Как найти офис для компании

Ни один мой знакомый предприниматель не смог нормально снять офис с первого раза.

Один снял помещение «за копейки» и платит тройную цену за уборку, от которой нельзя отказаться. Другой решил подписать договор как-нибудь потом, а через полгода его вещи вынесли на улицу без объяснения причин. К третьему в офис приходит собственник помещения и ночует там с друзьями.

Я работал в компании, которая помогает с поиском коммерческой недвижимости. Расскажу, как недорого снять коммерческую недвижимость и не пожалеть об этом. Речь пойдет о небольших офисах, мастерских и выставочных пространствах.

Как выбрать помещение

Перед переездом полезно поговорить с сотрудниками и собрать с них список требований к новому офису. Это поможет не растерять коллектив после переезда.

Знакомые предприниматели рассказывают, что после переезда у них всегда кто-то собирается уйти. Если обсудить требования и учесть их хотя бы частично, то получится сэкономить на поиске новых сотрудников взамен уволившихся.

Требования стоит разделить на важные и желательные. Получится два списка, например такие.

Важно:

• в районе станции метро «Смоленская»;
• не дольше 15 минут пешком до метро;
• минимум 3 парковочных места;
• собственный туалет;
• не менее 20 кВт электричества для серверного оборудования, с отдельной проводкой и распределительным щитком;
• охрана пускает гостей по звонку.

Было бы неплохо:

• парковка для велосипедов;
• несколько кафе в пешей доступности;
• не первый и не последний этажи;
• кирпичное здание с высокими потолками;
• можно покрасить стены;
• отдельная комната под переговорку.

Подумайте, сколько сотрудников будет в вашей компании через год. В офисе требуется не менее 5 м² на человека.

Как найти новый офис

Когда у вас составлен список требований, поиск офиса можно поручить любому свободному сотруднику — по крайней мере подбор вариантов.

Искать самому. Объявления об аренде офиса размещают на «Циане», «Авито», «Из рук в руки» и других сайтах. Приготовьтесь листать тысячи одинаковых объявлений и звонить по сотням номеров. Так офис находят примерно за месяц.

Полезно искать не только на сайтах, но и живьем. Погуляйте по желаемому району в рабочий день, заходите в понравившиеся здания и спрашивайте, сдается ли у них что-нибудь. Иногда собственники по старинке подают объявления только в газеты и не идут в интернет. Бывает, помещение под офис освободится на днях и объявления еще нет. Так можно снять помещение, которое не выставлено на сайтах.

Обратиться к посредникам. Компании-посредники размещают на сайте отборные объявления и помогают снять офис. Комиссию за свою работу они получают от арендодателя. Самые известные посредники — это Biz-cen.ru, Officescaner.ru, Office.ru.

К посредникам стоит обращаться, если вы готовы снимать офис за обычную рыночную цену. Если хотите сэкономить — ищите сами. Посредники не работают с самыми дешевыми вариантами и маленькими офисными центрами.

Будьте осторожны с квартирами и субарендой у друзей. Большая уютная квартира может оказаться выгоднее бизнес-центра по соседству. Поэтому компании из 3—5 сотрудников часто снимают квартиры под офис. Но у компании могут возникнуть проблемы. Если налоговая узнает, то заставит внести изменения в ЕГРЮЛ, или сделает в реестре запись о недостоверных требованиях — это отпугнет осторожных контрагентов. Кроме того, могут возникнуть трудности с визами для сотрудников. Сотрудники одной компании долго не могли получить визы в Европу и США: посольства не доверяли компании, которая обитала в обычной квартире.

Иногда начинающие предприниматели арендуют часть офиса у дружественных компаний. Это удобно, но нужно быть готовым съехать в любой момент. Друзья могут переехать или разориться — придется срочно искать новое помещение.

Еще стоит уточнить, есть ли в договоре друзей разрешение на субаренду. Если разрешения нет, то собственник может быть против — он выгонит из офиса, не даст ключи, не пустит гостей.

Не стоит снимать у друзей помещение, если собираетесь устанавливать в нем дорогое оборудование. Вы в офисе на птичьих правах, в случае конфликта будет сложно забрать его законным путем.

Просмотр помещения

Когда найдете подходящий офис, вас пригласят на просмотр. В пустом офисе будет сидеть представитель собственника и от скуки начнет задавать разные вопросы о вашем бизнесе. Обстановка такая, что хочется поскорее подписать любые документы. Но вы не сдавайтесь.

Осмотрите помещение. Обойдите помещение вдоль всех стен. Загляните за каждую картину и убедитесь, что под ней нет дыры, трещин и звукозаписывающей аппаратуры — их часто маскируют плакатами. Если не заметите трещину и подпишете договор, то она станет вашей проблемой.

Загляните в туалет, включите воду и спустите воду в унитазе. Унитаз должен смывать, в кранах должна быть вода. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Если вода только холодная — что тогда?

Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. Убедитесь, что они работают и в помещении не пахнет пылью, плесенью, сыростью, гниением, крысами, трупами или чем похуже. Пыльные кондиционеры придется чистить вам.

Если в офисе есть вайфай, подключитесь к нему с телефона и с ноутбука. Запустите тест скорости соединения на Speedtest.net. Если есть телефон — позвоните себе на мобильный. Если не можете дозвониться, а арендодатель юлит, мол, сейчас технические работы, то знайте: связь может так и не заработать.

Арендодатели часто хитрят с интернетом. Они говорят, что в офисе нет сети, но они помогут с подключением по выгодному тарифу от дружественного провайдера. На деле арендатору предложат подписать договор с ежемесячной платой 10—15 тысяч рублей — в несколько раз дороже средней цены на рынке. Знакомый владелец веб-студии полгода платил 50 тысяч рублей, но потом расторг договор и купил всем сотрудникам безлимитные мобильные модемы. Теперь платит 3 тысячи рублей за всех.

Поговорите с соседями. Полезно зайти в соседние офисы. Скажите, что собираетесь снять помещение в этом бизнес-центре, и попросите телефон для консультации. Не стоит разговаривать о недостатках аренды в бизнес-центре во время просмотра: вам вряд ли будут жаловаться при арендодателе. Лучше позвоните вечером и поговорите спокойно.

Знакомые предприниматели советуют спросить о кражах. Воровали ли из офиса что-нибудь в последнее время? Если воровали, то, скорее всего, у помещения проблемы с охраной.

Уточните детали

Иногда арендодатель выставляет небольшую стоимость за офис в надежде заработать на дополнительных услугах: коммуналке, уборке, охране. Важно обсудить их отдельно, чтобы сбить цену.

Вот возможные услуги, которые вам придется оплачивать.

Коридорный коэффициент. Арендодатель просит оплатить часть общих помещений — коридоров, фойе.

Оплата коммунальных услуг. Узнайте заранее, как арендаторы оплачивают электричество, интернет, воду и вывоз мусора. Коммунальные платежи должны оплачиваться по счетчику. Иначе арендодатель может выставить за них произвольные счета, которые трудно оспорить. Кроме того, важно включить коммунальные услуги в договор (их можно назвать переменной частью арендной платы) — тогда с них получится вернуть НДС.

Парковка для сотрудников и гостей. Спросите, сколько парковочных мест полагается к вашему помещению. Парковочные места бывают фиксированные и свободные. Если важно ездить в офис на машине, то нужны фиксированные места. Иначе парковка будет забита другими арендаторами, которые приедут на работу раньше.

Охрана офиса. Нужно заранее выписывать пропуск для гостей или достаточно встретить их у охраны? Можно ли работать в офисе вечером? Некоторые бизнес-центры закрывают двери в 9 часов.

Если в офисе есть турникет, то полезно узнать про дополнительные ключи: как их получить, сколько они стоят. Иногда арендодатель пытается дорого продать ключи для новых сотрудников.

Уборка. Часто арендодатель настаивает на отдельной плате за это. Можно предложить убираться в своем офисе самостоятельно и гарантировать чистоту.

Арендные каникулы на ремонт. Если помещению нужен ремонт, то стоит попросить у арендодателя каникулы на месяц или два. Во время каникул арендатор не платит аренду, но обязуется сделать косметический ремонт по утвержденному с арендодателем плану. Обычно косметический ремонт обходится дешевле аренды, а предпринимателю достанется чистый офис с белыми стенами.

Договор и документы

Когда офис мечты найден и все детали оговорены, остается подписать договор и акт приемки помещения.

Перед подписанием договора нужно попросить собственника помещения показать документ на право собственности. Адрес офиса должен совпадать с адресом в документе.

Иногда у арендодателей случаются проблемы с собственностью из-за судов или претензий регулирующих органов. Тогда они пытаются подсунуть сертификат другого помещения в надежде, что арендатор не будет вчитываться в бумагу. Вместо красивой гербовой бумаги арендодатель предоставляет выписку из реестра недвижимости. Проверить выписку можно на сайте Росреестра.

Иногда офис сдает не собственник, а другой арендатор: когда-то он снял большое помещение, а сейчас сдает его часть. Нужно попросить у него договор аренды: там должно быть указано, что арендодателю не запрещено пересдавать офис.

Также важно заглянуть в технический или кадастровый паспорт. Посмотрите на площадь помещения, которая указана в паспорте: она должна совпадать с площадью помещения в договоре. Знакомому предложили снять офис площадью 80 м², ставка — 2000 рублей за метр. Заглянул в кадастровый паспорт, а там указана настоящая площадь: 78 м². Стоимость аренды снизилась на 4000 рублей еще до начала торга.

С вашей стороны для заключения договора потребуется пакет документов:

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет.
3. Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
4. Копии учредительных документов (ИНН, ОГРН, КПП).
5. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Письмо о намерениях. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, пока вы собираете документы, подпишите с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. В нем кратко опишите условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог под расписку.

