Как найти субарендатора офиса

Вредный совет № 1. Доверьтесь себе и своему опыту

Вы и так прекрасно знаете, какими средствами и возможностями располагает ваша компания. Да и 20 лет назад подрабатывали ремонтом компьютеров и отделкой интерьеров. Так зачем брать на переговоры кого-то еще? Особенно этих зануд из службы безопасности и IT.

Ищете офис в аренду в Москве? Около 29 тыс. вариантов ждут вас на Циан

Проблемы с коммуникациями? Это мелкое неудобство. Отдельная серверная? Излишество — оборудование поместится и без нее. Ведь достаточно поставить всю технику в одно место и дать доступ соседней компании. 

Ведь с соседями надо делиться, это залог хороших отношений. Кого интересует мнение службы безопасности? В крайнем случае вы всегда сможете обустроить новую серверную и перенести туда офисные коммуникации. Это же дело одного дня.

Вредный совет № 2. Примите готовый дизайн как данность

Вы берете офис в субаренду под ключ. Это значит, что всё сразу готово к заезду вашей фирмы. Фирменный цвет вашей компании и цвет компании-предшественника даже близко не совпадают? Это все мелочи жизни и с ними легко разобраться. 

Откройте список компаний, которые ушли из России, и найдите ту, чьи фирменные цвета ближе всего к вашим. Смело арендуйте ее офис, а чужие логотипы можно скрыть за информационными постерами и планами эвакуации.

Кстати, если окажется, что на вашей части этажа нет туалетов, воспримите это как шанс выйти на новый уровень! Вы ведь все равно собирались часть сотрудников заменить искусственным интеллектом. Возможно, это знак, что время пришло. Ну и в конце концов, быстро перенести коммуникации и канализацию — это сущие пустяки.

Вредный совет № 3. Цените момент, живите настоящим

Итак, вы нашли подходящий вариант, и арендная плата оказалась значительно ниже рыночной. Мир переживает квантовый скачок — рынок упадет уже в ближайшем будущем: вы будете звонко смеяться, перезаключая договор аренды на еще более выгодных для вас условиях с помрачневшим собственником.

Не сомневайтесь, нынешние условия аренды говорят о том, что вы синхронизировались с изобильной Вселенной, попали в денежный поток. Больше нет необходимости думать о возможном повышении арендной платы или о том, что через какое-то время придется искать новый офис. Вы в нужном месте и в нужное время!

Вредный совет № 4. Спешить незачем: никуда вариант от вас не денется

Перемены к лучшему не терпят спешки. Увидели интересный вариант офиса в субаренду? Не торопитесь, присмотритесь, подумайте, а лучше — помедитируйте. Так вы точно поймете, ваш ли это вариант и не слишком ли он дорого стоит. Три раза в день по полчаса будет вполне достаточно.

Не беспокойтесь, что, пока вы ждете инсайт, помещение арендует конкурент. Места хватит на всех. Ведь иностранные компании покидают Россию ежедневно и мечтают отдать старые офисы в добрые руки. Деньги их не особо заботят, ведь у них и так есть другие рынки сбыта.

Если вы поняли, что сегодняшние условия не слишком выгодны, надо просто подождать: они обязательно улучшатся. Возможно, уже завтра вы встретите его — офис своей мечты класса А по цене склада в дальнем Подмосковье.

Вы хотели спросить брокера, как вам поступить? Не стоит, что такого он может знать, чего не знаете вы и сайты объявлений?

Вредный совет № 5. С благодарностью принимайте все условия собственника

Этот совет является логическим продолжением совета слушать исключительно себя и довериться своему опыту. Юрист или какой-либо другой профессионал рынка недвижимости на подписании договора субаренды не нужен.

С благодарностью принимайте любые условия договора — это поможет произвести хорошее впечатление на собственника и заручиться его поддержкой на долгие годы. Кроме того, это возвысит вас в глазах арендодателя (ну и что, что вы платите ниже рынка).

Если вдруг какие-то условия в будущем вам покажутся избыточными, вы всегда сможете договориться и перезаключить договор в свою пользу, даже если он уже согласован с банком. 

Помните: собственник — всегда на вашей стороне и придет вам на помощь в трудной ситуации. И банк — тоже ваш союзник и неисчерпаемый источник денежной лояльности.

Резюме

Если говорить серьезно, то выбор офиса в субаренду — это не тот случай, когда можно положиться на авось и довериться судьбе. Рынок недвижимости переживает период турбулентности. И хотя это предоставляет новые возможности, одновременно несет и значительные риски.

Например, можно не заметить узкие места в договоре аренды, которые явно не в пользу арендатора. Или можно восхититься дизайном офиса и не оценить технических ограничений по его разделению. В итоге для вашей компании он окажется слишком велик или слишком мал.

Выгодные предложения на рынке не задерживаются. Поэтому не стоит пренебрегать помощью профессиональных брокеров, которые помогут оперативно, а главное, безопасно сопроводить сделку.

Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.

Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».

Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.

«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

Договор субаренды

По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:

• в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
• если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
• цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
• субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
• обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

Образец договора субаренды

Субаренда как бизнес

Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

• снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
• рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
• возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

Само понятие «субаренда» встречается в экономической практике довольно часто. Насколько же она выгодна и удобна основному арендодателю? В чем ее преимущество перед обычной арендой? Как избежать незаконной субаренды? Что делать, если договор с арендодателем расторгнут досрочно? Вот лишь неполный перечень вопросов, с которыми приходится сталкиваться бухгалтерам самых разных организаций — как крупных холдингов, так и небольших компаний.

Юлия Лакша

Терминология

Аренда — это наем за определенную плату имущества, которое арендатор использует в своих целях. Понятие субаренды с ним схоже и оно означает передачу имущества третьему лицу. Такая сделка регулируется по всем правилам, распространяющимся на аренду. Для мелких арендаторов преимущество субаренды в том, что им легче найти арендодателя, который предоставит помещение, чем выходить на собственника. Для большой организации выгодно пользоваться своими арендаторами как посредниками при сдаче собственных площадей мелким субарендаторам.

А кто разрешил?

Самое главное, с чего должен начать бухгалтер при заключении договора субаренды, — это узнать, есть ли разрешение основного арендодателя (ст. 615 ГК РФ).

Особое внимание нужно уделить арендаторам, которые сдают государственное и муниципальное имущество. Как правило, передавать его в субаренду запрещено. Теоретически возможно получить разрешение на подобную сделку, но практика показывает, что такие случаи довольно редки. И именно здесь очень велика вероятность столкнуться с недобросовестными арендодателями. Взяв в аренду госимущество, они передают его в субаренду без соответствующих разрешений, а проблемы с налоговой инспекцией, возникающие у конечного арендатора, ложатся на плечи бухгалтеров.

В договоре аренды следует прописать право арендатора на сдачу имущества в субаренду. Поэтому при заключении соглашения необходимо убедиться, что основной арендодатель разрешает такую передачу. Если же такого разрешения нет, то арендатор все равно сможет провести эту выручку, и налоговая только обрадуется лишним поступлениям. А вот субарендатор включить в налогооблагаемую базу по прибыли и зачесть НДС не сможет.

Ничтожный договор

Сложности могут возникнуть в том случае, когда основной арендодатель расторгает договор с арендатором. В этом случае договор субаренды, заключенный на основании последнего, также теряет силу. Аналогичная ситуация возникнет в том случае, если договор аренды признан недействительным (ст. 618 ГК РФ). Разумным выходом для субарендатора, который остался «на улице», — обратиться к основному арендодателю. С ним заключается новый договор аренды уже без посредника, и деятельность ведется в обычном порядке (гл. 3 ГК РФ). Кроме того, договор субаренды заключается на срок, не превышающий период действия договора аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендодатель в договоре дал согласие на субаренду, но не уточнил конкретные сроки, то арендатор может заключать договоры субаренды уже без дополнительного разрешения.

