Как найти недооцененную недвижимость

«РБК-Недвижимость» вместе с экспертами попыталась найти районы Москвы, которые пока остаются недооцененными с точки зрения спроса и цен на жилье

Строительство метро, развитие инфраструктуры и благоустройство общественных пространств стирают различия между районами Москвы. Современные парки и общественные пространства появляются как в центре города, так и в Капотне, качество услуг в объектах социальной инфраструктуры (школах, детских садах и поликлиниках) тоже выравнивается. Поэтому найти недооцененные районы становится намного сложнее, чем раньше, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Если в конце 2000-х годов за пределами пешеходной доступности от метро жили 30% москвичей, то сейчас чуть более 10%, подсчитали в ЦИАН. Более того, рассчитывать на 25%-ный рост цен, как при открытии метро в 2000-е годы, уже не стоит. Последние запуски новых участков столичной подземки приводили к куда более скромным изменениям в уровне цен (на 10–12%), а в некоторых случаях (как при запуске МЦК) и вовсе не влияли на стоимость.

Как найти район с недооцененной недвижимостью

Несмотря на это, недооцененные районы в Москве еще есть. При их поиске эксперты рекомендуют обращать внимание на планы развития метрополитена и других систем скоростного транспорта (например, МЦД). Кроме того, следует учитывать появление в этих районах больших инфраструктурных объектов (медицинских центров, бизнес-кварталов, образовательных учреждений и т. д.), реконструкцию культурных объектов, наличие парковых зон и программу реновации.

Спрос и цены в таких районах сейчас могут находиться на невысоком уровне, однако развитие территории приведет к увеличению покупательского интереса и появлению здесь новых жилых комплексов. Вместе с экспертами рассказываем о некоторых таких районах.

Читайте также: Какие станции московского метро откроются в 2020 году

Недооцененные районы Москвы — 2020

• Новая Москва и городской округ Троицк

Среди всех локаций Московского региона наиболее недооцененной является территория Новой Москвы, считают эксперты.

Рынок недвижимости с сопутствующей социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой здесь пока только развивается, а многие районы ТиНАО еще вовсе не освоены застройщиками, отметил руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Между тем покупательский интерес к жилью в этой локации растет по мере все большей активизации девелоперов и формирования здесь жилищного фонда. По данным «Инком-Недвижимости», за год (с августа 2019-го по август 2020-го) средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы выросла на 9,4%, до 155 тыс. руб. На первичном рынке жилья увеличение средней цены 1 кв. м составило 16%, до 151,1 тыс. руб.

«Рост ценовых показателей здесь будет продолжаться, причем наиболее заметным он станет не в тех локациях, которые граничат с МКАД и Старой Москвой (так как они уже вполне освоены застройщиками), а в населенных пунктах, по территории которых проходит Московское малое кольцо либо — в дальнейшем — ЦКАД. В перспективе пяти лет благодаря относительно удобной транспортной доступности и дальнейшему развитию строительства спрос на недвижимость здесь вырастет в 2,5 раза, а цены — ориентировочно на 30%», — считает Дмитрий Таганов.

Алексей Попов в Новой Москве выделил городской округ Троицк как наиболее недооцененный. По данным ЦИАН, сейчас 1 кв. м. на вторичном рынке Троицка стоит около 130 тыс. руб. На первичном рынке от застройщиков предложений нет.

«В отличие от других локаций в Новой Москве, которые представляют собой многоэтажные дома, построенные в чистом поле, в этом бывшем наукограде на Калужском шоссе преобладает более спокойный характер застройки, заметно отличается социальный состав, а проблема с транспортной доступностью будет решена строительством линии скоростного транспорта — туда планируется продлить Коммунарскую линию метро», — объяснил главный аналитик ЦИАН свою позицию.

Коммунарская линия метро пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка. Ее длина составит порядка 38 км, на ней будет 16 станций. Строительство линии началось в 2018 году. В настоящее время идет сооружение первого участка от станции «Улица Новаторов» до станции «Коммунарка».

• Муниципальный район Северный

Еще один перспективный район — Северный. До начала активного строительства северного участка Люблинско-Дмитровской линии метро это был один из самых дешевых районов столицы. Дешевле стоили квартиры только в Капотне, Зеленограде и Бирюлево. «Ситуация изменилась в 2010-е годы, после реконструкции Дмитровского шоссе и открытия станции метро «Селигерская». Район стал активно застраиваться (как муниципальным, так и коммерческим жильем). Сейчас здесь есть предложения и на вторичке (135 руб. за 1 кв. м), и на первичке (125 тыс. руб. за 1 кв. м). Новый импульс развитию этого района придаст строительство станции метро «Физтех», подготовительные работы на которой уже начались», — продолжил Алексей Попов из ЦИАН. Открыть станцию планируют в 2022 году.

