Как найти объекты для инвестирования

Время пандемии поставило человечество в обстоятельства, которые сделали нас внимательнее к себе, близким и общему дому, в котором мы живем. Каждый в меру своего восприятия, оказавшись в условиях, слабо поддающихся личному контролю, может реально оценить эту невидимую силу взаимосвязи. Неудивительно, что тема импакт-инвестирования (инвестиций преобразующего воздействия) все чаще появляется в поле общественных дискуссий и деятельности многих инвесторов. Даже если ты не думаешь об импакт-подходе, ты все равно являешься его частью. Импакт-инвестиции — та же игра в приумножение богатства, если трактовать богатство немного шире. Но ведется эта игра не только на денежном поле.

Например, люди, которые играют в эту игру, видят свой двор и делают его лучше. И не просто делают, а придумали, как с помощью каких-то механик всегда делать двор лучше. Не только делают это сами, но и привлекают соратников, которые будут работать, зарабатывать и тоже менять облик двора к лучшему.

У меня нет задачи или миссии пытаться повернуть всех к изменениям в чем-то большом и целом — можно начать с того, что находится рядом. Перемены будут происходить во всех микромоделях, начиная с себя лично и своего двора и заканчивая, как минимум, своей семьей.

Премия «Филантроп года»: Forbes впервые вручил призы главным меценатам страны

Я не думаю, что импакт — это что-то совсем новое. Инвесторы вкладывают деньги куда-то потому, что им нравится, что делает компания, какие перемены она приносит в мир. В целом это разговор про смыслы. Как только человек перестает быть удовлетворен банальным зарабатыванием денег, начинают появляться новые смыслы и вслед за ними — импакт-инвестирование.

Лет 12 назад у меня начался период, связанный с поиском смыслов. Когда ты зарабатываешь много и уже заработал больше, чем можешь потратить, ты понимаешь, что это путь в никуда. По сути, ты просто крадешь время у себя и своих близких, работая на абстрактные цифры или все более дорогие и все менее нужные игрушки. Дальше ты просто спрашиваешь себя: зачем ты продолжаешь это делать? В поиске ответа на этот вопрос я пришел к импакт-инвестированию, а в качестве основной для себя темы выбрал образование. Я сам постоянно учусь, каждый год выбирая программы в различных бизнес-школах (и не только новые территории познания). Я считаю, что образование — это локомотив для инновационных, креативных индустрий, операционного управления бизнесов, которое, как следствие, закладывает мощный импульс для развития экономики и общества. Как инвестору мне всегда было важно находить и поддерживать устойчивые решения, а там, где их нет, участвовать в их создании. Так в 2014 году появился Центр содействия инновациям в обществе СОЛь, создание которого я поддержал, чтобы развивать экосистему социальных инноваций (важным рычагом которых являются импакт-инвестиции).

Например, возьмем формат исследований, которыми занимается центр (картирование методом «снежного кома»). Картируя экосистемы, которые пока не имеют четко описанных правил, следуя за рекомендациями самих участников экосистем, мы получаем автопортрет участников рынка и отношений между ними в определенный момент времени.

Что такое картирование методом «снежного кома»? Карта лидеров — это проект-исследование по сбору, обработке и представлению информации о лидерах в различных областях и сферах деятельности. Суть «снежного кома» заключается в том, что в рамках интервью респонденты рекомендуют тех, кого еще надо проинтервьюировать, расширяя выборку опроса в своей сфере. Метод «снежного кома» удобен для построения картины социальных связей в сообществе, где их нелегко выявить другими методами, потому что они постоянно развиваются и изменяются.

Разные люди, идеи, проекты пересекаются, формируя живую ткань общества. Невозможно определить заранее, какой именно рисунок появится на этой ткани. Но в каждом сообществе есть люди, которые оказывают большое влияние на этот рисунок. Они связывают несвязанные элементы сообщества, задают повестку для дискуссий и даже подсказывают идеи новых совместных проектов. Первоначальная выборка лидеров осуществляется на основе экспертизы Центра СОЛь и партнеров исследований, которыми в свое время выступали МШУ Сколково и Фонд «Друзья».

Интересно видеть в одной экосистеме Карты лидеров инноваций в образовании руководителя направления  «Развитие IT-образования» школы КРОК Надежду Янушкевич и учительницу средней школы из Петербурга Елену Воронину, которая ведет блог по русскому языку для учеников «Оно вам надо!». Интересно наблюдать, как и с помощью каких связей они связаны между собой. Их волнуют четыре общие проблемы — консерватизм учителей, ментальные барьеры у педагогов, непонимание школой важности дополнительного образования и нехватка времени лидера для реализации задуманного. Без карты мы не смогли бы понять, что действительно важно для многих представителей сферы образования, и определить вектор необходимых изменений.

В том числе карта помогает увидеть — что общего между Верой Костылевой, которая занимается приютом для людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации в Архангельской области, и Рубеном Варданяном, который не нуждается в представлении аудитории журнала Forbes (помимо того, что оба они — участники Карты лидеров изменений в социальной сфере «СоцЧейн»). И Вера, и Рубен, каждый на своем уровне, стремятся развивать третий сектор и считают, что лидер — это тот, кто обладает видением и миссией, чтобы осуществить системное изменение.

Казалось бы, какой смысл в подобном картировании? И какое это имеет отношение к импакт-инвестированию? Но оказалось, что найти действительно «заряженных» смыслами создателей проектов, без понимания кто и что их окружает, практически невозможно. Это пригодится для того, чтобы решить самую серьезную задачу в сфере образования, выявленную в ходе картирования,  — патернализм. Лекарством от него является осознанный выбор, и все портфельные компании, в которые я инвестирую, работают в этой среде (полный список компаний можно посмотреть здесь).

На основании информации, полученной в ходе картирования, я могу принять решение, в какие смыслы готов инвестировать, — и разделить импакт-портфель и венчурный портфель. Но можно ли этот подход распространить на других инвесторов? Конечно, можно сделать это модой или новой нормой. Это понятное желание — придать чему-то определенную форму. Я не большой сторонник таких подходов, хотя, наверное, можно сделать импакт-инвестиции модными, поддерживая их в публичной плоскости.

