Жилищный вопрос нужно решать так, чтобы на берегу, т. е. на этапе выбора недвижимости отсечь возможные проблемы. Простой пример: собственного дома нет, платить арендодателям нет желания, значит, надо искать квартиру с ремонтом, уже пригодную для жизни. Или, скажем, вы наткнулись на вариант по очень хорошей цене. Вот только у него несколько собственников, а один из них вообще живет в другой стране и намерен через посольство оформлять доверенность. Готовы к долгим согласованиям и возможным рискам в будущем?
Мы поговорили с экспертами и составили гайд, как правильно выбрать квартиру в 2023 году.
Что нужно знать о квартире перед покупкой
| История объекта | Кто и сколько времени владел этой недвижимостью за последние годы, как он достался последним собственникам. |
| Информация из ЕГРН | В едином госреестре недвижимости содержатся официальные сведения про все квартиры в стране. Она должна совпадать с тем, что показывает вам продавец. |
| Количество собственников | Решение о продаже должно быть единогласным, при этом все собственники должны быть в ясном уме. |
| Вид инженерных коммуникаций в доме и их состояние | В старых домах может отсутствовать горячее водоснабжение (вместо этого — газовые колонки). А вечные поломки насосного оборудования в подвале могут затруднять подачу воды верхним этажам. |
| Средняя рыночная цена объектов в конкретном районе | Владение этой информацией позволит не переплатить. |
| Информация о самом доме | Серия, застройщик, год постройки, был ли капитальный ремонт и когда он ожидается. |
На какие особенности квартиры нужно обратить внимание
К покупке квартиры стоит подходить как к реализации проекта. А любое предприятие претворяют в жизнь поэтапно. При этом «выстреливают» начинания, каждый аспект которых был скрупулезно проработан. Вот каким особенностям нужно уделить внимание.
1. Новостройка или вторичное жилье
Новые стены всегда приятнее. Но не всегда качественнее. С другой стороны, в старом жилфонде в квартире может быть сделана приличная «косметика», а проводка в стенах и прочие коммуникации — в удручающем состоянии. Минусов и плюсов везде хватает. Рассмотрим нюансы, про которые стоит помнить, выбирая квартиру в 2023 году.
Новостройка
Плюсы
- Планировки новостроек, как правило, более эргономичные: нет бесполезных коридоров, продуманы ниши под шкафы, бытовую технику и т. д.
- В новостройках формируется комьюнити, т. е. активное общество. Чат дома, совместные мероприятия, общение. Интровертам это может докучать, зато активный сосед — это сознательный сосед. А еще так безопаснее.
- Новые инженерные коммуникации. Светодиодные лампы, счетчики даже на отопительной системе — возможность экономить на коммуналке.
Минусы
- До пять лет дом дает усадку: могут меняться параметры (высота, ширина, длина), смещаться полы и стены — это происходит из-за трансформации конструкций, материалов.
- В экономически развитых регионах большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.
- Первые несколько лет соседи будут нон-стоп делать ремонт.
- Если квартал не сдан, то будете жить со строительной площадкой под окном, пылью, грязью на дорогах еще несколько лет.
«Вторичка»
Плюсы
- Можно пообщаться с жильцами, в т. ч. старожилами, и выведать у них все плюсы и минусы.
- Зачастую это квартира с пригодным для жизни ремонтом — хотя бы на первое время.
- Район со сложившейся инфраструктурой: магазины, школы, поликлиники и транспорт.
Минусы
- Коммуникации дома могут быть изношены.
- В старом жилфонде — маленькие лифты или их отсутствие, узкие лестничные клетки: будете заниматься переездом или ремонтом — испытаете определенный дискомфорт.
- История недвижимости не всегда прозрачна.
2. Цена
Последние несколько лет происходят пертурбации с ценником на недвижимость. Новостроечный бум, разные льготные программы и при этом кратный рост цен на стройматериалы, перегретый разными факторами рынок.
Новостройка примерно того же класса, что и вторичка, всегда будет дороже. Возможно, девелопер обоснует это выдающимися особенностями проекта — имеет право. Только помните, что многие объекты сдаются в черновом виде: без пола, стены — только несущие. То есть придется вложится в ремонт, а сейчас это дорогое удовольствие.
3. Район и транспортная доступность
Если новый дом вырос не в рамках точечной застройки уже сформировавшегося района, а возводится новый квартал, ситуация с транспортом первые годы будет удручающей. Да и с дорогами: тяжелая строительная техника быстро разбивает асфальт. Поэтому нередко его вообще не укладывают в новых районах, пока идет стройка.
Еще одна характерная проблема густонаселенных кварталов новостроек — переполненный городской транспорт. Муниципалитет часто не способен ставить на маршруты автобусы большой вместимости и отдает это на откуп частникам с микроавтобусами. А еще многие жильцы, понимая, что без машины добираться домой будет неудобно, покупают личный транспорт. Иногда каждому члену семьи. Поэтому заторы на дорогах, дворы-парковки — частые спутники молодых кварталов.
В старом жилфонде на этапе выбора вы можете трезво оценить транспортную доступность.
4. Дом
Поинтересуйтесь серией дома. Про многие типовые проекты можно найти информацию в интернете, с перечислением сильных и слабых сторон и даже указанием нюансов, связанных с конкретным расположением квартиры. Если продавец не знает наименование серии, ее можно найти в техпаспорте квартиры. В некоторых городах существуют онлайн-карты с указанием серийности объектов.
Обращайте внимание на:
- количество лифтов;
- входную группу, крыльцо;
- наличие фойе;
- место для консьержа;
- наличие видеонаблюдения;
- паркинги;
- запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).
Также важно узнать тип кухонной плиты — газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт*ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе, но надежен ли сосед?
5. Площадь
В современных новостройках эти параметры сегодня уменьшаются. С одной стороны, сохраняется тренд «дом — это место для сна». А работа и прочие активности все равно остаются за пределами четырех стен. С другой стороны, подобный тезис применим для молодых людей или напротив — пожилых. Экономически активное население, люди в самом расцвете сил, как правило, склонны обзаводиться более просторной площадью. Мотивацией для многих служат дети или их ожидаемое появление.
Однако площади современных новостроек используются более эффективно. Решить проблему нехватки пространства поможет компактная бытовая техника, системы хранения вещей, мебель-трансформер. Выбирая квартиру, стоит помнить и о том, что платежи за ЖКУ часто рассчитываются исходя из площади недвижимости.
6. Планировка
В новостройках доминируют студии и европланировки. Последний вариант означает совмещение гостиной и кухни при наличии других выделенных комнат. Например, евродвушка это гостиная + кухня, а также еще одна комната.
Для новых домов характерен и тренд на совмещенный санузел. В таком удобнее расположить бытовую технику (стиральная машина, сушилка), нестандартную сантехнику (не ванну, а душевую или джакузи), организовать место для хранения полотенец и бытовой химии.
Выбирая квартиру на вторичном рынке, сверяйтесь с техпланом оригинальной планировки. Вдруг прежний владелец снес стены и не узаконил изменения? Будем честны, риск получить штраф и предписание вернуть все как было — минимален. Для этого должна прийти проверки из БТИ, а без жалоб и обращений они таким не занимаются. Другое дело, если вы рассматриваете покупку в ипотеку: банк откажется принимать в залог жилье с нелегальной перепланировкой.
7. Ремонт
«Все равно все под себя делать будете!» — такая фраза часто звучит от продавцов объекта. Как контраргумент на какие-то замечания потенциальных покупателей. И действительно, на вкус и цвет квартиру каждый обставляет сам. Одному подавай ампир, другому — скандинавский минимализм.
Но взять и разом обновить квартиру целиком может не каждый. Ведь ремонт — как три пожара. Причем очень дорогих и долгих. Поэтому когда услышите «Вам же все равно ремонт делать!» — отнеситесь критически. С выцветшими обоями можно жить. А вот с неработающей батарей, ржавыми трубами — сложнее.
8. Этаж
В новостройках нижние жилые ярусы сегодня делают высокими. Поскольку фактический первый этаж стремятся отдать под коммерцию — магазины, офисы и прочее. Поэтому страх о том, что разбойники посреди ночи заберутся через окно, уже не так обоснован.
Лучше рассматривайте этаж с другой позиции. Задайте себе вопросы: сколько вокруг квартиры соседей, надо ли будет регулярно поднимать что-то тяжелое наверх, сможете ли вы и члены вашей семьи легко подняться в квартиру, если вдруг сломается лифт.
С соседями все просто: жители верхнего этажа никогда не будут обеспокоены топотом детских пяток по потолку ранним утром. Зато если речь про старый жилой фонд, в котором нет технического этажа, дырявая крыша будет в первую очередь вашей проблемой.
Что до подъема тяжестей, помните — лифт работает не всегда. И не везде он вместительный. А если вы всей семьей регулярно катаетесь на велосипеде, то тащить их на девятый или двадцать девятый этаж — не самое приятное занятие.
9. Просмотр квартиры
Обязательно побывайте на объекте вечером и при свете дня. Обращайте внимание на эти моменты:
- где расположены несущие стены;
- куда выходят окна;
- слышно ли соседей;
- отсутствие плесени на потолке, по углам комнат, в санузле;
- вид радиаторов отопления;
- как работают розетки и освещение.
Если речь о вторичке, отмечайте, как обустроена квартира. Выглядит ли она как место, где постоянно живут люди. Поговорите с собственниками: не стесняйтесь интересоваться, чем они занимаются, где работают. А главное, узнайте, как им досталась квартира. Сколько у нее собственников и все ли из них в добром здравии и находятся в стране.
10. Соседи
Про них спросите у собственников. А еще постарайтесь найти время и отдельно прийти в другой день, чтобы с глазу на глаз поговорить с самими соседями. Не стесняйтесь звонить в квартиры. Если не открывают, покараульте часок у подъезда. Интересуйтесь у входящих и выходящих, как им дом, есть ли «маргинальные элементы», что им известно про квартиру, которую вы хотите купить.
Если проживаете в небольшом городе, где, как говорится, все друг друга знают, посетите местную управляющую компанию. Вообще персональные данные разглашать нельзя, и где-нибудь в большом городе вас мигом развернут. А вот в маленьком могут и пообщаться. В «управляйках» знают про проблемные квартиры и их владельцев.
11. Договор с владельцами
Если перед оформлением договора купли-продажи (ДКП) хотите оформить еще бронирование, обязательно составляйте расписку о получении и передаче денег. При посредничестве риелторов — эти специалисты сами подготовят договор. Обычно при покупке новостройки застройщики предлагают типовые договоры. Изменения в них, как правило, девелоперы вносить не склонны.
Самого слова «договор» люди нередко побаиваются. Фантазия рисует большой документ, написанный казенным языком. Однако ДКП на поверку оказывается довольно лаконичным и понятным. Две-три страницы формата А4 — и все. Поэтому найдите время лично прочитать договор. Можно показать его юристу — подобные услуги стоят в больших городах 3000-5000 рублей, в маленьких — даже дешевле.
В ДКП обязательно должны быть указаны:
- полные данные сторон сделки (ФИО, сведения из паспорта);
- описание объекта: кадастровый номер и площадь;
- цена и порядок проведения расчетов;
- сроки передачи объекта новому собственнику и сроки снятия с регистрации прежних жильцов;
- согласие покупателя принять объект в текущем виде и обязательство собственника после подписания договора ничего не менять.
Можно также прописать штрафные санкции за нарушение положений договора.
12. Есть ли обременения
Так называют ограничения, которые не позволяют собственникам в полной мере распоряжаться объектом. Самое распространение обременение — залог в банке, когда квартира была приобретена в ипотеку. Без разрешения банка продать квартиру нельзя.
Обременение могут наложить приставы по решению суда. Или жилье может быть объектом договора ренты. Например, так делают компании, которые ухаживают за пожилыми одинокими людьми, содержат их в обмен на собственность, которую фирма получит после смерти человека. Существуют и другие источники обременений.
При этом они не мешают совершить сделку. Просто она должна быть согласована с той стороной, которая является причиной обременения. Кстати, такие квартиры, как правило, продают по цене ниже среднерыночной.
Проверить обременение можно через онлайн-сервис Росреестра (1). Либо обнаружить такую информацию в выписке из ЕГРН. Это справка, которую выдает Росреестр, в ней содержится вся информация об объекте.
Советы по выбору квартиры для покупки
Вот еще ряд аспектов, которые следует учесть при подборе жилья в 2023 году.
Плата за ЖКУ
Проще говоря, какая сумма указана в платежках за «коммуналку». Попросите продавцов показать несколько квитанций за разные периоды. Помните, что не все статьи расходов за коммунальные услуги указаны в одном месте. Начисления за электричество, интернет, телефон, кабельное, капитальный ремонт — могут выставляться отдельно.
Выписка из ЕГРН
Ее можно назвать «родословной» объекта. В этом документе, который надо заказывать в Росреестре, перечислена история владения, а также указаны параметры недвижимости. Попросите продавца квартиры заказать эту справку и предоставить ее вам. Если вы сами закажете документ, в нем не будет указана информация о собственниках.
Сделки с участием нотариуса
Актуальны при покупке недвижимости на вторичном рынке, если у вас есть подозрения в чистоте намерений продавца. Кроме того, без нотариуса не обойтись, если квартиру продают по договору ренты, в списке собственников есть дети или недееспособные граждане, на продажу выставлена доля в жилье. Нотариус выступает своего рода гарантом чистоты сделки, ручается за нее своим имуществом.
Если после продажи у нового владельца захотят забрать жилье, например, сделку заключили мошенники, то нотариус (или его страховая, или нотариальная палата) компенсируют пострадавшим убытки. Однако за свои услуги такой специалист возьмет до 25 000 рублей + 0,1-0,4% суммы, указанной в договоре.
Отзывы экспертов о выборе квартиры в 2023 году
Комментирует генеральный директор агентства недвижимости полного цикла «Территория недвижимости FQF», практикующий юрист Ирина Нигматуллина:
— Мы рекомендуем в первую очередь определить свои потребности и желания относительно будущей квартиры. Учитывайте такие факторы: количество комнат, расположение, площадь объекта. Далее подготовьте список квартир, которые соответствуют вашим требованиям, либо доверьте это профессионалу. Внимательно изучите информацию о каждой из них.
Обращайте внимание на состояние помещений, инфраструктуру района, общую атмосферу и другие факторы, которые могут влиять на ваше решение. Если вы покупаете квартиру в новостройке, убедитесь, что застройщик имеет хорошую репутацию, оцените качество строительства и отделки. Здесь вам понадобится помощь опытного агента по недвижимости, которому вы можете доверять. Не бойтесь задавать специалистам вопросы и уточнять факторы, которые не указаны в объявлении или непонятны вам.
Сегодня многие берут ипотеку, чтобы сдавать купленную квартиру в аренду. Если вы покупаете квартиру только для сдачи, но уровень арендной платы ниже рыночных цен, это может привести к тому, что вы не сможете платить по кредиту или за обслуживание квартиры. Поэтому важно рассчитать все будущие расходы и доходы.
Но если у вас достаточно средств для ежемесячного внесения платежей по ипотеке, имеется стабильный доход, то взять кредит может быть выгоднее, чем копить долгое время на покупку своего жилья.
Уловки продавцов и риелторов могут включать в себя скрытые комиссии, недостоверную информацию о недвижимости, нахождение объекта в проблемном районе или на шумной улице, а также давление на покупателя с использованием психологических трюков и угроз потерять возможность сделки. Поэтому мы рекомендуем выбрать проверенного риелтора, которому можно доверять.
Обращаться к риелтору для подбора недвижимости важно в случае, если вы не знаете с чего начать, что искать и как оценить объект недвижимости. Специалисты также помогают в оформлении документов и проведении сделки.
Правильно выбранная квартира — это успешная инвестиция в будущее. Поэтому не торопитесь принимать решение и внимательно осматривайте недвижимость, пока не найдете свой идеальный вариант, который будет соответствовать вашим потребностям и бюджету.
Рассказывает эксперт по недвижимости, основатель АН «Тренд Хаус» Ксения Аверс:
— Если решили работать с риелтором, нужно обратиться минимум к трем специалистам, чтобы сравнить их подход и принципы выбора. Вторичку без знающего человека покупать опасно, необходимо проверять объект на юридическую чистоту.
С новостройками в этом плане проще. Однако в этом случае все внимание — репутации застройщика. Ищите отзывы по предыдущим проектам, убедитесь в наличии документов, разрешающих строительство. Можно изучить реестр от «Дом.рф» (2), чтобы узнать, есть ли у компании проблемные дома.
Что касается ипотеки, в текущих реалиях выгодно покупать на деньги банка с минимальными собственными вложениями. Темпы роста инфляции опережают темпы роста цен на недвижимость. Деньги могут обесцениться, и через 3-5 лет текущий ипотечный платеж будет незаметным. А стоимость квартиры после кризиса пойдет вверх.
Собственные средства лучше инвестировать и получать дополнительный пассивный доход. Например с зарубежной недвижимости — в валюте. И этим доходом оплачивать ипотеку.
Популярные вопросы и ответы
Надеемся, что наш материал поможет в выборе идеальной квартиры. В заключение — еще несколько советов от наших экспертов, которые пригодятся, если вы твердо намерены купить жилье.
Какие вопросы нужно задать на просмотре квартиры?
Отвечает эксперт по недвижимости Ксения Аверс:
1. Причина продажи. Была история, когда квартиру показывала молодая пара: жена активно продавала, а муж отстраненно сидел на диване. После нескольких настойчивых вопросов выяснилось, что муж — наркоман, накопил долги, и их срочно нужно погасить. Поэтому решили продать жилье и переехать в квартиру поменьше. Такую недвижимость можно покупать только с участием нотариуса и освидетельствованием продавца специальным врачом. В противном случае после сделки продавец может обратиться в суд, предоставить медицинское заключение о своей зависимости и потребовать признать договор недействительным. При этом суд распорядится вернуть деньги покупателю. Вопрос в том, остались ли они у продавца?
2. Если квартира числится за продавцом менее 5 лет, нужно внимательно изучить историю переходов права собственности — эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Так как не вышел срок исковой давности, у предыдущих продавцов могут появиться притязания на недвижимость, а разбираться с ними в суде предстоит вам.
3. Обсудите с продавцом транспорт, загруженность дорог, пробки. Иногда из классного объекта просто невозможно выехать никуда в выходной, потому что он находится по дороге к дачам всего города.
4. Расспросите про инфраструктуру: отзывы о школе, детских садах и поликлинике.
5. Узнайте, использовался ли маткапитал при покупке.
6. Поинтересуйтесь, какая управляющая компания обслуживает дом, и насколько хорошо справляется с этим.
Какие квартиры лучше не покупать?
На вопрос отвечает Ксения Аверс.
1. В домах с трещинами и в плохом техническом состоянии. Капремонт и замена коммуникаций обходятся до 60-80%% от стоимости самой квартиры.
2. Квартиры, которые продают по доверенности в связи с отъездом собственников за границу. Доверенность нужно проверять и до, и в день сделки — не отозвана ли она. Сделать это можно через Федеральную нотариальную палату (3). Документ старше года вообще лучше не принимать. Можно легко доказать, что сделка недействительна, просто не было возможности отозвать доверенность, например, по причине тяжелой болезни.
3. Если квартиру перепродавали более двух раз за последние три года. Это наводит на мысли о мошенничестве.
4. Если собираетесь делать капремонт, лучше не покупать квартиру с деревянными перекрытиями. Они не рассчитаны на нагрузку новых стен, тяжелой мебели, большой ванны. В старых домах часто невозможно увеличить электрическую мощность под современные стандарты количества бытовой электротехники.
5. В домах, в которых давно не было капремонта. Это большие риски: ржавая вода, прогнившая канализация, затопления соседей кипятком из лопнувших радиаторов, щели в стыках домов, огромные теплопотери, протекающая крыша, затопленные подвалы и прочие «радости».
6. Опасно покупать у пенсионеров. Необходимо удостовериться, что пожилой человек искренне хочет продать, а не потому что «так надо» родственникам. Иногда в таких случаях люди остаются на улице. И велик риск признания сделки ничтожной: легко доказать, что пенсионер находился во временном помутнении рассудка.
7. Квартиры, купленные с участием маткапитала. Обязательно нужно удостовериться, что продавец приобрел одновременно новое жилье с разрешения органов опеки, с пакетной регистрацией сделки и выделением долей детям. Иначе последние после наступления 18 лет могут восстановить свои права на жилье. Продавцы часто даже не знают, что детям необходимо выделять доли.
8. Квартиры с плесенью. Самое опасное, что может быть для здоровья: плесень ничем не выводится из квартиры.
9. Жилье в новостройке, в которой все квартиры сданы в «бетоне». Следующие три года там будет бесконечный ремонт во всех квартирах. Жить — невозможно.
10. Квартиры с клопами и тараканами. Шансы вывести их равны нулю. Потому что если эта ситуация во всем доме, в отдельной квартире решить ее невозможно.
Что лучше: новостройка или вторичка?
— Вечный вопрос. Выбор между новостройкой и вторичной квартирой зависит от ваших потребностей и возможностей, — отвечает гендиректор агентства недвижимости Ирина Нигматуллина. — Хотите недвижимость с высокими техническими характеристиками и хорошим обслуживанием, лучше выбрать новостройку. Ищите жилье в хорошем районе, но не можете позволить себе новую квартиру — «вторичка» тоже может быть вариантом. Предпочитаете готовый ремонт, но стоимость новостройки с ремонтом слишком высокая, однозначно выбирайте вторичное жилье.
— Нет лучше или хуже, нет идеальных квартир, — поделилась своим мнением Ксения Аверс. — Есть цели и задачи конкретных покупателей. В каждом индивидуальном случае нужно подбирать под свои интересы и бюджет. Лучше всего вторичка в доме, которому около трех лет. Здание уже дало усадку, жильцы сделали ремонты и перестали шуметь. Понятно, какие будут соседи, а это — половина гарантии комфортной жизни. А еще видно, как обслуживает дом управляющая компания, какие есть недочеты.
Источники
- Росреестр.
URL: https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online - Единый реестр застройщиков. Дом.рф.
URL: https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков - Проверка доверенностей по реквизитам. Федеральная нотариальная палата.
URL: https://www.reestr-dover.ru/
Подбирая квартиру на вторичном рынке, нужно учесть ряд важных моментов. Например, кто является собственником квартиры, как возникло право собственности, кто может проживать в помещении. Также нужно проверить состояние многоквартирного дома, придомовой территории и самой квартиры, в которой после покупки могут быть обнаружены скрытые дефекты.
Рассказываем, как купить квартиру на вторичном рынке и что учесть, чтобы приобрести хорошую недвижимость и не пожалеть о сделке.
Как правильно выбрать район
Часто люди намеренно выбирают определенный район города, квартал, улицу. Но бывает, что при поиске квартиры рассматривают разные варианты расположения недвижимости.
Чтобы не ошибиться в выборе района, можно:
- почитать информацию о районах в интернете;
- поискать данные в группах социальных сетей, на форумах;
- самостоятельно задать вопрос в группах или на форумах о преимуществах или недостатках жизни в определенном районе.
При выборе жилья стоит учесть:
- экологическую обстановку — наличие или отсутствие в районе промышленных предприятий;
- инфраструктуру – наличие магазинов, поликлиник, школ и детских садов;
- транспортную доступность — как можно добраться в центральную часть города и другие районы населенного пункта;
- загруженность дорог в утреннее и вечернее время, в будние и выходные дни.
Как найти жилье в определенном месте
Если квартира будет приобретаться с помощью риэлтора, ему просто сообщают информацию о том, в каком районе нужно купить жилье. При самостоятельном поиске можно воспользоваться возможностью указать на сайте объявлений конкретный район или улицу. Также можно использовать опцию поиска объявлений на карте. Так сразу можно увидеть все предложения о квартирах в конкретном месте города.
Как покупать квартиру: важные моменты, которые нужно проверить
Состояние дома
На рынке вторичной недвижимости много квартир, которые могут располагаться в зданиях разных годов постройки. При этом то, как давно здание было введено в эксплуатацию, не обязательно будет определять срок оставшейся эксплуатации.
В первую очередь нужно узнать из какого материала построен дом и в каком году. После этого нужно найти информацию о таких домах — какой у них срок эксплуатации, с какими проблемами сталкиваются их жители. Важно обратить внимание на информацию о домах конкретного города или региона. Это связано с тем, что на срок эксплуатации могут влиять погодные условия, влажность воздуха, сейсмическая активность.
При осмотре квартиры нужно осмотреть сам дом и состояние фундамента. Также нужно найти достоверную информацию о проведении капитального ремонта и перечне работ, которые выполнялись в доме. Если дом был введен в эксплуатацию до 2000 года, он должен попасть в действующую программу капитальных ремонтов. Информацию о таком доме можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ. В нем указываются данные о типе постройки, годе ввода в эксплуатацию. Отражаются сведения о количестве жителей и о том, признан ли дом аварийным.
Состояние подъезда
Кроме общего состояния дома обращают внимание на то, как выглядит подъезд, давно ли делался ремонт в подъезде, есть ли мусор на площадках, курят ли в подъезде жильцы других квартир. Проверяют исправность лифта и его вместимость – будет ли возможность перевозить в нем крупногабаритные вещи, например, мебель и технику, которая будет завозиться при переезде или приобретаться в квартиру после ее покупки.
Состояние придомовой территории
Во многих объявлениях можно найти фотографии двора. Если их нет, можно воспользоваться возможностью онлайн карт и посмотреть панорамы. Также с помощью обзора в режиме онлайн можно оценить и саму местность — состояние асфальта, наличие насаждений, парковочных мест, детских площадок.
При необходимости у продавца можно спросить о том, насколько безопасно в доме — есть ли охрана, видеонаблюдение, установлен ли шлагбаум на въезде во двор.
Как организовано управление домом
Нужно узнать, кто несет ответственность за общественное имущество и оказание коммунальных услуг. Это может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Информацию об этом можно увидеть на сайте ГИС ЖКХ.
О том, насколько хорошо работает ТСЖ или УК, можно узнать от жителей дома. Еще можно поискать информацию в интернете, в том числе в группе дома, если она есть в социальных сетях.
Потенциальные соседи
Стоит поинтересоваться тем, кто проживает проживает в доме. Особенно нужно обратить внимание на соседей, с которыми придется жить на одной площадке. Оптимальный вариант – побеседовать с несколькими людьми, проживающими в доме.
Что проверить в квартире
При посещении квартиры важно избегать одной из частых ошибок покупателей — поверхностно осматривать квартиру и фокусироваться на разговоре с продавцом, получая большинство информации от него.
При посещении квартиры важно осмотреть ее состояние. Если этого не сделать, можно пожалеть о покупке и потом потратить много средств на устранение дефектов, которые не были замечены.
Нужно проверить:
- стены на предмет необходимости переклеить обои, обновить краску. Стоит отметить необходимость выровнять стены, провести другие ремонтные работы;
- пол на предмет наличия трещин на поверхности, неровностей, пузырей;
- потолок — нужно ли его штукатурить, красить;
- балкон и окна — пропускают ли оконные и дверные конструкции воздух, есть ли следы плесени или разводов от воды, как работают двери и окна – насколько хорошо открываются и закрываются;
- водоснабжение и отопление. Нужно проверить трубы — нет ли на них ржавчины, потеков. Стоит открыть кран и посмотреть — какой напор воды, какого цвета вода;
- электропроводку. Смотрят на состояние выключателей и розеток. Узнают о том, не выбьет ли пробки, если в одной комнате включить сразу несколько приборов. Например, телевизор, пылесос, компьютер и утюг;
- исправность газовой системы — работает ли счетчик, видно ли газовые трубы;
- работу вытяжки. Для ее проверки закрывают дверь, открывают окно и к решетке вентиляции подносят лист бумаги или зажигалку. Если вытяжка работает хорошо, пламя и лист бумаги должны притягиваться внутрь вытяжки.
Кроме просмотра квартиры стоит выяснить, что из техники, мебели или других предметов продавец намерен забрать, а что — оставить. Некоторым покупателям выгодно, если продавец оставляет большинство вещей. Для других это может стать проблемой, поскольку они хотят завезти свои вещи или купить все новое.
Что должно насторожить при просмотре
При просмотре квартиры нужно обратить внимание на некоторые моменты, которые могут указывать на желание продавца скрыть дефекты.
Сильный запах ароматизаторов, готовой еды или напитков
Если в квартире присутствуют сильные запахи ароматизаторов или еды, это может быть причиной того, что продавец хочет скрыть неприятный запах жилья. Если при просмотре квартиры открыты все окна, готовится много еды, имеющей интенсивные запахи, лучше проверить запах канализации и работу вентиляции.
Запах из канализации не обязательно будет хорошо слышно во время просмотра. Причиной плохого запаха может быть протечка или отсутствие воды в сифонах. Нужно открыть по очереди все краны и осмотреть канализационные трубы и сифоны.
Закрытые сантехнические шкафы
Иногда продавцы, которые хотят скрыть плохо закрепленные или изношенные трубы, специально закрывают сантехнический шкаф. При просмотре они могут говорить, что ключ где-то утерян или его долго искать. В таком случае нужно постараться добиться доступа к водным коммуникациям. Если покупатель не специалист в сантехнике, может быть трудно понять — исправна она или нет. В этом случае можно открыть все краны, которые есть в квартире, и проверить, как подается и как сливается вода, как регулируется напор воды и ее температура.
Ковры и картины на стене, массивные шкафы-купе
Такие объекты на самом деле могут закрывать дефекты квартиры — трещины или неровности стены, плесень на ее поверхности. Стоит заглянуть за картину или ковер, посмотреть стену возле шкафа-купе, особенно если в нем сделана задняя фальш-стенка. Особенно внимательно нужно осмотреть места с отслаивающимися обоями или вздутым ламинатом.
Ковры на полу
Ковры не обязательно могут лежать для красоты. Вполне возможно, что под ними скрывают вздувшийся ламинат, паркет с царапинами или даже дыры в полу. Если есть подозрения по поводу присутствия таких дефектов, стоит попросить убрать ковры с пола и пройтись по всей его поверхности, внимательно осматривая.
Грубо сделанный ремонт
В некоторых местах квартиры может быть сделан грубый косметический ремонт. Например, неаккуратно покрытый штукатуркой и краской потолок, наспех замазанная стена. Такое покрытие может быть непрочным и отвалиться буквально через несколько дней. За ним может оказаться плесень, следы потеков воды или трещины. Если такие места есть в квартире, нужно посмотреть поверхность при хорошем освещении. Лучше включить фонарик на телефоне и направить его так, чтобы свет падал непосредственно на обработанную поверхность.
Что делать, если дефекты квартиры заметили после заключения сделки
Если описанные дефекты всплывут уже после того, как покупатель стал собственником, скорее всего их придется устранять самостоятельно. Это связано с тем, что в ДКП фиксируется, что покупатель не имеет никаких претензий в отношении состояния квартиры. Поэтому объект недвижимости важно проверить до подписания договора.
Переложить расходы на устранение дефектов можно при приобретении квартиры в новостройке от застройщика. Но только в том случае, если не прошел гарантийный срок и недостаток возник по вине строителей.
Что проверить кроме квартиры
Действительность паспорта и его данные
Проверить действительность паспорта можно с помощью сервиса МВД. Это исключит ситуации, в которых договор заключается по поддельному паспорту или документу, который уже считается недействительным.
Данные паспорта стоит сверить с информацией, которая указана в выписке из ЕГРН и правоустанавливающем документе.
Семейное положение продавца
Если квартира считается совместной собственностью супругов, один из них не может продать помещение без согласия второго. По закону печать о браке в паспорт теперь ставить не обязательно. Но если есть информация о том, что продавец состоял или состоит в браке, нужно проверить дату регистрации права собственности. Разрешение супруга или супруги не нужно в случае, если квартира приобретена до вступления в брак или после развода. Также оно не потребуется при получении квартиры в дар или по наследству.
Сведения о детях и данные о наличии несовершеннолетних собственников
Если у собственника квартиры есть дети, нужно проверить факт использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, которую брали для ее приобретения. Проверить факт использования ипотеки можно попросив собственника предоставить справку из пенсионного фонда. Если квартиру приобрели с использованием маткапитала, по закону в ней должна быть выделена доля ребенку.
Если собственник квартиры или один из них — ребенок, нельзя просто подписать договор и перерегистрировать право собственности. В таком случае нужно получать согласие органов опеки на сделку. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена.
Какие документы нужны для сделки
В перечень необходимых документов могут входить:
- выписка из ЕГРН. По документу можно узнать характеристику квартиры, перечень собственников и долю в праве собственности каждого, если их несколько. Также в выписке можно увидеть наличие обременений. Например, они могут быть в случае приобретения квартиры в ипотеку, если кредит еще не погашен;
- документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, подписанная предыдущим собственником. Стоит обратить особое внимание на дату вступления в наследство, если это стало основанием для регистрации права собственности. Это связано с тем, что право на наследство может быть оспорено. Если собственник вступил в наследство недавно, лучше проконсультироваться с юристом на предмет юридической чистоты сделки и целесообразности приобретения такой квартиры;
- договор долевого участия в строительстве. Он нужен, если продавец купил квартиру от застройщика на стадии возведения дома. Кроме такого документа понадобится и акт приема-передачи квартиры;
- документ, подтверждающий семейный статус владельца квартиры. Это может быть свидетельство о браке или о разводе;
- согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если на продажу жилья нужно получать такой документ;
- справка о дееспособности. Она нужна, если есть сомнения в том, что продавец способен отвечать за свои действия. Такая справка поможет доказать дееспособность продавца и предупредить попытки родственников или других лиц оспорить продажу;
- справка о прописанных. Документ бывает разной формы. Лучше запросить архивную справку, где указаны все жильцы, которые были прописаны. Это связано с тем, что некоторые граждане могут быть временно сняты с регистрации. Потом окажется, что они могут проживать в квартире даже после смены ее собственника. Например, это касается лиц, отбывавших наказание в местах лишения свободы.
- выписка по лицевым счетам. С ее помощью можно удостовериться в отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры. Его берут в случае, если один из собственников квартиры – несовершеннолетний;
- технический план на квартиру. Документ потребуется при условии приобретения жилья за счет средств банка — при оформлении ипотечного кредита;
- доверенность. Ее предоставляют в случае, если квартиру продает не сам собственник, а его доверенное лицо. При покупке жилья по доверенности стоит внимательно прочитать документ. В нем должна быть информация о том, какие именно действия владелец квартиры доверяет сделать другому лицу — продать квартиру, получить средства за ее продажу. Это предупредит попадание в ситуации, когда доверенное лицо попытается заключить сделку, не имея на это законных оснований. Кроме информации в доверенности стоит проверить сроки ее действия.
Как продать квартиру быстро и без посредников. Пошаговая инструкция
Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру
Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Содержание статьи
Показать
Скрыть
Конец года — подходящее время для покупки недвижимости, считают эксперты. Мы уже публиковали пять аргументов в пользу того, чтобы приобрести квартиру именно сейчас. Среди них, например, скидки от застройщиков и большой выбор объектов с дисконтом на вторичном рынке.
«После начала мобилизации появилось много предложений от людей, которые в панике решили продать свою недвижимость, — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ». — Пока на рынке предложение сильно превышает спрос, и покупатели могут еще и торговаться о цене».
По каким критериям выбирать квартиру? Что делать, когда нравится несколько объектов? Разбираемся вместе с экспертами.
Решите, для чего вы покупаете квартиру
Если вы приобретаете недвижимость для инвестиции (аренда, перепродажа), то важнее стоимость квартиры, а не расположение дома и этап строительства, говорит Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. Также под аренду больше подойдет студия или небольшая однокомнатная квартира с отделкой от застройщика.
«Если вы берете квартиру для проживания, то важна локация, доступность инфраструктуры и близость работы, школ, детских садов. Но не забывайте, что работу вы можете сменить, а вот сменить квартиру будет сложнее», — говорит эксперт.
При этом при покупке квартиры для себя стоит также отталкиваться от бюджета: если вы берете ипотеку, важен ежемесячный платеж, если за наличные — то стоимость квартиры.
Подобрать ипотеку
Выберите тип дома
Выберите, в новостройке вы хотите жить или в старом фонде. И какой класс дома вам необходим — комфорт, бизнес, премиум.
«Я бы рекомендовал сейчас покупать квартиры в новых домах с инфраструктурой, закрытыми дворами и паркингом, так как они более ликвидные, чем старый фонд», — говорит Виктор Зубик.
Рассчитайте стоимость ремонта
Отделка от застройщика подойдет, если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду.
«Для себя лучше брать объект без отделки, чтобы сделать в нем качественный ремонт. Но готовьтесь к большим расходам. Если такой возможности нет, лучше сразу искать варианты только с отделкой, чтобы не брать кредиты на ремонт и мебель», — говорит Виктор Зубик.
В квартире также важна планировка, точнее, ее эффективность.
«Квартира 38–40 квадратных метров в евроформате, где кухня объединена с гостиной и есть отдельная спальня, будет более ликвидной, чем классическая однушка 45 кв. м. Многие оценивают по стоимости квадратного метра, но это неверно».
Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать
Как выбрать ликвидную квартиру: чек-лист
При поиске недвижимости оценивают район, тип дома, ремонт и планировку. Но есть еще несколько критериев выбора ликвидного объекта, который удастся выгодно продать в будущем. Вот что советует учесть Анна Тихомирова, владелец Агентства недвижимости Tikhomirova Estate:
1. Транспортная доступность: желательно, чтобы от станции метро до дома было не больше 10–12 минут пешком. От 15 — уже много, считает эксперт.
2. Этаж: выбирайте квартиры выше первого этажа. Его, по мнению эксперта, можно рассматривать только при наличии патио — внутреннего дворика, огороженного со всех сторон. Не стоит выбирать 4–5 этажи в пятиэтажных домах без лифта, а также второй этаж, если под квартирой располагается магазин.
3. Вид. Трудно будет продать квартиру с окнами, выходящими на шумную проезжую часть, ж/д или трамвайные пути. Большим спросом пользуются объекты с панорамным видом.
4. Ремонт в нейтральных тонах.
5. Изолированные, а не смежные комнаты.
6. Лучше с балконом, чем без него.
7. Чем потолки выше, тем лучше.
Что делать, если понравилось несколько квартир
Используйте метод слабого звена — сравните квартиры по одинаковым критериям (например, из нашего чек-листа) и исключите ту, что наберет больше всего минусов.
«Квартира может быть дороже всего на 200–300 тысяч рублей, но она больше на 5 кв. м. или расположена на более высоком этаже — тогда стоит доплатить. При этом квартира должна быть по карману и не вызывать у вас дискомфорт в оплате, — говорит Виктор Зубик. — Выбирать недвижимость нужно относительно цифр и показателей, а не эмоциями. Особенно, если квартира еще строится и вы выбираете в офисе продаж по красивым рендерам и картинкам. Ведь вам могут предложить видовую квартиру, а потом на свободном участке перед окнами вырастает новостройка, и вся ценность объекта пропадет».
5 причин купить квартиру до конца 2022 года: объясняют эксперты
Не стесняйтесь торговаться
После начала мобилизации продавцы стали снижать цены на квартиры, охотнее идут на скидки.
«Сейчас хорошее время, чтобы торговаться. Вы можете спокойно ставить фильтр по цене чуть выше, чем ваш реальный бюджет. На крупных объектах можно рассматривать цены даже на несколько миллионов выше бюджета, — говорит Анна Тихомирова. — После просмотра предлагайте продавцу свою цену. Важно это делать именно после просмотра, когда у вас уже есть личный контакт и симпатия с продавцом и он понимает серьезность ваших намерений, в особенности если покупка срочная».
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках
При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.
Поспешный выбор
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Просмотр квартиры
Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.
Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.
Планировка
То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.
Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
Этажность
Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.
Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.
Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).
Перспектива
Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.
Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).
Здесь мы рассмотрим только вторичный рынок жилья. А как выбирать квартиру на первичном рынке, рассмотрено в другом разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – «Выбираем новостройку».
Как выбирать квартиру на вторичном рынке?
Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях.
Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок. Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.
Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (подробнее о доходности покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).
Разница этих двух основных целей определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения и житейские удобства, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья.
Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.
♦ Критерии поиска квартиры на вторичном рынке ♦
(Жми! Список откроется во всплывающем окне.)
Внешний вид и ближайшее окружение дома можно быстро оценить не только по фотографиям в объявлении, но и онлайн – с помощью панорам (кнопка «Панорамы улиц») на Яндекс.Картах по номеру дома (пример для Москвы – здесь). При этом нужно понимать, что с момента последней фотосъемки кое-что могло уже измениться.
Для покупки квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, и делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).
Типовые планировки квартир и техническое описание различных серий домов можно посмотреть здесь или здесь.
Техническую справку о каждом доме (год постройки, материал стен и перекрытий, инженерная начинка, типы лифтов, мусоропроводов и т.п.) можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Принципы анализа документов, подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (защищенное) право собственности на купленную недвижимость. Для этого и разработан наш сайт-методичка КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Где искать квартиры для покупки?
Хоть риэлторы и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет.
Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.
Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.
Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:
База квартир «ЦИАН» (вся Россия) – здесь.
База квартир «Яндекс.Недвижимость» (вся Россия) – здесь.
База квартир «Домофонд» (вся Россия) – здесь.
Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры.
База квартир агентства «МИЦ недвижимость» (Москва и Подмосковье) – здесь.
Но самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости, которой пользуются в большинстве агентств, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется установка специального ПО на компьютер (предоставляется на сайте WinNER). Тем не менее, эта база также доступна для частных лиц и, при желании, каждый может ею воспользоваться.
Профессиональная база данных недвижимости: База WinNER
Самостоятельно найти квартиру в этих базах сможет каждый человек без труда, и не хуже любого риэлтора. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.
♦ К слову о поиске квартиры по интренет-базам ♦
(Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)
Кстати, развешивание уличных объявлений (на столбах, подъездах, досках объявлений) в районах поиска квартиры — типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников» — несмотря на свою примитивность, нередко дает положительный эффект.
Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе. Даже в XXI веке при всеобщей цифровизации обычная бумажка на виду у прохожих (это называется «наружная реклама») по-прежнему работает.
Когда лучше покупать квартиру?
Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.
Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.
На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).
В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.
В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.
Чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – здесь.
Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.
Дискуссии о том, как именно нужно смотреть квартиру перед покупкой, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.
Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?
Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.