Причины для расторжения могут быть разными — например, нарушение условий договора, порча имущества, несвоевременная оплата. Но даже такая «развязка» возможна только на основании решения суда (ст. 450 ГК РФ).

Коммунальные услуги могут быть оплачены субарендатором арендатору или основному арендодателю в зависимости от условий договора.

Довольно часто возникают спорные вопросы по поводу регистрации договора субаренды. И все-таки подобный договор обязательно нужно регистрировать, как и договор аренды (ст. 609 ГК РФ). Многие бухгалтеры не считают данную меру необходимой. А зря! Ведь ни в Гражданском кодексе, ни в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет условий, которые «освобождают» договор субаренды от регистрации. А значит, в случае разбирательств суд в праве признать такой договор недействительным (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение.

Нам столько не надо

А как быть бухгалтерам, работающим в компаниях, которые являются арендаторами и руководство которых заинтересовано в передаче имущества в субаренду? Зачастую аренда является основным направлением деятельности компании. Возможно также, что субарендатор одновременно является очень важным ее партнером. Однако арендатор, передавая свое имущество третьему лицу, идет на значительный риск, так как субарендатор никакими обязательствами с ним не связан, и это может повлечь определенные проблемы.

В законодательстве нет конкретных указаний о способах выдачи разрешений на сдачу имущества в субаренду. Но бухгалтер должен учесть все возможные факторы, которые смогут обезопасить арендатора от незаконной субаренды. В договоре аренды необходимо учесть возможность сдачи арендатором имущества третьим лицам. В случае, когда он уже заключен, и в нем данные условия не были оговорены, то можно заключить дополнительное соглашение. Проверенному арендатору можно оформить согласие в одностороннем порядке в виде письма. Но и в нем лучше ограничить сроки, как и в договоре, чтобы в дальнейшем избежать спорных вопросов. Если сроки заранее не оговорить, то договор субаренды будет приравнен к периоду договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Наиболее надежный способ, при котором вы будете в курсе особенностей сделки с субарендатором, — это согласование самого соглашения субаренды.

Субсубаренда

О существовании понятия «субсуб-аренда» спорят многие бухгалтеры и юристы. В законодательстве оно нигде не оговаривается. Значит ли это, что сдача имущества в субсубаренду является незаконной? Вовсе нет. Такие расходы можно включать в затраты, ведь в законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу (ст. 346.16 НК РФ). Главное здесь — прописать в соответствующем договоре, что субарендатор имеет право сдавать имущество в субаренду. Но такой способ таит в себе определенный риск, так как однозначного толкования подобной ситуации ни в Гражданском, ни в Налоговом кодексе нет. Значит ли это, что договор может быть оспорен в суде? Право сдавать имущество в аренду принадлежит только арендатору при условии, если согласен арендодатель (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а вот передача имущества в аренду субарендатором не предусмотрена. Таким образом, договор субсубаренды противоречит действующему законодательству.

Практика показывает, что, несмотря на все спорные моменты, «субсубарендная схема» используется многими фирмами. Но во избежание ошибок и проблем с налоговой такой системы лучше избегать. Более прозрачной выглядит другая цепочка: арендодатель — арендатор — субарендатор, ведь все ее аспекты полноценно описаны в законодательстве, и взаимодействие всех участников урегулировано.

Договор субаренды № 12

…

5. Изменение, расторжение, прекращение действия договора

….

5.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке:

5.2.1. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

5.2.3. При необеспечении Арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям Арендодателя или балансодержателя на Объект для его осмотра и проверки.

Субаренда может быть самым запутанным словом, когда речь заходит об аренде. Позвольте мне уточнить, возможно, вы заплатили арендную плату за комнату, которую сдавали в субаренду, или думали о сдаче в субаренду всей квартиры или комнаты в вашем доме. Все указанные виды деятельности вращаются вокруг субаренды. Но что такое договор субаренды, квартиры и права субаренды без письменного договора? Читайте дальше, чтобы найти ответы на эти вопросы!