• Бирюлево Западное и Восточное

По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, к числу недооцененных районов в настоящее время относятся оба Бирюлево — Западное и Восточное. «Сейчас эти локации сочетают в себе как откровенные минусы (большой процент промзон с работающими предприятиями, сразу несколько железнодорожных путей, отсутствие метро в пешей доступности), так и преимущества — соседство с одним из крупнейших лесопарков Москвы (Царицыно), электричка до аэропорта Домодедово, открытие в перспективе собственной ветки метрополитена, по которой также напрямую можно будет попасть в парк развлечений «Остров Мечты» и сделать пересадки на другие ветки», — рассказала она.

По данным «Бест-Новостроя», в настоящее время здесь реализуется только одна новостройка — уже сданный ЖК «Загорье» (от МФС-6) в Бирюлево Восточном. Этот проект стартовал еще в 2011 году, и до сих пор в нем ведутся продажи квартир от застройщика. Хотя цены вполне рыночные — от 7,2 млн руб. Другой новый проект также был расположен в этом районе, на 6-й Радиальной улице, — это ЖК «Царицыно-2», который достраивается после банкротства предыдущего застройщика. Открытых продаж там сейчас не ведется. По переуступке предложения начинаются с 5,3 млн руб.

На вторичном рынке в этих двух районах предлагается 380 квартир, причем довольная большая часть предложения — как раз в ЖК «Загорье» и первой очереди «Царицыно». В старом фонде (9-, 12-этажные панельные дома) стоимость квартир стартует от 5,3 млн руб., в уже сданных новостройках от собственников — от 6,6 млн руб.

Сейчас здесь есть минимум две перспективные площадки — на 6-й Радиальной и на Ягодной улицах, считает Ирина Доброхотова. Новое современное жилье может появиться уже по более высоким ценам, если старт продаж совпадет с анонсами о точном расположении будущих станций метро или о начале работ на метрополитене.

Бирюлевская линия пройдет от станции ЗИЛ на Московском центральном кольце (МЦК) в районы Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. На участке длиной 23 км планируется разместить десять станций. Пока точные сроки строительства неизвестны. Сейчас ветка находится в проектировании.

• Районы реновации

Недооцененными и перспективными эксперты назвали районы, которые наиболее сильно затронет программа реновации, вследствие чего жилищный фонд здесь существенно обновится. Однако подобные изменения произойдут лишь в долгосрочной перспективе.

Некоторые собственники жилья в этих локациях уже начинают повышать стоимость своих квартир по причине будущих изменений в облике реновируемых районов (это благоустройство прилегающих территорий, улучшение социальной, транспортной и торговой инфраструктуры из-за притока новых жильцов и т. п.). «К примеру, по итогам прошлого года среди районов, лидировавших по росту цен на жилье, были бюджетные Западное Дегунино, Нижегородский, Дмитровский и Головинский, в том числе по указанной выше причине», — отметил Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».

По его мнению, в районах, которые значительно изменятся в ходе реновации, в перспективе пяти лет (когда на рынок недвижимости уже будут выходить объекты в новых домах) спрос на недвижимость вырастет примерно на треть от своего нынешнего уровня, а цены — ориентировочно на 25%.

Читайте также: Власти Москвы определили этапы переселения по программе реновации

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Расскажу небольшую, но очень важную для меня историю. Все началось с того, что я стала думать, как я могу увеличить доход от своей недвижимости, при этом не делая рискованных инвестиций. Мне важно, чтобы моя недвижимость оставалась в моей собственности, но очень хотелось, чтобы она приносила более ощутимый доход, чем от длительной аренды.
В 2019 году у меня в собственности была квартира со следующими характеристиками.

Анализ

Дополнительно имелся банковский вклад под 6% годовых на сумму 1 700 000 рублей. Понимаю, что доход мог бы быть выше. Начинаю думать, что могу сделать.

Поиск идеи

Начать нужно с того, что у меня трое детей. Поэтому полноценную работу в офисе я уже давно не могу себе позволить. При этом у меня остается свободное время и есть силы для новых проектов. По образованию я магистр архитектуры, есть степень МВА РАНХиГС при президенте РФ, магистр менеджмента, >20 дипломов о повышении квалификации РФ и Германии. И есть главное: есть релевантный опыт — главный архитектор и руководитель.