Но норма предполагает определенный регламент, а мне кажется, что импакт-инвестиции должны идти «от сердца». Заставить большинство людей действовать «от сердца» невозможно. Чем больше заставлять, тем меньше будет «от сердца», и больше — от головы.

Мнение редакции может не совпадать с позицией автора. Колонка не является инвестиционной рекомендацией.

20 лучших благотворительных фондов российских бизнесменов. Рейтинг Forbes

Что такое инвестиционная идея

Инвестиционная идея – это план куда вложить деньги, чтобы получить прибыль. Например, ценные бумаги на фондовом рынке, драгметаллы, недвижимость, вложения в бизнес или венчурные инвестиции. Вы можете сформировать свою инвестиционную идею или выбрать из готовых вариантов.

Основные характеристики инвестиционной идеи:

1. Срок. Краткосрочный план может реализоваться уже через несколько дней, а долгосрочный – несколько месяцев и даже лет.
2. Сумма. Финансовые возможности у инвесторов отличаются, поэтому и инструменты будут разными. Если вы только погружаетесь в инвестирование, вкладывайте небольшие суммы, например, в ценные бумаги. Приобрести их можно за 1-2 тысячи рублей. Для инвестиций в недвижимость потребуется более весомый капитал в несколько миллионов рублей.
3. Гарантия. Не факт, что если вы позаимствуете инвестиционную идею у опытного инвестора, то она гарантированно принесет прибыль. Ни один профессионал не даст гарантию, что его идея сработает. Рынок изменчив, и в любой момент может произойти все что угодно. Инвестирование – это риск и ответственность, и важно это понимать еще до того, как выходите на фондовый рынок. Вы сами решаете следовать за чьей-то идеей или нет, и за свои действия вы тоже отвечаете сами.
4. Риск. Инвестиции могут принести не только прибыль, но и убытки. По уровню риска активы условно делят на низкорисковые и высокорисковые. У инвестиционных инструментов с более высоким риском обычно и потенциальный доход выше. Например, у акций – высокая волатильность, поэтому они могут резко вырасти и так же резко упасть, инвестор рискует, но у него есть шанс получить более высокую премию за свой риск. У ОФЗ меньшая доходность, но и риск минимален. Кроме того, вкладывая в облигации инвестор заранее знает какой доход и когда он получит.

Прежде чем выбрать инвестиционную стратегию, учтите, что брокеры, которые выступают посредниками при выходе на биржу, с каждого клиента получают доход – комиссию. Чем больше клиентов и сделок купли-продажи под инвестиционную идею привлечет брокер, тем больше денег он получит.

Всегда учитывайте риск, потенциальную прибыль и то насколько инвестиционная идея вам близка. Возможно, брокер предлагает вложиться в нефтегазовую компанию, а у вас итак 50% капитала инвестировано в эту отрасль и добавление еще одной компании только сильнее разбалансирует портфель. Поэтому такая идея вряд ли окажется перспективной для вас, так как она увеличивает волатильность портфеля при изменении котировок в нефтегазовом секторе.

Какие бывают инвестиционные стратегии

Ещё один важный шаг перед началом инвестирования – выбор стратегии. Неопытные инвесторы при любых падениях на рынке начинают паниковать, продают активы по низкой цене и остаются в проигрыше. Профессионалы придерживаются определенной стратегии. Это позволяет им не реагировать так остро на колебания на рынке. Наличие стратегии не гарантирует прибыль, но помогает в принятии решений.

Наиболее популярны три стратегии инвестирования:

В недооцененные компании

Акции стоят дешево, по сравнению с активами других компаний, которые относятся к одному сегменту рынка. При этом бизнес зарабатывает прибыль и у него более привлекательные мультипликаторы при сравнительном анализе. Низкие значения финансовых показателей демонстрируют, что на данный момент компании вызывают интерес у небольшого круга инвесторов.

Суть стратегии – успеть вложить деньги в малоизвестный, но успешный бизнес, пока акции ещё не выросли в цене. Если компания продолжит развитие и рост, инвестор может увеличить капитал в несколько раз. Однако заниматься поиском такого бизнеса сложно, много времени уйдет на оценку и сравнение с конкурентами.

В стабильный бизнес

Вкладывая в известную компанию, инвесторы чаще всего рассчитывают на дивиденды. Успешный стабильный бизнес – это известные компании, которые уже достигли определенного уровня развития и известности на рынке. У них редко наблюдается взрывной рост, поэтому они удерживают акционеров за счет того, что делятся частью полученной прибыли.

Инвестор не так критично относится к тому, растут акции в цене или нет. Главное, чтобы компания продолжала стабильно выплачивать дивиденды. Руководство заранее публикует отчет по размеру выплат акционерам на своем официальном сайте в специальном разделе. У большинства компаний процент от прибыли, который они направят на выплату дивидендов, зависит от решения общего собрания акционеров. Принятое решение утверждает совет директоров.

Процент, который направляют на выплату дивидендов, могут увеличивать или уменьшать, в зависимости от того, как обстоят дела у бизнеса. При некоторых условиях компании отменяют выплату дивидендов. Например, если размер прибыли оказался ниже запланированного уровня либо компания решила провести расширение или запуск нового производства.

В компании роста

Вложения в бизнес, который стремительно развивается внутри своей отрасли. Компании роста занимаются разработкой новейших технологий и внедрением инноваций. Но заранее непонятно, станет их продукт популярным на рынке или нет. Инвесторы вкладывают в компании роста, так как верят, что бизнес станет известным брендом.

Перспективные сферы компаний роста последних лет – искусственный интеллект, космос, медицина, биотехнологии и фармакология. Инвестируя в такие отрасли можно получить огромный доход, но и риск потерять деньги – слишком высок.

Где брать идеи для инвестирования

Начинающему инвестору не обязательно обращаться к специалистам за помощью в составлении портфеля. Можно самостоятельно проанализировать компании и выбрать те, которые подходят вам по риску и возможной доходности.

