Как найти старшего по гаражам

Я думала, что знаю о юге все. Но отдыхать и жить в Сочи — не одно и то же.

В 2018 году мы решили переехать из Краснодара в Сочи, где у мужа появилась перспективная работа. Мы арендовали машину, доверху забили ее вещами и поехали. От Краснодара до Сочи всего 289 км, и мы часто бывали в этом городе раньше, поэтому у нас там уже были друзья.

Наша семья — это я, муж, дочка, которой на тот момент только исполнилось два года, и собака — американский стаффордширский терьер. В Краснодаре у нас осталась однокомнатная квартира 37 м², но мы не решились ее продавать и подумали, что пока поживем в Сочи на съемных квартирах. Так сделали, потому что не были до конца уверены в работе мужа, а еще толком не знали Сочи и боялись сразу связываться с покупкой недвижимости.

В первый год мы сполна вкусили все прелести сочинской аренды: холод, сырость и плесень в квартире, разорительные цены на коммуналку. А еще нас постоянно грозились выселить и в целом относились как к «понаехавшим», у которых нет никаких прав.

В этой статье расскажу о том, как мы переехали из квартиры в жилой гараж, сколько сэкономили на этом и почему гаражный кооператив во всех смыслах лучше квартиры в Сочи.

Какой была наша первая съемная квартира

Найти квартиру для аренды мне помогла подруга. Она жила в новом жилом комплексе, где многие квартиры еще пустовали: дом только сдали. Подруга была там старшей по подъезду. Она знала многих хозяев, ориентировалась, кто заехал, кто собирается, а кто еще даже не начинал ремонт. Комплекс находился в микрорайоне Курортный городок — это популярная у туристов часть Адлера.

Через мою подругу мы и нашли однокомнатную квартиру в этом доме, которую владельцы переделали в евродвушку: комната и кухня-гостиная. Квартира располагалась на втором этаже, ее площадь 27 м². Отделки практически не было. Ламинат лежал только в маленькой комнате, кое-где были поклеены обои, но в целом — голые бетонные стены и перекрытия. Бригада, которую наняла хозяйка для ремонта, куда-то пропала. Мой муж занимается отделочными работами, и мы заселились с условием, что первые два месяца аренды будут бесплатными, если муж доделает ремонт.

Первые две-три недели я и дочка жили у моей подруги в том же доме, а муж и собака поселились в арендованной квартире — в той единственной комнате, где на полу уже был ламинат. Когда муж доделал ремонт, наша семья воссоединилась в съемной квартире.

Дальше мы начали платить аренду — 20 000 Р плюс коммуналка. Эта цена казалась нам сказочной, потому что шел сентябрь: в разгаре был бархатный сезон, когда цены на аренду очень высокие. Мы были уверены, что за такие деньги больше ничего не снять, особенно с собакой и ребенком.

Из-за цены мы стойко терпели все лишения, а их было много.

В садике нужно быть до 08:30, и, чтобы успеть к этому времени, я будила дочь в 07:00. Если не успеет проснуться, придется вызывать такси. На такси ездить дорого: в одну сторону 150—180 Р. Автобус же стоит 26 Р. В дождь нам в любом случае приходилось брать такси.

За ЖКУ приходилось платить слишком много. В доме не было газа, наша квартира отапливалась электрическим теплым полом и сплит-системой, то есть кондиционером в режиме обогрева. В первую же зиму нам начали приходить квитанции по 8000 Р, где основную часть суммы составляло отопление. Думаю, немалую роль здесь сыграл красивейший лес за домом: из-за него в квартире всегда было темно, холодно и сыро.

Мы поняли, что просто разоримся на платежах за ЖКУ. Дошло до того, что мы стали отключать теплый пол и кондиционер, когда уходили из дома. Каждый раз мы возвращались в холодную и сырую квартиру, которую приходилось постепенно протапливать.

Зимой в квартире было холодно. Теплый пол и сплит-система не справлялись с обогревом, даже если работали круглосуточно. Теплой сочинской зимой внутри квартиры было максимум +15 °C. Мы ходили в кофтах и носках. Я все время боялась, что ребенок заболеет. Из-за холода и сырости по стенам поползла плесень, а вещи после стирки я сушила по неделе.

Хозяйка оказалась неадекватной. Мы поняли это, когда завели с ней разговор про плесень и сырость. Предложили хотя бы переклеить обои, потому что они все были в плесени. Общались голосовыми сообщениями или звонили по телефону, так как собственница жила в другом городе, мы ее ни разу не видели.

В ответ на наши просьбы она всегда напоминала, что мы платим слишком мало, к тому же с собакой и ребенком мы в Сочи больше ничего не снимем. Смысл всего общения сводился к тому, что мы должны быть ей бесконечно благодарны, ведь она позволяет нам жить за копейки, к тому же не выгоняет с мая по октябрь, когда могла бы заработать на туристах.

Когда мы стали настаивать на ремонте, хозяйка квартиры и вовсе заявила, что мы сами во всем виноваты. Она сказала, что мы умышленно льем воду на ламинат, чтобы он разбух.