Хочу сдавать квартиру посуточно и получать максимальный стабильный доход от недвижимости.

Мой супер-план:

1. Найти недооцененную квартиру в центре города. Выбрала центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние неважно, главное — локация и вид из окна.
2. Продать свою квартиру не в центре как можно дороже.
3. Купить квартиру в центре под сдачу как можно дешевле.
4. Сделать классный ремонт.
5. Сдавать и получать доход, превышающий текущие 5%.
6. Поехали!

Продажа своей квартиры

Решила продавать сама, без агентов. Договор оформляем через нотариат, деньги через эскроу счет, а покупателя найти на Авито или Циане. Нашла на Авито.
Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей. По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно и дополнительно заработала 130 000 рублей.
Посуточная аренда: + 130 000 рублей. Баланс — 7 130 000 рублей.

Квартиру обслуживала в это время сама. Полезное: поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды. И безопаснее сдавать через airbnb- есть страховка от ущерба.

Поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила оптимальный список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды.

Поиск квартиры для сдачи

Мне приглянулся один из кандидатов — квартира на Лиговском проспекте, дом 44. По стоимости она была — 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка — все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая — 4 м.кв. и абсолютно неподходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.

Дом — памятник архитектуры, что автоматически диктует необходимость очень дорогих и длительных согласований перепланировки.

Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:

• невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком;
• метро, Московский вокзал, ТЦ Галерея 3 минуты пешком;
• очень красивый дом;
• окна в тихий двор;
• великолепный кованый балкон, на котором, по легенде, курил сам Маяковский;
• возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд);
• возможность сделать три студии.

Ремонт: сюрпризы

Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане не было одной капитальной стены, а в квартире была, и у нас вместо 3-х студий вышли одна студия и однокомнатная квартира. Это уменьшило мой прогноз на доходность на 30%.

Тем более были и хорошие сюрпризы. Старинное кресло, которое осталось в квартире, удалось отреставрировать и удачно вписать в интерьер. В интерьерах мы оставили исторические латунные ручки от дверей и люстру. От себя добавила старинные люстры начала XX века в стиле модерн. Люстры мне достались от моего прадедушки, и я сама их отреставрировала.

Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича. Часть работ делала сама, так как бюджет на ремонт не резиновый. А еще на случай протечки квартиры над нами, мы сделали трап в полу, чтобы вода сама уходила в канализацию. Старый фонд он и есть старый фонд.

Подготовка квартиры к посуточной аренде

По опыту сдачи квартиры в Московском районе я поняла: очень важно возможность удаленного управления квартирой. Это экономит много времени и дает большую свободу. Поэтому на этом объекте мы установили системы контроля — умный замок, видеонаблюдение, датчики дыма и удаленное отключение электричества.

Ресурсы, рейтинг. Проанализировала площадки для посуточной аренды и выбрала подходящий мне вариант. Эта часть достойна отдельного рассказа. Итак, очень важно сделать качественное описание, загрузить хорошие фото — они должны соответствовать действительности. Обязательно быть на связи со своими гостями и давать им лучший сервис, чтобы их отзывы были вам рекламой, а не наоборот. Наберитесь терпения и не гонитесь за высокой ценой. Лучше один гость на неделю по цене чуть ниже, чем 5 гостей по одному дню и 2 дня простоя по более высокой стоимости. На самом деле нюансов очень много и тут надо быстро адаптироваться к сезонности спроса, правилам и механизмам площадок, на которых вы размещаете свое объявление и ко многому другому.

Итоги

В 2019 году 9 000 000 рублей я вложила в идею сдавать квартиру посуточно и через два года у меня есть квартира стоимостью 16 000 000 рублей и 2 218 000 рублей суммарного дохода. В итоге 9 000 000 превращаются в 18 218 000 рублей.
Мне понравилось, а вам?

В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.

«Российская газета» вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?

Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.

Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.

А кто организует все это?

Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.

Например, в Москве — это бюллетень оперативной информации «Московские торги». Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.

Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.

Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?

Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.

Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?

Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них — это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.

Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.

Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.

Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.

А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?

Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.

Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый «аукционный метод продаж». Его применяют риелторы.

Но это уже не совсем аукцион, ведь так?

Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует «шаги».

Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость «слетаются» покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.