При поиске инвестидеи изучите пример профессионалов, найдите информацию в профессиональных сообществах, проанализируйте события в мире и перспективы рынка. Разберём подробнее каждый из этих вариантов.

Пример крупных инвесторов

Известные инвесторы, такие как Уоррен Баффет, Ллойд Бланкфейн, Билл Гейтс и Рэй Далио публикуют свои портфели раз в 3 месяца. Данные можно найти в интернете. Полную информацию по активам миллиардеров публикуют на сайте Комиссии по ценным бумагам США.

Уоррен Баффет признан самым успешным инвестором в недооцененные компании. Кроме того, он выбирает лидеров внутри одной отрасли. Например, в его портфеле есть акции Apple, Coca-Cola, American Express. Такие компании обеспечивают инвестору хорошую прибыль на долгий срок.

Активы Билла Гейтса хорошо диверсифицированы. Подобный состав портфеля подходит тем, кто не готов сильно рисковать. Всегда делите капитал между активами разных компаний, так при банкротстве одной компании, вы не потеряете весь капитал, а только его часть. При этом помните, что снижая риск, вы уменьшаете максимально возможный уровень доходности.

Рэй Далио составляет портфель так, чтобы получать прибыль при любой рыночной обстановке. Например, в период инфляции высокий доход дают биржевые товары и акции развивающихся компаний, а когда спрос падает – основным источником прибыли становятся облигации с защитой от инфляции.

Не копируйте портфели профессионалов бездумно. Выберите стратегию, разберитесь в принципах и купите активы, следуя ей.

Тематические сообщества профессионалов

В профессиональных сообществах публикуют аналитику компаний и инвестидеи. Но не везде информация проверенная. Вот несколько хороших сообществ, которым можно доверять:

1. Statista – на сайте публикуют графики со ссылками на полный отчёт.
2. Seeking Alpha – публикуют новости, результаты исследования активов и финансовых инструментов. На сайте можно найти идеи для вложений на любой срок.
3. Finviz – можно найти графики, показатели по каждой компании.

Если находите инвестиционную идею или смотрите показатели на каком-то другом сайте, перепроверьте ее на одном из этих ресурсов.

Советы финансовых институтов

Крупные финансовые институты не только предоставляют услуги, но и предлагают аналитику по компаниям и данные по перспективам их развития. Наиболее известные – Bank of America, Morgan Stanley, Goldman Sachs.

Эксперты Goldman Sachs проводят конференции на экономические темы. Еженедельно готовят рассылку о тенденциях в мире.

Morgan Stanley занимается аналитикой экономики и некоторых компаний, предлагают свои инвестидеи.

Bank of America публикует анализ рынков и финансовых инструментов.

В РФ аналитику проводят Ренессанс Капитал, ВТБ Капитал, Атон, Альфа-банк Сбербанк Капитал и другие.

Финансовые журналы

Финансовые журналы в рамках одного издания публикуют исследования, интервью, аналитику. В них можно найти инвестиционные идеи, узнать о лидирующих отраслях экономики, прочитать про тенденции развития в мире или стране.

К международным бизнес-журналам относятся:

• Bloomberg,
• The Wall Street Journal,
• The Washington Post.

Можно приобрести подписку на журналы и получать статьи, подкасты и интервью с известными политическими деятелями, главами банков. Подписку можно оформить с любого устройства, даже с телефона.

Из российских изданий – Деловой Журнал, РБК и особенно выделяется Тинькофф Журнал. Самые интересные идеи размещены в разделе «Инвестиции». Доступ к российским журналам бесплатный.

Телеграмм каналы

Каналы в мессенджерах стали особенно популярны в последние пару лет. Некоторые профессионалы публикуют свои идеи в Телеграм. Например, каналы «Разумный инвестор», «Т-Ж Инвестник», «ВТБ Мои Инвестиции», «Bloomberg Business», «Кубышка». Эксперты делятся своими идеями, комментируют происходящее на рынке, обозревают перспективные компании.

На каналах можно найти полезные рекомендации в виде статей и книг. Если у вас нет времени мониторить новости, телеграм-каналы будут держать в курсе основных событий. Но не стоит надеяться на объективную оценку. Кроме того, не все советы могут быть полезными для вашего портфеля.

Инвестиции в индексы

Если у вас нет времени анализировать компании, вы вообще далеки от финансов, но инвестировать хотите, обратите внимание на индексы. Можно вкладывать деньги в фонды, которые следят за индексом S&P 500, DAX, Nasdaq, MOEX.

Преимущество такого инвестирование в том, что не нужно угадывать, какие компании будут развиваться, а какие стагнировать. В долгосрочной перспективе акции, которые входят в индекс – растут. Это связано с тем, что в индекс попадают только те компании, которые подходят под определенные условия. Обычно это компании с заданным уровнем прибыли и капитализации. Если хотя бы один из этих показателей перестает удовлетворять условиям, компанию исключат из индекса.

Если вы боитесь пропустить выгодный вариант, небольшой процент от капитала можно вложить и в другие инвестиционные идеи. Например, 5% выделить на рискованные идеи. Еще 10-30% капитала вложить в фонды облигаций или отдельные ОФЗ. При такой диверсификации портфеля, инвестиции почти наверняка принесут прибыль. Эта стратегия подойдет тем, кто ещё мало разбирается в инвестициях, но хочет с чего-то начать.

Как самому создать идею

Инвестиционную идею можно разработать самому. Плюс в том, что вы выбираете инструменты под свои условия – финансовые возможности, готовность к риску, срок инвестирования и стратегию.

Пошаговый план формирования инвестидеи:

1. Определите срок и сумму вложения. Чем дольше срок, тем меньше риск. В долгосрочной перспективе общая тенденция на рынке – рост.
2. Следите за новостями и рынком. Например, во время локдауна выиграли те, кто заметил тренд на дистанционное-обучение, онлайн-общение. Кроме того, уже несколько лет популярен тренд на экологичное ESG-инвестирование.
3. Следите за инсайдерской информацией. Это сделки, которые проводит руководство компании. Продумайте, как вы можете использовать информацию с учетом своей стратегии инвестирования.
4. Ищите компании, которые перспективны, но недооценены. Перед покупкой акций проведите фундаментальный анализ, оцените тенденции развития. Помните, что даже после тщательного анализа гарантию прибыли вам не даст никто.

