы
Возраст
Зарплата
Гражданство
Ещё 9Выбрать несколько
Метро
Ещё 12Выбрать несколько
Владение ин. языком
Ещё 63
Образование
Наличие прав
57 лет • стаж 26 лет и 10 месяцев
Август 1996 – работает сейчас (26 лет и 10 месяцев)
Менеджер по аренде / Менеджер по продаже коммерческой, торговой недвижимости
Новые клиенты для вашего бизнесаРазместите вашу рекламу на 30 млн пользователей! Звоните: +7 495 580-61-76
Нанимайте персонал в 2 раза быстрееHR-бот от Superjob сэкономит время и деньги при найме сотрудников.
Узнайте, сколько платят конкуренты!Зарплатомер — ваш отраслевой обзор зарплат
31 год • стаж 10 лет и 4 месяца
Март 2022 – работает сейчас (1 год и 3 месяца)
Дизайнер презентацийАО «СМК» Столица
Ранее: Руководитель отдела аренды, Администратор ещё 10
Сентябрь 2007 – работает сейчас (15 лет и 9 месяцев)
Директор по развитиюООО «СВ СтройАктив»
Ранее: Директор по продажам и маркетингу, Директор по маркетингу ещё 2
Август 2019 – июнь 2020 (11 месяцев)
Начальник курьерской службыФГУП «Почта России»
Ранее: Менеджер по комплектации, Частный риелтор ещё 9
44 года • стаж 19 лет и 9 месяцев
Декабрь 2021 – работает сейчас (1 год и 6 месяцев)
Эксперт по недвижимостиЧастная практика
Ранее: Главный специалист отдела управления недвижимостью, Эксперт по недвижимости ещё 2
Сентябрь 2018 – август 2019 (1 год)
РиелторБог-Риэлти
Ранее: Юрист первичного приема, Коммерческий директор
30 лет • стаж 9 лет и 11 месяцев
Февраль 2023 – работает сейчас (4 месяца)
Поиск помещений под ПВЗ Яндекс маркетЯндекс маркет.
Ранее: Частный брокер, Заместитель Директора ещё 1
20 лет • стаж 2 года и 10 месяцев
Август 2020 – работает сейчас (2 года и 10 месяцев)
АдминистраторЛаборатория Гемотест
37 лет • стаж 8 лет и 2 месяца
Ноябрь 2010 – май 2018 (7 лет и 7 месяцев)
КорректорМГУ
Ранее: Корректор, Оператор call-центра ещё 2
Июнь 2004 – май 2014 (10 лет)
Начальник отдела продаж«Элай-недвижимость«
Август 2001 – июнь 2021 (19 лет и 11 месяцев)
Менеджер по закупкам ООО МОНЭКС ТРЕЙДИНГ
57 лет • стаж 31 год и 2 месяца
Март 2019 – август 2020 (1 год и 6 месяцев)
Менеджер по аренде коммерческой недвижимости/Директор ТЦТРЦ
Ранее: Руководитель отдела аренды, Руководитель Управления реализации запасных частей ещё 1
Июль 2021 – октябрь 2022 (1 год и 4 месяца)
Заместитель управляющего объектом недвижимостиИТКОЛ-сервеинг, ООО
Ранее: Менеджер по развитию сети, Менеджер по управлению объектами недвижимости ещё 4
52 года • стаж 26 лет и 9 месяцев
Май 2018 – работает сейчас (5 лет и 1 месяц)
Механик контролерГУП «Мосгортранс»
Ранее: Агент по коммерческой недвижимости, Генеральный директор ещё 6
У соискателя еще 4 резюме, показать
59 лет • стаж 10 лет и 4 месяца
Октябрь 2016 – сентябрь 2017 (1 год)
Руководитель отделаБанк «Евростандарт»
Ранее: Руководитель, Руководитель ещё 1
Соискателям
- Создать резюме
- Поиск работы
- Работа для студентов
- Советы
- Каталог профессий
- Конструктор резюме
- Cписок компаний по индустриям
- Зарплаты по профессиям
- Курсы
- Каталог кадровых агентств
SuperJob
- О компании
- Новости сервиса
- Работа в Superjob
- Исследования
- Зарплатомер
- Профориентация
- Калькуляторы
- Карта сайта
Документы
- База данных SuperJob
- Услуги
- База данных Поиск услуг
- Рекламный кабинет
- Агрегатор образовательных курсов
- Иные документы
Мы используем cookies, чтобы улучшить сайт для вас. Подробнее
Прибыльность торгового объекта почти на 100% зависит от грамотных действий менеджеров по работе с арендаторами. Где их искать в условиях очень узкого рынка. А если нашли, то как мотивировать, чтобы они не убежали к конкурентам?
