Как найти пвд в оценке недвижимости - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

ФСО №1 п.13. Доходный
подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.

Доходный подход
включает два метода: метод капитализации
и метод дисконтирования денежных
потоков.

Метод дисконтирования
денежных потоков более универсальный,
применяется, если ожидаются нестабильные
денежные потоки, например, когда объект
требует значительного ремонта,
реконструкции, не завершен строительством,
не выведен на рынок, подлежит сносу и
т.д.

Метод капитализации
используется, если ожидаются стабильные
денежные потоки или стабильные темпы
прироста денежных потоков, например.
когда объект готов к эксплуатации и
имеет оптимальные рыночные параметры.

4.1. Метод капитализации

Базовая формула
расчета стоимости в данном методе имеет
следующий вид:

(4.1.)

где V
– стоимость объекта недвижимости (от
англ. Value
— стоимость);

R
– ставка капитализации (от англ. Rate
– ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое
является синонимом);

NOI
– чистый операционный доход (от англ.
Net
Operational
Incomе,
также используется русская аббревиатура
ЧОД).

Алгоритм метода
капитализации:

1) определение
ожидаемого годового (или среднегодового)
чистого операционного дохода объекта
недвижимости при его наиболее эффективном
использовании;

2) определение
ставки капитализации;

3) определение
стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный
валовой доход (ПВД)
– потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости
при 100%-ном использовании объекта без
учета потерь и расходов.

ПВД определяется
по следующей формуле для объекта
недвижимости:

ПВД = S
• С_ар,
(4.2)

где S – площадь,
сдаваемая в аренду, м²;

С_ар
– рыночная арендная ставка за 1 м²
в год.

Действительный
валовой доход (ДВД) –
это доход от объекта недвижимости,
который будет в действительности получен
собственником объекта недвижимости,
т.е. потенциальный валовой доход за
вычетом потерь от недоиспользования
площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери
. (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠(1
– К_ндз)٠(1
– К_{н ар}),
(4.4)

где К_ндз
— коэффициент потерь от недозагрузки
объекта (например, часть площадей,
которая не будет сдана в аренду);

К_н

ар —
коэффициент потерь от недосбора арендных
платежей по объекту.

Чистый операционный
доход (сокращенно NOI
или ЧОД) – годовой действительный
валовой доход за минусом годовых
операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.
(4.5)

Операционные
расходы – это действительные расходы
собственника, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода от
объекта недвижимости.

Операционные
расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные,
или эксплуатационные;
расходы на
замещение, или резервы.

Таблица 4.1.
Пример расчета чистого операционного
дохода

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Базовая площадь помещений, кв. м	450
2.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м	410
3.	Рыночная арендная плата (С_ар), включая НДС, руб./кв.м. в год	7000
4.	Потенциальный валовой доход, руб. в год	ПВД = S • С_ар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000
5.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (К_п ), % от ПВД	7,5
6.	Действительный валовой доход, руб. в год	ДВД=ПВД٠(1–К_п) ДВД=2870000٠(1–0,075)= =2 654 750
7.	Операционные расходы, руб. в год	929 230
7.1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год	236 530
7.1.1.	налог на имущество, руб. в год	56 000
7.1.2.	налог на землю, руб. в год	15 530
7.1.3.	страховые взносы, руб. в год	45 000
7.1.4.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	120 000
7.2.	Условно-переменные расходы, руб. в год	580 700
7.2.1.	коммунальные расходы, руб. в год	56 000
7.2.2.	расходы на содержание территории, руб. в год	16 000
7.2.3.	на текущие ремонтные работы, руб. в год	48 000
7.2.3.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	200 000
7.2.4.	расходы на управление, руб. в год	132 700
7.2.5.	прочие расходы, руб. в год	128 000
7.3.	Расходы на замещение, руб. в год	112 000
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник

доходный подход к оценке недвижимости

Для того, чтобы определить стоимость недвижимости на момент проведения оценки и спрогнозировать будущую доходность, необходимо применять доходный подход. Почему данный подход так полезен?

Анализ позволяет определить доходный потенциал конкретного объекта недвижимости, начиная со дня оценки и до завершения эксплуатационного срока.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход выявляет риски и особенности определенного вида недвижимости, связанные с локацией, инфраструктурой, а также определить рыночную ценность объекта.

Главная польза доходного подхода – возможность определить пользу и выгоду для инвестора и спрогнозировать примерный объем прибыли, которую может принести недвижимость.

Специалисты выделяют два метода:

Методы оценки с применением доходного подхода

Каждый из представленных методов базируется на тезисе о том, что любой объект недвижимости способен приносить существенную прибыль. Оценка стоимости и прогноз потенциальной прибыли осуществляется с помощью конвертации объема прибыли от объекта в установленную стоимость. Как мы уже говорили выше, учитываются риски и особенности.

Метод капитализации объема прибыли в стоимость объекта недвижимости осуществляется с помощью конвертации прибыли за определенный период. При дисконтировании денежного потока конвертируется объем прибыли сразу за несколько периодов, а также доходы от реализации.

Эффективность данных методов оценивается по следующим признакам:

Интересы и потребности целевой аудитории, составление портрета клиентов.

Объективность и достоверность данных, которые ложатся в основу аналитического отчета.

Уровень конкурентоспособности и динамика рынка.

Уровень ликвидности недвижимости: локация, инфраструктура, транспортная доступность, планировка и др.

Актуален в случаях, когда:

В течение всего расчетного периода была зафиксирована доходность на неизменном уровне.

Метод непосредственной капитализации доходов

Прибыль от недвижимости имеет тенденцию плавного роста.

Результатом применения данного метода становится расчет стоимости единого объекта недвижимости. Конвертация чистой доходности за определенный период времени в стоимости на момент проведения оценки позволяет сформировать заключение о ценности того или иного объекта недвижимости.

Данный метод имеет несколько ограничений, к которым относятся: нестабильный уровень доходности и возможность незавершенного строительства. Когда метод капитализации наиболее эффективен? При оценке стоимости арендной недвижимости. Коммерческие объекты недвижимости при доходном подходе целесообразней всего оценить за счет метода дисконтирования денежных поступлений. К примеру, данный метод применяется в компании ACADEMIA HOTELS при оценке гостиничных апартаментов.

Если проводить сравнительный анализ данного метода с тем, что представлен выше, то оценка с помощью дисконтирования требует значительно больших временных ресурсов. Результатом применения метода становится определение стоимости практически любых объектов недвижимости вне зависимости от уровня стабильности доходов, которые она приносит.

Прогнозами об изменении уровня прибыли от недвижимости в ближайшее время.

Метод дисконтированных денежных потоков

Разработкой стратегией повышения уровня прибыли от объекта.

Актуальность применения метода дисконтирования обусловлена:

Периодическими поступлениями прибыли от недвижимости.

Многопрофильность представленного объекта недвижимости.

Сдача проекта в эксплуатацию.

Для комплексного проведения оценки с помощью данного метода собирается информация о временном периоде прогнозирования, примерные объемы прибыли, а также о дисконтной ставке.

В зависимости от объема данных о желаемом объекте недвижимости колеблются временные рамки прогнозирования прибыли. Чем интенсивней проводится исследование и изучение, чем больше временных ресурсов необходимо задействовать. Зарубежная практика отмечает прогнозирование на 10 и менее лет, в России прогнозирование осуществляется на максимальный срок 5 лет. Прогнозируемая прибыль рассчитывается согласно имеющимся данным о расходах и доходах за выбранный истекший период. Также учитывается экономическая ситуация и динамика рынка, а также анализ предполагаемой доходности.

Дисконтирование денежных потоков: этапы и временные затраты

Универсальность для любого типа недвижимости.

«Плюсы» и «минусы» метода дисконтирования

Возможность определить наиболее точную стоимость объектов недвижимости в условиях экономической нестабильности.

Среди преимуществ данного метода оценки недвижимости можно выделить:

Основной недостаток дисконтирования заключается в человеческом факторе, связанном с заведомыми ошибками специалиста в прогнозировании доходности.

Условия, необходимые для использования доходного подхода

Применять данный подход при оценке недвижимости целесообразно и эффективно, если объект недвижимости способен приносить доход (например, это коммерческая недвижимость под краткосрочную или долгосрочную сдачу), а также при наличии вероятности прогнозирования доходности при эксплуатации недвижимости.

Расчет валового дохода от эксплуатации недвижимости.

Рынок недвижимости стабилен и надежен вне зависимости от экономической обстановки. Поэтому при правильном подходе даже начинающий инвестор может выйти на стабильный пассивный доход. Что для этого необходимо?

Алгоритм реализации доходного подхода в оценке объектов недвижимости

Анализ убытков, вызванных долгами по арендной плате, показатель вычитается из валовой доходности.

Анализ расходов от эксплуатации объекта недвижимости. Включает в себя коммунальные платежи, затраты на ремонт, заработную плату сотрудников

Вычисление чистой прибыли выбранного объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации.

Оценка недвижимости гостиничной недвижимости компании ACADEMIA HOTELS

Многофункциональные гостиничные комплексы ACADEMIA HOTELS располагаются в историческом центре Санкт-Петербурга. Приобретая в собственность апартаменты, инвестор сдает их в долгосрочную аренду гостиничному оператору ACADEMIA HOTELS, что обеспечивает гарантированный доход. Все дополнительные расходы на себя также берет гостиничный оператор. Заключаемые договоры регистрируются в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Компания осуществляет свою деятельность в соответствии с федеральным законом № 73 «Об объектах культурного наследия».

Оценка недвижимости производится с применением метода дисконтирования денежных потоков. Каждый объект проходит специализированную оценку по системе соответствия рынку потребителя Product/Market Fit. Проекты спроектированы согласно интересам целевой аудитории и рассчитаны на определенные категории гостей.

Дополнительную информацию по проектам компании можно получить по телефону +7 (812) 614-11-90

Специалисты ACADEMIA HOTELS проконсультируют и ответят на любые вопросы

Мы используем cookie, чтобы сайт был удобнее. Они содержат информацию о ваших предыдущих посещениях. Отказаться от их использования можно в настройках браузера.

Политика конфиденциальности
Карта сайта

Источник

Практически во всех случаях оценки недвижимости необходимо использовать доходный подход к оценке. Рассмотрим все этапы применения этого подхода и расскажем, как правильно дисконтировать денежные потоки

В статье «Как оценивать недвижимость в условиях неопределенности» мы подробно рассматривали три подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Как применять методы доходного подхода

Существует много способов реализации доходного подхода, но все методы основаны на дисконтировании (приведении) будущих сумм денежных потоков к их текущей стоимости. Таким образом, по Международным стандартам оценки (МСО) единственно возможный вариант реализовать доходный подход к оценке — использовать метод дисконтирования денежных потоков (DCF).

При этом на недостаточно прозрачных с точки зрения информации рынках и на рынках с недостаточными объемами сделок применение данного подхода и методологии дисконтирования денежных потоков для оценки ограничено.

Этапы дисконтирования денежных потоков

Выбрать наиболее подходящий тип денежного потока, учитывая особенности рассматриваемого актива и его оценки: поток на базе до учета налогов или после учета налогов, совокупный денежный поток или денежный поток на собственный капитал, реальный или номинальный поток.
Определить наиболее оптимальный срок прогнозного периода при его наличии.
Подготовить прогноз денежного потока в течение такого периода.
Понять, стоит ли определять терминальную стоимость для оцениваемого актива по окончании заданного прогнозного периода (если ее следует учесть), определить соответствующую терминальную стоимость, учитывая характер актива.
Определить соответствующую ставку дисконтирования.
Применить ставку дисконтирования к прогнозируемому будущему денежному потоку, учитывая при необходимости и терминальную стоимость — стоимость всех будущих денежных потоков по ценной бумаге на определенный момент в будущем.

Но все не так просто. Есть множество факторов, которые учитываются в денежном потоке, и все они в той или иной степени оказывают влияние на конечный результат. Ключ к точному применению метода — понимать, насколько результат зависит от изменения этих факторов, и управлять ими. Также важно понимать, что дисконтирование денежных потоков может привести к непредсказуемым результатам, поэтому требует осторожной интерпретации. Результат использования метода дисконтирования денежных потоков не должен трактоваться как истина и приниматься на веру без дополнительной проверки. Cуществуют отдельные вопросы к каждому из элементов, составляющих метод дисконтирования денежных потоков.

Источник