Это не единственные параметры, которые стоит учесть при создании инвестидеи. Обратите внимание на инновационность – в свое время такими были Facebook, Amazon, Tesla. Инновационные проекты могут повысить шанс высокого заработка с такой же вероятностью, с какой и обанкротить.

Во что не стоит инвестировать

Некоторые вложения денег сложно назвать инвестированием, поскольку они не только не приносят дополнительных доход, а иногда даже требуют дополнительных затрат. Во что не стоит вкладывать, если ваша цель получить прибыль:

1. Ювелирные украшения. Даже если они очень дорогие, это все равно в большинстве случаев заводские изделия. Украшение возможно и приобретет реальную ценность спустя сотни лет, но может и не приобрести никогда.
2. Автомобиль. В большинстве случаев самая бесперспективная инвестиция. Машина требует постоянных вложений. Справедлива поговорка о том, что автомобиль теряет половину стоимости, как только выехал из салона. В определенных рыночных условиях ситуация может измениться. Например, сбои в цепочках поставок и дефицит полупроводников, сделали свое дело. В 2021 году даже вторичный автомобильный рынок вырос. Но успешно заниматься инвестированием в автомобили получится разве что у крупного дилера или владельца автопарка. Частному автомобилисту вряд ли удастся на этом много заработать.
3. Техника. Вложение в технические устройства – это тоже не инвестиции. Оборудование морально устаревает меньше, чем за год, даже если им никто не пользуется
4. Виртуальные вещи. Вложения в игровые предметы, пусть даже и редкие, криптовалюту, игровые валюты, NFT или другие токены связаны со слишком высоким риском потерять все инвестированные реальные деньги.

Азартные игры, лотереи, тотализаторы – это не инвестиции. В этой игре зарабатывает только один – тот, кто создал систему. Покупая лотерейные билеты или делая ставки, в лучшем случае вы ничего не выиграете, а в худшем влезете в долги в попытке отыграться.

Рекомендации для начинающих инвесторов

Инвестор может вложить свободные деньги в ценные бумаги, стартапы или напрямую в бизнес. Но самый доступный вариант – это активы на фондовой бирже. Тщательно анализируйте финансовые инструменты, прежде чем вложить в них свой капитал. Рекомендации для начинающих инвесторов:

1. Не вкладывайте последние деньги. Если вкладывать весь доход и не оставлять подушку безопасности, слишком велик риск, что при возникновении финансовых сложностей вы продадите все активы для решения насущных задач. Не факт, что в нужный момент активы будут торговаться по высокой цене. Если продать их на просадке, финансовый результат от ваших инвестиций будет отрицательным, то есть вы вернете меньше, чем вложили. Главное правило инвестирования – вкладывать только свободные деньги, когда все остальные потребности закрыты и отложен денежный резерв на форс-мажорные ситуации.
2. Не инвестируйте сразу большую сумму. Вкладывайте ту сумму, которую можете себе позволить без ущерба для уровня жизни. Даже если это небольшая сумма, начните с нее и постепенно увеличивайте. Не ждите, когда накопите миллион, чтобы выйти с ним на рынок. На сегодняшний день на фондовой бирже торгуются сотни активов, которые можно купить за несколько сотен или тысяч рублей.
3. Учитывайте риск. Любое вложение предполагает риск. Научитесь прогнозировать риски и по возможности уменьшайте их. Например, диверсифицируйте вложения, то есть покупайте активы из разных классов, которые выпущены в разных валютах и относятся к разным секторам экономики и странам.
4. Используйте только проверенные источники информации. В интернете много мошенников, которые обещают крупную прибыль и играют на человеческой жадности. Не позволяйте эмоциям взять верх над здравым смыслом. Всегда перепроверяйте информацию самостоятельно, даже если вы нашли ее на в официальных источниках и тем более, если ресурс кажется подозрительным.
5. Инвестируйте только в то, что понимаете. Вы должны точно понимать как устроен бизнес, в который вкладываете деньги. Это поможет спрогнозировать и уменьшить потери.

Инвестиции не станут провальными, если начать с самых простых и понятных инструментов, например, акций голубых фишек и облигаций федерального займа. Также к активам с минимальным уровнем риска относятся вложения в фонды облигаций или индексные фонды. Когда опыта будет побольше, можно попробовать и другие инструменты фондового рынка, хотя это не обязательное условие. Некоторые инвесторы десятилетиями вкладывают деньги только в самые простые активы и получают запланированную доходность.

Статья не является инвестиционной или торговой рекомендацией, а носит исключительно ознакомительный характер.

Комментарии: 0

Я рассматривала несколько стратегий инвестиций в недвижимость и в итоге нашла свою.

Мы с мужем родом из небольших провинциальных городов на Севере. В 2015 году мы переехали в Москву по работе и параллельно стали искать источник пассивного дохода. Нам хотелось найти такой, куда можно было безопасно вложить деньги и при этом свести к минимуму личное участие, чтобы не бросать основную работу.

Мы рассматривали несколько стратегий и в итоге выбрали инвестиции в недвижимость. Расскажу, как это работает в жизни и какие есть плюсы и минусы.

Как мы пришли к идее инвестиций

Мне 30 лет, и я проектный менеджер. Как только заканчивается один крупный проект, я перехожу в новую компанию. Так что в среднем я меняю работу раз в год. Муж чуть старше меня, на прошлой работе он сопровождал крупных клиентов телеком-компании. Однако в какой-то момент устал от работы и постоянного стресса, поэтому решил попробовать найти себя в другой сфере. Так что в данный момент он не работает.

После переезда в Москву в 2015 году мы сразу сняли квартиру. Нам повезло с хозяйкой, и за пять лет у нас ни разу не возникло желания сменить съемное жилье. Сам факт съема нас тоже не смущал. За аренду мы платили 30 000 Р плюс еще 3000 Р за коммунальные услуги.