Хороший сотрудник – как алмаз, требует долгой и кропотливой огранки.
И еще одна мудрая мысль: ни одна компания, которая платила справедливые бонусы своим менеджерам по аренде, еще не разорилась.
Важные вопросы, которые должны задавать себе собственники или девелоперы, которые планируют построить и открыть торговый центр: «Кто будет заниматься его управлением и сможет ли команда обеспечить запланированную доходность?».
Это фактор риска №1 который влияет на весь последующий бизнес, капитализацию, привлекательность объекта, и, самое главное – на благополучие собственника.
По пальцам одной руки
Команд, которые с ходу запускают суперпроекты в РФ, ничтожно мало. Одна? Две? Что-то не припомню.… А про обученный и замотивированный персонал можно вообще помалкивать. Мы, в преддверии наших семинаров по островной торговле, обзванивали и общались с представителями порядка 1000 торговых центров РФ.
Многие представители торговых центров не знают ничего не только про то, что такое «островная торговля», что в принципе, нормально. Но(!), они не знают, кто такой «менеджер по аренде».
А потом они удивляются, почему банк забирает торговый центр за долги. Как было в случае, когда я проводила due diligence одного из торговых центров на предмет покупки и общаясь с собственником, спросила, как команда ищет арендаторов и на какие арендные ставки ориентируется.
Ответ меня просто обескуражил: — А зачем искать, они же сами приходят? И предлагают ставки сами.
Вот, наверное, поэтому у него проблемы с банком и апсайд 35%. Т.е. он недополучает 35% дохода от своего бизнеса.
И да, это определяющий вопрос для собственника и девелопера: и здесь не нужно стесняться и спрашивать и задавать неудобные вопросы своей команде и самое главное – сомневаться. Сомнение порождает объективность.
И для того чтобы быть готовым получать максимум от команды, нужно прежде всего знать, как формировать эту команду и где брать специалистов, и вообще какой на них спрос, сколько они стоят, и справятся ли они с поставленными задачами.
Бороться и искать
Рынок коммерческой недвижимости не такой большой, и всех толковых специалистов знают по именам и по «подвигам». Или по их отсутствию. Далее кропотливая работа по поиску. Даже если у вас полный штат, всегда ищите людей в резерв. Это люди и неизвестно, как складываются обстоятельства и люди увольняются, переезжают в другие города, у них просто меняются личные обстоятельства, и они не могут работать. Этот фактор может пагубно отразиться на вашей деятельности. Менеджер по аренде и брокер – это тот самый человек, который обеспечит вашу доходность и от которого зависит будущее бизнеса.
Искать можно не только в профильном бизнесе, можно брать «продажников» из других сфер, обучать их, и они иногда буквально через несколько месяцев начинают работать даже лучше, чем специалисты «профильники».
У меня есть несколько успешных кейсов, когда мы нанимали специалистов из других сфер: из спорт-индустрии, из косметического рынка. И каждый кейс оказывался успешным настолько, что люди не только совершенствовались, но и делали карьеру в коммерческой недвижимости. И сейчас это «звезды» рынка.
Самое главное – увидеть такого специалиста. В русском языке нет слова «proactive», есть просто «активный» этого мало. Менеджер по аренде должен быть супер активным. И тогда есть надежда, что у вас все получится.
И как же, вы спросите, их брать? Они же ничего в недвижимости не понимают. Это долгий и непростой путь: учить самим, нанимать тренеров. Потом контролировать. Потом результат.
Простых путей нет
А если они научатся всему и уйдут? Будет гораздо хуже, если они не научатся и останутся. А сколько стоит обучить всему менеджера? По сравнению с потенциальным доходом, который вы недополучите – это сравнительно небольшие инвестиции.
Регулярные тренинги и обучение, связь с рынком, посредством всяческих семинаров и конференций превратят, зачастую самого обыкновенного менеджера в высококвалифицированного специалиста с лояльностью к компании, которая заботится о сотрудниках. И да, здесь ваша цель – достичь наивысшей доходности – будет реализована, и вы сразу убьете двух зайцев: получите обученный персонал и лояльность.
Кадровый голод
И нужно отдавать себе отчет в том, что менеджеров на рынке нет. Они в дефиците. Необходимо понимать, что целая стая кадровиков и HR специалистов все знают про вашего менеджера и «хантят» его. И да, он может уйти за пару недель. Очень быстро. Поэтому стоит позаботиться о материальной составляющей и бонусах. Т.е. Фикс + % от сделок или KPI.
Какой? Есть среднестатистические показатель.
В регионах: от 40 000 руб. плюс% или ежеквартальный бонус.
В Москве: от 60 000 руб. плюс % или ежеквартальный бонус.
И помним, менеджер по аренде это ваше все. Никакой финансист, бухгалтер и маркетолог не заключат договор аренды и не получат желаемую арендную плату от арендатора, за исключением вашего менеджера. Цените его. Если он эффективный, он может принести миллионы. Важно чтобы он еще не допускал рискованных ситуаций, которые могут произойти без знания арендного бизнеса.
И думайте сами: стоит ли формировать свою команду, растить менеджеров, заботиться о них, или отдать торговый центр банку?
Все статьи Индиры Шафиковой и Антона Реутова о правильной организации островной торговли в торговых центрах читайте в спецпроекте «Острова везения».
36 лет, мужчина
Москва
Бульвар Дмитрия Донского
Гражданство: Россия
Желаемая должность и зарплата
График, место работы
Полный рабочий день.
Ищу работу в городе:
Москва
.
Командировки возможны.
Стаж в желаемой должности
5 лет
Специализации
АХО, Управление недвижимостью, Аренда недвижимости
Профессиональные навыки
Делопроизводство, взаиморасчеты с контрагентами, сканирование, размещение рекламы, проверка торговых точек, поиск клиентов, аренда недвижимости, деловая этика, заключение договоров аренды, общение с арендаторами
Основное образование
Высшее ,
Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Москва
,
2008
2022,
апрель —
2023, февраль, 11 мес
Руководитель направления арендных отношений
АО «Институт стекла»
Москва
-Управление арендными отношениями имущественного комплекса;
-Сдача в аренду вакантных площадей на объекте (Офисные, складские);
-Взаимодействие и сопровождение арендаторов на объекте (280 контрагентов);
-Отслеживание сроков действия договоров аренды;
-Пролонгирование договоров на новый срок;
-Проведение индексации;
-Своевременного оформления дополнительных соглашений к договору;
-Контроль исполнения обязательств по договору;
-Контроль исполнения финансовых обязательств по договору;
-Работа с дебиторской задолженностью;
-Информирование о наличие задолженности;
-Направление уведомлений, претензий, писем о наличие и погашение задолженности;
-Деловая переписка;
-Предоставление информации, запрашиваемой арендаторами в рамках своей компетенции;
-Учет договоров аренды;
-Взаимодействие с смежными отделами компании (бух. отдел, юр. отдел, тех. отдел);
-Ведение сводной таблицы по арендаторам;
-Проведение сравнительного анализа по ставкам аренды;
-Мониторинг конкурентного окружения;
-Привлечение арендаторов на вакантные площади;
-Рекламирование объекта;
-Подготовка презентаций/листингов;
-Еженедельная рассылка брокерам;
-Работа с теплой базой (лист ожидания);
-Работа с потенциальными арендаторами:
-Проведение переговоров по телефону;
-Обработка входящих звонков от интересантов/брокеров;
-Показы вакантных площадей;
-Согласование коммерческих условий;
-Заключение договоров с новыми арендаторами
2021,
декабрь —
2022, апрель, 4 мес
Ведущий менеджер по аренде
АО «Комплект»
Москва
Управление арендными отношениями (Бизнес-центр / торговая галерея, общей площадью 44 000 м2);
Сдача в аренду вакантных площадей на объекте (Офисные, торговые, складские);
Взаимодействие с арендаторами на объекте (140 контрагентов);
Сопровождение существующих арендаторов в течение всего срока аренды;
Заключение договоров с новыми арендаторами;
Перезаключение договоров с текущими арендаторами;
Отслеживание сроков действия договоров аренды;
Своевременного оформления дополнительных соглашений к договору;
Контроль исполнения обязательств по договору;
Контроль исполнения финансовых обязательств по договору;
Работа с дебиторской задолженностью;
Информирование о наличие задолженности;
Направление уведомлений, претензий, писем о наличие и погашение задолженности;
Деловая переписка;
Согласование коммерческих условий;
Учет договоров аренды;
Проведение переговоров;
Предоставление информации, запрашиваемой арендаторами в рамках своей компетенции;
Взаимодействие с смежными отделами компании (бух. отдел, юр. отдел, тех. отдел);
Ведение сводной таблицы по арендаторам;
Проведение сравнительного анализа по ставкам аренды;
Мониторинг конкурентного окружения;
Привлечение арендаторов на вакантные площади;
Рекламирование объекта;
Обработка входящих звонков от интересантов/брокеров;
Еженедельная рассылка брокерам;
Размещение объявлений на рекламных порталах;
Подготовка презентаций/листингов;
Работа с теплой базой (лист ожидания);
Работа с потенциальными арендаторами:
Проведение переговоров по телефону;
Показы вакантных площадей;
Согласование коммерческих условий;
Заключение договоров.
2019,
апрель —
2021, декабрь, 2 года 8 мес
Ведущий менеджер по аренде
ООО «МИК»
Москва
Сдача в аренду собственных коммерческих помещений ( Бизнес-центр — 9 000 кв.м., складской комплекс — 13 000 кв.м., открытая площадка 5 000 кв.м.);
Взаимодействие с арендаторами на объекте (85 контрагентов);
Управление арендными отношениями;
Сопровождение существующих арендаторов в течение всего срока аренды;
Деловая переписка;
Заключение/перезаключение договоров;
Своевременного оформления дополнительных соглашений к договору;
Отслеживание сроков действия договоров аренды;
Согласование коммерческих условий;
Контроль исполнения обязательств по договору;
Контроль исполнения финансовых обязательств по договору;
Проведение переговоров;
Учет договоров аренды;
Предоставление информации, запрашиваемой арендаторами в рамках своей компетенции;
Взаимодействие с другими отделами Компании (бух. отдел, юр. отдел, тех. отдел);
Работа с базой данных по объекту;
Занесение информации в СРМ;
Ведение сводной таблицы по арендаторам;
Проведение сравнительного анализа по ставкам аренды;
Мониторинг конкурентного окружения;
Работа с дебиторской задолженностью;
Осуществление звонков;
Информирование о наличие задолженности;
Направление уведомлений, претензий, писем о наличие и погашение задолженности;
Привлечение арендаторов на вакантные площади;
Рекламирование объекта;
Обработка входящих звонков от интересантов/брокеров;
Еженедельная рассылка брокерам;
Размещение объявлений на рекламных порталах;
Подготовка презентаций/листингов;
Работа с теплой базой (лист ожидания);
Рассылка по холодной базе;
Работа с потенциальными арендаторами:
Проведение первичных переговоров по телефону;
Показы вакантных площадей;
Согласование коммерческих условий;
Заключение договоров.
2018,
июль —
2018, октябрь, 3 мес
Ведущий специалист по аренде
ООО «Тодо Менеджмент»
Москва
Сдача в аренду объектов коммерческой недвижимости находящиеся в собственности компании (Торгово-офисный центр (7500 кв.м.); Бизнес центр (6000 кв.м.); помещения street retail (2885 кв.м.);
Взаимодействие с арендаторами на объекте (90 контрагентов);
Деловая переписка с арендаторами;
Обработка входящих звонков от арендаторов;
Заключение/перезаключение договоров;
Согласование условий договора;
Составление и сопровождение всех дополнительных соглашений к договору;
Отслеживание выполнения условий договора;
Проведение переговоров на предмет перезаключения договора аренды;
Контроль исполнения финансовых обязательств в соответствие с договором аренды;
Своевременное предоставление бухгалтерской документации арендатору (счета на оплату, акты, счета-фактуры);
Работа с дебиторской задолженностью (претензионная работа);
Подготовка писем, уведомлений для арендаторов;
Взаимодействие с управляющей компанией;
Ведение сводных таблиц по арендаторам;
Составление ежемесячной отчетности;
Ведение документооборота;
Взаимодействие с внутренними департаментами компании;
Привлечение новых арендаторов на собственные помещения;
Взаимодействие с риелторскими компаниями (консультация по телефону, рассылка презентаций, проведение показов);
Проведение переговоров с потенциальными арендаторами;
Проведение показа свободных помещений на объекте.
2013,
август —
2018, январь, 4 года
Главный специалист
ООО «О3 ФИНАНС»
Москва
Привлечение новых арендаторов на объекты находящиеся в собственности компании (3 — Бизнес-цента; 3 — Производственно-складских комплекса; 1 — Торговый центр) общей площадью более 50 000 кв.м.;
Подготовка презентационный материалов;
Размещение рекламы в интернете на профильных ресурсах;
Рассылка презентаций с актуальными предложениями по брокерам;
Работа с теплой базой потенциальных арендаторов;
Проведение консультации по телефону;
Выезд на объект;
Проведение показа площадей;
Обсуждение коммерческих условий;
Формирование документов для сделки;
Согласование и подписание договора аренды
Управление арендными отношениями на объектах;
Взаимодействие с арендаторами на объекте (90 контрагентов);
Составление и сопровождение всех дополнительных документов к договорам;
Обработка входящих заявок от арендаторов;
Деловая переписка с текущими арендаторами;
Решение организационных вопросов;
Работа с дебиторской задолженностью (претензионная работа)
Контроль исполнения финансовых и иных обязательств в соответствии с условиями договоров аренды;
Своевременного предоставления комплектов закрывающих документов по расчетам с арендаторами;
Составление ежемесячной отчетности;
Ведение документооборота;
Ведение сводной таблицы по арендаторам;
Взаимодействие с управляющим объекта;
Взаимодействие с внутренними департаментами компании (бухгалтерия, юридический отдел, служба безопасности, АХО).
2010,
сентябрь —
2013, август, 2 года 11 мес
Брокер по недвижимости
ООО «НАИ Бекар-М»
Москва
Расширение портфолио объектов недвижимости;
Ежедневный мониторинг объектов;
Сбор информации по реализуемым объектам;
Экспресс-анализ, направленный на выявление сильных и слабых сторон объекта;
Проведение исследования конкурентной среды;
Определение рыночных ставок объекта;
Разработка концепции реализации объекта;
Организация рекламной компании;
Продвижение объектов;
Заключение договоров на оказания услуг;
Предоставление интересов собственника объекта;
Привлечение арендаторов на офисную недвижимость;
Консультировать клиентов по вопросам аренды;
Формирование и отправка коммерческих предложений / презентаций;
Работа с входящим потоком клиентов;
Работа с холодной/теплой клиентской базой;
Налаживание коммуникации с клиентом;
Ведение переговоров с потенциальными клиентами;
Выезд на встречи с клиентами;
Организация показов и просмотров объектов недвижимости;
Сбор пакета документов для оформления сделок;
Полное сопровождение клиента во время сделки;
Выстраивание долгосрочных отношений с клиентами;
Работа в корпоративной CRM системе;
Предоставление отчетности на еженедельной/ежемесячной основе.