По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.

Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

И это все? Больше вариантов нет?

Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.

Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.

Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?

Сухов: Скажу сразу, что «халявы» на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.

И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес. А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее. И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.

Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.

Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая — 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.

Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?

Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.

Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру — это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.

Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.

О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?

Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах «кота в мешке». Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.

В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов. Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями. При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.

Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.

Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.

Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.

Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.

Конец года — подходящее время для покупки недвижимости, считают эксперты. Мы уже публиковали пять аргументов в пользу того, чтобы приобрести квартиру именно сейчас. Среди них, например, скидки от застройщиков и большой выбор объектов с дисконтом на вторичном рынке.

«После начала мобилизации появилось много предложений от людей, которые в панике решили продать свою недвижимость, — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ». — Пока на рынке предложение сильно превышает спрос, и покупатели могут еще и торговаться о цене».

По каким критериям выбирать квартиру? Что делать, когда нравится несколько объектов? Разбираемся вместе с экспертами.

Решите, для чего вы покупаете квартиру

Если вы приобретаете недвижимость для инвестиции (аренда, перепродажа), то важнее стоимость квартиры, а не расположение дома и этап строительства, говорит Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. Также под аренду больше подойдет студия или небольшая однокомнатная квартира с отделкой от застройщика.

«Если вы берете квартиру для проживания, то важна локация, доступность инфраструктуры и близость работы, школ, детских садов. Но не забывайте, что работу вы можете сменить, а вот сменить квартиру будет сложнее», — говорит эксперт.

При этом при покупке квартиры для себя стоит также отталкиваться от бюджета: если вы берете ипотеку, важен ежемесячный платеж, если за наличные — то стоимость квартиры.

Выберите тип дома

Выберите, в новостройке вы хотите жить или в старом фонде. И какой класс дома вам необходим — комфорт, бизнес, премиум.

«Я бы рекомендовал сейчас покупать квартиры в новых домах с инфраструктурой, закрытыми дворами и паркингом, так как они более ликвидные, чем старый фонд», — говорит Виктор Зубик.

Рассчитайте стоимость ремонта

Отделка от застройщика подойдет, если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду.

«Для себя лучше брать объект без отделки, чтобы сделать в нем качественный ремонт. Но готовьтесь к большим расходам. Если такой возможности нет, лучше сразу искать варианты только с отделкой, чтобы не брать кредиты на ремонт и мебель», — говорит Виктор Зубик.

В квартире также важна планировка, точнее, ее эффективность.

«Квартира 38–40 квадратных метров в евроформате, где кухня объединена с гостиной и есть отдельная спальня, будет более ликвидной, чем классическая однушка 45 кв. м. Многие оценивают по стоимости квадратного метра, но это неверно».

Как выбрать ликвидную квартиру: чек-лист

При поиске недвижимости оценивают район, тип дома, ремонт и планировку. Но есть еще несколько критериев выбора ликвидного объекта, который удастся выгодно продать в будущем. Вот что советует учесть Анна Тихомирова, владелец Агентства недвижимости Tikhomirova Estate:

1. Транспортная доступность: желательно, чтобы от станции метро до дома было не больше 10–12 минут пешком. От 15 — уже много, считает эксперт.

2. Этаж: выбирайте квартиры выше первого этажа. Его, по мнению эксперта, можно рассматривать только при наличии патио — внутреннего дворика, огороженного со всех сторон. Не стоит выбирать 4–5 этажи в пятиэтажных домах без лифта, а также второй этаж, если под квартирой располагается магазин.

3. Вид. Трудно будет продать квартиру с окнами, выходящими на шумную проезжую часть, ж/д или трамвайные пути. Большим спросом пользуются объекты с панорамным видом.

4. Ремонт в нейтральных тонах.

5. Изолированные, а не смежные комнаты.

6. Лучше с балконом, чем без него.

7. Чем потолки выше, тем лучше.

Что делать, если понравилось несколько квартир

Используйте метод слабого звена — сравните квартиры по одинаковым критериям (например, из нашего чек-листа) и исключите ту, что наберет больше всего минусов.

«Квартира может быть дороже всего на 200–300 тысяч рублей, но она больше на 5 кв. м. или расположена на более высоком этаже — тогда стоит доплатить. При этом квартира должна быть по карману и не вызывать у вас дискомфорт в оплате, — говорит Виктор Зубик. — Выбирать недвижимость нужно относительно цифр и показателей, а не эмоциями. Особенно, если квартира еще строится и вы выбираете в офисе продаж по красивым рендерам и картинкам. Ведь вам могут предложить видовую квартиру, а потом на свободном участке перед окнами вырастает новостройка, и вся ценность объекта пропадет».