Дом должны сдать только летом 2022 года, поэтому со съемной квартиры мы не уехали. В итоге получилось, что мы стали платить и по ипотеке, и за аренду квартиры — всего чуть больше 80 000 Р.

Мы сочли, что у нас должны еще оставаться свободные деньги, поскольку наш общий совокупный доход на тот момент был 280 000 Р. Но нужно было понять, куда уходят все деньги, потому что накоплений у нас не было. Для начала мы выписали статьи расходов, которыми не готовы были жертвовать.

Постоянные ежемесячные расходы — 28 600 Р

Два спортивных абонемента	12 000 Р
Занятия с репетитором по английскому	12 000 Р
Транспорт	3000 Р
Мобильная связь	1100 Р
Интернет	500 Р

Я не стала включать в постоянные расходы еду, поскольку это самая нестабильная категория. Иногда мы ходили в кафе и оставляли там до 12 000 Р за раз. А иногда готовили дома макароны с курицей и тратили очень мало. Оба варианта для нас были комфортны, поэтому с едой мы решили поэкспериментировать уже на практике.

Мы выбрали инвестиции в недвижимость, поскольку сочли жилье отличным капиталом, который сложно обесценить реформами или инфляцией. Но поскольку мы не знали, что доходнее и как все устроено, то стали изучать все популярные стратегии инвестирования в недвижимость, которые существуют на рынке. Расскажу подробно про каждую стратегию и ее плюсы и минусы, как вижу их я.

Стратегия № 1

Купить и сдавать

Суть стратегии — купить объект недвижимости и сдавать его в аренду.

Самый выгодный вариант — купить квартиру в ипотеку и правильно подобрать ежемесячную доходность. В идеале платеж арендаторов как минимум должен перекрывать ваш ежемесячный платеж по ипотеке плюс все коммунальные платежи. Со временем недвижимость сама себя окупит и уже можно будет получать дополнительный доход. А сама недвижимость обойдется владельцу по цене первоначального взноса.

Второй, более спорный вариант — купить недвижимость полностью за свой счет и сдавать. Ту же сумму проще положить на вклад и получать проценты.

Расчет доходности. Покажу все на примере с горизонтом планирования в три года. Буду указывать цифры, актуальные на начало 2022 года.

Лично я в этом месте задала себе вопрос: почему бы не положить эти деньги на вклад примерно под такой же процент и при этом действительно ничего не делать?

Если те же 6,5 млн рублей положить на вклад на три года, например под 9,1%, и не снимать, то максимальный доход от вклада за три года будет 2 031 554,3 Р.

Сравнение выгодности стратегии «Купить и сдавать» и вклада в банке

	Сдача квартиры	Вклад в банке
Вложено своих денег	6 500 000 Р	6 500 000 Р
Прибыль за три года	1 102 720 Р	2 031 554,3 Р
Потенциальная дополнительная прибыль	Гипотетически есть за счет роста цены квартиры	Нет
Усилия для получения прибыли	Придется вложить много сил	Нет

Достоинства и недостатки стратегии «Купить и сдавать»

Слишком много допущений и тонких мест. Вот основные:

1. Квартира может сдаваться хуже — не 75% от месяца, а меньше.
2. Стоимость аренды может быть ниже или выше 3000 Р.
3. Для ремонта нужны свободные деньги и возможность сделать его в течение двух месяцев.
4. Стоимость материалов для ремонта может вырасти.
5. Должен быть постоянный спрос на эту квартиру.
6. Не должно произойти форс-мажоров и аварийных ситуаций с квартирой во время сдачи.

Конечно, со временем можно повышать цену за сутки и обеспечивать полную загрузку. Однако это будет требовать и больших вложений личного времени.

Надежность стратегии основана на ликвидности объекта. По классической экономической теории ликвидность — это возможность обратить недвижимость в деньги в любой момент, то есть быстро ее продать, причем по большей цене, чем купили.

На ликвидность квартиры влияет множество факторов — от развитости инфраструктуры до типа дома. Мне кажется, что определять ликвидность нужно только тогда, когда вы выбрали стратегию действий и понимаете, как потом будете поступать с объектом.

Например, если вы планируете приобретать квартиру для посуточной сдачи в аренду, то локация будет на первом месте. Квартира должна быть удобно расположена относительно центра города, главных культурных объектов и мест массового скопления людей. А если сдавать жилье в долгосрочную аренду, нужно четко представлять, кому вы сдаете. Например, семейным парам с детьми нужны садики, школы, кружки для детей, поэтому спальный район вполне подойдет.

Нужна ипотека. Для старта нужен первоначальный взнос. Это как минимум 10% от стоимости объекта. В редких случаях можно пойти на ипотеку без первоначального взноса, но годовая ставка там выше, что съедает часть выгоды.

Еще, чтобы взять ипотеку, нужен официальный доход. И деньги, чтобы закрывать эту ипотеку, пока квартира не начнет приносить прибыль. Помимо этого, ставки по ипотеке должны быть интересными. Брать деньги под 20% для такой стратегии не получится: будет слишком высокий ежемесячный платеж и большая переплата, которая напрямую повлияет на окупаемость.

Сложно совмещать с основной работой. При этой стратегии собственник должен вкладывать много своих сил и времени:

1. Размещать объявления, приглашать людей на просмотр.
2. Обеспечивать квартиру всем необходимым — от чистого постельного белья до оплаченного вайфая.
3. Проводить клининг после каждого гостя — самостоятельно или приглашать кого-то.

Еще нужно помнить, что квартира в новостройке первые три года — не самое лучшее место для проживания. Соседи будут делать ремонт, а это не очень хорошо влияет на посуточную сдачу.

Это стратегия на перспективу. Мне кажется, что она подойдет людям от 30 лет, у которых уже есть свое жилье или нет проблем со съемным. В этом случае можно взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом, подобрать условия так, чтобы доход от квартиры перекрывал платеж по ипотеке, и сдавать ее в долгосрочную аренду. И при этом не уходить с основной работы.