Основное образование
2008 г.в.
Высшее образование (специалист)
Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Москва
Экономист
Владение языками
Английский —
средний
Русский (родной)
Подробнее о себе
Семейное положение
Женат
,
Детей нет
О себе
Имею успешный опыт в сфере коммерческой недвижимости более 10 лет.
За это время, научился хорошо разбираться в процессе реализации (сдача в аренду) и управлении коммерческой недвижимостью, т.к. работал и на стороне клиента (поиск помещений по определенным параметрам), так и на стороне собственника недвижимости (ведение арендаторов на объектах).
Нацелен на высокие результаты и заработок.
id резюме: 24033197,
обновлено 26-05-2023 11:40:22
100 000 руб.
26 мая, 11:40
100 000 руб.
14 апреля, 13:01
Оператор call-центра
женщина,
Москва
, 30 лет
Образование среднее
Belkacar
оператор call-центра: 3 года
25 000 руб.
10 апреля, 17:40
договорная
4 апреля, 16:25
70 000 руб.
31 марта, 08:13
Агент по аренде недвижимости
женщина,
Москва
, 65 лет
Образование высшее
Опыт работы: 2 года
Аутсортинговая
Оператор call-центра: 2 года и 10 месяцев
50 000 руб.
25 марта, 12:48
50 000 руб.
20 марта, 14:49
Агент по аренде недвижимости и продаже
мужчина,
Другой регион:
Тверь
, 54 года
Образование среднее профессиональное
Опыт работы: Нет опыта
Диаком
риэлтор по аренде недвижимости: 20 лет и 10 месяцев
100 000 руб.
28 февраля, 18:16
Менеджер по аренде недвижимости
женщина,
Москва
, 34 года
Образование высшее
Опыт работы: 5 лет
Индивидуальное предпринимательство / частная практика /
: 4 года и 3 месяца, продолжаю работать
договорная
21 февраля, 01:28
60 000 руб.
20 февраля, 21:54
75 000 руб.
1 февраля, 15:36
100 000 руб.
14 января, 01:02
Агент по аренде недвижимости
женщина,
Москва
, 49 лет
Образование высшее
Опыт работы: 5 лет
ИП Салаватова Алия Гамборисрвна
риэлтор: 6 лет и 7 месяцев, продолжаю работать
60 000 руб.
9 декабря 2022, 21:21
Специалист по недвижимости
мужчина,
Москва
, 43 года
Образование неполное высшее
Опыт работы: 5 лет
Бест Недвижимость
Ведущий эксперт: 5 лет
договорная
9 декабря 2022, 10:19
договорная
17 ноября 2022, 21:31
70 000 руб.
16 ноября 2022, 18:25
100 000 руб.
12 ноября 2022, 19:08
Агент по аренде недвижимости
женщина,
Москва
, 18 лет
Образование среднее
Опыт работы: Нет опыта
Информационное агентство недвижимости
Менеджер по работе с клиентами: 2 месяца
30 000 руб.
27 октября 2022, 15:55
Оператор call-центра
женщина,
Москва
, 65 лет
Образование высшее
Финанс Групп, ООО
оператор колл-центра: 1 год
25 000 руб.
16 октября 2022, 12:40
Консультант
женщина,
Москва
, 57 лет
Образование высшее
Опыт работы: 5 лет
АО «Национальная кастодиальная компания»
специалист отдела учета и контроля ПИФ: 2 месяца
50 000 руб.
10 октября 2022, 18:20
Как работает управление коммерческими объектами
Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:
- Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
- Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.
Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.
Способы управления
На практике выделяют три варианта управления:
- Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
- Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
- Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.
Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.
Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.
Анализ рынка
Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.
Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.
Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.
Аренда
Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.
Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.
Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.
В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.
В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.
Организация обслуживания
Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:
- Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
- Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
- Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
- Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.
Маркетинг и бизнес
Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:
- Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
- Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
- Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
- В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:
- Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
- Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
- Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
- Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
- Знать налоговое и гражданское законодательство.
- Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
- Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
- Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.
Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:
- Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
- Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
- Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
- Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.
Востребованность профессии
О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.
Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.
О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».
При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.
Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.
Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.
Любое использование материалов медиапортала РШУ возможно только с разрешения
редакции.
Коммерческая недвижимость сегодня очень популярна в качестве долгосрочных инвестиций. Доход от коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, в 1,5-2 раза превышает доход от сдачи жилья. Чтобы доход был постоянным и помещение быстро окупилось, необходимо быстро найти арендаторов.
Почему коммерческая недвижимость не должна простаивать
В отличие от жилой — коммерческая недвижимость требует дополнительных затрат. Помимо того, что вам придется оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, вам предстоят такие расходы:
· Уплата ежегодного налога на недвижимость. В случае с коммерческой, он может доходить до ставки 2% от кадастровой стоимости.
· Налог на землю.
· Налог в качестве ИП или физического лица.
То есть простой помещения может обойтись очень дорого, не говоря уже о том, что срок окупаемости при простое может значительно вырасти.
Где искать арендаторов?
Сегодня существует множество способов поиска арендатора – это различные специализированные площадки и доски объявлений. То есть при желании можно заняться поиском арендатора самостоятельно. Однако такой подход не всегда является самым правильным и вот почему:
1. Для того чтобы разместить объявление, необходимо сначала определиться с его целевым назначением и ограничениями, наложенными на него. Это нужно для того, чтобы сразу отделить «зерна от плевел» и определить целевую аудиторию. Так, если вы не укажете, для каких целей подходит ваше помещение, то более 80% звонков будут пустыми и только отнимут ваше время. И это в лучшем случае. В худшем – время и деньги потратит и заинтересованный арендатор, если не будет в курсе ограничений и приступит к деятельности.
2. Хотите ли вы получать доход от помещения регулярно в течение нескольких лет? Тогда вам придется потратить время на изучения бизнеса будущего клиента. Ведь если он стоит на грани банкротства или у него долги перед контрагентами, бюджетом или банками, вы своих денег можете не дождаться. Кроме того, если арендатор делает первые шаги в бизнесе (стартап), ему может просто не удастся «раскрутиться». Все эти факты приводят к финансовым и имиджевым потерям. Так, если будущий клиент узнает, что у вас арендатор не продержался и полугода, он усомнится в целесообразности аренды.
Конечно, можно попытать счастье и разослать коммерческие предложения крупным игрокам коммерческого рынка, например сетевикам. Однако рассылать такие письма придется долго, так как не факт, что вашим помещением заинтересуются и письмо настигнет нужного сотрудника.
Как гарантированно получить выгодное предложение об аренде
Как мы видим, самостоятельный поиск арендатора может затянуться на многие месяцы. А это дополнительные расходы на обслуживание помещения и потеря арендной платы. Если сложить эти расходы, то получиться, что проценты, которые берут специализированные агентства, не так велики, по сравнению с потерями – настоящими и возможными. В то же время, специалисты по коммерческой недвижимости возьмут на себя все заботы и. расходы, связанные с поиском арендатора и заключением выгодного договора:
· Проанализируют объект недвижимость и определят, какому бизнесу его можно предложить, кто из потенциальных клиентов сможет стать вашим арендатором .
· Самостоятельно разместят объявления на популярных площадках и форумах и подготовят рекламную компанию.
· Будут отвечать на звонки потенциальных клиентов.
· Возьмут на себя показы и переговорные процессы с клиентами.
· Проверят потенциального арендатора на наличие долгов, банкротства и так далее.
· Помогут заключить договор аренды защищающий интересы собственника.