Как найти свой подвал в многоквартирном доме

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

• сети водоснабжения;
• отопление;
• электроснабжение;
• теплосеть или бойлерная;
• основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

• на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
• у технического этажа нет определенного назначения;
• подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

• владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
• находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
• технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
• если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

• Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
• За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

• Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
• После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
• Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
• Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

• Заявление.
• Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
• Разрешение владельца МКД.
• Техническая документация на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

• обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
• соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
• провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
• учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
• не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
• работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Здравствуйте!

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

По данному вопросцу имеется разъяснения Конституционного суда.

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Отмечено, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Руководствуясь полученной информацией, суды пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д.

Поэтому, если у бывшего собственника отсутствует зарегистрированное право собственности на данное подвальное помещение, то Вам следует учитывать, что возможно имеется другое право пользования ( аренда …).

Для получения информации о статусе подвального помещения в Вашем доме Вам следует обратиться с соответсвтующим заявлением в Управляющую компанию. В случае, если в данном доме правовой режим подвального помещения не был установлен, то для этого потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб.

ЕСли будет установлено, что данное подвальное помещение может быть отнесено к техническим, то Вы и другие собственники Вашего дома имеют право обратиться в суд с исковым заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Для этого необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Исходя из вышеизложенного, Вам следует в первую очередь определить правовой режим Вашего подвального помещения и в соответствии с этим действовать.

С уважением Ф. Тамара

В законодательстве жилищно-коммунальной сферы четко прописано, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: распоряжаться ничейным метражом должны владельцы квартир. Но, как известно, российские законы несовершенны, а потому вопрос дележки подвала или чердака нередко становится объектом спора между жильцами, предпринимателями и местными властями. За право пользования дополнительными квадратными метрами потенциальные владельцы готовы сражаться до последнего, а некоторые настолько уверены в своей правоте, что доходят до высших инстанций правосудия. В судебной практике можно встретить достаточно прецедентов по данному вопросу. Попробуем и мы выяснить, все-таки чей подвал в многоквартирном доме и кто может пользоваться подземным пространством на свое усмотрение.

Для чего предназначен подвал

Противоречия в действующих и утративших юридическую силу нормативно-правовых актах нередко приводят к тому, что цокольные этажи здания оказываются бесхозными и заброшенными. Стороны не могут договориться, кому принадлежат подвалы в многоквартирных домах. Сами жильцы многоэтажек далеко не во всех случаях имеют право обустраивать подземелье в собственных интересах.

Все дело в том, что основным предназначением подземных этажей является размещение коммуникаций, оборудования и технических приспособлений для круглогодичного обслуживания здания. Здесь, в подпольном помещении, обычно располагается теплотрасса и центральные узлы электросетей, водопровода, отопления, вентиляции и других инженерных систем. Эта часть подземной зоны должна эксплуатироваться только с технической целью специализированными службами для размещения, модернизации и ремонта оборудования, обеспечивающего подачу в квартиры электроэнергии, тепла, горячей воды и т. д.

С другой стороны, подвал в многоквартирном доме в норме включает в себя и участки нетехнического назначения, что и позволяет задействовать территорию для организации магазинов, складских помещений, офисов и иных целей.

Что говорит закон

Если обратиться к статье 36 Жилищного кодекса РФ, становится предельно ясно, чья собственность. Подвалы многоквартирных домов являются общедолевыми помещениями, права на которые есть у каждого жильца. Владельцы квартир сами могут решать, как и в каких целях использовать подземный метраж, поскольку они являются его полноценными собственниками.

Вместе с тем, Высший Арбитражный суд РФ установил особый регламент владения и эксплуатации цокольных этажей. Было постановлено, что подвал, не отнесенный ранее к общему имуществу и предназначенный под индивидуальное пользование, становится собственностью одновременно с получением права владения квартирой. Из этого следует, что правом выбора подвального помещения автоматически наделяется тот, кто первый приобрел жилье в многоэтажке. Соответственно, этот владелец получает преимущество за счет более раннего приобретении. Остальные жильцы, заселившиеся позже, могут претендовать на оставшиеся свободные участки подземного пространства.