Что такое субаренда

Субаренда — это когда лицо, уже арендовавшее недвижимость, сдает ее в аренду другому лицу на часть времени, оставшегося от первоначальной аренды. Субаренда — это другое название договора субаренды.

Субаренда может быть разрешена или запрещена условиями первоначальной аренды, и могут быть другие правила в зависимости от того, где вы живете. Даже если субаренда разрешена, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за условия аренды, например, за ежемесячную арендную плату.

Как работает договор субаренды

Аренда – это договор между собственник и арендатор, который дает арендатору право владеть и использовать собственность без вмешательства владельца в течение установленного периода времени. В договоре аренды указано, как долго будет действовать договор и сколько будет стоить арендная плата. Аренда — это юридический термин, обозначающий законное право арендатора владеть недвижимостью. Когда арендатор передает часть своей законной аренды третьему лицу в качестве нового арендатора, это называется субаренда.

Вы можете оформить субаренду, если только в первоначальном договоре аренды не указано, что вы не можете этого сделать. Но в большинстве случаев владелец должен знать и соглашаться с любой договоренностью о субаренде, заключенной арендатором. Чтобы владелец имел право голоса в отношении того, кто использует и/или проживает в его собственности, процесс субаренды может быть прописан в первоначальном договоре аренды.

Когда арендатор сдает недвижимость в субаренду, он должен знать, что это не освобождает его от первоначальных обязательств по аренде. Арендная плата зависит от арендатора, и он или она также несет ответственность за любой ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший имущество в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную арендную плату и любые штрафы за просрочку платежа. В свою очередь, субарендатор должен выплатить невыплаченную арендную плату первоначальному арендатору.

Субаренда и законы штата

арендатора Право на субаренду затрагивается законами многих штатов и городов. В соответствии с этими законами человек может сдавать в субаренду, даже если в его договоре с арендодателем указано, что он не может этого делать. Например, в Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, имеет право на субаренду при условии, что домовладелец соглашается. Если арендодатель отказывается от субаренды по необоснованным причинам, любое положение договора аренды, ограничивающее право арендатора на субаренду, противоречит государственной политике и должно быть исключено.

In Сан-Франциско, арендатор может найти нового соседа по комнате, даже если в письменном договоре об аренде указано, что он не может этого сделать, при условии, что новый сосед по комнате соответствует стандартам арендодателя в отношении проверки заявлений.

Например, арендодатель может захотеть, чтобы арендатор имел определенный кредитный рейтинг. Договор субаренды может быть заключен как для дома, так и для бизнеса.

Квартиры в субаренду

Это руководство из пяти шагов поможет вам безопасно и законно сдать квартиры в субаренду, независимо от того, являетесь ли вы их собственником или арендуете.

№1. Подтвердите, что субаренда — лучший выбор

Организация субаренды не является пассивной. Убедитесь, что вы готовы решать любые проблемы, которые могут возникнуть у вашего субарендатора.

Это включает в себя выселение субарендатора, который не платит или ведет себя плохо.

Если ваш субарендатор не платит арендную плату вовремя или нарушает условия вашего договора, будьте готовы заплатить ее самостоятельно. Если вы этого не сделаете, ваша первоначальная аренда с вашим арендодателем может оказаться под угрозой.

№ 2. Изучите договор субаренды

Прежде чем принять решение о субаренде, вам следует внимательно изучить первоначальный договор аренды. Ваша аренда – это договор между вами, вашим арендодателем и другими людьми, проживающими в вашем доме. Это означает, что ваше субписьмо должно соответствовать тем же правилам, что и вы.

В дополнение к тому, сколько арендной платы вы платите каждый месяц, в вашей аренде, вероятно, есть правила, касающиеся домашних животных, транспортных средств, ремонта и шума.

Если ваш субарендатор не соблюдает правила вашей аренды, вам придется иметь дело с последствиями.

