Как найти профессиональных соседей

Последнее время «черные риелторы» при «отжиме» чужой собственности все чаще прибегают к помощи «профессиональных соседей». И если против бандитов еще может помочь полиция, то что можно противопоставить чужим людям, которые на вполне законных основаниях врываются в вашу квартиру, нарушают ваш привычный мирок, и ведут себя по-хозяйски, превращая вашу жизнь в ад? ИА «Экспресс-Новости» изучило, как действуют так называемые «профессиональные соседи», и существует ли какой-то рецепт, который поможет владельцам, в конце концов, не оказаться однажды на улице.

Потерял сам – помогу не потерять другим

Московский театральный режиссер Александр Р. по вине аферистов потерял трехкомнатную квартиру в центре столицы. Его история выглядит поучительно. Жил себе человек с мамой тихо-мирно до тех пор, пока однажды в их квартире не появились чужие люди. Женщина и пятеро детей. Конечно, не понимая в чем дело, Александр попытался выселить незваных гостей, в том числе, и при помощи полиции. Однако у многодетной матери на руках оказались документы, по которым выходило, что она – хозяйка доли в этой квартире и имеет вполне законное право здесь находиться. Как это вышло? Много позже, едва не сойдя с ума от этой вечно кричащей многодетной оравы и, уже сбежав вместе с матушкой на постой к знакомым, режиссер смог понять, в чем дело. А получилось следующее – когда-то мать Александра заняла деньги у некой дамы под залог имущества. Так многие делают – только вот заемщица договор о залоге прочитала, видимо, «вполглаза» — ибо, документ этот оказался ничем иным, как договором купли-продажи доли в квартире. А новая хозяйка квадратных метров пустила пожить в квартиру якобы своих родственников, рядом с которыми режиссер и его мама долго существовать не смогли.

Понимая, что потерянные метры уже не вернуть, Александр всеми силами теперь пытается помочь своим «коллегам по несчастью». И узнав, что еще одна московская семья пострадала в такой же ситуации, не остался в стороне.

В четырехкомнатную квартиру семьи Федоровых многодетная мать поселилась почти полгода назад. По документам, именно она владеет половиной жилья. Нежданных гостей супруги Вадим и Ольга Федоровы пытались выселить, но новая совладелица жилища по имени Виктория (да-да, та самая, что заселялась и к режиссеру Александру) уверяет – у нее есть все права здесь находиться. Полицейских, конечно, вызывали – но, прочитав документы Виктории, стражи порядка развели руками – все в порядке, ничем помочь не можем. К их беде подключился Александр – ведь вместе легче биться с аферистами, чем в одиночку. Даже адвокат теперь у них один. И его вывод однозначен – Виктория, так называемый «профессиональный сосед» — из тех, что сначала делают жизнь других владельцев невыносимой, а затем вынуждают за копейки продать свою долю. Сюжет везде одинаков – в квартиры московских граждан вселяются многодетные женщины с детьми и выполняют основную функцию «выживальщиков». Соседство с большим количеством детей, шумом, грязью, грубостью выдержит не каждый. На это и расчет. К тому же в любой ситуации ребенок остается уголовно ненаказуемым. Больше того – в спорной ситуации можно сказать, что старые хозяева обижают детей, и любой суд или ведомство, прежде всего, будет разбирать ситуацию с точки зрения защиты несовершеннолетних. Так что, дети – один из главных «козырей» аферистов.

Новая тактика на потоке

На тот факт, что в Москве при помощи мамы с детьми квартиры у людей отбирает целая ОПГ, ИА «Экспресс-Новости» натолкнуло то обстоятельство, что счет пострадавшим уже идет на десятки. Как минимум. А в авангарде очень часто мелькает та самая Виктория – дама, не имеющая за душой ничего, но скупающая столичные квартиры, как гостинцы к праздничному столу. Говорят, след этой дамы тянется аж из Самары. И там юристы насчитали больше двух десятков квартир, в которых многодетная мать фигурировала в качестве покупательницы доли. Один из адвокатов, помогающий людям, потерявшим свое жилье из-за мошенников, уверен – там, на Волге, использовалась та же схема, что и сейчас в Москве.

Виктория работала в преступной группировке на территории Самарской области, которая мошенническим путем выкидывали людей на улицу – а когда банду накрыли и многих ее участников приговорили к большим срокам лишения свободы, дама, оставшись без заработка, рванула в первопрестольную. А может, и пригласили – талант «профессиональной соседки» в определенных кругах немало ценится.

За многодетной матерью стоит некая группировка, уверены юристы. Уж очень быстро и профессионально обрабатываются люди, имеющие долю в каком-либо жилище. Например, когда сестре москвички Фаины Шароновой срочно понадобились деньги, мгновенно нашлись «сердобольные» граждане, желающие дать в долг. Договор на выдачу денег подписали так, что женщина вынуждена была отдать свою долю в квартире. А Фаина с семьей осталась лицом к лицу с «профессиональными соседями», которые ведут себя так, что старые хозяева боятся лишний раз нос из своей комнаты показать. Фаина признавалась, что год борьбы с новыми соседями забрал у нее десять лет жизни. Женщина вспоминает, как они боялись заходить домой, как питались в столовой, лишь бы не сталкиваться на кухне с этими людьми. Даже опасались, что отравят. У нее сил бороться уже не осталось. А вот чета Федоровых биться за свое жилье собирается до конца. Супруги будут добиваться через суд, чтобы сделку, по которой Виктория стала собственницей доли, признали недействительной. Право выкупа доли их родственницы должны были предоставить в первую очередь им. Да и сама сумма сделки — 13 миллионов за половину квартиры в Кунцево — кажется удивительной. Соседи могут объявиться в любой момент

