Содержание страницы
- Справедливая стоимость как экономическое понятие
- Цель применения справедливой стоимости
- Когда применяется справедливая оценка стоимости
- Справедливая или рыночная стоимость?
- Расчет справедливой стоимости
- Примеры применения справедливой стоимости
Справедливость в определении стоимости – несколько неоднозначный термин. Правильная оценка активов компании очень важна для многих моментов ее деятельности. Важно, чтобы оценка была не только правильной, но и соответствовала требованиям, предъявляемым к конкретному активу, ведь они могут быть разными. Каждый способ определения стоимости имеет свои особенности и сферы применения, что не всегда позволяет сделать однозначный вывод для заинтересованных в этой информации лиц. Выходом из ситуации может являться справедливая оценка.
Чем этот вид оценивания активов отличается от других, в чем его характерные особенности и, в целом, как иметь дело со справедливой стоимостью, анализируем в этой статье.
Каковы проблемы практического применения справедливой стоимости для оценки объектов учета?
Посмотреть ответ
Справедливая стоимость как экономическое понятие
Оценка активов нужна во многих бизнес-ситуациях. Она должна достоверно отражать положение дел на текущий момент времени, хотя рыночная ситуация постоянно изменяется. Результаты оценки должны быть легко интерпретированы относительно интересов разных категорий лиц. Оценивать можно разные основные средства:
- отдельные объекты;
- активы;
- обязательства.
ВАЖНО! Определение справедливой стоимости не имеет связи с обязательной оценкой, предусмотренной законодательством и нормативными актами в определенных случаях, таких как, например, приватизация или неденежный взнос в уставной капитал. Процедуры справедливой оценки государство не регулирует.
Справедливая стоимость (англ. «fair value») – та сумма, которой теоретически заинтересованные стороны могут рассчитаться за активы или обязательства (13 Стандарт МСФО).
Характеристики справедливой стоимости:
- оценивается конкретный объект;
- учитываются категории этого объекта, важные для участников рынка (например, место, время сделки, состояние актива, кредитные риски должника для обязательства);
- на справедливую оценку влияют возможные ограничения на продажу или покупку актива либо его применение.
Справедливая, ликвидационная и залоговая стоимость: как соотносятся эти понятия?
Цель применения справедливой стоимости
Отражение в отчетности по международным стандартам (МСФО) действительной текущей цены активов и обязательств компании нужно для:
- деятельности на международных рынках;
- привлечения зарубежных инвесторов;
- кредитования в иностранных банках;
- создания совместных предприятий;
- поглощений и слияний;
- возрастания стоимости капитала компании.
Оценка справедливой стоимости согласно Международным стандартам финансовой отчетности.
Когда применяется справедливая оценка стоимости
П. 1 ст. 11 Федерального закона РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» в редакции от 28 марта 2002 года утверждает параметры оценивания активов для внесения их на баланс отдельно по каждому виду. Для активов, приобретенных возмездно, нужно применять:
- оценку по справедливой стоимости, если за актив заплачено в неденежной форме;
- рыночную оценку – при стандартной купле-продаже.
Более точным переводом из Стандарта МСФО с английского языка на русский было бы использование слова «измерение» вместо «оценка», поскольку речь изначально идет о нефинансовых активах.
ВАЖНО! Если стоимость неденежных средств, переданных в уплату за актив, оценить невозможно, справедливая оценка станет затруднительной, тогда придется их оценивать по текущей рыночной стоимости.
Справедливая или рыночная стоимость?
Понятия эти во многом схожи, иногда справедливая оценка совпадает с рыночной (например, для объектов недвижимости, земляных участков, оборудования). Рыночной стоимостью чаще всего считают самую ожидаемую цену, которую за него бы заплатили при наличии свободной конкуренции.
Однако между этими понятиями есть и существенные различия. Сравним справедливую и рыночную стоимости по разным показателям в таблице. При этом прочие условия по умолчанию будем считать равными:
- осведомленность продавца и покупателя актива;
- они совершают сделку по своей воле, без принуждения;
- на рынке их позиции примерно равны.
| № | Основание | Справедливая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|---|
| 1 | Законодательное регулирование | Международные стандарты (МСФО) | Государственные стандарты (РНБО) |
| 2 | Подходы к оценке | Зависят от принадлежности оцениваемого объекта к одной из определенных групп | Нужно применить три обязательных подхода (затратный, доходный и сравнительный) либо обосновать отказ от какого-либо из них. |
| 3 | Форма расчета за активы или обязательства | Неденежная | Денежная либо неденежная, если нельзя установить финансовое соответствие активов, переданных в уплату |
| 4 | Дополнительные факторы | Следует учитывать все факторы, выражающие преимущества или неудобства для сторон сделки | Все субъективные факторы игнорируются, берется во внимание только «голая» конъюнктура |
| 5 | Сопоставление понятий | Более широкое: рыночная стоимость может совпасть со справедливой | Более узкое: не любая справедливая оценка является рыночной |
Расчет справедливой стоимости
Стандарт определения справедливой стоимости подразделяет информацию, на основании которой она производится, на три уровня.
1 уровень, рыночный. Самый надежный и очевидный. Нефинансовый актив оценивается по стоимости такого же на активном рынке в данный момент времени (момент оценки).
2 уровень, корректировочный. Когда актив или обязательство не постоянны, а относятся к определенном периоду, то их стоимость можно определить только в этот период, сравнив с котировками на данный момент. Поэтому справедливая стоимость уже будет не безоговорочной, а скорректированной на время, место, состояние актива и особенности рынка.
3 уровень, ненаблюдаемый. Иногда данные для определения стоимости актива или обязательства невозможно определить прямо (они ненаблюдаемы), в этом случае нужно анализировать весь максимум доступной об активе информации.
Справедливая оценка актива будет относиться к одному из этих уровней:
- первый уровень определяет несомненную оценку;
- второй и третий требуют дополнительных методов оценивания и обуславливания выбора;
- при третьем уровне нужно приводить сопутствующую оценке информацию: изменения в отчетном периоде, суммы затрат и прибылей по этому активу за оцениваемый период, описание процесса оценивания.
Как вести учет приобретенных прав требования, оцениваемых по справедливой стоимости?
Выбор подхода к оценке справедливой стоимости
- Сравнение с аналогичными активами на рынке по определяющим показателям: в оцениваемый период, в том же объеме и пр.
