Это история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Доля в родительском жилье у меня была с детства.
В 1998 году отец приватизировал трехкомнатную квартиру в Самаре и оформил на меня 1/5. В юридическом плане это была идеальная доля, то есть не выделенная в натуре.
В 2013 году мать продала трешку и купила двухкомнатную квартиру в том же городе. По закону, если у несовершеннолетнего есть доля в недвижимости, во время купли-продажи нельзя нарушить его права. Поэтому мать выделила мне 1/3 в новой квартире. Это тоже была идеальная доля.
У меня сложные отношения с матерью, так что в этой квартире я жил совсем недолго в подростковом возрасте. При этом с 2017 года я оплачивал коммуналку и налог на имущество за себя и за мать. Это было неправильно, но разобраться с проблемой я смог только тогда, когда проработал самооценку с психологом.
В 2020 году после очередной ссоры я понял, что точно не буду пользоваться этим имуществом. А значит, его нужно продать. Вдобавок я испугался, что мать может просто спалить квартиру, и тогда продавать будет нечего. Так что со сделкой нужно было торопиться.
Но я жил во Владимире, и действовать дистанционно было не очень удобно. В статье расскажу, с какими проблемами я столкнулся, когда продавал долю, и сколько денег мне пришлось на это потратить. Спойлер: на это ушло 19 месяцев и 121 796 Р.
Отправная точка
Итак, в 2020 году мне принадлежала 1/3 двухкомнатной квартиры в центре Самары. Квартира 43,8 м² находилась на четвертом этаже пятиэтажного панельного дома 1954 года постройки. В ней был обычный ремонт.
Вторым собственником квартиры была мать — ей принадлежали 2/3. Она жила в этой квартире и постепенно портила имущество — например, однажды без причин содрала обои в моей комнате. Но об этом я еще расскажу дальше.
Когда я решил продать свою долю, у матери не было денег, чтобы ее выкупить. Но и на то, чтобы я продал ее другим людям, она была не согласна. Никаких адекватных аргументов мать не приводила — чаще всего просто говорила, что не хочет ничего об этом слышать. Для нее это было удобно: я платил за имущество, которым не пользуюсь, а после продажи это стало бы ее проблемой.
Мне было тяжело представить, что посторонний человек купит долю и поселится с матерью. Но и терпеть ее негатив, оскорбления и общую абсурдность ситуации я не мог.
Я даже подключал на помощь брата и сестру — периодически они хотели выкупить мою долю, но до сделки так и не дошло. Так что мне пришлось самостоятельно бороться за право распоряжаться своим имуществом и не терпеть выходки матери.
Первый риелтор и выход на «Авито»
В 2020 году я начал открыто говорить о своих намерениях. А потом и действовать.
Начал с того, что нашел риелтора. Он и рассказал мне, что я должен отправить второму собственнику, то есть матери, извещение о продаже доли, чтобы не нарушить ее преимущественное право покупки.
После этого в августе 2020 года заказным письмом с уведомлением о вручении я отправил матери извещение. В нем указал, что готов продать долю за 900 000 Р. Цена ниже рынка, но я рассчитал ее на калькуляторе недвижимости от «Циана». Всего подобные квартиры в этом же доме стоили от 5 500 000 Р.
В это время риелтор работал вяло, поэтому я отказался от его услуг и решил, что сам найду покупателей. Для этого разместил объявление о продаже доли на «Авито» — ее размер в заголовке написал примерно, потому что она не была выделена в натуре. Я просто нашел в интернете похожую планировку и по памяти рассчитал параметры. Получилось 18 м².
В тексте объявления написано, что я продаю всю квартиру. В определенный момент мы с матерью договорились, что я могу это сделать, если после куплю ей другое жилье.
После публикации я стал принимать звонки от потенциальных покупателей. Правда, 90% из них оказались риелторами. Они назойливо предлагали свои услуги, и это осложняло процесс продажи.
Одновременно я узнал, что неправильно оформил первое извещение о продаже. В интернете пишут, что его нужно отправить заказным письмом. Но на самом деле надо отправить телеграмму с уведомлением. Так что в декабре 2020 года я повторно отправил извещение — уже телеграммой. Всего на почтовые услуги я тогда потратил 1768 Р.
Через месяц — в январе 2021 года — настал день, когда я мог продать долю без согласия второго собственника. За это время мать со мной не связывалась. Я ей тоже не звонил: не хотел провоцировать ее на оскорбления и язвительные замечания.
Поиск другого риелтора
Поскольку установленная законом процедура была выполнена, я начал искать риелтора в Самаре. Приезжать туда я не собирался. Мне нужно было, чтобы риелтор помог провести сделку дистанционно: найти покупателя, показать квартиру, заключить договор и провести его через нотариусов — самарского и владимирского.
Выбрать риелтора оказалось сложно. Но не из-за того, что их было мало, наоборот, в Самаре их даже больше, чем надо. Вот почему возникли сложности:
- Одни агенты не работали с долями.
- Другие предлагали невыгодные условия, например запрашивали гонорар 150 000 Р за продажу доли.
- Также я натыкался на плохие отзывы на этих специалистов.
- Плюсом ко всему оказалось, что не все риелторы умеют проводить сделки дистанционно.
- Я не хотел сотрудничать с агентами по предоплате без договора.
Также мне было важно, чтобы риелтор общался со мной честно: сразу говорил, если что-то не так, а не тянул с продажей, как делают некоторые.
В итоге мне удалось найти компанию с более-менее адекватным рейтингом и условиями сотрудничества. По договору, который мы подписали в июле 2021 года, риелторские услуги стоили 80 000 Р. Но оплату риелторы получили бы только по факту продажи.
Подписанный договор вместе с дубликатом ключей от квартиры я отправил риелтору почтой. На ключи потратил 900 Р, на доставку — еще 400 Р. С этого момента началась работа риелторов.
Проблемы, с которыми я столкнулся
Даже если другой собственник не хочет покупать долю и потерял преимущественное право покупки, это не значит, что он не станет мешать. Он может сменить замки, содрать обои в квартире и пугать потенциальных клиентов. В моей ситуации так и получилось — я вынужден был бороться с матерью год.
Со слов риелторов, она специально разводила бардак: разбрасывала вещи, не убирала за кошкой до такой степени, что можно было наступить в лужу и оказывалось сложно дышать от вони, пугала покупателей. Например, поливала их святой водой, встречала с распятием в руках или завернувшись в полотенце.
А еще она расставила по квартире кучу икон и развесила разные обереги. Это сильно нервировало риелторов, создавало давящую атмосферу и тормозило процесс продажи.
За это время я обращался к пяти юристам во Владимире. Многие из них говорили только о том, что я описал выше: если вы послали извещение, можете продавать долю. Но что делать, если второй собственник срывает сделку, никто не знал. На эти консультации я потратил 28 000 Р.
В какой-то момент ситуация меня доконала, и я сделал перерыв на несколько месяцев, чтобы восстановить нервную систему. А затем продолжил поиск, и мне все же повезло — я нашел юриста-эксперта по банкротству и судебным делам, который мне помог. Его консультация обошлась в 7000 Р. В то время я готов был продать долю за 100 000 Р, лишь бы от нее избавиться, именно такую сумму предлагали скупщики. Но юрист меня отговорил: сказал, что раз второй собственник — моя мать, я могу повлиять на ситуацию.
По закону, если человек ведет себя неадекватно — из-за психического заболевания не понимает значения своих действий или не может ими руководить, — его можно признать недееспособным. Это делается через суд. А состояние человека определяет медицинская экспертиза.
Для недееспособного человека назначается опекун, который совершает от его имени все юридически значимые действия. Опекуном может стать близкий родственник. В нашем случае — я.
Я не планировал лишать мать дееспособности, чтобы спокойно продать свою долю. Но надеялся, что перспектива получить психиатрический диагноз и зависеть от меня ее припугнет, поэтому она перестанет мешать сделке.
Обращение в психоневрологический диспансер
Чтобы в последний раз уговорить мать сотрудничать, в апреле 2022 года я поехал к ней в гости. Так я и обнаружил небольшие, а где-то и явные признаки ее нездоровья.
Например, ее быт разительно отличался от того, что было раньше. Прежде она поддерживала идеальную чистоту — каждый день вытирала пыль, раз в месяц мыла окна, каждые три недели стирала шторы. А теперь все было наоборот: пыль и шерсть кошки на полу превратились в клубки и перемещались по нему, как перекати-поле в вестернах.
Кроме того, я нашел в квартире 78 икон и 62 фигурки на морскую тему, а также 33 символа других религий — Будда, домовенок, подкова, звезда Давида, пентаграмма и другие. И это не было коллекцией: в них обычно элементы не повторяются, а у матери было тринадцать икон одного вида, три одинаковые фигурки корабля и так далее.
Плюс у нее были бредовые идеи. Например, о том, что ее начальник ее любит и скоро они будут вместе, хотя он был женат и не делал ей никаких знаков внимания. Из-за этого позже ее даже уволили, но она продолжала хранить его фото и верить в их совместное будущее. А еще она рассказывала, что слышала свою мать, хотя ее давно нет в живых и в этой квартире она никогда не жила.
Но больше всего о нездоровье матери говорило ее поведение. Например, во время разговора она могла резко уйти и забыть, что мы говорили. Даже если мы обсуждали что-то вроде кошек или погоды. Также в разговоре она путала воспоминания о нас с братом. Например, брат учился менеджменту и работал в продажах, а я — на MBA и журналистике, но мать думала, что он работает в СМИ, а я продаю «Консультант-плюс».
Все это сопровождалось снижением спектра ее реакций. Сейчас она в той фазе, когда может улыбаться и хихикать или сидеть и смотреть в одну точку в ответ почти на все, что ей говорят.
Психиатр, с которым я консультировался по поводу матери, сказал, что это похоже на компульсивное накопление из-за обсессивно-компульсивного расстройства, ОКР, а также на шизофрению.
В конце апреля я вернулся во Владимир, а в конце мая написал письмо в ПНД по месту проживания матери. В нем я рассказал обо всем, что видел сам, а также о том, на что жаловались потенциальные покупатели и риелторы. И попросил провести принудительное психиатрическое освидетельствование и госпитализировать ее в стационар.
Через три дня — 29 мая 2022 года — со мной связался сотрудник ПНД. А потом в тот же день позвонил участковый врач. У меня уточняли детали по моему обращению — поведение матери, были ли у нее приводы в полицию, кидается ли она на людей, в какой степени родства мы, есть ли подтверждающие документы, может ли кто-то прийти к матери и открыть дверь врачу. Врач боялся, что женщина буйная, поэтому нужны были три человека, которые могли подстраховать сотрудника ПНД.
Также врачам потребовались номера родственников и мои документы — паспорт и свидетельство о рождении, где указаны данные матери. Их я скинул врачу в мессенджере.
Сотрудники ПНД приехали к маме 3 июня 2022 года. Они провели освидетельствование на месте и не забрали ее в больницу. А 6 июня мне ответили из ПНД, что женщина больна, но еще ни на кого не нападает, а значит, может спокойно перемещаться. Это врач сказал устно, по телефону, а в официальном письме он написал, что не обнаружил у матери никакого «тяжелого психического расстройства, которое имело бы достаточно выраженные проявления» и влияло бы на ее дееспособность.
Даже после такого ответа я мог бы обратиться в суд и попробовать признать мать недееспособной. Но я решил пока этого не делать, а для начала проверить, как теперь пойдет процесс продажи доли. И снова обратился к риелторам.
Желаемый результат
Чтобы риелторы продолжили работу, мне пришлось связаться с участковым по месту жительства матери. Я рассказал ему, в чем дело, и предупредил, что, возможно, она будет его вызывать. Так я заручился его поддержкой, поэтому, когда риелторы вновь взялись за работу, мать поняла, что долю я все-таки продам.
В результате в июле 2022 года на 19-й месяц с того момента, как я все это затеял, мать все-таки изъявила желание выкупить мою долю. У нее по-прежнему не было на это денег, но была работа и имущество, 2/3 квартиры, поэтому банк дал ей кредит.
Она хотела побыстрее закрыть «вопрос доли». И в этом мы с ней полностью сходились. Я убрал объявление с «Авито», и мы начали готовиться к сделке.
Подготовка документов
Поскольку я продавал долю матери, решил обойтись без риелторов. По договору я должен был заплатить им, только если бы они нашли покупателя и провели сделку. По факту покупателя нашел я сам, но все равно заплатил им 45 000 Р. Это был гонорар за их труды и неприятности, с которыми они столкнулись из-за матери. Риелторов это устроило, и мы расстались без конфликтов.
Теперь мне нужны были два нотариуса — в Самаре и Владимире. Идея была в том, чтобы провести сделку без возвращения в Самару, прямо из Владимира. А проблема — в том, что мы не могли провести сделку через «Домклик», потому что продавалась не вся квартира, а доля. Такие сделки, если отчуждаются не все доли, а только одна, оформляют только нотариусы.
Нотариуса в Самаре и нотариуса во Владимире я искал два дня — обзванивал разные конторы и спрашивал, могут ли они провести нашу сделку. И нашел. Всего регистрация перехода права собственности и их услуги обошлись мне в 30 000 Р.
Дальше мы действовали так. Сначала мать настояла на том, чтобы договор купли-продажи составил не нотариус, а ее старый знакомый адвокат. Я не стал спорить и заплатил за его работу 5000 Р.
18 августа 2022 года мать пошла к нотариусу с договором и всеми документами, подтверждающими мое право на долю: они были спрятаны у нее. Поскольку нотариус в Самаре уже работал в связке с нотариусом из Владимира, он принял все документы на проверку.
Дальше мне нужно было заверить у нотариуса во Владимире свидетельство о перемене имени — я поменял его в мае 2022 года. Это единственный документ, которого не хватало, чтобы оформить сделку.
Через пять дней после того, как все документы оказались у самарского нотариуса, нам назначили сделку. Она должна была состояться 27 августа.
Сделка
Чтобы сделка состоялась, я должен был лично подписать документы. Но ехать в Самару я не хотел, поэтому нужно было найти другой способ.
Изучая разные варианты, я узнал, что можно просто оформить доверенность на другого человека. По доверенности он сможет подписать документы за меня, но не сможет получить деньги по сделке. Это называется доверенностью без права на получение денег от реализации имущества.
Подходящего человека я нашел за день. Им мог выступить и риелтор, с которым я сотрудничал раньше, и любой знакомый из Самары. Но время для посещения нотариуса было неудачным: все были заняты. Один знакомый подходил по возможностям, но он был банкротом, поэтому не мог выступать доверенным лицом при продаже имущества.
Тогда я пошел на «Авито» и нашел там человека, который мог поучаствовать в сделке как мой представитель, всего за 1000 Р. Я уже готов был договориться с ним, но помочь вызвалась сестра. Так что 21 августа я сделал на нее доверенность за 3500 Р, отправил ее скан нотариусу в Самаре, а оригинал — ускоренной доставкой за 228 Р.
Через три дня — 24 августа — доверенность была в Самаре. И утром 27 августа состоялась сделка. Все прошло быстро: в Самаре мать и сестра по доверенности пришли к нотариусу и подписали договор. И нотариус сам отправил документы на регистрацию в Росреестр.
В это время я во Владимире просто занимался своими делами, как и в любой другой рабочий день. О том, что сделка состоялась, я узнал, когда в тот же день на мой банковский счет пришли 900 000 Р.
Налоги с полученных денег мне платить не нужно, потому что я владел долей больше минимального срока владения.
Таким образом, я потратил на продажу доли 19 месяцев, одну неделю и еще день. Но если бы мать не мешала сделке, а я сразу нашел человека, который будет представлять мои интересы, и оформил на него доверенность, процесс занял бы дней пять.
В итоге я все-таки рад, что расстался с этой долей: думаю, в будущем с ней оказалось бы еще больше проблем. Плюс эта сделка помогла мне многое понять о моей семье. Этот путь стоило пройти, пусть даже в идеальном мире все могло быть удачнее, быстрее и спокойнее.
Траты на сделку — 121 796 Р
| Риелторские услуги | 45 000 Р |
| Консультации юристов | 35 000 Р |
| Работа нотариусов | 30 000 Р |
| Договор купли-продажи | 5000 Р |
| Доверенность | 3500 Р |
| Почтовые услуги | 2396 Р |
| Дубликат ключей | 900 Р |
Риелторские услуги
45 000 Р
Консультации юристов
35 000 Р
Работа нотариусов
30 000 Р
Договор купли-продажи
5000 Р
Квapтиpoй мoжeт влaдeть кaк oдин coбcтвeнник, тaк и нecкoлькo. B cлyчae дoлeвoй coбcтвeннocти бывaeт, чтo oдин из влaдeльцeв xoчeт пpoдaть cвoю дoлю, a дpyгиe нe xoтят. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoдaть дoлю в квapтиpe, кaкиe пpoцeдypы oбязaтeльнo нyжнo coблюcти, чтo дeлaть в нecтaндapтныx cитyaцияx.
Bыдeлитe cвoю дoлю в нaтype
Дoля в квapтиpe мoжeт быть нaтypaльнoй и идeaльнoй. Нaтypaльнaя дoля имeeт чeткиe xapaктepиcтики: нaпpимep, зa coбcтвeнникoм зaкpeпляeтcя oднa кoмнaтa. Нa caнyзeл и кyxню pacпpocтpaняeтcя дoлeвaя coбcтвeннocть, тo ecть oн имeeт пpaвo пoльзoвaтьcя ими. Идeaльнaя — тa, кoтopyю yкaзывaют в дpoбнoм cooтнoшeнии, нaпpимep, ⅓ для двyxкoмнaтнoй квapтиpы. B этoм cлyчae вce coбcтвeнники имeют пpaвo пoльзoвaтьcя вceми пoмeщeниями в квapтиpe.
Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГК PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд. Ecли дpyгиe coвлaдeльцы coглacны c выдeлoм дoли в нaтype, нyжнo пoдгoтoвить дoгoвop и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe, a пoтoм oфopмить кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe тexничecкиe дoкyмeнты. Ecли влaдeльцы нe coглacны, мoжeтe oбpaтитьcя в cyд. Для этoгo пoнaдoбятcя:
🔖 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop o пpивaтизaции, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дpyгиe;
🔖 пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкa из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникoв;
🔖 тexничecкиe дoкyмeнты — aкты, тexничecкий плaн, кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe;
🔖 иcкoвoe зaявлeниe o выдeлeнии дoли в нaтype c yкaзaниeм oтвeтчикoв — дpyгиx coбcтвeнникoв нeдвижимocти.
B бoльшинcтвe cлyчaeв cyд вcтaeт нa cтopoнy иcтцa. Ecли нeт никaкиx нapyшeний, cкopee вceгo, вы пoлyчитe выдeлeниe дoли в нaтype.
A мoжнo ли пpoдaть дoлю в oднoкoмнaтнoй квapтиpe? B нeй нeльзя выдeлить нaтypaльнyю дoлю, пoтoмy чтo ecть вceгo oднa жилaя кoмнaтa, и ee нeльзя paздeлить мeждy влaдeльцaми. B этoм cлyчae мoжнo пpoдaть дoлю в квapтиpe бeз выдeлeния. Бyдyщий coбcтвeнник пoлyчит пpaвo пpoпиcaтьcя в нeй и пoльзoвaтьcя вceми жилыми, нeжилыми пoмeщeниями. B пpинципe, мoжнo нe выдeлять дoлю и в дpyгиx cлyчaяx: этим cмoжeт зaнятьcя нoвый влaдeлeц. Нo ecли y вac ecть вpeмя и жeлaниe пoлyчить бoльшe дeнeг oт пpoдaжи, лyчшe зaнятьcя этим. Люди oxoтнee кyпят выдeлeннyю кoмнaтy, чeм дoлю в oбщeм имyщecтвe.
Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв
Пpoдaжa дoли в квapтиpe в 2023 гoдy пpeдycмaтpивaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки для coвлaдeльцeв жилoй нeдвижимocти. Bы cнaчaлa дoлжны yвeдoмить дpyгиx coбcтвeнникoв, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли oни зaxoтят выкyпить ee, oфopмитe дoгoвop. Ecли нeт — cмoжeтe пpoдaть дoлю пocтopoннeмy лицy.
Пoдгoтoвьтe пиcьмeннoe yвeдoмлeниe для кaждoгo coвлaдeльцa. Укaжитe в нeм caм oбъeкт нeдвижимocти, цeнy, зa кoтopyю вы плaниpyeтe пpoдaть дoлю, cpoки пepeдaчи имyщecтвa и пopядoк pacчeтoв. 3aтeм пepeдaйтe yвeдoмлeниe любым cпocoбoм:
🔺 личнo — тoгдa нyжнo бyдeт двa экзeмпляpa: oдин oтдaeтe coбcтвeнникy, нa втopoм oн cтaвит дaтy пoлyчeния, пoдпиcь, пишeт cвoю фaмилию, имя, oтчecтвo;
🔺 пo пoчтe, зaкaзным пиcьмoм c oпиcью влoжeния и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии;
🔺 чepeз нoтapиyca — oн выдacт cвидeтeльcтвa o нaпpaвлeнии дoкyмeнтoв и иx вpyчeнии.
У coвлaдeльцeв квapтиpы ecть мecяц нa пpинятиe peшeния. Ecли oни нaпишyт oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, зaвepьтe eгo нoтapиaльнo. Ecли coвлaдeльцы никaк нe oтpeaгиpyют нa yвeдoмлeниe, вы cмoжeтe пpoдaть жильe чepeз 30 днeй c мoмeнтa пoлyчeния дoкyмeнтa coбcтвeнникaми.
Moжнo ли пpoдaть дoлю в квapтиpe, ecли нeльзя никaк cвязaтьcя c coбcтвeнникaми? Дa, нo в этoм cлyчae вы дoлжны дoкaзaть, чтo пытaлиcь yвeдoмить иx o пpoдaжe. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльныe cвидeтeльcтвa либo дoкyмeнты c пoчты, чтo вы oтпpaвляли пиcьмo c yвeдoмлeниeм.
Baжнo. Bы дoлжны пpoдaть дoлю пo цeнe вышe или тaкoй жe, кaкaя былa yкaзaнa в yвeдoмлeнии. Ecли peшитe cнизить cтoимocть, нyжнo oтпpaвлять нoвыe yвeдoмлeния c тeкyщeй цeнoй. Инaчe Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в peгиcтpaции cдeлки.
Ecли peшитe пpoдaть дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe бeз yвeдoмлeния coвлaдeльцeв, Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт cдeлкy. Coтpyдник oбязaтeльнo пoтpeбyeт пиcьмeнный oткaз coбcтвeнникoв или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы пытaлиcь c ними cвязaтьcя. Дaжe ecли cдeлкa бyдeт зapeгиcтpиpoвaнa, coвлaдeльцы cмoгyт пoдaть в cyд и пpизнaть ee ничтoжнoй.
Нaйдитe, кoмy пpoдaть дoлю в квapтиpe
Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.
Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты
Для нaчaлa пpoвepьтe, нeт ли y вac зaдoлжeннocти пo кoммyнaльным плaтeжaм. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть жилyю нeдвижимocть c имeющимиcя дoлгaми. Ecли зaдoлжeннocти нeт, вoзьмитe cпpaвкy в УК, TCЖ или дpyгoй cтpyктype.
Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe вы пepeдaдитe нoвoмy coбcтвeнникy вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Taкжe бyмaги пoнaдoбятcя для oфopмлeния пoкyпки. 3apaнee пoдгoтoвьтe:
❗ пacпopт пpoдaвцa — oн пoнaдoбитcя для пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe;
❗ пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм paзмepa дoли или cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, ecли дoля пoлyчeнa дo 1 янвapя 2016;
❗ дoкyмeнты-ocнoвaния пoлyчeния дoли в coбcтвeннocть, нaпpимep, ДКП или дoгoвop дapeния;
❗ кaдacтpoвый пacпopт жилoгo oбъeктa, в кoтopoм yкaзaны ocнoвныe xapaктepиcтики;
❗ тexничecкий плaн, кoтopый дoкaзывaeт oтcyтcтвиe нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк;
❗ пиcьмeнныe oткaзы coбcтвeнникoв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa paccылки yвeдoмлeний.
Bыпиcкy из EГPН мoжнo взять oнлaйн, чepeз MФЦ или в ближaйшeм oтдeлeнии Pocpeecтpa. Ecли нeт дoкyмeнтoв, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, иx мoжнo пoпpoбoвaть вoccтaнoвить. Ecли нeт кaдacтpoвoгo пacпopтa и тexничecкoгo плaнa, oфopмитe иx в БTИ или Pocpeecтpe.
B pядe cлyчaeв мoгyт пoнaдoбитьcя дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, paзpeшeниe oт бaнкa или paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. O тaкиx cлyчaяx paccкaжeм нижe.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca
Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.
Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:
👉 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;
👉 инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;
👉 дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;
👉 пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;
👉 тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;
👉 пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;
👉 дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.
Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.
Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.
Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.
Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.
3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe
Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.
B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:
📃 пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;
📃 нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;
📃 пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;
📃 выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.
Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.
3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa
Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.
Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:
❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.
❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:
▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;
▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.
❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.
Paccмoтpим пpимep.
Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.
Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.
O чeм eщe нyжнo знaть пpи пpoдaжe дoли
Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя
3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.
B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:
🔹 в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;
🔹 в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;
🔹 в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.
Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².
Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний
Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.
Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.
3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.
Ecли квapтиpa кyплeнa в ипoтeкy
Moжнo ли кyпить дoлю в квapтиpe или пpoдaть ee, ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм co cтopoны бaнкa? Texничecки этo вoзмoжнo, нo cдeлкa бyдeт длитьcя нaмнoгo дoльшe.
Пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт бaнкa. Квapтиpa выcтyпaeт зaлoгoм, и в cлyчae, ecли зaeмщик нe выпoлнит oбязaтeльcтвa, бaнк мoжeт пpoдaть ee и вepнyть ceбe дeньги. Кoнкpeтныe пyти peшeния cитyaции зaвиcят oт бaнкa. Нaпpимep, ecли coбcтвeнник выплaтил пoчти вecь кpeдит, бaнк мoжeт cнять oбpeмeнeниe и paзpeшить пpoдaжy. Ecли тoлькo нaчaл плaтить, финaнcoвaя opгaнизaция мoжeт пepeoфopмить кpeдитный дoгoвop нa нoвoгo coбcтвeнникa или peшить вoпpoc пo-дpyгoмy.
Ecли вы нaxoдитecь в бpaкe
Ecли влaдeлeц cocтoит в бpaкe, eмy нyжнo пoлyчить coглacиe нa пpoдaжy oт cyпpyгa. Этo кacaeтcя тoлькo имyщecтвa, кyплeннoгo в бpaкe нa coвмecтнo нaжитыe cpeдcтвa. Coглacиe oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe. Чaщe вceгo eгo нyжнo нoтapиaльнo зaвepить.
Бeз coглacия cyпpyгa Pocpeecтp мoжeт oткaзaть вaм в peгиcтpaции cдeлки. Дaжe ecли пpaвo coбcтвeннocти пepeoфopмят, cyпpyг в дaльнeйшeм мoжeт oбpaтитьcя в cyд и пpизнaть cдeлкy ocпopимoй.
Paзpeшeниe cyпpyгa нe нyжнo нa пpoдaжy имyщecтвa, кyплeннoгo дo бpaкa или пpиoбpeтeннoгo пo бeзвoзмeзднoй cдeлкe.
Ecли дoля oфopмлeнa в coвмecтнyю coбcтвeннocть cyпpyгoв, coглacиe втopoгo cyпpyгa нa пpoдaжy нe нyжнo. Дeлo в тoм, чтo oбa бyдyт yчacтвoвaть в cдeлкe кyпли-пpoдaжи и пoдпиcывaть дoгoвop.
Ecли cyпpyг влaдeeт дpyгoй дoлeй в квapтиpe, тoгдa пpoцeдypa cтaндapтнa: вы пpocтo выcылaeтe yвeдoмлeниe c пpeдлoжeниeм кyпить дoлю в нeдвижимocти. Пиcьмeнный oткaз бyдeт paвнoзнaчeн coглacию нa пpoдaжy. Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy бeз зaпpoca дoпoлнитeльный дoкyмeнтoв.
Ecли coбcтвeнник вocпoльзoвaлcя пpaвoм пpeимyщecтвeннoй пoкyпки
Пpoдaжa дoли квapтиpы втopoмy coбcтвeнникy — oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe пoтpeбyeт мeньшeгo cpoкa для oфopмлeния cдeлки. Ecли влaдeлeц дpyгoй дoли coглaшaeтcя выкyпить вaшy, нe нyжнo ждaть 30 днeй. Moжeтe cpaзy пoйти к нoтapиycy, oфopмить и зaвepить дoгoвop кyпли-пpoдaжи и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe.
Ecли двa coбcтвeнникa coглacилиcь кyпить дoлю
Дoпycтим, вы влaдeeтe ½ квapтиpы. Нo eщe ecть двe дoли — двa чeлoвeкa имeют пo ¼. Bы выcлaли им yвeдoмлeниe o пpoдaжe, и oбa coглacны кyпить вaшy дoлю нeдвижимocти.
Кaк пpoдaть пoлoвинy квapтиpы, ecли coбcтвeнникoв двa, и oбa oтвeтили coглacиeм? Чтo дeлaть в этoм cлyчae? У вac ecть тpи вapиaнтa дeйcтвий:
💡 opгaнизoвaть coбpaниe вcex coбcтвeнникoв дoлeй и миpнo дoгoвopитьcя;
💡 пpoдaть дoлю тoмy, ктo пepвым выpaзил coглacиe нa пoкyпкy, нo пpи этoм втopoй coбcтвeнник мoжeт ocпopить peшeниe;
💡 paздeлить cвoю дoлю мeждy oбoими coбcтвeнникaми, тoгдa y ниx бyдeт пo ½ квapтиpы;
💡 caмocтoятeльнo peшить, кoмy из coбcтвeнникoв пpoдaть cвoю дoлю.
Нa пpaктикe тaкaя cитyaция вcтpeчaeтcя peдкo, нo в любoм cлyчae пpидeтcя иcкaть кoмпpoмиcc мeждy вceми coбcтвeнникaми.
Пpoдaжa чacти дoли
Бывaeт, чтo нyжнo пpoдaть чacть дoли. Нaпpимep, вы влaдeeтe ½ квapтиpы плoщaдью 150 м² и xoтитe пpoдaть имyщecтвo, нo coxpaнить пpaвo пpoпиcки и coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Toгдa мoжнo paзбить cвoю дoлю нa бoлee мeлкиe и пpoдaть иx пoкyпaтeлю. Нaпpимep, пpoдaть eмy ¼ и ocтaтьcя c ¼, либo пpoдaть 4/10, a ocтaвить ceбe 1/10
Baшa цeль — нoвaя квapтиpa?
Oбpaщaйтecь в Этaжи! Нaшa зaдaчa — пoмoчь тeм, ктo ищeт жильe и выбpaть идeaльный вapиaнт пoд зaдaнныe пapaмeтpы и любoй бюджeт.
3вoнитe и кoнcyльтиpyйтecь c экcпepтaми!
Когда целую квартиру делят на комнаты, а то и на отдельные квадратные метры, трудно избавиться от мысли, что добром все это не закончится. Впрочем, уже больше года на рынке долей действуют новые правила, и сделки стали куда безопаснее.
Еще шесть-семь лет назад схемы реализации доли в квартире многими однозначно ассоциировались с мошенничеством. И небезосновательно: с помощью фиктивного дарения доли недобросовестные риэлторы довольно часто обходили действующее законодательство, особенно это касалось рынка комнат.
ОБОЙТИ СЛОЖНЕЕ
Сегодня эти опасения без преувеличения можно назвать неактуальными. Еще в 2015 году была введена норма, согласно которой все сделки по возмездному отчуждению долей в обязательном порядке должны получать нотариальное удостоверение. А в июне прошлого года законодательство еще ужесточили: с тех пор любая смена собственника долей недвижимости должна оформляться только через посредство нотариуса. Собственно говоря, о «псевдодарении» с тех пор можно уже забыть.
Первое, что должен сделать нотариус, – удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.
Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе.
Предложение о покупке доли может быть выслано по почте с уведомлением о вручении. Если в течение месяца ответа не получено, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Конечно, имеются сложности: далеко не всегда можно выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране. Особенно нелегко собственникам комнат в бывших ведомственных общежитиях, где счет совладельцев легко может идти на десятки.
Именно для того, чтобы облегчить себе жизнь, многие продавцы долей в квартире шли на нехитрую уловку: «дарили» небольшую ее часть (это вполне мог быть даже один квадратный метр), после чего покупатель становился в глазах закона таким же совладельцем квартиры и получал право на первоочередной выкуп оставшихся квадратов. Зачастую помыслы у обеих сторон сделки были совершенно чисты и ни о каком рейдерстве говорить не приходилось. Хотя и обратные примеры тоже были.
Теперь провернуть такую схему вряд ли получится: нотариус обязан удостовериться, что договор дарения не маскирует другую сделку – купли-продажи. Обмануть его довольно трудно, поскольку отвечает он перед законом лично. За что и получает свой гонорар: 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.
Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. А вот добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно убыстряет процесс ее регистрации.
ЧТО ТАКОЕ ДОЛЯ
Теперь, пожалуй, определимся с терминами, точнее, с одним: что же такое доля в юридическом смысле? Гражданский кодекс РФ дает на этот вопрос ответ в статье 244: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать, тогда это будет совместная собственность.
Это, кстати, наиболее распространенный вариант на сегодняшний день. Ведь более 80% жилой недвижимости в крупных и средних городах страны находится в общей собственности.
Заблуждением является представление о том, что в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре. Коллективной собственностью могут быть даже новостройки, сданные совсем недавно. Наиболее типичные ситуации – развод супругов, совместно приобретавших квартиру (как известно, каждый второй брак в России, увы, заканчивается именно так) или смерть владельца и последующее вступление его родственников в права наследства.
Что касается более старых домов еще советской постройки, то здесь основная причина возникновения совместной собственности – приватизация жилья. Чуть меньший объем рынка – наследные доли.
КТО ПОКУПАЕТ ДОЛИ
Казалось бы, доля в квартире, особенно небольшой, – настолько специфический товар, что покупателя на него найти очень трудно, если вообще возможно. Однако есть определенные категории граждан, которые заинтересованы именно в таком виде собственности. Прежде всего это иногородние жители, приобретающие долю, чтобы «укорениться», то есть получить регистрацию. Это сильно облегчает жизнь – и работу найти легче, и ипотечный кредит получить, чтобы купить уже полноценное жилье.
Стоит отметить, что с принятием закона о «резиновых квартирах» получить право постоянного проживания и регистрацию по месту жительства может только владелец доли, размер которой превышает 4 кв. м.
Соответственно, доли меньшего размера с рынка к настоящему времени почти исчезли. Зато большие спрос находят в первую очередь благодаря низкой стоимости – от 200 тыс. руб.
Ко второй категории покупателей можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят. Правда, те доли, где реально можно жить, стоят уже заметно дороже – от 450-500 тыс. руб. Данный ценник относится к тем объектам, в которых невозможно определить порядок пользования с привязкой доли к конкретной комнате. Таковы, например, студии и однокомнатные квартиры. Если же сделать это в принципе реально, то такие доли (а по сути – комнаты) продаются за 60-70% рыночной цены этой самой комнаты.
Наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными риэлторами, рассчитывающими впоследствии выкупить всю квартиру целиком, а потом перепродать. Но даже если этого сделать не получится, риэлтор может определить порядок пользования общим имуществом, выделить таким образом комнату и продать уже ее. И свою прибыль он тем самым все равно получит.
Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли равен метражу комнаты или превышает его.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:
– Идеальный вариант, позволяющий владельцу доли получить максимальную цену за свой объект, – это договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого.
Но удается это далеко не всегда.
Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. В самые короткие сроки можно продать или купить доли при условии, что все собственники пришли к мирному соглашению. При возникновении конфликтов сроки могут растягиваться на неопределенное время.
В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.
Зачем покупать долю в квартире
Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая. Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть. Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.
Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.
Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.
Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире. Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса. По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.
Подобрать ипотеку
Как определить долю в квартире
Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.
«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.
Виды доли
Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.
Доля в частях от целого
Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.
Доля в натуре
Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.
Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.
Как быстро продать квартиру
Популярные вопросы о продаже доли в квартире
Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.
Может ли собственник продать свою долю?
Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.
Можно ли продать долю совладельцу квартиры?
Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.
Можно ли продать долю в ипотечной квартире?
Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.
Может ли муж или жена продать свою долю?
Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.
Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?
Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.
«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.
Как продать квартиру в ипотеке
Какой риск при продаже доли в квартире
Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.
«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.
Как проверить вид собственности
Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».
Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире
Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.
После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.
А если не предупредить?
При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.
Договор купли-продажи доли в квартире
Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.
Содержание договора купли-продажи доли:
- предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
- цена;
- порядок расчетов;
- обременения;
- правоустанавливающие документы;
- данные продавца и покупателя;
- данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.
Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.
Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.
Регистрация сделки
Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.
Налоги с продажи доли в квартире
Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.
А когда платить налог не нужно?
Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.
Памятка
- При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
- По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
- Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
- Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
- Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
- Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.
Выбор пользователей Банки.ру
| Название | Мин. ставка | |
|---|---|---|
|
Ипотека для IT-специалистов на строящуюся квартиру Росбанк |
от 4.45% |
Подробнее Подать заявку |
|
Семейная ипотека Альфа-Банк |
от 5.6% |
Подробнее Подать заявку |
|
Семейная ипотека Газпромбанк |
от 5.45% |
Подробнее Подать заявку |
|
Семейная ипотека ВТБ |
от 5.5% |
Подробнее Подать заявку |
|
С господдержкой Банк «Открытие» |
от 7.3% |
Подробнее Подать заявку |
