Как найти недвижимость для инвестиций

За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.

Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.

Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.

Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.

Совет № 1

Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

Совет № 2

Смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы, и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Совет № 3

Оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный, Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого. А в районах, которые примыкают к ЦАО с востока, много промзон. И хотя эти районы недалеко от центра, назвать их престижными и комфортными для проживания сложно. Но со временем ситуация на востоке будет понемногу выправляться.

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.

Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:

1. Только начинают застраиваться крупные промзоны, такие как Очаково, Колошино, Грайвороново, промзона в Бутырском районе, а также территория бывшего Черкизовского рынка.
2. Скоро начнется застройка Южного и Северного речных портов, фабрики «Свобода», «Горбушкина двора», трубного завода «Филит» и территорий около Рижского вокзала.
3. Активно застраивают обширные территории бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот», Западного речного порта, промзоны в Люблине, Тушинского аэрополя.
4. Скоро должна начаться застройка двух новых крупных районов — в Мневниковской пойме и Рублево-Архангельском.
5. Много жилья будет возводиться в составе новых транспортно-пересадочных узлов: Мичуринский проспект, Петровско-Разумовская, Ростокино, Электрозаводская, Нагатинский затон, Новопесчаная и др.
6. Большие объемы жилья планируются к вводу около станций южной части красной ветки: от «Румянцева» до строящейся станции «Потапово». Продолжится застройка Некрасовки и районов вдоль новой ветки метро в Троицк.

Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.

Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.

Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.

Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.

Совет № 4

Понять востребованность типа квартиры

Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:

1. Транспортную доступность.
2. Экологическую обстановку.
3. Камерность места.
4. Инфраструктуру.
5. Наличие хороших школ и садиков.
6. Наличие торговых и офисных центров.
7. Неблагоприятные факторы.

Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.

И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.

Совет № 5

Выбрать удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.

«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.

В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».

Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.

Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м², так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.

Совет № 6

Искать минимальную площадь

Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.

Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.

Совет № 7

Выбрать расположение квартиры в доме

Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.

Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.

Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.

В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.

Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.

Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.

Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.

Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.

Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».

Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.

Ну и, конечно же, стоит избегать окон с прямым видом в сторону кладбищ, ТЭЦ, исправительных учреждений. Жить с окнами, выходящими на соседний наземный паркинг или пожарную станцию, тоже не очень приятно.

Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.

Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.

Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.

Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.

Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.

Совет № 8

Определить класс жилья и изучить остальные параметры ЖК

Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.

Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.

Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.

Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.

Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.

Как выбирать квартиру для инвестиций

1. Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
2. Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
3. Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
4. Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция «это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
5. При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
6. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
7. Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.

Таблица: «Метруим»

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

Читайте также «Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Читайте также Налоги при продаже недвижимого имущества: что изменилось с 2020 года

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Читайте также Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Читайте также Сколько смогут заработать квартирные инвесторы после перехода на эскроу

Недвижимость в России всегда была особым инструментом вложения денег. По данным НАФИ, 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а почти 40% — еще и что самый выгодный. В период любого кризиса и роста курса основных валют к рублю недвижимость пользовалась особой популярностью — в нее вкладывались, чтобы избежать инфляции. И текущий кризис, вызванный пандемией, не стал исключением. Доходы людей падают (по итогам 2020 года — на 3,5%), в то же время квартиры растут в цене в среднем на 30%. Имеет ли смысл рассматривать недвижимость как инструмент пассивного дохода и каким образом вкладывать в нее деньги, рассказывает Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».

Покупка готовой квартиры под сдачу

Самый простой и очевидный
для большинства людей вариант — приобрести квартиру, которая не будет использоваться, и сдавать ее в аренду. К концу 2020 года 15—20% покупателей квартир составляли инвесторы (половина собиралась сдавать жилье), причем в начале года эта цифра была меньше в три раза. В зависимости от состояния жилплощади, размеров, района и региона РФ можно в месяц получать и 10 тыс. рублей, и все 70 тыс. рублей.

Но уровень доходности в сравнении с другими способами инвестиций в недвижимость получается самым низким. Особенно с учетом того, что на фоне кризиса арендные ставки
снижаются и вряд ли скоро восстановятся, а цены на квартиры, напротив, растут. Большая удача, если доходность по итогу составит 5% — при таких условиях даже банковский вклад с годовыми процентами может оказаться более выгодным. В регионах ситуация немного лучше, но не настолько, чтобы срочно покупать квартиру ради пассивного дохода.

Покупка недвижимости на этапе котлована для перепродажи

Денег для такого инвестирования нужно меньше, чем для приобретения готовой квартиры, и потенциальная выгода получается больше. Причем существует два способа заработать: первый — перепродать впоследствии жилплощадь конечному владельцу, а второй — перепродать тому же застройщику. Последнюю схему разрешают проводить не все компании, поэтому ею частные инвесторы
пользуются редко и большего внимания заслуживает перепродажа конечному владельцу. В целом примерно треть сделок в риелторских компаниях на этапе котлована и до первой половины готовности относится к числу инвестиционных.

За время строительства квартиры дорожают на 20—25%, и эта разница становится той самой прибылью инвестора. Однако сегодня цифры стали ниже, потому что застройщики
перешли на эскроу-счета, стартовые цены из-за издержек девелоперов взлетели. В итоге разница в стоимости квартир от 20—25% (а то и 30%) снизилась до 15%, и это верхняя граница, поэтому идея с перепродажей тоже выглядит не такой привлекательной, как раньше. Хотя в большинстве случаев она все равно более выгодна, чем сдача квартиры в аренду. И если планируется инвестировать в недвижимость таким образом, необходимо грамотно оценить перспективы объекта: район, транспортная доступность, инфраструктура.

Покупка паев в ПИФах недвижимости

Коллективные инвестиции в виде приобретения паев в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) недвижимости — хорошая альтернатива покупке квартиры для сдачи в аренду или перепродажи, причем она подходит частным инвесторам с небольшим объемом свободных денежных средств. Это интересный растущий рынок, хоть и менее изученный россиянами, но постепенно внимание к нему растет.

Паевые фонды недвижимости
составляют около 30% от всего объема ПИФов. Есть такие, которые доступны исключительно квалифицированным инвесторам (чтобы получить статус, нужно иметь соответствующее образование и не меньше 6 млн рублей), есть варианты «для всех». Порог входа в них относительно невысокий — существуют даже паи с ценой 1,7 тыс. рублей за лот, но таких очень мало. В основном цены стартуют с 1 млн рублей, и деньги идут не в обычные квартиры, а в коммерческую недвижимость. Доход инвестор получает после продажи своих паев, прибыль может составлять 15—20%. От стоимости чистых активов фонду инвестор платит около 1,5—3%.

Рентные фонды недвижимости

Еще один коллективный вариант инвестирования, который активно развивается в России, — это рентные фонды недвижимости. Похоже на взаимодействие с ПИФами, только здесь управляющая компания фонда на средства инвесторов приобретает крупный объект недвижимости, например торговую площадь, офисы или склады, которые сдаются в аренду. Такие фонды недвижимости есть сегодня у крупнейших банков, а также на специализированных площадках.

Порог входа для инвесторов начинается от сотен тысяч рублей, при этом деньги точно так же защищены, а объект (коммерческая недвижимость) стабилен, как и в обычных ПИФах. Доход инвестор получает так же, как проценты в банке, но вдобавок возможна дополнительная прибыль после выхода из объекта, если стоимость недвижимости вырастет. Это надежные инвестиции, но их доходность опять-таки не очень высока. Инвестиционная группа «Тринфико» проанализировала фактическую доходность таких фондов за последние три года и выяснила, что она колеблется от 4% до 12% годовых. Данный существенный разбег в доходности связан с разным качеством арендаторов недвижимости в фондах и ценой ее покупки на стадии формирования фонда.

На этом рынок коллективных инвестиций не заканчивается, напротив, у него сейчас этап активного развития, появляются новые инструменты. В частности, инвестиционная группа «Тринфико» планирует сформировать в России первый фонд редевелопмента. Его стратегия предполагает не покупку готового объекта, а реконструкцию старых зданий, после которой их стоимость увеличивается в 2–3 раза. Соответственно, такие инвестиции могут принести 25% годовых.

Универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Каждому человеку нужно выбирать подходящий вариант, учитывая то, на какую степень риска он готов пойти и какую прибыль хотел бы получить. Одно можно сказать точно: в России будут появляться все новые и новые инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью. Этот рынок у нас еще не развит, а низкие ставки по вкладам формируют в стране круг людей, которые все чаще задумываются об инвестициях.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

У обоих вариантов есть сторонники и ярые противники — некоторые считают, что лучше постоянный небольшой доход от аренды, а кому-то кажется, что проще продать, чем постоянно делать косметический ремонт для новых жильцов. Но мы не будем рассматривать конкретные за и против — мы хотим рассказать о том, как правильно выбрать квартиру для инвестиций.

Где искать информацию

Если вы хотите купить вторичное жильё, то всё просто: выезжайте на место, изучайте окрестности, в конце концов, разговаривайте с жильцами — информации много, остаётся только её собрать.

