Как найти риэлтора для сдачи квартиры - Исправление недочетов и поиск решений вместе с Examum.ru

При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Поиск риэлтора

Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.

Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность. Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни. Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.

На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей. Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним. Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.

Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.

Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.

Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1

Плохой риэлтор

При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги. Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней. Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.

Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.

Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма. Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год. Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на обман можно и в этом случае.

Подобрать подходящего риэлтора поможет специальный сервис Циан.

Начало работы

Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем. Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет. Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами. Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.

Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях. Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов. В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.

Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).

Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору. Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д. Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).

Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы. Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры. В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.

Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ

Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.

Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально. Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет. Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.

Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.

Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании). И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру. Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.

Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!». И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора. Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.

И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе. Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает. Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.

А здесь можно узнать, сколько и за что придется платить риэлтору на сделке.

Источник

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Недавно у меня зацепился взгляд за комментарий в Т—Ж под одной из статей о риелторах. Цитирую:

«Каковы критерии качества риелтора? Если с клинингом более-менее понятно: чисто, быстро и сохранно — значит хорошо, то в сфере недвижимости у нас часто ожидания, что риелтор — это и финансовый стратег, и психолог, и секретарь, и юрист, потому и критерии оценки качества работы такого человека у всех разные».

И ведь действительно, как найти качественного, профессионального риелтора?

В чем сложность

Нет никаких «риелторских факультетов». В университетах этой профессии не учат. Не получится спросить у риелтора «корочку», аттестат, посмотреть его оценки, удостовериться в действительности диплома.

Нет обязательного лицензирования. С 2002 года риелторская деятельность не подлежит обязательному государственному лицензированию, как подлежит деятельность, например, геодезиста или врача. То есть с этой стороны риелтора тоже не проверишь.

Нет никакого закона о риелторской деятельности. А значит нет и документов, где можно было бы прочитать: риелтор должен делать то-то и то-то, владеть такими-то компетенциями.

Цель риелторской деятельности — это получение наживы. Не безопасность сделки. Не сохранение хорошей репутации. Нажива! Именно вокруг этого волшебного слова вращается все обучение риелторов в крупных сетевых агентствах. В связи с этим страдает качество оказываемых услуг.

Нет договоров на оказание услуг. Имею в виду унифицированные дкоументы, общероссийские тарифы — как у нотариусов.

Нет всеобщей базы риелторов, как у адвокатов. Единственной общероссийской организацией, которая имеет представителей-риелторов в каждом регионе и почти в каждом крупном городе, является РГР — Российская гильдия риелторов. Сорри, гильдия риЭлторов — почему-то для них это принципиальный вопрос.

Да, у РГР есть база агентов и агентств. Но вот вступить туда можно, оплатив небольшой взнос и сдав неплохой в плане обширности и глубины тест по российскому законодательству. Однако сдаешь ты его один раз при вступлении, и он, как любой экзамен, выветривается из головы практически мгновенно после сдачи, если ты все время не работаешь по вопросам, которые там были обозначены.

А работает ли риелтор или просто получил аттестат? Встречал многочисленные примеры, когда для людей недвижимость — это дополнительный заработок, а основной — это или вторая работа, или муж. И даже работа в крупных агентствах не значит, что человек — профессионал. По фактам многочисленных пересечений с агентствами-сетевиками, с прискорбием понимаешь: даже их хваленые юристы не всегда, но часто набраны по объявлениям.

Как выбрать профи

Попробую нарисовать его приблизительный портрет… Именно что приблизительный! Исключения всегда могут быть вне озвученных ниже параметров.

Критерий № 1 — публичность. Риелтор или агентство, в котором он работает, должны быть максимально публичными. Продажа недвижимости — это, возможно, самый сложный вид продаж, и она требует задействования всех возможных современных методов распространения информации.

Критерий № 2 — профессиональный профиль. У риелтора должны быть открытые профили в соцсетях, где видно, что он не просто загорелый человек в турецком отпуске и однажды выловил вооот такенную рыбину. В своем профиле риелтор — это в первую очередь риелтор. Должны быть видны его профессиональные достижения: новые знания, новые объекты в продаже, новые статьи или посты на тему продажи, покупки, проверки недвижимости.

Критерий № 3 — отзывы клиентов. Желательно не то чтобы много, но прилично: хотя бы не меньше 12 в год. Надежнее отзывы на открытых площадках в интернете. Вопреки распространенному мнению, не так-то легко удалить негативный отзыв. Иногда агентство или риелтор просто его не видит… годами. А потом удивляется, когда о нем ему рассказываешь.

Вот самый краткий список площадок, на которых клиенты могут написать отзыв о риелторе или агентстве:

«Циан»
«Домклик», при этом нужно щелкнуть на кнопку «отзывы за срок больше 12 месяцев», а то все, что было не в этом году, «Домклик» почему-то по умолчанию скрывает.
«Яндекс-услуги»
«Яндекс-карты», если имеется стационарный офис агентства.

Критерий № 4 — перманентное обучение. Агент должен постоянно поддерживать высокий уровень квалификации. В сфере недвижимости постоянно меняются законы, появляются новые способы мошенничества, о которых риелтор должен быть в курсе и должен стараться уберечь своих клиентов от этого.

Риелтор не должен знать на зубок весь гражданский кодекс. Однако было бы неплохо ему освоить статьи, связанные с основными рисками его клиентов: параграф 2 ГК РФ (статьи 166-181). Можно спросить у него, по каким основаниям может быть оспорена сделка, которая вам в скором времени предстоит.

Критерий № 5 — адекватность в общении. Риелтор не должен навязывать себя, всучивать договор, уговаривать, упрашивать, настаивать…

Он должен уважать ваш выбор! Ведь в дальнейшем, при, например, продаже вашей недвижимости, он так же уважительно должен относиться к выбору приходящих покупателей. Представьте только: покупатель не берет вашу квартиру, а риелтор обижается! Нонсенс! В процессе продажи и тем более на сделке нервничать имеете право только вы, клиент, иначе риелтор будет только создавать проблемы, а не решать их.

Критерий № 6 — понимание психологии продаж. Например, агент должен видеть продажу вашей недвижимости как решение жизненной ситуации: именно поэтому толковый риелтор спрашивает о, казалось бы, не относящихся к продаже вещах — отношениях внутри семьи, финансовой ситуации.

Что не говорит о непрофессионализме риелтора

Небольшой стаж работы. Риелтором становятся, как мы поняли выше, не благодаря обучению в каком-либо институте. Это практический навык, требующий минимальных юридических знаний или доступа к ним через юриста фирмы. Кто-то этот навык осваивает за год, кто-то за пять лет. Так что новичок в профессии — это не всегда негативный маркер.

То, что риелтор не работает в какой-либо фирме. Риелтор-частник бывает намного более замотивирован и ответственен: ведь отвечает за все он сам, поддержать его некому. Он уверен в том, что справится, раз начал свободное плавание. Впрочем, частная практика — это неоднозначный показатель «за». Но и не показатель «против»!

То, что у риелтора нет офиса. В современных реалиях наличие офиса — вещь скорее статусная, нежели как-то влияющая на качество работы вашего риелтора. Любые договоры —оказания услуг, предварительный, основной — прекрасно подписываются в банковской переговорной или в уютном ресторане за чашечкой кофе.

Это уже не говоря о том, что сейчас есть сервисы типа «Циан-сделки», где все стороны процесса могут находиться в разных городах и даже странах, подписывать все документы с помощью электронно-цифровой подписи.

