Как найти срочную продажу квартиры

На российском рынке работают различные сервисы по срочному выкупу жилья. Такие услуги оказывают в некоторых риелторских и девелоперских компаниях. А на Западе это уже целая индустрия, такие компании называют ibuyers

На столичном рынке недвижимости есть компании, которые готовы в срочном порядке выкупить недвижимость у физических или юридических лиц с целью дальнейшей перепродажи. Такие схемы, по аналогии с популярным на авторынке трейд-ином или срочным выкупом авто, распространяются и на рынке новостроек.

Рассказываем, как работает схема быстрого выкупа жилья, кто оказывает такие услуги, кто ими пользуется и сколько это стоит.

Кто пользуется срочным выкупом жилья

Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.

Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры. Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше. В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.

Сколько стоит срочный выкуп жилья

При быстром выкупе агентство недвижимости приобретает у продавца его квартиру. Причем по цене ниже рыночной — дисконт в среднем составляет от 10% до 20% от реальной стоимости, отмечают риелторы.

«Процент от сделки бывает чуть меньше или чуть больше в зависимости от ликвидности недвижимости, локации и затоваренности рынка. Допустим, если квартира находится в районе массовой застройки, то собственнику придется существеннее опуститься по цене. То же самое, если окна квартиры выходят на козырек подъезда, жилплощадь расположена на первом или последнем этаже, недавно подарена или унаследована», — поясняет Елена Мищенко.

Следует учесть, что в рамках схемы трейд-ин оплачиваются услуги агентства по продаже вторичного жилья. «На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 тыс. руб., а в среднем составляет порядка 2% от цены объекта. Помимо этого, дополнительные расходы могут включать платную фиксацию цены на новостройку на время продажи старого жилья. Обычно речь идет о 0,5–1% в месяц, однако в большинстве случаев данная услуга входит в стоимость квартиры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Кто оказывает услуги по срочному выкупу квартир в России

Российский рынок сервисов по быстрому выкупу квартир — ibuyers — только начинает развиваться. Раньше такие услуги часто оказывали либо сомнительные конторы, либо, наоборот, — только крупнейшие агентства недвижимости. Реальными ресурсами для оказания такой услуги обладает лишь несколько наиболее крупных агентств недвижимости столицы, считает Куликов.

На перепродаже вторичного жилья зарабатывает сервис недвижимости Beri.ru, основанный в 2017 году, который работает по модели американских ibuyers. Сервис помогает подготовить все необходимые документы для продажи квартиры и выйти на сделку в течение трех дней. Компания приобретает готовые квартиры в Москве и Московской области на собственные средства с дисконтом 7–10% от рыночной стоимости. «Бизнес Beri.ru основан на быстром обороте средств, поэтому средний размер сделки не превышает 8 млн руб. После того как в квартире сделана предпродажная подготовка, ее выставляют на рынок.

Сервисы срочного выкупа предлагают также агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость», МГСН и другие.

Кроме специализированных компаний, выкупом квартир в Москве начали активно интересоваться и девелоперы, которые оказывают такие услуги в рамках схемы трейд-ин — обмен старой квартиры на новую. Например, в 2019 году сервис по выкупу квартир, в том числе по схеме трейд-ин, запустил ГК «ПИК», создав «ПИК Брокер». Средний срок выкупа — десять дней, размер дисконта — 10% и выше в зависимости от состояния недвижимости. Компания готова приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и материнского капитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. Затем «ПИК-Брокер» делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания.

В рамках программы трейд-ин девелопер «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа: зачет стоимости старой квартиры при приобретении новой; выкуп квартиры с дисконтом (или без), возможность продавцу проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке или оплата аренды по рыночной или заниженной ставке.

Подобный же сервис есть у девелоперской группы «Самолет». Компания запустила его в 2019 году совместно с риелторской компаний «Этажи». Сделка с продавцом закрывается за три дня благодаря технологиям искусственного интеллекта и алгоритмам дистанционной оценки объектов.