• «Арендатор безусловно обязуется допускать арендодателя и его представителей в помещение в любое время. В экстренном случае, если разрешение арендатора получено не было, арендодатель и его представители могут посещать помещение самостоятельно, без присутствия арендатора и его представителя», — к вам в офис смогут ходить посторонние люди, не пустить их нельзя.
• «Арендодатель может в одностороннем порядке изменять условие предоставления дополнительных услуг, связанных с уборкой помещения».

Часто офисы сдают на 364 дня или на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать договор в Росреестре и не платить пошлину. Важно, чтобы договор не запрещал продлить аренду.

Найдите в договоре пункт об индексации арендной платы. При аренде на 11 месяцев арендодатель часто пишет о ее автоматическом увеличении на 10% раз в год. А в долгосрочных договорах аренды цену обычно фиксируют на всё время.

Согласуйте в договоре, на каких условиях вы будете съезжать: когда нужно предупредить арендодателя, когда вам вернут залог, какие могут быть неустойки.

Акт приемки. Укажите в договоре, что переедете в офис после подписания акта приемки. Подписывайте его за день или за два до переезда. Внимательно изучите помещение и запишите в акт все проблемы или особенности. Внесите в акт скрипучие окна, трещину в коридоре и сломанную решетку вентиляции в туалете — с вас потом не возьмут неустойку за эти проблемы.

Укажите в акте всю технику, которая есть в офисе: роутеры, чайник, мебель. Укажите количество ключей, которые вам отдали. Арендодатель не выставит вам претензии за вещи, которых у вас не было.

Шаг 1. Составьте перечень требований и пожеланий к будущему офису

В этот список обязательно должны войти следующие параметры:

• бюджет (ставка аренды);
• класс офиса;
• местоположение;
• площадь помещения;
• численность сотрудников;
• наличие парковки (желательно указать, на сколько машино-мест рассчитывает арендодатель);
• офис с отделкой или без;
• инфраструктура.

Бюджет

Определите, какой бюджет компания готова выделять на аренду офиса. Чем ближе к центру города будет расположен бизнес-центр, тем выше  стоимость аренды. Так, например, в ЦАО аренда в бизнес-центре класса А обойдется в 40 тыс. рублей + НДС за 1 кв. м в год, в бизнес-центре класса В — 30 тыс. рублей + НДС за 1 кв. м в год.

Класс офиса

Офисы класса А — элита в мире бизнес-центров. Большинство из них расположено в центре города, в шаговой доступности от станций метро. Современные здания оснащены новейшими системами жизнеобеспечения, парковкой. Имеют развитую инфраструктуру.

Офисы класса В по местоположению проигрывают классу А — могут располагаться достаточно далеко от центра, но находятся рядом с метро (либо сотрудников от или до метро возят корпоративные шаттлы). Оснащены системой безопасности. Имеют качественную отделку.

Офисы класса C, как правило, располагаются на территории бывших НИИ или в зданиях бывших заводских контор. Чаще всего такие помещения не могут похвастаться ни хорошей транспортной доступностью, ни качественной инфраструктурой, ни удобным паркингом. В таких зданиях коридорно-кабинетная планировка. Вместе с тем на такие помещения всегда есть спрос благодаря низкой ставке аренды — от 10 тыс. рублей.

Местоположение

До пандемии этот критерий считался одним важнейших при выборе нового офиса — при переезде компании порой теряли до 30% сотрудников.

«Сейчас компании внедряют гибкие рабочие места, которые при необходимости бронируются через приложение, сотрудники частично работают из дома и приходят в офис два–три раза в неделю, и это комфортно, — рассказывает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield. — Мы опрашивали многих крупных клиентов и выяснили: если до пандемии некоторые сотрудники собирались уйти из компании, потому что им было неудобно добираться до работы, то теперь они приезжают в офис два раза в неделю и всем довольны».

Площадь помещения

На каждого сотрудника должно приходиться не менее 6 кв. м офисной площади. Предположим, на 100 сотрудников понадобится офис от 600 до 1 тыс. кв. м в зависимости от планировки.

Численность сотрудников

Желательно указать число сотрудников, которые должны находиться в офисе постоянно, и число тех, чья работа связана большей частью с разъездами — для них в офисе выделяются временные рабочие места.

Наличие парковки

Даже если здание находится в непосредственной близости от метро, есть сотрудники и руководители, для которых автомобиль остается основным средством передвижения. Особенно актуален этот вопрос, если офис находится в центре города, где нет возможности пользоваться городским паркингом. Поэтому следует заранее подсчитать, сколько машино-мест потребуется компании.

С отделкой или без

Вы ищете полностью готовый офис или хотите выполнить отделку самостоятельно? Этот момент стоит определить заблаговременно. Во втором случае придется просчитать сумму, которую компания безболезненно готова потратить на отделку.

Сегодня в большинстве случаев клиенты предпочитают не тратить средства на отделку, выбирая помещения с готовым ремонтом.

Инфраструктура

Сегодня, когда многим сотрудникам достаточно бывать в офисе два–три раза в неделю, наличие инфраструктуры не является самым важным требованием. Но арендаторы обращают внимание на то, какие кафе и магазины есть поблизости, насколько сложно заказать доставку в этой локации, есть ли рядом зеленые зоны и фитнес-клубы.

Шаг 2. Выбор офиса

Для выбора офисного помещения обратитесь к профессиональным консультантам или займитесь подбором помещения, соответствующего вашим требованиям, самостоятельно.

Информацию об аренде офисов вы найдете на Циан в разделе «Коммерческая недвижимость», в котором представлено почти 29 тыс. объявлений об аренде офисов только в Москве, почти 4 тыс. предложений — в Санкт-Петербурге и т. д. Оставив наиболее подходящие варианты (8–10 предложений), можно звонить представителям собственника помещений и договариваться о просмотре.

Шаг 3. Просмотр помещения

• Отправляйтесь на просмотр офиса не на машине, а на метро: так вы проверите, действительно ли дорога от метро до офиса занимает 7 минут, как указано в объявлении.
• Если вам требуется офис без отделки, изучите планировку помещения и уточните, реально ли ее поменять.
•  Если офис с отделкой, оцените ее качество, выясните, придется ли проводить ремонт, делать перепланировку. В зависимости от этого вы решите, договариваться ли о дисконте или об арендных каникулах на определенный срок, рекомендует Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
• Обязательно обратите внимание на работу лифтов, наличие и состояние систем пожарной безопасности, вентиляции, инженерных коммуникаций.
• Уточните, как организован выход в интернет: лучше, если в бизнес-центре представлено несколько провайдеров.
• Выясните, кто — арендатор или арендодатель — и на каких условиях будет оплачивать коммунальные услуги.

• Оцените входную группу. Если у вас клиентский офис, необходимо понимать, как клиенты будут проходить через ресепшен, какие документы они будут предъявлять, нужно ли оформлять заявки на пропуск гостей.
• Особое внимание уделите техническим требованиям, которые обусловлены спецификой бизнеса. Так, если офис сдается IT-компании, надо учитывать высокие нагрузки на перекрытия здания, а также категорию электроснабжения и уровень системы вентиляции для размещения серверов и технического оборудования.
• Поговорите с арендаторами бизнес-центра: спросите, не холодно ли в здании зимой, хорошо ли работает система вентиляции в летнее время. Не исключено, что в разговоре выяснятся недостатки (или, наоборот, достоинства), на которые вы не обратили внимания.

Шаг 4. Заключение договора аренды

Итак, подходящий офис найден, о ставке аренды и об арендных каникулах стороны договорились. Время ударить по рукам и поставить подпись под договором аренды? Не торопитесь.

«Для зарубежных компаний наличие длинных договоров аренды (три года — пять лет) является ключевым условием, — отмечает Филипп Парсагашвили, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. — В России же контракты в большинстве случаев заключаются на более короткий срок (от 11 месяцев), чтобы не нужно было регистрировать договор в федеральных органах исполнительной власти».

Для отдельных собственников очень важен срок аренды. Если, например, на один и тот же метраж есть два потенциальных клиента, но один хочет снять помещение на пять лет, а другой планирует согласовать выход из договора аренды через три года, собственник остановится на первом кандидате.

Обязательно пропишите в договоре периодичность пересмотра ставок аренды и обязанность сторон уведомлять о досрочном расторжении договора.

Обратите внимание, не продается ли офисное здание в целом. Если это так, тогда лучше прописать условия в договоре, чтобы после смены владельца вас не попросили съехать или коммерческие условия не изменились не в вашу пользу, советует Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Когда лучше отказаться от заключения договора, даже если офис вам очень понравился?

• Если устанавливаются кабальные коммерческие условия — например, индексация арендной ставки 15% в год.
• Если помещение с обременениями.
• В случае, когда есть информация, что собственник имеет судебные разбирательства, которые способны привести к банкротству.
• Когда назначение земельного участка, зданий, помещений не соответствует административно-офисному назначению.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала: Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»; Константина Лосюкова, регионального директора по продажам департамента офисной недвижимости Knight Frank; Наталью Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers; Наталью Никитину, партнера, руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield; Филиппа Парсагашвили, старшего консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL.

Опытные брокеры коммерческой недвижимости Москвы рассказали о тонкостях подбора офисного помещения для молодых компаний

Первый офис для молодой компании — важная стадия в бизнесе. Многие фирмы начинают выбор офиса в тот момент, когда перспективы дальнейшего развития еще не ясны: в такой ситуации легко ошибиться с подбором правильного помещения и заключить заведомо невыгодный договор.

«Очень важно понимать, готова ли компания к регулярным и продолжительным тратам на аренду офиса. Компания, которая впервые снимает офис, не всегда может корректно оценить свои финансовые возможности и понять, сколько готова тратить на аренду», — предупредила директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

Чтобы помочь начинающим бизнесменам выбрать по-настоящему подходящее помещение для офиса, редакция «РБК-Недвижимости» обратилась за советом к ведущим брокерам, работающим с коммерческой недвижимостью в Москве.