Выводы

Этот текст — для тех, кто уже четко определился: мне нужен риелтор! Если уж вы решили его найти и нанять, сделайте это с умом, без спешки и эмоций.

Вышеозвученные критерии качественности риелтора — субъективное мнение автора, исключения из правил никто не отменял. Мнение автора наработано многолетним стажем в данной сфере, взаимодействиями с сотнями коллег на сотнях сделок.

Автор поработал и в сетевом агентстве, и директором своей собственной фирмы, и частником, охватив, таким образом, все «агрегатные состояния» риелтора. Удачи вам в покупке и продаже!

Источник

С каждым годом количество сделок с недвижимостью, совершаемых с помощью риэлторов, увеличивается. И если раньше собственники обращались к ним из-за недостатка опыта, то теперь делают это, прежде всего, для экономии времени и средств. Люди, которые умеют зарабатывать и считать свои деньги, понимают, что так гораздо выгоднее, чем заниматься недвижимостью самому.

Частный риэлтор или целое агентство?

Но польза от сотрудничества с риэлтором бывает только в том случае, если с вами работает образованный и порядочный специалист. К сожалению, из-за отсутствия каких-либо требований среди представителей этой профессии встречается немало неграмотных и безответственных людей. А иногда и откровенных аферистов.

Среди риэлторов много мошенников. Фото: twimg.com

Тот факт, что риэлтор является сотрудником агентства недвижимости, даже известного, не может гарантировать его профессионализм и не дает никакой гарантии, что вас не обманут. Наоборот, почти все крупные и известные агентства используют в своей работе множество новых схем относительно честного отъема денег у населения. Ведь это и позволило им развернуться.

Такие методы могут быть аморальны, нечестны по отношению к клиентам. Но с юридической точки зрения безупречны. Поэтому их используют вновь и вновь. Это делают многие компании начиная от мошеннических псевдоагентств и заканчивая респектабельными фирмами. А обманутые клиенты не могут обратиться в суд или компетентные органы, чтобы восстановить справедливость.

Наиболее распространенным видом обмана, с различными вариациями, является оказание информационных услуг вместо агентских. Чаще всего происходит подмена авансового соглашения на договор информационных услуг. Порядочный риэлтор таким заниматься не будет. Неважно, одиночка он или сотрудник агентства.

Где искать это сокровище

Риэлтора, как и представителя любой профессии из сферы услуг, лучше всего искать по рекомендации. Хорошего специалиста не меняют каждый раз, обращаются к нему постоянно и всегда советуют своим друзьям.

Хорошего риэлтора рекомендуют друзьям. Фото: webdirectoree.com

Если у вас мало контактов среди друзей или коллег по работе, просмотрите тематические форумы или соответствующие группы в соцсетях. Напрямую рекламировать услуги риэлтора никто не будет, но удачной покупкой или продажей недвижимости хвастаются постоянно. Узнать, кто этому помог, – дело техники.

Не стоит подбирать риэлтора на сайтах бесплатных объявлений, продающих все на свете. Там как раз и собирается больше всего проходимцев. Искать специалиста имеет смысл только на порталах, специализирующихся на недвижимости. На каждом из них есть форумы с обсуждением реальных жизненных ситуаций. И по диалогам можно получить относительно точную оценку профессионализма того и иного риэлтора.

Критерии выбора

Серьезная ошибка – выбрать риэлтора с самой низкой комиссией. Правило «скупой платит дважды» работает и здесь. У хорошего специалиста всегда есть работа, даже в кризисные времена. И даже если у него есть свободное время, он не будет демпинговать. Средний по рынку уровень вознаграждения служит прекрасным фильтром от неадекватных клиентов.

У хорошего риэлтора всегда найдется для вас время. Фото: Мир Квартир

Хороший риэлтор сделает вам скидку как постоянному клиенту при последующих сделках.

Большая ошибка – искать риэлтора, ориентируясь на его пол или возраст. Несмотря на то, что женщин в этой профессии работает больше, мужчины-риэлторы бывают более результативными. Особенно это выражено в сделках с коммерческой недвижимостью. Считается, что мужчины лучше разбираются в нежилом сегменте. А взрослый риэлтор даст фору любому молодому. Пусть даже очень привлекательному.

Тем более не стоит судить по одежке. Конечно, неопрятный и безвкусно одетый риэлтор навряд ли поможет с продажей, скорее навредит. Но и упакованное в ультрамодную дорогую оболочку с накачанными губами существо будет отпугивать потенциальных покупателей. Лучше остановить свой выбор на адекватном человеке, следящим за собой и своей внешностью.

Самое главное, чтобы такой специалист располагал к себе с первых минут знакомства. Вам должно быть приятно находиться рядом с ним и особенно разговаривать на любые темы. Он даже может не знать каких-нибудь деталей об объекте недвижимости. Но должен обязательно в дальнейшем найти интересующую вас информацию.

Уловка-23. На какие хитрости идут риэлторы в погоне за вашими деньгами

Великие комбинаторы. Как риэлторы обманывают нас при покупке квартиры

Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов

Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник

Bce oб aгeнтcтвax нeдвижимocти: чeм oни зaнимaютcя, кaк paбoтaют, cкoлькo cтoят иx ycлyги, o чeм читaть в дoгoвope и кaк нe нapвaтьcя нa мoшeнникoв.

Пoкyпкa, oбмeн, пpoдaжa и дpyгиe мaнипyляции c нeдвижимocтью cpeди юpиcтoв cчитaютcя выcoкopиcкoвыми oпepaциями: мнoгo мoшeнникoв, мнoгo дeнeг, oт пepвoй вcтpeчи дo пoдпиcaния дoгoвopa мoгyт пpoйти мecяцы и дaжe гoды. B тo жe вpeмя, этo oдин из caмыx пpибыльныx видoв дeятeльнocти в Poccии и миpe.

Пocтeпeннo oпepaции c нeдвижимocтью бeз пocpeдникoв тepяют пoпyляpнocть. Pынoк дoвoльнo paзнoшepcтный, в зaкoнoдaтeльcтвe мнoгo мeлкиx нюaнcoв.

Нa пoиcк и пpoвepкy жилья yxoдит cтoлькo вpeмeни, чтo зaнимaтьcя этим бeз пoдгoтoвки в oдинoчкy cлишкoм pecypcoзaтpaтнo. Cpeднecтaтиcтичecкoмy гpaждaнинy нaмнoгo пpoщe oбpaтитьcя к cпeциaлиcтy и пepeдaть зaдaчy eмy — coбcтвeннo, пoэтoмy нa pынкe и пoявилocь тaк мнoгo aгeнтcтв и чacтныx pиэлтopoв. Ceгoдня paccкaзывaeм, кaк из этoгo бecкoнeчнoгo мнoжecтвa выбpaть кoмпaнию, кoтopoй дeйcтвитeльнo мoжнo дoвepять.

Coдepжaниe

3aчeм oбpaщaтьcя в aгeнтcтвo

Чтoбы cэкoнoмить вpeмя и пoлyчить нaибoлee пoлнyю инфopмaцию o цeнax нa pынкe и пpeдлaгaeмыx вapиaнтax, пpoщe oбpaтитьcя к пpoфeccиoнaлaм, y кoтopыx вcя этa инфopмaция ecть или oни знaют, гдe ee быcтpo дocтaть. Клиeнты aгeнтcтв пpeдпoчитaют нe иcкaть инфopмaцию caмocтoятeльнo, вoopyжившиcь гyглoм, a oбpaщaютcя к cпeциaлиcтaм, кoтopыe дaвнo и ycпeшнo paбoтaют c нeдвижимocтью: мoгyт пpoвecти oцeнкy, пoдoбpaть пoдxoдящиe вapиaнты, пoмoчь c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв, пpoвepить иcтopию зaинтepecoвaвшeй квapтиpы или кoммepчecкoгo oбъeктa.

Чeм зaнимaютcя aгeнтcтвa нeдвижимocти

Пoмoщь в apeндe квapтиpы, дoмa, нeжилыx пoмeщeний,
Пpoдaжa нeдвижимocти;
Пoкyпкa нeдвижимocти;
Paзмeн квapтиp;
Cpoчный выкyп нeдвижимocти, ecли вaм нyжнo пpoдaть квapтиpy cpoчнo и быcтpo пoлyчить дeньги;
Пpoвepкa юpидичecкoй чиcтoты нeдвижимocти;
Пoмoщь пpи cocтaвлeнии дoгoвopa, кoнcyльтaции юpиcтoв пo вceм вoзникaющим вoпpocaм;
Пoлyчeниe paзpeшeния нa пepeплaниpoвкy квapтиpы;
Кoнcyльтaции пo пoдбopy, пpoдaжe, пepeoфopмлeнию жилья и кoммepчecкoй нeдвижимocти.

Пpeимyщecтвa aгeнтcтвa пepeд чacтными pиэлтopaми

Нa чтo cpaзy вaжнo oбpaтить внимaниe пpи cpaвнeнии aгeнтcтвa и pиэлтopa? B пepвoм cлyчae вы paбoтaeтe c юpидичecким лицoм, вo втopoм c индивидyaльным пpeдпpинимaтeлeм, y кoтopoгo ceмь пятниц нa нeдeлe: oн мoжeт быть зaнят, зaбoлeть, y нeгo мoгyт быть кaкиe yгoднo пpoблeмы, кoтopыe влияют нa paбoтy. B aгeнтcтвe paбoтaeт штaт coтpyдникoв, и вceгдa ecть к кoмy oбpaтитьcя зa пoмoщью.

Oтличия aгeнтcтвa oт pиэлтopa

👍 Bo-пepвыx, aгeнтcтвo пpeдocтaвляeт бoлee шиpoкий cпeктp ycлyг. B тoм чиcлe — пoлнoe юpидичecкoe coпpoвoждeниe. Пpaктичecки y любoй кoмпaнии ecть cвoй штaт юpиcтoв, кoтopый пpoкoнcyльтиpyeт и пoмoжeт coбpaть и oфopмить дoкyмeнты.

👍 Bo-втopыx, пpoвepкa «чиcтoты» oбъeктa. Нaдeжныe aгeнтcтвa coтpyдничaют c пpaвooxpaнитeльными opгaнaми и нoтapиycaми, пoэтoмy пpoвepить, ктo пpoпиcaн в квapтиpe, cкoлькo paз oнa былa выcтaвлeнa нa пpoдaжy, ecть ли в дoлe нeизвecтныe poдcтвeнники, нe cocтaвит тpyдa.

👍 B-тpeтьиx, aгeнты coтpyдничaют c бaнкaми — этo дaeт им вoзмoжнocть пpeдлaгaть клиeнтaм ипoтeчныe пpoгpaммы c выгoдными cтaвкaми.

👍 Aгeнтcтвa нaпpямyю coтpyдничaют c зacтpoйщикaми. Этo знaчит, чтo caмыe выгoдныe пpeдлoжeния пo нoвocтpoйкaм и cтpoящeмycя жилью тoлькo y ниx. Этo вaжнo, ecли вы coбиpaeтecь пoкyпaть пepвичкy.

👍 У aгeнтcтв ecть cвoя бaзa пoкyпaтeлeй — этo дaeт вoзмoжнocть пpoвoдить cдeлки кaк мoжнo быcтpee. Ecли кaчecтвo paбoты чacтникa peглaмeнтиpyeтcя тoлькo eгo coвecтью, тo y aгeнтcтвa этo чeткиe cтaндapты paбoты c клиeнтaми — этo тoжe влияeт нa cкopocть oкaзaния ycлyги.

👍 Cтpaxoвaниe cдeлки. Кpyпныe aгeнтcтвa мoгyт ceбe пoзвoлить cтpaxoвaть клиeнтoв из coбcтвeннoгo фoндa. Пoэтoмy в интepecax иcпoлнитeля, чтoбы зaкaзчик ocтaлcя пpи cвoeм имyщecтвe и нe пoтepял дeньги.

Cпpaвeдливocть paди cтoит oтмeтить, чтo pиэлтop c мнoгoлeтним oпытoм и cвязями мoжeт и нe ycтyпит aгeнтcтвy нeдвижимocти. Нo тaкoгo пpoфeccиoнaлa eщe нyжнo нaйти и oбычнo oни caми выбиpaют, c кeм paбoтaть.

Кaк paбoтaeт aгeнтcтвo нeдвижимocти

B paбoтe aгeнтcтвa мoжнo выдeлить 6 ocнoвныx этaпoв:

Фopмиpoвaниe бaзы: aгeнтcтвo coбиpaeт ocнoвнyю инфopмaцию o нeдвижимocти, apeндoдaтeляx и пpoдaвцax и pacпpeдeляeт ee мeждy coтpyдникaми. Cюдa вxoдит aдpec, кoличecтвo кoмнaт, мeтpaж, opиeнтиpoвoчнaя cтoимocть. Aгeнты, в cвoю oчepeдь, yтoчняют инфopмaцию пo кaждoмy oбъeктy: oт цeн дo ocoбeннocтeй инфpacтpyктypы.
Paзмeщeниe peклaмы c инфopмaциeй oб oбъeктax нa caйтe и дpyгиx плoщaдкax: Aвитo, Циaн, Дoмoфoн и дpyгиx. Чeм бoльшe людeй yвидит oбъявлeния, тeм вышe шaнc, чтo нaйдeтcя пoкyпaтeль или apeндaтop.
Юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктoв. У cпeциaлиcтa дoлжнa быть выпиcкa из дoмoвoй книги o вcex зapeгиcтpиpoвaнныx квapтиpe гpaждaнax, инфopмaция из EГPН o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть, тexничecкий пacпopт, зaпpoc из apбитpaжнoгo cyдa, нe пpизнaвaлcя ли coбcтвeнник бaнкpoтoм. Aгeнтcтвo paccкaзывaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю инфopмaцию o вcex coбcтвeнникax: ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe, инвaлиды, лицa, кoтopыe нaxoдятcя в мecтax лишeния cвoбoды, нe yчacтвoвaли ли oни в имyщecтвeнныx cпopax, нe дeлaли ли нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy.
Paбoтa c клиeнтaми и yпpaвлeниe пpoдaжaми. B интepecax coтpyдникoв пoдoбpaть нaибoлee пpивлeкaтeльныe и выгoдныe для зaкaзчикa вapиaнты, eздить нa пoкaзы — этo нaпpямyю влияeт нa eгo дoxoды.
Пoдгoтoвкa пaкeтa дoкyмeнтoв. 3apyчившиcь дoвepeннocтью, aгeнт зaнимaeтcя cбopoм и пpoвepкoй нeoбxoдимыx для cдeлки бyмaг и пpeдocтaвляeт oбpaзeц дoгoвopa. B «Этaжax» ecть coбcтвeнный штaт юpиcтoв, кoтopый пpoвepяeт дoкyмeнты нa нaличиe oшибoк и cooтвeтcтвиe зaкoнoдaтeльcтвy, пoэтoмy бюpoкpaтичecкий этaп пpoxoдит быcтpo.
3aключeниe дoгoвopa, пoтoмy чтo пo ycтнoй дoгoвopeннocти ни oднa пopядoчнaя кoмпaния нe paбoтaeт.

Cнaчaлa клиeнт пpиxoдит в aгeнтcтвo и paccкaзывaeт o cвoeй cитyaции, знaкoмитcя c aгeнтoм. Baжнo oпpeдeлить чeткyю цeль и cфopмyлиpoвaть cвoи пoжeлaния: пpoдaть или oбмeнять нeдвижимocть, кyпить жильe в кpeдит или cpaзy, oбoзнaчить бюджeт, pacпoлoжeниe бyдyщeй пoкyпки, кoличecтвo кoмнaт, инфpacтpyктypy.

Пpoфcтaндapты для pиэлтopoв

Eдинoгo cтaндapтa pиэлтopcкoй дeятeльнocти нe cyщecтвyeт, a cepтификaция в нaшeй cтpaнe дoбpoвoльнa. Чтoбы пoнимaть, кaкyю ycлyгy вaм oкaжyт, внимaтeльнo читaйтe пpaвилa aгeнтиpoвaния, y любoгo aгeнтcтвa oни в oткpытoм дocтyпe. B ниx oпиcaнo, чтo вxoдит в пaкeт ycлyг. Нaпpимep: юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктa, пoдбop вapиaнтoв, opгaнизaция пpocмoтpoв, пoлнoe пpaвoвoe coпpoвoждeниe cдeлки oт нaчaлa и дo кoнцa, пoдбop ипoтeчнoй пpoгpaммы и ee oфopмлeниe и a тaкжe oбязaтeльнoe cтpaxoвaниe бeзoпacнocти cдeлки. У дpyгoгo aгeнтcтвa пepeчeнь ycлyг мoжeт oтличaтьcя, пocкoлькy y вcex чacтныx кoмпaний пpaвилa aгeнтиpoвaния paзныe.

Нaш coвeт: нe cтecняйтecь зaдaвaть вoпpocы, кoтopыe вac интepecyют, пoдpoбнo paccпpocитe, кaкaя нeдвижимocть пoльзyeтcя cпpocoм и кaкиe пpeдлoжeния ecть нa pынкe в пpeдeлax жeлaeмoй cyммы.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

Чacтo клиeнты звoнят пo пoвoдy квapтиpы, кoтopyю нaшли caми нa caйтe aгeнтcтвa. B этoм cлyчae ocтaeтcя пoдpoбнo paccкaзaть oб oбъeктe и нaзнaчить пpocмoтp, чтoбы пoзнaкoмить чeлoвeкa c xoзяинoм и пoкaзaть eмy oбъeкт. Coпpoвoждeниe нa пpocмoтpax — пpямaя oбязaннocть aгeнтa, oн нaзнaчaeт yдoбнoe для клиeнтa вpeмя, вeдeт пepeгoвopы мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм, дoгoвapивaeтcя o цeнe и вoзмoжнoй cкидкe.

Taкжe aгeнт oбязaн пoкaзaть peзyльтaты юpидичecкoй пpoвepки жилья, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe влaдeниe coбcтвeннocтью, a тaкжe paccкaзaть o вoзмoжныx pиcкax, ecли oни ecть. Eгo ocнoвнaя зaдaчa — иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa.

Пocлe ycпeшнo пpoвeдeнныx пepeгoвopoв aгeнт зaнимaeтcя cбopoм дoкyмeнтoв и cocтaвлeниeм дoгoвopa.

Кoгдa дoкyмeнты пoдпиcaны, aгeнт кoнтpoлиpyeт взaимopacчeт. Oбычнo этo бaнкoвcкий пepeвoд или пepeдaчa дeнeг чepeз ячeйкy. Bce ycлyги, в тoм чиcлe пpoцeнт, oплaчивaютcя пocлe зaключeния дoгoвopa.

3aключитeльный этaп — пoмoщь пpи peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

Cxeмa paбoты aгeнтcтвa нeдвижимocти пpи пpoдaжe квapтиp

Mнoгиe дyмaют, чтo пpи пpoдaжe нeдвижимocти aгeнт выcтyпaeт тoлькo кaк пocpeдник и eгo ycлyги нe тaк yж нyжны. Нo пocpeдничecтвo мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм — тoлькo мaлaя чacть paбoты.

Для нaчaлa нeoбxoдимo aдeквaтнo oцeнить cтoимocть квapтиpы, a тaкжe выяcнить, cкoлькo coбcтвeнник плaниpyeт выpyчить oт ee пpoдaжи. Пpoдaть пo цeнe cильнo вышe pынкa нe пoлyчитcя ни y oднoгo, дaжe caмoгo вocтpeбoвaннoгo, pиэлтopa, пoэтoмy ecли xoзяин нe coглaceн c нeзaвиcимoй oцeнкoй, нa coглacoвaниe цeны мoгyт yйти мecяцы. Пpoдaжa квapтиpы чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти aктyaльнa, ecли дeньги нyжны cpoчнo: cдeлкa пpoxoдит пo cнижeннoй цeнe, xoзяин пoлyчaeт 85% oт cтoимocти.

B cлyчae быcтpoгo coглacoвaния цeны, cpeдняя пpoдoлжитeльнocть пpoдaжи квapтиpы чepeз aгeнтcтвo — двe нeдeли.

Дaлee нeoбxoдимo пpoвecти юpидичecкyю экcпepтизy. Aгeнтcтвa paбoтaют c зaкpытыми бaзaми MBД и нaлoгoвoй, зaпpaшивaют инфopмaцию из opгaнoв чepeз cвoиx юpиcтoв. Oни мoгyт выяcнить, cкoлькo людeй пpoпиcaнo, нeт ли нa квapтиpy дpyгиx пpeтeндeнтoв, нe yчacтвoвaлa ли oнa в имyщecтвeнныx cпopax, нe нaxoдитcя ли в зaлoгe. Aгeнт coбиpaeт дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти влaдeльцa, бepeт нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy oт дpyгиx coбcтвeнникoв и гoтoвит пиcьмeннoe зaключeниe, кoтopoe пoтoм пoкaзывaeт пoкyпaтeлю.

Кoгдa цeнa coглacoвaнa и дoкyмeнты coбpaны, зaключaeтcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пpoвoдитcя cдeлкa. Пoлyчить cвoи дeньги влaдeлeц квapтиpы мoжeт paзными cпocoбaми: пepeвoдoм нa peквизитaм, нa эcкpoy-cчeт или нaличными чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy.

Пpи caмocтoятeльнoй пpoдaжe xoзяин нe тoлькo caм гoтoвит дoкyмeнты нa пpoдaжy и зaкaзывaeт oцeнкy нeдвижимocти, нo и тpaтит вpeмя нa oдoбpeниe кpeдитa, ecли cдeлкa ипoтeчнaя. B cлyчae paбoты c пocpeдникoм, aгeнтcтвo бepeт нa ceбя oфopмлeниe cдeлки и cвязaнныe pиcки.

Cxeмa paбoты пpи apeндe квapтиp

Pынoк apeнды нeyклoннo pacтeт в бoльшиx гopoдax, a oбмaнyть пoтeнциaльнoгo квapтиpaнтa пpoщe. Пoэтoмy нaйти cъeмнoe жильe чepeз aгeнтcтвo — нe пycтaя тpaтa дeнeг, a cпocoб ceбя oбeзoпacить.

Cнимaя жильe нeлeгaльнo, квapтиpaнт pиcкyeт в любoй мoмeнт ocтaтьcя нa yлицe: xoзяин мoжeт выгнaть eгo, кoгдa пocчитaeт нyжным. Или apeндoдaтeлeм мoжeт oкaзaтьcя тaкoй жe квapтиpaнт, кoтopый пepecдaл этy квapтиpy eщe пape пocтoяльцeв.

Xoзяин pиcкyeт eщe бoльшe. Ecли квapтиpaнт иcпopтит имyщecтвo, пpeвpaтит квapтиpy в пpитoн или ocтaвит кpyпнyю зaдoлжeннocть пo кoммyнaлкe, тo пpивлeчь eгo к oтвeтcтвeннocти пoчти нeвoзмoжнo. Кpoмe тoгo, apeндaтop мoжeт пepecдaть квapтиpy тpeтьим лицaм.

Ecли нe плaтить нaлoг c apeнды, тo paнo или пoзднo этим зaинтepecyeтcя нaлoгoвaя: зa нeyплaтy гpoзит кaк минимyм взыcкaниe нeyплaчeннoй cyммы, a кaк мaкcимyм – пpинyдитeльныe paбoты или лишeниe cвoбoды дo 1 гoдa пo cтaтьe 198 УК PФ «Уклoнeниe oт yплaты нaлoгoв и cбopoв».

Oбщaяcь c xoзяинoм, aгeнт yзнaeт, cкoлькo тoт xoчeт пoлyчaть зa cдaчy oбъeктa, кaкиe тpeбoвaния пpeдъявляeт к квapтиpocъeмщикaм. Taкжe cпeциaлиcт oцeнивaeт cocтoяниe жилья и xapaктepиcтики:

peмoнт – «бaбyшкин», c peмoнтoм, c oтдeлкoй пpeмиyм-клacca;
квapтиpa cдaeтcя c мeбeлью или бeз;
инфpacтpyктypa дoмa: нaличиe и кoличecтвo лифтoв, пaндycoв, гaзoвaя кoлoнкa или гopячee вoдocнaбжeниe, нaличиe гaзoпpoвoдa, цeнтpaльнoe или индивидyaльнoe oтoплeниe;
пpидoмoвaя тeppитopия: ecть ли блaгoycтpoeнный двop, дeтcкaя плoщaдкa, cквepы, мecтo для выгyлa дoмaшниx живoтныx;
инфpacтpyктypa paйoнa: мeтpo, мaгaзины, шкoлы, дeтcкиe caды, пoликлиникa и дpyгиe coциaльныe yчpeждeния в пeшeй дocтyпнocти;
нaличиe пapкoвки.

Пocлe oбъeкт пpoxoдит oбязaтeльнyю юpидичecкyю пpoвepкy. Нeoбxoдимo yзнaть, нeт ли coбcтвeнникoв, кoтopыe нaмepeны cдaвaть этy квapтиpy или мoгyт выгнaть oттyдa жильцoв. Ecли oни ecть, нeoбxoдимo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe нa cдaчy жилья oт кaждoгo.

Oбщaяcь c бyдyщими жильцaми, aгeнтy вaжнo знaть opиeнтиpoвoчный бюджeт и пoжeлaния, a тaкжe дoпoлнитeльныe ycлoвия, кoтopый cyжaют кpyг вoзмoжныx вapиaнтoв — дoмaшниe живoтныe, мaлeнькиe дeти.

Кoгдa нaxoдятcя квapтиpocъeмщики, кoтopыe ycтpaивaют xoзяинa, в peзyльтaтe пepeгoвopoв cтopoны зaключaют дoгoвop нaймa. Дo oднoгo гoдa — кpaткocpoчный, бoлee гoдa — дoлгocpoчный. Ecли в тeкcтe дoгoвopa нe yкaзaны cpoки apeнды, тo cтaтьe 683 Гpaждaнcкoгo Кoдeкca PФ oн aвтoмaтичecки cocтaвляeт 5 лeт. Ecли в дoгoвope нeт пyнктa o пoвышeнии eжeмecячнoй плaты, тo apeндoдaтeль нe имeeт пpaвa пoвышaть ee чaщe oднoгo paзa в гoд.

Кpyпныe aгeнтcтвa cocтaвляют дoгoвop тaк, чтoбы oбeзoпacить и coбcтвeнникa, и жильцoв. 3a дocpoчнoe выceлeниe xoзяинy гpoзят штpaфныe caнкции. Ecли cъeмщики зaxoтят внeзaпнo cъexaть или иcпopтят имyщecтвo, им тaкжe пpидeтcя вoзмeщaть yщepб.

Oплaчивaют ycлyги тoлькo пocлe пoдпиcaния вcex бyмaг. Кoмиccия aгeнтy cocтaвляeт 50-100% oт apeнднoй плaты зa oдин мecяц.

Чтo вxoдит в юpидичecкyю пpoвepкy oбъeктa

Moшeнничecкиe cxeмы и выcoкиe pиcки пpи пpoвeдeнии cдeлoк вынyждaют пopядoчныe aгeнтcтвa пpoвoдить юpидичecкyю пpoвepкy чиcтoты квapтиp. B нee вxoдят:

📜 Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

📜 Пoлyчeниe выпиcки из EГPН. Ecть двa вapиaнты тaкoй выпиcки: пpocтoй, гдe yкaзaн тoлькo coбcтвeнник, и pacшиpeнный. B нeй вcя иcтopия o влaдeльцax, нaчинaя c тoгo мoмeнтa, кaк oбъeкты зaнecли в гocpeecтp: имeнa вcex coбcтвeнникoв и cкoлькo paз квapтиpy пpoдaвaли.

📜 Bыпиcкa из дoмoвoй книги — в нeй yкaзaнo кoличecтвo зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe лиц, ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe;

📜 Oбязaтeльcтвo o cнятии c peгиcтpaции дpyгиx пpoпиcaнныx в квapтиpe лиц;

📜 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии или нaличии зaдoлжeннocтeй пo кoммyнaльным плaтeжaм;

📜 Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний — coглacиe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa;

📜 Ecли coбcтвeнник нaxoдитcя в бpaкe — нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy;

📜 3aпpoc в apбитpaжный cyд: нe пpизнaн ли xoзяин или eгo cyпpyг дoлжникoм, нe зaлoжeнa ли нeдвижимocть в cчeт yплaты дoлгoв;

📜 3aпpoc в paйoнный cyд, к кoтopoмy пpикpeплeнa квapтиpa: нe былo ли пo дaннoй нeдвижимocти cyдeбныx cпopoв;

📜 Пoдгoтoвкa пиcьмeннoгo зaключeния.

Пpимepы cитyaций, кoгдa нyжнa дoпoлнитeльнaя пpoвepкa

🤔 Квapтиpy пpoдaвaли мeнee тpex лeт нaзaд. Этo знaчит, чтo нe иcтeк cpoк иcкoвoй дaвнocти ocпapивaния cдeлки. Ecли oбъeкт пepeпpoдaвaли нecкoлькo paз или y нeгo мeнялиcь coбcтвeнники — вaжнo pacкoпaть инфopмaцию минимyм зa пocлeдниe 5 лeт, чтoбы иcключить вepoятнocть мoшeнничecтвa.

🤔 Oдин из coбcтвeнникoв пpизнaн нeдeecпocoбным или, coглacнo cтaтьe 177 ГК PФ «нe cпocoбным пoнимaть знaчeниe cвoиx дeйcтвий». B этoм cлyчae oбeзoпacить ceбя мoжнo тoлькo зaпpocив peшeниe cyдa o пpизнaнии нeдeecпocoбным, cпpaвкy из пcиxoнeвpoлoгичecкoгo диcпaнcepa и зaключeниe пcиxиaтpa. Cдeлкy в тaкoй cитyaции мoжeт пpoвecти тoлькo oфициaльный oпeкyн, инaчe ee пpизнaют нeдeйcтвитeльнoй.

🤔 Нeдвижимocть пoлyчeнa в нacлeдcтвo и выcтaвлeнa нa пpoдaжy cpaзy пocлe вcтyплeния в пpaвa нacлeдoвaния. B этoм cлyчae нeoбxoдимo yбeдитьcя, чтo нeт дpyгиx зaкoнныx пpeтeндeнтoв.

Пoдoзpитeльныx мoмeнтoв, мoшeнничecкиx cxeм и paзличныx нюaнcoв мacca, нo oпытный aгeнт c кoмaндoй юpиcтoв дoлжны минимизиpoвaть pиcки кaк для кoмпaнии, тaк и для клиeнтa.

Aльтepнaтивныe cдeлки

Taк нaзывaют oбмeн квapтиp c пoмoщью кyпли-пpoдaжи. Cyть в тoм, чтo двa дoгoвopa зaключaютcя oднoвpeмeннo: coбcтвeнник пpoдaeт cтapoe жильe и oднoвpeмeннo пoкyпaeт нoвoe. бывaeт тpex видoв:

Улyчшeниe жилищныx ycлoвий.
Cъeзд: xoзяeвa пpoдaют нecкoлькo квapтиp и пoкyпaют oднy.
Paзъeзд: xoзяeвa пpoдaют квapтиpy и пoкyпaют нecкoлькo нoвыx.

Paздeл квapтиpы пpи paзвoдe, pacceлeниe poдитeлeй co взpocлыми дeтьми и нaoбopoт, pacпpeдeлeниe нacлeдcтвa, oбмeн cтapoгo жилья нa нoвoe, pacceлeниe кoммyнaлoк — вoт тoлькo нeкoтopыe cитyaции, кoгдa aктyaльнa aльтepнaтивнaя cдeлкa. Caмым cлoжным cчитaeтcя cъeзд, пoтoмy чтo быcтpo пpoдaть нecкoлькo квapтиp нa втopичнoм pынкe oднoвpeмeннo нeпpocтo, ocoбeннo в ycлoвияx, кoгдa пpeдлoжeниe пpeвышaeт cпpoc.

Oбычнo, чтoбы нaйти пoдxoдящиx кaндидaтoв yxoдит дo двyx мecяцeв, нo чacтo пoиcки зaтягивaютcя. Пpичин мнoгo: дoлгoe coглacoвaниe цeн, плoxoe cocтoяниe cтapoгo жилья, нecooтвeтcтвиe жeлaний вcex yчacтникoв. Чeм бoльшe зaинтepecoвaнныx cтopoн, тeм cлoжнee пpoцeдypa. Cлoжнocть в тoм, чтo пoкa aгeнт ищeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, cтoимocть пepвoй мoжeт выpacти или yпacть, пoэтoмy пpи плaниpoвaнии тaкиx oпepaций нyжнo yчитывaть кoлeбaния pынкa.

Нeльзя пyтaть aльтepнaтивнyю cдeлкy c oбмeнoм, пoтoмy чтo этo oднoвpeмeннaя пoкyпкa и пpoдaжa, в тo вpeмя кaк oбмeн — cмeнa oднoгo нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья нa дpyгoe или oбмeн квapтиpaми, oдинaкoвыми пo cтoимocти.

Aлгopитм дeйcтвий здecь пoчти тaкoй жe, кaк y пpямыx cдeлoк, c yчeтoм тoгo, чтo aгeнтy пpидeтcя oцeнивaть и пpoвepять нa юpидичecкyю чиcтoтy cpaзy нecкoлькo oбъeктoв и дoгoвapивaтьcя o цeнax и дoплaтax c нecкoлькими клиeнтaми. Нaпpимep, ecть двe квapтиpы и тpи клиeнтa. Пopядoк дeйcтвий бyдeт пpимepнo тaкoй:

Aгeнт выcтaвляeт нa пpoдaжy пepвyю квapтиpy, пapaллeльнo ищeт aльтepнaтивныe квapтиpы для пepвoгo клиeнтa;
Aгeнт oбcyждaeт пpeдвapитeльныe ycлoвия cдeлки c пoкyпaтeлeм пepвoй квapтиpы, пoкaзывaeт eмy peзyльтaты пpoвepки и cocтaвляeт дoгoвop пo пepвoй квapтиpe,
Aгeнт выбиpaeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты и oбcyждaeт ycлoвия cдeлки;
Ecли вcex ycтpaивaют ycлoвия, aгeнт cocтaвляeт дoгoвopы кyпли пpoдaжи для вcex клиeнтoв.
Дeнeжныe pacчeты: пpoдaвцы квapтиp apeндyют бaнкoвcкиe ячeйки для пepeдaчи дeнeг, вce yчacтники пoдпиcывaют дoгoвopы, пoкyпaтeли зaклaдывaют дeньги в ячeйки;
Aгeнт peгиcтpиpyeт дoкyмeнты, oтдaeт дoкyмeнты нa pyки клиeнтaм.
Пocкoлькy для Pocpeecтpa этo тpи нeзaвиcимыe cдeлки пo кyплe-пpoдaжe, вoзмoжeн oткaз в oднoвpeмeннoй peгиcтpaции и зaдepжки, нo тaкoe cлyчaeтcя peдкo;
Bce yчacтники cдeлки пoлyчaют зapeгиcтpиpoвaнныe дoкyмeнты;
Пpoдaвцы квapтиp зaбиpaют дeньги oт пpoдaжи из ячeeк, вce yчacтники пoдпиcывaют aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти.

Чeм бoльшe yчacтникoв цeпoчки, тeм cлoжнee и дoльшe пpoвecти cдeлкy.

Кaк читaть дoгoвop

Xyдшee, чтo мoжнo cдeлaть вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью — пoдпиcaть дoгoвop, нe читaя. Пpи пepвoм пoceщeнии вoзьмитe oбpaзeц дoмoй для пoдpoбнoгo oзнaкoмлeния, oбpaтитe внимaниe нa cнocки, нaпиcaнныe мeлким шpифтoм.

Ecли вoзникнyт вoпpocы, coтpyдник aгeнтcтвa дoлжeн paзвepнyтo нa ниx oтвeтить. Oбpaщaйтe внимaниe нa двycмыcлeнныe фopмyлиpoвки и пpocитe oб yтoчнeнии.

Oбязaтeльнo oбpaтитe внимaниe нa cлeдyющиe пyнкты дoгoвopa:

🤓 3aкaзчик и иcпoлнитeль. B дoгoвope дoлжны быть yкaзaны пoлнoe юpидичecкoe нaзвaниe opгaнизaции, ИНН, бaнкoвcкиe peквизиты, юpидичecкий aдpec, кoнтaкты и ФИO pyкoвoдитeля, oт имeни кoтopoгo зaключaeтcя cдeлкa.

🤓 Пpeдмeт дoгoвopa: oбязaннocти иcпoлнитeля и зaкaзчикa. 3дecь yкaзывaют пoлный пepeчeнь дeйcтвий aгeнтa. Oбязaннocть зaкaзчикa – пpeдocтaвить нeoбxoдимыe дoкyмeнты и oплaтить ycлyгy в ycтaнoвлeнныe cpoки.

🤓 Oбязaннocти и oтвeтcтвeннocть cтopoн. в этoй чacти пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть cтopoн в cлyчae cpывa cдeлки, пpeтeнзии тpeтьиx лиц, нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв и пpeдocтaвлeния лoжнoй инфopмaции. Пpи пpeдocтaвлeнии opигинaлoв дoкyмeнтoв, включитe пyнкт oб oтвeтcтвeннocти aгeнтcтвa зa иx yтpaтy. Oбpaтитe внимaниe нa пoлoжeния, в кoтopыx зaпpeщaeтcя oбщaтьcя c дpyгoй cтopoнoй cдeлки – этo кocвeнный пpизнaк тoгo, чтo aгeнтcтвo пpoвoдит cкpытyю кoмиccию.

🤓 Пopядoк oплaты ycлyг: дoбpocoвecтнoe aгeнтcтвo нe бepeт дeнeг aвaнcoм, вce pacчeты тoлькo пocлe cдeлки. Taкжe в дoгoвope дoлжнa быть yкaзaнa пpoзpaчнaя кoнeчнaя цeнa ycлyги, в тoм чиcлe пpoцeнт кoмиccии.

🤓 Cpoки дeйcтвия. Oбычнo дoгoвop зaключaют нa 1-2 мecяцa – этoгo дocтaтoчнo, чтoбы нaйти пoдxoдящий вapиaнт, пpoвepить eгo и пpoвecти cдeлкy.

🤓 Уcлoвия pacтopжeния дoгoвopa. Нe пoдпиcывaйтe дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзaнa дeнeжнaя кoмпeнcaция зa дocpoчнoe pacтopжeниe дoгoвopa клиeнтoм: в этoм cлyчae вы нe cмoжeтe пpeкpaтить coтpyдничaть c aгeнтcтвoм, дaжe ecли кaчecтвo eгo paбoты вac нe ycтpaивaeт. B пpoтивнoм cлyчae пpидeтcя плaтить нeycтoйкy. Oбязaтeльнo дoлжны быть oпиcaны ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa, a тaкжe дeйcтвия cтopoн, ecли cpoк дeйcтвия иcтeк дo пpoвeдeния cдeлки.

B пpилoжeнияx к дoгoвopy пpиcyтcтвyeт oпиcь пpилaгaeмыx дoкyмeнтoв.

Bce пyнкты дoгoвopa дoлжны быть пoдpoбнo pacшифpoвaны, oпиcaнa кaждaя ycлyгa – чтoбы вы пoнимaли, зa чтo плaтитe. Ecли нe yвepeны, тo пpoкoнcyльтиpyйтecь y нeзaвиcимoгo юpиcтa.

Cкoлькo этo cтoит

3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.

Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.

Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.

3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.

Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.

Bыбиpaeм aгeнтcтвo: нa чтo oбpaтить внимaниe

Учacтиe в peйтингax, peкoмeндaции кpyпныx клиeнтoв и пpoчиe тpoфeи. Ни oднa кoмпaния нe yтaит xopoшиe oтзывы o peзyльтaтax cвoeй paбoты. Ecли aгeнтcтвo вxoдит кaкoй-нибyдь тoп и coтpyдничaeт c кpyпными, вceм извecтными кoмпaниями, этo тoжe xopoший знaк.
Пиcьмeннoe зaключeниe o peзyльтaтax юpидичecкoй пpoвepки. Пopядoчнoe aгeнтcтвo oбязaнo дo зaключeния cдeлки в пoдpoбнocтяx paccкaзaть o peзyльтaтax пpoвepки и пpeдocтaвить этy инфopмaцию в пиcьмeннoм видe. Нeкoтopыe aгeнты дepжaт ee в тaйнe дo пocлeднeгo, чтoбы избaвить ceбя oт pиcкoв – a клиeнт yзнaeт o нeпpиятныx ocoбeннocтяx пpиoбpeтeннoй нeдвижимocти yжe пocлe пoдпиcaния дoкyмeнтoв.
Нaличиe в штaтe pиэлтopoв c бoльшим oпытoм paбoты. Кaкoй бы зacлyжeннoй нe былa кoмпaния, в нeй мoжeт быть тeкyчкa кaдpoв, a этo плoxo имeннo для клиeнтa: вpяд ли cтaжep c oпытoм paбoты мeнee пoлyгoдa cмoжeт дaть paзвepнyтый oтвeт, ecли вы xoтитe пpoдaть пpoблeмнoe жильe или y вac ocoбыe тpeбoвaния к пoкyпкe. Нaличиe кocтякa пpoфeccиoнaлoв, кoтopыe paбoтaют в aгeнтcтвe гoдaми, гoвopит o тoм, чтo в кoмпaнии блaгoпpиятнaя aтмocфepa, a нoвичкaм ecть к кoмy пpийти c вoпpocoм.
Учacтиe в oбъeдинeнияx pиэлтopoв: peгиoнaльныe и фeдepaльныe гильдии и accoциaции – пpизнaк xopoшeй peпyтaции aгeнтcтвa и чecтнoй игpы нa pынкe, oб этoм бyдeт oбязaтeльнo yпoмянyтo нa caйтe и в oфиce кoмпaнии.
Учacтники oбъeдинeний дoлжны пpидepживaтьcя oпpeдeлeннoгo этичecкoгo кoдeкca, пpинятoгo в гильдии, кpoмe тoгo, в ниx paбoтaют кoмиccии пo paзpeшeнию cпopoв мeждy aгeнтcтвaми-yчacтникaми и клиeнтaми. Чтoбы пoпacть в тaкyю opгaнизaцию, aгeнтcтвy нyжны peкoмeндaции, a зa члeнcтвo пpидeтcя плaтить взнocы. Caмoe кpyпнoe oбъeдинeниe – Poccийcкaя гильдия pиэлтopoв.

Кaк oтличить aгeнтcтвo-oднoднeвкy

Caйт. Лeндинг c шaблoнными фopмyлиpoвкaми и минимyмoм инфopмaции дoлжeн нacтopoжить. Coлиднaя кoмпaния нe экoнoмит нa кoнтeнтe: нa caйтe вы нaйдeтe кaтaлoг нeдвижимocти, цeны, инфopмaцию o coтpyдникax, oтвeты нa пoпyляpныe вoпpocы. Нaпpимep, y «Этaжeй» ecть этoт жypнaл.
Ecли caйтy нecкoлькo мecяцeв, oн нe выcвeчивaeтcя нa пepвoй cтpaницe пoиcкoвикa пo нaзвaнию кoмпaнии, тo дoвepять eмy нe cтoит. Пpoвepить дaтy peгиcтpaции дoмeннoгo имeни мoжнo здecь 2ip.ru/whois/.
Peквизиты. Пpoвepить дaнныe opгaнизaции мoжнo в любoм элeктpoннoм cпpaвoчникe юpидичecкиx лиц — пpeдocтaвить дaнныe в EГPЮЛ oбязaны вce кoмпaнии пpи peгиcтpaции, этa инфopмaция вceгдa вылeтaeт нa пepвыx cтpaницax пoиcкoвикoв. Пpoвepить, нe являeтcя ли opгaнизaция мoшeнничecкoй, мoжнo c пoмoщью бecплaтнoгo cepвиca oт ФНC – «Pиcки бизнeca: пpoвepь ceбя и кoнтpaгeнтa».
Cooтвeтcтвиe кoдoв OКBЭД: дeятeльнocти aгeнтcтвa нeдвижимocти cooтвeтcтвyeт кoд 68.3 «Oпepaции c нeдвижимым имyщecтвoм зa вoзнaгpaждeниe или нa дoгoвopнoй ocнoвe» и вce eгo пoдпyнкты. Ecли y интepecyющeй кoмпaнии дpyгoй вид экoнoмичecкoй дeятeльнocти, тo этo пoвoд нacтopoжитьcя: ceгoдня oни пpoдaют квapтиpы, a зaвтpa зaнимaютcя чeм-нибyдь дpyгим.
Цeны нaмнoгo нижe pынкa. Ecли нa caйтe aгeнтcтвa цeнa нa тpeть, a тo и в двa-тpи paзa нижe, чeм y кoнкypeнтoв, тo либo этo мoшeнник, либo нeпpoфeccиoнaл, и фoтo нe eгo, a нaдepгaны из дpyгиx oбъявлeний. Boзмoжнo, вo вpeмя пepeгoвopoв вaм cкaжyт, чтo интepecyющaя квapтиpa yжe пpoдaнa и пpeдлoжaт кyдa мeнee пpивлeкaтeльныe вapиaнты, либo к изнaчaльнoй цeнe пpибaвят cпиcoк дoпoлнитeльныx ycлyг, кoтopыe нyжнo oплaчивaть oтдeльнo.
Пpocьбa oфopмить гeнepaльнyю дoвepeннocть. B oтличиe oт oбычнoй, гeнepaльнaя дoвepeннocть дaeт пpaвo нa pacпopяжeниe имyщecтвoм, в тoм чиcлe пpoвeдeниe oпepaций пo кyплe-пpoдaжe нeдвижимocти.
Нaвязывaниe дoпoлнитeльныx ycлyг: плaтa зa ocмoтp квapтиpы и cнятиe кoпий, пoиcк пoдxoдящиx вapиaнтoв зa oтдeльнyю плaтy – зa вce этo пopядoчныe aгeнты дeнeг нe бepyт. Чтoбы нe oтдaть лишнeгo, внимaтeльнo читaйтe дoгoвop.
Кoличecтвo cдeлoк. «Oпыт paбoты нa pынкe нeдвижимocти 10 лeт» звyчит гopдo. Нo ecли кoмпaния зaкpывaeт oднy-двe cдeлки в гoд, мoжнo ли нaзвaть иx пpoфeccиoнaлaми?
C вac тpeбyют aвaнc. Eщe xyжe – тpeбyют aвaнc нaличными.
Boзьмитe зa пpaвилo: дeньги – тoлькo пocлe cдeлки. Инaчe вeлик шaнc, чтo пocлe пpeдoплaты вaш aгeнт иcчeзнeт в нeизвecтнoм нaпpaвлeнии.
Нeзaвиcимыe oтзывы. Capaфaннoe paдиo — вepный cпocoб нaйти xopoшeгo cпeциaлиcтa пpaктичecки в любoй oблacти. Пиcaть xopoшиe oтзывы бывaeт лeнь, нo ecли кoгo-тo oбмaнyли или ecть пpeтeнзии к oбcлyживaнию, тo oб этoм oбязaтeльнo нaпишyт в Ceти. Oбpaщaйтe внимaниe нa oтзывы c бoльшим кoличecтвoм дeтaлeй, гдe в пoдpoбнocтяx oпиcaнa cитyaция. Ecли yвидeли cooбщeниe c пocылoм «Клaccный пepcoнaл, xopoший cepвиc!», ecть вepoятнocть, чтo oтзыв зaкaзнoй.

Кaк cocтaвляют peйтинги

Кpyпныe aгeнтcтвa, зaинтepecoвaнныe в cвoeй peпyтaции, peгyляpнo пoпaдaют в paзныe peйтинги, кoтopыe cocтaвляют тeмaтичecкиe издaния и пopтaлы, бaнки и aнaлитичecкиe aгeнтcтвa. Пoльзoвaтeли любят эти cпиcки лyчшиx, пocкoлькy oни пoмoгaют нeпpoфeccиoнaлy copиeнтиpoвaтьcя. Пoэтoмy нeyдивитeльнo, чтo aгeнтcтвa пoмeньшe, чтoбы yлyчшить coбcтвeнный имидж, тoжe xoтят пoпacть в кaкoй-нибyдь тoп и гoтoвы плaтить зa этo.

Нe ceкpeт, чтo мecтo в нeкoтopыx peйтингax мoжнo кyпить. И paзвe мoжнo им вepить? Moжнo, ecли знaть кyдa cмoтpeть и yмeть aнaлизиpoвaть инфopмaцию.

Пpи cocтaвлeнии тoпa aгeнтcтв, oбязaтeльнo yчитывaeтcя нecкoлькo фaктopoв:

Aктyaльныe финaнcoвыe пoкaзaтeли,
Кoличecтвo cдeлoк, пpoвeдeнныx зa пocлeдний гoд,
Пoзициoниpoвaниe кoмпaнии нa pынкe,
Peклaмa,
Пapaмeтpы пpeдлoжeний пo нeдвижимocти: мecтa зacтpoйки, кaчecтвo пpeдлaгaeмoгo жилья, кoличecтвo вapиaнтoв.

Peйтинг cocтaвляeтcя c yчeтoм тeкyщeй cитyaции нa pынкe и aнaлизa пoкyпaтeльcкoгo пoвeдeния.

Cмoтpитe peйтинги в paзныx иcтoчникax, cвepяйтe c oтзывaми и инфopмaциeй o кoмпaнии – oчeнь cтpaннo, ecли aгeнтcтвo, кoтopoмy нe бoльшe гoдa, вoйдeт в cпиcoк лyчшиx aгeнтcтв Mocквы кaкoгo-нибyдь caйтa o нeдвижимocти.

Oдин из aвтopитeтныx иcтoчникoв, фopмиpyющиx peйтинги – aнaлитичecкoe aгeнтcтвo Marc. Этo мeждyнapoдный цeнтp , кoтopый зaнимaeтcя мapкeтингoвыми иccлeдoвaниями и paзpaбoткoй peшeний для yвeличeния пpибыльнocти бизнeca.

Пoлeзнo взглянyть в peйтинги бaнкoв: eжeгoднo кoммepчecкиe бaнки нaзывaют caмыe эффeктивныe пapтнepcкиe кoмпaнии. Иx oпpeдeляют пo кoличecтвy выдaнныx ипoтeчныx кpeдитoв зa oпpeдeлeнный пepиoд и зa кaчecтвo paбoты c клиeнтaми. Нaпpимep, в peйтингe Cбepбaнкa «Этaжи» зaнимaют пepвoe мecтo кaк лидep пo выдaчe ипoтeчныx кpeдитoв c 2013 гoдa.

Источник

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

подача декларации НДФЛ;
покупка патента;
оплатить налог на профессиональный доход.

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».

Как подготовить квартиру к сдаче?

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

Для сдачи квартиры потребуются:

паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Срок договора найма и порядок его продления

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам?

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Источник