- Метод дисконтированных денежных потоков – выяснение способности к стабильной прибыли от актива в прогнозе на оцениваемый срок.
- Затратный метод – основан на анализе последних балансовых значений.
Примеры применения справедливой стоимости
Пример 1. Деревообрабатывающая фирма на данный момент имеет в избытке доски. Она остро нуждается во фрезеровочном оборудовании и договорилась об его обмене на излишек сырья. Как определить количество, которое нужно передать в уплату за станок? Для этого нужно «сложить цену» данному активу. Это как раз и будет его справедливой оценкой. Для оценивания нужно учесть себестоимость сырья именно для этой фирмы. Если у компании есть постоянные поставщики, то справедливая стоимость составит сумму затрат на покупку аналогичной по объему партии досок у этих поставщиков. По факту, это будет то количество, которое согласится принять в обмен владелец фрезеровочного оборудования.
Пример 2. У компании 1 есть пакет акций компании 2, в данный момент не ведущей деятельность. Ранее они высоко котировались на рынке. По какой цене компания может продать их теперь? Справедливая оценка зависит не от прежних, уже не актуальных котировок (рыночной оценки), а от других факторов, в частности, собирается ли фирма 2 возобновлять свою активность и насколько успешны прогнозы.
Пример 3. Фирма собирается заключить сделку со специализированным имуществом – частью имущественного комплекса предприятия. На рынке такое имущество практически никогда не продается отдельно, поэтому справедливую стоимость придется определять иначе, нежели рыночную.
Другие статьи цикла:
- Общие вопросы обесценения активов после внедрения новых стандартов
- Обесценение внеоборотных активов и стандарт МСФО 36 «Обесценение активов»
- Обесценение запасов в соответствии с требованиями ФСБУ 5/2019
Соотношение справедливой и рыночной стоимости
До вступления в силу новых ФСБУ в российской нормативной базе использовался термин «рыночная стоимость». Теперь же во всех стандартах упоминается понятие «справедливой стоимости». Оценивать последнюю необходимо в соответствии с МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
В том числе, для проведения теста на обесценение внеоборотных активов нужна информация о справедливой стоимости проверяемых объектов. Определить ее компании могут самостоятельно либо с помощью профессиональных оценщиков.
Встает закономерный вопрос: «справедливая стоимость» и «рыночная стоимость» — это одно и то же или есть отличия? Для ответа можно сравнить определения справедливой и рыночной стоимостей.
МСФО (IFRS) 13 определяет понятие «справедливая стоимость» как цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. При этом участники рынка должны:
- быть независимы друг от друга;
- быть хорошо осведомлены и иметь необходимую информацию об операции и ее предмете (активе или обязательстве);
- иметь возможность и желать участвовать в операции с данным активом или обязательством.
В соответствии с Международными стандартами оценки, рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Как видно из определений, они очень схожи и, по сути, речь в них идет об одном и том же — за какую сумму могла бы состояться сделка купли-продажи актива (обязательства) на текущую дату. Принципиальные отличия между данными понятиями вытекают не из определений, а основываются на тех процедурах, которые связаны с расчетом справедливой и рыночной стоимостей как оценочных показателей.
Если справедливая стоимость определяется на основе рыночных факторов — рыночная стоимость является базой для определения справедливой стоимости. Однако, не для каждого объекта существует возможность оценки рыночной стоимости (например, товарный знак, уникальное оборудование, объект интеллектуальной собственности и т.п.). Отсутствие активного рынка не мешает оценить справедливую стоимость объектов с помощью различного рода математических моделей из теории финансов.
Таким образом, можно сделать вывод: рыночная стоимость — справедливая, но справедливая стоимость — не всегда рыночная.
Порядок оценки справедливой стоимости
МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» вводит единый подход для оценки справедливой стоимости активов и обязательств. Остановимся на активах.
В ходе оценки справедливой стоимости компании должны рассмотреть гипотетическую сделку купли-продажи актива на рыночных условиях, совершенную без давления или принуждения на основном рынке. Под основным рынком стандарт понимает рынок с наибольшим объемом сделок с оцениваемым активом. При отсутствии доказательств обратного основным рынком по умолчанию будет являться обычный для данной компании рынок, на котором она заключает подобные сделки, в том числе вступила бы в сделку по продаже оцениваемого актива.
Если невозможно определить основной рынок — компания рассматривает гипотетическую сделку, совершенную на наиболее благоприятном рынке. Под наиболее благоприятным рынком подразумевается рынок, на котором актив мог бы быть продан с наибольшей прибылью.
Обязательным условием является наличие доступа компании к основному (наиболее благоприятному) рынку.
Искомая цена является ценой продажи актива и не должна корректироваться на затраты по сделке (расходы на продажу), поскольку они являются характеристикой сделки, а не самого актива, и будут отличаться в зависимости от того, каким образом компания вступает в сделку. В затраты по сделке не включаются транспортные расходы, которые были бы понесены при перемещении актива от его текущего местонахождения до места его основного (или наиболее выгодного) рынка, поскольку местонахождение является характеристикой актива, а не сделки.
Таким образом, затраты на продажу не вычитаются, а транспортные расходы, напротив, вычитаются из рыночной цены актива для оценки справедливой стоимости.
Пример определения справедливой стоимости
Актив продается на двух разных рынках по разным ценам. Компания имеет доступ на оба рынка. Данные по рыночной цене, операционным и транспортным издержкам на разных рынках:
| Рынок А. | Рынок Б. | |
|---|---|---|
| Цена актива | 26 | 25 |
| Затраты на доставку | (2) | (2) |
| Затраты на продажу | (3) | (1) |
| Итого | 21 | 22 |
Вариант 1. Если рынок А является основным рынком для актива (рынок с наибольшим объемом и уровнем активности по данному активу), то справедливая стоимость актива должна измеряться на основе рыночной цены именно на этом рынке. Она будет равна 26-2=24 после вычета транспортных издержек.
Вариант 2. Если ни рынок А, ни рынок Б не является основным, то нужно выбрать наиболее благоприятный рынок, по цене которого и будет измеряться справедливая стоимость. После вычета из рыночной цены всех издержек получается, что наиболее благоприятным рынком является рынок Б, потому что 22>21. Значит, справедливая стоимость должна измеряться на этом рынке. Но справедливая стоимость будет равна не 22, потому что справедливая стоимость всегда измеряется без учета затрат на продажу. На рынке Б справедливая стоимость актива будет равна 25-2 = 23.
Что еще учесть при оценке справедливой стоимости?
В ходе оценки справедливой стоимости обязательно должны быть учтены неотъемлемые характеристики актива с точки зрения участников рынка. Справедливая стоимость оценивается для конкретного объекта, в частности, должны учитываться его физическое состояние и местонахождение.
Например, справедливая стоимость трехлетнего автомобиля с маленьким пробегом и такого же трехлетнего автомобиля, но с большим пробегом и после аварии, будут существенно отличаться.
Принимаются во внимание также ограничения на продажу или использование актива (залог, арест и т.п.).
Независимо от планируемого использования нефинансовых активов организация должна сравнить все возможные варианты использования активов и определить справедливую стоимость исходя из допущения наилучшего использования. Текущее использование будет считаться наилучшим по умолчанию, кроме случаев, когда рыночные или другие факторы указывают на то, что иное использование актива участниками рынка максимально увеличило бы его стоимость. Если такие свидетельства имеются, справедливая стоимость определяется исходя из соответствующего наилучшего использования с учетом инвестиций, необходимых для преобразования актива.
Например, после сокращения производства компания использует свободное здание цеха для хранения отходов, но теоретически его можно было бы более выгодно перепрофилировать в торговый или бизнес центр. В этом случае предприятие должно оценить завод по стоимости торгового/бизнес центра.
Для того, чтобы разобраться в нюансах обесценения рекомендуем изучить Материалы круглого стола «Обесценение активов по новым ФСБУ — практические рекомендации»: видеозапись (2 ч. 16 мин.) и презентацию спикера (105 слайдов).
Иерархия исходных данных для оценки справедливой стоимости
Для повышения сопоставимости оценок справедливой стоимости и обеспечения надлежащего раскрытия информации о ее определении МСФО (IFRS) 13 ввел трехступенчатую иерархию исходных данных, используемых компаниями для оценки справедливой стоимости. Эта разбивка на категории позволяет пользователям отчетности объективно оценить качество оценок справедливой стоимости:
- 1 уровень — котируемые цены на активных рынках на идентичные активы или обязательства;
- 2 уровень — исходные данные, которые прямо или косвенно являются наблюдаемыми в отношении актива или обязательства;
- 3 уровень — ненаблюдаемые исходные данные.
К исходным данным первого уровня относятся котировки идентичных активов или обязательств на активном рынке, на который предприятие имеет выход по состоянию на дату оценки. Котировки активного рынка являются самым надежным мерилом справедливой стоимости и как таковые используются ВСЕГДА, БЕЗ каких-либо дополнительных корректировок, где только возможно.
Данными второго уровня являются скорректированные наблюдаемые данные:
- котировки активного рынка для аналогичных (но не идентичных) активов или обязательств;
- котировки идентичных либо схожих активов или обязательств на рынках, которые не являются активными;
- наблюдаемые данные, не являющиеся рыночными котировками, например, процентные ставки и кривые доходности для стандартных периодов, кредитные спреды;
- данные, производные от рыночных (например, путем корреляции).
К исходным данным третьего уровня относятся данные, которые не могут быть подтверждены внешними источниками, т.е. основанные на профессиональном суждении и субъективных оценках компании. Это оптимальные имеющиеся в наличии данные, в т. ч. управленческая информация и допущения, на которых участники рынка основывали бы свои ценовые предложения. Данные третьего уровня используются только в отсутствие наблюдаемых исходных параметров, когда на дату оценки рынок отсутствует или сделки купли-продажи являются редкими.
Иерархия исходных данных для оценки справедливой стоимости дает наибольший приоритет нескорректированным котировочным ценам (quoted prices) на активных рынках для идентичных активов и обязательств (уровень 1) и наименьший приоритет для ненаблюдаемых данных (уровень 3).
Подходы к оценке справедливой стоимости в IFRS 13
В МСФО (IFRS) 13 выделено 3 подхода к оценке справедливой стоимости:
- рыночный подход — оценка справедливой стоимости производится на основании данных о ценах сделок с аналогичными объектами;
- доходный подход — основан на определении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и/или возможной продажи оцениваемого объекта;
- затратный подход — справедливая стоимость определяется на основе стоимости строительства/приобретения объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту (стоимость замещения).
При этом стандарт указывает, что предпочтительным является рыночный подход, а стоимость замещения для оценки справедливой стоимости можно использовать только в исключительных случаях.
Как провести качественную оценку справедливой стоимости по новым ФСБУ?
Качественная оценка справедливой стоимости с учетом всех требований стандарта требует:
- высокого уровня квалификации специалиста, делающего оценку (знание методов оценки и финансовых моделей);
- достаточных знаний в отношении оцениваемого актива, обязательства или бизнеса;
- использования при расчете существенных допущений (что в большинстве случаев возможно только на уровне топ-менеджмента компании).
Поэтому понятен становится подход МСФО: привлечение независимого оценщика для определения справедливой стоимости необязательно, но приветствуется.
А для того, чтобы в целом оценить корректность внедрения новых ФСБУ и получать регулярную помощь по сложным вопросам рекомендуем провести 2-х этапный аудит. Что это и чем помогает >>
Что такое справедливая стоимость и как ее рассчитать
Чтобы не купить переоцененную рынком ценную бумагу, нужно разобраться в трех методах расчета справедливой стоимости акции. Как это сделать — в статье.
Чтобы выгодно купить или продать акции, инвесторы часто прибегают к стратегии стоимостного инвестирования. Ее основоположниками считаются Бенджамин Грэм и Девид Додд, а один из самых успешных инвесторов, исповедующих принципы этого метода, — Уоррен Баффет.
- Что такое справедливая стоимость акций компании
- Сравнение финансовых мультипликаторов компании
- Модели дисконтированных денежных потоков: как рассчитать доходность бизнеса
- Модели дисконтированных денежных потоков: как рассчитать доходность акций
- Дивидендный метод расчета стоимости акций
- Кратко
Что такое справедливая стоимость акций компании
Целью такого подхода является поиск недооцененных ценных бумаг с помощью фундаментального анализа — исследования экономических, финансовых и производственных показателей компании.
При этом под справедливой стоимостью акций понимается совокупность реальной стоимости чистых активов предприятия и способности бизнеса генерировать доход. При таком подходе инвесторы сравнивают текущую рыночную цену акции с рассчитанной ими на основе фундаментального анализа. Если реальная стоимость ниже текущей рыночной цены, значит, акции переоценены и приобретать их не стоит. И наоборот: если справедливая стоимость выше рыночной, то бумага недооценена и ее можно купить.
Цена акций определяется спросом и предложением. Главное отличие целевой стоимости от рыночной цены акции заключается в том, что последняя подвержена существенным колебаниям, на которые влияют новостной фон в течение дня, политическая повестка и многие другие факторы. Истинная стоимость актива, рассчитанная на основе фундаментального анализа, зависит от перспектив развития компании, ее потенциальных доходов и убытков.
Выделяют три основных способа определения справедливой стоимости акций:
- оценка компаний путем сравнения финансовых мультипликаторов;
- метод дисконтирования денежных потоков;
- дивидендный метод.
Сравнение финансовых мультипликаторов компании
Мультипликаторы — финансовые коэффициенты, которые вычисляются на основе данных бухгалтерской отчетности. Их применяют для сравнения компаний с разным масштабом бизнеса.
Доходные мультипликаторы позволяют соотнести доходы компании с другими финансовыми показателями. К этой группе относят такие коэффициенты, как P/E, P/S, P/B, EV/EBITDA, EPS и другие. Данные для их расчета есть в отчете о финансовом положении и о прибылях и убытках.
Одним из самых распространенных мультипликаторов является P/E (price to earnings) — отношение цены акции к годовой прибыли. Он показывает, за сколько лет бизнес окупается при заработке аналогичной прибыли. Чем меньше данный показатель, тем лучше.
P/E ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Важно помнить, что P/E не учитывает рост бизнеса и его инвестиции в развитие. Поэтому он будет эффективен при сравнении компаний из одной отрасли, находящихся на одинаковой стадии жизненного цикла.
Каждая отрасль имеет свой средний диапазон коэффициента P/E, который считается нормальным для данной отраслевой группы. Например, фармацевтические компании могут иметь средний P/E, равный 34, тогда как для энергетического сектора P/E — 12.
Второй по известности мультипликатор в доходной группе — P/S (price to sales). Он рассчитывается путем деления рыночной цены акции на годовую выручку в расчете на одну акцию или капитализации на годовую выручку. Чем меньше данный коэффициент, тем лучше. Для российского рынка акций хорошо, когда P/S меньше двух, для американского — P/S меньше четырех.
P/S ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Преимущество P/S перед P/E в том, что P/S можно рассчитать для всех компаний, ведь, в отличие от прибыли, выручка не может быть отрицательной. Однако данный показатель не учитывает эффективность работы бизнеса (его прибыльность/убыточность).
Другой доходный мультипликатор — P/B (price to book value) — иногда называют балансовым, поскольку он показывает отношение рыночной цены акции к ее балансовой стоимости (или стоимости активов в расчете на одну акцию), то есть сколько имущества компании приходится на одну акцию. Этот коэффициент помогает оценить компании из финансовой сферы и сектора недвижимости и дает представление о переплате за акцию в случае внезапного банкротства компании.
P/B ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Таким образом, если P/B меньше единицы, то на один рубль рыночной капитализации приходится более одного рубля реальной стоимости активов и компания недооценена. Среднее рыночное значение P/B около трех, для банков — 1,3.
Мультипликаторы рентабельности характеризуют общую экономическую эффективность предприятия и его способность генерировать прибыль. К ним относятся ROE, ROA, ROI и ROS. Чем выше показатели рентабельности, тем лучше, однако сравнивать их стоит только со значениями других компаний из той же отрасли.
ROE (return on equity) — отношение прибыли к капиталу компании. Коэффициент показывает рентабельность капитала, то есть то, насколько эффективно компания управляет собственным капиталом.
Если взять в качестве примера две компании с одинаковой прибылью, но разной стоимостью активов, то эффективнее окажется та, у которой капитал меньше. Ее ROE же, наоборот, будет выше и укажет инвестору, что маленькая компания оказалась эффективнее и ее оборудование окупается быстрее.
ROE ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Рентабельность активов (return on assets, ROA), или отношение чистой прибыли к активам компании, отражает, насколько эффективно предприятие управляет всеми активами, в том числе заемными, для получения прибыли.
Коэффициент рентабельности продаж (return on sales, ROS) показывает отношение чистой прибыли компании к ее выручке. Он позволяет инвесторам оценить долю прибыли в каждом заработанном рубле.
ROA и ROS ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Мультипликаторы финансовой устойчивости и платежеспособности определяют степень закредитованности компании и ее способность платить по своим долгам — как за счет имеющихся у нее денежных средств, так и путем продажи своих активов.
Наиболее эффективным показателем для сравнения долговой нагрузки предприятий является коэффициент Debt/EBITDA. Он демонстрирует способность организации выплатить свои долги, то есть сколько лет ей понадобится, чтобы при текущей прибыли погасить все имеющиеся долговые обязательства. Для его расчета необходимо сумму всех долгов компании разделить на EBITDA (прибыль до выплаты процентов, налогов и амортизации). Показатель EBITDA более надежен, чем чистая прибыль, так как им сложнее манипулировать. По нему можно сопоставлять компании одной отрасли из разных стран или с разными учетными политиками.
Debt/EBITDA ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Чем меньше мультипликатор Debt/EBITDA, тем лучше. Его значение до трех считается нормальным по рынку, однако по отраслям показатель может сильно отличаться.
Коэффициент финансового рычага/левериджа, или D/E (debt to equity), рассчитывается как отношение долга компании к собственному капиталу и показывает долю заемных средств в структуре капитала организации.
Debt/Equity ПАО «Газпром». В приложении Газпромбанк Инвестиции представлены все базовые показатели, позволяющие инвесторам рассчитать справедливую стоимость акций. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
В норме данный показатель составляет от одного до двух. Если он выше, это указывает на закредитованность компании. Значение меньше единицы может говорить об упущенных возможностях: компания не привлекает дополнительное финансирование и, следовательно, производит меньше продукции, чем могла бы.
В качестве примера можно рассмотреть мультипликаторы публичных продуктовых ритейлеров за девять месяцев 2021 года.
Источник: финансовая отчетность компаний за девять месяцев 2021 года
Как видно из таблицы, среди анализируемых компаний по мультипликаторам лучше всего выглядит Лента. Однако перед принятием решения о приобретении акций стоит оценить также динамику мультипликаторов по годам, проанализировать перспективы развития отрасли в целом и этой компании в частности, сравнить дивидендную политику компаний.
Главное преимущество метода сравнения с помощью мультипликаторов состоит в его простоте. Почти все показатели можно или легко рассчитать самостоятельно, или посмотреть на специализированных сайтах, или увидеть в приложениях брокера. Мультипликаторы применяют для сравнения компаний одной отрасли. Если рассматривается единственная компания, то ее показатели сравниваются со среднеотраслевыми значениями.
Модели дисконтированных денежных потоков: как рассчитать доходность бизнеса
Метод дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow Method, DCF) принято считать универсальным способом оценки стоимости бизнеса. Он позволяет понять стоимость будущих доходов компании в настоящий момент.
Основной принцип, лежащий в основе дисконтированной стоимости, заключается в суждении о том, что сегодняшний доллар или рубль стоит дороже, чем завтрашний. То есть стоимость денег уменьшается со временем.
Это объясняется инфляцией: при прочих равных на 100 рублей сегодня удастся приобрести больше товаров, чем на те же деньги через год и тем более через десять лет. Кроме того, 100 рублей сегодня можно положить на вклад под 10% и получить через год 110 рублей.
Таким образом, отсроченный доход можно рассчитать следующим образом:
По этой формуле можно рассчитать, в какое из предприятий выгоднее вложить 50 тысяч рублей. Допустим, первое из них принесет в следующие три года по 40 тыс. рублей, а второе в первый год — 30 тыс., во второй — 40 тыс. и в третий — 50 тыс. рублей. При ставке дисконтирования в 10% они составят:
- для первого предприятия:
40 / (1 + 0,1) + 40 / (1 + 0,1)2 + 40 / (1 + 0,1)3 = 40 / 1,1 + 40 / 1,21 + 40 / 1,331 = 99 474 079 рублей; - для второго предприятия:
30 / (1 + 0,1) + 40 / (1 + 0,1)2 + 50 / (1 + 0,1)3 = 30 / 1,1 + 40 / 1,21 + 50 / 1,331 = 97 896 318 рублей.
Следовательно, инвестору при прочих равных лучше выбрать инвестиции в первый проект, поскольку его доходность выше. Если же ему надо было бы вложить не 50, а 100 тыс. рублей, оба варианта для него оказались бы убыточными.
Модели дисконтированных денежных потоков: как рассчитать доходность акций
При оценке справедливой стоимости акции суть метода не изменится. Алгоритм действий в этом случае будет следующий:
- выбор ставки дисконтирования;
- прогноз величин будущих денежных потоков бизнеса и темпов их роста на пять или десять лет;
- приведение с помощью ставки дисконтирования всех будущих потоков к настоящему времени;
- определение внутренней стоимости одной акции;
- сравнение внутренней стоимости акции с ее рыночной ценой и определение выгодности инвестиций.
Для простоты расчета можно использовать показатель прибыли на акцию и его темпы роста. Допустим, инвестора интересует возможность приобретения акций китайской компании Alibaba (BABA):
- текущая рыночная цена акции — $120;
- прибыль на одну акцию (EPS) — $6,97;
- средний темп роста EPS за последние пять лет — 14,42%.
Если такой же темп роста сохранится на протяжении следующих пяти лет, то прогнозные значения прибыли на акцию составят:
Для приведения будущих денежных потоков к текущему периоду необходимо знать ставку дисконтирования или внутреннюю норму доходности акции. Для расчета можно поставить ту доходность, которую инвестор готов принять, учитывая риск этой акции. Например, она будет равна 10%.
Тогда чистая приведенная стоимость акции в прогнозный период вычисляется следующим образом:
7,98 / (1 + 0,1) + 9,13 / (1 + 0,1)2 + 10,44 / (1 + 0,1)3 + 11,95 / (1 + 0,1)4 + 13,67 / (1 + 0,1)5 = $39,28
Обычно компании не могут в течение бесконечного периода времени расти столь высокими темпами в 14,5% ежегодно. Поэтому постоянный рост по истечении прогнозного периода принимается равным инфляции или темпу роста ВВП. Средний диапазон темпов роста в постпрогнозный период для таких моделей составляет от 2 до 5%. Допустим, при консервативном прогнозе прибыль на одну акцию с шестого года будет расти на 3% ежегодно.
В таком случае рассчитываются денежные потоки постпрогнозного периода, которые также называются терминальной стоимостью.
В случае акции Alibaba терминальная стоимость рассчитывается:
13,67 * (1 + 0,03) / (0,1 – 0,03) = $201,13
Таким образом, внутренняя стоимость одной акции Alibaba согласно расчету представляет собой сумму чистой приведенной стоимости в прогнозный период и терминальной стоимости: 39,28 + 201,13 = $240,42.
Поскольку текущая рыночная цена акции этой компании ниже получившейся справедливой стоимости, можно сделать вывод, что акции компании Alibaba недооценены рынком. Возможно, инвесторы закладывают более высокие страновые риски, связанные с возможным делистингом компании с американской биржи, что отражается в цене акций.
К преимуществам подхода дисконтированных денежных потоков относится подробный анализ компании, отсутствие необходимости сопоставления с другими предприятиями отрасли, оценка внутренней стороны бизнеса, связанной с денежными потоками, и гибкость модели.
Основным ограничением модели DCF выступает необходимость введения множества допущений для проведения расчетов. Инвестору важно корректно оценить ставку дисконтирования и будущие денежные потоки компании, которые, в свою очередь, зависят от рыночного спроса, экономических условий, применяемых технологий, конкурентного окружения с учетом рисков.
Для приблизительного анализа можно использовать готовые калькуляторы в интернете, куда надо лишь подставить входные параметры модели, что позволяет упростить анализ.
Дивидендный метод расчета стоимости акций
Одним из наиболее распространенных методов оценки акций является модель дисконтированных дивидендов, или Discount Dividend Model, DDM. Она применяется, когда инвесторы оценивают стабильно растущую компанию с регулярными дивидендами.
Дивиденды — часть прибыли, распределяемая между акционерами пропорционально их доле в бизнесе. Дивиденды могут платиться не только из прибыли, но и из свободного денежного потока. В отличие от прибыли, он не учитывает бухгалтерские списания и переоценки и показывает, сколько в действительности денег осталось у бизнеса после всех расходов.
Основная идея метода в том, что инвестор, покупая акцию, по сути приобретает бесконечный поток дивидендов. Для простоты расчета можно предположить, что дивиденды будущих периодов будут расти всегда с одним и тем же темпом. Тогда формула будет выглядеть следующим образом:
В этой формуле дивиденд на акцию — это сумма денег, которую акционер получает за владение акцией компании, требуемая норма доходности — минимальная сумма дохода, необходимая инвестору, чтобы иметь возможность владеть акциями, также называемая стоимостью собственного капитала. Скорость роста дивидендов — постоянный темп роста дивидендов в течение неограниченного периода времени.
Предположим, что годовой дивиденд на акцию Coca-Cola прогнозируется в размере $1,72. Компания увеличивает свои дивиденды в среднем на 3% в год. Допустим, что инвестор хочет иметь доходность в 8% годовых. Тогда подходящая цена акции, рассчитанная по формуле, будет следующей:
$1,72 / (0,08 – 0,03) = $34,4
На момент написания статьи рыночная цена акции Coca-Cola составляет около $60. Таким образом, инвестор решает, имеет ли смысл подождать, пока цена акций Coca-Cola упадет до рассчитанного уровня, чтобы получить желаемую прибыль, или же заплатить больше за более низкую доходность.
К преимуществам данной модели относятся ее логичность и простота. Однако подход не работает, если компания не выплачивает дивиденды или они нерегулярные. К недостаткам модели можно отнести высокую чувствительность полученной стоимости к предпосылкам. Так, по мере приближения темпов роста к требуемой норме доходности стоимость акции стремится к бесконечности.
Оценка справедливой стоимости акций — непростая задача, однако инвестору полезно знать алгоритм расчета для понимания логики построения прогнозов аналитиков и самостоятельного определения целесообразности инвестиций. Финансовые мультипликаторы помогают определить общую стоимость акций в сравнении с другими компаниями на рынке. Для определения абсолютной стоимости акций компании подходит финансовое моделирование. В случае доходных акций компаний, стабильно выплачивающих дивиденды, применяется модель дисконтированных дивидендов. Во всех остальных случаях — более универсальная модель дисконтированных денежных потоков.
Кратко
- Суть стоимостного подхода состоит в поиске недооцененных рынком акций в сравнении с их справедливой стоимостью.
- Оценку стоимости акции можно проводить методами сравнительного и доходного анализа. В первом случае акция компании будет сравниваться с другими компаниями из той же отрасли с помощью мультипликаторов, во втором — будущие денежные потоки будут приводиться к текущему моменту.
- В прогнозах аналитиков инвестиционных домов по целевой цене акций учитываются все три подхода, проводится глубокий анализ компаний с выставлением весов ключевым факторам, однако их итоговые оценки могут существенно различаться.
- Проведение расчета истинной стоимости акций целесообразно для долгосрочного и среднесрочного инвестирования и не подходит для трейдинга внутри дня, спекуляций или короткого инвестиционного горизонта.
- Критика стоимостного подхода заключается том, что расчет справедливой стоимости акции производится на основе известных всем данных, что должно быть уже учтено рынком в цене акции.
Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «Ньютон Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «Ньютон Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.
Читайте также
Процесс обновления стандартов бухгалтерского учёта активно продолжается. При этом базой обновления становятся международные стандарты финансовой отчётности (МСФО). В статье 20 закона от 06.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте» МСФО признаны основой для разработки учетных стандартов.
С 2021 года уже применяется ФСБУ 5/2019 «Запасы». С 2022 года обязательны к применению ФСБУ 6/2020 «Основные средства», ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды».
Продолжая рассмотрение новых терминов ФСБУ, остановимся на справедливой стоимости.
В таблице представлены случаи применения такого вида оценки, как справедливая стоимость.
|
Российский стандарт учёта
|
Пункты
|
Что оценивается по справедливой стоимости |
|
ФСБУ 5/2019 «Запасы» |
п. 14 |
Оценка актива при оплате неденежными средствами |
|
п. 15 |
Оценка актива при безвозмездном поступлении |
|
|
п. 19 |
Оценка сельскохозяйственной продукции собственного производства и товаров, реализуемых на организованных торгах |
|
|
ФСБУ 6/2020 «Основные средства» |
п. 15-17 |
Оценка основных средств, учитываемых по переоцененной стоимости |
|
п. 21 |
Переоценка инвестиционной недвижимости |
|
|
ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» |
п. 13 |
Оценка капитальных вложений при оплате неденежными средствами |
|
п. 14 |
Оценка капитальных вложений, полученных безвозмездно |
|
|
п. 15 |
Оценка материалов и продукции, полученных в ходе осуществления капитальных вложений (в результате пусконаладки, пробных запусков, например) для возможной продажи |
|
|
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» |
п. 7 |
Оценка арендных платежей по стоимости встречного представления |
|
п.12 |
Критерий признания аренды операционной |
|
|
п. 15 |
Описание ставки дисконтирования |
|
|
п. 25-26 |
Классификация объекта аренды (неоперационная и операционная) |
|
|
п. 33-34 |
Оценка чистой инвестиции в аренду |
|
|
п. 50 |
Переход к применению стандарта, альтернативный ретроспективному |
В прежней редакции стандартов (ПБУ) в указанных выше случаях предлагалось применять рыночную стоимость. Определения рыночной стоимости нет в нормативных документах бухгалтерского учёта. Зато есть в законе об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ): рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается адекватность и разумность сторон сделки, а также отсутствие влияния чрезвычайных обстоятельств.
Понятие справедливой стоимости более сложное, чем рыночная стоимость
Для определения справедливой стоимости названные ФСБУ рекомендуют руководствоваться МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен действие на территории РФ приказом Минфина от 28.12.2015 г. № 217н.).
Стандарт определяет справедливую стоимость как цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки. Определение похоже на рыночную стоимость, но механизм получения гораздо сложнее.
Справедливую стоимость рассчитывают:
— прямым путём (цены на активном рынке);
— косвенным (с помощью техник оценки, основанных на будущих денежных потоках).
Но прежде чем выбрать методы оценки, нужно:
1) определиться, что именно будет оцениваться (какие активы, обязательства и пр.) (п. 14 МСФО (IFRS) 13);
2) выбрать единицу учета (п. 13 МСФО (IFRS) 13);
3) определить основной рынок, на котором будет отслеживаться справедливая стоимость. Основной рынок – это рынок с самым большим объёмом и уровнем активности в отношении идентичных активов/обязательств (п.16А) (например, конкретный регион);
4) определить общие отличительные характеристики участников рынка (продавцов/покупателей) (приложение А);
5) определить наиболее эффективное использование актива участниками (состояние актива, местонахождение (если актив придется доставлять в место использования – транспортные расходы уменьшат справедливую стоимость), возможные ограничения использования).
Только после этого – выбирают методы.
Стандарт предлагает использовать:
1) рыночный подход (информация об операциях на рынке);
2) затратный подход (сумма замены производительной способности актива – если актив применяется в комбинации с другими активами);
3) доходный метод – текущие рыночные ожидания в отношении будущих сумм, дисконтированных к дате оценки.
В Приложении В3 к МСФО (IFRS) 13 приводятся следующие примеры наблюдения справедливой стоимости:
|
Актив
|
Предпосылка оценки |
|
Станок |
Наблюдаемая цена на аналогичный станок, скорректированная на транспортные затраты по доставке в текущее местоположение |
|
Запасы в незавершённом производстве, имеющие уникальный характер |
Оценка справедливой стоимости запасов должна предполагать, что у участников рынка есть необходимое оборудование для преобразования этих запасов в готовую продукцию |
|
Недвижимость |
Справедливую стоимость необходимо распределить между составляющими актива – земельным участком и улучшениями объекта недвижимости |
Справедливая стоимость определяется на основе профессионального суждения специалистов, должна быть обоснована и подтверждена соответствующими документами.
Стандарт устанавливает определенную иерархию данных, используемых для определения справедливой стоимости активов или обязательств:
1 уровень – ценовые котировки доступных активных рынков;
2 уровень – наблюдаемые исходные данные, кроме ценовых котировок п. 1;
3 уровень – ненаблюдаемые исходные данные.
Применяемые методы оценки разных уровней требуют большую или меньшую степень раскрытий информации в отчётности. Выбор ненаблюдаемых исходных данных нужно будет особенно подробно описать в пояснениях.
В учётной политике организации можно определиться с методом расчета справедливой стоимости.
В стандартах государственного сектора более подробно описан механизм расчёта справедливой стоимости. Так, СГС «Запасы», утвержденный приказом Минфина от 07.12.2018 № 256н, для определения справедливой стоимости поступивших активов рекомендует применять метод рыночных цен.
В основе этого метода – информация о текущих рыночных ценах, а также данные об аналогичных сделках с похожими активами. Комиссия по поступлению и выбытию активов, существующая в организации, должна изучить рыночные цены в открытом доступе: обратиться к организациям-изготовителям за письменной информацией о ценах, принять во внимание уровень цен, представляемый органами государственной статистики, средствами массовой информации, специальной литературой, экспертными заключениями.
Рассчитывать справедливую стоимость – довольно трудоёмкий процесс. Для организаций, которым разрешено применять упрощённые способы ведения бухгалтерского учёта, есть определенные упрощения – в некоторых случаях вместо справедливой стоимости они могут использовать балансовую (например, при поступлении активов с оплатой неденежными средствами).
Чтобы отразить объекты учета аренды, учреждению необходимо знать их справедливую стоимость. Как ее оценить, используя разъяснения Минфина, расскажем в нашем обзоре.
В каких случаях определяется справедливая стоимость
Как указал Минфин, исключений для оценки справедливой стоимости по договорам аренды и безвозмездного пользования в стандарте «Аренда» не предусмотрено. Определять такую стоимость необходимо даже по краткосрочным договорам.
Оценка справедливой стоимости помогает решить две задачи:
- определить, являются ли условия отношений льготными;
- отразить объекты учета аренды на льготных условиях.
Имущество считается предоставленным на льготных условиях не только по договору безвозмездного пользования, но и по договору аренды, в котором размер арендных платежей значительно ниже их рыночной стоимости. Чтобы провести такое сопоставление, не обойтись без оценки справедливой стоимости.
Однако нужно учесть, что затраты на формирование информации в бухгалтерской отчетности должны соотноситься с ее полезностью и преимуществами от ее использования. Минфин не сообщил, является ли несопоставимость затрат основанием для того, чтобы не определять справедливую стоимость. Вместо этого ведомство рекомендовало при краткосрочном пользовании рассмотреть возможность заключения таких договоров, на которые стандарт «Аренда» не распространяется.
Какое учреждение должно определять справедливую стоимость
Новое: с 28 марта 2020 года в стандарте «Аренда» закрепили, что объекты учета аренды на льготных условиях отражают по справедливой стоимости, которую определяет передающая сторона. Подробности в обзоре.
Оценка справедливой стоимости — это внутренняя учетная процедура. Проводить ее должно каждое учреждение, отражающее объекты учета аренды.
Минфин разъяснил: если сторонами договора являются организации бюджетной сферы, им целесообразно сопоставлять стоимостные оценки. Например, у передающей стороны могут быть данные о стоимости аренды исходя из предыдущих сделок с имуществом. Получателю следует их запросить, чтобы избежать излишних трат.
В то же время Минфин подчеркнул, что по стандарту передающая и получающая стороны не обязаны сопоставлять оценки. Общее правило об учете государственного и муниципального имущества по стоимости, которую указала передающая сторона, также не применяется.
Допускается запрашивать данные о стоимости аренды у органов власти, уполномоченных предоставлять аналогичное имущество в возмездное или безвозмездное пользование.
В использовании оценок, предоставленных небюджетными организациями — контрагентами Минфин не видит оснований.
Если получить сведения о стоимости аренды не удалось, проведите оценку самостоятельно. В учреждении этим занимается комиссия по поступлению и выбытию активов.
Что оценивается при определении справедливой стоимости
В зависимости от ситуации справедливую стоимость определяйте в отношении стоимости арендной платы либо стоимости имущества.
При определении того, являются ли условия отношений льготными, справедливую стоимость необходимо сравнить с ценой возмездного пользования согласно договору. Цена пользования — это арендная плата. Следовательно, справедливую стоимость нужно определить в отношении ее.
При отражении объектов учета аренды на льготных условиях используется справедливая стоимость арендных платежей.
Напомним, что арендные платежи включают две суммы: арендную плату и выкупную цену, которая представляет собой платежи в счет приобретения имущества.
Однако в стандарте есть условие, исключающее из расчета справедливой стоимости выкупные платежи. Справедливую стоимость арендных платежей предусмотрено определять так, как если бы на рыночных условиях было предоставлено лишь право пользования.
Получается, что для отражения объектов учета аренды на льготных условиях справедливая стоимость определяется также в отношении арендной платы. Она используется при учете как операционной, так и неоперационной аренды.
Полагаем, это позволяет сделать вывод о том, что в стандарте не регламентирован порядок оценки справедливой стоимости в отношении договоров с условием о выкупе имущества. Поскольку стандарты устанавливают лишь минимальные требования к учету, по таким договорам будет экономически верным предусмотреть в учетной политике следующий подход.
Определите, к какому виду аренды относятся отношения: операционная или неоперационная аренда.
Если отношения признаются операционной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении арендной платы. Сравните ее с арендной платой, установленной в договоре (при наличии). Если справедливая стоимость окажется значительно больше, признавайте условия арендных отношений льготными и используйте такую стоимость для учета объекта. В этом случае выкуп считается самостоятельной отсроченной сделкой, экономически не связанной с арендой.
Если отношения признаются неоперационной арендой, оцените справедливую стоимость в отношении имущества. Сравните ее с суммой арендной платы и выкупной цены, установленных в договоре. Условия отношений признавайте льготными, только если справедливая стоимость имущества окажется существенно больше. Для отражения объекта учета аренды используйте наименьший из показателей:
- сумму справедливой стоимости арендной платы и дисконтированной выкупной цены согласно договору;
- справедливую стоимость имущества.
Когда сумма арендных платежей равна справедливой стоимости имущества, признавать условия льготными некорректно. Для целей применения стандарта такое равенство является признаком обычной неоперационной аренды. Значительная скидка по арендной плате в этом случае компенсируется более высоким размером выкупных платежей.
Выкупные платежи не оцениваются по справедливой стоимости, поскольку условия выкупа различаются в зависимости от покупателя.
Каким методом определять справедливую стоимость арендной платы
Справедливую стоимость определяйте методом рыночных цен.
При его использовании руководствуйтесь общими правилами, установленными стандартом «Концептуальные основы …».
Минфин разъяснил, что дополнительно можно использовать правила определения текущей оценочной стоимости нефинансовых активов, закрепленные в Инструкции N 157н. Однако применять их следует лишь по аналогии и в части, не противоречащей стандартам. Этот вывод можно сделать исходя из того, что в данной инструкции порядок определения первоначальной стоимости объектов учета аренды указан отдельно от порядка определения текущей оценочной стоимости. Применение правил оценки из Инструкции N 157н рекомендуем отразить в учетной политике.
Если возникнут сложности с оценкой справедливой стоимости по стандартам и инструкции, можете воспользоваться одним из методов определения НМЦК, как если бы вы планировали закупку. Для этого к оценке можно привлечь работников контрактной службы или контрактных управляющих.
Какие данные о рыночной стоимости аренды использовать при оценке
Используйте данные о текущих рыночных ценах или недавних сделках с аналогичными или схожими активами, которые переданы в аренду при сравнимых обстоятельствах.
Чтобы цены считались рыночными, выбирайте текущие предложения или недавние сделки, которые удовлетворяют следующим условиям:
- стороны желают совершить сделку, проинформированы об объекте аренды и направлении его использования, а положение арендатора не является причиной для заключения сделки на вынужденных условиях;
- передающая сторона заинтересована в передаче объекта на рыночных условиях по наилучшей цене и не имеет необходимости удерживать объект до получения предложения хуже рыночного;
- сделка совершается между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо, то есть стороны сделки не связаны отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены.
Не используйте предложения и сделки, при которых цены были индивидуально завышены или занижены в результате скидок, премий и др.
При отборе цен руководствуйтесь принципом осмотрительности. Объекты учета аренды должны быть оценены по самым консервативным оценкам, не завышая стоимость активов и доходы и не занижая размер обязательств и расходы.
При определении рыночной цены используйте только документально подтвержденные данные. Они должны обладать прогностической или подтверждающей ценностью. Для этого комиссии учреждения нужно полагаться на надежные источники, а также получить любые доказательства достоверности документов, например оригинальные подписи или снимки экрана.
Где брать данные о рыночной стоимости аренды
Комиссия учреждения может получить данные самостоятельно путем изучения цен в открытом доступе.
Минфин пояснил, что при оценке права пользования недвижимостью можно учитывать данные о средней стоимости аренды за квадратный метр по аналогичным объектам, расположенным на территории того же муниципального образования.
Ведомство также указало, что привлекать независимых оценщиков необязательно. Особенно это касается движимого имущества и недвижимости с небольшой стоимостью. Учреждение может привлечь оценщика, если, например, все другие способы оказались недоступны.
Таким образом, необязательно пользоваться исключительно источниками из перечня в Инструкции N 157н.
При определении справедливой стоимости недвижимости не используйте кадастровую оценку.
За какой период рассчитывать справедливую стоимость арендной платы
Справедливую стоимость рассчитывайте за весь срок договора.
Минфин отметил, что так нужно поступать, даже если договор заключен на 49 лет.
Исключение — договоры, заключенные или пролонгированные на неопределенный срок. По ним Минфин рекомендовал определять справедливую стоимость исходя из периода трех лет после года, за который составлена последняя бухгалтерская отчетность.
Полагаем, при таком подходе потребуется ежегодно переоценивать объекты учета аренды, включая в расчет новый год трехлетнего срока. Конкретный порядок переоценки рекомендуем закрепить в учетной политике.
Новое: в ноябре 2021 года Минфин разъяснил, как доначислять доходы будущих периодов за новый третий год расчетного периода. По общему правилу данные о стоимости сообщает передающая сторона. При продлении срока она предоставляет информацию только за период пролонгации. Это значение прибавляют к остаточной стоимости объектов учета. Например, получатель суммирует его с остатком доходов будущих периодов от безвозмездного пользования. Если передающая сторона не сообщила новые сведения, сумму рассчитывают исходя из последней оценки, в т.ч. из первоначальной справедливой стоимости.
Что нужно дополнительно учесть при отражении объектов по справедливой стоимости
В расчет не включайте издержки, которые возникли при заключении договора.
Если данные о рыночной стоимости аренды по каким-либо причинам недоступны на дату признания объекта в учете, отражайте его на балансовых счетах в условной оценке, равной одному рублю.
Минфин отметил: учет объекта в условной оценке — это временная мера. После получения данных о рыночных ценах комиссия учреждения должна пересмотреть балансовую стоимость объекта.