Тем не менее при такой стратегии можно рассчитывать на дополнительный доход на пенсии. Если ее масштабировать, то и доход масштабируется пропорционально. Также она относительно безопасна по сравнению, например, с открытием своего дела.

Я бы с удовольствием вошла в эту инвестиционную стратегию, чтобы обеспечить свою старость и наследство для будущих детей. Но наши цели были связаны с пассивным доходом в скорейшем времени, так что на текущий момент мы от этой стратегии отказались.

Стратегия № 2

Купить и продать

Суть стратегии — купить квартиру дешевле, а продать дороже. Для этого нужно купить объект на стадии стройки и продать через какое-то время. Тут, разумеется, тоже нужно учитывать несколько моментов.

Выбор правильного объекта из тех, что есть на рынке: апартаменты, квартира, частный дом, таунхаус или коммерческая недвижимость.

Выбор правильного момента для продажи. Купить всегда проще, чем потом выгодно продать.

На момент сдачи дома сам застройщик может тоже продолжать продавать квартиры, так как это может быть заложено в его стратегии. То есть конкуренция все еще растет. Чтобы в таких условиях выгодно продать объект, нужно постараться отличиться:

1. за счет цены, но тогда теряется потенциальная выгода;
2. за счет ремонта, а это дополнительные вложения;
3. за счет времени — в этом случае придется долго ждать своего покупателя.

Это сложности, которые видны сразу. Но дальше появляются другие.

Выбор объекта, в который дальше вложить деньги. Анализ того, что брать взамен проданного, придется проводить заново, а это тоже время.

Достоинства и недостатки. Плюсов у этой стратегии немного:

1. Короткий период получения дохода. В среднем инвестиционные агентства ориентируют на 8—12 месяцев.
2. Возможность зайти в стратегию заново практически на тех же условиях сразу после продажи, без дополнительных вложений и только за счет заработанной разницы.

Стратегия № 3

Упаковка

Суть — купить непрезентабельную, то есть убитую квартиру, сделать в ней ремонт и продать дороже.

Это та же самая стратегия «Купить и продать», только еще прибавятся расходы на ремонт. Плюсы и минусы у этой стратегии аналогичные, поэтому подробно разбирать их я не буду.

Стратегия № 4

Стать управляющим

Суть стратегии — найти квартиры, которые можно сдавать посуточно или в долгосрочную аренду. Это может быть ваш или чужой объект, который по договору берется в субаренду у собственника и сдается дороже. Разница — ваш доход. Сдавать так можно коммерческую недвижимость, апартаменты или жилые квартиры.

Минусов намного больше:

1. Нужно найти подходящие объекты, чтобы на них всегда был спрос.
2. Объекты желательно подбирать в одном районе города, так как физически сложно сдавать посуточно квартиры в разных районах Москвы.
3. С одним объектом вряд ли можно обеспечить хороший доход — нужно несколько.
4. Потребуются деньги на старте, чтобы взять объект в субаренду. Есть риск все потерять, если ошибиться с объектом.
5. Это полноценная работа. Нужно будет встречать арендаторов, заселять, обслуживать помещения и так далее.

Какую стратегию мы выбрали

Мы выбрали стратегию «Купить и продать», поскольку прежде всего хотели сэкономить свое время. А тут оно нужно всего трижды:

1. При анализе рынка и потенциальных объектов.
2. Покупке объекта.
3. Продаже объекта.

Накоплений у нас не было — мы рассчитывали на кредитные деньги. Оценили наш кредитный потенциал и поняли, что можем взять в кредит 5 млн рублей. Если бы муж на тот момент работал, сумма была бы другая. А поскольку работала только я, то мы рассчитывали все только по моему доходу.

Я подала заявки на кредит на 10 млн рублей в банки, где раньше была зарплатным клиентом. Сразу несколько банков одобрили мне 5 млн рублей. С таким бюджетом Москву рассматривать невозможно, поэтому я выбрала Краснодар.

Этих аргументов нам было достаточно, чтобы остановиться на такой локации. Одобренной суммы кредита нам хватало на покупку объекта в этом регионе.

Поиск объекта

Купить квартиру в Краснодаре без риелтора почти невозможно. На «Авито» и «Циане» в объявлениях указаны либо заниженные цены, либо номера агентств и риелторов. Мы потратили силы и время, пока это поняли. Попутно получили двойную кучу спама от агентств.

Вместе с риелтором мы начали искать объекты.

Риелтор сначала предложила мне квартиры из старого фонда. Но они не нравились мне внешне и было непонятно, что с ними делать, ведь я живу в Москве. Квартира будет стоять пустой какое-то время, поскольку я не смогу сразу приехать, сделать ремонт и сдать ее. При этом нужно было бы вносить платежи по ипотеке и за коммунальные услуги. Кроме того, у меня нет нужной экспертизы, чтобы глубоко проверить выбранный объект. А в компетентности риелтора я не была уверена.

С новостройками тоже возникли проблемы. В 2021 году утвердили изменения в правила землепользования и застройки и приняли новый генплан. Застройщиков обязали обеспечивать инфраструктуру у своих объектов — строить школы, садики и прочее. В результате все возможные новостройки нужно было сравнивать с новым генпланом и смотреть, совпадает ли расположение объектов на генплане с картой застройщика. Если нет, брать такую новостройку было опасно.

Как я проверяла коттеджный поселок

Изучила генплан. Сначала я проверила, какая инфраструктура должна быть в поселке согласно генплану. Я скачала итоговую версию плана с официального сайта администрации и городской думы Краснодара и стала разбираться.

В первую очередь меня интересовал план по образовательным учреждениям — садикам и школам: это наиболее острая проблема в Краснодаре. Если они будут, это поможет дороже продать объект.

Нашла расшифровку этих объектов на той же карте. На примере объекта 1.3.108 я убедилась, что это дошкольная детская организация на 200 мест в статусе «Планируемый к размещению». Переводя на обычный язык, это муниципальный сад, который застройщик обязан построить, иначе не сможет получить заключение органа государственного строительного надзора, без которого объект не сдать.