Вы также должны проверить, есть ли в договоре аренды специальный пункт о субаренде. Некоторые арендодатели не разрешают сдавать квартиру в субаренду или заставляют сначала спрашивать разрешения. Другие арендодатели позволяют вам сдавать в субаренду только при определенных условиях. Следуйте правилам, изложенным в вашем первоначальном договоре аренды для субаренды.

№3. Сообщите своему арендодателю

Если вы сдаете свои квартиры в субаренду, вы должны сообщить об этом своему арендодателю. Прежде чем делать что-либо еще, убедитесь, что вы получили письменное разрешение.

Если в будущем возникнут проблемы из-за субаренды, устное соглашение может вас не защитить.

№4. Найдите надежного арендатора

Ваша главная цель — найти надежного человека, который возьмет на себя вашу субаренду. Начать с:

• Разместите объявление о своем доме, в котором рассказывается о том, что он может предложить.
• Напишите даты, когда вы можете получить его.
• Расскажите нам, как мы можем связаться с вами.
• Разместите свое объявление в социальных сетях, на сайтах по аренде или продаже вещей (например, Craigslist) и других сайтах сообщества.
• Попросите своих друзей и коллег помочь распространить информацию.

После того, как вы нашли несколько человек, сдающих ваши квартиры в субаренду, хорошенько проверьте их, проверив:

• Трудовое право
• доход
• Рекомендации
• Сведения о судимости

№ 5. Завершить субаренду

Теперь, когда вы проделали всю тяжелую работу, пришло время закончить договор субаренды с вашим новым субписьмом.

Чтобы договор субаренды был действительным, его должны подписать как первоначальный арендатор, так и новый подписьмо.

Вы и ваше подписьмо должны согласиться со следующими фактами:

• Общая арендная плата за каждый месяц
• Общая сумма задолженности за срок субаренды
• Принятые способы оплаты
• Независимо от того, включены ли парковка, кладовая и мебель.
• Как долго будет продолжаться субаренда?
• Поздние сборы
• Оплата коммунальных услуг
• Другие важные части договора аренды, такие как правила о домашних животных и курении.

Размещение всей важной информации в вашем договоре субаренды защищает ваши права и дает понять, что вы ожидаете от своего субписьма на случай возникновения спора в будущем.

Является ли субаренда хорошей идеей

«Это зависит» — самый распространенный ответ в коммерческая недвижимость. Этот вопрос не с точки зрения нынешнего арендатора, который хочет передать субарендодателю, субарендодателю или цеденту свои права аренды и владения имуществом. Он написан с точки зрения третьего лица, которое называется субарендатором, субарендатором или правопреемником.

Одной из самых важных вещей, которые дает арендатору коммерческая аренда, является право субаренды или переуступки. Арендатор может «выйти из договора аренды», когда это имеет экономический, стратегический или практический смысл. В большинстве случаев арендаторы не освобождаются от своих обязательств по аренде. Вместо этого они могут сдать в аренду все имущество или его часть, чтобы уменьшить свои финансовые обязательства. Таким образом, субаренда всегда является «хорошей идеей» для арендатора, даже если этого не требуют обстоятельства.

Мы должны рассмотреть множество соображений в отношении возможного субарендатора или правопреемника. Субаренда может быть отличным выбором для некоторых предприятий, но она также может быть опасной.

Каковы преимущества субаренды дома?

• Вам не придется беспокоиться о расторжении договора аренды. Расходы, связанные с расторжением договора аренды квартиры, могут быть значительными. Возможно, вам придется заплатить изрядную плату в дополнение к продолжению выплаты арендной платы, пока ваш арендодатель не найдет другого арендатора, что является дорогостоящим и отягчающим. В противном случае от вас могут потребовать оплатить всю сумму аренды.
• Уход от финансовых обязательств, связанных с незанятой квартирой. Не имеет особого смысла продолжать платить за квартиру, которая не используется. Вы в состоянии возместить хотя бы часть своих затрат, найдя субарендатора для сдаваемой в аренду недвижимости.
• Домашняя няня будет ждать вас, когда вы вернетесь из поездки. Если вы сможете найти надежного субарендатора, вы сможете оставить свои вещи в квартире в безопасности, зная, что кто-то будет там, чтобы присматривать за вещами и решать любые чрезвычайные ситуации, связанные с недвижимостью, которые могут возникнуть.

Субаренда против субаренды

Как субаренда, так и субаренда — это способы справиться с арендованным помещением, которое у вас уже есть, но это не одно и то же.

Когда вы сдаете свою квартиру в субаренду, вы позволяете новому человеку въехать и взять на себя аренду, которую вы заключили с арендодателем. Это также называется выпуском. Если арендодатель согласится, новый арендатор возьмет на себя вашу аренду, и вам не придется беспокоиться о содержании квартиры в чистоте или устранении каких-либо проблем. В большинстве случаев арендодатели отменяют старый договор аренды и заключают новый с новым арендатором.

Субаренда ваших квартир означает сдачу в аренду любого помещения, которое не используется кем-то другим. Вы можете сдать в аренду всю квартиру или отдельные комнаты. При таком соглашении вам все равно придется платить арендную плату за квартиры в субаренду и заниматься любым ремонтом или техническим обслуживанием, которые вы должны выполнять в соответствии с вашим первоначальным договором аренды. Когда вы сдаете кого-то в субаренду, они обычно платят вам свою долю арендной платы, а затем вы платите всю сумму арендодателю.

Права субаренды без письменного соглашения

Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.

У большинства безопасных договоров аренды может не быть даты окончания. Если вы арендуете у местного правительства и в договоре аренды указана дата выхода, договор аренды называется «гибким». Одним из видов безопасной аренды является адаптируемая аренда.

Если ваш арендодатель предоставляет вам письменные права субаренды без соглашения, вы можете сдать часть своего дома в аренду. Если вы сдаете в аренду часть своего дома без разрешения, вы нарушаете условия договора аренды.

Ваш арендодатель не может отклонить вашу просьбу о сдаче в аренду части вашего дома без уважительной причины. Кроме того, если ваш арендодатель предоставляет вам право субаренды без письменного соглашения, он не может заставить вас соблюдать определенные правила.

Если вы запросите у своего арендодателя права субаренды без письменного соглашения на часть дома, а он скажет «нет», он должен объяснить вам, почему.

Вы не можете сдавать в аренду все свои дома на законных основаниях. Если вы это сделаете, вы больше не будете безопасным арендатором, и ваш арендодатель сможет выгнать вас.

Чем субаренда отличается от приобретения соседей по комнате?

Когда вы получаете соседа по комнате, имя этого человека также будет в договоре аренды. Это означает, что вы и они оба несете равную ответственность за аренду квартиры. Но когда вы сдаете в субаренду кого-то другого, этот человек не является частью договора аренды. Если они сделают что-нибудь плохое с квартирой или не оплатят аренду вовремя, арендодатель будет нести ответственность только за вас.

Поскольку ваша аренда никоим образом не обязывает их, важно тщательно проверять кандидатов. Вы хотите убедиться, что человек, которого вы впускаете в свою квартиру, знает правила и может заплатить за это.

Вам также следует изучить местные законы, чтобы узнать, существуют ли какие-либо правила субаренды ваших квартир. Эти правила могут варьироваться от штата к штату.

В Калифорнии, например, закон штата ограничивает количество людей, которые могут проживать в квартире, до двух человек на комнату для гостей плюс еще один человек. Итак, если у вас есть квартира с двумя спальнями в Сан-Франциско и вы хотите сдать в аренду вторую комнату, вы можете сделать это на законных основаниях только для 3 человек.

Когда дело доходит до практики, где вы можете найти субаренду?

В арендном бизнесе распространена субаренда. Только восемь месяцев в году можно посвятить учебе в университете и колледже (два семестра). Однако, чтобы получить жилье за ​​пределами кампуса или даже на территории кампуса, студенты, как правило, обязаны подписать договоры аренды сроком на один год.

Студентам иногда приходится подписывать договоры аренды на целый год, даже если многие из них будут отсутствовать в течение летнего семестра, поскольку многие арендодатели не желают подписывать договоры аренды сроком всего на восемь месяцев.

В таком случае арендаторы могут найти третью сторону (например, студента, посещающего летний семестр) для субаренды на полные четыре месяца. Если арендатор хочет сэкономить, проведя лето дома, это может помочь ему избежать сборов, связанных с наличием свободной квартиры.

Еще одной новой областью договоров аренды является субаренда, которая распространена в общих офисных помещениях, таких как те, которые предоставляются WeWork и аналогичными организациями коммерческой недвижимости. В центральных деловых районах крупных городов аналогичные корпорации будут сдавать в аренду полные коммерческие этажи зданий. В свою очередь, они будут заключать адаптируемые договоры субаренды с предприятиями и людьми, чтобы сдавать в аренду все, от одной кабинки до целого этажа.

Эта форма договора субаренды может быть выгодна стартапам, которые все еще развивают свои потребности в коммерческой аренде, а также лицам, которые хотят создать бизнес, но не могут позволить себе полный этаж в данный момент.

Часто задаваемые вопросы

Как сдать в субаренду на законных основаниях?

Если ваш арендодатель даст вам письменное разрешение, вы можете сдать часть своего дома в аренду. Если вы сдаете в аренду часть своего дома без разрешения, вы нарушаете условия договора аренды.

Может ли главный арендодатель выселить субарендатора?

В этом случае вы считаетесь нарушителем, и главному домовладельцу не нужен приказ о владении, чтобы выгнать вас, но он может получить его, если захочет.

Кого называют субарендатором?

Лицо или группа лиц, которые арендуют все здание или его часть у того, кто арендует его у собственника.

Статьи по теме

1. КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЗ ДЕНЕГ
2. КАК НАЧАТЬ КОМПАНИЮ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: советы по созданию компании по управлению недвижимостью
3. КАК АРЕНДА С ПЛОХИМ КРЕДИТОМ: Способы арендовать дом с плохим кредитом

Проблемы потенциальных арендаторов по поиску коммерческой недвижимости общеизвестны. Вместе с тем, как оказалось, существует и обратная проблема: поиск субарендатора для уже арендованного помещения. Как и где искать субарендатора? – таким вопросом задается один из посетителей нашего форума «Предприниматель Петербурга». В данной  статье мы попробуем ответить на этот вопрос.

Знакомьтесь: субаренда

Согласно Гражданскому Кодексу, любой арендатор вправе распоряжаться своими правами, которые ему даны договором аренды. В том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду. Но есть существенное ограничение: все это возможно только с согласия арендодателя.

Как отмечает наш эксперт Евгений Якушин,  генеральный директор Управляющей компании «Система», в 99% случаев арендодатель страхуется от субарендаторов, указывая это отдельным пунктом в договоре аренды или дополнительным соглашением. Если такого ограничения нет, то к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, а это 34 глава ГК РФ, статьи 606-625. Связано это с тем, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде. В любом случае при передаче помещения в субаренду требуется письменное согласие арендодателя.

Несмотря на все ограничения, субаренда  получила большое распространение на практике. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подводные камни субаренды

Во-первых, договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды.

Во-вторых, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

В-третьих, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В-четвертых, если договор аренды с арендатором признан недействительным, то договор субаренды также аннулируется. Кроме того, чаще всего ответственность за арендуемое помещение перед арендодателем несет арендатор, а не субарендатор.

Обойти все подводные камни поможет консультация юриста, также его помощь целесообразна при заключении договора субаренды.

Ищем субарендатора

По словам Евгения Якушина, поиск субарендатора на практике ничем не отличается от поиска арендатора. Технологии поиска могут быть следующими:

1. Работа со СМИ. Заключается в просмотре объявлений в графе «Сниму» в профильных СМИ – печатных и/или электронных бюллетенях недвижимости с последующим обзвоном интересующих кандидатов.

2. Размещение предложений об аренде в СМИ.

3. Обращение в специализированное агентство, предоставляющее услуги брокериджа.

Для справки: англ. brokerage — вознаграждение брокера за проведение сделок. Брокеридж устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров.

Договор субаренды

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса, регулирующие арендные правоотношения.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным. Если подобный факт произошел, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Документ о согласии предпочтительнее оформить в качестве приложения к договору. Но допускается и оформление в форме письма, соглашения, протокола, дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки. Договор о субаренде может быть составлен, начиная с момента оформления такого согласия.

Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды. Требования к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Напомним, что согласно Гражданскому кодексу  договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Во избежание конфликтных ситуаций между арендатором и субарендатором при заключении договора необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. При отсутствии госрегистрации договор субаренды считается недействительным. Следует отметить, что обязательства по уплате арендных платежей правомерны только после регистрации договора.

Датой регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Зарегистрировать договор необходимо по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрацией на территории нашего города занимается Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (бывшее ГБР).  

Документы, необходимые для государственной регистрации договоров субаренды

1. Заявление о государственной регистрации. Документы могут быть представлены одной из сторон договора субаренды. (Заявление формируется и распечатывается в Управлении автоматически при обращении заявителя.)

2. Документ об уплате государственной пошлины.

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия — доверенность.

4. Правоустанавливающий документ — договор субаренды (оригинал). (В случае если договор составлен в простой письменной форме, на государственную регистрацию представляется не менее чем в двух подлинных экземплярах)

5. Подлинник плана объекта недвижимости — для объектов нежилого фонда

6. Опись, содержащая перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя. В описи представляются:

1) копия правоустанавливающего документа (либо второй подлинный экземпляр), указанного в п.4, заверенная нотариально. (В случае если договор составлен в простой письменной форме — второй подлинный экземпляр договора)

2) копия плана объекта недвижимости, заверенная нотариально, либо органом, выдавшим план, либо второй подлинный экземпляр;

3) нотариально удостоверенное согласие супругов сторон по договору, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке — в случаях установленных законодательством;

4) разрешение органов опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных действующим законодательством;

5) документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица (арендодателя), о соответствии совершенной сделки ст. ст.77-79 Федерального Закона «Об акционерных обществах» или ст. 46 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки;

6) в случае, если в совершении сделки имеется заинтересованность — протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки в соответствии со ст.81 Федерального Закона «Об акционерных обществах» или ст. 45 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

7) согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;

согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке;

9) согласие собственника недвижимости при передаче объекта недвижимого имущества в субаренду, если иное не установлено законом или договором;

10) копии доверенностей в случаях, если интересы сторон представляют доверенные лица.

В соответствии со ст. 13, 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.

Выдача документов осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.

Перечень документов, дополнительно представляемых в отношении юридических лиц

1.       Учредительные документы юридического лица со всеми зарегистрированными изменениями (нотариально заверенные копии).

2.       Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия).

3.       Свидетельство о внесении юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенная копия).

4.       Свидетельство о постановке на налоговый учет (нотариально заверенная копия).

5.       Документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (например, протокол уполномоченного уставом органа об избрании руководителя).

6.       Доверенность, выданная руководителем юридического лица, на представление интересов юридического лица при регистрации — в случаях, когда за регистрацией прав обращается представитель по доверенности.

7.       Свидетельство о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенная копия).

На представляемые уставные документы дополнительно составляется опись, содержащая перечень этих документов, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью представителя юридического лица.

Если указанные документы юридического лица были представлены в Управление ранее, им присвоен соответствующий номер, при подаче документов на государственную регистрацию на заявлении делается отметка с указанием номера, присвоенного учредительным документам. В этом случае дополнительно предоставляется выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (предоставляется в отношении правообладателя по договору, права, на государственную регистрацию которого заявлены).

—

ИА BISHELP, Мария Михалева