Как найти недвижимость для бизнеса

Принимаю

Мы используем файлы cookie и иные пользовательские данные, чтобы обеспечить вам наиболее полные возможности взаимодействия с Порталом Бизнес-навигатора МСП и наиболее удобную работу с нашим веб-сайтом. Для получения дополнительной информации об условиях использования и порядке изменения настроек cookie нажмите здесь. Продолжая использовать наш веб-сайт или нажав «Принимаю», Вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie и иных пользовательских данных, а также даете согласие на обработку соответствующей информации.

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

1. купить помещение в строящемся доме или на вторичке, отремонтировать его и продать подороже;
2. построить складское помещение и сдавать его полностью или частями;
3. реконструировать старое здание и продать его, либо сдать в аренду.

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

1. Выбрать форму ведения бизнеса.
2. Найти подходящее помещение.
3. Проверить документы на помещение.
4. Проверить продавца на риск его банкротства.
5. Зарегистрировать покупку в Росреестре.

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

ИП может вести бизнес в одиночку или с наемными работниками. Оформить партнерские отношения, если вы хотите вести бизнес совместно с кем-то, не получится.

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

Создавать ООО сложнее и дороже, чем оформлять ИП. Госпошлина за открытие ООО — 4000 Р. Но для обладателей усиленной квалифицированной электронной подписи регистрация будет бесплатной, если они подадут заявление через сайт госуслуг.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

1. Местоположение — какова проходимость потенциальных клиентов.
2. Техническое состояние — нужно ли вложиться в ремонт, если да, сколько понадобится денег.
3. Транспортную доступность — насколько легко можно добраться до этого места.
4. Возможности — можно ли в этом месте заниматься той деятельностью, которая интересует потенциальных арендаторов.

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра за 300 Р.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, в правилах землепользования и застройки Новосибирска есть карта, где красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Вид использования зоны	Можно ли изменить вид
Основной вид	Можно
Условно-разрешенный	Можно после публичных слушаний
Вспомогательный	Можно добавить к основному виду
Отсутствует	Может только местный законодательный орган

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

1. Договор купли-продажи, дарения, инвестиционный договор с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Выписка из ЕГРН.

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Документы от Росреестра. На сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

1. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — этот документ покажет, кто собственник объекта и нет ли обременений. Например ипотеки, ареста, долгосрочного договора аренды. Также из этой выписки вы получите подробную информацию о здании и помещении. Например количество этажей, год постройки, расположение и площадь помещений.
2. Выписку о переходе прав на объект недвижимости — в этом документе меньше информации о самом объекте недвижимости, но в нем есть вся цепочка предыдущих собственников, информацию о которых можно проверить.

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

1. Действует эта организация или она исключена из ЕГРЮЛ. Недействующая — исключенная из ЕГРЮЛ или ликвидированная организация с точки зрения закона не существует и никаких договоров заключать не может.
2. Кто руководитель организации и кто может подписывать договор купли-продажи. Подписывать договор с вами должен именно тот человек, который указан в ЕГРЮЛ как руководитель, директор, генеральный директор, президент, либо тот, на кого руководитель выписал нотариальную доверенность. Если договор с вами подпишет кто-то другой — сделка будет незаконной.
3. Сколько собственников компании, один или несколько. Если участник один, и это не директор, то нужно согласие собственника на продажу имущества. Если у организации несколько участников, то должен быть протокол их общего собрания, на котором было решено продать имущество. Если в таком протоколе подписались не все участники, то придется дополнительно изучить устав организации, чтобы понять, как должно было приниматься такое решение — сколько участников должно участвовать в собрании, какой процент из них должен высказаться «за».

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Покупку коммерческой недвижимости регистрируют так же, как и любую другую недвижимость — в Росреестре по месту нахождения здания или помещения.

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть квалифицированная электронная подпись — КЭП.

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

1. Принести три экземпляра договора купли-продажи — каждой стороне по одному экземпляру и третий экземпляр для Росреестра
2. Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права на недвижимость.

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

1. Зарегистрируйте ИП или ООО.
2. Оцените помещение по его местоположению, техническому состоянию, транспортной доступности.
3. Проверьте, можно ли использовать помещение так, как планируете.
4. Изучите историю коммерческой недвижимости — когда она построена, кто был собственником, когда и как он передал объект другому собственнику.
5. Проверьте продавца на риск банкротства.
6. После заключения договора купли-продажи зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция

3 года в Whitewill,


5 лет в недвижимости

Ещё 15 статей

Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.

Какими бывают торговые помещения

Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:

• Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
• Модуль в торговом центре;
• Павильон на рынке.

Лучшие помещения для магазина:

Алексеевская
Лот 477
Магазин, кофейня, фаст-фуд

47 190 000 ₽

ЗИЛ
Технопарк
Лот 4041
Магазин, свободное

59 873 000 ₽

Технопарк
Лот 4389
Магазин, производство, салон красоты, спортзал, фотостудия

344 000 ₽ / месяц

Тульская
Лот 4260
Магазин, салон красоты

8 640 000 ₽

Тульская
Лот 5185
Магазин, алко-маркет

58 560 000 ₽

Бутырская
Лот 4826
Магазин, свободное, банк, салон красоты

75 696 000 ₽

Павелецкая
Лот 4661
Магазин, свободное

108 482 000 ₽

Шаболовская
Лот 6089
Магазин, свободное, шоурум, аптека, лаборатория, пункт выдачи, кафе

350 000 ₽ / месяц

Фонвизинская
Лот 5417
Ресторан, магазин, свободное, пекарня, салон красоты, супермаркет, кафе, алко-маркет

305 000 ₽ / месяц

ЗИЛ
Лот 6797
Магазин, кофейня, салон красоты, аптека, пункт выдачи, алко-маркет

60 060 000 ₽

Автозаводская
Лот 8118
Магазин, свободное, салон красоты, аптека, кафе, алко-маркет

53 358 000 ₽

В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.

Пример стрит-ритейла на улицах Парижа

Где искать торговое помещение

Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:

Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.

Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.

Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.

На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.

Минусы площадей в торговых центрах

Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:

• Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
• Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
• Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.

Крупное помещение под супермаркет

Выбираем локацию: на что обращать внимание

Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:

Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.

Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.

Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.

Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.

Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.

Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.

А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.

Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.

Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.

Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.

Пример оформления обувного магазина

ТОП-5 помещений для магазина:

Беляево
Лот 5783
Магазин, супермаркет

227 000 000 ₽

Кузнецкий Мост
Лот 5836
Ресторан, магазин, кафе

600 000 000 ₽

Ленинский проспект
Лот 6001
Магазин, свободное, кафе

73 000 000 ₽

Арбатская
Лот 6006
Ресторан, магазин, свободное, супермаркет, продуктовый магазин

700 000 ₽ / месяц

Верхние Лихоборы
Лот 6353
Магазин, свободное, салон красоты, бар, спортзал, алко-маркет

52 000 000 ₽

Осматриваем помещение

Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:

Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.

Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.

Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.

Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.

Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.

Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.

Какие есть риски

Главный риск — резкое изменение условий аренды. Особенно это касается повышения арендной ставки, которое может стать причиной больших неприятностей для любого предпринимателя. Чтобы избежать такого сценария, чётко проговорите с арендодателем условия и процедуру любого повышения цены, а потом закрепите это в договоре.

Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.

Проверяем арендодателя

Перед тем как принять решение о сотрудничестве, узнайте историю отношений арендодателя с предыдущими съёмщиками. Для этого зайдите в картотеку арбитражных дел и посмотрите, не судился ли он с арендаторами, которые были до вас. Если дел много, это повод насторожиться: возможно, работа с этим контрагентом окажется нестабильной и принесёт много проблем.

В этой же базе или в банке данных исполнительных дел проверьте долги владельца. Если их размер примерно сопоставим со стоимостью объекта, лучше воздержаться от заключения сделки. При объявлении банкротства текущего собственника помещение скорее всего выставят на торги — а это ставит под большой риск ведение бизнеса на этом месте.

Собираем документы

Посмотрим, какие документы нужно собрать арендатору, а какие — арендодателю.

Со стороны арендатора:

• Паспорт. Он подтверждает личность того, кто будет расписываться в документе; 
• Если вы открыли ООО, нужно предоставить сведения о компании из ЕГРЮЛ.

Со стороны арендодателя:

• Паспорт;
• Выписка из ЕГРН. В ней содержится основная информация про помещение: кто владелец и какие есть обременения; 
• Технический план помещения. Убедитесь, что чертежи совпадают с реальностью. Если нет, просите уступки со стороны собственника или вовсе откажитесь от сделки; 
• Договоры с организациями-подрядчиками. Это, например, службы вывоза мусора или охрана. Важно, чтобы эти договоры были действующими.

Для заключения самой сделки нужны ещё два документа:

• Договор аренды. Он придаёт сделке официальный статус и закрепляет обязанности сторон. При составлении договора советуем заручиться помощью юриста: он проверит документ на уязвимые места, которые могут поставить вас в невыгодное положение; 
• Акт приёма-передачи помещения. В нём подробно описывается состояние объекта на момент его передачи в аренду, а также даётся информация по всему установленному оборудованию.

Пример оформления винотеки

За что вы платите

Теперь поговорим о том, из чего складывается арендная ставка. В неё входят три компонента:

• Фиксированная часть. Это статичная сумма, закреплённая в договоре. На неё не влияют никакие внешние факторы — например, размер выручки за месяц. Объём фиксированной части в первую очередь определяется двумя аспектами: удалённостью от центра и классом здания, в котором находится помещение. 
• Коммунальные услуги. Обычно расходы на них покрываются арендатором. Есть услуги обязательные — например, водоснабжение или электричество — а есть опциональные. К последним относятся клининг, доступ в интернет и другие позиции, без которых ведение бизнеса возможно, но нежелательно. 
• Переменная часть. Это процент от продаж, уплачиваемый сверх фиксированной части. Его запрашивают не все арендодатели, но если вы ведёте переговоры именно на таких условиях, попытайтесь удержать ставку на уровне не выше 15%. 

Хотите снять помещение под магазин? RosRetail поможет вам найти идеальный вариант. Ознакомьтесь с самыми актуальными лотами на главной странице или позвоните нашим специалистам по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3­-5 вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.

Закажите звонок эксперта

Оставьте заявку, и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту

Александр

эксперт портала

Варианты помещений для магазина:

Сокольники
Лот 2643
Магазин, свободное, клиника, банк, салон красоты, стоматология, фотостудия

164 250 000 ₽

Сокольники
Лот 2642
Магазин, свободное, банк, производство, салон красоты, спортзал, фотостудия

80 480 000 ₽

Лот 4253
Магазин, супермаркет

140 000 000 ₽

Нижегородская
Лот 4564
Супермаркет, магазин

95 000 000 ₽

Лот 5027
Магазин, супермаркет, аптека

99 000 000 ₽

Сокольники
Лот 5039
Магазин, супермаркет, аптека, продуктовый магазин

450 000 000 ₽

Сокольники
Лот 6855
Магазин, супермаркет, продуктовый магазин

155 000 000 ₽

Сокол
Лот 7503
Магазин

45 000 000 ₽

Сокол
Лот 7505
Магазин, продуктовый магазин

46 500 000 ₽

Нижегородская
Лот 7706
Магазин, кофейня, пекарня, аптека, алко-маркет, продуктовый магазин, свободное

41 195 000 ₽

Нижегородская
Лот 7702
Магазин, свободное, кофейня, пекарня, аптека, алко-маркет, продуктовый магазин

33 460 000 ₽

Нижегородская
Лот 7703
Магазин, свободное, кофейня, пекарня, аптека, алко-маркет, продуктовый магазин

56 385 000 ₽

Нижегородская
Лот 7704
Магазин, кофейня, пекарня, аптека, алко-маркет, продуктовый магазин

47 180 000 ₽

Нижегородская
Лот 7705
Магазин, кофейня, пекарня, аптека, алко-маркет, продуктовый магазин

103 170 000 ₽

Нижегородская
Стахановская
Лот 7938
Магазин, свободное, кофейня, салон красоты, супермаркет, кафе, пункт выдачи, алко-маркет

280 000 ₽ / месяц

Лот 8108
Магазин, алко-маркет

35 500 000 ₽

2991

1144

3199

3022

3118

1625

208

Около 30% инвесторов в сфере недвижимости приобретают для сдачи в аренду или перепродажи студии и однокомнатные квартиры. Альтернативный вариант для вложений — коммерческие помещения. Заработать на них можно больше, но важно учитывать специфику продукта.

Где выбрать

Хорошее местоположение — главный фактор успеха. Удачные локации делятся на две категории: новые кварталы, где ведется активное строительство, и оживленные районы рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей.

В строящихся кварталах спрос на инфраструктуру всегда высокий. Крупных торговых центров и продуктовых гипермаркетов в таких локациях еще нет, магазины, кафе, салоны и аптеки на первых этажах домов необходимы. Особенно хорошо, когда в новом квартале уже есть заселенные дома. В Петербурге, например, в ЖК «Чистое небо» сдано 8 домов. В ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе проживает больше 23 тысяч человек. Оба объекта реализует Setl Group.

В сложившихся районах нужно обращать внимание на окружение. Метро, парк, бизнес-центр, вуз — важные ориентиры для инвесторов. Пример. ЖК «Стрижи в Невском» от Setl Group возводится в 10 минутах ходьбы от метро «Ломоносовская». Напротив — парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе. Интересен «ArtLine в Приморском» в 5 минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и в 15 минутах от Елагина острова.

Как выбирать

Локация — первый этап выбора. Второй — конкретные характеристики. Первое, на что нужно обращать внимание, это визуальная доступность: помещение должно быть хорошо заметно с дороги и пешеходного тротуара.

Следующий шаг — оценить планировку. Правильно выбранный метраж и конфигурация позволят рационально использовать пространство и адаптировать его под потребности своего бизнеса. Отделить клиентскую зону от склада, кухню от зала. Удобным будет помещение открытого типа, в котором стены устанавливаются по усмотрению арендатора. Идеальная форма для помещения — прямоугольная или почти прямоугольная.

Витринные окна и большая электрическая мощность, которой хватит для работы торгового оборудования, станут плюсом.

Выгоднее всего покупать помещения на старте продаж: в домах Setl Group цены на них после завершения строительства вырастают в среднем на 30%. В особенно успешных проектах рост может достигать 60%.

Цена вопроса

Средняя цена квадратного метра коммерческого помещения — 183 тысячи рублей. Это в полтора раза больше, чем стоимость «квадрата» в жилье. Но и прибыль у коммерческой недвижимости выше, чем у квартир или апартаментов. Например, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров владелец может заработать около 30 тысяч рублей в месяц. Аналогичное коммерческое помещение можно сдавать по 2,5-3 тысячи рублей за квадратный метр, а это не менее 100 тысяч рублей.

В среднем инвесторы тратят на коммерческую недвижимость 15-16 млн рублей. За эти деньги можно купить, например, помещение площадью 94 кв. м в новом квартале на Октябрьской набережйно в ЖК Pulse от Setl Group. Есть и бюджетные варианты. Например, в ЖК «Фортеция» в Кронштадте стоимость начинается от 4,9 млн рублей.

Как сдавать в аренду

Сдать коммерческое помещение и перепродать сложнее, чем квартиру. Другой спрос и целевая аудитория. Найти арендатора среди друзей и знакомых просто по посту в Facebook нельзя. Включаются стандартные инструменты, например, объявления на сайтах-агрегаторах. Объявление должно включать качественные фотографии вашего помещения и самого дома, а также планировку, на которой указаны все параметры. Заниматься этим самому инвестору может быть невыгодно и некогда. Есть компании, которые предлагают услугу «аренда под ключ». В «Петербургской Недвижимости» в этот сервис включена реклама, поиск арендаторов и подписание договора дистанционно. Клиенты компании, купившие коммерческую недвижимость, могут воспользоваться услугой в любой момент после сдачи дома.

Резюме

Выбирайте коммерческие помещения рядом с метро, на оживленных улицах или в объектах квартальной застройки в новой части города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилье.

В среднем помещения стоят 15-16 млн рублей, но можно найти варианты и за 5 млн рублей.

Покупать лучше всего на старте продаж. Рост цен составляет от 30 до 60%.

Помещение должно хорошо просматриваться с улицы.

Свободная планировка и витринные окна — хорошо

Рассказываем, как частному инвестору выбрать подходящий бизнес-центр при желании сохранить (и заработать) деньги с помощью офисной недвижимости

На московском рынке мы уже наблюдаем активный интерес частных инвесторов, привыкших инвестировать в покупку квартир, в сторону коммерческой недвижимости — как офисной, так и торговой. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость показывает, как правило, бóльшую доходность — в среднем в два раза выше, чем жилая недвижимость. Ввиду отсутствия опыта у начинающих инвесторов сегмент кажется им сложным в отличие от квартир и апартаментов. Поэтому стоит руководствоваться несколькими важными правилами, помогающими определить ликвидный объект на офисном рынке.

Офисы для инвестиций

В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие. Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов пришлось $232 млрд. В 2021 году четверть инвесторов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% — в России и СНГ. По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент — 49%, далее следуют офисы — 27% и складская недвижимость — 16%.

«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.

Однако, помимо классических характеристик успешности, важно учитывать актуальные запросы общества, чтобы объект сохранял свою востребованность не только сегодня, но и в перспективе нескольких лет. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы на этом рынке ключевую роль играют профессионализм девелопера и понимание потребностей будущих компаний-арендаторов. Особенно в период пандемии коронавируса стали наиболее популярными такие тренды, как «здоровое строительство», общественные пространства и развитая инфраструктура внутри бизнес-центров. Современному пользователю офисов важно не тратить дополнительного времени и решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, в том месте, где он проводит бóльшую часть своего дня.

Классическая, наиболее доходная и часто используемая стратегия инвестора — покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением стабильного рентного потока (так называемого пассивного дохода). Чтобы объект был востребован вне времени и нашел своего арендатора, инвестору стоит учитывать ряд факторов. Как выбрать офис для инвестиций и не прогадать?

Выбирая инвестиции в «правильный» офис на ранних стадиях строительства и взвешенно оценив риски, вы сможете рассчитывать не только на сбережение своих вложений, но и на приумножение собственного капитала.

Первые ласточки

По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры. В рамках проекта представлена широкая линейка предложений: от небольших офисов 50 кв. м до функциональных этажей площадью 1880 кв. м и единого офисного блока в 20 тыс. кв. м.

«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно. Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.

Новый офисный проект STONE Савеловская на ул. Двинцев, вл. 3, возведут в динамично развивающемся районе: в 500 м от ТТК и в семи минутах ходьбы от станций метро «Савеловская» и «Марьина Роща». Исключительная транспортная доступность в STONE Савеловская определила концепцию IN-OUT-AROUND: IN означает быстрый доступ в центр, OUT — быстрый выезд из центра, а за словом AROUND скрывается простая идея того, что в мегаполисе, помимо радиальных связей, важны кольцевые. Неслучайно проект расположен в пешей доступности сразу от трех линий метро (в том числе БКЛ), имеет удобный выезд на ТТК. Также рядом с бизнес-центром располагается ТПУ «Савеловская» со станциями МЦД-1 и МЦД-4, откуда можно будет добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. Дорога до делового района «Москва-Сити» без пересадок займет 15 минут, а до инновационного центра «Сколково» — 40 минут.

Такое расположение сделает территорию бизнес-центра местом активного пешеходного трафика, а доступность всех видов транспорта позволит будущим резидентам комфортно перемещаться в любую точку города. Экономика шеринга и тенденция к снижению частоты использования личного автомобиля стали предпосылками для создания первого в рамках бизнес-центра паркинга для автомобилей каршеринга. Проектируются парковки для велосипедов и самокатов, рядом также планируется размещение станций городского проката.

В свою очередь автором проекта выступает архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Девелопер сотрудничает с архитекторами уже в рамках второго офисного проекта. В проекте будет реализована максимально продуманная инфраструктура, которая разместится на двухуровневом стилобате, объединяющем два здания. Частью инфраструктуры станут кафе и рестораны с летними верандами, столовая для сотрудников, торговые помещения для бытовых и сервисных служб, а также полноценный фитнес-клуб и коворкинг.

Еще один интересный офисный проект завтрашнего дня от STONE HEDGE — офисный квартал класса А STONE Towers. В рамках проекта будет создано общественное пространство на участке площадью 2,14 га, включая парк площадью 5 тыс. кв. м. В проекте представлена вся линейка офисных площадей: блоками от 70 кв. м до отдельно стоящих офисных зданий площадью 14 тыс. кв. м.

Для потенциальных инвесторов проект может быть привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, на московском рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, особенно единых блоков площадью более 10 тыс. кв. м, в то время как в STONE Towers уже в третьем квартале 2022 года будет введено в эксплуатацию отдельно стоящее офисное здание площадью 14 тыс. кв. м. Во-вторых, текущая стадия строительства второй очереди — Tower B и Tower C — дает возможность выбрать оптимальный лот для инвестиций. В-третьих, инвестор может надеяться на более серьезную доходность. «С точки зрения соотношения рисков и доходности офисный сегмент более привлекательный, чем жилой: доходность практически в два раза выше, чем в жилых проектах», — подчеркивает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, в жилом сегменте доход инвестора составит 4–5% годовых, в то время как в офисной недвижимости — 10–12%. А инвестиции на ранней стадии реализации проекта в коммерческой недвижимости принесут инвестору рост стоимости до 45–50%, в то время как в жилой — 20–25%», — уточняет Кристина Недря.

STONE HEDGE активно развивается на офисном рынке и уже объявил о планах по строительству новых премиальных офисов. Зонтичный бренд STONE by Stone Hedge, в рамках которого девелопер реализует офисную недвижимость класса А, приобретает особое значение и становится гарантом единых стандартов качества для всех его объектов. Он объединяет 14-летнюю экспертизу STONE HEDGE как знакового игрока на рынке коммерческой недвижимости, и клиент получает понятный продукт, продуманный до мелочей сервис и возможность выбора офиса под свой запрос.

Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями