Как найти подходящую землю

Я риелтор и с 2010 года помогаю людям покупать и продавать приусадебные участки и дома.

За это время я понял, на что обращать внимание при покупке, чтобы не потратить деньги и время впустую. Настоящая трагедия — купить участок, вложиться в постройку дома, а потом обнаружить в километре от дома, например, свиноферму или неожиданно возникшую стройку федеральной трассы. Продать такой участок по хорошей цене, чтобы окупить все вложения, почти невозможно.

В статье расскажу, как выбирать участок и где искать о нем информацию.

Изучите открытые источники

Публичная кадастровая карта. Спросите у хозяев участка его кадастровый номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр, примерно так: 00:00:0000000:0000.

По кадастровому номеру вы сможете узнать:

1. Точную площадь участка. Чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
2. Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
3. Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
4. Вид разрешенного использования (ВРИ). Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства».

Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.

Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».

Археологические наблюдения стройке не помешают. А вот раскопки — это уже серьезно. Их оплачивает собственник. Цена зависит от того, на какой площади собственник планировал вырыть котлован, и от глубины культурного слоя. Стоимость раскопок начинается от 100 000 Р, но точную сумму не могут предсказать даже сами археологи.

Археологические раскопки — это дело длительное. Чем «урожайней» ваш участок на находки, имеющие ценность, тем дальше будет отодвигаться начало строительства дома. Среднее время отсрочки, по моим наблюдениям, — «полевой сезон» с апреля по октябрь.

Нахождение участка в охранной зоне — не единственный критерий, по которому определяют необходимость изысканий на нем. В обязательном порядке они потребуются в виде археологической разведки в тех местах, где до этого не ступала лопата археолога — например, в новообразованном коттеджном поселке. Потенциально под любым таким участком может быть новая Троя, и государство хочет узнать об этом первым.

Помимо этого за такие действия собственнику грозит административная или даже уголовная ответственность. Штраф в этом случае тоже немаленький — от 3 млн рублей.

Оцените подъезды к участку

Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.

Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.

Бетонка. Самый противоречивый вариант. С одной стороны, дорога ровная, луж на ней практически не бывает. С другой стороны, по бетонке не разгонишься больше 40 км/ч, потому что ощущение, будто едешь по стиральной доске. Постоянный перестук колес на стыках нервирует, а у машины страдает подвеска.

Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.

Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью. Проехать по такой дороге на обычной машине с передним приводом проблематично: колеса будут увязать в грязи. Если дорога гораздо выше обочины, она «расползется» с наступлением весны.

Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.

Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.

В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.

Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.

Водные преграды. Если по пути к участку вам встретятся дамбы и мостки через мелкие речушки, лучше остановить машину и посмотреть внимательнее. Если дамба возвышается над рекой не больше, чем на 1—2 метра, а вокруг холмистая местность, это может стать проблемой по весне: безобидный ручеек разольется в бушующий поток и запросто перехлестнет невысокое препятствие. Проехать по такой дороге будет невозможно, а если попытаться, то машину просто смоет. Это означает или длинный объезд, или полную изоляцию на время паводка. Выяснить, как обстоят дела с уровнем реки за последние 10 лет, можно у старожилов.

Учитывайте это, покупая участок в деревне, которая соединена с основным шоссе наплавным мостом. Возможно, несколько месяцев в году вам придется делать крюк для объезда.

Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику либо вы убираете его самостоятельно.

Узнать заранее, на что жалуются местные жители, можно на сайте «Добродел» или «Айгражданин», если мы говорим про всю Россию. Самые распространенные жалобы обычно как раз на проблемы с дорогами. Если видите просьбы «сделать дорогу», а не просто «устранить ямку» — это плохой знак. Есть вероятность, что пока на отсыпку скидываются местные, поскольку им надо хоть как-то ездить.

Осмотрите все очень внимательно

Есть хорошая пословица: «В чужом глазу песчинку видеть, в своем — бревна не замечать». Об этих «визуальных бревнах» стоит помнить, когда оцениваете эстетическую составляющую участка. Сначала этот недостаток кажется милой мелочью, а потом начинает раздражать. В результате собственник хочет продать участок с уже построенным домом. Неудачное визуальное соседство очень усложнит этот процесс. И дело тут даже не в цене — будет сложно найти людей, которые готовы отдать за такой участок хоть какие-то деньги.

Вот самые распространенные проблемы, которые в будущем могут повлиять на цену участка:

1. Линия электропередачи (ЛЭП), даже если мачты видны еле-еле. Такое соседство не только портит вид, но и приносит реальный вред здоровью.
2. Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
3. Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
4. Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
5. Кладбища и заброшенные здания.

Все вредные и опасные объекты, на которые стоит обращать внимание при покупке земли, перечислены в Санпине 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Обнаружить борщевик можно даже не выезжая на участок — его бывает видно на фото в объявлении. Если борщевика нет на участке, но есть рядом, например на въезде в деревню, значит, скоро он будет на участке.

1. Производит окос — что не очень-то эффективно.
2. Выписывает штрафы собственникам участка — это нечастая практика, и штраф просто оспорить в суде, но кому нужна такая нервотрепка.

Но есть и визуальные факторы, которые, наоборот, повышают цену участка на 25—30%. Вот их список:

1. Речка, озеро, пруд, любой мало-мальски крупный водоем около участка. Но если водоем с тиной и камышами, это, наоборот, снизит цену.
2. Опушка леса, особенно если рядом вековые дубы или сосны.
3. Возвышенность, когда с участка открывается вид на окрестности.
4. Холмистая местность вокруг или вид на горы.

Проверьте качество воздуха

Если хотите выезжать за город и дышать чистым воздухом, желательно, чтобы в радиусе 5 километров от вашего участка не было животноводческих ферм — как действующих, так и заброшенных. Государство имеет привычку время от времени поддерживать сельское хозяйство, поэтому в любой момент разваливающиеся коровники, птицефермы или свинарники могут «ожить» и начать распространять вокруг себя классические деревенские ароматы.

Обо всех «заброшках» в округе лучше узнать заранее. Для этого опросите соседей, поищите информацию в интернете и не забудьте про генплан: обычно такие объекты есть на карте планируемого размещения объектов местного значения.

Строительство мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства убивает спрос на участки со стороны приезжих. Обычно именно они формируют спрос и цену на участки. Если купить землю в таком «гиблом» месте, продать ее можно будет только со скидкой до 80% от первоначальной цены.

Чтобы прояснить вопрос с качеством воздуха, посмотрите в группах во Вконтакте или просто в поисковике по запросу: «Город N против». Город N — это административный центр района, в котором расположена приглянувшаяся вам деревенька.

Среди названий групп в соцсетях или статей в поисковиках могут быть безобидные: «Благовещенск против Сахалина» — здесь речь идет о футбольных командах. А могут быть и весьма зловещие — например, про борьбу города с химическим производством или свалкой.

Звуковое окружение

Шум исходит не только от фабрик, заводов, шоссе, железнодорожных путей, аэродромов или торговых комплексов. Нежелательно соседство и с базами отдыха, санаториями и другими увеселительными местами. Вот список объектов, рядом с которыми абсолютно точно не стоит строить жилой дом:

1. Живописные поляны, особенно со следами пикников.
2. Пляжи, особенно с тарзанками.
3. Большие заасфальтированные площади в центре поселков, сельские клубы, магазины.
4. Футбольное поле, хоккейная коробка.
5. Высокие склоны, которые зимой превращаются в горки и горнолыжные трассы.

Если кратко

1. Перед поездкой узнайте кадастровый номер участка и найдите его на публичной кадастровой карте. Возможно, вы поймете, что даже ехать на место не нужно.
2. Ознакомьтесь с генпланом.
3. Когда поедете на место, обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько путей подъезда. Уточните у местных, кто обслуживает дорогу.
4. Чтобы познакомиться с местными проблемами, особенно дорожными, используйте сайты, например «Добродел».
5. На участке осмотритесь вокруг и оцените виды с разных точек. Соседство с гаражами, ЛЭП, заброшенными зданиями и многоэтажками или борщевиком нежелательно.
6. Лучше сразу переплатить за красивый вид на водоем, лес или возвышенность. Такой участок потом точно не захочется продавать. А если придется, цена будет дороже «обычного» места без вида.
7. Поищите в интернете слухи о текущих проблемах района, на территории которого собираетесь брать участок. И обязательно поговорите с местными жителями. Они расскажут много интересного.

В отступлении от истории необходимо пояснить, что в соответствии с древними учениями по архитектуре Васту Шастра все здания и сооружения для гармоничного пространства необходимо формировать относительно сторон свет, в том числе и участки непосредственно связанные с формированным комплексом. Связано это с тем, что энергия пространства тесно связана с линиями Soma Sutra и Brahma Sutra — долготы и широты. Когда мы выстраиваем пространство без учета этого параметра, мы игнорируем основной принцип, который позволяет нам быть со творцами и задавать нужные параметры в последующем проектировании.⠀

Личная история

Как то, мною был куплен участок с абсолютно кривыми границами, но в душе я очень верил в свой успех. После того, как была подготовлена корректировка участка, я начал плотно заниматься переговорами. Если вкратце, то я смог договориться с большей частью соседей и выровнять границы участка по сторонам Света — это очень сложно, но можно.

Данный опыт дал мне возможность вывести следующие догмы:⠀

• перед тем как покупать участок и говорить о его ликвидности и последующей сделке, проверьте его на благоприятное расположение по Васту и возможность корректировки⠀

• проведите процедуру выноса отметок границ участка на местности с помощью кадастрового инженера или просто геодезиста, чтобы проверить правильность расположения⠀

• поговорите с соседями, чтобы понять с кем Вам предстоит жить, о источниках воды, коммуникациях, а также о людях которые Вам хотят продать участок: «ближний сосед лучше дальней родни»⠀

• администрация всегда даст яркую оценку наличию или отсутствию реальных коммуникаций, перспективы развития и достоинств

• отправьте запрос на собственника коммуникаций и стоимости подключения, бывает этот фактор не учитывается. В итоге стоимость участка вырастает на приличную сумму, зависит от желания владельца

• назначение земельного участка имеет вес, как в налогообложение, так и в последующем обслуживании

• уровень грунтовых вод. Определить можно с помощью «геологии», ну в нашим случае метод социологического опроса самое то

• качество питьевой воды можно проверить в лаборатории, это не дорогая услуга поможет Вам сэкономить десятки тысяч рублей на системе очистки и фильтрации

• транспортная доступность к участку. Для Вас возможно и не требуется автобус или иной вид транспорта, однако в плане ликвидности этот фактор далеко не последний

Думаю наберется еще пару важных, но самый главный совет — это слушайте свое сердце, именно этот индикатор поможет Вам во всех важных решениях, будьте открытыми и да будет Вам Свет.⠀

Качественный подбор всегда экономит Ваши нервы и средства, проверено 100%, обращайтесь к профессионалам.⠀

Подписывайтесь на блог и получайте свежие новости, полезности и обзоры в сфере недвижимости.

Многие из нас мечтают о своем загородном доме. И первый шаг к нему — обычно покупка земельного участка. При этом, по статистике, большинство покупателей земли не имеют особых личных предпочтений и затрудняются в выборе участков в Подмосковье, когда сталкиваются с сотнями проектов на продажу. Как ориентироваться среди такого большого числа предложений?

Представляем вашему вниманию небольшое пособие по подбору земельного участка. Воспользовавшись данными рекомендациями вы получите понимание в виде конкретных параметров, направления, километража, площади участка, нужного рельефа, особенностей соседства — так найти участок своей мечты будет гораздо проще.

1. Определяем оптимальный бюджет для покупки

Если речь идет о Подмосковье, осмотреть своими силами сотни поселков нереально. Поэтому желательно сначала хотя бы приблизительно определить для себя параметры вашего будущего участка и дома.

Первый критерий — бюджет для покупки. Предложения с ценой значительно выше планируемой желательно не рассматривать. Потому что такие объекты обычно и смотрятся на порядок интереснее. А после них уже сложно остановиться на том, что может подойти под ваш бюджет. Если сначала обращать внимание на то, что «подороже и получше», потом выбрать будет крайне сложно. Есть риск вообще разочароваться в идее и ничего не приобрести.

Благодаря финансовым продуктам (рассрочкам, отсрочкам, кредитам, ипотеке и др.) в настоящее время «комфортная для покупки» сумма необязательно равна количеству денег в вашем кармане. Хотя многие привыкли рассматривать предложения, по которым располагают средствами прямо сейчас.

С другой стороны если вам действительно понравился определенный участок, и его цена заметно превышает имеющийся бюджет, не всегда стоит откладывать такую покупку до лучших времен. Ведь можно воспользоваться финансовыми программами. Аккредитации банков по своим проектам имеют теперь большинство застройщиков загородных поселков.

2. Анализируем транспортную доступность земельного участка

После определения бюджета для покупки можно задуматься о местоположении участка.

Эксперты предлагают первоначально рассмотреть ближайшие к месту проживания направления, даже если они считаются менее престижными. Если вы живете на юго-востоке, и переезжать с него не собираетесь, гораздо удобнее приобретать участок тоже на ближайших направлениях. А то, что Новорижское шоссе — скоростное, для вас не существенно. Ведь вы не готовы затрачивать несколько часов, чтобы пересечь всю Москву, добираясь к своему дому по Новой Риге.

Место под строительство дома легче выбирать и когда критериев не так много: например, вы намерены приобрести землю неподалеку от дачи своих родителей. Тогда, как правило, не так важны его площадь и рельеф, границы — выбирать придется только из доступных вариантов.

Если вы смотрите новое для себя направление, эксперты советуют протестировать разные трассы самостоятельно. Ведь время поездки, зависит от качества дорожного покрытия, загруженности шоссе и расстояния. Также следует проверять расстояния с помощью интернет-карт, например сервисом Яндекс.Карты.

Стоит учитывать, что многими продавцами указывается километраж не к поселку, а до места съезда с основного шоссе на проселочную дорогу. После чего до поселка может быть еще несколько километров (иногда и десятки). После определения направления и удаленности, можно посмотреть имеющиеся предложения в доступных районах.

3. Выбираем дачный или коттеджный поселок и девелопера

Желательно проанализировать характер деятельности девелопера при реализации участков по предыдущим проектам и особенности его нынешнего предложения. Желательно, чтобы девелопер был с хорошей, проверенной репутацией и имел уже завершенные поселки. Посмотрите и наличие претензий прошлых покупателей по срокам или качеству работ. Мнения других клиентов должны помочь вам решить, какой выбор будет лучше.

Перед тем как начать диалог с менеджерами проекта лучше заранее продумать интересующие вас вопросы. Ведь при показе вам выдадут множество новой информации. А все интересующие моменты порою невозможно удержать в памяти.

Если вам нужно посмотреть какую-то документацию или проверить данные, лучше предупредите заранее менеджера, чтобы он подготовил нужные выписки или копии. Вполне реально, что в выбранных вами поселках будут представлять разные по качеству и расположению участки (на границе, рядом с рекой, лесом или ближе к дороге, на возвышенности или равнине, нужны деревья, водоемы на участке или нет). При этом только вы сами сможете понять, что вам больше всего нравится.

Перед просмотрами лучше подготовиться. Например, попытаться выяснить в интернете подробности по планам развития района, где расположен участок. Не намерены ли власти в ближайшей перспективе построить вблизи поселка автомобильную или даже железную дорогу, складской комплекс или промзону.

Воспользовавшись кадастровыми картами в интернет посмотрите назначение и категории соседних земель. Тогда вам проще будет спрогнозировать, как их смогут использовать в будущем.

Например, плохой знак, если участки неподалеку окажутся землей промышленного назначения, привлекательны экономически для строительства складов или организации производств. Тогда вероятность, что именно так и случится — вопрос ближайшего времени. Гарантий на долгие годы вперед дать никто не сможет. Но важно получить заранее представление о возможном развитии района, где вы планируете присмотреть участок для покупки.

4. Выбираем земельный участок

Процесс выбора земельного участка под строительство дома может продлиться от одного месяца до полугода. Обычно выбор участка идет по следующему алгоритму:

1. Как правило, в активной фазе поиска, покупатели просматривают до 10–15 поселков;
2. После этого остаются примерно три равнозначных проекта;
3. Затем обычно начинается торг, обсуждение возможных скидок, рассрочки платежей или других льготных условий приобретения;
4. Затем клиент делает выбор участка, продавцом которого предложены наиболее выгодные условия.

Следует отметить, что рынок земли в Подмосковье за последние 10 лет стал намного цивилизованней. Реальных случаев обмана стало на порядок меньше, да и разочарований в приобретениях земли, например из-за незамеченных ранее недостатков, сейчас уже не так много. Покупатели, как правило, уже знают с чем столкнутся, так как еще при просмотрах задают все нужные вопросы и выясняют особенности приобретения понравившихся участков.

Хотя один момент разочарований все-таки отметим. Зачастую покупатели, при выборе поселка, просят показывать только участки с разрешением использовать их для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но если спросить у них: зачем им ИЖС, рассказывают что просто слышали — с ИЖС лучше всего. А такие земельные участки, как правило, продают дороже подобных им земель с другими видами разрешенного использования. Поэтому в итоге возникает недовольство покупателей большими переплатами за категорию «ИЖС», что на практике им не пригодится.

5. Знакомство с участком

Для оценки места под будущий загородный дом требуется организовать просмотры так, чтобы можно было увидеть как можно больше плюсов и минусов приобретения именно осматриваемого участка. Не следует стесняться. Нужно задавать как можно больше вопросов по особенностям предложения. После просмотров нескольких поселков обычно покупатель уже быстро понимает все плюсы и минусы по каждому из предложений.

Эксперты отмечают, что крайне желательно:

• Посмотреть участок ранней весной, когда земли рядом с водоемами иногда затапливаются весенними паводками;
• Узнать какова ситуация на участке в весеннее и осеннее время года, в холодную и сырую погоду. Насколько затруднительно в такое время добираться до участка или выбираться с него;
• Какое состояние подъездных дорог в дожди или снегопад? Но если для будущего владельца важнее вид летом, лучше выбирать местоположение участка с мая по сентябрь, когда природа вокруг наиболее красива.

Если в поселке не планируют проводить центральную канализацию, можно узнать причины у девелопера. Так же есть множество других моментов, по вопросам о которых можно что-то обнаружить, о чем обычно умалчивают застройщики.

Стоит узнать и о размерах эксплуатационных платежей. При слишком высоких ценах на ЖКХ и управление поселком, обязательно попросите показать их калькуляцию и обоснование этих затрат. Даже если вы не стеснены в средствах, все же лучше потратить их на оплату реальных преимуществ, например стройматериалы, а не высоких наценок девелопера.

Таблица: ЦИАН

5. Изучите рельеф, ландшафт и границы участка

При выборе участка важно обратить внимание на ландшафт. «Местность не должна быть заболочена, в противном случае постройки могут проседать. Необходимо внимательно осмотреть всю территорию. На ней могут находиться старые фундаменты (демонтировать такие конструкции дорого и затруднительно), мусор, который соседи могут скидывать на пустой участок, и т. д. Если в непосредственной близости расположена большая река, стоит выяснить, не подтопляются ли земли во время весеннего половодья», — предупредила начальник отдела Управления загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Кроме того, рекомендуется обращать внимание на геометрию участка: лучше, чтобы он был правильной прямоугольной формы, не слишком вытянутый в длину и без каких-либо изгибов, подчеркнула Максимова. Кроме того, по ее словам, важен ровный рельеф — наличие перепадов высот может оказаться серьезной проблемой при строительстве дома.

Не менее важно и отсутствие споров по поводу границ участка. «В результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете, происходит наложение участков, то есть пересечение границ смежных участков. Иногда участки могут полностью налагаться друг на друга. Анализ судебной практики показывает, что большое количество дел в Московской области связано с разрешением конфликтов между собственниками участков вследствие несовпадения юридических и фактических границ», — отметил Еремин.

Рассмотрение подобной категории дел требует проведения землеустроительной экспертизы с натурным обследованием, поэтому судебные процессы финансово затратны и продолжительны во времени, уточнил юрист. Он подчеркнул, что по итогам рассмотрения дела площадь участка может значительно уменьшиться, вследствие чего участок может оказаться непригодным для строительства.

6. Узнайте, какие коммуникации есть на участке и какие можно подвести

Для полноценной эксплуатации дома потребуются как минимум снабжение водой и электроэнергией, наличие канализации, а в идеале еще и газа, подчеркнула заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. Она отметила, что подведение и подключение сетей — занятие сложное, трудозатратное и недешевое, поэтому лучше, чтобы они уже были на участке.

«На участке обязательно должно быть электричество, а если вы планируете строить большой дом (более 150 кв. м), то газ также необходим. Если же в ваших планах строительство дома менее 150 кв. м, то можно выбрать альтернативные варианты: электричество, газгольдеры и другие источники отопления в зимний период. Водопровод и канализация в большинстве случаев в загородных домах решается бурением скважины и установкой септика. Если вы приобретаете земельный участок для дачи, то участок должен быть хотя бы с возможностью подключения электричества, а септик и скважину можно установить самостоятельно», — отметил Капустин.

7. Познакомьтесь с соседями и управляющей компанией

Если вы покупаете земельный участок в коттеджном поселке, нужно обязательно выяснить, кто им будет управлять и на основании какого договора, утверждают юристы.

«Необходимо проверить договор на предмет наличия запрета на увеличение стоимости в одностороннем порядке, необходимости подписания акта о проведенных работах, четкой зависимости потребленных услуг и цены за них. Это позволит выяснить, кто несет ответственность за подъездные дороги, очищение от снега, вывоз мусора с территории, строительство инфраструктуры и сколько это будет вам стоить», — отметила Кремер.

Если покупаете дачу в СНТ, то стоит пообщаться с правлением товарищества, а также встретиться с соседями и выяснить размеры платежей за общее имущество, рекомендует глава «Новой Земли». Он отметил, что это необходимо для того, чтобы после завершения строительства вашего дома вы чувствовали комфорт не только на своем участке, но и на всей территории поселка.

8. Изучите окружение и совершайте покупку в теплое время года

Старайтесь выбирать участок в теплое время года, советуют эксперты загородного рынка. «Не рекомендуется выбирать участок в зимний период, когда многие нюансы скрыты от глаз снегом. Дождитесь схода снега — и сможете увидеть, ровный ли рельеф участка, есть ли на нем подтопления, мусор, грязь. Про состояние дорог зимой можно узнать у жителей населенного пункта, в котором вы планируете приобрести землю», — подчеркнул Капустин.

Необходимо также тщательно изучить окружение вашего будущего участка, советует заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость». Она уточнила, что если рядом, например, лес, — то хорошо, если он относится к Гослесфонду, в противном случае на месте красивой рощи через год-другой могут вырасти многоэтажки, что серьезно омрачит загородную жизнь.

Стоит также посмотреть, какие здания стоят в поселке, чтобы ваш будущий дом мечты органично вписался в архитектуру и ценовую нишу расположенных неподалеку объектов, считает эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева. По ее словам, большой зимний коттедж будет неловко смотреться в СНТ на фоне маленьких садовых домиков, а летняя дача будет невыгодно выделяться среди дорогих кирпичных строений для круглогодичного проживания.

9. Не упустите важные документы при заключении сделки

Когда вы нашли подходящий участок под строительство, необходимо знать, какие документы должен предоставить продавец. Юлия Кремер отметила, что среди них можно выделить:

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования);
2. Паспорт продавца;
3. Кадастровый паспорт участка;
4. Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра);
5. Выписку из ЕГРН.

Стоит отметить, что ЕГРН — главный ресурс получения информации о земельном участке и любых иных объектах недвижимого имущества. Там содержатся сведения:

• о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
• о содержании правоустанавливающих документов;
• обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости;
• сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
• сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

«Последствия неучета перечисленных рисков могут быть самыми разнообразными: от невозможности использования участка в соответствии со своими планами до потери права собственности на участок и длительных судебных разбирательств, которые могут повлечь затраты на дорогостоящие экспертизы», — отметила юрист Amulex.ru.

Строительство

Как выбрать земельный участок под строительство дома

22.10.2021

• Что учесть при выборе
• Расстояние до города
• Геометрия, габариты и рельеф
• Рельеф
• Размеры
• Геометрия
• Геологические особенности грунта
• Транспортные развязки и коммуникации
• Юридические аспекты

Размеры, форма, особенности рельефа, тип почвы, расстояние от городской черты – все эти параметры влияют на стоимость строительства загородного дома, срок его службы, прочность и уровень комфорта. Иногда выбор подходящего участка под строительство дома затягивается, и сроки откладываются. В этой статье мы расскажем, как правильно подобрать земельный участок под строительство дома, на что стоит обратить внимание, какие юридические аспекты важно учесть.

Что учесть при выборе

При выборе земельного участка многие ориентируются в первую очередь на характеристики самого надела. Но нельзя забывать о личных предпочтениях будущих владельцев. Для чего вам нужна земля? Будете ли вы разбивать сад и выращивать овощи? Устраивает ли вас ландшафт окружающей местности? Обращайте внимание, что находится поблизости от земельных наделов – промышленные предприятия и загруженные автодороги или лесной массив.

При этом расстояние до ближайших населенных пунктов – тоже важный критерий. Желательно, чтобы основные объекты инфраструктуры были доступны вам и вашей семье. Перед тем, как определиться с выбором участка, необходимо узнать, подведены ли к нему основные коммуникации: расположены ли рядом газовые трубы, есть ли канализация, проложен ли водопровод. Также для комфортного проживания важно наличие транспортных развязок и удобного подъезда к участку. Представьте, что вам придется каждый день добираться по этой дороге, и, взвесив все за и против, принимайте решение.

Покупку земельного участка не стоит совершать, не зная его геологии. И конечно, не менее важен юридический статус земельного надела. Нужно разобраться, какие документы на участок должны быть у продавца, и какие понадобятся вам для заключения сделки. Все перечисленные критерии влияют на стоимость участка. Поэтому при покупке земли важно ориентироваться также на собственные финансовые возможности.

Расстояние до города

Одним из ключевых факторов при выборе земельного участка является его расположение относительно городской черты. Узнайте, как далеко от вас расположены продуктовые магазины, где находится ближайшая больница или медпункт, как быстро можно связаться с экстренными службами в случае чрезвычайной ситуации. Помимо этого, любому современному человеку необходимо общество, досуг, социальная активность. Если поблизости будет находиться населенный пункт, узнайте, есть ли в нем торговые центры, спортивные клубы, кинотеатры и так далее. Семьям с детьми перед покупкой земельного участка под строительство стоит сразу определиться с местонахождением ближайших школ и детских садов.

Слишком близко к городу покупать земельный надел тоже не стоит, поскольку, несмотря на доступность магазинов, торговых центров, школ и больниц, рядом будут находиться перегруженные автомагистрали, влияющие на чистоту воздуха и уровень экологичности района. Оптимально выбирать участок для строительства дома с постоянным проживанием в пределах 50 км от города, чтобы дорога в среднем занимала не больше 1-1,5 часов.

Геометрия, габариты и рельеф

Не менее важными факторами, которые необходимо учесть, планируя покупку земельного участка, являются его параметры, конфигурация, особенности рельефа.

Рельеф

Лучшим вариантом под жилую застройку считается равнинная местность. На таком участке проще возводить фундамент, обустраивать клумбы и грядки. Однако на абсолютно ровных участках часто застаивается вода, поэтому приходится дополнительно создавать дренажную систему. Лучше, если земельный надел имеет ровную поверхность и небольшой уклон. Тогда при наличии хорошей дренажной канавы вода будет стекать с территорий сама. Недостатком равнинного участка можно назвать подверженность ветрам и воздействию прямых солнечных лучей. Холмы на участке позволяют создать уникальный вид. Если строение разместить на возвышенности, оттуда будет открываться красивый обзор. Кроме того, это место быстро прогревается весной, здесь всегда сохраняется свежесть воздуха, а лишняя влага стекает по склону холма вниз.

Самым невыгодным с точки зрения строительных работ участком считается земельный надел в низменной местности. Из-за скопления воды потребуется поднимать основание под фундамент, монтировать дренажные тоннели, обустраивать колодцы и насосы. Все это выльется в дополнительные финансовые затраты. К тому же на таком участке могут возникнуть сложности с выращиванием растений.

Рассматривая критерий особенностей рельефа перед покупкой земельного участка, учитывают не столько технологию возведения дома, сколько потребность в обустройстве сада или огорода. Дом можно построить фактически в любой местности при наличии достаточной суммы денег, а вот с аграрными работами на некоторых участках могут возникнуть сложности.

Размеры

Размер участка стоит выбирать, ориентируясь на собственные потребности. Не всегда большой участок – это удобно. Маленькие земельные наделы проще облагораживать и они легче в уходе. Однако если вы планируете создание масштабного сада или огорода, то стоит выбирать земельный надел, исходя из этого критерия.

Определитесь, каким по площади будет дом. По мнению специалистов, метраж участка рассчитывают в пропорции 10 к 1 по отношению к дому. Таким образом, если вы планируете возведение жилого дома площадью 150 м2, то лучше искать участки размером от 15 соток. Это позволит грамотно соблюсти строительные нормы и сохранить место для сада, огорода, возведения хозяйственных и других построек на участке. Если участок будет слишком маленьким по отношению к дому, возникнут сложности с планированием и расположением дома на нем.

Геометрия

Наиболее удобными с точки зрения строительных работ, и потому самыми популярными считаются участки квадратной или прямоугольной формы. На квадратных территориях легко можно разместить здание любой формы и любых габаритов, при этом стены будут на комфортном удалении от соседних построек. Прямоугольные участки тоже удобны в обустройстве. На таком участке проще размещать строения, зонировать пространство и вести хозяйство.

Длинные и узкие участки часто можно встретить на продажу в старых дачных поселках, поскольку раньше разбивка земель происходила именно по такому принципу. Это не самый удобный вариант, поскольку как бы вы ни расположили дом на участке, скорее всего, он будет смотреть окнами в соседнее здание или забор. Также могут возникнуть сложности с расположением автономных коммуникаций, так как нужно будет соблюдать определенные нормативы.

Самыми неудобными в пользовании считаются участки нестандартной геометрической формы – треугольные, трапециевидные, П- и Г-образные, округлые. Они встречаются достаточно редко, но предпочтительнее их не брать, поскольку здесь возможности возведения дома и зонирования пространства ограничены. Впрочем, многое зависит от местоположения участка, стоимости и личных пожеланий будущего владельца.

Геологические особенности грунта

Тип грунта влияет на выбор фундамента и возможность строительства частного дома в принципе. Кроме того, это важный фактор для тех, кто планирует заняться обустройством сада или огорода на участке.

Если вы не планируете крупномасштабное строительство, то для возведения частного загородного дома лучше всего подходят глинистые и песчаные почвы. Илистые и заторфованные грунты потребуют участия специалистов и дополнительной работы по улучшению почвы.

Необходимо выяснить, какой уровень грунтовых вод на участке. Если подземные воды находятся слишком близко к поверхности, это усложняет возведение капитального дома с надежным фундаментом. На таком грунте можно построить легкий каркасный дом на свайном основании. Слишком высокий уровень подземных вод может привести к подтоплению участка, трудностям с организацией и очисткой септика. И напротив, если уровень грунтовых вод слишком низкий, сложно будет обустроить колодец или скважину.

Транспортные развязки и коммуникации

Дороги должны обеспечивать удобный подъезд к участку специальной строительной техники. Если подъехать будет проблематично, то строительные материалы придется доставлять малогабаритным транспортом.

Уровень жизни в загородном доме будет во многом зависеть от обустройства инженерных сетей: электричества, водоснабжения, канализации, газоснабжения, систем вентиляции. Перед покупкой земельного участка нужно узнать, что из инженерных сетей доступно, а к чему необходимо будет подключаться.

Почти все системы коммуникаций могут быть автономными или централизованными. Например, если водопровода на участке нет, можно вырыть колодец или пробурить скважину. Если водопровод имеется, стоит проверить воду на качество. Пользоваться газом для отопления и приготовления пищи тоже можно автономно, если дом не подключен к магистрали. Правда, такой вариант окажется финансово более затратным по сравнению с централизованным подключением. Что касается электричества, то лучше приобретать участок с уже подключенным светом, потому что самостоятельное подведение обойдется довольно дорого. А вот канализацию на участке легко можно обустроить самостоятельно. Единственный минус автономной канализации в том, что очищать и ремонтировать септик придется тоже самостоятельно.

Юридические аспекты

Еще до того, как вы отправились смотреть земельный участок, его можно проверить по кадастровому номеру. В кадастровой карте, имеющейся в публичном доступе, можно узнать точную площадь участка, кадастровую стоимость, границы, разрешенное использование и назначение земель, форму собственности – частная она или государственная.

В рамках закона строить здания для постоянного проживания можно на земельных наделах ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества). Строительство жилых домов на участках СНТ – не самая лучшая идея, хотя такие земельные наделы могут стоить гораздо дешевле. Как правило, они не подключены к централизованным инженерным сетям, находятся вдали от развитой инфраструктуры, а владельцы обязаны делать членские взносы на различные нужды кооператива.

Лучше приобретать земельные участки ИЖС: такие территории уже имеют свой адрес, и в дом сразу можно прописаться. Чаще всего земли ИЖС находятся в населенном пункте или близко от него, а к участкам подведены все необходимые коммуникации. Земли ЛПХ тоже подходят для возведения частных домов, но их основное назначение – это занятие фермерством. Такие территории чаще всего бывают удалены от объектов инфраструктуры.

Запросив кадастровую выписку, можно узнать, не находится ли участок в залоге, аренде или под арестом. Чтобы совершить покупку земельного участка, вам понадобятся следующие документы: кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи в четырех экземплярах, акт приема-передачи участка, квитанция об уплате госпошлины, нотариально заверенное согласие супруга или супруги продавца, заявление о регистрации.

Определяясь с выбором земельного участка под строительство частного дома, не стоит спешить. Лучше посмотреть несколько вариантов, сравнить стоимость, оценить преимущества и недостатки. Убедитесь, что земельный участок подходит вам по главным параметрам, включая ваши собственные предпочтения, и только потом принимайте решение о его покупке. Если у вас есть сомнения по поводу качества грунта, юридических аспектов или функциональности инженерных сетей, вы можете привлечь специалистов, которые помогут вам не ошибиться с покупкой.