Почему подобные истории вообще возникают, когда у жильцов в их квартире соседями становятся абсолютно чужие люди и без всякого криминала. На самом деле, ситуации бывают разные – и не всегда это происходит по инициативе именно мошенников. Бывает, развелись супруги – квадратные метры не поделили, один долю продал. Или у одной стороны нет денег на выкуп другой доли. По праву «первой ночи» предложил другой стороне выкупить – но цену заломил сумасшедшую. Получил отказ – и все, теперь можно законно предлагать часть жилища другим людям.

А недавно житель одного из центральных регионов страны продал свою долю в квартиру чисто из мести бывшей супруге, которая с ним развелась. Хотя у женщины и средства и желание, чтобы выкупить его часть были. И теперь ей предстоит соседство с человеком, который вполне может оказаться в таких делах «профессионалом». Дама, конечно, подала в суд — ведь по закону именно она имеет право первой выкупить долю. Но на судебные тяжбы могут уйти месяцы, а то и годы – а сосед есть уже сейчас.

Задача «черных риелторов», работающих через «профессиональных соседей», проста – сделать жизнь хозяев квартир невыносимой. Главное, получить законный способ для проживания в квартире. В результате измученным хозяевам, куда ни кинь – всюду клин. Два выход – и каждый выгоден именно «риелторам». Или продавай свою долю за гроши, или выкупай «соседскую» — но уже по двойной, а то и тройной цене.

Но в любом случае, даже, казалось бы, в безвыходной ситуации, выход найти можно. Что касается наших историй, то, к примеру, в Уголовном кодексе РФ есть такое понятие – «принуждение к сделке». И с хорошим юристом от этой статьи вполне можно «плясать», оспаривая невыгодную для себя сделку. Бесспорно, на деле, когда документы уже подписаны и заверены, доказать, что тебя принудили, крайне сложно. И долго. Да и недешево. Адвокаты бесплатно не работают. А адвокаты с именем и возможностями – тем более.

Поэтому самый важный совет – он же и самый простой: находить общий язык с дольщиками квадратных метров, даже если отношения с ними сейчас не самые лучшие. Ведь намного проще попробовать найти компромисс с бывшим мужем или бывшей женой – чем потом «воевать» с профи на территории, которую ты всегда считал своей.

Квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

Квартирными рейдерами или профессиональными соседями называют людей, которые приобретают долю в квартире и путем различных манипуляций завладевают жильем целиком.

С кем имеем дело?

Термин «профессиональные соседи» достаточно часто можно увидеть или услышать в прессе или на ТВ.

Завладев долей, «соседи» начинают добиваться от добропорядочных жильцов продажи квартиры по нерыночной цене, добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.Действительно, у квартирных рейдеров есть строго определенное поле деятельности: это «коммуналки» либо квартиры, находящиеся в долевой собственности. Ряд способов, которые используют «профессиональные соседи», применимы и для соседей по лестничной клетке. Но это более сложная процедура и скорее всего практически нереализуема на практике.

Способы для этого используют разные – от бытовых, в виде мелких пакостей соседям (повредить дно у соседской эмалированной кастрюли, посидеть-выпить с друзьями на общественные кухни за полночь) до откровенно криминальных – применение реального физического и морального насилия, продолжает он.

Таким образом, у жертв квартирных рейдеров есть две основные задачи: выдержать оказываемое на них давление и суметь собрать доказательства противоправных действий, чтобы прибегнуть к судебной защите. По словам экспертов, для этого существует сразу несколько разных стратегий, и в зависимости от ситуации можно использовать одну из них, или все разом.

Незаконное приобретение доли

Один из методов, которым добросовестные собственники могут защититься от квартирных рейдеров – это доказать, что долю они приобрели незаконно.

При этом цена, по которой предлагается купить эту долю другим собственникам, не должна быть выше той, которую выставляют третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.

Однако, хотя сделки с куплей-продажей долей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», это ограничение регулярно обходится. В частности, с помощью оформления дарственной на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов.

Подстелить соломки

По факту практически любые люди, владеющие долями в жилом помещении, находятся в потенциальной зоне риска стать жертвами квартирных рейдеров, поскольку даже в дружных семьях бывают конфликты, разводы и другие неблагоприятные обстоятельства. Поэтому актуальными будут меры предварительной защиты: то есть такие, которые стоит предпринять еще до того, как у вас появились новые соседи.Денисов рекомендует добросовестным собственникам долей подать в Росреестр заявление о невозможности проведения действий с их долями без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.К сожалению, универсальных механизмов защиты долевых собственников от «квартирных рейдеров» закон не предусматривает.

Микродоля в праве на жилое помещение. Как с этим бороться?

Конец короткой рабочей недели, которая дала нам возможность адаптироваться к рабочему ритму. Под её занавес выходит новая статья, которая посвящена борьбе со злом.

Сегодня мы рассмотрим такой род злоупотребления правом, как получение незначительной доли в жилом помещении и вселение туда «профессиональных соседей». В 2017 году такого рода дела создавали социальную напряжённость и были предметом обсуждения в новостях.

Физическое лицо приобретает очень незначительную долю в праве собственности на жилое помещение по законной и зарегистрированной сделке: например 1/86. Как правило, это лицо имеет отношение к микрофинансовым организациям, а продавец (или даритель) имеет отношение к задолженностям перед микрофинансовыми организациями. После совершения сделки в квартиру приходят жить несколько человек, являющиеся «профессиональными соседями» — это своего рода профессия. Их нахождение в квартире и их проживание в ней полностью законно – полноправный собственник их туда пустил (пусть даже и собственник 1/86 доли). Суть данной профессии заключается в том, чтобы всячески нарушать нормальные условия проживания других лиц, проживающих в квартире – нарушать общественный порядок, разводить грязь, вести себя недостойно и причинять другие неудобства. Для избавления от такого рода неудобств, собственнику остальной (большей) доли предлагается два варианта: либо продать свои 85/86 доли за бесценок, либо купить их 1/86 долю по очень высокой цене. Большинство людей соглашалось даже под угрозой уйти жить на съёмную квартиру, ведь качество работы «профессиональных соседей» именно от этого и зависит: смогли ли они создать достаточно неприемлемые условия для остальных добросовестных собственников. Организаторов такого рода схем называют «квартирными рейдерами» и правоохранительным органам пришлось провести очень большой объём работы для того, чтобы доказать совершение ими преступлений, ответственность за которое предусмотрена ст. 179 УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения).

На самом деле способ решения такой проблемы существует.

С распространением обязательности единства в толковании и применении судами норм права появляется необходимость изучения судебной практики по каждому вопросу. Итак, что же думают о принудительном выкупе незначительной доли высокие суды в России ?

Конституционный суд при проверке соответствия ч.4 ст. 252 ГК РФ Конституции России в своём определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О подтвердил соответствие вышеуказанной нормы права Конституции РФ.

Юристу предстоит доказывание всех аспектов, указанных в вышеуказанном Постановлении Пленума ВС РФ.

В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Сложность заключается в том, что истцом по такого рода искам могут быть исключительно органы местного самоуправления. В истории России существует как минимум 1 удовлетворённый иск такой категории: решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Но для этого потребовалось 46 ночных вызовов полиции, три заявления в полицию, 16 жалоб в городскую администрацию, предписание мэрии соблюдать тишину и два десятка свидетелей.

Верховный суд России в лице своего Пленума указал в ч.10 Постановления от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Подводя итог можно сделать следующий вывод: законное противостояние злоупотреблению жилищным правом на незначительную долю возможно, однако клиенту предстоит принять решение: либо дорогой, но более быстрый вариант (ч.4 ст. 252 ГК РФ), либо долгий, но дешёвый вариант (ст. 293 ГК РФ).

Жулье с жильем

Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах, может быть принят во втором чтении уже в весеннюю сессию Госдумы. Уверенность в этом «Известиям» высказали его авторы-парламентарии. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — скупающих малые площади аферистов, которые вынуждают граждан совершать невыгодные сделки по продаже жилья. А зачастую и вовсе лишаться его. Только в прошлом году в России, по данным МВД, было зафиксировано более 6 тыс. случаев мошенничества в сфере недвижимости. «Известия» выяснили, как работает «серый» рынок жилья, узнали, кто такие «профессиональные соседи», какие методы используют квартирные рейдеры и можно ли обезопасить себя и свою квартиру от посягательств преступников.

«Социальный терроризм»

По статистике МВД, из 6755 зарегистрированных в 2018 году фактов мошеннических действий в сфере недвижимости раскрыто было меньше половины — 3196 случаев. Чаще махинации с жильем выявляют в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

— Это объясняется большим количеством предложений на рынке недвижимости и высокой стоимостью жилья, — пояснили «Известиям» в пресс-службе МВД. — Всего за минувший год за совершение указанных противоправных деяний задержан 1751 человек.

В новом году проблема квартирного рейдерства вышла на государственный уровень. В ближайшую сессию Госдума рассмотрит сразу несколько законопроектов, призванных решить этот вопрос. Свои предложения об ограничении площади долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять, внесла группа депутатов от фракции ЛДПР. Один из авторов проекта, член думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин рассказал «Известиям», что документ предполагает запретить образование доли в праве общей собственности на квартиру, если эта доля — меньшей площади, чем учетная норма жилого помещения.

— Квартирное рейдерство зашло так далеко, что его уже называют особо опасной формой социального терроризма, — сказал он. — Рассматривался даже вариант полного запрета деления жилых помещений на доли, но от него отказались, так как это ограничило бы права добросовестных граждан. Поэтому внесли проект о запрете дробления на доли, которые не соответствуют учетной норме.

Это уже вторая подобная инициатива. Еще в конце 2017 года глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Сейчас этот законопроект проходит процедуру согласования после первого чтения, сообщила «Известиям» Галина Хованская.

— Мы внесли правки и оптимистично настроены по поводу принятия нашего проекта во втором чтении, — сказала депутат.

Не по доброй доле

Теоретически сделки с куплей-продажей микродолей защищаютсястатьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Однако предусмотренные в ней ограничения, по словам специалистов, довольно легко обойти — услуги по приобретению части квартир предлагает множество риэлторских контор.

Подобные объявления на одном из самых популярных сайтов по торговле недвижимостью выглядят вполне солидно: «Москва, 1/2 к вартиры, 32 кв. м, хороший дом, квартира с ремонтом, чудесные соседи». Цена — 3 500 000 рублей. Встречаются варианты попроще и подешевле — например, предложения о продаже 1/22 и даже 1/100 квартиры. Как правило, эти «дольки»нужны для оформления прописки в столице.

Препятствием для гражданина, решившего продать свою долю в такой квартире, могут стать остальные собственники.

— Договориться получается не всегда. И тогда юристы могут предложить вам способы обойти преимущественное право родственников на покупку доли. Прибегнув к ним, впрочем, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору, — пояснили «Известиям» специалисты московской юридической консультации «Народный советник».

При этом существует и вполне легальный способ продать свою долю — оформить дарственную на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов.

— При дарении собственник теряет преимущественное право на покупку. Фактически за дарственной часто скрывается обычная купля-продажа, еще и не обремененная уплатой налогов, — уверяют юристы. — Здесь есть обратные риски: сделка может быть признана мнимой и собственник в этом случае потребует перевода прав на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

КВАРТИРЫ ЖИЛЬЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРОДАЖА РИЕЛТОРЫ

Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах, может быть принят во втором чтении уже в весеннюю сессию Госдумы. Уверенность в этом «Известиям» высказали его авторы-парламентарии. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — скупающих малые площади аферистов, которые вынуждают граждан совершать невыгодные сделки по продаже жилья. А зачастую и вовсе лишаться его. Только в прошлом году в России, по данным МВД, было зафиксировано более 6 тыс. случаев мошенничества в сфере недвижимости. «Известия» выяснили, как работает «серый» рынок жилья, узнали, кто такие «профессиональные соседи», какие методы используют квартирные рейдеры и можно ли обезопасить себя и свою квартиру от посягательств преступников.

«Социальный терроризм»

По статистике МВД, из 6755 зарегистрированных в 2018 году фактов мошеннических действий в сфере недвижимости раскрыто было меньше половины — 3196 случаев. Чаще махинации с жильем выявляют в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

— Это объясняется большим количеством предложений на рынке недвижимости и высокой стоимостью жилья, — пояснили «Известиям» в пресс-службе МВД. — Всего за минувший год за совершение указанных противоправных деяний задержан 1751 человек.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Мария БухароваВладение воздухом: в Уфе третий раз продают дом вместе с жильцамиКому принадлежит земля под квартирами и что это решает

В новом году проблема квартирного рейдерства вышла на государственный уровень. В ближайшую сессию Госдума рассмотрит сразу несколько законопроектов, призванных решить этот вопрос. Свои предложения об ограничении площади долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять, внесла группа депутатов от фракции ЛДПР. Один из авторов проекта, член думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин рассказал «Известиям», что документ предполагает запретить образование доли в праве общей собственности на квартиру, если эта доля — меньшей площади, чем учетная норма жилого помещения.

— Квартирное рейдерство зашло так далеко, что его уже называют особо опасной формой социального терроризма, — сказал он. — Рассматривался даже вариант полного запрета деления жилых помещений на доли, но от него отказались, так как это ограничило бы права добросовестных граждан. Поэтому внесли проект о запрете дробления на доли, которые не соответствуют учетной норме.

Это уже вторая подобная инициатива. Еще в конце 2017 года глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Сейчас этот законопроект проходит процедуру согласования после первого чтения, сообщила «Известиям» Галина Хованская.

— Мы внесли правки и оптимистично настроены по поводу принятия нашего проекта во втором чтении, — сказала депутат.

Кошмарить — бизнес: какими методами работают «черные риелторы»Как квартирным аферистам удается отбирать единственное жилье и уходить от ответа

Не по доброй доле

Теоретически сделки с куплей-продажей микродолей защищаютсястатьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Однако предусмотренные в ней ограничения, по словам специалистов, довольно легко обойти — услуги по приобретению части квартир предлагает множество риэлторских контор.

Подобные объявления на одном из самых популярных сайтов по торговле недвижимостью выглядят вполне солидно: «Москва, 1/2 к вартиры, 32 кв. м, хороший дом, квартира с ремонтом, чудесные соседи». Цена — 3 500 000 рублей. Встречаются варианты попроще и подешевле — например, предложения о продаже 1/22 и даже 1/100 квартиры. Как правило, эти «дольки»нужны для оформления прописки в столице.

Фото: Циан

Препятствием для гражданина, решившего продать свою долю в такой квартире, могут стать остальные собственники.

Что нам метры: «черные риелторы» вытащат жертву даже из хосписаКак сегодня отнимают жилье у одиноких и беззащитных

— Договориться получается не всегда. И тогда юристы могут предложить вам способы обойти преимущественное право родственников на покупку доли. Прибегнув к ним, впрочем, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору, — пояснили «Известиям» специалисты московской юридической консультации «Народный советник».

При этом существует и вполне легальный способ продать свою долю — оформить дарственную на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов.

— При дарении собственник теряет преимущественное право на покупку. Фактически за дарственной часто скрывается обычная купля-продажа, еще и не обремененная уплатой налогов, — уверяют юристы. — Здесь есть обратные риски: сделка может быть признана мнимой и собственник в этом случае потребует перевода прав на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

«Профессиональные соседи»

Описанные лазейки в законодательстве привели к появлению в России нелегального бизнеса в сфере недвижимости — квартирного рейдерства.