С чего начать?

Начинающим предпринимателям нужен небольшой офис, который не будет требовать слишком много денег на регулярную оплату аренды, уверены брокеры, к которым обратилась «РБК-Недвижимость». «Во многих зданиях есть небольшие офисные блоки от 100 кв. м, которые достаточно ликвидны. В основном небольшие блоки предлагаются в состоянии «с отделкой», — рассказала заместитель директора отдела офисных помещений CBRE Элина Степная.

Самое сложное в подборе помещения — определиться с размерами офиса, считает старший директор отдела корпоративных услуг компании Cushman & Wakefield Елена Колесникова. «К сожалению, очень небольшое количество качественных офисных центров делит этажи на маленькие блоки, — констатировала эксперт. — Можно нанять профессионального консультанта или собрать максимум информации из всех доступных источников».

Чтобы правильно сформулировать собственный запрос на аренду офиса, нужно ответить на несколько ключевых вопросов.

После получения ответов на все пять вопросов можно переходить к изучению рынка офисных помещений. «Получить представление о диапазоне арендных ставок в месте, которое вас интересует, помогут объявления на популярных сайтах-агрегаторах», — подсказал Дмитрий Жидков.

Куда заезжать?

Выбор территориального расположения офиса должен зависеть от того, на чем специализируется молодой бизнес, считают в Knight Frank. «Например, консультанты сидят в высококачественных зданиях в центре Москвы. К ним приезжают клиенты, и важно показать статус компании, подчеркнуть ее имидж. А вот IT-индустрия ориентируется, в первую очередь, на бюджет и своих сотрудников. Для таких компаний важнее всего комфорт работников, их удовлетворенность рабочим местом — в этой сфере высокая конкуренция за кадры, — рассказала Мария Зимина. — Компании из ретейл-сегмента занимают офисы не в премиальных локациях, так как бюджет на аренду у них, как правило, небольшой».

Самую большую сложность представляет сам поиск, так как маленькие качественные помещения пользуются большим спросом, и предложения, размещенные в интернете, не всегда актуальны, предупредила Елена Колесникова из Cushman & Wakefield. «Сегодня несложно сэкономить на аренде офисного помещения, так как на рынке наблюдается кризис перепроизводства офисных квадратов — пустует около 20% офисных помещений. Ставки на офисы находятся на дне, так что все зависит от требований арендатора к помещению и его вкуса», — считает Дмитрий Жидков.

«В центре Москвы можно снять офис в старом особняке: аренда здания площадью 2 тыс. кв. м целиком обойдется примерно в 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Часто такие помещения дробятся на несколько частей, например по 500 кв. м, и сдаются по 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Выгодно всем: и собственник в таком случае получает больше, и арендаторы получают офис в центре Москвы, — рассказали в компании S.A. Ricci. — Технологический стартап может арендовать помещение в одном из московских технопарков, однако для этого ему потребуется получить статус резидента. Поэтому такой вариант подходит далеко не всем начинающим компаниям».

Наиболее логичный вариант для молодого бизнеса… это офис за МКАД, заключили брокеры. В этом случае арендатор может найти комфортное помещение по цене от 8 тыс. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, указали в компании CBRE. Очевидной сложностью такого сценария станет возможная удаленность офиса от метро.

Платить в долларах или в рублях?

Долларовые ставки почти исчезли с офисного рынка Московского региона, объявили брокеры, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Долларовые ставки на сегодняшнем рынке — это редкое исключение, которое встречается в высокобюджетном сегменте, — заявил владелец компании «Экоофис» Андрей Ковалев. — Рынок, интересный малому, среднему бизнесу и стартапам, полностью перешел на рубли. Если арендодатель предлагает долларовые ставки небольшому арендатору, с ним определенно что-то не так».

«Совершенно очевидно, что те арендодатели, которые предлагают доллары или евро, не готовы будут поменять свое видение для одного отдельно взятого небольшого арендатора, — отметила Елена Колесникова. — Если речь идет о многих тысячах метров — думаю, есть возможность изменить точку зрения арендодателя. Относительно спроса — он существует как на рублевые, так и на долларовые проекты, это зависит от бухгалтерии арендатора».

Сколько стоит?

Офисный рынок Московского региона принято делить на классы А, В и С. Класс А — это самые дорогие и престижные бизнес-центры в наиболее удобных локациях. Класс С — экономвариант в морально устаревших зданиях далеко от метро и основных магистралей. Класс В — промежуточное звено, которое часто дробят на условно доступный В- и более дорогостоящий В+.