Вопросу пользования и собственности подвала в многоквартирном доме посвящена статья 290 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания, следует, что владельцы квартир в многоэтажке на праве общей долевой собственности являются собственниками всех нежилых помещений, несущих конструкций, а также оборудования, обслуживающего более одной квартиры. Свою долю на общее имущество владельцы не могут отчуждать. Также невозможно передать право собственности на эту долю отдельно от права собственности на жилое помещение.

В статье 235 того же Кодекса дается перечисление помещений и территорий, пользоваться которыми на законных основаниях имеют право владельцы квартир. К ним относятся:

• подвальные и иные хозяйственные помещения для размещения спецоборудования, включая чердак, пристройки и др.;
• межэтажные лестничные площадки, лестницы;
• лифты и коридоры.

Главное условие заключается в том, чтобы пространство не было предназначено для специальных технических целей.

Собственники подвала

Квадратные метры нижнего этажа здания могут принадлежать владельцам жилых помещений в многоэтажке при наличии следующих условий:

• на момент передачи (продажи) государственной или муниципальной собственности в частные руки жилой площади подземный этаж не являлся владением третьих лиц;
• подвал многоквартирного жилого дома фактически отделен от жилья и не имеет особого назначения;
• на нижнем этаже располагается коммунально-техническое оборудование, введенное в эксплуатацию для обслуживания более чем одной квартиры.

Если подвал многоэтажки является собственностью всех жильцов, то без согласия даже одного из них невозможно сдать помещение в аренду, продать, обменять или совершить любую другую сделку. Допускается также нахождение территории нижнего этажа в частной собственности, если оно занято физлицом по преимуществу раннего приобретения и вселения. Если речь идет о муниципальных квартирах, то есть жилых помещениях, которые являются собственностью органов местного самоуправления, подвал относится исключительно к муниципальному фонду. В данном случае пространство допустимо использовать исключительно для обслуживания инженерных сетей.

Что такое самозахват

Нередко случается так, что помещения цокольного этажа, несмотря на осуществление процедуры приватизации, оказываются заняты иными лицами, без ведома и разрешения собственников. При этом незаконные хозяева подвала уверенно стоят на своем, доказывая, что данная площадь занята ими на легитимных основаниях. Одно из них – перестройка и оснащение подвала за личные средства.

К слову, данного аргумента недостаточно для того, чтобы закрепить за незаконным захватчиком право единоличной собственности на подземное помещение. Ведь законом определено, кто может пользоваться подвалом в многоквартирном доме. С такой ситуацией, как самовольный захват подземного этажа, чаще всего приходится сталкиваться в домах вторичного жилого фонда, построенных в советский период.

Чтобы установить справедливость и вернуть квадратные метры в пользование законным владельцам, потребуется организовать собрание жителей, установить, когда произошла смена собственников, перераспределить квадратуру подземного этажа как полагается. Стоит отметить, что в многоэтажных жилых строениях решения по эксплуатации площадей, которые находятся в долевой собственности, принимаются на жилищных собраниях.

Кто должен отвечать за состояние подвала

В данном контексте ответственными также являются владельцы, то есть жильцы многоквартирного дома. Следовательно, расходы на содержание подвала делятся в равном соотношении на всех долевых собственников. Что же касается ремонта и реконструкции, то в случае необходимости проведения работ все расходы возлагаются на управляющую компанию, с которой у жильцов дома заключен договор. Коммунальщики осуществляют свою деятельность за плату, фиксированную в соглашении.

Получить ключи от подвала многоквартирного дома можно в управляющей компании, которая ответственна за ведение технических дел и коммунальное обслуживание многоквартирного дома. В строениях, где подземный или цокольный этаж принадлежит жильцам на праве долевой собственности, каждый житель при желании может получить доступ. Важно понимать, что у управляющей компании нет полномочий на ограничение доступа собственников к подвалу и установление собственных, не согласованных на собрании жильцов правил.

