Как найти стоимость объектов аналогов

1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный
подход заключается в определении
стоимости недвижимости на основе
сравнительного анализа рыночных данных
о продажах аналогичных (сопоставимых)
объектов. При этом имеющиеся различия
между сравниваемыми объектами, связанные
с их индивидуальными особенностями,
сглаживаются путем проведения
соответствующей корректировке данных.

Таблица
2

Данные
о продажах сопоставимых объектов
недвижимости

Условные
обозначения:

А1,
А2, А3, А4, А5, А6, А7, А8, А9 – недавно проданные
аналоги №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 оцениваемого
объекта;

S
– площадь оцениваемой недвижимости.

Местоположение:

С/о
– в районе средней отдаленности от
центра города;

О
– в отдаленном районе;

Ц
– в центре города.

Материал
стен:

к
– кирпич;

п
– панель.

Состояние
помещения:

пл
– плохое;

ср
– среднее.

На
основе сравнительного подхода необходимо
получить скорректированные цены, то
есть 9 вариантов стоимости оцениваемого
объекта. Так как оцениваемый объект
отличается от аналогов, то в цену аналогов
должны быть внесены поправки. Поправки
вводят так, чтобы приблизить характеристики
аналога к характеристикам оцениваемого
объекта.

Таблица
3

Пример
расчета скорректированных цен объектов
недвижимости

Примечание:

Ц
– цены продаж объектов недвижимости,
сопоставимых с оцениваемым, представлены
в соответствии с номером варианта;

Ц*
– цена продажи, приведенная к оцениваемому
объекту по площади, тыс. руб.

Определение
величины поправок

Расчеты
поправок следует проводить в относительных
показателях (долях), при этом нужно
придерживаться следующего правила:
если оцениваемый объект лучше аналога
по какому – либо параметру (местоположение,
материал стен, состояние помещения), то
поправка по этому параметру, вносимая
в цену аналога, будет больше единицы. И
наоборот, если объект оценки хуже
аналога, то величина поправки будет
меньше единицы.

Поправка
на местоположение.

Поправка
по местоположению рассчитывается исходя
из того, что различия в ценах аналогичных
объектов недвижимости за счет
местоположения следующие:

• 15
  % между расположенными в отдаленном
  районе и районе средней отдаленности;

• 10
  % между расположенными в центре города
  и районе средней отдаленности.

Расчет
поправки на местоположение на основе
данных табл. 3.

1.Первые
три аналога А1, А2, А3 не отличаются от
объекта оценки по местоположению,
следовательно поправок по этому пункту
не будет (1).

2.Объект
оценки находится в районе средней
отдаленности, а аналог А4 в отдаленном
районе, поэтому разница в ценах составляет
15 %. Примем цену аналога за единицу. Так
как объект оценки лучше аналога, то цена
аналога должна увеличится на 15 % (или
0,15), то есть поправка составит 1,15.

Подтвердим
расчетами: 1 + 0,15×1 = 1,15.

3.Аналоги
А5 и А6 имеют такие же поправки, как и
аналог А4, то есть величина поправок
составит 1,15.

4.Объект
оценки находится в районе средней
отдаленности, а аналог А7 в центре города,
поэтому разница в ценах составляет 10
%. Примем цену аналога за единицу. Так
как объект оценки хуже аналога, то цена
аналога должна уменьшиться на 10 % (или
0,1), то есть поправка составит 0,9.

Подтвердим
расчетами: 1 – 0,1×1 = 0,9.

5.
Аналоги А8 и А9 имеют такие же поправки,
как и аналог А7, то есть величина поправок
составит 0,9.

Поправки
на материал стен и состояние помещения.

При
определении поправок на материал стен
и состояние помещения следует учесть:

• поправки
  определяются исходя из цен, приведенных
  к оцениваемому объекту по количественным
  характеристикам;

• объекты
  не должны отличаться по местоположению;

• при
  определении поправок по каждому району
  города необходимо делить цены объектов
  с одинаковыми параметрами на цены с
  отличающимися (например, цены
  крупнопанельных помещений – на цены
  кирпичных; цены объектов, находящихся
  в плохом состоянии – на находящихся в
  среднем).

Вычислим
поправку на состояние помещения. Из
табл. 4 выберем 2 аналога, которые
различаются между собой только по
состоянию помещения. Это налоги А1 и А2.
Найдем различия в ценах аналогичных
объектов за счет состояния помещения.
Для этого разделим приведенную цену
аналога А2 на приведенную цену аналога
А1: 4598/4998 = 0,92 или 92 %, то есть разница в
ценах составляет 8 % или 0,08.

Рассчитаем
величину поправки. Так как оцениваемый
объект лучше аналога А2 по состоянию
помещения, то поправка будет больше
единицы, то есть 1 + 0,08 = 1,08.

Аналог
А1 идентичен оцениваемому объекту,
поэтому поправки вносить не будем (1).

Рассуждая
аналогичным образом, рассчитаем поправку
на материал стен. Для этого найдем
различия в ценах аналогичных объектов
А1 и А3 по материалу стен: 4748/4998 = 0,95, то
есть разница в ценах составляет 5 % или
0,05.

Так
как оцениваемый объект лучше аналога
А3 по материалу стен, то величина поправки
будет больше единицы, то есть 1 + 0,05 =
1,05.

Далее
сравниваем между собой аналоги:

А4/А6:
4085/4346 = 0,94, то есть разница в ценах
составляет 6 % или 0,06.

Так
как оцениваемый объект лучше аналога
А4 по материалу стен, то величина поправки
будет больше единицы, то есть 1 + 0,06 =
1,06.

Аналоги
А6 и А7 идентичны оцениваемому объекту
по материалу стен и состоянию помещения,
поэтому поправки вносить не будем (1).

А5/А6:
4042/4346 = 0,93, то есть разница в ценах
составляет 7 % или 0,07.

Так
как оцениваемый объект лучше аналога
А5 по состоянию помещения, то величина
поправки будет больше единицы, то есть
1 + 0,07 = 1,07.

А8/А7:
5224/5499 = 0,95, то есть разница в ценах
составляет 5 % или 0,05.

Так
как оцениваемый объект лучше аналога
А8 по состоянию помещения, то величина
поправки будет больше единицы, то есть
1 +0,05 = 1,05.

А9/А7:
5113/5499 = 0,93, то есть разница в ценах
составляет 7 % или 0,07.

Так
как оцениваемый объект лучше аналога
А9 по материалу стен, то величина поправки
будет больше единицы, то есть 1 +0,07 = 1,07.

После
вычисления всех поправок необходимо
определить скорректированные цены
аналогов (графа 11, табл. 3). Они определяются
умножением (см. табл. 3): графа 7 – на графы
8, 9 и 10. Затем необходимо провести
согласование этих цен.

На
практике для получения результата
оценки согласование скорректированных
цен проводят в соответствии с имеющимися
отличиями аналогов от оцениваемого
объекта. Стоимость оцениваемой
недвижимости определяют как средневзвешенное
значение. Каждому аналогу присваивается
свой вес экспертным путем, при этом
учитывается количество поправок,
внесенных в цену сопоставимой продажи.
Чем меньше количество и величина
поправок, тем больший удельный вес имеет
данная продажа в процессе итогового
согласования данных.

Для
упрощения расчетов стоимость объекта
оценки находим как среднеарифметическое
значение всех скорректированных цен
аналогов.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

5.1. Выбор аналогов

5.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

∆ЦОФ → MIN

5.1.2.Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7:

• в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
• при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).

5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:
Таблица 20

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:

Таблица 18.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
• процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
 

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

5.2.4.1 Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2	Метод компенсационных издержек	где: – корректировка, ден. ед.; – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3	Парное сравнение продаж	где: – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4	Метод капитализации потерь	где: – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год; – ставка капитализации, доли ед.
5	Регрессионный анализ
6	Группа экспертных методик	Например: прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; использование шкал экспертных оценок; метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

где:

– совокупная корректировка, доли ед. (%);

– i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

Модель предполагает, что корректировки не испытывают взаимного влияния (предполагается, что рынок оценивает каждую характеристику независимо от других характеристик).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

5.2.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок.

5.2.7.1. Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:

• относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
• в указанной выше дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему.

5.2.7.2. Что должно быть в знаменателе дроби.
Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог.
Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? → Как 100 относится к 90? → На сколько 100 больше (или меньше), базового значения — 90? В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90.

Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? → (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста.
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А — О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О — А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок.

5.2.7.3. Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе.
Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе.
Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А.
Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ).

И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет! А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 — наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.

5.2.7.4. Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга»
Полученные факторы стоимости для наглядности можно свести в «самолётик Зумберга»:
Таблица 23.

Трансформируем данные табл. 23 применительно к трем объектам-аналогам:

Помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим

Определение размера корректировок:

• для аналога 1: корректирующий коэффициент: 1,2/1 = 1,2; корректировка:
• 1,2/1 – 1 = +20%;
• для аналога 2: корректирующий коэффициент: 0,9/1 = 0,9; корректировка:
• 0,9/1 – 1 = -10%;
• для аналога 3: корректирующий коэффициент: 1/1,15 = 0,8696; корректировка: -13,04%;
• Для аналога 4: корректирующий коэффициент: 1/0,75 = 1,3333; корректировка: +33,33%.

5.2.7.5. Внесение последовательных корректировок
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:

Таблица 24.

Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85.
А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.

Таблица 25

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели:
1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9
Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит:
0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25%
Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.
5.2.8. На что обратить внимание:
5.2.8.1. В практической деятельности:

• вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
• в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
• в большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния;
• подробно про многие корректировки можно прочитать в Справочнике молодого оценщика (РОО).

5.2.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

5.3. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.

где:

– скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;

– цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;

– n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;

– m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;

– стоимость объекта оценки, ден.ед.;

– вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

Метод предполагает:

• определение элементов сравнения;
• определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки;
• корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения;
• расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– потенциальный валовый доход, ден. ед.;

– валовый рентный мультипликатор, ед.

5.5. Метод регрессионного анализа

5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).

где:

– стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

– i-ый ценообразующий параметр, единица измерения может быть различной (кв.м, км, наличие / отсутствие конкретного вида инженерных коммуникаций).

5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:
 

Таблица 20.

5.5.3. Этапы построения регрессионной модели:

• сбор рыночной информации;
• проверка исходных данных на наличие грубых ошибок;
• проверка исходных данных на соответствие принципу достаточности;
• внесение поправок (корректировок);
• выбор ценообразующих параметров (например, с помощью анализа матрицы корреляций);
• выбор вида зависимости (линейная, степенная, экспоненциальная и пр.);
• калибровка модели (непосредственно определение коэффициентов уравнения модели);
• проверка качества модели;
• проверка модели на устойчивость;
• вывод о целесообразности применения полученной модели.

5.5.4. В практической деятельности следует обратить внимание на показатели качества регрессионной модели:

Таблица 20.

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость