Как найти ренту продавца

С понятием рыночного
равновесия связано и такое важное
явление, как излишек (рента) покупателя
и излишек (рента) продавца. Они возникают
в силу того, что весь равновесный объем
товара покупается (и продается) по единой
равновесной цене. Рассмотрим это на
конкретном примере (рис. 42).

В
данном случае рыночное равновесие между
спросом и предложением установилось
при цене 3 руб. за штуку и объеме 3 штуки.
В результате выручка продавца (и,
соответственно, расходы покупателя)
составит 9 руб. Однако, если бы каждая
единица объема продаж покупалась
потребителем по индивидуальной цене
спроса, то он заплатил бы за все 3 штуки
12 рублей (5 + 4 + 3). Таким образом, его
выигрыш (рента) составил 3 рубля (площадь
фигуры KEC). В свою очередь, продавец был
готов продавать по цене 1 руб. — 1 штуку,
по цене 2 руб. — 2 шт. и так далее. При
продаже по индивидуальным ценам
предложения каждой штуки общего объема
продавец получил бы 6 руб. выручки (1 + 2
+ 3). В итоге излишек (рента) продавца
составят также 3 рубля (площадь фигуры
CEF). Таким образом, излишек (рента)
покупателя (продавца)
выступает как разность между той ценой,
которую потребитель готов уплатить за
данное количество товара (а производитель
готов получить), и ценой фактической
покупки (продажи).

Маршалл ввел
определения ренты продавца и ренты
покупателя

Рента покупателя
– разность между ценой спроса и ценой
равновесия

Цена спроса –
максимальная цена, которую готов
заплатить покупатель за товар исходя
из своего уровня дохода ( определяется
величиной издержек производства)

Маршалл осуществил
анализ цены равновесия соединив при
этом 2 теории: теорию предельной полезности
и теорию трудовой стоимости

Величина спроса
определяется ценой товара. Величина
предложения определяется величиной
издержек производства

5. Проблема выбора в микроэкономике. Кривая производственных возможностей

Условия построения
КПВ:

—
Ресурсы = Факторам производства.

—
Ресурсы ограничены и невзаимозаменяемы.

—
Товар А — товар потребления и товар В
— товар производства.

—
НТП — неизменен.

Кривая
производственных возможностей,
показывает одновременный и максимально
возможный (эффективный) уровень
производства товаров в условиях
ограниченных и невзаимозаменяемых
ресурсов.

Рис.
1. Кривая производственных возможностей

Модель
КПВ помогает понять
альтернативные издержки
— издержки, отражающие ценность одного
блага, выраженного в другом благе, от
которого пришлось отказаться для
получения первого. Так, при переходе от
точки К в точку М и увеличении объема
производства товара А, альтернативные
издержки производства дополнительных
единиц товара А возрастают (возрастает
количество единиц товара В, от которого
необходимо отказаться, чтобы произвести
больше товара А), т.к. ресурсы
не могут быть одинаково использованы,
в разных отраслях, производящих товары
А и В.

Особенности КПВ:

• КПВ выпукла
вверх, т.к. ресурсы ограничены и
невзаимозаменяемы;

• каждая
точка на КПВ, показывает одновременный
максимально возможный уровень производства
двух товаров, т.е. эффективный уровень
производства товаров в условиях
ограниченных и невзаимозаменяемых
ресурсов;

• точка
U
над КПВ показывает недостижимые объемы
производства при данных ограниченных
ресурсах;

• точка
F
внутри КПВ — неэффективное использование
ресурсов (не полное использование
ресурсов или
не
наилучшим способом).

Условия
смещения КПВ — условия роста/падения
экономического развития:

• новые источники
ресурсов; • изменения в НТП; •
импорт/экспорт товаров А и В.

расширение
КПВ может происходить двумя путями:
во-первых, за счет более эффективного
использования факторов производства;
во-вторых, за счет привлечения
дополнительных ресурсов.

Экономическая
эффективность (Парето-эффективность)
использования факторов производства
означает, что невозможно произвести
большее количество одного продукта, не
сокращая при этом производство другого.

Сущность и механизм рыночного равновесия

На уровне макроэкономики – совокупный спрос равен совокупному предложению. Такая ситуация именуется общим экономическим равновесием.

Равновесная цена определяется в точке пересечения кривой спроса и кривой предложения и представляет собой цену, при которой объем рыночного спроса будет равен объему рыночного предложения. В ситуации равновесия все компоненты рынка приобретают равновесное значение. Соответственно, под равновесным объемом понимают объем спроса и предложения, который сложится на рынке при равновесной цене.

Достижение рыночного равновесия реализуется посредством применения механизма рыночного равновесия. Он связан с формированием цен на продукцию производителя, исходя из изменение спроса на нее потребителей. Цена, находится в обратной зависимости от величины спроса т.е. при росте цен – спрос падает, а при их снижении повышается. с производителями возникает обратная ситуации: при росте цен они готовы продать больший объем продукции, потому, их предложение возрастает, а при падении цен – снижается, поскольку нет желания продавать большие объемы продукции по низким ценам. В случае если спрос будет превышать предложение, цена будет расти до тех пор, пока их величины не сравняются. Если же предложение превысит спрос, то цена, напротив, будет снижаться до пределов достижения равной величины спроса и предложения.

Рыночное равновесие бывает двух типов:

1. Устойчивое равновесие, связанное с редкими отклонениями величины спроса и предложения от равновесного положения и их скором возврате в него при нарушении равновесных позиций.
2. Неустойчивое равновесие, связанное с постоянными отклонениями спроса и предложения от равновесных значений, невозможности фиксирования их величин на одном уровне в течение длительного временного периода.

По законам спроса и предложения, снижение цен выступает сигналом для покупателей к приобретению большого объема продукции в данный временной период и сигналом продавцов к реализации меньшего объема продукции по заданному уровню цен, что приводит к возникновению дефицита товаров или услуг. Он проявляется как несоответствие величины спроса величине предложения. В данном случае, механизм возврата к равновесному состоянию реализуется посредством автоматического устранения дефицита за счет того, что находятся потребители, которые согласны заплатить больше, лишь бы получить необходимый им продукт. Это приводит к тому, что цены начинаю расти, увеличивая объемы поставок продукции. Рынок приходит в равновесие.

Если величина предложения превышает величину спроса, то возникает ситуация излишка объемов продаж т.е. предложение превышает спрос. Рост предложения по повышенным ценам не обеспечивает достаточного количества продаж, что заставляет продавцов снижать цены, возвращая равновесное состояние рынка.

Также, на рыке может возникнуть ситуация, при которой развивается, так называемое «паутинообразное равновесие». Это происходит в случае, когда в условиях рынка соотношение в эластичности спроса и предложения принимает противоположные позиции. Предложение подстраивается под динамичный спрос, как бы следует за ним с временным интервалом, оставаясь по сути инерционным. При равной ценовой эластичности спроса и предложения рынок не приходит в состояние равновесия.

Ситуации избытка (ренты) покупателя и продавца

С понятием рыночного равновесия связано и такое важное явление, как излишек (рента) покупателя и излишек (рента) продавца. Их возникновение обусловлено тем, что весь объем товаров или услуг, который продается и приобретается на рынке, находится в равновесном состоянии, т. е. продается и покупается при заданном уровне цен одинаковое количество товаров или услуг.

Рента возникает как следствие основных рыночных механизмов: цена спроса — это максимальная цена, которую согласны заплатить потребители конкретной продукции в данный временной периода, а цена производителя – это минимальная цена, по которой производители готовы продавать свою продукцию в данное время. Если Pe > Pp, то излишек получают те, кто собирался покупать товары по цене превышающей равновесную. В том случае, когда равновесная цена превышает цену предложения (Pe > Ps), излишек достаётся производителям.

Таким образом, возникают два типа излишков:

1. Излишек потребителя представляет собой разницу между объемом средств, которые потребители готовы потратить на приобретение конкретной продукции, представляющую равновесное количество единиц и суммой их реальных расходов. Излишек потребителя называется рентой потребителя.
2. Излишек производителя или его рента – это разница между величиной реальной выручки продавца и той суммой, по которой продавцы хотели бы реализовать равновесный объем продукции.

Величина ренты потребителя и ренты производителя является характеристикой общественной выгоды, приносимой равновесным рыночным состоянием.

При этом, государство оказывает вмешательство в рыночный механизм, вызывая появление излишков продавцов и потребителей. Основными инструментами государственного вмешательства являются:

1. Налоги. Государство вводит, так называемые «потоварные налоги», которые уплачиваются и продавцами, и покупателями. Введение потоварного налога вызывает сокращение равновесного объема, повышает цену, фактически уплачиваемую покупателем, и снижает цену, реально получаемую продавцом. Формирование налогового бремени, его величина, относимая к продавцу и покупателю зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. При меньшей эластичности спроса налоговая нагрузка ложится на покупателей, а при большей эластичности спроса – на продавцов.
2. Установление фиксированных цен. Государство определяет их уровень, который может располагаться ниже или выше равновесия, в зависимости от целей реализации ценового регулирования. Для решения социальных задач цены фиксируется на уровне ниже равновесного, а для развития производства цены устанавливаются на уровне выше равновесного.

Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины. Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения. Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди.

Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

• Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
• Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:

• обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
• покупать медикаменты и продукты;
• нанимать сиделок.

Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:

• покупатель может оказаться безответственным человеком;
• продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
• продавец может пережить покупателя;
• после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
• продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.

Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу. Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может. В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.

Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон. Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН.

Собственник предоставляет нотариусу:

• паспорта участников сделки;
• документы, определяющие собственников жилища;
• домовую книгу;
• справку с места жительства о прописанных;
• техпаспорт домовладения (квартиры).

Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Документ купли – продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище.

Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:

• регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
• заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.

Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа.

Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:

• если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
• если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.

Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром. Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя. Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится.

Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки.

Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды.

Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.

Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли – продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.

Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.

Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.

Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.

Функция спроса населения на данный товар имеет вид:

Функция предложения:

Предположим, на данный товар введён налог, уплачиваемый продавцом, в размере 1 ден. ед.

Определить:

а) цену для покупателя и цену для продавца с учётом налога;

б) общую сумму вносимого в бюджет налога;

в) излишек покупателя и излишек продавца до и после введения налога;

г) чистые потери общества.

Решение:

а) Найдём равновесную цену и объём до введения налога.

После введения налога кривая предложения сдвинется вверх на величину налога. Найдём равновесную цену и объём после введения налога:

– это и есть цена покупателя.

Для того, чтобы определить цену продавца, в первоначальную функцию предложения подставим равновесный объём после введения налога.

– цена продавца.

Точка А будет иметь координаты (3,4).

б) Определим общую сумму вносимого в бюджет налога. Она численно будет равна площади прямоугольника (5, E2, А, 4):

в) Для нахождения излишка покупателя и излишка продавца до и после введения налога воспользуемся графиком:

Найдём точку пересечения графика функции спроса с осью оу:

При 

Излишек покупателя до введения налога численно равен площади треугольника (4,33; E1; 8):

Излишек покупателя после введения налога численно равен площади треугольника (8; 5; E2):

Найдём точки пересечения графиков функций предложения с осью оу:

При

При

Излишек продавца до введения налога численно равен площади треугольника (4,33; E1; 2,5):

Излишек продавца после введения налога численно равен площади треугольника (5; E2; 3,5):

г) Чистые потери общества численно равны площади треугольника (А, Е1, Е2):