Можно ли приватизировать подвальное помещение

Если подземный этаж является общедолевым имуществом, его продажа, аренда и другие операции требуют участия и согласия всех собственников. Чтобы приватизировать участок подвального пространства, придется пройти долгую и сложную процедуру. Однако отступать от алгоритма ее проведения нельзя. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка о передаче подвального помещения в частную собственность будет признана незаконной.

Инициатору приватизации необходимо заранее позаботиться об организации собрания жильцов. Всем, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, то есть всем собственникам квартир, необходимо вручить повестку дня, в которой будут указаны основные вопросы, выносимые на обсуждение, в том числе отчуждение подпольной территории здания и изменении ее границ. Оповестить собственников и представителей УК важно не позднее, чем за 10 дней до запланированной даты проведения собрания.

В ходе сборов проводится обсуждение и голосование, итоги которого будут признаны лишь в том случае, если будет присутствовать более 50 % от общего числа собственников и членов ТСЖ. Решение о передачи подвального помещения в собственность принимается большинством голосов. По результатам собрания составляется резолюция – документ, на основании которого и будет осуществляться дальнейшая процедура перехода подвального помещения (его доли) в частную собственность.

После получения на руки протокола собрания жильцов, необходимо составить проект перепланировки подлежащего приватизации подземного этажа. Эта бумага должна быть согласована с несколькими инстанциями, включая санитарно-эпидемиологические службы, органы пожарного надзора и иные контролирующие структуры. Подготовленный проект реконструкции необходимо предоставить в БТИ. Если проект утвердят на этом уровне, можно приступать к началу работ по перепланировке подвального помещения.

Следующий этап – экспертиза технического состояния помещения, по итогам которой владелец получит заключение. На финальной стадии данной процедуры снова подача заявки в БТИ, но теперь уже по переоформлению техпаспорта многоквартирного дома. Чей подвал (подземный участок), тот и должен обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче свидетельства о регистрации права собственности. К слову, физлицо не имеет права приватизировать всю квадратуру под строением.

Сдача в аренду

Если подвальное помещение является общей собственностью, то есть принадлежит всем владельцам квартир жилого строения, то сдать его в аренду торговым и некоммерческим организациям можно только в том случае, если положительное решение было принято большинством голосов на общем собрании.

Вместе с тем собственники имеют серьезные ограничения в своих правах относительно подвала. Общим имуществом многоквартирного дома фактически может распоряжаться либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. Именно эти управленческие звенья определяют целевые назначения средств, вырученных от аренды. Так, например, финансы могут быть направлены на ремонт, обустройство двора, возведение детской площадки, регулярную уборку прилегающей территории, установку камер видеонаблюдения и прочие общественные нужды.

Возможные целевые траты финансов, вырученных со сдачи подвала в аренду, заранее обсуждаются при заключении договора между УК и жильцами квартир. Вне зависимости от того, кто владелец подвала в многоквартирном доме, он всегда имеет право сдавать свою подземную территорию в аренду.

Законно ли использование частных подвалов

Сегодня подвалы имеются практически во всех домах, построенных еще в советские времена. Подземные помещения предназначены именно для обеспечения жизнедеятельности всего строения. Стояки отопления, горячее и холодное водоснабжение, газопровод и другие механические, электрические, санитарно-технические конструкции с отсечными кранами находятся именно в подвалах многоквартирных домов.

Если в доме стала частной хоть одна квартира — подвал уже трогать нельзя.

Споры, связанные с владением подвалами и чердаками, начали повсеместно разгораться с момента появления в нашей стране института жилой частной собственности. С началом повальной приватизации в суды начали безостановочно поступать иски о правах домовладельцев, причем не на их жилой метраж, а на квадратуру чердаков, подвалов, лифтов, лестничных площадок и пролетов.

К чьему имуществу относится подвал многоквартирного дома, не имеет принципиального значения. Важно, чтобы у управляющей компании или ТСЖ всегда имелся доступ к цокольному этажу. Так, например, при возникновении аварийной ситуации от водоснабжения отключается отдельный подъезд, но если у сотрудников коммунального предприятия нет доступа к стоякам с отсечными кранами, придется перекрыть воду на весь дом.

Нередко проблема усугубляется еще и тем, что в ночное время суток, а также в выходные и праздничные дни попасть к инженерным сетям невозможно. Если собственником подвала (или его части) является предприниматель, то организации, обслуживающие здание, часто сталкиваются с невозможностью получить доступ к инженерному оборудованию с целью его планового осмотра, ремонта или замены старых коммуникаций в отведенное для этого время. При отсутствии бизнесмена или его представителей коммунальщики не имеют возможности попасть в подвал.

Кроме того, лица, приватизировавшие подземное помещение, часто осуществляют его перепланировку без утвержденного проекта, разрешений и согласований с рядом инстанций. Такая реконструкция в большинстве случаев носит незаконный характер. В дополнение ко всему владельцы подвала нередко решаются на захват бесхозных квадратных метров, чтобы увеличить площадь своего участка. Подобные несогласованные действия приводят к многочисленным нарушениям, следствием которых становятся повреждение несущих стен, появление трещин. Все это со временем приводит дом в аварийное состояние.

Как бы странно это ни звучало, но, исходя из судебной практики, иски жильцов к «подвальным» предпринимателям в большинстве случаев остаются без удовлетворения. Несмотря на явное несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов, правосудие чаще принимает сторону бизнесменов, чем фактически отказывается признавать право собственности жильцов на хозяйственно-коммунальные помещения нижнего этажа.

Судебная практика

Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения. Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.

Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.

Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?

Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию. Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.

Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение. Таким образом, если собственник жилого помещения решит хранить у себя коробки с какими-либо товарами, ни у кого не возникнет сомнений, что его жилье по-прежнему будет считаться жилым помещением. Чтобы изменить статус жилого помещения на нежилое, потребуется пройти долгую бюрократическую процедуру.

Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.

Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.

Яркий прецедент

Не так давно Верховный суд РФ растолковал принятое решение и дал объяснение местным инстанциям после пересмотра дела, связанного с подвалом в многоквартирном доме. Наплыв подобных исковых заявлений увеличился за последние несколько лет, что делает каждое разъяснение ВС РФ особенно интересным не только для судейского аппарата, но и для домовладельцев, готовых защищать собственные права.

В собственности и пользовании у жильцов подвальное помещение находилось с момента ввода здания в эксплуатацию, но через несколько лет муниципалитет отобрал техническое помещение. Кроме того, часть подвала была сдана в аренду коммерческому предприятия. Ситуация может показаться стандартной. Но в данном случае один из собственников квартир не собирался мириться с несправедливым положением дел.

Начало данная история берет с обращения в суд горожанина, который просил районный суд вернуть жильцам в законное пользование подвал. Общее имущество многоквартирного дома находилось в незаконном владении местной администрации. Здание, в котором проживает гражданин, введено в эксплуатацию в 1965 году. На подземном этаже размещено инженерное оборудование, которое обеспечивает жизнедеятельность пятиэтажки. Жильцы начали приватизировать квартиры в 90-х годах после принятия соответствующего закона, дающего такое право. Истец-собственник не сомневается, что он и его соседи имеют все права владения и пользования техническими помещениями, предназначенными для обслуживания их квартир.

В 2009 году хозяином подвала в многоквартирном доме стала городская администрация. Об этом истцу стало известно после получения ответа на запрос в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Интересно, что процесс перехода из частной в городскую собственность занял несколько лет и завершился в 2007 году.

Подвал под многоквартирным домом, принадлежащий городу, был поделен на два участка. На первом располагались инженерные коммуникации для обеспечения нормальной жизнедеятельности дома (трубопроводы, краны, вентили, заслонки и прочее оборудование). За их функционированием должна была следить управляющая компания, с которой жильцы после приватизации квартир заключили договор на одном из собраний собственников. Вторая часть подвала сдавалась в аренду коммерческой фирме.

Главная претензия, которую предъявлял житель дома в суде, основывалась на отсутствии доступа к подвалу многоквартирного дома. По его мнению, это угрожает здоровью проживающих в этом здании граждан и сохранности их имущества. Причина – отсутствие возможности своевременно проводить ремонтные работы в подвале многоквартирного дома. К тому же речь здесь идет и об элементарном нарушения законных прав общей долевой собственности. Заявитель просил суд признать недействительной регистрацию подвального помещения в ЕГРП как собственности городской администрации и назначить штраф за несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов.

Суд общей юрисдикции не удовлетворил иск, обосновав отказ неправильно выбранным способом защиты нарушенных прав. С данным доводом согласился и судья апелляционного суда, по мнению которого подвальные помещения не могут являться общим домовладением, потому что якобы они имеют самостоятельное предназначение. Не собираясь опускать рук, жилец дошел до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая вынесла вердикт в его пользу.

Что постановил Верховный Суд России

Нижестоящие инстанции вынесли некорректное решение. Руководствуясь статьей 290 ГК РФ, о которой было отмечено ранее, владельцы квартир в многоэтажке являются собственниками общих помещений в доме, а также совладельцами несущих конструкций, механического, электрического, сантехнического и прочего оснащения, обслуживающего более одной квартиры, вне зависимости от места расположения. Тоже самое подтверждает и приведенная Верховным Судом статья 36 ЖК РФ. Правовые нормы относят к объектам долевой собственности технические этажи, чердаки, подвалы, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифты, лифтовые шахты. В Жилищном Кодексе четко прописано, что собственники приватизированных квартир в государственном или муниципальном жилом фонде автоматически становятся хозяевами мест общего пользования и инженерного оборудования.

Вникая в вышесказанное, стоит отметить, что Верховный Суд подразумевает потерю статуса объекта, находящегося в муниципальной собственности, с момента реализации гражданами прав на приватизацию. Следовательно, собственником подвала в многоквартирном доме становится полноправный владелец хотя бы одной квартиры или даже комнаты. Юридически режим подземных и иных технических помещений должен определяться датой приватизации первой квартиры всего строения.

Выводы

Подведем итоги. Чтобы принять правильное решение в подобных спорах, суд должен предварительно устанавливать, с какого момента произведена приватизация первой квартиры в этом здании, размещены ли в подвальном помещении инженерные коммуникации и предназначено ли оно для обслуживания всего дома, а также определялось ли оно на дату приватизации для самостоятельной эксплуатации.

В рассмотренном примере суд общей юрисдикции и апелляция не смогли верно распределить бремя доказывания, что и послужило нарушению правовых норм. Задача истца – найти аргументы и предоставить факты, свидетельствующие о том, что приватизация была проведена в период обслуживания подвалом всего дома. Ответчику предстоит доказать обратное, что подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости

В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

• в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
• занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
• на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
• после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Внимание

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

№	Статья	Название
1	36 ЖК РФ	Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2	289 ГК РФ	Квартира как объект права собственности
3	6 ЖК РФ	Действие жилищного законодательства во времени
4	9 ЖК РФ	Жилищное законодательство и нормы международного права
5	290 ГК РФ	Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6	288 ГК РФ	Собственность на жилое помещение
7	30 ЖК РФ	Права и обязанности собственника жилого помещения
8	291 ГК РФ	Товарищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
• у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
• подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Внимание

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

К сведению

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

• они являются собственниками квартир;
• технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
• подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

• пользоваться им в личных целях;
• поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
• отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
• получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

• подготовить план этажей с экспликацией;
• сделать копию лицевого счёта;
• получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
• заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
• разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

• может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
• возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
• могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

ВАЖНО

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!