Сверила с генпланом застройщика. Дальше мой риелтор запросила у застройщика его генплан. Он все прислал. Риелтор переслала его мне через «Вотсап» и я сравнила, есть ли там все объекты. Все оказалось на месте.

Проверила реальность стройки. Так как я физически была не в Краснодаре, мне хотелось убедиться, что все объекты действительно строятся в реальности. Чаты с жильцами это подтверждали, но я хотела перепроверить. Самый простой способ это сделать — посмотреть на коттеджный поселок на «Яндекс-картах».

Проанализировала информацию из других источников. Я посмотрела на «Ютубе» несколько роликов от застройщика, жильцов, аналитиков. Что-то подтверждало мои расчеты, что-то нет.

Единой верной стратегии не было, так что я просто старалась найти риски, которые упустила. Например, риск некачественной постройки дома. Но удаленно это было не проконтролировать, поэтому в итоге я решила, что при приемке дома буду приглашать экспертов и судиться, если что-то пойдет не так.

Сделка

Сделку по покупке можно было провести удаленно, что подходило нам идеально. О подробностях сделки я мало что могу сказать. Я отправила данные паспорта риелтору, она внесла их в предварительный договор на покупку.

Параметры кредитов, которые я взяла для покупки дома

	«Альфа-банк»	МКБ
Ставка	6,49%	7,5%
Срок	5 лет	7 лет
Сумма	3 млн	1,5 млн
Страховка	372 500 Р	386 875,6
Ежемесячный платеж	66 000 Р	38 400 Р

Далее я сделала доверенность на юристов застройщика, чтобы они сдали документы в Росреестр и зарегистрировали сделку. Когда все прошло, мне прислали зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

Расчет доходности

Дом должны достроить к лету 2022 года, в этот же срок туда проведут газ. С сентября 2021 по январь 2022 года цена у застройщика уже выросла до 5 300 000 Р с услугой межевания участка, которое у меня есть.

Этот застройщик не приступает к строительству дома до момента, пока его не купили. То есть у застройщика нельзя купить готовый дом.

Расчет на январь 2022 года. Если бы я продала дом в январе 2022 года, то цифры были бы такими:

1. Выручаю с дома 5 200 000 Р. Я бы сделала скидку 100 000 Р за межевание, чтобы выиграть конкуренцию у застройщика. +5 200 000 Р
2. Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −104 000 Р
3. Откладываю деньги, чтобы заплатить налог на прибыль. Мой доход — 700 000 Р: 5,2 млн − 4,5 млн. 13% от этой суммы — 91 000 Р. −91 000 Р
4. На руках остается 5 005 000 Р.
5. Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 785 372 Р
6. Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −3 189 254,2 Р

Мой чистый остаток на этом этапе — 30 373,8 Р.

Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась пять месяцев — с сентября 2021 по январь 2022 года.

Прибыль — 735 677,6 Р за пять месяцев, или 147 135,5 Р в месяц. Но отсюда еще нужно вычесть проценты, которые мы платили банкам эти пять месяцев. Всего 118 133 Р:

1. «Альфа-банку» — 71 376 Р.
2. МКБ — 46 757 Р.

Расчет на май 2022 года. Теперь то же самое я посчитаю исходя из стоимости на май, когда застройщик зафиксировал хорошую цену за дом и с тех пор ее не менял:

1. Выручаю с дома 6 200 000 Р. У застройщика мой вариант с межеванием стоит на 100 000 Р дороже, то есть 6,3 млн. Я делаю скидку за межевание, чтобы выиграть конкуренцию. +6 200 000 Р
2. Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −124 000 Р
3. Откладываю деньги, чтобы заплатить налог за прибыль. Мой доход — 1 700 000 Р: 6,2 млн — 4,5 млн. 13% от этой суммы — 221 000 Р. −221 000 Р
4. На руках остается 5 855 000 Р.
5. Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 777 395 Р
6. Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −2 991 753,1 Р

Мой чистый остаток на этом этапе — 1 085 851,9 Р.

Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась девять месяцев — с сентября 2021 по май 2022 года.

Прибыль — 1 747 899,8 Р за все время, или 194 211,1 Р в месяц. Но отсюда нужно вычесть еще проценты, которые мы платили банкам эти девять месяцев. Всего 214 957,8 Р:

1. «Альфа-банку» — 147 253,1 Р.
2. МКБ — 67 704,7 Р.

Итоговая прибыль — 1 532 942 Р за девять месяцев, или 170 326,9 Р в месяц, при первоначальных вложениях 0 Р.

Я делала эти расчеты до февраля 2022 года, но даже тогда они показывали хорошую прибыль.

В целом я на текущий момент считаю свой эксперимент удачным.

Мои выводы про инвестиции в недвижимость

Пассивный доход без заморочек и с минимумом временных затрат в недвижимости почти невозможен. Когда я начала разбираться, поняла, что уже потратила время на изучение. А если выбираешь какую-то стратегию и начинаешь действовать, то будешь тратить на это все больше и больше личного времени.

Чтобы войти в любую стратегию, нужен прочный финансовый фундамент в виде официального дохода, который можно подтвердить. Либо можно иметь полную сумму для покупки на руках, но мне это кажется неразумным, если можно полностью привлечь деньги банка и использовать кредитное плечо.

В итоге сказка о пассивном доходе при инвестициях в недвижимость на моем примере не подтвердилась. Пока я в долгах и только в надежде на доход. Правда, я не особо напрягалась, но и назвать это пассивным доходом не могу. С другой стороны, это обеспеченные долги и на все кредиты у меня есть страховка — это все же дарит ощущение, что я не застряну в долговой яме, если что-то пойдет не так. Я могу продать дом уже сейчас и все равно получить какой-то доход от этого эксперимента.

Сейчас я планирую получить чистую прибыль с этого дома и подумать, что делать дальше. Кажется, что можно будет повторить все шаги с нуля, но анализировать все нужно в моменте, когда я буду готова покупать. Многое может поменяться даже на горизонте четырех месяцев. Например, вырастет цена объекта.

После продажи дома на вырученные деньги мы, возможно, возьмем ипотеку на квартиру в Краснодаре. Отдадим ее в управление и подберем платеж так, чтобы она сама себя окупала.

Недвижимость в России всегда была особым инструментом вложения денег. По данным НАФИ, 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а почти 40% — еще и что самый выгодный. В период любого кризиса и роста курса основных валют к рублю недвижимость пользовалась особой популярностью — в нее вкладывались, чтобы избежать инфляции. И текущий кризис, вызванный пандемией, не стал исключением. Доходы людей падают (по итогам 2020 года — на 3,5%), в то же время квартиры растут в цене в среднем на 30%. Имеет ли смысл рассматривать недвижимость как инструмент пассивного дохода и каким образом вкладывать в нее деньги, рассказывает Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».

Покупка готовой квартиры под сдачу

Самый простой и очевидный
для большинства людей вариант — приобрести квартиру, которая не будет использоваться, и сдавать ее в аренду. К концу 2020 года 15—20% покупателей квартир составляли инвесторы (половина собиралась сдавать жилье), причем в начале года эта цифра была меньше в три раза. В зависимости от состояния жилплощади, размеров, района и региона РФ можно в месяц получать и 10 тыс. рублей, и все 70 тыс. рублей.

Но уровень доходности в сравнении с другими способами инвестиций в недвижимость получается самым низким. Особенно с учетом того, что на фоне кризиса арендные ставки
снижаются и вряд ли скоро восстановятся, а цены на квартиры, напротив, растут. Большая удача, если доходность по итогу составит 5% — при таких условиях даже банковский вклад с годовыми процентами может оказаться более выгодным. В регионах ситуация немного лучше, но не настолько, чтобы срочно покупать квартиру ради пассивного дохода.

Покупка недвижимости на этапе котлована для перепродажи

Денег для такого инвестирования нужно меньше, чем для приобретения готовой квартиры, и потенциальная выгода получается больше. Причем существует два способа заработать: первый — перепродать впоследствии жилплощадь конечному владельцу, а второй — перепродать тому же застройщику. Последнюю схему разрешают проводить не все компании, поэтому ею частные инвесторы
пользуются редко и большего внимания заслуживает перепродажа конечному владельцу. В целом примерно треть сделок в риелторских компаниях на этапе котлована и до первой половины готовности относится к числу инвестиционных.

За время строительства квартиры дорожают на 20—25%, и эта разница становится той самой прибылью инвестора. Однако сегодня цифры стали ниже, потому что застройщики
перешли на эскроу-счета, стартовые цены из-за издержек девелоперов взлетели. В итоге разница в стоимости квартир от 20—25% (а то и 30%) снизилась до 15%, и это верхняя граница, поэтому идея с перепродажей тоже выглядит не такой привлекательной, как раньше. Хотя в большинстве случаев она все равно более выгодна, чем сдача квартиры в аренду. И если планируется инвестировать в недвижимость таким образом, необходимо грамотно оценить перспективы объекта: район, транспортная доступность, инфраструктура.

Покупка паев в ПИФах недвижимости

Коллективные инвестиции в виде приобретения паев в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) недвижимости — хорошая альтернатива покупке квартиры для сдачи в аренду или перепродажи, причем она подходит частным инвесторам с небольшим объемом свободных денежных средств. Это интересный растущий рынок, хоть и менее изученный россиянами, но постепенно внимание к нему растет.

Паевые фонды недвижимости
составляют около 30% от всего объема ПИФов. Есть такие, которые доступны исключительно квалифицированным инвесторам (чтобы получить статус, нужно иметь соответствующее образование и не меньше 6 млн рублей), есть варианты «для всех». Порог входа в них относительно невысокий — существуют даже паи с ценой 1,7 тыс. рублей за лот, но таких очень мало. В основном цены стартуют с 1 млн рублей, и деньги идут не в обычные квартиры, а в коммерческую недвижимость. Доход инвестор получает после продажи своих паев, прибыль может составлять 15—20%. От стоимости чистых активов фонду инвестор платит около 1,5—3%.

Рентные фонды недвижимости

Еще один коллективный вариант инвестирования, который активно развивается в России, — это рентные фонды недвижимости. Похоже на взаимодействие с ПИФами, только здесь управляющая компания фонда на средства инвесторов приобретает крупный объект недвижимости, например торговую площадь, офисы или склады, которые сдаются в аренду. Такие фонды недвижимости есть сегодня у крупнейших банков, а также на специализированных площадках.

Порог входа для инвесторов начинается от сотен тысяч рублей, при этом деньги точно так же защищены, а объект (коммерческая недвижимость) стабилен, как и в обычных ПИФах. Доход инвестор получает так же, как проценты в банке, но вдобавок возможна дополнительная прибыль после выхода из объекта, если стоимость недвижимости вырастет. Это надежные инвестиции, но их доходность опять-таки не очень высока. Инвестиционная группа «Тринфико» проанализировала фактическую доходность таких фондов за последние три года и выяснила, что она колеблется от 4% до 12% годовых. Данный существенный разбег в доходности связан с разным качеством арендаторов недвижимости в фондах и ценой ее покупки на стадии формирования фонда.

На этом рынок коллективных инвестиций не заканчивается, напротив, у него сейчас этап активного развития, появляются новые инструменты. В частности, инвестиционная группа «Тринфико» планирует сформировать в России первый фонд редевелопмента. Его стратегия предполагает не покупку готового объекта, а реконструкцию старых зданий, после которой их стоимость увеличивается в 2–3 раза. Соответственно, такие инвестиции могут принести 25% годовых.

Универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Каждому человеку нужно выбирать подходящий вариант, учитывая то, на какую степень риска он готов пойти и какую прибыль хотел бы получить. Одно можно сказать точно: в России будут появляться все новые и новые инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью. Этот рынок у нас еще не развит, а низкие ставки по вкладам формируют в стране круг людей, которые все чаще задумываются об инвестициях.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции