Как найти плотность участка

Плотность застройки земельного участка — один из основных предельных параметров в сфере градостроительства. Он используется для регулирования интенсивности использования территории наряду с такими показателями, как минимальные отступы от границ и предельная этажность различных объектов. Плотность застройки определяется для участков с частными жилыми домами, а также для кварталов, микрорайонов, зон промышленного и социального назначения. Это значение фиксируется в градостроительной документации.

Формула и нюансы расчета

В градостроительной практике используют два похожих понятия:

• Коэффициент застройки (КЗ). Обозначает отношение площади строений в габаритах наружных стен к площади земельного участка.
• Коэффициент плотности застройки (КПЗ). Учитывает отношение суммарной поэтажной площади зданий к площади ЗУ.

Во многих нормативных документах фигурирует параметр плотности застройки. Он демонстрирует отношение поэтажной площади зданий к общей площади территорий в гектарах (кв.м./га).

Для расчета данных коэффициентов используют простую математическую формулу: КЗ = Пз/Пу. В нормативных актах, рекомендациях, проектной документации полученный показатель отображают в виде коэффициента (например, 0,4) или в процентах.

При проведении исчислений потребуется два параметра:

• Пз — площадь горизонтального сечения по внешнему обводу зданий на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним также включаются в площадь застройки.
• Пу — общая площадь осваиваемого земельного участка по кадастровой документации.

Чтобы рассчитать допустимые размеры зданий перед началом строительства, нужно узнать КЗ для конкретного региона и воспользоваться формулой: Пу х КЗ = Пз. Приведем пример таких вычислений. Допустим, вы приобрели земельный участок площадью 6 соток в Москве или Новой Москве, хотите построить на нем несколько капитальных строений, в том числе дом, баню, хозблок, гараж. Какую максимальную площадь могут занять здания?

Переведем сотки в квадратные метры: 6 соток = 600 кв.м.

Уточним коэффициент плотности застройки для столичного региона. Он составляет 0,4.

Воспользуемся приведенной выше формулой и умножим площадь ЗУ на КЗ: 600х0,4 = 240 кв.м.

Таким образом, на своем новом участке вы можете застроить 240 кв.м. площади. Например, на 120 кв.м. возвести жилой дом, а оставшиеся 120 кв.м. распределить между капитальными хозяйственными зданиями, баней и гаражом.

Обратите внимание, что в формуле для участков под ИЖС учитывается поэтажная площадь всех объектов. В формулу включают цокольные и подземные этажи, галереи, антресоли, балконы, веранды, застекленные переходы и даже здания на высоких опорах, под которыми организован проезд. То есть двухэтажный дом, основание которого занимает 120 кв.м., существенно превысит допустимый КПЗ.

Почему важно учитывать плотность застройки?

При проектировании микрорайонов, крупных жилых комплексов, уплотняющей застройки в городах КЗ учитывают в обязательном порядке. Если максимальный установленный показатель превышен, контролирующие инстанции выявят нарушение и не допустят начала строительства, приостановят его и потребуют устранить расхождения.

Плотность застройки учитывают, чтобы оптимизировать нагрузку на территорию:

• рассчитать нагрузку на новые или действующие инженерные сети, коммуникации, объекты дорожной инфраструктуры;
• предусмотреть парк общественного транспорта, нужное количество парковочных мест;
• спроектировать зоны для социальных объектов (больниц, детских садов, спортивных площадок и т.д.);
• обеспечить соответствие района застройки нормам противопожарной безопасности, доступность территории для проезда коммунальной техники;
• соблюсти нормы инсоляции, предусмотреть озеленение района;
• рассчитать технико-экономические, коммерческие показатели.

Застройка повышенной плотности является проблемой многих современных городов. В одних районах такая ситуация сложилась исторически (вспомните узкие улочки между небольшими домами в европейских столицах), в других обусловлена экономическими, социальными и коммерческими факторами. В переуплотненных кварталах наблюдаются экологические, социально-психологические, санитарные и градостроительные сложности.

Для участков под ИЖС, ЛПХ, дачные и садовые товарищества нормативы действуют по тем же причинам. В регионах с высокой плотностью населения, в том числе в Москве и Новой Москве, контролирующие органы все более пристально следят за соблюдением КЗ, КПЗ при постановке недвижимости на учет.

Росреестр может обратить внимание на несоответствие фактической площади застройки принятому коэффициенту при подаче заявления о регистрации нового или реконструированного дома. Даже при превышении норматива на несколько процентов дело может быть приостановлено. Фактически это означает, что прописаться в новом доме, застраховать его, подвести коммуникации вы не сможете. Процесс регистрации нужно будет проводить через суд, что потребует вложения времени и ресурсов.

Нормативные значения для разных территорий

Принятые КЗ зависят от типа территориальной зоны и региона. Коэффициенты варьируются от 0,2 в районах с жилыми домами и приусадебными ЗУ до 1,0 в кварталах с многофункциональной застройкой.

Приведем примеры максимальных показателей:

• жилая многоэтажная застройка — 0,4;
• реконструируемые, уплотняемые городские кварталы — 0,6;
• блокированные дома с приквартирными ЗУ — 0,3;
• общественная застройка — 0,8;
• научно-производственные участки — 0,6;
• коммунально-складские зоны — 0,6.

При проектировании производственных и общественно-деловых комплексов в расчете КЗ не учитывают опытные поля, полигоны, территории санитарных зон и защитных полос. В случае с жилыми кварталами в расчет включают объекты социальной инфраструктуры.

Для объектов, расположенных в Москве, значения КЗ и КПЗ установлены Постановлением Правительства Москвы №120, которое утверждает правила землепользования и застройки в столице. Чтобы узнать, к какой зоне относится конкретный участок, нужно заказать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Эта выписка содержит большой массив информации, которая будет актуальна перед началом проектирования и строительства. Получить документ можно через МФЦ, Госуслуги, местную администрацию.

Для некоторых территорий максимальные КПЗ, КЗ в настоящее время не установлены. В таком случае можно руководствоваться общими нормативами и правилами застройки и землепользования в конкретном муниципалитете.

Вопросы и ответы

Какие существуют методики расчета КПЗ для жилых районов?

Сотрудники уполномоченных органов используют два способа исчисления в зависимости от целей расчета:

• нетто. В формуле учитывают только площадь планируемых жилых помещений;
• брутто. В расчет входят все строения, включая коммунальные, социальные, рекреационные объекты.

Например, рассчитать КПЗ нетто можно, чтобы установить примерное количество жителей в микрорайоне и предусмотреть нужное число детских садов, парковочных мест. При этом нужно учитывать предполагаемые параметры жилищной обеспеченности в конкретном квартале.

Устанавливается ли минимальная плотность застройки?

Чаще всего такой показатель не фигурирует в нормативных актах. Однако при проектировании территории застройщики и инвесторы стремятся к максимальной площади застройки. Это позволяет рационально использовать территорию, повышать коммерческие показатели жилого комплекса, микрорайона.

Какова плотность застройки в Москве?

ПЗ в столице сильно зависит от района. В некоторых кварталах этот показатель достигает 25 000 и даже 60 000 кв.м./га., в других — сохраняется на комфортном уровне в 6000 — 9000 кв.м./га. Москва входит в число лидеров по плотности застройки среди европейских столиц.

Какие параметры учитывают для расчета КПЗ при проектировании новых микрорайонов?

Чтобы предложить заказчику обоснованное решение, инженер проводит полноценный анализ условий строительства, а не просто пользуется готовой формулой. Он учитывает предполагаемую этажность строений, жилищную обеспеченность, плотность населения, размеры территории, параметры типовых или нестандартных секций, требования общих и местных нормативов.

Как правило, проектировщик предлагает несколько архитектурно-функциональных решений, учитывает перспективы развития и коммерческую рентабельность района. Выполнив комплексный анализ, специалист определит оптимальное количество предприятий обслуживания для конкретной территории.

При выполнении проектов планировки территорий  и генеральных планов необходимо ориентироваться во множестве
законодательных актов, сводов правил, государственных и местных норм
проектирования.

А с расчетов плотности застройки и плотности населения жилого района или квартала (микрорайона) начинается работа над проектом планировки и межевания.

Многолетний опыт проектирования коттеджных,
малоэтажных и многоэтажных жилых застроек позволил мне создать эту небольшую
статью в помощь моим коллегам-проектировщикам: архитекторам и генпланистам.

Показатели плотности застройки необходимо рассчитывать
на всех стадиях проектирования: проекты планировки территорий (ППТ), планы
земельных участков (ПЗУ), генеральные планы (ГП).

Постараюсь наиболее полно и
подробно привести примеры расчетов показателей плотности застройки  для конкретного жилого квартала, со ссылками на нормы проектирования.

Некоторые нормативные документы (СП, СНиП) вы можете скачать в начале этой статьи.

Характеристика жилого микрорайона (квартала)

Возьмем пример из реальной жизни и рассмотрим квартал
малоэтажной жилой застройки (4-8 этажей) в среднем по количеству населения городе
Приволжского федерального округа (67000 жителей).

В в соответствии с СП
131.13330.2018 «Свод правил. Строительная климатология. СНиП 23-01-99*»
(утв. Приказом Минстроя России от 28.11.2018 N 763/пр) участок относится к климатическому району IIВ.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 52:25:00…  — 5.31 га (53100 м2).

Земельный участок расположен в
территориальной зоне Ж-7 (зона застройки малоэтажными жилыми домами и
среднеэтажными жилыми домами от 4 до 8 этажей).

Квартал находится в
центре города, в 200 метрах есть общеобразовательная школа.

Определения «квартал» и «микрорайон» несколько отличаются в терминах и определениях СП 42.13330.2016. Но для расчета плотности застройки отличия не существенны, и формулы расчета плотности застройки для этих элементов планировочной структуры не отличаются.

Нормативная плотность застройки по «Правилам землепользования и застройки» города для данной территориальной зоны Ж-7: не выше 40%.

Показатель нормативной плотности застройки указывается также в Градостроительном плане участка.

Техническое задание от заказчика:
определить максимально возможную для строительства общую
площадь квартир для данной территории при застройке 4 или 5-этажными жилыми домами, определить количество жителей и  предусмотреть
строительство детского сада.

Исходные данные для расчета плотности застройки

Жилищная обеспеченность. Определяем по заданию заказчика и в соответствии с таблицей 5.1  «Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта» СП 42.13330.2016 «Свод правил.
Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.
Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» .

Принимаем  значение жилищной обеспеченности (Ж) по согласованию с заказчиком 30 м2 на одного человека (стандартное жилье). Значение жилищной обеспеченности зависит от многих факторов. Например, если в городе, по данным статистики, на 1 человека приходится 25 м2 жилья, то жилищную обеспеченность 30 м2 на 1 человека брать  просто глупо, надо брать 40 м2 на расчетный срок. Кстати, чем выше эта цифра, тем дороже и комфортнее жилье.

 Этажность. Квартал находится в
зоне застройки многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности (от 4
до 8 этажей).

Площадь
территории 53100 м2 (5.31 га).

Площадь
застройки одной типовой секции жилого дома – 463 м2

Площадь
застройки детского сада – 1270 м2.

Количество
этажей: 4 и 5.

Примечание:
типовую секцию средней этажности предлагаем заказчику из своих прежних
наработок, то есть, повторного применения. Но, по своему желанию застройщик
может заказать индивидуальные жилые дома. Первоначальные расчеты выполняем,
ориентируясь на существующие проекты жилых домов, в нашем примере –
малоэтажных.

Формулы расчета плотности застройки, коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки микрорайона (квартала)

Расчеты
будем производить в соответствии с действующими нормами проектирования.

Нормативные показатели плотности
застройки берем из Приложения «Б», таблица Б.1  СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом
Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр), редакция
от 19.12.2019 , далее «СП 42.13330.2016».

Основными
показателями плотности застройки являются:

• коэффициент
  застройки — отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади
  участка (квартала); не более 0.4  для
  застройки домами средней этажности.

• коэффициент
  плотности застройки — отношение площади всех этажей зданий и сооружений к
  площади участка (квартала); не более 0.8 для застройки домами средней этажности.

Плотность застройки  — это то же самое, что и коэффициент застройки, только цифра выражена в процентах. Это отношение площади застройки к площади участка, выраженное в процентах. В нашем случае — не более 40% для застройки домами средней этажности. 

При согласовании архитектурно-функционального решения в местном департаменте архитектуры в некоторых случаях допускается превышение  плотности застройки на 10%.

Площадь, занятая под зданиями и сооружениями — это, другими словами,  площадь застройки. Определяется по приложению «А»  СП 54.13330.2016. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП
31-01-2003». (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр) (ред. от 19.12.2019):   «А.1.1. Площадь застройки здания определяется
как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю,
включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы,
приямки, входы в подвал).

Площадь под зданием, расположенным на столбах,
проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за
плоскость стены на высоте менее 4,5 м, включаются в площадь застройки. В площадь застройки включается также
подземная часть, выходящая за абрис проекции здания».

Нормативная плотность застройки для участков территориальных зон должна быть указана в «Правилах землепользования и застройки» (ПЗЗ) населенного пункта. Но, не в каждом ПЗЗ есть эти показатели. Во всяком случае, если в ПЗЗ этой цифры нет, то ориентируемся на СП 42.13330.2016, приложение «Б», таблица Б.1.

При выполнении расчетов следует учитывать примечание 2 таблицы Б.1 приложения «Б» СП 42.13330.2016: « При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания…». То есть, получается, что площадь застройки умножаем на количество этажей, и получаем площадь этажей.

Подземные этажи не учитываются. Не учитываются подземные сооружения, если поверхность земли над ними занята под благоустройство.

Показатели плотности застройки участков территориальных зон

В таблице Б.1 «Показатели плотности застройки участков территориальных зон» СП 42.13330.2016 приведены предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки.

Меня часто спрашивают, какова максимальная и минимальная плотность застройки. Отвечаю: при проектировании территорий мы должны стремится к максимальной плотности застройки, потому что низкая плотность застройки экономически  невыгодна. При этом коэффициент плотности застройки должен приближаться к нормируемому значению.

В ГПЗУ на небольшие земельные участки, предназначенные для размещения одного дома, часто встречаю требование привести показатели плотности застройки к значениям вышеприведенной таблицы. 

Считаю такие требования противоречащими здравому смыслу, поскольку, в соответствии с примечанием 1  таблицы Б.1, показатели коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки даны для территории квартала (брутто) «с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства».

Но, в администрации городов и поселков с трудом понимают эту тему, приходится долго спорить, а потом махнуть рукой… и, сделать, как они просят. 

Пример расчета коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки квартала

1 вариант решения застройки

Рассмотрим 1 вариант застройки квартала, состоящей из 15 типовых секций и детского сада, и выполним расчеты. Этот вариант из 15 секций 4-этажных был предложен заказчиком.

Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5.31 га).

Площадь
застройки одной секции жилого дома, Sз  – 463
м2.

Количество
этажей жилых домов —  4, детского сада -2.

Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2.

Площадь этажей одной жилой секции, S:   463х4=1852м2.

Количество жилых секций N=15.

Площадь застройки квартала,  Sзастр=Sз х N+Sздс, 

Sзастр = 463х15 + 1270 = 8215 м2

Площадь этажей всех жилых секций, Sж.эт=S х N,

Sж.эт =1852 х 15 = 27780 м2

Площадь этажей 2-этажного детского
сада, Sдс.эт=Sздс х 2,

Sдс.эт = 1270 х 2 = 2540 м2.

Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж.эт+Sдс.эт:     

Sэт=27780+2540= 30320 м2

Коэффициент застройки Кз=Sзастр/ Sтерр,

Кз=8215/53100=0.15, меньше нормативной 0.4.

Коэффициент плотности застройки, Кпл.з.= Sэт/Sтерр,

Кпл.з.= 30320/53100=0.57, меньше нормативной 0.8.

Плотность застройки, П =  Sзастр/Sтерр х 100.

П = 8215 /
53100х100=15%, меньше нормативной 40%.

В результате расчетов оказалось, что показатели плотность застройки для 15-ти жилых 4-этажных секций и детского сада занижены. А это значит, что территория будет использована неэффективно.

Следовательно, нужно
увеличить количество секций, чтобы показатели плотности застройки стали выше. Если повысить
этажность, то плотность застройки останется 15%, что меньше 40% более чем в два
раза. Однозначно, увеличиваем количество секций, а не этажнос

 Расчет количества типовых жилых секций, размещаемых на территории квартала

Сначала находим максимальную площадь
этажей (Sэт) для данного квартала площадью 5,31 га и нормируемым коэффициентом
плотности застройки  0.8 по формуле Sэт =  Sтерр  х 0.8.     

Sэт=53100х0.8=42480 м2.

Затем определяем необходимое количество
секций (N) по формуле: 

N=(Sэт-Sдс.эт)/ S,

N=(42480-2540)/1852 = 39940/1852 = 21
секция.

Итак, в результате расчетов получается, что на данной территории можно построить 21 взятую для расчета жилую секцию и детский сад.

Теперь выполним проверочные расчеты для второго варианта застройки квартала.

2 вариант решения застройки

Выполним проверочные вычисления для второго варианта.

Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5.31 га). 

Площадь застройки одной секции жилого дома, Sз – 463 м2.

Количество этажей жилых домов — 4, детского сада -2.

Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2

Площадь этажей одной жилой секции, S=463х4=1852м2.

Количество жилых секций N=21.

Площадь застройки квартала,  Sзастр=Sз х N + Sздс:

Sзастр=463х21+1270=10993 м2.

Площадь этажей всех жилых секций, Sж.эт=S х N,

Sж.эт=1852х21=38892 м2.

Площадь этажей 2-этажного детского сада, Sдс.эт=Sздс х 2,  

Sдс.эт=2540 м2.

Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж.эт+Sдс.эт.

Sэт = 38892+2540=41432
м2

Коэффициент
застройки  

 Кз=Sзастр/ Sтерр .  Кз=10999/53100=0.21, меньше
нормативной 0.4.

Коэффициент плотности застройки, Кпл.з.= Sэт/Sтерр,  

 Кпл.з.= 41432/53100=0.78,
меньше нормативной 0.8.  (почти максимальный).

Плотность застройки, П =  Sзастр/Sтерр х 100,

П = 10993 / 53100х100=21%, меньше нормативной 40%.

Второй вариант подходит! Осталось выполнить благоустройство, макет застройки, и согласовать во всех инстанциях.

Расчет количества жителей квартала

Посмотрим теперь, сколько человек будет жить в этом квартале.

Количество жителей микрорайона Кж определяется по формуле:

Кж=Sкв/Ж, где

Sкв — общая площадь квартир, Ж — жилищная обеспеченность.

Площадь этажей жилых секций, рассчитанная по наружным граням стен
зданий, составляет Sж.эт = 38892 м2

Следовательно, фактическая общая площадь квартир,
рассчитанной  по  СП
54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». Актуализированная
редакция СНиП 31-01-2003″
(утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр)
(ред. от 19.12.2019) окажется примерно на 20 % меньше,
поскольку мы из Sж.эт должны вычесть площадь наружных стен и перегородок, а также
площадь лестничных клеток.

Sкв =Sж.эт х 0.8 =  38892х0.80=31114 м2 — общая площадь квартир.

При жилищной обеспеченности 30 м2 на
одного человека количество населения составит: Кж=Sкв/Ж = 31114/30= 1037 чел (Общую площадь квартир разделить на жилищную обеспеченность).

Чтобы представить заказчику полное
архитектурно — градостроительное решение застройки, следует уточнить необходимое количество мест в детском саду и школе, а отсюда и площадь их участков; необходимое количество предприятий обслуживания, автостоянок и площадок благоустройства в зависимости от количества населения.

Все здания, дороги, площадки и
элементы благоустройства следует разместить на территории квартала в
соответствии с выбранной архитектурной концепцией, а также с учетом градостроительных,
санитарных и противопожарных норм.

Обычно заказчик просит предоставить
не менее двух-трех концептуальных решений застройки квартала, чтобы было из
чего выбирать.  В нашем случае можно
сделать вариант с меньшим количеством секций, но этажность половины жилых домов
повысить до 5-ти этажей.

Далее выбранный вариант застройки
проходит все согласования в установленном порядке.

Расчет плотности населения микрорайона

Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной
комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м2 на
одного человека не должна превышать 450 чел./га. (п.7.6 СП 42.13330.2016).

Определяем расчетную плотность населения нашего квартала при жилищной обеспеченности 30 м2/чел: 450х20/30=300 чел/га

Определяем фактическую плотность населения нашего квартала:

Рнас.= Кжит/Sтерр.=1037/5.31=195 чел/га,

где Рнас. — плотность населения,

Кжит — количество жителей, чел,

Sтерр. — площадь территории, га

Итак, 195  чел/га меньше нормативной 300 чел/га: соответствует нормам.

Выводы

На выделенной для проектирования и
строительства городской территории площадью 5.31 га можно разместить 21 жилую
секцию в 4 этажа с общей площадью квартир  31114 м2 и детский сад. Количество населения
составит примерно 1000 человек.

Точное количество жителей квартала
можно рассчитать после того, как будут выявлено количество предприятий
обслуживания, необходимое для этой территории.

Поскольку предприятия обслуживания
будут располагаться на первых этажах жилых домов, то общая площадь квартир
несколько снизится по отношению к ранее подсчитанной цифре 31114 м2, примерно на 10%.

Напишите, пожалуйста, в комментариях, была ли полезна статья? Мне очень важно ваше мнение. Может быть, вы ведете расчет по-другому и готовы поспорить?

Примечание: плотность застройки столицы и крупнейших городов является очень высокой и назначается местными нормами.

С вами была Ирина Александровна Боронкина.

На содержание канала: моя карта Сбер 2202 2009 5942 5081

Плотность застройки: все о коэффициенте и методах его расчета

Планирование строительства здания является основным этапом подготовки начала работ, на котором учитываются важные моменты. Основным нюансом является плотность проектируемой постройки. Ее нормы утверждаются законодательством, по этой причине если они отклоняются от законных, то государство не выдает разрешение на строительство.

Зачем нужно знать коэффициент плотности?

В строительной сфере применяется несколько терминов, определяющих плотность:

• Коэффициент постройки.
• Коэффициент плотности сооружения.

Первым идет обозначение отношения заполненной домами земли для строительства к конкретному участку или кварталу, на котором будет производиться строительство. Вторым идет отношение вычисляемой площади территории и планируемых этажей постройки к площади местности компании-заказчика. Показатели имеют важность на первом этапе планировки строительства. Если оптимальным образом будет подобрана участковая плотность застройки, возможно предельным и рациональным образом распланировать место. Следует понимать факт, что законодательством запрещается постройка объектов с наименьшим коэффициентом плотности.

Лимит, накладываемый государственными отделами, занимающимися градостроительством, на строительство запланированных зданий, зависят от нескольких моментов:

• Цели, вида спроектированного здания — производство, склад, таунхаус.
• Зоны осваиваемой территории — зона для делов, промышленности, складского помещения или жилья.

Для чего необходим коэффициент в строительной сфере?

Плотность застройки земельного участка является существенным по значению коэффициентом, который определяет, насколько соответствует площадь планируемой застройки размеру территории, учитывая будущую многоэтажность здания. Дело в том, что возводить здания и сооружения на местности можно только планово и по закону. Максимальный показатель величины зависит от того, какое предполагаемое предназначение будет иметь объект и место его нахождения.

Если план застройки был правильно технически разработан, то благодаря нему будет оптимально:

• Подведены коммуникации, инженерные системы, предусмотренные проектом.
• Организованы транспортные сети, личные, общественные и грузовые перемещения.
• Экономически и целесообразно запланированы объекты застройки.
• Повышены показатели жизнедеятельности людей, которые будут жить в будущем многоэтажном здании или комплексном строении.

Во время строительства жилого квартала, коэффициент плотности, который был правильно подсчитан по закону, поможет:

• Обеспечить людей необходимой инфраструктурой: детскими площадками, придомовыми территориями, медицинскими пунктами и магазинами.
• Создать возможности для благоустройства граждан.
• Организовать транспортное движение в нужном направлении.
• Обеспечить нормальную работу, последующее обслуживание постройки.

Касаемо производственной местности, то она должна быть создана, учитывая безопасность и финансовую выгоду. Необходимо соблюдать нормативные акты, которые касаются норм СанПин с экологией. Благодаря правильному расчету плотности, можно удобно организовать транспортный узел, то есть продуктовую отгрузку с поставкой материалов и сырья. Но в любой ситуации все промышленные объекты будут размещены вне жилой зоны.

Основные правила

Показатель плотности должен определяться с помощью градостроительных учреждений. В зависимости от того, какое имеют предназначение сооружения, показатель может составлять от 20 до 60%. Необходимо понимать, что если плотность строительного объекта будет больше, то территория строительства должна ей соответствовать.

Коэффициент способствует регулированию плотности застройки с загруженностью транспорта, инженерной системы. Приемлемой величиной служит показатель в 0,5. Он показывает тот момент, что на местности должна быть обязательно не занятый строениями участок. Если этот факт не учесть, то участок может быть колоссально перегружен. Это может негативным образом отразиться на качестве жизни людей.

Нормативные коэффициенты застройки

Плотность застройки зданий по цели указывается в акте законодательство. Далее представлен коэффициент:

• Для многоэтажки или жилья, он равен 0,4.
• Для реконструируемого многоквартирного дома, он равен 0,6.
• Для дома, где проводятся работы в саде, огороде с подсобным хозяйством, он равен 0,3.

Как происходит подсчет плотности?

Формула подсчета коэффициента

Подсчитать коэффициент постройки, целиком придерживаясь установленных нормативов или специальной территории, возможно через формулу КЗ = ПЗ/ПУ.

• КЗ считается показателем коэффициента застройки.
• ПЗ — площадь застройки или выстраиваемой недвижимости (наружная поверхность стен в квадратных метрах).
• ПУ — площадь осваиваемого участка, формируемая по показателям кадастрового паспорта.

Планируя строительство жилого микрорайона, для вычисления подбирается сумма площади на этих данных, учитывая планируемые этажи. При этом берется площадь объекта над землей в квадратных метрах на рассматриваемой единице земли в гектарах. В результате, единица подсчета плотности выстраиваемого помещения на выделенном земельном наделе — это квадратный метр на гектар.

Плотность необходима для обеспечения нормальной жизнедеятельности, производственной работы людей и создания удобной инфраструктуры региона.

Если вам необходимо получить разрешение на строительство многоквартирного дома в кратчайшие сроки, свяжитесь со специалистами «КБ-Недвижимость» по телефону: , и мы окажем вам профессиональную помощь в его получении.

8 (800) 300-60-51

То, как считается плотность застройки, зависит от того, какая разновидность расположения строений использована. Под застройкой нужно понимать размещение сооружений на территории отдельно взятого участка или района. Правомочия на строения обеспечены положениями гражданского законодательства.

Что такое плотность застройки

Коэффициент плотности застройки выступает важным значением при ведении деятельности градостроительного значения. Предусматривается, что постройка зданий на отдельно взятом участке должна производиться в плановом режиме. Во время застройки учитываются такие показатели:

• характеристики надела;
• наличие дорог;
• организация связи;
• возможности сетей инженерного типа.

Обязательное требование – соответствие условиям, изложенным в законодательных актах. Именно для этого высчитывается коэффициент застройки.

Плотность жилой застройки — это коэффициент, выраженный в числовом соотношении всей величины участка и той части, где планируется возвести строения. Чаще всего для расчета требуется учитывать количество квадратов земли, которые являются пригодными к расположению недвижимости.

Когда специалисты приступают к вычислению рассматриваемого показателя, ими применяется специальная формула, которая устанавливает соотношение квадратного метра к гектару. В настоящее время на многих территориях устанавливается плотность застройки в размере 20 и более процентов. В столице это значение превышает 65%.

Для чего необходим показатель

При возведении новых строений следует исходить из показателя застройки . Данный коэффициент имеет некоторые нюансы:

• допустимое значение составляет 0,5 (указывает на обязательное наличие на территории места, где отсутствуют строения);
• показатель выступает основной характеристикой загруженности участка;
• в коэффициенте отражен предельный уровень этажности возводимых зданий;
• определением занимаются сотрудники уполномоченных органов, в том числе представители муниципалитета, архитектурной службы.

При реализации строительных работ обязательно указывают данный коэффициент в документации. В планах следует отразить, какая местность останется свободной от застройки. Если указанные требования нарушены, то меры ответственности применяются к компаниям, ведущим строительную деятельность, и владельцам наделов.

Как посчитать коэффициент плотности застройки

Говоря о том, как посчитать коэффициент застройки земельного участка, стоит учесть, что иногда происходит так, что строения на территории расположены рядом с дорогой или зданиями промышленного значения. Тогда требуется вычислить, сколько места нужно для того, чтобы обеспечить потребности граждан, проживающих на такой территории. Частные лица не имеют полномочий на проведение указанных расчетов. Причиной выступает то, что цель подсчета отнесена к частным значениям. Определение коэффициента происходит в процентах. Сотрудники муниципалитета постоянно работают над тем, чтобы найти новые методы расчета указанного коэффициента. Применяются различные характеристики местности, в том числе технические и экономические. В настоящее время используются методики брутто и нетто. Первому методу присущи особенности:

• определение производится в процентах;
• соотносится общая величина территории и часть, планируемая под застройку.

При использовании метода нетто соотносится размер всей постройки к величине возводимых домов. Это говорит о том, что учитываются только помещения, пригодные для проживания.

Для расчета нужно использовать формулу — К = З/У, где:

• К – коэффициент плотности;
• З – величина застройки;
• У – размер надела.

При определении коэффициента используется генеральный план застройки. Установлено, что значение не может превышать 1 и быть менее, чем 0.

Нормативы коэффициента плотности застройки по СНИП

В настоящее время применяются определенные показатели застройки на разных территориях:

• при проведении реконструкции домов используется значение 0,6;
• относительно многоквартирных домов – 0,4;
• для домов, оснащенных придомовыми участками – 0,3.

Когда обустраивается территория, имеющая общественную значимость, применяются другие показатели:

• если постройка имеет универсальное значение – 1;
• при возведении специфических строений – 0,8;
• промышленные здания – 0,8;
• научные сооружения – 0,6.

При расчете коэффициента на производственных стройках не нужно принимать во внимание полигоны, где проводятся опыты, и другие специальные зоны. Перечисленные выше показатели учитывают уровень необходимой инфраструктуры, а также наличие объектов, которые нужны для предоставления услуг социального типа.

При реконструкции старого квартала нужно учитывать такие особенности:

1. Если производится вычисление площади на количество граждан, то на одного человека приходится не меньше 20 квадратов. Учитывается только жилая площадь.
2. Когда в районе имеются как многоквартирные сооружения, так и частные дома, исходить следует из того, что район состоит только из многоквартирных домов.
3. Если на территории проживает менее 3 тысяч человек, то вся местность рассматривается как единая. При этом не учитывается величина площади населенного пункта.

Заключение

Строительные работы на населенной территории производятся на основании правил, разработанных государством. Это нужно для того, чтобы все население местности имело собственное жилье, при этом помещения располагались внутри населенного пункта рационально.