Мне опять помогла подруга, которая разрешила временно прописать мою дочь в ее квартире. Благодаря этому осенью 2019 года мы получили путевку в государственный садик, куда ходим до сих пор.

В декабре 2019 года я узнала, что жду второго ребенка, и мы окончательно утвердились в мысли, что пора съезжать. Нас отговаривали все: моя подруга, которая нашла эту квартиру, соседи, друзья и коллеги мужа. Все они повторяли то же самое, что говорила хозяйка квартиры: за эти же деньги мы ничего никогда в Сочи не найдем, особенно с собакой и ребенком. Но мы никого не послушали и приступили к поискам.

Почему нам не удалось найти новую квартиру

Квартиру для съема мы искали двумя способами: на «Авито» и через еще одну мою подругу, которая работала риелтором в Сочи. У подруги большой опыт, она занимается сочинской недвижимостью с 2014 года, а ее помощь для меня была бесплатной.

Если бы я решила обратиться к риелтору обычным порядком, у меня были бы три основные проблемы:

1. Сочинские риелторы не любят работать с арендой, потому что это не так выгодно, как продажа недвижимости. Поэтому даже просто найти риелтора для поиска съемного жилья — проблема.
2. Самые дешевые варианты из риелторских баз расходятся по своим. Квартиру за 15 000 Р в месяц риелтор отдаст друзьям, знакомым или коллегам, а клиентам достанутся менее выгодные варианты.
3. Комиссия за поиск арендной квартиры составляет полную стоимость месяца съема. Если договорились с хозяином на 20 000 Р, столько же надо отдать риелтору. Это еще одна причина, почему дешевые варианты проще «раздать», а клиентам предложить квартиры подороже.

Подруга не смогла найти нам что-то стоящее, и в основном мы занимались поисками сами — звонили по объявлениям с «Авито».

Как нас и предупреждали, подходящие нам варианты начинались с цены 40 000 Р в месяц плюс коммуналка. Еще надо было при заселении оплатить последний месяц — обычная в Сочи практика, ее объясняют так: это гарантия для хозяев, что арендаторы не съедут без оплаты. Получается, если бы мы захотели снимать квартиру за 40 000 Р, нам нужно было бы единовременно найти 120 000 Р: по 40 000 Р за первый и последний месяц съема и 40 000 Р комиссии риелтору. Такой суммы у нас не было.

Как мы нашли жилой гараж

От безысходности мы начали смотреть общежития. Нашли одно с видом прямо на наш детский сад. Цена была 19 000 Р в месяц, но условия ужасные: комната 15 м², общий туалет и ванная.

Однажды мы поехали на очередной просмотр и обратили внимание на домики-гаражи в нашем районе. Они выглядели как небольшие коттеджи, но на первом этаже были ворота для въезда машины. Я решила поискать по запросу «снять гараж» и вот что увидела.

В одном из таких объявлений предлагали гараж в пяти минутах от нашего садика. Мы договорились с собственником о просмотре. Оказалось, мы каждое утро ездили мимо этого гаражного кооператива в сад, но я и подумать не могла, что там сдается жилье.

Собственник нашего гаража предупредил, что там давно никто не жил, гараж достался хозяину от дедушки, который ставил туда автомобиль. Но в гараже были газовая плита и духовка, холодильник, стиральная машина, диван, кровать.

Собственник сдавал три этажа целиком, общая их площадь составляла 47 м². У каждого этажа было свое предназначение:

1. Первый этаж — санузел.
2. Второй этаж — кухня и жилая площадь.
3. Третий этаж — склад для хранения вещей: туда до сих пор нет лестницы, надо забираться по стремянке.

Меня поразило, что унитаз стоял по центру первого этажа и был отгорожен просто шторкой. Везде лежала пыль. Планировка была ужасной, но хозяин сказал, что мы можем ее поменять. Договорились, что муж построит перегородки для санузла и отделит его, а кухню мы перенесем на первый этаж, то есть весь второй этаж сделаем жилым.

Балкона в гараже не было, но нас это не смущало: белье можно было сушить на уличной сушилке, а зимой и осенью — дома.

А когда хозяин сказал, что сдаст все три этажа за 15 000 Р и цена фиксирована на весь год, сомнений у нас не осталось. Мы заранее сообщили про ребенка, собаку и предупредили, что ждем еще одного малыша, но собственника это не смутило.

Деньги мы перевели за первый месяц аренды, вопрос с оплатой последнего месяца даже не возникал. Договор не заключали, решили, что достаточно устного соглашения.

Ремонт и обустройство

За два месяца муж сделал ремонт в гараже: обнес совмещенный санузел перегородками, заменил батареи, но главное — изменил планировку. Мы перенесли кухню на первый этаж, а второй этаж сделали полностью жилым. Для этого пришлось перенести и газовые трубы, которые шли к плите.

Многие считают, что переносить газовые трубы очень сложно, на это не получить разрешение, но в Сочи оказались очень вменяемые газовики. Мы просто позвонили в местную газовую службу и объяснили ситуацию. Газовики сказали, что надо приехать и посмотреть.

Когда родился второй ребенок, мы сделали на втором этаже маленькую детскую комнатку для дочки. Хозяин гаража был не против, потому что детскую можно в любой момент переоборудовать, например, в спальню для взрослых, то есть это плюс в планировке.

С хозяином гаража мы договорились, что стоимость стройматериалов будем вычитать из арендной платы по чекам. У мужа есть хорошие скидки в магазинах стройматериалов, поэтому для хозяина такая схема была выгодной. Мы не считали, сколько всего потратили на ремонт, потому что фактически это не наши деньги. Своими мы отдали только 10 000 Р за перенос газовых труб и подключение плиты: с хозяином решили, что за это заплатим мы.

Соседи

Хозяин еще одного гаража сдает комнаты по 8000 Р в месяц и принципиально не заселяет туристов. Комнаты небольшие, и у него обычно живут супружеские пары или те, кто приехал в Сочи один.

В общем, здесь все как и в многоквартирных домах: есть разные хозяева и разные арендаторы.

Плюсы и минусы жизни в гараже

Плюсы. Основное преимущество жилых гаражей — сопоставимый с квартирой уровень комфорта при гораздо более низкой стоимости. В нашем гараже тепло, сухо и нет плесени. В 2022 году зима по южным меркам выдалась холодной, в Сочи доходило до +5 °C, но даже в это время температура в комнатах была +24 °C. Мы с ужасом вспоминаем съемную квартиру.

Минусы. За почти три года мы поняли недостатки жизни в гаражном кооперативе.

❌ Непонятный статус гаражей. Хотя у хозяев есть свидетельства о праве собственности на гаражи, земля под ними принадлежит государству. А еще официально гаражи — это нежилые здания. Поэтому все собственники опасаются, что гаражи могут просто снести. Если до этого дойдет, нас выселят.

❌ В гаражах нельзя прописаться. Регистрации у нас здесь нет, и сделать ее нельзя. Чтобы отдать младшего ребенка в детсад, придется снова просить кого-то оформить временную прописку. Но в то же время к нам без проблем приезжает скорая помощь и приходит врач из поликлиники. Участковый полицейский тоже периодически заглядывает в кооператив.

Стоимость аренды и ЖКУ

В гаражном кооперативе своя система оплаты ЖКУ:

1. За газ мы платим через приложение «Мой газ» напрямую поставщику газа.
2. За электричество деньги переводим на карту электрика или приносим наличными бабушке-вахтерше, а она записывает в тетрадь, кто заплатил.
3. За воду мы платим по счетчикам председателю гаражного кооператива: отдаем наличными или переводим на карту.

Наши расходы на ЖКУ в гараже — 4500 Р в месяц

Расход	Примерная сумма в месяц
Электричество	3000 Р
Газ	1000 Р
Холодная вода	500 Р

Еще раз в год надо платить взносы на содержание ГСК, у нас это 7000 Р. Платить должен собственник, но иногда хозяин просит нас отдать эту сумму председателю, а потом вычитает ее из арендной платы. Мы не отказываем: все равно постоянно видим председателя.

Как снять жилой гараж в Сочи

Сейчас я понимаю, что нам просто повезло, потому что обычно жилые гаражи по объявлениям можно снять только посуточно в турсезон. Все остальное время они заняты постоянными арендаторами, которые передают контакты хозяев, что называется, из уст в уста.

Искать свободный гараж лучше так:

1. Исходя из ваших представлений об удобстве расположения выбрать гаражный кооператив. Можно посмотреть их на карте, сориентироваться по посуточным объявлениям на «Авито» или просто прогуляться по району. Гаражные кооперативы есть не везде в Сочи, в основном они сосредоточены в старых кварталах. В Адлере я знаю шесть кооперативов, но, например, в Имеретинке нет ни одного. В Сириусе что-то подобное искать тоже бесполезно.
2. Прийти в кооператив и спросить контакты председателя. Обычно где-то на въезде сидит бабушка-вахтерша, она точно знает, где его искать.
3. Председатель подскажет, какие гаражи свободны. Он может дать номер собственника или сам откроет гараж. В Сочи у председателей часто есть ключи, они даже могут сами заселить гостей. Очень многие собственники живут в другом городе, поэтому доверяют все вопросы аренды председателю. Наверное, ему что-то за это платят — я не вникала.

Кратко о жизни в гаражах в Сочи

Когда мы говорим, что живем в гараже, нас часто не понимают, особенно наши друзья из Сибири и с Урала. Им кажется, что это неудобно, но главное — стыдно. А мне кажется, что это просто предрассудки.

Чтобы понять наш выбор, надо сначала узнать, что такое рынок аренды в Сочи. Мою подругу с двумя маленькими детьми и огромным лабрадором выгнали из квартиры перед началом турсезона, несмотря на то, что договор не закончился. Это жилье она сняла через риелтора, который обещал, что все точно будет нормально.

За то время, что мы живем в гараже, цены на аренду квартир сильно выросли. Еще больше выросли цены на покупку недвижимости. Если в 2018 году квартиру с плесенью, где мы первое время жили, можно было купить за 2,5 млн рублей, то теперь она стоит не меньше 6 млн рублей.

Похоже, мы оставим идею купить свое жилье в Сочи, потому что на деньги от продажи квартиры в Краснодаре ничего нормального здесь уже не найти: краснодарскую квартиру мы оцениваем в 3 млн рублей. Сейчас рассматриваем вариант выкупить наш гараж.

Я очень надеюсь, что моя история поможет семьям, которые планируют переезд в Сочи или уже находятся здесь и устали от местной специфики аренды. Несмотря на наш негативный опыт со съемной квартирой, я все равно считаю Сочи гостеприимным городом. Для меня Сочи сейчас — это море, горы и гаражи.

Условия бесплатного получения в собственность участка и расположенного на нем гаража

Требования к гаражу

• Гараж возведен до 30 декабря 2004 г. На гаражи, построенные позднее, Закон о гаражной амнистии не распространяется.
• Гараж является объектом капитального строительства. Капитальный гараж имеет прочную связь с землей, и его конструктивные характеристики не позволяют перемещение или демонтаж и последующую сборку гаража без ущерба его назначению и изменения его основных характеристик (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). В связи с этим под действие Закона о гаражной амнистии не подпадают сборно-разборные гаражные модули, гаражи «ракушки» и другие некапитальные гаражи (об исключении из общего правила читайте ниже).
• Гараж к моменту обращения гражданина за получением гаража и участка в собственность не признан в судебном или ином законном порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу.
• Гараж не является объектом вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения.
• Гараж не предназначен для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, подведомственных им организаций и транспортных организаций.
• Гараж не находится в многоквартирном доме и объекте коммерческого назначения, не является подземным гаражом.

Требования к земельному участку, на котором расположен гараж

• Участок находится в государственной или муниципальной собственности.
• Участок не ограничен в обороте. Категории участков, ограниченных в обороте, предусмотрены законом (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Например, ограничиваются в обороте участки из состава земель лесного фонда; участки, расположенные в 1-м и 2-м поясах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, и т.д. Если участок ограничен в обороте, то приобрести его в собственность нельзя, но его можно получить в аренду, причем размер арендной платы составит не более величины земельного налога.
• Участок используется гражданином для размещения гаража на основании одного из следующих обстоятельств:
  • участок предоставлен непосредственно гражданину или передан ему организацией (например, организацией-работодателем) для размещения гаража;
  • право на использование участка возникло у гражданина по иным основаниям (например, в порядке наследования или на основании соглашения);
  • участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу (либо иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей, и гараж или участок под ним распределены гражданину (например, на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива).

Важно: если соблюдены все указанные условия, гражданин вправе бесплатно получить в собственность гараж и участок под ним, обратившись с заявлением до 1 сентября 2026 г. После этой даты воспользоваться гаражной амнистией уже не получится. Кроме того, в период рассмотрения заявления гражданина о предоставлении участка под гаражом в собственность или аренду орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе гаража как самовольной постройки или приведении его в соответствие с требованиями закона. По этим причинам подать заявление лучше заблаговременно.

Обстоятельства, которые не помешают гражданину воспользоваться гаражной амнистией

• Гараж не является отдельно стоящей постройкой и имеет с соседними гаражами общие стены, крышу, фундамент или коммуникации.
• Гаражный комплекс уже стоит на кадастровом учете или в отношении него оформлены права как на целое здание, а отдельные боксы указаны как помещения в нем. В этом случае закон предусматривает порядок разделения гаражного комплекса на отдельные гаражи.
• Гражданин вышел из состава гаражного кооператива, или гаражный кооператив прекратил свое существование.
• С заявлением о предоставлении участка обратился не гражданин, использовавший участок на основании одного из вышеназванных обстоятельств, а его наследник. В этом случае наследник дополнительно представляет свидетельство о праве на наследство.

Порядок действий при получении гаража и участка под ним в собственность или аренду

Шаг 1. Узнайте, стоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и уточнены ли его границы.

Для этого нужно изучить Публичную кадастровую карту России, размещенную в Интернете, либо обратиться в МФЦ, Федеральную кадастровую палату или территориальное подразделение Росреестра. Если участок стоит на кадастровом учете с указанием границ, то можно сразу обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража и перейти к шагу 7. Если участок на учете не стоит, то переходим к шагу 2.

Шаг 2. Уточните, существует ли утвержденный проект межевания территории, на которой расположен гараж?

Проекты межевания территории часто размещаются на сайте местной администрации и просто в Интернете. Также их можно запросить у уполномоченных органов. К примеру, если участок расположен в Москве, то уточнить, существует ли утвержденный проект межевания территории, можно на портале ИАИС ОГД, отметив соответствующий слой в поиске, либо можно направить запрос в Москомархитектуру или Департамент городского имущества г. Москвы.

Наличие утвержденного проекта межевания территории означает, что администрация уже ведет работу по постановке на учет образуемых в соответствии с проектом участков. Утверждение схемы расположения участка в этом случае невозможно. Если же проект межевания территории не утвержден, то переходим к шагу 3.

Шаг 3. Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Для подготовки схемы рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру. Договор с ним заключает гражданин, и он же оплачивает услуги инженера.

Шаг 4. Подача заявления о предварительном согласовании предоставления участка.

Заявление подается в орган публичной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками. Если участок находится в федеральной собственности, то уполномоченным органом выступает Росимущество; если участок в собственности субъекта, то уполномоченным органом выступает соответствующий орган субъекта (к примеру, в столице это ДГИ г. Москвы); если участок в муниципальной собственности или собственность на землю не разграничена, то уполномоченным органом является муниципалитет. Подать заявление можно через МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению:

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
• доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя гражданина (если заявление подает представитель);
• документы – основания пользования участком:
  • документ о предоставлении или ином выделении гражданину участка для размещения гаража;
  • документ, подтверждающий возникновение у гражданина права на использование участка по иным основаниям (свидетельство о праве на наследство, соглашение с гражданином, которому был предоставлен участок, и т.д.);
  • документ, подтверждающий предоставление участка гаражному кооперативу (иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей; иной документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование участка. Одновременно необходимо представить решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража или участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, или документ, выданный гаражным кооперативом и подтверждающий выплату гражданином пая (паевого взноса). В случае если такие документы ранее передавались другим членом кооператива, их повторное представление не требуется.

Если у гражданина отсутствует документ – основание пользования участком, то Закон о гаражной амнистии допускает представление иных подтверждающих данный факт документов (достаточно одного из них):

• заключенные до 30 декабря 2004 г. договоры о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договоры о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража или документы, подтверждающие оплату гражданином таких коммунальных услуг;
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 г., в котором заявитель указан как правообладатель гаража или заказчик изготовления документа и отмечен год постройки гаража (до 30 декабря 2004 г.).

Законом субъекта могут предусматриваться и другие документы, которые подтверждают права гражданина на пользование гаражом. Он может представить и иные документы (например, выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива), но не обязан это делать. При этом Закон о гаражной амнистии запрещает требовать от гражданина представления дополнительных документов, за исключением тех, что установлены данным законом.

Заявление гражданина должно быть рассмотрено в 30-дневный срок. Если все условия соблюдены и документы поданы в соответствии с законом, то по итогам рассмотрения принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Шаг 5. Подготовка межевого плана участка и технического плана гаража.

Для подготовки этих документов гражданину вновь придется прибегнуть к помощи кадастрового инженера. Перед этим желательно обратиться в местную администрацию (возможно, часть кадастровых работ можно провести за счет бюджета) и в органы БТИ (в архивах БТИ можно найти технический план гаража).

Шаг 6. Постановка участка на кадастровый учет.

Поставить участок на кадастровый учет гражданин может либо самостоятельно, обратившись в Росреестр (в том числе через МФЦ), либо через кадастрового инженера, подготовившего межевой план участка.

Шаг 7. Предоставление участка под гаражом в собственность (аренду) и оформление прав на гараж и участок.

Если участок изначально стоял на кадастровом учете и гражданин не проходил шаги 2–6, то он передает в уполномоченный на распоряжение участком орган заявление о предоставлении участка в собственность (аренду). К такому заявлению прилагаются те же документы, что и к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, а также технический план гаража.

Если гражданин ранее проходил шаги 2–6 и уже имеет решение о предварительном согласовании предоставления участка, то подача заявления о его предоставлении не требуется. Принятие решения о предоставлении участка осуществляется после его государственного кадастрового учета в срок не позднее 20 рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на участке.

Уполномоченный орган обязан обратиться в Росреестр с заявлениями о кадастровом учете гаража и государственной регистрации прав гражданина на гараж и участок в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о предоставлении участка в собственность гражданина или со дня подписания с ним договора аренды участка. В случае если в установленный срок уполномоченный орган не обратился в Росреестр, гражданин вправе сделать это самостоятельно. В итоге он получает документы, подтверждающие государственную регистрацию его прав на участок и гараж.

Некапитальные гаражи

В случае если гараж не является капитальной постройкой, то по общему правилу положения Закона о гаражной амнистии на него не распространяются. Тем не менее участок под таким гаражом можно получить в пользование за плату, размер которой устанавливает уполномоченный орган. При этом законодательство субъекта может предусматривать перечень категорий граждан, которым такие участки предоставляются бесплатно. Для получения участка под некапитальным гаражом в пользование гражданину необходимо обратиться в орган местного самоуправления для утверждения схемы размещения гаража в порядке, определенном законодательством субъекта РФ.

Вместе с тем из общего правила есть исключение. Участок под некапитальным гаражом можно бесплатно получить в собственность в том же порядке, что и участок под капитальным гаражом, при соблюдении следующих условий:

• участок находится в фактическом пользовании гражданина;
• участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) гражданин, и такое право не прекращено или переоформлено кооперативом на право аренды, которое не прекращено;
• гараж или участок под ним распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива или иного документа, устанавливающего такое распределение.

Льготы для граждан-инвалидов

Если участок вблизи места жительства инвалида используется им для стоянки технических или других средств передвижения, то его можно бесплатно получить в пользование. Речь идет как об участке под принадлежащим инвалиду некапитальным гаражом, так и просто о месте для парковки.

Кроме того, Закон о гаражной амнистии предусматривает право гражданина-инвалида на первоочередное предоставление участка для размещения гаража. То есть инвалиду для строительства нового гаража может быть предоставлен в аренду без проведения торгов свободный земельный участок. Арендная плата за такой участок не может превышать величину земельного налога.

И как таковой ГК развалился, нет возможности найти старшего по гаражам?

Ответы на вопрос (1):

Содержание:

1. История;
2. Содержание закона: Цели и сроки «гаражной амнистии».
3. Основные вопросы: Какие гаражи попадают под данный закон? Кто может обратиться? Когда?
4. Как проходит регистрация права на гаражи и участки под ними? Сколько времени займет процедура оформления гаража и земельного участка под ним?
5. Особенности и проблемы.

Заключение

1. История   

Гаражные кооперативы (Далее — ГСК) в основном застраивались примерно в конце 70-х – начало 90-х годов прошлого века. Отвод земельных участков для возведения гаражей часто осуществлялся бессистемно. То, что строилось фактически за счет самих членов ГСК, часто не соответствовало проектам. А если проекты и были, то вероятнее всего были утрачены. Помимо этого, никаких разрешений на ввод в эксплуатацию гаражей не выдавалось. 

На сегодняшний день оформление гаражей – вопрос актуальный, так как огромное количество гаражей не оформлены в собственность в силу того, что документация на такие гаражи отсутствует. Росреестр сообщает, что насчитывается примерно 3,5–4,5 млн. незарегистрированных объектов недвижимости, которые можно отнести к гаражам. Точное количество определить нет возможности,  так как в российском законодательстве до сих пор пока нет определения гаража. Оформить гараж в собственность в 95% случаев без суда невозможно (например, во многих ГСК отсутствуют акты ввода в эксплуатацию таких гаражей без которого ни одному члену ГСК невозможно зарегистрировать право в Управлении Росреестра и получить выписку из ЕГРН, свидетельствующую о регистрации права собственности на гараж).

Отметим, что в России нет отдельного нормативного правового акта, который регламентировал бы деятельность ГСК. Кроме этого отсутствует юридическое понятие «гараж», «гаражный кооператив».

А это значит, что граждане пользуются такими гаражами «на птичьих правах», что не позволяет им распорядиться имуществом — продать или передать по наследству.

Новый закон позволит гражданам в упрощенном порядке стать полноправными собственниками таких объектов недвижимости.

В этом законе мы предложили для граждан механизм упрощенного бесплатного оформления прав на такие гаражи, находящиеся в их фактическом пользовании, и одновременно на землю под ними. Обращаю внимание, что это право граждан, но не обязанность.

2. Содержание закона: Цели и сроки «гаражной амнистии»

Закон о «гаражной амнистии» должен урегулировать рынок частных гаражей, деятельность кооперативов и позволит гражданам в упрощенном порядке оформить в собственность гаражи, а также земельные участки под ними.
С полным текстом закона Вы можете ознакомиться по ссылке: https://rkc56.ru/documents/4547. 

Предполагается, что гаражная амнистия вступит в силу с 01.09.2021 и будет действовать до 2026 года. «Гаражная амнистия» и «дачная амнистия» будут иметь ограниченный срок. Однако, как нам известно, «дачная» постоянно продляется, поэтому можно предположить, что и «гаражная» будет действовать дольше. В Росреестре ожидают, что закон будет принят Госдумой до конца марта 2021 года. Однако, когда закон примут, потребуется время для разработки и принятия изменений в ряд федеральных законов и соответствующих нормативно-правовых актов.

Закон направлен на регулирование правового статуса машино-мест и деятельности гаражных или гаражно-строительных кооперативов, в том числе в целях безопасности обслуживания. Также необходимо приведение к современным нормам права на объекты гаражного назначения и земельные участки под ними, считают авторы документа.

Новым законом определен перечень документов, которые могут подтвердить права гражданина на гараж (например, справка о членстве в кооперативе или выплатах в нем пая, документ о распределении гаража, чеки об оплате эксплуатационных платежей, документы технической инвентаризации, договор об уплате коммунальных услуг или платежки по таким услугам; договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения и другие).

Кроме этого, сообщается, что закон упростит процедуру максимально. И орган местного самоуправления будут оказывать гражданам помощь при оформлении земельных участков и самих гаражей. Достаточно будет подать одно заявление в муниципалитет с приложением имеющихся документов.

Важно отметить, что регистрация права собственности будет осуществляться одновременно и на гараж, и на земельный участок по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок. Поэтому оплачивать госпошлину владельцам также не придется.

3. Основные вопросы.

Какие гаражи подпадают под амнистию? 

Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут все (и те, кто купил гараж и наследники).

«Гаражная амнистия» будет распространена на объекты, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса РВ (31.12.2004). Они могут входить в состав гаражно-строительных кооперативов (далее – ГСК) или быть отдельно стоящими капитальными постройками. Земельный участок, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства.

Закон «о гаражной амнистии» не распространяется на гаражи, возведенные после 30 декабря 2004 года, а также на гаражи, которые используются:
• для предпринимательской деятельности или для нужд органов местного самоуправления;
• в качестве вспомогательного сооружения при частном, садовом или многоквартирном жилом доме или были приобретены по договору долевого участия в строительстве;
• самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.

Кто может обратиться?

Регистрация права на земельные участки, предназначенные для гаражного строительства, которые изначально приобретались в собственность обычно проходит без трудностей, в общем порядке через заявление в Росреестр.

Если же прежний собственник земельного участка неизвестен, оформить право на земельный участок можно по приобретательной давности. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным (читайте нашу статью: «Приобретательная давность» когда право частной собственности не было оформлено»). В данном случае и гараж легко можно будет оформить в собственность.

А вот в случае, если земельный участок государственной и муниципальной собственности, а гараж в собственности у гражданина, то земельный участок оформить будет проблематично.

Однако, предполагается, что как только новый закон вступит в силу, гражданин, использующий гараж, сможет бесплатно приобрести и его, и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом (о документах мы опишем ниже).

4. Как проходит процедура оформления и регистрация права
Для того, чтобы оформить гараж и земельный участок вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка под существующим гаражом. (Отмечается, что в будущем это возможно будет сделать и через МФЦ «Мои документы»).

Если у Вас отсутствует документ о предоставлении или выделении гражданину земельного участка. В случае отсутствия у гражданина этого документа к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов:

— заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса о подключении гаража к сетям или договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, счета по оплате коммунальных услуг;
— документ государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года, в котором имеются указания на правообладателя гаража и на год его постройки.

Также в подтверждение собственности можно будет предоставить следующие документы:

— документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей;
— документ, подтверждающий приобретение указанным кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям;
— решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, либо документ об оплате паевых взносов кооперативу;
— выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель.

5 Особенности

Как рассказал председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, помимо прочего, проектом закрепляются в Земельном кодексе гарантии для людей с ограниченными возможностями по здоровью — указывается, что инвалиды имеют приоритетное право на использование земельного участка для размещения гаража бесплатно и вблизи места жительства. В целом инициатива упрощает регистрацию капитальных гаражей и земли под ними. Для того чтобы стать полноправным хозяином, гражданину нужно будет подать заявление в местную администрацию и приложить любой документ, подтверждающий право на постройку. Администрация сама подаст заявление на регистрацию и земли, и гаража. «Также предлагается распространить упрощенный порядок регистрации на землю под металлическими некапитальными гаражами, которые были построены до 30 декабря 2004 года. Речь идет о тех участках, которые ранее выделили гаражным или гаражно-строительным кооперативам именно под строительство гаражей. Эта норма не коснется так называемых ракушек, — пояснил Павел Крашенинников.

Каким гаражам грозит снос? 

Закон предусматривает принятие органами местного самоуправления мер по выявлению на их территории неоформленных гаражей.

По итогам проверки они могут оказать содействие владельцу в легализации его гаража, а если он не соответствует требованиям закона — вынести предписание о сносе, как самовольной постройки.

Такая участь грозит гаражу, если его владелец не сможет подтвердить, что участок ему выделялся официально, уполномоченным органом.

Заключение

Думается, что в целом закон о «гаражной амнистии» позволит гражданам без лишних сложностей оформить свои права на гаражи и землю под ними и предоставит возможность свободно распоряжаться этими объектами.

В случае если такие права не зарегистрировать, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как незаконные (самовольные) и будут оперативно снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.

Росреестр подготовил Методические рекомендации о реализации «гаражной амнистии», можете ознакомиться с ними на нашем сайте по ссылке. 

---

На сегодняшний день, Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ вступил в силу. Вопросы по «гаражной амнистии» продолжают поступать на наш сайт.

Рекомендуем ознакомиться с ответами на некоторые из них:

Как оформить участок под гаражом в ГСК?

Как понять попадает ли ваш гараж под «гаражную амнистию»?

Как оформить гараж и земельный участок в ГСК по «гаражной амнистии»?

Определен размер платы за федеральные земли под некапитальными гаражами

Рекламный материал создан про поддержке «Центра предпринимательства Оренбургской области».

 

ПАМЯТКА по оформлению гаража и земельного участка под ним в рамках «Гаражной амнистии»

18.07.2022 14:46

Закон о «Гаражной амнистии» вступил в силу с 1 сентября 2021 года.

«Гаражная амнистия» будет действовать до 1 сентября 2026 года.

Суть «Гаражной амнистии»

Закон о «Гаражной амнистии» предусматривает возможность не только оформить гараж в собственность, но и бесплатно получить в собственность землю под ним.

«Гаражная амнистия»: как оформить гараж за 8 шагов

В данной памятке указывается, какие документы нужны для «Гаражной амнистии» и куда нужно обратиться для их оформления.

ШАГ 1: Убедиться, что гараж подходит под «Гаражную амнистию»

Оформить гараж по «Гаражной амнистии» возможно при соблюдении одновременно трёх условий:

1. Гараж является капитальным (имеет прочную связь с землёй);

2. Гараж построен до 29 декабря 2004 года (введения в действие Градостроительного кодекса РФ);

3. Гараж НЕ признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления

Оформление гаража по «Гаражной амнистии» возможно даже в случае если:

1. Гаражный кооператив уже не существует;

2. Ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;

3. Не оформлена земля под гаражом;

4. Собственник, у которого приобретен гараж, умер или о нём ничего не известно;

5. Гараж не был оформлен по наследству;

6. Земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.

ШАГ 2: Наличие документов на гараж

Какой документ поможет оформить гараж по «Гаражной амнистии»?

1. Любое решение органа власти (в т.ч. СССР), подтверждающее, что земельный участок предоставлен под гараж;

2. Любое решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж,  подтверждающее, что земельный участок предоставлен под гараж и (или) о создании гаражного (гаражно-строительного) кооператива;

3. Справка или документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе;

4. Решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение гаражей;

5. Документы о подключении гаража к электрическим сетям;

6. Старый технический паспорт на гараж;

7. Документы о праве на наследство;

8. Документы о приобретении гаража у другого лица.

ШАГ 3: Узнать, стоит ли земельный участок под гаражом

на кадастровом учёте

Узнать, есть ли кадастровый номер у земельного участка под гаражом можно в:

• МФЦ;

• в органе местного самоуправления муниципалитета, на территории которого расположены гараж и земля;

• в Управлении Росреестра;

• у кадастрового инженера;

• в филиале Кадастровой палаты.

Также информацию о кадастровом номере земельного участка можно получить самостоятельно с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра в сети «Интернет».

* Если земельный участок под гаражом имеет кадастровый номер, то можно сразу переходить к ШАГУ 7.

Если участок земли под гаражом не имеет кадастрового номера —

ШАГ 4: Схема расположения земельного участка под гаражом

Предварительно стоит узнать в уполномоченном на распоряжение землей органе, утверждался ли проект планировки и (или) проект межевания территории на землю, где находится гараж.

Если такой проект не утвержден, можно заняться подготовкой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В целях подготовки такой схемы необходимо обратиться к кадастровому инженеру.

ШАГ 5: Предварительное согласование предоставления

земельного участка

После подготовки схемы  расположения земельного участка на кадастровом плане территории необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, который распоряжается земельным участком под гаражом, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В какой орган обращаться?

• если земля в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, – обращаться нужно в орган местного самоуправления (поселение, район, округ),

• если земля в региональной собственности, – обращаться нужнов Департамент имущественных отношений области,

• в случае, если земля в федеральной собственности – обращаться нужно в Управление Росимущества по Вологодской области.

Срок рассмотрения заявления у уполномоченного органа — 30 календарных дней со дня его подачи.

По результатам рассмотрения заявления Вы получите один из указанных документов:

• решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

• решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка(с указанием оснований, по которым принято данное решение);

• решение о возврате заявления (с указанием оснований, по которым принято данное решение).

Если  принято положительное решение, то необходимо готовить межевой план земельного участка и технический план гаража, а для этого – обратиться к кадастровому инженеру.

ШАГ 6: Постановка земельный участок под гаражом на кадастровый учет

Как и где поставить земельный участок под гаражом на кадастровый учет?

Постановку земли под гаражом на кадастровый учет можно самостоятельно осуществить через МФЦ, подав соответствующее заявление в Управление Росреестра по Вологодской области, либо обратившись к посреднику (например, кадастровому инженеру).

Далее следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, занятый гаражом.

Срок постановки земельного участка на кадастровый учет – от 3 до 5 дней.

ШАГ 7: Предоставление земельного участка в собственность бесплатно

На руках должны быть необходимые документы для оформления имущества в рамках «Гаражной амнистии»:

• Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

• Выписка из ЕГРН на земельный участок под гаражом;

• Технический план гаража.

За оформлением права собственности необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, который распоряжается земельным участком под гаражом, с заявлением о предоставлении земельного участка.

Срок рассмотрения заявления у уполномоченного органа — 30 календарных дней со дня его подачи.

По результатам рассмотрения заявления Вы получите один из указанных документов:

• решение о предоставлении земельного участка;

• решение об отказе в предоставлении земельного участка (с указанием оснований, по которым принято данное решение);

• решение о возврате заявления (с указанием оснований, по которым принято данное решение).

В случае принятия решения о предоставлении земельного участка уполномоченный орган должен предпринять следующие действия:

1. Подать в Росреестр заявления о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража, и о регистрации права собственности на гараж;

2. Передать (направить) Вам выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.