Как найти созаемщика по ипотеке

О тонкостях оформления ипотеки с созаемщиками, ее плюсах и минусах читайте в нашем материале

Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.

Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.

Что такое ипотека с созаемщиками

Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.

«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.

Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.

Требования банков к созаемщикам

Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.

Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.

Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».

Права созаемщика

Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:

• созаемщик может получить долю в приобретаемой недвижимости, но он не становится собственником по умолчанию. «Право собственности распределяется в порядке, предусмотренном договором. Если в договоре предусмотрено, что собственником становится только один созаемщик — то второй прав собственности не приобретает, однако, и не освобождается от ответственности и обязательств созаемщика», — пояснил Кирилл Стус.
• право вносить сумму, указанную в ипотечном соглашении и гасить кредит досрочно.
• право на рефинансирование ипотеки.
• право получать информацию о состоянии ипотечного счета, просрочках и пенях.
• созаемщик также имеет право на налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или ее доля должны оформлена в собственность на созаемщика. Он также должен подтвердить, что уплачивает налоги и несет расходы на погашение ипотечного кредита.

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

• анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
• документ, подтверждающий личность (паспорт);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
• СНИЛС;
• дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.

4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).

5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.

6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.

Как платить ипотеку с созаемщиками

Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.

Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

• Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
• Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
• Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
• Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
• При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

• Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
• Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
• Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.

По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.

Созаемщик несет ответственность по ипотеке наравне с заемщиком, но его функции отличаются от требований к поручителю.

При решении выступить солидарным заемщиком по ипотечному договору, следует точно знать о возможных последствиях, требованиях, которые выставляются банками, возможности отказа от обязательств.

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Созаемщик по ипотечному договору – это человек, который несет солидарную ответственность, вместе с главным заемщиком, перед кредитором по погашению долга. Банк вправе предъявлять требование к погашению задолженности ко всем заемщикам по договору.

Созаемщик может быть собственником доли покупаемого объекта недвижимости или не являться таковым, это не уменьшает его ответственность перед кредитором. Если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору, причем банку не потребуется выяснять причины непогашения долга первым должником.

Количество дополнительных заемщиков по ипотечному договору может быть до 4 человек, но чаще банки принимают 2–3 созаемщика.

Необходимость в дополнительных заемщиках возникает в следующих ситуациях:

1. Если ипотека оформляется на гражданина, который находится в официальном браке. Вторая половина в обязательном порядке становится созаемщком по договору. Это требование законодательства. Даже если квартира оформляется в собственность одного из супругов, доля второго супруга будет присутствовать, поэтому он должен нести солидарную ответственность за погашение долга. Исключением является наличие брачного договора, который устанавливает режим отдельной собственности на недвижимость.
2. Когда дохода супругов недостаточно для получения той суммы кредита, которая необходима для покупки той или иной недвижимости, потребуется привлечение дополнительных созаемщиков. При расчете максимально возможной суммы по сделке банки учитывают платежеспособность всех ее участников. Обычно на помощь приходят родственники заемщиков, которые имеют достаточные доходы.

Бывают ситуации, когда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего гражданина. В этом случае, созаемщиками по договору выступают платежеспособные родственники (или другие лица), которые способны оплачивать долг.

Требования к созаемщикам по ипотеке

Степень ответственности созаемщика по договору не меньше, чем у основного заемщика, поэтому банки осуществляют его проверку на платежеспособность, качество обслуживания предыдущего долга, уровень достатка, добропорядочность и т. д.

Конкретные требования зависят от программы ипотечного кредитования, имеющейся у кредитора. Общие требования аналогичны тем, что предъявляются к основному заемщику:

1. Наличие гражданства РФ, постоянной или временной регистрации;
2. Возраст от 20–21 года до 55–60 лет;
3. Хороший уровень платежеспособности, требование предоставления справок может отсутствовать, но если есть возможность, то лучше всегда их предоставлять;
4. Наличие минимального стажа от 3–6 месяцев;
5. Наличие положительной КИ.

В некоторых кредитных организациях существуют ограничения по созаемщикам: ими могут выступать только наемные работники, но не индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса, с долей более 5%, руководители и т. д.

Например, в ипотечной программе Сбербанка заявляются следующие условия:

В чем отличия созаемщика по ипотеке от поручителя?

Созаемщик и поручитель являются дополнительными условиями обеспечения возврата долга, но имеют существенные различия.

Созаемщик может не выплачивать задолженность, но быть собственником недвижимости, с поручителем наоборот, он не будет являться собственником, но возможно ему придется оплачивать долг. Доходы созаемщика учитываются при расчете максимальной суммы кредита, доходы поручителя в расчет не принимаются.

Созаемщик по кредиту обязан вносить ежемесячные платежи по кредиту наряду с заемщиком, ответственность поручителя наступает в случае непогашения долга заемщиками.

Права созаемщика по ипотечному кредиту

Права созаемщика по ипотечному договору должны быть четко определены в кредитном договоре, в т. ч. права на приобретаемую недвижимость. Они зависят от статуса приобретаемой недвижимости, наличием брачного договора или другого документа, который определяет границы прав и ответственности созаемщика.

Обязанности созаемщика

Обязанности созаемщика и заемщика определяются кредитным договором и заключаются в своевременном обслуживании долга. Созаемщик обязан погасить задолженность, если основной заемщик не может этого сделать.

Кредитный договор может определять порядок погашения долга. Например, кредит погашает заемщик, в случае невозможности погашения, обязанность переходит на созаемщика или кредит погашается заемщиком и созаемщиком в равных долях ежемесячно и т. д.

Что стоит учесть, прежде чем стать созаемщиком?

Прежде чем принять решение о выступлении созаемщиком по ипотечному договору, следует учитывать следующее:

• Договор заключается на срок 25–30 лет, за это время многое может измениться, в т. ч. уровень доходов как основного заемщика, так и созаемщиков по договору. Средств для погашения долга может стать недостаточно, но осуществлять платежи потребуется в любом случае.
• Созаемщик может выступать в этом статусе по нескольким договорам (при достаточной платежеспособности), но приобрести недвижимость в ипотеку самому в качестве основного заемщика он не сможет.
• Следует точно определять права созаемщика на недвижимость по ипотеке. Это может быть оформлено отдельным договором, в т. ч. брачным контрактом.
• Созаемщик не может просто так отказаться от обязанностей по договору.

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

Решение выйти из созаемщиков может быть реализовано в большинстве случаев только через суд, т. к. банки не охотно идут на изменения условий кредитного договора. Для суда должны быть представлены неоспоримые доказательства невозможности дальнейшего участия в сделке.

В случае достижения согласия между сторонами к кредитному договору может быть подписано соглашение о выводе созаемщика и с привлечением нового, либо договор разделяется на 2 с выделением долей заемщика и созаемщика.

В каких случаях?

Необходимостью вывода созаемщика может стать расторжение брачного союза, при наличии судебного решения о разделе имущества. В этом случае, в решении должно быть оговорено, что одна сторона принимает на себя обязательства по выплате долга с правом оформления недвижимости в собственность, а вторая сторона отказывается от претензий к объекту и выходит из участия в сделке.

Чем отличается созаемщик от поручителя, в каких случаях подключение созаемщика будет необходимо, должен ли созаемщик быть родственником, нужно ли созаемщику оплачивать ипотеку, каковы плюсы и минусы совместного ипотечного займа

Вопросы по теме:

1. Как лучше — поручитель или созаемщик.
2. Когда нужен созаемщик.
3. Кто может стать созаемщиком.
4. Как оформляется ипотека при участии созаемщика.
5. Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку.
6. Плюсы и минусы солидарного займа.
7. Достоинства ипотеки с созаемщиком.
8. Минусы ипотеки с созаемщиком.

Участие в ипотечном кредите нескольких заемщиков более интересно банку, поскольку повышает вероятность погашения заемной суммы. В любом и каждом ипотечном займе присутствуют определенные риски для банка, ведь возвращение кредитованных средств будет происходить годами. А наличие созаемщиков по кредиту дополнительно страхует финансовую организацию от невыплаты заемных средств.

Солидарные заемщики (сокр. «созаемщики») не обязательно должны иметь родственные или брачные связи. К примеру, это могут друзья, решившие инвестировать в квартиру в новенькой многоэтажке, приобретя ее в совместную ипотеку. Исследуем вопросы по «созаемной» ипотеке подробнее.

Поручитель или созаемщик?

При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.

Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.

Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).

В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).

Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.

Когда нужен созаемщик

После обращения потенциального заемщика за ипотечным кредитом в банковскую организацию, специалисты кредитного отдела примутся тщательно изучать его кредитную историю, уровень дохода и ориентировочные расходы, а также оценивать иные риски, угрожающие платежеспособности.

Соответственно, чем больше платежеспособных солидарных заемщиков способен подключить к договору ипотеки соискатель кредита, тем менее вероятен риск невозврата кредитуемой суммы и тем более выгодные условия согласится предложить клиенту банк. Согласно 322 статьи Гражданского кодекса, количество созаемщиков (должников по заемному обязательству) не ограничено.

Кто может стать созаемщиком

Формат ипотеки с участием солидарных заемщиков является обычным для большинства банков. Только вот условия по количеству созаемщиков у финансовых организаций различные – трое или четверо, не более.

Наличие родственных связей у созаемщиков по отношению к «оригинальному» заемщику не так важно, поскольку ответственность всех участников ипотечного договора будет солидарной, т.е. одинаковой. Однако банки предпочитают все же иметь дело с созаемщиками-родственниками не старше 75 лет, с трудовым стражем и стабильным доходом, позволяющим в случае чего обслуживать кредит, а также с положительной кредитной историей.

Независимо от платежеспособности, т.е. «автоматически», созаемщиками становятся:

• супруг(а) ипотечного заемщика, если нет брачного договора, определяющего имущественные взаимоотношения супругов;
• члены семьи, которым предоставлялся госсертификат на льготное приобретение жилплощади. Разумеется, это условие применимо в случае использование данного сертификата при покупке ипотечной квартиры.

У «добровольного» созаемщика банк запросит сведения, подтверждающие доход. Таким подтверждением может быть 2-НДФЛ, выписка с «зарплатного» счета или определенная форма справки, установленная данным ипотечным банком.

Как оформляется ипотека при участии созаемщика

Документально оформление ипотечного кредита с солидарными заемщиками практически не отличается от кредитования банком единственного заемщика. Наибольшим отличием, наверное, будет оценка совокупного дохода участников заявки на ипотеку.

Каждый созаемщик обязан предоставить запрошенный кредитной организацией комплект документов и согласиться с содержанием ипотечного договора, подписав его. Заметим, что все экземпляры кредитного договора будут полностью одинаковы для участвующих в сделке созаемщиков. Законодательством допускается обозначение в договоре ипотеки выделенных долей для созаемщиков, но многим банкам такой формат кредитного договора не подойдет.

Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку

Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.

Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.

Плюсы и минусы солидарного займа

Подытожим достоинства ипотеки с несколькими заемщиками:

• условия более выгодны, сумма кредита – крупнее. Поскольку два созаемщика и более повышают надежность погашения кредита, банкам это выгодно. Отдельной выгодой для такой ипотеки является возможность получить более крупную сумму, а значит и жилплощадь приобрести более просторную;
• нескольким созаемщикам легче оплачивать ипотеку. Если один заемщик временно сталкивается с финансовыми затруднениями, то его созаемщик сможет (и обязан!) обеспечить кредитные выплаты своими средствами;
• право на налоговые вычеты. Прибегнуть к налоговым вычетам (как к основной сумме, так и в отношении кредитных процентов) вправе каждый солидарный заемщик (ст.220 п.1 пп.4 Налогового кодекса);
• сохранение «гражданского» статуса брака. У пары, оформившей ипотечный кредит на условиях совместного займа с распределением долей в приобретенной недвижимости, нет необходимости в официальном браке.

Минусы «созаемной» ипотеки:

• статус солидарного заемщика – не формальность. Банк в полном праве истребовать ипотечные платежи от второго (и последующих) созаемщика, если основной заемщик выплаты прекратил. При этом самостоятельно выйти из сделки солидарного займа с банком крайне сложно;
• сложности получения кредита «для себя». Будучи созаемщиком по «чужому» кредиту затруднительно взять заем уже для себя, поскольку финансовая организация будет анализировать платежеспособность с учетом созаемного кредита;
• с плохой кредитной историей стать созаемщиком не получится. Ипотечный банк откажется одобрить заем при участии в сделке «необязательного» созаемщика;
• риск ухудшить кредитную историю «на ровном месте». При образовании задолженности по ипотеке с солидарными заемщиками она отразится в кредитной истории всех созаемщиков (как «основного», так и «вспомогательных»), даже если платежи ими не вносились;
• продать долю созаемщику может быть непросто. Если «созаемные» доли были указаны в договоре ипотеки и какому-либо участнику кредитной сделки захочется реализовать свою часть недвижимости, то, при отказе остальных созаемщиков выкупить долю или позволить ее реализацию, договориться с ними будет крайне трудно.

Следует также отметить, что доля одного гражданского супруга в созаемной ипотеке не перейдет второму без соответствующего завещания, поскольку наследное право распространяется только на родственников и супругов, состоящих в оформленном ЗАГСом браке.

• Понятие ипотека с созаемщиками
• Плюсы и минусы совместной ипотеки
• Созаемщик и поручитель
• Права созаемщиков
• Требования к созаемщикам
• Порядок оформления ипотеки в складчину
• Как перестать быть созаемщиком

Понятие ипотека с созаемщиками

Под ипотекой с созаемщиками понимается оформление жилищного кредита на двух и более человек. В таких ситуациях получатель ипотеки именуется основным или титульным заемщиком, а дополнительно привлеченное(ые) для займа лицо(а) называет(ют)ся созаемщиком(ами).

Привлечение созаемщиков является на рынке кредитования недвижимости довольно распространенной практикой. Так, созаемщиками автоматически становятся супруги, если муж и жена имеют российское гражданство и это не противоречит брачному договору.

Стать созаемщиками, оформив ипотечный кредит не на одного человека, вправе и граждане, не связанные брачными или родственными узами. Так, наряду с законными супругами приобрести жилье в ипотеку разрешается детям и родителям (в том числе приемным и усыновителям), родным и сводным братьям / сестрам и даже друзьям, решившим инвестировать в новостройку. Для этого созаемщикам нужно оформить совместный кредитный договор, согласно которому один человек будет фигурировать как основной заемщик, а второй получит статус созаемщика.

Плюсы и минусы совместной ипотеки

У жилищного кредита с созаемщиком(ами) есть свои преимущества и недостатки. К плюсам приобретения недвижимости в складчину относятся:

• увеличение размера кредита и шансов на получение займа при наличии созаемщика(ов), а следовательно, и приобретение жилья большего метража;
• более простое обслуживание ипотеки вдвоем и перенос кредитной нагрузки на плечи одного заемщика, если у другого возникли финансовые трудности;
• возможность распределить доли в будущей собственности, не будучи родственниками и не вступая в брак;
• возникновение права на налоговые вычеты, позволяющего вернуть часть потраченных средств как по основному долгу, так и по процентам по займам (как оформить налоговый вычет за квартиру – читайте по этой ссылке).

Выгодно наличие созаемщика(ов) и для банка, который получает дополнительную страховку ввиду того, что ответственными за выплату кредита становятся несколько человек.

К основным недостаткам ипотеки с привлечением созаемщика(ов) относятся:

• низкая вероятность одобрения ипотеки в случае плохой кредитной истории у кого-либо из кредитуемых сторон;
• переход обязанностей по уплату долга созаемщику при возникновении финансовых трудностей у товарища по сделке;
• сложный поиск компромисса при желании одного из созаемщиков продать свою долю и несогласии другого на эту сделку.

Среди других главных подводных камней ипотеки, оформленной с привлечением созаемщиков, – право на наследование. Так, по замечанию юристов, если официальным супругам или родственникам разрешается наследовать имущество друг друга, то, к примеру, при сожительстве унаследовать долю второй половинки закон разрешает лишь по завещанию.

Созаемщик и поручитель

Ни в коем случае не стоит путать созаемщика с поручителем из-за различия их прав и обязанностей. У созаемщика, являющегося по сути тем же заемщиком, такие же права и обязанности, как и у человека, оформившего займ.

Для сравнения, поручитель для банка выступает гарантом того, что заемщик вернет задолженность в оговоренный срок. С поручителя не берутся обязательства по выплате кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей.

К слову о графике платежей, согласно этому документу и соответствующему кредитному договору уполномоченный заемщик погашает взятый займ. Другими словами, для основного заемщика открывается счет для оплаты ежемесячных платежей, который вправе пополнять созаемщики.

Возвращаясь к поручителям, стоит отметить и то, что доходы последних не учитываются банками при расчете максимальной суммы ипотеки.

Также немаловажно, что у поручителя, в отличие от созаемщика, нет прав на приобретенную в ипотеку недвижимость. Подтверждает тот факт, что поручитель не является собственником, заключение отдельного договора поручительства. С созаемщиком же подписывается один и тот же кредитный договор, что и с заемщиком.

Права созаемщиков

После подписания ипотечного договора созаемщик получает не только бремя по обслуживанию займа и одинаковую с заемщиком ответственность перед банком по погашению кредита, но и ряд прав:

• прежде всего созаемщик вправе получать сведения о том, в каком состоянии находится ипотечный счет, и есть ли просрочки и пени;
• созаемщик наделен правами вносить указанную в ипотечном соглашении сумму и досрочно гасить займ;
• созаемщик может рефинансировать ипотеку (читайте также наш материал о том, как реструктуризировать ипотеку);
• хотя созаемщик и не становится собственником по умолчанию, у него есть право на получение доли в приобретаемом жилье (это право распределяется в порядке, который устанавливает договор);
• возникает у созаемщика и право на получение налогового вычета, если приобретенная в ипотеку доля недвижимости оформлена в его собственность (разумеется, что вместе с этим созаемщику придется подтвердить уплату НДФЛ и свои расходы на обслуживание ипотеки).

Требования к созаемщикам

Ипотеку в складчину с привлечением созаемщиков рассматривают все банки, у каждого из которых, конечно, есть свои требования. Прежде всего речь идет о числе созаемщиков, которых обычно не должно быть более трех-четырех человек.

Как уже отмечалось, степень родства не играет никакой роли. Для банка куда важнее, чтобы созаемщики несли одинаковую ответственность по ипотечному договору, при оформлении которого учитывается общий доход.

В целом требования к созаемщикам традиционно те же, что и к обычным заемщикам. Кроме достаточного дохода для обслуживания кредита банкам важны трудовой стаж, наличие хорошей кредитной история и возраст созаемщика на момент возврата займа до 75 лет.

Что касается первого взноса, то его размер не зависит от количества заемщиков и рассчитывается, как и в случае с одним кредитуемым, от стоимости выбранного жилья. Конкретизируя, при оформлении ипотеки, к примеру, на двоих, с заемщика и его созаемщика банк не потребует первоначального взноса по 15-20% от стоимости недвижимости. Минимальную сумму первого взноса кредитное учреждение определит, руководствуясь количеством заемщиков и степенью их родства на основе отдельных ипотечных программ.

Порядок оформления ипотеки в складчину

Получение займа с созаемщиками мало чем отличается от традиционной процедуры оформления жилищного кредита. Главный нюанс заключается в предоставлении необходимого пакета документов не одним человеком, а каждым из созаемщиков. И, как говорилось выше, банк проанализирует кредитную историю всех созаемщиков.

Чтобы получить кредит в складчину, потребуется предпринять следующие шаги:

1. Найти лучшие предложения по ипотеке.
2. Обратиться с заявкой на получение займа в кредитные учреждения.
3. Подготовить необходимые документы, комплект которых для каждого созаемщика отличается, но наверняка не обойдется без стандартных пунктов, представленных:

• анкетой-заявлением на выдачу займа;
• паспортом, подтверждающим личность;
• СНИЛС;
• актуальной справкой о доходах, полученной не позже 30 дней;
• дополнительными документами, вроде копии трудового договора или трудовой книжки и документов на имеющуюся недвижимость, если последняя предлагается в качестве залогового имущества, и др.

1. Далее банку предстоит проверить документы и провести кредитный скоринг (оценку кредитоспособности) созаемщиков для вынесения своего решения по заявке. Последнее в случае успеха включит одобренную сумму ипотеки и такие условия выдачи кредита, как срок и годовая ставка.
2. При достижении участниками сделки консенсуса будет составлен договор с определением долей сторон в приобретаемом жилье.
3. Далее все участники кредитного договора подпишут договор, на основании которого банк выдаст ипотеку, а Росреестр зарегистрирует сделку.

Теоретически в договоре можно прописать, что заемщик и созаемщик будут ежемесячно вносить, к примеру, по 50% от суммы платежа. Однако из-за необходимости оформлять спецдоговор не каждое кредитное учреждение пойдет на это. Кто сколько будет вносить на ипотечный счет, банку всё равно. Другое дело, если основной заемщик перестанет обслуживать кредит – выплата долга в полном объеме, согласно ст. 323 ГК РФ, ляжет на созаемщика.

Как перестать быть созаемщиком

Для обслуживания ипотеки без созаемщика титульный заемщик должен являться собственником или одним из собственников жилья и иметь в течение последнего года постоянный доход, позволяющий выплачивать ипотеку. При соблюдении этих условий сотрудники банка оценят все риски и решат, можно ли вывести из сделки созаемщика.

Чтобы выплачивать займ без одного или нескольких заемщиков, придется пройти три основных этапа.

Подготовить необходимые документы (кредитный договор и документы на недвижимость; заявления от всех созаемщиков и их паспорта; справки о трудовой занятости и финансовом состоянии заемщика (и остающихся созаемщиков, если таковые имеются). Также при разводе потребуется свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества, а если развода не было – брачный договор (при его наличии) с разделом имущества и обязательств.

Далее вместе с пакетом документов нужно подать в банк заявление на рассмотрение изменения состава участников кредитного договора. В случае принятия банком положительного решения (действует 60 календарных дней), кредитная документация будет обновлена за счет дополнительного соглашения к ипотечному договору, а также договорам обеспечения при необходимости и изменений в закладную при наличии последней.

И заключительный этап – регистрация изменений в Ростреестре с последующим предоставлением банку актуальной документации в виде зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН.

Резюмируя, ипотека в складчину существенно не отличается от традиционного займа на жилье. Оформление сделки потребует предоставления от кредитуемых сторон аналогичных пакетов документов и подписания договора всеми участниками сделки. Другое дело, что ипотечные программы с привлечением созаемщиков у каждого банка свои. К тому же не факт, что удастся найти человека(людей), готовых разделить ваше ипотечное бремя, не взирая на возникающие при этом права собственности и получения налогового вычета.

В кредитном договоре, наряду с заемщиком, допускается участие третьих лиц — поручителей и созаемщиков. В части обеспечения по ипотечным соглашениям чаще всего привлекается созаемщик, так как в некоторых случаях это требование устанавливается законом.

Кто такой созаемщик

Если в ипотечном соглашении указаны двое и более лиц, то все они считаются созаемщиками. Лицо, непосредственно подписывающее договора, признается титульным заемщиком. Созаемщик привлекается в том случае, когда финансовые возможности титульного заемщика не совпадают с требованиями кредитной организации. Такая форма обеспечения применяется при крупных суммах кредита, а также в случае оформления ипотеки.

Суть заключается в том, что при оформлении ипотеки учитываются совокупные доходы титульного заемщика и всех созаемщиков. Если у клиента маленькая официальная заработная плата, и ему банк не одобряет ипотеку, решение проблемы кроется в привлечении созаемщика, который будет нести вместе с ним солидарную (равную) ответственность.

Под общей ответственностью понимается исполнение обязанностей по кредитному договору наравне с первостепенным заемщиком. Созаемщик — не второстепенное лицо в договоре, а равноправный субъект, доходы которого учитывались банком при вынесении решения по заявке на ипотеку.

Фактически, созаемщик — это лицо, которое привлекается заемщиком в случае недостаточности размера его официальных доходов. Механизм работает следующим образом:

• Ежемесячный платеж по кредиту составляет 50 000 рублей — подобная долговая нагрузка является для клиента неподъемной.
• Клиент привлекает созаемщика, который теоретически будет принимать участие в выплате кредита — таким образом, ежемесячный платеж делится на 2 части.
• Кредитная организация сверяет условия, оценивает риски, выносит решение по заявке.

При этом привлеченное в качестве созаемщика лицо может никак не участвовать в погашении задолженности, так как плательщиком является титульный заемщик. На практике клиенты банков прибегают к подобной схеме для того, чтобы добиться положительного решения по поданным заявкам.

Отличие созаемщика от поручителя по ипотеке

В правоотношении между клиентом и кредитной организацией может участвовать третье лицо — поручитель. Поручительство — дополнительный вид обеспечения по ипотечному договору, который используется банками для уменьшения типовых рисков.

Поручитель — это лицо, привлекаемое в качестве гаранта своевременного исполнения обязательств заемщиком. В отличие от созаемщика, поручитель не является равноправным участником сделки. Доходы лица банком не учитываются, так как оно не участвует в выплате задолженности по кредиту наравне сосновным заемщиком.

Поручителем может физическое или юридическое лицо, тогда как созаемщик — только физлица. Поручительство предусматривает два вида ответственности: солидарную и субсидиарную. Конкретный вид ответственности прописывается в договоре поручительства.

Следовательно, созаемщик исполняет обязательства наряду с клиентом, а ответственность поручителя наступает в том случае, если заемщик становится неплатежеспособным.

Основные требования к созаемщику

Если поручитель участвует в качестве гаранта исполнения обязательств, и его финансовое положение может банком не проверяться, то созаемщик — равноправный участник кредитного договора, к которому предъявляются те же самые требования, которые предъявляются титульному заемщику. В рамках ипотечного договора созаемщики должны:

• Соответствовать возрастному цензу — минимальный и максимальный пороги устанавливаются кредитной организацией.
• Иметь официальный доход, который подтверждается документально.
• Иметь положительную кредитную историю.

Для удобства потенциальный созаемщик может открыть описание любой ипотечной программы, и просмотреть, какие именно требования банк предъявляет титульным заемщикам. Эти же самые требования придется соблюсти и созаемщику для того, чтобы банк вынес положительное решение по заявке.

При этом важно учитывать обстоятельство, в соответствии с которым лицо становится созаемщиком без учета платежеспособности и соблюдения прочих требований. Подобное возможно, когда ипотека оформляется заемщиком в браке — второй супруг признается созаемщиком независимо от наличия или отсутствия дохода, без возрастных и прочих ограничений. Правило исключается в том случае, если между супругами заключен брачный контракт.

Кто может стать созаемщиком?

Каких-либо конкретных требований к лицам, которые могут выступать в качестве созаемщиков, действующее законодательство не содержит. Конечные условия устанавливает кредитная организация. Главное правило — созаемщик должен быть физическим лицом, так как привлечение в этих целях компаний и организаций не предусматривается.

Наиболее часто в кредитных договорах участвуют родственники титульного заемщика: супруг, родители, дети, братья и сестры. При этом наличие родственных связей не является безусловным требованием. Таким образом, титульный заемщик может привлечь к сделке с банком любое лицо, которое соответствует основным и дополнительным требованиям, указанным в ипотечной программе.

Как подписывается кредитный договор с участием созаемщика?

Процедура заключения кредитного договора с участием третьих лиц — стандартная. Разница кроется в том, что в соглашении фигурирует титульный заемщик и все созаемщики, которые являются полноправными членами сделки. Заключение сделки состоит из следующих стадий:

1. Физическое лицо обращается в банк на предмет оформления ипотеки.
2. После рассмотрения заявки банк принимает решение о необходимости привлечения созаемщика — либо третье лицо привлекается в силу закона (если ипотека берется в браке).
3. Банк рассматривает данные созаемщика.
4. В случае принятия положительного решения, кредитная организация предложит заключить ипотечное соглашение.

Подписание договора происходит в присутствии всех лиц, участвующих в сделке. Изначально идут данные на титульного заемщика, который наделяется правом собственности, затем указывается информация по каждому созаемщику, если таковых в договоре фигурирует несколько. Договор подписывается каждым участником сделки лично. Также лица получают по одной копии кредитного соглашения.

Какие права созаемщик имеет на ипотечную квартиру?

Было отмечено, что созаемщик по ипотеке несет солидарную ответственность: не вместо заемщика, а вместе с ним. Правом собственности на квартиру автоматически наделяются супруги титульного заемщика. Данное требование установлено ст. 34 СК РФ.

Во всех остальных случаях объем прав третьих лиц в ипотечном договоре устанавливается отдельным соглашением. Основной заемщик и созаемщик составляют отдельное соглашение, в котором указывается права лица в недвижимость. Если дополнительное соглашение не заключается, созаемщик изначально не имеет права собственности, но, впоследствии, сможет отстоять его через суд.

По этой причине в подавляющем большинстве случаев в качестве созаемщиков выступают близкие родственники лица, оформляющего ипотеку. Вероятность того, что член заявит права на квартиру, крайне мала. Если ипотека оформляется супругами, то каждый из них имеет равные права на приобретаемую квартиру, независимо от того, кто является собственником и фактическим плательщиком по кредиту.

Для того, чтобы отсудить права на квартиру, созаемщику достаточно документально доказать факт прямого участия в погашении задолженности по кредиту. Достаточно предоставить в суд документальные данные, после чего можно рассчитывать на получение доли в квартире. Доля в недвижимости должна соответствовать сумме, которую созаемщик выплатил в рамках исполнения обязательств по кредитному договору. На практике такие случаи встречаются не часто, так как в договоре участвуют близкие родственники.

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

В решении данного вопроса ключевую позицию занимает кредитная организация. Следует понимать, что привлечение дополнительного заемщика для банка играет важное значение: таким образом кредитор получает ряд дополнительных гарантий. По этой причине самостоятельный выход лица из кредитного договора невозможен. Кредитная нагрузка титульного заемщика увеличится, так как он станет единственным плательщиком по кредиту. В результате таких перемен может возникнуть просроченная задолженность, в чем банк не заинтересован.

Для выхода лица из сделки применяется метод замены созаемщика. По заявлению клиента банк рассматривает вероятность привлечения нового созаемщика, который должен соответствовать всем основным и дополнительным требованиям по кредитной программе. Замена возможна только в том случае, если на это согласится банк.

Без решения кредитной организации отказаться от участия в договоре можно только через суд. При этом суд откажет в удовлетворении иска, если в наличии не будет объективных причин.

Такими причинами могут быть:

• выезд на постоянное место жительства в иностранное государство;
• утрата работоспособности;
• существенное ухудшение финансового положения.

Стоит ли становиться созаемщиком?

Учитывая, что лицо, привлеченное в качестве дополнительного заемщика, несет равные права и обязанности по кредиту с основным клиентом, на него распространяются все сопутствующие услуги, включая и обязательное заключение договора личного страхования (жизни и здоровья). Если лицо привлекается не фиктивно, а для того, чтобы напрямую участвовать в погашении задолженности, то созаемщиком становиться можно. В первую очередь, в этом должно быть заинтересовано само лицо.

Пример: два родных брата оформляют в ипотеку квартиру, долг по которой выплачивают общими силами. После погашения задолженности обременение с недвижимости снимается, и один из братьев становится полноправным собственником квартиры. Затем они вновь обращаются в банк за ипотекой, погасив общими усилиями которую, второй брат становится владельцем квартиры.

Это пример того, когда созаемщик выполняет действительно важную функцию.

Важно! Фиктивное привлечение второго заемщика может повлечь ряд неблагоприятных обстоятельств, в числе которых следующие:

• Повышение кредитной нагрузки — лицо, выступающее в виде созаемщика, не сможет оформить на себя ипотеку, так как имеет действующие обязательства.
• Претензии со стороны кредитора — если платежи прекращаются, созаемщик наравне с заемщиком подпадает под санкции кредитора.

Если возникает просроченная задолженность, то прочими неблагоприятными обстоятельствами могут быть:

• ограничение на выезд за границу РФ;
• взыскание имущества в рамках возбуждения исполнительного производства;
• существенное ухудшение кредитной истории.

Поэтому соглашаться на участие в кредитном договоре следует в том случае, если в этом есть необходимость. Если нет прямой выгоды созаемщика, как показано на примере, то фиктивно участвовать в сделке не рекомендуется.