Весной этого года риелторы отмечали рост спроса на услугу по выкупу квартир. За первый квартал число обращений к риелторам выросло на 15%. В аналогичный период прошлого года данный показатель не превышал 5% из общего количества обращений. Падение спроса заставляет собственников идти на крайние меры и продавать жилье через услугу по выкупу квартир с дисконтом в 15–20% от рыночной стоимости объекта, отмечали риелторы.

Подробная инструкция, которая поможет сэкономить время и деньги на продаже недвижимости.

В каком случае может понадобиться быстрая продажа квартиры

Причин быстро продать квартиру может быть много. Например, нужна крупная сумма на лечение, вы нашли дом своей мечты, для покупки которого не хватает несколько миллионов. Кроме того, быстрая продажа может понадобиться при вынужденном переезде.

Определяемся: продаем самостоятельно или с риелтором

У продажи недвижимости с помощью риелтора или агентства есть как преимущества, так и недостатки. Минусы связаны в основном с дополнительными тратами — за услуги риелтора придется платить. Среди плюсов — возможность переложить большую часть обязанностей на плечи профессионала и подстраховаться его знаниями.

Оценка квартиры

Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вариантов несколько: оценить свою квартиру с помощью онлайн-сервисов, рассчитать цену исходя из других предложений или обратиться к оценщикам.

Способ 1: онлайн-сервисы

Специальные калькуляторы, которые рассчитают цену квартиры, есть у многих сервисов и сайтов по поиску недвижимости. Обычно, чтобы воспользоваться калькулятором, нужно указать адрес, количество комнат, общий метраж. Могут потребоваться и другие данные — например, состояние жилья. Калькулятор проанализирует другие предложения по этому адресу, учтет все особенности и покажет примерную цену. Это самый быстрый способ.

Способ 2: изучить рынок

Если не доверяете онлайн-калькулятору, проведите необходимые расчеты самостоятельно — изучите предложения на сайтах объявлений и сориентируйтесь, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Цена может отличаться даже на одинаковые квартиры в одном доме. Например, меньше ценится первый этаж, а квартиры с балконом или лоджией будут стоить дороже, чем аналогичные без них.

Способ 3: обратиться к оценщику

Самый надежный способ оценить квартиру — обратиться к профессионалам.

«Можно обратиться к оценщикам, имеющим соответствующий диплом, являющимся членами СРО, которые подготовят отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства и оценочным стандартам, — говорит младший юрист «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алёна Бабурина. — В таких отчетах проводится глубокий анализ имущества и рынка недвижимости той же категории в целом, включающий все поправки на имеющиеся недочеты и достоинства. Однако отчет может готовиться от 7 до 30 дней в зависимости от конкретного оценщика».

Процесс подготовки квартиры к продаже

Не всем хочется возиться с ремонтом, уборкой и хорошими фотографиями перед продажей квартиры. Кажется, все и так ясно, а интерьер покупатели сами сделают на свое усмотрение. Однако опрятный вид жилья и удачные фото — это уже половина дела, если вы хотите продать квартиру быстро. Одно без другого не работает: выгодные снимки привлекут внимание покупателя, но если на практике все окажется не так радужно, как на фото, это отпугнет.

Хоумстейджер Мари Макушева называет три основные ошибки, которые допускают продавцы на этапе подготовки жилья к продаже:

• Плохие фото: недостаточное освещение, зашторенные окна, размытые снимки.
• Визуальный шум в кадре: личные вещи, заставленность, загроможденность, узоры на обоях, коврах, шторах.
• Неактуальный, устаревший ремонт, от которого сложно избавиться: многоуровневые потолки, сложные гипсокартонные конструкции.

Перед продажей эксперты советуют привести квартиру в порядок: освежить краску на стенах, проверить состояние санузлов и кухни, заменить засаленные выключатели и потемневшие розетки, убрать личные вещи и все, что портит общее впечатление от цветового решения. Ранее мы подробно рассказывали о предпродажной подготовке квартиры, в этом материале вы найдете больше советов.

Размещение объявления о продаже

Разместить объявление может риелтор. Если вы продаете недвижимость сами, то и составлять объявление придется самому. На сайтах по продаже квартир и домов предлагают указать основные характеристики жилья: количество комнат, метраж, этаж, материал стен и перекрытий и так далее. Чем больше информации будет указано, тем больше шансов, что найдется покупатель, заинтересованный именно в этой квартире, который не будет тратить ваше время пустыми просмотрами.

Расскажите о преимуществах квартиры: вид из окна, особенности двора и расположения. Не нужно выдумывать, пишите о том, чем действительно хотите похвастаться. И проверьте текст на ошибки — грамотное предложение вызовет больше доверия.

Организация просмотров

Если вы работаете в связке с риелтором, то организацию просмотров он возьмет на себя. Если же продаете квартиру без помощи профессионала, то придется заняться этим самостоятельно. Важно, чтобы квартира не выглядела хуже, чем на фото в объявлении. Поэтому для показов стоит убрать визуальный шум, сделать уборку и настроить хорошее освещение.

При просмотре квартиры проведите покупателю небольшую экскурсию, невзначай акцентируя внимание на преимуществах — красивый вид из окна, горячие батареи зимой и кондиционер летом, хорошие соседи, теплый пол, недавно отремонтированная сантехника и другие возможные варианты. При этом нужно, чтобы у покупателя было время сориентироваться и задать свои вопросы.

Подготовка документов

Предположим, покупатель найден. Осталось только заключить договор. Но сначала проверьте, все ли документы на месте. Если нужно продать квартиру быстро, пусть они всегда будут готовы:

• Договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
• Согласие супруга или брачный договор (если он заключался);
• Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет);
• Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет);
• Технический паспорт должен быть не старше 5 лет;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (больше необходима для покупателей, в регистрирующем органе она не требуется);
• Справка об отсутствии долга по налогам на имущество (если квартира получена по наследству или по договору дарения).

Заключение договора задатка

Задаток — это необязательное условие сделки, можно продать квартиру и без него. Однако если продавец или покупатель ограничены во времени, задаток послужит гарантией, что стороны реально заинтересованы в заключении договора, а не тратят время друг друга. Если одна из сторон сорвет сделку, то другая получит компенсацию. Когда сделка срывается по вине покупателя, он лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.

Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме. Конкретного образца законом не предусмотрено, но есть общие правила составления этого договора — подробнее о том, как составить договор задатка, мы рассказывали ранее.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи может составить как риелтор или юрист, так и сам продавец. В договоре нужно указать данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, общую и жилую площадь, а также сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества, задолженность за коммуналку, сроки и способы оплаты и многое другое: подробный гайд по составлению договора купли-продажи вы найдете в этом материале.

Регистрация права перехода собственности

Способов регистрации перехода прав собственности несколько. Во-первых, можно сделать это в МФЦ или на портале Росреестра. Во-вторых, зарегистрировать право собственности можно у нотариуса. И, наконец, вариант для сделок, в которых используются ипотечные средства: банк-кредитор сам направит документ на регистрацию.

«Регистрация права собственности по закону занимает от 7 до 9 дней в зависимости от того, куда подавались документы — в МФЦ или в Росреестр. В случае нотариального удостоверения сделки срок сокращается до 1–5 дней в зависимости от того, как подавались документы», — говорит юрист Алёна Бабурина.

Получение денег

Порядок передачи денег может быть разным: как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае нужно выдать расписку, что вы получили деньги. Но чтобы не попасться на уловки мошенников и не лишиться квартиры, важно не давать эту расписку раньше, чем вы действительно получите эти деньги. Чтобы снизить риски, воспользуйтесь банковской ячейкой, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.

При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. Это быстрее, и необходимости в расписке уже не будет.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи — еще один документ, который фигурирует в сделке по недвижимости. Он является свидетельством фактической передачи имущества от продавца к покупателю, по сути завершает сделку. При этом он фиксирует состояние недвижимости на момент передачи покупателю квартиры — это минимизирует риски дальнейших разбирательств в суде.

«Акт должен быть составлен с указанием даты и места составления, данных продавца и покупателя, сведений о договоре купли-продажи (когда и на каких условиях подписан), адреса квартиры и ее характеристик, показания приборов учета и электроэнергии, описания состояния квартиры (если есть недостатки, кто и как будет устранять). Если все расчеты произведены до подписания акта, нужно указать на отсутствие претензий по оплате. Если нет — прописать данные по оплате», — говорит юрист Алёна Бабурина.

Памятка

Вот небольшой чек-лист о том, как быстро продать квартиру:

1. Определитесь, самостоятельно продаете или с риелтором.
2. Оцените квартиру: через онлайн-сервисы, самостоятельно или через оценщика.
3. Сделайте уборку в квартире, освежите ремонт и избавьтесь от визуального мусора перед тем, как фотографировать квартиру для объявления или показывать покупателям.
4. Составляя объявление, постарайтесь дать максимально полную информацию, делайте акцент на плюсах квартиры.
5. Заранее проверьте наличие всех нужных документов и подготовьте то, чего не хватает, чтобы не тратить на это время, когда найдется покупатель.
6. Заключите договор задатка: если покупатель передумает и сорвет сделку, то вы получите компенсацию за потраченное время.
7. Для передачи денег лучше использовать банковскую ячейку или специальный счет — это снизит риски как для вас, так и для покупателя.
8. Составьте акт приема-передачи максимально подробно, чтобы снизить судебные риски.

Большая скидка — залог скорости

Основной принцип быстрой продажи жилья — нужно дать покупателю цену, которая будет значительно ниже среднерыночной. На растущем рынке достаточно и 10–15%, но сейчас цены стоят. А значит, цену придется снижать сильнее.

Размер скидки зависит от ликвидности объекта, говорит Вячеслав Малафеев, генеральный директор АН «М16-Недвижимость». Если квартира ликвидная, то сбросить придется около 20% стоимости. Если нет — больше. «Наша компания не выкупает квартиры, но у нас есть ряд инвесторов, в том числе и я сам, которые как физические лица выкупают квартиры по привлекательной для них цене, — говорит Вячеслав Малафеев. — Выкупая квартиру, мы сопоставляем цену и сам объект: продаются любые квартиры — вопрос в цене».

В объявлениях можно увидеть цену и на 30–40% ниже рыночной. Сейчас, на стагнирующем рынке, эти скидки куда более реальны: такие квартиры раскупаются действительно быстро. Когда в новостях мы читаем о том, что цены на жилье снизились на треть, — это именно о тех, кто решил уехать, срочно продав свою квартиру.

Если квартира в ипотеке

Квартиры без обременения продаются быстрее, поэтому при возможности ипотеку лучше закрыть.

Срок выкупа ипотечной квартиры будет зависеть от того, в каком формате реализована закладная. До 1 июля 2018 года она могла быть только в бумажном виде. Это ценная бумага банка, которая регистрировалась вместе с документами о переходе права собственности, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Когда заемщик выплачивал ипотеку, кредитор должен был в течение 30 дней изъять закладную из своего архива. В таком случае срок выкупа составлял около 30–40 дней. Есть банки, которые и сегодня используют бумажные закладные.

Но многие банки перешли на электронный формат закладной. После погашения ипотеки кредитная организация самостоятельно подает заявление на снятие обременения. «Это может занимать пять рабочих дней, — говорит Надежда Коркка. — Полностью закрыть сделку получится в течение 10 дней». А если недвижимость регистрируется в электронном формате или это нотариально удостоверенная сделка, то велик шанс уложиться и в три–пять дней.

Впрочем, есть и другой вариант сэкономить время. Покупатель может вообще не погашать кредит, а продать квартиру в ипотеке. В этом случае ипотека переходит на покупателя, который сам ее погашает. Дисконт будет еще больше, поэтому такой способ обычно выбирают продавцы, которым важен не сам факт скорейшей продажи квартиры (например, чтобы уехать), а срочно нужны деньги. Или тем, кому по каким-то причинам больше не по силам выплачивать ипотеку самостоятельно.

Куда обращаться?

Эксперты советуют обращаться не по объявлениям о срочной покупке квартир, а в проверенные агентства недвижимости, где исключен обман. Крупные агентства могут и сами выкупить квартиры у собственника, но сейчас на стагнирующем/падающем рынке многие из них приостановили такую услугу. В агентствах нам рассказали: помочь продать — готовы, выкупить — нет.

Есть две стратегии выбора риелтора. Первая, которую рекомендует использовать Вячеслав Малафеев, заключается в сотрудничестве с одним агентством: так его риелторы будут максимально мотивированы на поиск покупателя. Да и сам формат эксклюзивной продажи подразумевает активную работу с объектом, его продвижение в интернете и использование других приемов ускорения продажи.

Другая стратегия — обратиться сразу в несколько агентств. В индивидуальном порядке вашей квартирой никто заниматься не будет, но о ней узнают те, кто обратился только в эти агентства, или те, кто не пользуется интернетом (бывает и такое).

Работают оба способа, какой выбрать — решать вам.

Выдохните и устройте ремонт

Тише едешь — дальше будешь. Так считают в компании «Этажи»: эксперты уверены, что лучше подходить к продаже жилья с холодной головой. Надо выстроить стратегию продажи и продумать, как потом использовать полученные деньги. Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказывает, что квартиру удастся быстро продать с минимальной скидкой, просто сделав в ней косметический ремонт или хотя бы начав его делать.

«У нас есть десятки кейсов, когда при проведении правильного ремонта с минимальными затратами квартира или дом продавались еще до его завершения, хотя до этого в течение полугода ни один потенциальный покупатель не обращал на них внимания», — уточняет эксперт.

Если сразу не продается, сделайте небольшую скидку: шансы, что такая квартира найдет покупателя, вырастают. Такой способ нацелен на покупателей, которые ищут квартиру для себя: к нему стоит прибегать, если интереса у инвесторов она не вызвала.

Как не нарваться на мошенников?

Базовые правила такие же, как и для любой сделки по продаже недвижимости.

• Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости — с отличной репутацией, работающие на рынке не один год.
• Оцените квартиру и четко определите цену, ниже которой вы продавать не хотите.
• Спросите о схеме расчетов между вами и покупателем: это должна быть безопасная сделка, при которой вы сразу получите всю сумму, а не часть средств.
• Изучите договор купли-продажи, лучше с юристом. Уделите особое внимание условиям перечисления денежных средств (сумма, сроки).

Продажа по доверенности: вы уезжаете, жилье остается

Доля продаж жилья по доверенности растет. В компании «Инком-Недвижимость» отмечают рост более чем в три раза этой осенью — с 5 до 17%. Вероятно, что это связано с отъездом собственников за рубеж.

Доверенность проще сделать до отъезда: это отнимет меньше времени. Продавцом может выступить родственник, друг, риелтор. Оформляется доверенность на имя продавца у нотариуса.

Чтобы минимизировать свое участие в сделке, заблаговременно оформите согласие супруга/супруги на сделку или заявление об отсутствии брачных отношений.

Доверенность, согласие супруга (супруги) на сделку и все документы по квартире нужно передать продавцу.

Если вы уже за границей

Если вы уже уехали, не беда. Доверенность можно сделать через консульство России. Такая доверенность сразу составляется по требованиям российского законодательства — останется переслать ее на родину.

За рубежом нотариальную доверенность также можно оформить в нотариальной конторе. «Если доверенность оформляется в стране — участнице Минской конвенции (Армения, Беларусь, Казахстан), затем достаточно только нотариального перевода доверенности на русский язык. Если вы оформляете доверенность в стране — участнице Гаагской конвенции (Турция, Израиль), то ее нужно aпοcтилировать», — объясняет Софья Волкова.

Апостиль проставляется там же, где выдана доверенность, нотариусом или другим уполномоченным органом.

Как перечислить деньги?

Идея перечисления денег за границу при покупке жилья может отпугнуть покупателя: это долго и сложно. Куда проще перечислить средства на счет доверенного лица, которое находится в России. А уже после продажи он займется вопросами вывода денег за границу.

Сейчас официально разрешено переводить за рубеж в месяц до $1 млн и до $10 тыс. по системам денежных переводов без открытия счета. Для некоторых российских банков все еще доступны SWIFT-переводы, но их могут отклонить на стороне банка-получателя. Как ни странно, но сегодня одним из самых верных и надежных способов перевода эксперты называют криптоперевод.

Novostroy: За сколько дней можно максимально быстро продать квартиру? Какие этапы при продаже никак нельзя ускорить?

Денис Леушин, генеральный директор Экспертного бюро недвижимости PLEADA:

Если говорить о поиске покупателя, то найти его можно даже за час, но в среднем лучше брать день. Здесь самый главный фактор — цена. Как правило, именно она влияет на скорость продажи. Второй фактор — уникальное предложение, например, видовая квартира в сочетании с хорошим этажом, отличным видом или квартиры в редком доме, в котором реже всего продаются объекты. Здесь речь о точечных уникальных постройках. Из практики могу сказать, что у нас в компании у эксперта по вторичному рынку самая быстрая продажа прошла в три дня, то есть покупатель на квартиру нашелся за 3 дня. Но опять же здесь мы говорим про обычное время, когда все идет в обычном режиме и есть спрос. Ускорить можно только за счет цены. Помимо этого можно ускорить подготовку документов. Второй момент, можно ускорить подписание, воспользовавшись электронной регистрацией.

Елена Фокина, старший юрист юридической компании «Неделько и Партнеры»:

Сейчас очень часто встречается термин «быстрая продажа квартиры». Для большинства людей это означает — «здесь и сейчас»! Однако есть определенные моменты, которые в силу законодательства ускорить нельзя. Например, если раньше документы можно было подавать лично в Росреестр, то сейчас только через МФЦ. С момента подачи до момента получения документов через МФЦ проходит плюс-минус 9 рабочих дней.

Также есть закон о государственной регистрации, где четко регламентированы сроки для регистрации того или иного вида договора (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 16):

• 7 рабочих дней — в общем случае;
• 5 рабочих дней — при наличии вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
• 3 рабочих дня — на основании нотариально удостоверенной сделки (если документы подаются в электронной форме — 1 рабочий день);
• 5 рабочих дней — в случае регистрации недвижимости по ипотеке жилых помещений (ранее — 15 дней).

Поэтому «быстрая продажа квартиры» – это минимум 10 рабочих дней.

Никита Курносов, коммерческий директор General Estate:

Минимальный срок продажи физическим лицам «по рынку» за честную цену — 2 недели экспозиции до подписания сделки плюс регистрация сделки (несколько дней) — т.е. порядка 3 недель. Все что меньше — это срочный выкуп со стороны организаций, специализирующихся в данном сегменте (дисконт к рынку от 15%).

Ирина Куликова, директор по продажам команды экспертов по недвижимости «Тепло»:

Максимально быстрый срок продажи квартиры в среднем 1,5-2 недели. На такой период можно ориентироваться, если квартира продается без обременения, а покупатель приходит с наличными деньгами. Тогда можно не тратить время на оценку и одобрение объекта в банке. Больше всего времени займет регистрация перехода права собственности. Даже ускоренный вариант регистрации документов (электронный) занимает до 5 дней. В реальности может получиться и быстрее, дня за 2.

Максим Чурилов, эксперт по недвижимости:

Если рассматривать классический вариант продажи, когда объявление размещается на площадках, проходят просмотры объекта потенциальными покупателями и затем идет решение о покупке, то данный вариант быстрым назвать нельзя.

На рынке существуют компании, которые выкупают квартиры быстро, они готовы рассмотреть объект за один день. Но продавец должен понимать, что такие компании выкупают квартиры со средним дисконтом 15-20% к рыночной стоимости. Это можно назвать компенсацией за скорость. Но даже если найти такую компанию и согласиться на предложенную цену, то все равно со стороны продавца требуется заранее подготовиться, чтобы все прошло максимально быстро.

Как показывает практика, самые длительные этапы в сделке — это поиск покупателя и сбор документов по объекту. Остальные этапы проходят довольно быстро.

Если найти покупателя можно быстро из числа компаний, которые занимаются выкупом, то ускорить сбор документов можно, только заранее собрав основной комплект. И если у покупателя не будет дополнительных вопросов к ним, то можно переходить к подготовке к самой сделки.

Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро»:

Продажу недвижимости можно условно разделить на три этапа: поиск покупателя, подписание договора и оформление сделки в Росреестре. Первые два этапа могут завершиться за несколько дней, а могут занять пару недель и даже месяцев. Я был свидетелем продажи в течение суток. Утром продавец выставил квартиру на продажу, к вечеру был найден покупатель, а на следующее утро стороны подписали документы.

Скорость продажи во многом зависит от самого объекта: площади, расположения, ремонта. Также ускорить поиск покупателя поможет тщательная подготовка. Важно исключить все юридические сложности, которые могут затормозить выход на сделку или отпугнуть потенциальных покупателей.

Третий этап (оформление сделки) проводит специальный уполномоченный орган — Росреестр. Он регистрирует переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Только после этого покупатель будет считаться полноправным владельцем недвижимости.

Сроки регистрации прописаны в 218-ФЗ «О регистрации недвижимости». Так, если подавать документы на регистрацию через МФЦ, процесс займет до девяти рабочих дней. Можно подать документы в электронном виде — на портале Росреестра или в специальных сервисах. В этом случае сделку оформят в течение семи рабочих дней. Это максимальные сроки, обычно регистрации проходят быстрее — в течение трех-пяти рабочих дней.

Novostroy: Какие факторы тормозят процесс продажи?

Д. Леушин (бюро недвижимости PLEADA):

Это отсутствие документов. Особенно, если мы говорим о каком-то недостающем документе, который нужно получить в госорганах, такие как формы 7, 9, 12. В целом получить их не проблема, но данные формы можно получить по определенным часам работы. Второй момент — техническая ошибка в выписке, например, ошибка в фамилии или указан не тот этаж, не та доля. Соответственно, надо подать на исправление технических ошибок, а ускорить это, к сожалению, никак нельзя, и срок может доходить до 14 дней.

Также может тормозить случай, когда присутствует долевая собственность на продаже. В такой ситуации надо собрать отказы от собственников. Зачастую бывает, что продавцы не знаю от этом или делают это в последний момент. Что тоже на неделю, а то и до месяца задерживает продажу.

Мусаева Разита, юрист по недвижимости:

Самые часто встречающиеся факторы:

• отсутствие всех документов,
• нежелание кого-то из членов семьи сняться с регистрационного учета из квартиры,
• различные перепланировки, которые не были легализованы.

Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):

Процесс продажи может затянуться, если не подготовлены все необходимые документы:

1. Копия паспорта продавца — собственника объекта недвижимости.
2. Согласие супруга продавца на отчуждение квартиры (для лиц, состоящих в браке на момент приобретения объекта).
3. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера в отношении продавца.
4. Правоподтверждающие документы на объект: свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект или Выписка из ЕГРН (ЕГРП).
5. Документы-основания государственной регистрации права собственности Продавца на объект (договор купли-продажи, передачи (приватизация), мены, дарения, и т.д.)
6. Документы, подтверждающие исполнение договора, на основании которого приобретено право собственности на Объект (расписки о получении денежных средств, передаточный акт).
7. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект.

И. Куликова (команда экспертов по недвижимости «Тепло»):

«Притормозить» процесс продажи квартиры могут:

• действующая ипотека. Этап снятия квартиры с обременения и возврата закладной по квартире ускорить практически невозможно;
• отсутствие документов по квартире, например, утерянное ДКП или ДДУ — придется заказывать дубликат; 
• люди, прописанные в квартире на момент продажи. Нужно выписать всех жильцов из квартиры и выписаться самому.

Н. Курносов (General Estate):

Документы должны быть в полном порядке, иначе в нынешних реалиях рынка сделка просто не состоится.

Тормозит: завышенная цена экспонирования, все остальные недостатки (неудачная планировка, первый этаж, окна на трассу и т.д.) «лечатся» ценой.

К. Ташлыков (сервис «Контур.Реестро»):

Не буду касаться состояния продаваемого жилья, расскажу лишь о юридических аспектах, которые могут усложнить и замедлить выход на сделку:

• Обременение. Чаще всего накладывается, если недвижимость куплена в ипотеку. Чтобы продать такое жилье, нужно получить согласие банка на сделку или полностью погасить задолженность. Обычно банки не против продажи, ведь объект залога остается прежним. Но иногда они могут дать отказ без объяснения причин. И никак повлиять на это решение не получится. Еще один способ быстрее продать ипотечное жилье — договориться с покупателем. Тогда вы заключаете договор и покупатель переводит часть стоимость квартиры, равную сумме долга перед банком. После этого собственник гасит долг перед банком, снимает обременение и оформляет сделку в Росреестре. Только после этого он получает остаток стоимости.
• Доля недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, например, если при покупке использовался маткапитал. В этом случае нужно получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обычно представители опеки просят подтвердить, что жилищные условия ребенка не станут хуже. Например, показать недвижимость, которую вы планируете купить после продажи. Выйти на сделку можно и без согласия опеки. Но это дополнительный риск для покупателя, ведь опека в любой момент может оспорить продажу жилья.
• На недвижимость наложен арест. Чаще всего такое случается, если у продавца есть крупные задолженности. Чтобы снять арест, нужно выплатить долг, а затем обратиться к приставу, который его наложил. Поэтому скорость снятия ареста зависит от скорости работы пристава.

Это самые распространенные ситуации, которые отпугивают много потенциальных покупателей и могут значительно замедлить сделку.

Novostroy: Эксперты также поделились рекомендациями и способами подготовки квартиры, чтобы ускорить продажу.

Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):

Перед началом продажи квартиру нужно подготовить.

• Элементарная генеральная уборка. Если вы проживаете в квартире, то лучше убрать личные вещи и максимально освободить место.
• Микро-ремонт. Если на стенах и потолках видны следы протечек, нужно устранить их; если на стенах висят выцветшие обои, лучше их заменить новыми светлыми обоями. Не нужно делать дорогой ремонт. Каждый покупатель будет потом делать ремонт «под себя».

Благодаря проведенной подготовке, у вас получатся качественные фотографии, которые вы потом разместите в объявлении.

• Чтобы еще больше повысить интерес к вашей квартире, обратите внимание на состояние подъезда. Если не горит свет на площадке, можно вставить лампочку.

И. Куликова (команда экспертов по недвижимости «Тепло»):

Способы, которые помогают продать квартиру быстрее:

1. Правильная и точная оценка стоимости квартиры. Квартира продается быстро, если стоимость жилья «попадает» в рынок. Здесь проще обратиться к специалистам: они ориентируются в ценах на недвижимость и смогут оценить квартиру так, чтобы стоимость была адекватной и для продавца, и для потенциальных покупателей.
2. Подготовка объекта — уборка, избавление от ненужных вещей.
3. Профессиональные фото и 3D-туры по квартире.
4. Грамотно составленное объявление о продаже квартиры и реклама на специальных площадках.
5. Показы квартиры со специалистом. Риелтор заранее продумает, как организовать презентацию объекта и подчеркнет преимущества квартиры. Сможет выявить потребности покупателя и акцентировать внимание на нужных детях. Грамотно выстроит процесс торга и четко проговорит схему дальнейших шагов.
6. Ускорить момент сделки и повысить стоимость жилья можно также с помощью услуги хоум-стейджинг. Дизайнер сделает квартиру более стильной и уютной за счет небольших изменений и декоративных элементов.

Во второй части материала мы расскажем, насколько безопасно оформлять доверенность для продажи на риелтора, реально ли оперативно продать квартиру с ипотекой и подразумевает ли быстрая продажа быстрое получение денег от покупателя. Также эксперты поделятся алгоритмом действий при самостоятельной срочной продаже жилья.