Как правило, все подобные истории начинаются одинаково. Один из членов семьи по разным причинам вступает в конфликт с остальными и решает продать свою долю в квартире. В итоге незадачливый продавец попадает в сети «черных риэлторов» и в дело вступает целая организованная группа. Недобросовестные юристы помогают оформить дарственную и получить деньги, а затем подселяют в квартиру так называемых «профессиональных соседей», которые создают невыносимые условия жизни для остальных собственников, в результате чего они вынуждены продать и свои доли в надежде избавиться от новых жильцов.

— Это бригады специально обученных людей, которые работают при риэлторских конторах, которые и сдают им информацию, — рассказал «Известиям» руководитель проекта «Народный антирейдер» Сергей Лобанов. — В итоге жизнь собственников делают невыносимой «профессиональные соседи».

Как правило, новые жильцы приезжают, когда хозяев нет дома, взламывают двери и вселяются, после чего начинают доводить живущих там людей до полного бессилия и отчаяния.

— Приведу пример, — продолжил Сергей Лобанов. — Часть собственности москвички Анны Г. находилась под судебным запретом на продажу, однако мошенническим путем эта доля была продана рейдеру. Он и вселил туда своих людей, которые регулярно вступали в конфликты с собственницей оставшихся 3/4 квартиры.

В похожей ситуации оказался и 29-летний Александр О. Его сестра продала свою долю в квартире, и к нему вселились те самые «профессиональные соседи». По его словам, сначала они просто пили день и ночь, а когда поняли, что хозяин большую часть времени находится на работе, перешли к более радикальным мерам.

— Они разгромили ванную и туалет. Я починил, а они снова всё разбили. Причем я не мог ничего сделать, потому что у них были документы о собственности, и полицейские пожимали плечами и говорили: «Разбирайтесь сами». Но эти люди не хотели идти ни на какие компромиссы, — рассказал «Известиям» Александр. — Я продержался полгода, нервы были измотаны и у меня, и даже у моего кота. Поэтому я в итоге продал и свою часть жилища. Пришлось переехать в маленькую квартиру.

«Почему бы и нет»

Жилище пенсионерки Анны Петровны П. «профессиональные соседи» захватили под Новый год. Ситуация в квартире сразу стала крайне напряженной — незваные гости едва не довели пожилую москвичку до суицида.

— Я не уследила, как сын стал играть в онлайн-казино, и в какой-то момент полностью потеряла контроль над ним. Однажды пришли двое мужчин и сказали, что теперь моя квартира — это их квартира, — рассказала она «Известиям». — Они грубо толкнули меня и стали располагаться. Я позвонила в полицию, у меня на руках были и документы на собственность части квартиры и акт о вселении. Но всё осталось, как есть. Признаюсь, в какой-то момент самоубийство казалось мне единственным выходом, но о моей ситуации узнали ребята-антирейдеры, и благодаря им сохраняется шанс добиться компенсации за то, что мне пришлось пережить.

К Анне Петровне вселились активисты «Народного антирейдера» — уже месяц Илья и Антон каждый день находятся в квартире, оберегают пострадавшую от мошенников женщину.

— Мы собираем доказательства по ст. 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»). При нас они не могут ограничивать пользование туалетом, ванной и кухней, потому что мы зафиксируем это и используем в суде, чтобы доказать факт давления на собственницу, — рассказали «Известиям» активисты.

Одним из «профессиональных соседей», вселившихся к Анне Петровне, оказался уроженец одной кавказских республик. По его словам, он не имеет личной неприязни к бабушке, но ради денег готов и дальше делать ее жизнь невыносимой. Сначала он уверял, что приобрел свою долю законно и имеет полное право тут жить, но в конце концов сообщил, что происходящее для него — просто способ заработка.

— Не наркотики же продаю, всё легально, по закону, — заявил он «Известиям». — Меня попросили пожить. Своего жилья у меня нет, в Москве я недавно, поэтому мы с братом подумали, почему бы и нет.

Не сразу, но «профессиональный сосед» признался, что получает за свою «работу» около 15 тыс. рублей в месяц.

Что делать?

Попавшим в подобную ситуацию в первую очередь стоит попробовать оспорить сделку по продаже микродоли в суде, пояснил «Известиям» адвокат Виталий Ревзин.

— Нужно будет доказать, что сделка была совершена явно с криминальным подтекстом, а то количество квадратных метров, которые приобрели посторонние люди, невозможно выделить для их проживания. И тогда есть вероятность, что суд отменит сделку, — сказал он. — Еще один вариант — через суд обязать продать микродолю собственникам, доля которых больше. При этом цена микродоли определяется экспертом. Если в квартиру всё-таки попали посторонние «собственники», можно определить порядок пользования квартирой. Для этого нужно обратиться в суд, который определит, кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами.

По словам адвоката, «профессиональных соседей» можно лишить права пользования приобретенной долей и другим способом. Для этого нужно через суд доказать, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно.

— Практика показывает, что добиться положительного решения по таким делам вполне реально, —уверяет Виталий Ревзин.

В Росреестре «Известиям» пояснили, что для защиты своего жилья собственникам можно подать заявление о невозможности проведения действий с их недвижимостью без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.

Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Бесплатная горячая юридическая линия.

Частный детектив рассказывает о профессиональных соседях

Профессиональные соседи — это специально нанятые люди, задача которых состоит в том, чтобы выжить владельца из его же собственного жилья, создать ему невыносимые условия несовместимые с понятием «спокойная жизнь»
Например, некий дом хотят превратить в гостиницу, а один из жильцов отказывается продавать жилплощадь. В подобной ситуации выселить человека законным путём затруднительно. Но всегда можно создать ему невыносимые условия жизни. Для этого нанимают таких вот «профессионалов». Фактически это одна из форм рейдерства.

Видео по теме

---

Запись на консультацию

Похожие статьи

---

Как найти профессиональных соседей?

Ответы на вопрос (3):

https://realty.ria.ru/20210210/sosedi-1596831150.html

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье — Недвижимость РИА Новости, 10.02.2021

Профессиональные соседи: как квартирные рейдеры отбирают чужое жилье

Квартирными рейдерами или профессиональными соседями называют людей, которые приобретают долю в квартире и путем различных манипуляций завладевают жильем… Недвижимость РИА Новости, 10.02.2021

2021-02-10T15:39

2021-02-10T15:39

2021-02-10T17:08

realty-гид – риа недвижимость

жилье

федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор)

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

законодательство

россия

https://cdnn21.img.ria.ru/images/152675/54/1526755469_0:0:3000:1688_1920x0_80_0_0_6a3faf4e531350460e9e939aebf1bd07.jpg

Квартирными рейдерами или профессиональными соседями называют людей, которые приобретают долю в квартире и путем различных манипуляций завладевают жильем целиком. Юристы рассказали сайту «РИА Недвижимость», почему так сложно противостоять этим действиям, как все-таки доказать, что действия «соседей» преступны и есть ли способы заранее защититься от них.С кем имеем дело?Термин «профессиональные соседи» достаточно часто можно увидеть или услышать в прессе или на ТВ, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. "В нашем понимании профессиональными соседями являются те, кто покупают доли по очень низким ценам – существенно ниже тех, которые есть на рынке – и всеми возможными способами пытаются создать условия для того, чтобы остальные соседи продали им свои квадратные метры," – поясняет он.Завладев долей, «соседи» начинают добиваться от добропорядочных жильцов продажи квартиры по нерыночной цене, добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.Действительно, у квартирных рейдеров есть строго определенное поле деятельности: это «коммуналки» либо квартиры, находящиеся в долевой собственности. Ряд способов, которые используют «профессиональные соседи», применимы и для соседей по лестничной клетке. Но это более сложная процедура и скорее всего практически нереализуема на практике, объясняет управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин.Способы для этого используют разные – от бытовых, в виде мелких пакостей соседям (повредить дно у соседской эмалированной кастрюли, посидеть-выпить с друзьями на общественные кухни за полночь) до откровенно криминальных – применение реального физического и морального насилия, продолжает он. "В результате таких коммунальных войн, проигравший очевиден: замученные, иногда в прямом смысле слова, соседи решаются расстаться со своей недвижимостью. Покупателем квартиры становится либо сам шантажист, либо его сообщники. Сделка, разумеется, проводится в срочном порядке и на заведомо невыгодных для собственника условиях", – говорит Добрынин.Таким образом, у жертв квартирных рейдеров есть две основные задачи: выдержать оказываемое на них давление и суметь собрать доказательства противоправных действий, чтобы прибегнуть к судебной защите. По словам экспертов, для этого существует сразу несколько разных стратегий, и в зависимости от ситуации можно использовать одну из них, или все разом.Незаконное приобретение долиОдин из методов, которым добросовестные собственники могут защититься от квартирных рейдеров – это доказать, что долю они приобрели незаконно.Любой собственник доли в недвижимом имуществе перед ее продажей третьим лицам обязан предоставить другому долевому собственнику право ее преимущественной покупки, напоминает адвокат адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Ольга Туренко. При этом цена, по которой предлагается купить эту долю другим собственникам, не должна быть выше той, которую выставляют третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.Однако, хотя сделки с куплей-продажей долей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки», это ограничение регулярно обходится. В частности, с помощью оформления дарственной на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов, сетует Денисов.Подстелить соломкиПо факту практически любые люди, владеющие долями в жилом помещении, находятся в потенциальной зоне риска стать жертвами квартирных рейдеров, поскольку даже в дружных семьях бывают конфликты, разводы и другие неблагоприятные обстоятельства. Поэтому актуальными будут меры предварительной защиты: то есть такие, которые стоит предпринять еще до того, как у вас появились новые соседи.Денисов рекомендует добросовестным собственникам долей подать в Росреестр заявление о невозможности проведения действий с их долями без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.К сожалению, универсальных механизмов защиты долевых собственников от «квартирных рейдеров» закон не предусматривает, сетует Добрынин. "Наиболее верным решением будет поддержание дружеских отношений с соседями. В таком случае вы сможете заранее узнать об их намерениях продавать свою долю и по возможности проследить за добросовестностью будущих покупателей. А в идеале, самим приобрести отчуждаемую долю", – советует он.Но если это не удалось, существуют несколько «примет», по которым добросовестные собственники могут заподозрить, что доля в квартире перешла именно к рейдерам, и хоть как-то подготовиться к началу их атаки, продолжает Добрынин. За каждым квартирным захватом стоит штат профессионалов: так называемые «юристы», такие же «риелторы», сами «профессиональные соседи», иногда люди с коррупционными связями в госорганах, объясняет он.»Одинаковых схем не бывает, но быть начеку надо, если, к примеру, ваш бывший сосед продал долю в квартире либо комнату очень быстро; риелтор предложил ему крайне выгодные условия и бесплатное юридическое сопровождение; покупатели не смотрели квартиру перед покупкой. Велика вероятность, что такая продажа осуществлена в пользу «квартирных шантажистов», – предупреждает Добрынин.Маловато будетСуществует вариант защиты от квартирных рейдеров, который будет актуален, если квартира очень небольшая, либо в случае, когда «профессиональные соседи» смогли приобрести микродолю.Для этого метода защиты также необходимо оспорить сделку в суде. В процессе нужно будет доказывать, что она была совершена явно с противоправным подтекстом, а то количество квадратных метров в квартире, которые получил "профессиональный сосед", невозможно выделить для его проживания, инструктирует Денисов. Также может быть подан иск об обязании продать микродолю добросовестным собственникам, доля которых в квартире больше. Для определения цены доли нужно будет привлечь профессионального эксперта, продолжает эксперт.Кроме того, в рамках судебного разбирательства можно определить порядок пользования квартирой, то есть кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами. Необходимо доказать в суде, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно, рекомендует Денисов.Нюансы и помощникиЕсли не удалось ни осуществить превентивную защиту, ни разорвать сделку, нужно начать разрабатывать стратегию борьбы. Поскольку многие люди не готовы к таким противостояниям, им часто требуется помощь извне и информация.Есть организации, которые специализируются на помощи в такой ситуации, например, «Народный антирейдер», обращает внимание Денисов. Также некоторые юридические компании, адвокаты оказывают подобные услуги. Они могут дежурить в квартире, в которую заселились профессиональные соседи, собирать доказательства нарушениям ими статьи 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»). Все ограничения добросовестного собственника квартиры профессиональными соседями – например, в пользовании туалетом или кухней – могут быть зафиксированы и использованы потом в качестве доказательств в суде, подтверждающих оказание давления на добросовестного собственника, объясняет эксперт.»Напомню также, что в органах полиции организованы специальные комиссии, разбирающиеся с правоотношениями, в которых участвуют так называемые «профессиональные соседи», – добавляет Денисов.Можно еще пойти на хитрость и частично перенять методы самих квартирных рейдеров, добавляет Туренко. Вариант поведения в ситуации с «профессиональными соседями» – когда собственник просто съезжает со своей части квартиры, таким образом лишая своих обидчиков возможности оказывать на себя психологическое и иное давление, – законен и вполне может сработать. Другой вариант: снять себе на время жилье, а свое сдать неблагоприятной категории граждан, советует она. Однако, предупреждает Туренко, в случае с арендаторами нужно помнить, что собственник другой доли вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора найма (пользования) и (или) выселения арендатора, нарушающего сложившийся порядок пользования квартирой и правила общежития сособственников, так как сдача в наем и передача доли в безвозмездное пользование без достигнутого согласия с остальными собственниками, будут свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности и будут признаны судом незаконными. К сожалению, рейдеры тоже имеют законные основания оспорить появление новых жильцов. Впрочем, добросовестные собственники тоже могут воспользоваться такой же схемой, если, к примеру, квартирные рейдеры вселились в долю не сами, а подселили буйных арендаторов.Битва в судеТак или иначе, главный этап борьбы с «профессиональными соседями» произойдет в суде. И это часто становится проблемой для добросовестных владельцев, поскольку они просто не знают, как действовать, на что именно жаловаться и что доказывать. А сами рейдеры достаточно хорошо подкованы в правовых вопросах, и могут действовать на грани законности, но не переходя черту, отмечают все опрошенные эксперты. Однако в зависимости от обстоятельств у людей есть несколько вариантов стратегии поведения в суде.Действия «жилищных рейдеров» очень часто образуют составы различных преступлений, объясняет Туренко.Статья 179 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства.Статья 163 УК РФ предусматривает уголовную ответственность за вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких."Несмотря на сложность доказывания, в практике известны случаи постановления приговоров, когда и сами рейдеры, и нанятые ими "профессиональные соседи" отправлялись в колонию на длительные сроки", – отмечает адвокат.Самым важным аспектом защиты становится сбор доказательств правонарушения, подсказывает Добрынин. Он дает несколько рекомендаций по необходимым действиям, которые добросовестные владельцы смогут использовать в суде:Перспектива: чем все закончитсяНе для всех очевидно, что произойдет после суда. Иногда люди опасаются, что они, даже выиграв, вновь окажутся один на один с уже озлобленными рейдерами, и жизнь станет только хуже. Однако успех вполне возможен, говорят опрошенные эксперты.Систематическое нарушение прав и интересов соседей является основанием для лишения лица права на жилое помещение (статья 293 ГК РФ), подсказывает Добрынин. В случае удовлетворения такого иска, квартиру продают с публичных торгов, а собственнику выплачиваются средства, вырученные от продажи. Обратиться с таким иском может только орган местного самоуправления, поэтому для инициирования процедуры выселения соседа следует, в первую очередь, написать заявление в администрацию района.В качестве доказательств следует приложить все ранее полученные вами акты, справки, копии поданных жалоб и ответов на них, свидетельствующие о недобросовестном поведении и нарушении ваших прав. Также советуем собрать письменные объяснения других соседей и иных лиц, которые стали очевидцами данных обстоятельств. Они смогут быть вызваны в суд в качестве свидетелей. Важно понимать, что лишение граждан жилища – это крайняя мера, и суды идут на нее очень редко. Тем не менее, сам факт начала судебного процесса, несомненно, привлечет внимание и поспособствует решению проблемы. Высокие шансы на получение судебной защиты, указывает Туренко есть в следующих случаях:»Даже элементарная консультация со специалистом поможет вам лучше представлять и ориентироваться в правовых аспектах ситуации, а также уменьшит стрессовую нагрузку и придаст уверенности в борьбе за свои права. Как показывает практика, чем более активную позицию вы займете, чем больше вы будете писать жалобы, иски, обращения, привлекать внимание общественности, средств массовой информации, полицию, прокуратуру, тем выше ваши шансы на достижение успеха в отстаивании своих законных прав и интересов», – резюмирует Туренко.

https://realty.ria.ru/20210125/doli-1594472032.html

https://realty.ria.ru/20180301/1515503841.html

https://realty.ria.ru/20200420/1570295734.html

https://realty.ria.ru/20200218/1564924998.html

https://realty.ria.ru/20191002/1559364785.html

россия

2021

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/152675/54/1526755469_270:0:2758:1866_1920x0_80_0_0_faeafac32ee25be1fbed1b0b5e881608.jpg

realty-гид – риа недвижимость, жилье, федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор), федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), законодательство, россия

12.05.2018/https://nikolaeva.livejournal.com/1073664.html?utm_source=embed_post
( перепостил slavikap)

«Я себя ножичком порежу, а тебя посадят»

Тот вечер оказался совсем не томным: Кирилл и Татьяна Новиковы не смогли открыть дверь в свою квартиру. Пока они были на работе, кто-то поменял замки…
И этими кем-то оказались незнакомая Новиковым многодетная мать с пятью детьми. Это было в сентябре 2017 года.
Вызванный участковый развёл руками и сообщил, что в квартиру вселились граждане, имеющие на этотполное право. На руках у них договор купли-продажи.

А все дело в том, что в 2011 году Кирилл развёлся с первой женой.Суд разделил четырехкомнатную квартиру пополам. Выкупить долю бывшей жены Кирилл не смог, и вот теперь часть квартиры приобрела многодетная мама из Самары Виктория Епифанцева. Старшему ребёнку в семье на тот момент было 15 лет, младшему всего восемь месяцев. И вот тогда для Кирилла и Татьяны наступила страшная жизнь.

И дело даже не в том, что круглые сутки в доме гремела музыка, а ночью в спальню к супругам ломились старшие детки явно в невменяемом состоянии. Самое страшное, что эти дети стали жестоко избивать Татьяну. Она даже попала после побоев в больницу.

Татьяна в больнице

А участковый в ответ на все заявления уговаривал жить мирно: дети малые, что с них возьмёшь?

А дети малые вошли во вкус. 12-летняя девочка Зина, приветливо улыбаясь, как-то подловила Татьяну в коридоре и сказала:
— Я себя ножичком порежу, а тебя посадят.

Муж пытался защитить жену, но та всегда останавливала его, справедливо полагая, что мать большого семейства только этого и ждёт: прекрасный повод отправить мужчину за решетку, обвинив в насилии по отношению к детям.

Профессиональные соседи.

Именно так называются бандиты, которые скупают доли в квартирах и своим поведением заставляют несчастных жильцов выкупить ее втридорога. Или продать свою половину за бесценок.
Этого требовали и от несчастных Новиковых. Либо продать свою часть меньше чем за два миллиона, либо выкупить другую — более чем за 10 миллионов.
Оказалось, это целый семейный бизнес, возглавляет который тетя Епифанцевой — Лилия Бернат. Та еще в 90-х связалась в родной Самаре с бандой «черных риелторов» и приобщила к такому заработку родную племянницу.

В Самаре банда засветилась, пришлось перебраться в столицу. Установлено, что уже в Москве на счету Епифанцевой минимум три жертвы. От неё пострадал режиссер Алексей Рубинштейн, родственник Игоря Костолевского. Он вместе с пожилой матерью остался на улице, а у Епифанцевой появилась просторная квартира в центре Москвы.

С ужасом вспоминает времена жизни рядом с Епифанцевыми и Марина Шайдукис.
— Долю в квартире заложила сестра за долги. Так у меня появились неприятные соседи, — нервно усмехается Марина. — Мы перестали есть дома, боялись, что нас отравят. Да и вообще старались в квартире не появляться.

По самым скромным подсчетам, в столице Епифанцева заработала больше 50 миллионов рублей. Следствие считает, что в Самаре предприимчивым родственникам удалось заработать ещё больше. Вот точно хватило бы на молочишко детишкам. Но семейство, как мы видим, останавливаться не собиралось.

Сейчас Виктория, ее тетка и старший сын находятся под арестом в московском СИЗО. Против нее возбуждено уголовное дело по статье 179 УК РФ «Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения», а против мальчика — по 112 статье УК РФ «Умышленное причинение средней тяжести вреда здоровью».

Главный вывод, который надо сделать после прочтения этой истории: «профессиональные жильцы» — это набирающий силу бизнес, и стоит, наверное, решать все жилищные спорные вопросы до того, как в квартиру войдут чужие агрессивные люди. На законном основании войдут.

Лилия Бернат и старший сын Епифанцевой