Как найти сравнительный подход

1. Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный
подход – совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных
на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними.

При
применении данного подхода стоимость
объекта оценки определяется по сравнению
с ценой продажи аналогичных объектов.

Сравнительный
подход основывается на принципе
замещения, суть которого заключается
в следующем: рациональный покупатель
не заплатит за объект недвижимости
сумму большую чем та, за которую можно
приобрести аналогичный по качеству и
пригодности объект.

Подход
сравнительного анализа дает хорошие
результаты при наличии данных об
относительно недавних, надежных сделках.
Кроме того, этот подход основан на
прошлых событиях и не принимает в расчет
будущие ожидания.

Рыночная
стоимость объекта определяется ценой,
которую заплатит типичный покупатель
за аналогичный по качеству и полезности
объект.

Аналог
объекта оценки – сходный по основным
экономическим, материальным, техническим
и иным характеристикам при сходных
условиях.

Для
разных типов недвижимости существует
свой набор физических характеристик,
наиболее сильно влияющих на стоимость
объекта, т.е. элементов сравнения.

Элементы
сравнения — это характеристики объектов
недвижимости и сделок, которые вызывают
изменения цен на недвижимость.

Чтобы
привести аналог к оцениваемому объекту
на дату оценки, требуется выполнить
корректировки продажной цены аналога
по каждой позиции элементов сравнения.
Общая величина коррекции зависит от
степени различия между объектами.

Все
корректировки на отличие вносят в
стоимость сопоставимых объектов —
аналогов. Если аналог уступает оцениваемому
объекту, то в его стоимость вносят
повышающие корректировки, и, наоборот,
если аналог превосходит оцениваемый
объект, то вносимые в стоимость
корректировки должны быть понижающими.

Расчет
стоимости объекта с учетом поправок
приведен в таблице 26.

Таблица
26

Расчет стоимости объекта с учетом корректировок

Поправка
на уторговывание. Объекты-аналоги,
выставлены на продажу по цене предложения.
Фактическая цена сделки купли-продажи
может быть скорректирована продавцом
в ходе предварительных переговоров
между покупателем и продавцом. По данным
риэлторских компаний, величина торга
в среднем составляет 10%. (АН «Осипов»,
тел. 25-73-71, Бизнес Недвижимость)

Общая
чистая коррекция — величина, на которую
изменена стоимость объекта-аналога
после проведенных корректировок.

Общая
валовая коррекция — сумма всех проведенных
денежных корректировок.

Общая
валовая коррекция наиболее полно
отражает изменения стоимости объекта
аналога и позволяет определить коэффициент
значимости каждого аналога по формуле:

,
(29)

где
Кз_ан1
—
коэффициент
значимости аналога 1;

ОВК_ан
—
общая
валовая коррекция аналога;

n
—
число
аналогов.

Учитывая,
что максимальное влияние на стоимость
должен оказывать аналог с минимальным
размером общей валовой корректировки,
рассчитаем весовой коэффициент стоимости
каждого из аналогов (ВК_ан1).

,
(30)

Согласование
результатов, полученных по каждому из
аналогов, с учетом коэффициентов
значимости производится по формуле:

,
(31)

С_м
–
стоимость
1м²;

СС_ан
–
скорректированная
стоимость единицы сравнения аналога.

С_м
= 41 808* 0,32 + 52 853* 0,35 + 15 977* 0,33 = 42 214 руб.

РСс.п.
= С_м
* S = 42 214 *
12 237
= 516 570 000
руб.

S
= 12 237
м²
– общая площадь объекта.

Таблица
27

Расчет
рыночной стоимости Сравнительным
подходом

Вывод:
стоимость
здания рассчитанная сравнительным
подходом составляет 516
570 000
руб.,
удельный
показатель рыночной стоимости составляет
42 214
руб.
С
учетом вышесказанного рыночная стоимость
оцениваемого объекта недвижимости,
полученная в результате расчета
Сравнительным подходом, должна быть
учтена при согласовании результатов с
определенным весовым коэффициентом

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

5.1. Выбор аналогов

5.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

∆ЦОФ → MIN

5.1.2.Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7:

• в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
• при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:
Таблица 20

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:

Таблица 18.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
• процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
 

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

5.2.4.1 Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2	Метод компенсационных издержек	где: – корректировка, ден. ед.; – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3	Парное сравнение продаж	где: – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4	Метод капитализации потерь	где: – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год; – ставка капитализации, доли ед.
5	Регрессионный анализ
6	Группа экспертных методик	Например: прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; использование шкал экспертных оценок; метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

где:

– совокупная корректировка, доли ед. (%);

– i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

Модель предполагает, что корректировки не испытывают взаимного влияния (предполагается, что рынок оценивает каждую характеристику независимо от других характеристик).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

5.2.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок.

5.2.7.1. Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:

• относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
• в указанной выше дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему.

5.2.7.2. Что должно быть в знаменателе дроби.
Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог.
Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? → Как 100 относится к 90? → На сколько 100 больше (или меньше), базового значения — 90? В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90.

Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? → (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста.
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А — О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О — А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок.

5.2.7.3. Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе.
Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе.
Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А.
Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ).

И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет! А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 — наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.

5.2.7.4. Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга»
Полученные факторы стоимости для наглядности можно свести в «самолётик Зумберга»:
Таблица 23.

Трансформируем данные табл. 23 применительно к трем объектам-аналогам:

Помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим

Определение размера корректировок:

• для аналога 1: корректирующий коэффициент: 1,2/1 = 1,2; корректировка:
• 1,2/1 – 1 = +20%;
• для аналога 2: корректирующий коэффициент: 0,9/1 = 0,9; корректировка:
• 0,9/1 – 1 = -10%;
• для аналога 3: корректирующий коэффициент: 1/1,15 = 0,8696; корректировка: -13,04%;
• Для аналога 4: корректирующий коэффициент: 1/0,75 = 1,3333; корректировка: +33,33%.

5.2.7.5. Внесение последовательных корректировок
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:

Таблица 24.

Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85.
А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.

Таблица 25

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели:
1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9
Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит:
0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25%
Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.
5.2.8. На что обратить внимание:
5.2.8.1. В практической деятельности:

• вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
• в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
• в большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния;
• подробно про многие корректировки можно прочитать в Справочнике молодого оценщика (РОО).

5.2.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

5.3. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.

где:

– скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;

– цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;

– n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;

– m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;

– стоимость объекта оценки, ден.ед.;

– вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

Метод предполагает:

• определение элементов сравнения;
• определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
• корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
• расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– потенциальный валовый доход, ден. ед.;

– валовый рентный мультипликатор, ед.

5.5. Метод регрессионного анализа

5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– i-ый ценообразующий параметр, единица измерения может быть различной (кв.м, км, наличие / отсутствие конкретного вида инженерных коммуникаций).

5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:
 

Таблица 20.

5.5.3. Этапы построения регрессионной модели:

• сбор рыночной информации;
• проверка исходных данных на наличие грубых ошибок;
• проверка исходных данных на соответствие принципу достаточности;
• внесение поправок (корректировок);
• выбор ценообразующих параметров (например, с помощью анализа матрицы корреляций);
• выбор вида зависимости (линейная, степенная, экспоненциальная и пр.);
• калибровка модели (непосредственно определение коэффициентов уравнения модели);
• проверка качества модели;
• проверка модели на устойчивость;
• вывод о целесообразности применения полученной модели.

5.5.4. В практической деятельности следует обратить внимание на показатели качества регрессионной модели:

Таблица 20.

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

Приложение № 5

к приказу Минэкономразвития России

от 14 апреля 2022 г. № 200

I. Подходы к оценке

1. При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

2. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

3. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

II. Сравнительный подход

4. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

5. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:

1. активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);
2. доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);
3. актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);
4. степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

6. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

7. Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать:

1. возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения;
2. период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации);
3. соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

Поскольку сведения о предложениях не остаются неизменными, оценщику необходимо их документировать, чтобы обеспечить подтверждение этих данных в будущем.

8. Сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются:

1. цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке объектов недвижимости;
2. мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации) при оценке бизнеса;
3. цена на единицу производительности или мощности, массы, габаритных размеров при оценке машин и оборудования.

9. Основные этапы сравнительного подхода:

1. определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2. выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3. сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;
4. внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
5. согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.

10. В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1. учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;
2. использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;
3. учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;
4. рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;
5. учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

III. Доходный подход

11. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

12. Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:

1. способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);
2. степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

13. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

14. Определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.

15. В методе дисконтированных денежных потоков будущие денежные потоки по объекту оценки приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования, отражающей ожидаемую участниками рынка, или конкретными участниками сделки, или конкретным пользователем (в соответствии с определяемым видом стоимости) ставку доходности (норму прибыли) на инвестиции с сопоставимым риском.

16. Основные этапы доходного подхода:

• выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки, например номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом (или без учета) заемных средств на собственный или инвестированный (общий) капитал;
• определение денежного потока.

В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период. В методе дисконтирования денежных потоков осуществляется:

1. определение срока прогнозирования денежного потока (продолжительности прогнозного периода);
2. прогноз денежного потока в течение срока прогнозирования;

определение необходимости применения постпрогнозной (терминальной, остаточной) стоимости для объекта оценки по окончании срока прогнозирования денежных потоков и расчет соответствующей постпрогнозной стоимости с учетом особенностей объекта оценки;

3. определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответствующей денежному потоку;
4. приведение прогнозных денежных потоков, в том числе постпрогнозной стоимости (при наличии), к текущей стоимости по ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.

17. На выбор вида денежного потока влияет специфика объекта оценки и сложившаяся практика участников рынка. При этом ставка дисконтирования (ставка капитализации) должна соответствовать виду денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток), налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток), валютной и иных составляющих отражать связанный с денежным потоком риск.

18. При выборе прогнозного периода учитываются:

1. оставшийся срок полезного использования объекта оценки;
2. период, на который доступна информация для составления прогноза;
3. период достижения стабильного темпа роста денежных потоков объекта оценки, после завершения которого возможно применить постпрогнозную стоимость. Для объектов оценки с сезонным или циклическим характером деятельности прогнозный период должен учитывать сезонность или включать полный цикл получения доходов соответственно.

19. При прогнозировании денежного потока следует осуществлять его сопоставление со следующими показателями:

1. ретроспективные показатели операционной, инвестиционной и финансовой деятельности (использования) объекта оценки;
2. ретроспективные и прогнозные показатели отрасли и (или) сегмента рынка;
3. прогнозный темп экономического роста региона или страны, в которой действует (используется) объект оценки.

20. Постпрогнозная стоимость представляет собой ожидаемую величину стоимости объекта оценки в конце прогнозного периода. Постпрогнозная стоимость определяется в случае, если объект оценки продолжит функционировать по окончании прогнозного периода. При расчете постпрогнозной стоимости следует учитывать:

1. срок полезного использования объекта оценки — неограниченный или ограниченный (например, для объектов с истощимыми запасами или ресурсами);
2. потенциал дальнейшего изменения (роста или снижения) денежных потоков за пределами прогнозного периода;
3. заранее определенную сумму денежных средств, ожидаемую к получению после завершения прогнозного периода;
4. циклический характер деятельности или использования объекта оценки.

21. При расчете постпрогнозной стоимости могут применяться различные методы, в частности:

1. модель Гордона, которая представляет собой модель постоянного роста, основанная на предположении, что стоимость объекта оценки будет изменяться (увеличиваться или уменьшаться) с постоянным темпом в течение бесконечного периода времени в будущем. Данный метод подходит для объектов оценки с неограниченным или крайне продолжительным сроком полезного использования;
2. метод прямой капитализации. Данный метод подходит для оценки объектов с неограниченным или крайне продолжительным сроком полезного использования;
3. методы сравнительного подхода. Данные методы подходят для объектов оценки как с неограниченным, так и с ограниченным сроком полезного использования;
4. метод расчета стоимости при ликвидации. В случае если затраты превышают доход от утилизации или ликвидации, величина постпрогнозной стоимости может принимать отрицательные значения. Данный метод подходит для объектов оценки с ограниченным сроком полезного использования.

22. Ставка дисконтирования и ставка капитализации должны отражать риски получения прогнозируемого денежного потока с точки зрения участников рынка, конкретной сделки или пользователя (в соответствии с видом определяемой стоимости). Существуют различные методы определения ставки дисконтирования (ставки капитализации) с учетом специфики объекта оценки. При определении ставки дисконтирования (ставки капитализации) следует учитывать:

1. вид стоимости и соответствующие ему стороны сделки;
2. допущения оценки;
3. вид денежного потока, в частности его инфляционную (номинальный или реальный денежный поток), налоговую (доналоговый или посленалоговый денежный поток), валютную и иные составляющие;
4. факторы риска инвестирования в объект оценки, в частности связанные с его следующими особенностями:
   вид объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес, обязательства и другие);
5. сегмент рынка объекта оценки (географическое положение объекта оценки или рынка
6. производимого с его использованием продукта);
7. срок полезного использования объекта оценки;
8. специфические риски объекта оценки.

23. В расчетах по доходному подходу необходимо не допускать двойного учета рисков, связанных с получением денежных потоков, и в будущих денежных потоках, и в ставке дисконтирования (капитализации) одновременно.

IV. Затратный подход

24. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

25. Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:

1. возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, — значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;
2. надежность других подходов к оценке объекта — наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.

26. В рамках затратного подхода применяются следующие методы:

1. метод затрат воспроизводства или затрат замещения;
2. метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.

27. Затраты замещения (стоимость замещения) представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

28. Затраты воспроизводства (стоимость воспроизводства) представляют собой текущие затраты на воссоздание или приобретение точной копии объекта. Расчет на основе затрат воспроизводства целесообразно применять в следующих случаях:

1. полезность рассматриваемого объекта может быть обеспечена только точной его копией;
2. затраты на создание или приобретение современного аналога больше, чем затраты на создание точной копии рассматриваемого объекта.

29. Основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения:

1. расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение);
2. определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки;
3. вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.

30. Метод суммирования основан на суммировании стоимостей всех компонентов, входящих в состав объекта оценки, когда стоимость каждого компонента определяется различными подходами с учетом специфики компонента. В оценке бизнеса этот метод носит название метода чистых активов.

31. Элементы затрат воспроизводства и замещения могут различаться в зависимости от вида объекта оценки и допущений оценки и обычно включают прямые и косвенные затраты, возникающие в процессе воспроизводства или замещения объекта на дату оценки. При расчете затрат воспроизводства и затрат замещения могут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и прибыль предпринимателя.

32. При определении затрат на воспроизводство или замещение необходимо рассмотреть возможность использования фактических затрат, произведенных при создании объекта оценки или аналогичного объекта, проанализировать и при необходимости применить корректировки:

1. на изменение цен на элементы затрат в период между датой, когда были произведены соответствующие затраты, и датой оценки;
2. на нетипичные дополнительные затраты или экономию средств, которые отражены в фактических затратах, но не возникнут при создании точной копии объекта оценки или объекта с аналогичной полезностью;
3. на соответствие фактически произведенных затрат рыночным данным.

33. Различают следующие виды обесценения (износа, устаревания):

1. физический износ, который представляет собой снижение стоимости объекта в результате ухудшения физического состояния и (или) утраты физических свойств из-за естественного физического старения и (или) в процессе использования (эксплуатации);
2. функциональное устаревание (износ), которое представляет собой снижение стоимости объекта в связи с его несоответствием современным аналогам и (или) снижением технико-экономической эффективности его использования (эксплуатации): более низкая производительность, худшие параметры продукции и (или) технологического процесса, устаревание дизайна, более высокий уровень эксплуатационных расходов и другие факторы;
3. экономическое (внешнее) обесценение, которое представляет собой снижение стоимости объекта, вызванное факторами, внешними по отношению к объекту, экономическими и (или) локальными факторами, в частности: избыток предложения подобных объектов на рынке, снижение спроса на производимую с использованием объекта продукцию, рост издержек производства, неблагоприятное влияние изменений факторов, характеризующих окружение объекта недвижимости. Действие данного вида обесценения может быть временным или постоянным.