Но выгоднее — вкладывать деньги в новостройку, особенно на стадии закрытых продаж. Вы можете обратиться в агентство недвижимости как инвестор и сделать выгодное вложение до того, как рост цен «съест» потенциальную прибыль. Математика простая: чем ниже стоимость, по которой вы покупаете инвестиционное жильё, тем больше прибыль вы в итоге сможете получить.

Но в этом случае данные по выбранному жилому комплексу нужно действительно искать.

Информация на сайте и в буклетах застройщика может быть сильно преувеличена, да и появляется она ближе к официальному старту продаж. Намного более выигрышная стратегия — изучать специализированные форумы, сайты о недвижимости и телеграм-каналы. Здесь можно найти данные о том, какие жилые комплексы будут строиться в ближайшее время, насколько они привлекательны, насколько реальность соответствует планам застройки, какие ожидаются цены и так далее. Кроме того, на форумах можно задавать вопросы экспертам — например, тем, кто давно и успешно занимается инвестициями в недвижимость.

Изучение рынка — важный этап подбора квартиры для инвестиций. Если купить квартиру, поддавшись импульсу, такой инвестиционный «проект» может не принести ничего, кроме разочарования.

В то же время, этот этап — лишь самое начало пути. Что еще необходимо для успешных инвестиций в недвижимость — разбираемся вместе с Урбан Медиа.

Определите свою аудиторию

Опишите максимально детально портрет вашего будущего арендатора или покупателя.

• Во-первых, это позволит отсеять тех, с кем не хотелось бы иметь дела. Эта категория у каждого инвестора своя: некоторые не доверяют одиночкам-тусовщикам, другие — не в восторге от того, что арендную квартиру будут разносить дети.

• Во-вторых, вы сможете заранее понять, что нужно обеспечить в квартире, чтобы привлечь потенциального покупателя — Wi-Fi, бытовую технику, наличие места для хранения и так далее.

• Но самое главное — вы поймёте, какой эта квартира вообще должна быть, и где, в идеале, должна располагаться.

Если вы планируете сдавать квартиру студентам, вам подойдут жилые комплексы вблизи учебных заведений и развитой развлекательной инфраструктуры.

Если вам интересны как потенциальные покупатели и арендаторы семьи с детьми, лучше выбирать дома в удобных недорогих районах. Также плюсом будет наличие рядом парка или сквера.

Если решили, что ваша золотая жила — краткосрочная аренда для туристов, лучшим выбором станут небольшие апартаменты в центре города, с удобным доступом к ЖД-станции или аэропорту.

Какую квартиру лучше купить для инвестиций

Можно сказать, что для продажи в перспективе логичнее брать двух-трёхкомнатное жильё, а для аренды достаточно однокомнатной или «однушки». Ведь большие квартиры чаще интересуют семейных людей, а квартиры небольшой площади — выбор студентов, туристов и прочих «свободных художников».

Однако на самом деле и «однушки» часто покупают, и трёхкомнатные готовы брать в аренду — например, семьи с детьми, которые не готовы приобрести жильё, но могут позволить себе его снимать.

Так что на первый план выходят не площадь и планировка, а несколько иные факторы.

В том числе:

• транспортная доступность и расположение;

• экологическая обстановка в районе;

• инфраструктура — от кафе и ресторанов до детских садов и больниц;

• наличие неблагоприятного соседства,

• перспективы развития прилегающих территорий и территории самого ЖК.

Всё это кажется очевидным, если не вдаваться в подробности. Близость инфраструктуры и отсутствие неблагоприятного соседства важны при покупке недвижимости для любых целей. Поэтому мы хотим разобрать все эти факторы подробнее, чтобы наглядно объяснить, как оценить ликвидность квартиры для инвестиций.

Транспортная доступность

Это действительно первое, на что следует обратить внимание, если вы хотите взять квартиру с целью сдавать её в аренду или перепродать через несколько лет.

Оцените, насколько удобно добираться от конкретного ЖК, который вы рассматриваете. Ограничивайте понятие «удобно» зоной в пределах километра, если вас интересует, как выбрать квартиру для инвестиций в Казани. Для более мелких городов эта зона, конечно, будет меньше.

Будьте внимательны: станция метро в 100 метрах от дома отвечает критерию доступности, но это не всегда оптимальный выбор — такое место может показаться слишком суетным. Студию или однокомнатную квартиру в таком месте с удовольствием снимет человек без детей, для которого важнее всего мобильность. А вот реализовать «двушку» или «трёшку» уже будет сложнее.

Экологический фактор

Ему сейчас уделяют всё больше внимания — причём, не только семьи с детьми, но и вообще все категории арендаторов и покупателей.

Близость парка, лесопарковой зоны или зоны отдыха — однозначный плюс, если вы хотите купить квартиру для инвестиций. А окна, выходящие на оживлённую магистраль, которая не утихает даже по ночам, — однозначный минус.

Инфраструктура

Здесь имеет смысл отталкиваться от портрета потенциального покупателя/арендатора, который вы составили в самом начале. Для каждой категории будет иметь значение определённая инфраструктура.

Семья с детьми не оценит наличие ночного клуба на соседней улице, но зато будет довольна, что не нужно далеко ездить в поликлинику или за продуктами.

А вот для одиноких людей намного важнее будет развлекательная инфраструктура, чем наличие школ, детских садов и больниц, которые для них не актуальны.

Наличие неблагоприятного соседства

С одной стороны, если дом может похвастаться хорошей транспортной доступностью и привлекательной ценой, недвижимость будет пользоваться спросом — даже если он окружён промзоной.

Но в идеале, конечно, если вы хотите купить квартиру под инвестиции, рядом с ЖК не должно быть ТЭЦ, свалок, отстойников, кладбищ, заводов и всех прочих прелестей индустриализации — всё это будет влиять на привлекательность квартиры как для арендаторов, так и для покупателей.

Перспективы развития

Возможно, сейчас в районе нет школы — но она появится. Или городские власти уже выделили территорию под парк. Подобные факторы повышают лояльность потенциальных покупателей. И, кроме того, позволяют увеличивать стоимость жилья.

Что ещё имеет смысл учитывать

Планировка, расположение, метраж

Не очень привлекательными могут казаться маленькая кухня, длинный коридор, смежные комнаты и совмещённый санузел. А вот квадратные комнаты, лоджии, наличие гардеробной или кладовки станет плюсом как для покупателя, так и для арендатора.

Меньше интереса неизменно вызывают квартиры на первом и последнем этаже, а также угловые варианты — это, как правило, сказывается даже на стоимости квартиры.

В плане метража работает правило «всё хорошо в меру». Конечно, найдутся и те, кого заинтересуют большие квартиры со множеством комнат и панорамными окнами. Но намного проще будет продать (да и сдать тоже) хорошо спланированную функциональную «однушку» или «евродвушку» комфорт-класса.

Особенности дома

Более востребованными остаются новостройки и относительно новые дома. Среди старых проектов исключение составляют «сталинки» — многие до сих пор предпочитают их модным новостройкам. Также предпочтение чаще отдают кирпичным или монолитным зданиям, а не панельным — это связано с тем, что возможности для перепланировки у «панелек» значительно ограничены.

Стоимость жилья и ремонта (если вы планируете его делать)

Не последний по важности фактор, ведь главная цель инвестирования — получить прибыль от сдачи в аренду или при перепродаже квартиры.

Наличие «изюминки»

Сейчас найти действительно уникальную квартиру на рынке недвижимости Казани не так то и просто. Вариантов планировок не много, инфраструктура в новостройках примерно аналогичная, транспортная доступность одинаково важна в любом проекте… поэтому приобретают особое значение уникальные детали. Например, панорамные окна. Или лучший вид на закаты в городе. Или необычное соседство.

Вы хотели бы жить здесь сами?

Это действительно хороший критерий. Представьте, что вы не выбираете, какую квартиру купить для инвестиций, а сами рассматриваете для покупки или долгосрочной аренды вот эту самую квартиру, которую уже почти решились купить. Чем бы она привлекла вас? И привлекла бы вообще?

Золотая середина

Кого-то в меньшей степени волнует наличие автобусной остановки или метро под окном, зато очень интересует возможность бегать в парке по утрам. Кому-то вообще неважно, есть ли в окрестностях жилого комплекса инфраструктура, ведь он планирует уезжать отсюда рано утром и возвращаться поздно вечером. У квартиры может не быть продуктового магазина в шаговой доступности — зато из окон будет открываться потрясающий вид на закат. А удалённость новостройки от цивилизации вполне может быть скомпенсирована наличием уединённого озера в зелёной зоне.

Получается, что нет хороших и плохих квартир, и нет такой уж большой разницы, какую квартиру выбрать для инвестиций, — для каждой найдётся свой покупатель/арендатор.

Но приобретать недвижимость, не собрав необходимую информацию, ориентируясь исключительно на логику «да всё равно кто-нибудь её купит», не стоит.

Вы должны понимать все плюсы и минусы жилья, чётко представлять портрет будущего арендатора (или покупателя), знать, как «продать» эту конкретную квартиру — на какие преимущества сделать ставку.

Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.