Не стесняйтесь торговаться

После начала мобилизации продавцы стали снижать цены на квартиры, охотнее идут на скидки.

«Сейчас хорошее время, чтобы торговаться. Вы можете спокойно ставить фильтр по цене чуть выше, чем ваш реальный бюджет. На крупных объектах можно рассматривать цены даже на несколько миллионов выше бюджета, — говорит Анна Тихомирова. — После просмотра предлагайте продавцу свою цену. Важно это делать именно после просмотра, когда у вас уже есть личный контакт и симпатия с продавцом и он понимает серьезность ваших намерений, в особенности если покупка срочная».

На вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. 

Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу на вторичном рынке жилья — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. 

Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года/

«Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли. Этот формат стал широко распространен в крупных городах».

Объектом становится квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации, которую приобретают с дисконтом, быстро ремонтируют и продают по цене, близкой к рыночной.

Флиппинг считается успешным, если приносит до 30% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время.

 Сначала на вторичном рынке флипперы находили недооцененную квартиру: это не были совсем «убитые», а скорее «подубитые» объекты, которые после ремонта можно было продать на 30-40% дороже. 

Цикл сделки в Москве от покупки до продажи готового объекта после ремонта составлял три-пять месяцев. То есть при проведении нескольких сделок за год можно было выходить на доход в размере до 100-120% от объема вложенных средств».

Да, разница между ценой покупки и ценой продажи должна составлять 30-40%, тогда в эту разницу умещаются расходы на ремонт, налоги и остальные расходы на сделку. 

Доходность проекта зависит от его сроков. Если срок длиннее в два раза, то и доходность ниже в два раза.

Продажа дороже покупки не означает, что конечная цена будет именно рыночной, поскольку ради скорости сделки флипперы готовы и на дисконты. Это позволяет обеспечивать быструю оборачиваемость капитала. Но дисконт от реальной рыночной стоимости объекта на этапе покупки должен быть в районе 20-30%».

Несмотря на то, что флиппинг со своей высокой доходностью выглядит привлекательным, даже в 2021 году им занималось не так уж много людей.

В крупнейшем чате флипперов около 5000 человек, думаю, что в среднем они вместе продали не более 20 000 квартир, в масштабах России это мизер.

Сейчас есть достаточно широкое сообщество флипперов или тех, кто думает, что этим занимается. Но флиппингом занимается достаточно много частников, поэтому даже примерно оценить количество подобных сделок сложно.

Флиппер-частник по Москве — это человек, который имеет минимум 30 млн рублей и который может войти минимум в две квартиры. 

Большинство флипперов — это, скорее, небольшие агентства и частники вида «мамины инвесторы». 

Заниматься флиппингом без команды из юриста, брокера и своей строительной бригады — это самоубийство. 

Каким бы ни был изначальный капитал, каждый этап этой стратегии требует четкого регулирования, чтобы уложиться в сроки реализации проекта в три-четыре месяца.

Многие из флипперов-частников работают или раньше работали риелторами.

Ряд особенностей флиппинга, из-за которых он остался инструментом, который использует небольшой круг инвесторов:

1.скорость сделок. 

В 2022 году уменьшилась разница в цене между покупкой и продажей и увеличился срок экспозиции готового объекта. Проект с доходом в 2 млн рублей, который длится год, менее доходен, чем такой же проект, длящийся полгода. 

2. Затраты на ремонт должны соответствовать уровню объекта.  В целом расходы на ремонт составляют около 20% итоговой выручки». Компании со стратегическими планами могут набрать пул дешевеющих объектов, чтобы этот пул также и ремонтировать — дешево, так как будут объемы. 

Срок экспозиции вторичных квартир в Москве с начала года вырос почти в два раза, с 45-60 до 100 дней, а стоимость проведения ремонтных работы стала выше примерно на 30%.

3. проценты по ипотеке. 

И частники, и организации вполне себе используют заемные средства, но компании аккумулируют собственные средства и средства частных инвесторов, а частникам доступна в основном ипотека.

Если обычный покупатель приобретает объект с минимальным первым взносом или вообще без него, то флиппер прибегает к ипотеке в меньших масштаба. Обычно 70-80% составляет первый взнос, остальное — это заемные средства.

Для профессионалов ипотека — тоже весьма затратная часть.  На объект, ипотечных платежей может быть на 200 тысяч рублей.

4. Налоги с заработанных сумм. 

При проведении данных инвестиций флипперы, как правило, проводят свои первые сделки как физическое лицо, но впоследствии оформляют статус индивидуального предпринимателя, чтобы осуществлять деятельность на упрощенной системе налогообложения с системой «доходы-расходы». В этом случае есть возможность уменьшить доходы на величину расходов, а в расходы входят затраты на ремонт, госпошлины, траты на сопровождение сделок и даже на рекламу при продаже».

Плюс некоторые используют завышение и занижение цены в договорах купли-продажи, чтобы скрыть разницу и тем самым нивелировать налоговую нагрузку.

Сейчас есть немало желающих выйти на рынок флиппинга.  Здесь играют роль два фактора. Покупка недвижимости как средство сохранения денег — стандартная тактика в России. Возможность заработать на этом — стандартное желание тех, у кого есть свободные деньги на руках».   

Количество сделок у профессиональных флипперов в этом году растет. 

Есть две основных причины: количество объектов с дисконтом на вторичном рынке увеличилось, потенциальные покупатели все больше интересуются квартирами в хорошем состоянии. Если сравнивать год к году, то количество квартир, реализованных мною по принципу флиппинга, в этом году выросло в полтора раза».

Дисконты на вторичном рынке, о которых много говорили осенью, хоть и не достигали гигантских размеров, но все же позволили некоторым флипперам «поживиться». 

Охота на скидки прошла достаточно удачно. Средний дисконт, предлагаемый сейчас на рынке, не достаточен для успешного флиппинга, но инвесторы и флипперы все еще ждут «дна» по цене.

У компании есть более широкий спектр возможностей для приобретения лотов с дисконтом: торги, непрофильные активы банков или каких-то других юридических лиц, которые не зарабатывают деньги на недвижимости». 

Пречисленные инструменты для инвестиционной компании надежнее, чем поиск скидок на вторичном рынке. 

Сейчас в ходу три стратегии: 

переход на зарубежные рынки;

 выжидательная тактика, при которой квартиры сдаются в аренду; 

или продолжение флиппинга, но с поиском объектов с большим, чем раньше, дисконтом.

Те, кто работает за границей, продолжают в Турции и в Дубае, в Юго-Восточную Азию, Таиланд, Бали. 

Многие пробуют себя на перегретом рынке Турции, некоторые успели заработать.

А кто-то пытается переформатироваться: уходит с этими же проектами в посуточную или долгосрочную аренду и таким образом снижает потери.

Но кто-то пытается выйти на другие рынки с флиппингом — в тот же Казахстан. Там есть ажиотажный рост, а следовательно, и доходы, которые позволяют перекрывать возможные риски.

Наиболее удачливые успели выйти в деньги в марте, часть из них перепрофилировалась, но кто-то сидит с квартирами «на руках», сдают в аренду.

Пост написан на основе статьи

(Еще по теме “Экономика”:

Экономика РФ. Почему дела идут лучше, чем предсказывали даже самые оптимистичные прогнозы и продолжают превосходить ожидания dzen.ru/a/Y4cxjPaH3wiX3QcW

Экономический эффект мобилизации в России. Принципы мобилизационной экономики dzen.ru/a/Y4cwkm5wdAT0AvVW 

Новые победители и проигравшие в бизнесе. Кто выиграл из хаоса последних трех лет? Цифровые зайцы уступили место черепахам старой экономики. dzen.ru/a/Y4T6TXUQuy4xzNBZ 

Как Иран живёт под санкциями 40 лет. Иран — это будущее России с 2022 года?  dzen.ru/a/Y4im87wrDm_Vi2MO 

«Вкусно — и точка»: как проходил перезапуск сети и как новый бренд приняли потребители dzen.ru/a/Y3sw1ADqrDMQeGbK)

P.S. Поддержите канал реакций или комментарием.

Чтобы материалы в Дзене видели больше людей, очень жду от вас реакций и комментариев.

Темы, набравшие наибольшее число ваших реакций, будут чаще появляться в канале.

Zen https://zen.yandex.ru/id/6228a9bdb2ff024222e4cab2

Telegram https://t.me/kudaidem2

VK https://vk.com/id170715284

Youtube https://www.youtube.com/channel/UCrTyPO-n1ccPnf2mjMsUaJAp.s

Подпишитесь — будем на связи.