«В офисах класса А самая низкая арендная ставка (с отделкой, НДС и расходами на эксплуатацию) составляет 11,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В классе В+ речь идет о 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В- это 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — перечислил Дмитрий Жидков. — Все объекты, предлагающие офисные помещения по таким ставкам, находятся в районе МКАД либо за его пределами. Низкая ставка объясняется удаленностью объекта от центра города и от метро. Здесь наблюдается наибольшее количество вакантных площадей. Спросом такие помещения пользуются у арендаторов, для которых локация не имеет значения».

На какой срок заключать договор?

Если говорить о небольших компаниях, то есть смысл заключать краткосрочные договоры — на месяц, два, полгода и год, считают в S.A. Ricci. «Такую возможность предоставляют коворкинги, которые, помимо этого, предлагают гибкие условия аренды, — подсказал Жидков. — Если ваш бизнес быстро пойдет в гору и потребуется расширение штата и увеличение офисных площадей, коворкинг, как правило, всегда сможет предоставить такую возможность в отличие от бизнес-центра или многофункционального комплекса. А вот когда вы поймете, что ваш бизнес чувствует себя уверенно и хорошо развивается, есть смысл подумать о долгосрочном договоре аренды: в этом случае условия, на которых договор был заключен, сохранятся».

Коворкинг против офиса: плюсы и минусы

Просмотреть сайты, сделать несколько звонков и съездить на просмотры. Однако на деле поиск, как правило, затягивается на месяцы. Чтобы не было мучительно больно за потраченное время и средства, предлагаем подойти к выбору офиса более продуманно, а заодно узнать, какие бизнес-центры пользуются сегодня наибольшей популярностью.

Шпаргалка для арендатора

«Нужен красивый офис по демократичной цене, близко к метро». Такое помещение нужно любой компании, но даже опытный консультант вряд ли сумеет предложить вариант по подобным размытым критериям. Поэтому составьте собственный список приоритетов и пометьте его баллами от 1 до 3: «не принципиально», «существенно» и «очень важно». В этом случае вы сможете сразу отфильтровывать предложения, не отвечающие очень важным критериям.

1. Локация. Месторасположение офиса должно быть удобно и для посетителей, и для сотрудников. Потерять ценный персонал из-за неудобного доступа – опрометчивое решение.
2. Площадь. Кроме рабочих мест, в офисе необходимо предусмотреть места для посетителей, мини-кухни, возможно – переговорной комнаты.
3. Планировка: открытая, кабинетно-коридорная, смешанная. Из кабинетов вы не сможете сделать свободное пространство, зонировани open space– вариант реальный, но дорогостоящий. Обязательно сделайте тестовую рассадку сотрудников в выбранном варианте: результат может вас удивить.
4. Ремонт и дизайн. Удовлетворит ли вас типовая отделка или компании необходим  фирменный стиль?
5. Инфраструктура бизнес-центра. Где будут обедать ваши сотрудники? Есть ли поблизости магазины, банки, почта, спортивный клуб?
6. Инженерия и связь. Если в компании 3 ноутбука, вопрос мощности сетей не актуален, но возможно, вам требуется помещение под серверную и наличие бесперебойного электропитания. А вот вопрос качественного климат-контроля принципиален для каждой компании.
7. Клининг, охрана, вывоз мусора, службы эксплуатации. Отвечает ли за эти услуги собственник и входят ли они в арендную плату?
8. Собственно арендная ставка и OPEX и что в них включено

В список вы можете добавить любые дополнительные пункты, но слишком увлекаться не стоит: запрос из 50 критериев вряд ли выполним.

Что нынче в тренде?

Да, у офисов тоже есть мода. Например, безумно популярные еще пять лет назад открытые пространства (американский бизнес-стиль) постепенно сдают позиции: все больше арендаторов устали от шума и ищут смешанную или кабинетную планировку или просто делают зоны «уединения» в большом открытом пространстве или ставят несколько перегородок. Соответственно, растет дефицит подобных предложений.

Следующий тренд – Офисы в стиле лофт.  Все больше и больше компаний ищут нестандартное и атмосферное пространство, наполняющее сотрудников вдохновением: антресоли, второй свет, зеленые террасы и балконы, мансарды особняков с большим количеством света – пользуются огромной популярностью.  «Трехгорная мануфактура», «Московский шелк», Artplay  и другие креативные кварталы выкидываю на рынок «вкусные предложения», которые тут же арендуется «особо требовательными компаниями».

Виды на город. Здесь по-прежнему лидируют башни Москва-Сити с панорамным остеклением. Но свободных площадей в диапазоне 500-1500 м2 с ремонтом в ММДЦ мало. Зато есть помещения в состоянии shell & core.

Близость парковых зон. Каменные джунгли утомили арендаторов и самые «продвинутые» из них оценили возможность выбраться в обеденный перерыв или вечером в расположенный рядом парк, чтобы прогуляться или заняться фитнесом. Или даже провести деловую встречу в неформальной «зеленой» обстановке.

Куда дует ветер популярности

Среди локаций традиционно наиболее востребованы ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. Заметный дефицит качественных помещений возник на «зеленой» ветке метро (Замоскворецкая линия).

Шорт-лист самых популярных бизнес-центров на AMO.RU за апрель, 2018 выглядит следующим образом:

• Бизнес-центр «Магистраль Плаза», 1-й Магистральный тупик, 5а.

Бизнес-центр находится в Хорошевском районе Москвы, на пересечении Звенигородского шоссе и ТТК. До ближайших станций метро — Беговой и Улицы 1905 года работников возят бесплатные корпоративные автобусы с интервалом 10-15 минут). 

• Бизнес-центр «Переведеновский», Переведеновский пер., 13, стр. 18.

Бизнес-центр расположен в Басманном районе ЦАО. Примечательно, что в бизнес-центре большой выбор офисов  с отделкой и качественная управляющая компания, которая обеспечивает комфортное пребывание арендаторов.

• Башня «Империя», МФК Москва-Сити, Пресненская наб., 6, стр. 2

Бизнес-центр располагается в центре деловой активности Москвы. Развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность комплекса привлекают сюда именитых арендаторов. В башне «Империя» можно снять просторные офисы класса «А» со свободной планировкой. Шаг колонн составляет 8,8 м, высота потолков — 3,5 м. В башне много небольших блоков с отделкой, что также является огромным преимуществом для Москва-Сити.

• Бизнес-центр «Трехгорная мануфактура», ул. Рочдельская ул., 15.

Это просто модное место, в Пресненском районе Москвы. Территория бывшей текстильной фабрики превратилась в настоящий арт-кластер. Здесь есть все необходимое — кафе, бары, рестораны, бутики, галереи. Трехгорка активно развивается, втягивая в свою орбиту все новые проекты, и компании. Рядом пролегают улицы Трехгорный вал, 1905 года, Мантулинская и Краснопресненская набережная. В «Трехгорная Мануфактуре» возможна аренда офиса свободной или смешанной планировки на срок от 11 месяцев. Офисным помещениям требуется косметический ремонт. 

• Барклай Плаза, ул. Барклая ул., 6, стр. 5

В БЦ «Барклай Плаза» сдаются офисы с видом на Парк Победы, Кутузовский проспект и небоскрёбы Сити. Панорамное остекление фасада и просторный атриум высотой в 8 этажей хорошо освещают общие зоны и офисные блоки. В бизнес-центре много качественных небольших блоков с отделкой по доступным ценам. Престижный Западный округ обеспечивает его популярность среди арендаторов.

• Гранд Сетунь Плаза, Горбунова ул., 2, стр. 3

Бизнес-центр расположен в Можайском районе ЗАО. Строительство объекта завершилось в 2012 году, в большинстве помещений присутствует типовая отделка. В здании 10 этажей, оригинальный асимметричный фасад с панорамным остеклением верхних этажей выполнен в современном архитектурном стиле. Высота потолков в помещениях — от 3,4 до 4,2 м, что в сочетании с большими окнами создает много свободного и светлого пространства. В бизнес-центре хорошо развита инфраструктура, но метро в пешей доступности нет, организован шатл от метро «Молодежная», есть железнодорожная станция.

• Комплекс «Нео Гео», Бутлерова ул., 17

Комплекс «Нео Гео» находится в престижном районе на юго-западе, в сердце Новой Москвы. Рядом пролегают улицы Обручева, Профсоюзная, Миклухо-Маклая и Севатопольский проспект. До МКАД на автомобиле ехать 5 минут, до Третьего транспортного кольца — 7 минут. От метро Калужская до бизнес-центра — 10 минут пешком. Общая площадь комплекса — 130 000 м², высота — 21 этаж. В БЦ «Нео Гео» сдаются офисы свободной планировки с отделкой или без нее. Высота потолков в здании — от 3,3 до 3,7 м². Концепция комплекса — самодостаточный мини-город, в котором найдется все, что требуется современному человеку. Это, безусловно, огромное преимущество. На территории есть собственный фитнес-центр, торговая галерея, конференц-зал, 8 атриумов, рестораны, кафе, тенисные корты. Роскошная отделка общих зон не оставит никого равнодушным.

Комфорт vsцена

Если в вашей шпаргалке для арендатора комфорт сотрудников имеет приоритетное значение, стоит выбирать из объектов класса А и В. Класс С уже не отвечает многим современным требованиям. Залог успеха – хорошая управляющая компания, оперативно решающая текущие вопросы, качественные инженерные системы и развитая инфратсруктура.

Если же компания только начинает развиваться, и количество ее сотрудников пока невелико, обратите внимание на аренду рабочих мест в коворкингах и рабочих пространствах.

Эксперты AMO.RU помогут совершенно бесплатно подобрать офис, который вдохновит ваш бизнес. Переходите на сайт и оставляйте завяку на обратный звонок. 

Если 2020-й вошёл в историю как Год удалёнки, великой и ужасной, то 2021 планирует стать Годом возвращения в офисы. На что обратить внимание при выборе и какие могут быть подводные камни в офисной аренде — рассказываем в гайде.

Шаг первый. Как понять, что мне нужен офис?

Окей, офис точно нужен. Где искать?

Самый простой способ — запрос в Google: снять офис Москва. Предупреждаем сразу: с таким расширенным поиском будет множество вариантов, не всегда подходящих под ваш запрос — например, на одной странице будут и бизнес-центры, и офисы на продажу.
Сужайте запросы: офис с мебелью в центре. Смарт-офисы Москва — это если хотите офис нового формата, где всю коммуналку, платежи и быт берёт на себя арендодатель. Офис коворкинг Москва — под таким несочетаемым (на первый взгляд) запросом прячутся так называемые гибкие офисы. По сути, это отдельные кабинеты на площадках коворкингов. Хотите — работайте в офисе или выходите в опенспейс в общие зоны, пользуйтесь переговорными, зонами отдыха и кухней. Всё это уже включено в стоимость аренды.

Не останавливайтесь на первых страницах поиска — бизнес есть бизнес, и чаще всего первые строки заняты оплаченными объявлениями. Дайте себе ещё большую свободу поиска: листайте ниже или идите на агрегаторы коммерческой недвижимости. Самый известный сервис — ЦИАН.

Неочевидный, но классный вариант поиска — карты: Google, Яндекс и 2ГИС. Там ещё удобнее: сразу видны все филиалы офисов, если это сеть, удобно представлены основные предложения и часы работы.

На что обращать внимание?

Цена за аренду даётся уже с НДС? Или нужно доплачивать?
Обращайте внимание, включен ли в стоимость НДС — это должно быть прописано в договоре. Цена без него может быть подозрительно низкой, а потому и привлекательной. Узнайте заранее у вашего арендодателя, чтобы не было неприятных сюрпризов с переплатой.

Что входит в стоимость аренды?
Коммуналка, счета на интернет, охрана — всё это оплачивает ваш арендодатель или остаётся на вас? По возможности выбирайте варианты, где в стоимость аренды всё включено. Так можно избежать лишних хлопот с оплатой квитанций и непредвиденных расходов.

Есть ли юридический адрес и сколько это стоит?
Для многих это одно из главных преимуществ при выборе офиса. Узнайте, поможет ли вам арендодатель с оформлением юр.адреса и цену услуги, если она не включена в стоимость (что для Москвы совсем редкость).

Как добраться до офиса? Удобно ли идти от метро и где там можно парковаться?
Комфортно ли дойти пешком или, может, есть корпоративный транспорт от метро? И всё про парковку, если приезжаете на машине: городская или обособленная, сколько стоит в месяц, нужен ли залог.

Мебель — входит в цену или платно?
Что входит в набор, кроме стандартного стола и кресла? Нужно ли платить за дополнительную мебель, если в офисе появятся новые сотрудники?

Что есть на площадке, кроме офисов?
Например, зона кухни или кофемашина. Или, может, вендинговые автоматы с едой. Дополнительные бонусы, если важны: зоны отдыха, переговорные или душевые. Пользоваться переговорными можно и бесплатно: в Ключе мы даём арендаторам такую возможность утром, вечером и в выходные, а всё остальное время — со скидкой 50%.

Многие IT-компании спрашивают о наличии серверной для размещения серверов. Для кого-то важный фактор — ресепшн и администратор, хранитель площадки, кто мог бы принять почту и посылки, когда вас нет на месте.

На какой минимальный период можно снять помещение под офис?
В классических БЦ срок договора аренды начинается от 11 месяцев. Если вы вдруг захотите расторгнуть договор раньше, то арендодатель может ввести уплату неустойки или не вернуть залог. Кроме того, предупреждать о переезде многие требуют как минимум за 60 календарных дней. В пандемию 2020-го эти жёсткие условия для многих обернулись большими денежными потерями.

Мы пошли навстречу всем арендаторам, по которым ударил кризис, и ввели удобные гибкие договора с коротким сроком аренды. Никаких неустоек, штрафов и офисной кабалы.

Нужно ли платить залог?
Как правило, вся аренда офисов устроена так: с подписанием договора вы вносите не только оплату за первый месяц, но и депозит — обычно в размере месячной арендной платы. Но бывают и исключения. В конце 2020 года мы в Ключе отменили залог на офисы, чтобы бизнес мог возвращаться к работе на комфортных условиях, и ввели систему hot-desk.

Это самые частые вопросы, которые нам задают, когда ищут офис в первый раз. И на последний вопрос: «Когда мы сможем заехать?» — отвечаем: хоть в тот же день. Подписываете договор аренды, получаете смарт-карты на всех сотрудников и въезжаете в тот самый офис, который так давно искали.

Переезд в офис — это проще и легче, чем смена квартиры и даже путешествия. Не бойтесь делать это прямо сейчас: когда многие арендодатели предлагают хорошие скидки и есть из чего выбрать. А проверка всех этих вопросов поможет вам в будущем избежать лишних трат и подводных камней.