Как найти выгодную недвижимость

За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.

Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.

Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.

Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.

Совет № 1

Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

Совет № 2

Смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы, и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Совет № 3

Оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный, Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого. А в районах, которые примыкают к ЦАО с востока, много промзон. И хотя эти районы недалеко от центра, назвать их престижными и комфортными для проживания сложно. Но со временем ситуация на востоке будет понемногу выправляться.

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.

Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:

1. Только начинают застраиваться крупные промзоны, такие как Очаково, Колошино, Грайвороново, промзона в Бутырском районе, а также территория бывшего Черкизовского рынка.
2. Скоро начнется застройка Южного и Северного речных портов, фабрики «Свобода», «Горбушкина двора», трубного завода «Филит» и территорий около Рижского вокзала.
3. Активно застраивают обширные территории бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот», Западного речного порта, промзоны в Люблине, Тушинского аэрополя.
4. Скоро должна начаться застройка двух новых крупных районов — в Мневниковской пойме и Рублево-Архангельском.
5. Много жилья будет возводиться в составе новых транспортно-пересадочных узлов: Мичуринский проспект, Петровско-Разумовская, Ростокино, Электрозаводская, Нагатинский затон, Новопесчаная и др.
6. Большие объемы жилья планируются к вводу около станций южной части красной ветки: от «Румянцева» до строящейся станции «Потапово». Продолжится застройка Некрасовки и районов вдоль новой ветки метро в Троицк.

Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.

Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.

Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.

Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.

Совет № 4

Понять востребованность типа квартиры

Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:

1. Транспортную доступность.
2. Экологическую обстановку.
3. Камерность места.
4. Инфраструктуру.
5. Наличие хороших школ и садиков.
6. Наличие торговых и офисных центров.
7. Неблагоприятные факторы.

Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.

И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.

Совет № 5

Выбрать удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.

«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.

В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».

Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.

Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м², так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.

Совет № 6

Искать минимальную площадь

Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.

Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.

Совет № 7

Выбрать расположение квартиры в доме

Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.

Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.

Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.

В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.

Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.

Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.

Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.

Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.

Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».

Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.

Ну и, конечно же, стоит избегать окон с прямым видом в сторону кладбищ, ТЭЦ, исправительных учреждений. Жить с окнами, выходящими на соседний наземный паркинг или пожарную станцию, тоже не очень приятно.

Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.

Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.

Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.

Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.

Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.

Совет № 8

Определить класс жилья и изучить остальные параметры ЖК

Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.

Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.

Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.

Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.

Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.

Как выбирать квартиру для инвестиций

1. Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
2. Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
3. Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
4. Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция «это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
5. При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
6. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
7. Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.

Несмотря на небольшие просадки в отдельные периоды, в основном квартиры и земля растут в цене

Недвижимость принято считать самым понятным и надежным инвестиционным инструментом. По статистике, несмотря на небольшие просадки в отдельные периоды, в основном квартиры и земля растут в цене. Потерять деньги в недвижимости практически невозможно. Однако не существует на 100% безопасных способов вложить деньги. Как и другие инструменты, недвижимость имеет свои плюсы и минусы. О возможностях и преимуществах инвестирования в российскую недвижимость РБК Тюмень рассказали эксперты отрасли.

Виды инвестиций в недвижимость

Перед тем как начать инвестировать в недвижимость, нужно выбрать способ, их несколько. Мария Кузнецова, основательница инвестиционного агентства Frontiers, практикующий инвестор и эксперт по масштабированию бизнеса, рассказала, об основных из них.

Кто-то зарабатывает тем, что покупает объекты дешевле и перепродает их дороже. Например, берет квартиру в строящемся доме, чтобы продать ее после сдачи, или покупает старую квартиру в историческом центре и делает в ней современный ремонт. Удачно расположенный объект, по словам эксперта, всегда можно перепродать с хорошей выгодой.

Другой способ — сдавать недвижимость в аренду.

«Этот вариант подойдет тем, кому важно получать стабильный доход. Можно сдавать нежилые помещения под магазины, склады, производственные цеха. Сейчас пользуются популярностью хостелы. Инвестор покупает здание в крупном городе в удачном месте и после ремонта превращает его в отдельные комнаты. Годовая доходность таких объектов может доходить до 50%», — пояснила Мария Кузнецова.

Она подчеркнула: в коммерческой аренде риски выше, поэтому многие выбирают работать с квартирами — сдают их на длительный срок или посуточно. Работать с жильем намного проще, оно всегда более ликвидно и меньше простаивает в кризисы.

Как выбрать свой вид инвестиций

Татьяна Волкова, сертифицированный финансовый консультант, инвестор, подчеркивает: независимо от времени, которое мы переживаем, недвижимость нужно выбирать по определенным критериям. Главный — это цель, ради которой покупается объект. Если она заключается в подборе квартиры для проживания с семьей, то нужно опираться на задачи, которые вы хотите решить. Например, расширение площади, увеличения количества комнат. Здесь критерии выбора будут совершенно иными, чем если бы речь шла о покупке инвестиционного объекта. Также нужно определить, какую сумму готовы выделять ежемесячно при задействовании ипотечного плеча, какой объем средств готовы внести в качестве первоначального взноса, а еще необходимо сравнивать предложения, торговаться.

«Если же мы говорим о покупке недвижимости под инвестиции, здесь применяется совершенно иной подход. Мы убираем личные пристрастия, субъективные суждения и рассматриваем хладнокровно, что будет востребовано на рынке и насколько перспективна та или иная локация. То есть сегодня это может быть капустное поле, а завтра здесь разрастется прогрессивный микрорайон. Так что если вы хотите, чтобы квартира выросла в цене, то необходимо четко понимать, что будет драйверами роста. А еще —собрать информацию о развитии социальной инфраструктуры в непосредственной близости к объекту: дороги, школы, детские сады, больницы. Возможно, вам удастся найти инсайдерскую информацию, которая будет вам полезна и позволит осознать точки роста объекта. Например, планируются ли присоединение данных территорий к крупному поселению, когда областная территория становится городской», — отметила Татьяна Волкова.

Чтобы успешно инвестировать в недвижимость, необходимо уметь минимизировать риски и повышать доходность. Ольга Благовещенская, эксперт в области недвижимости и земельных правоотношений, генеральный директор группы компаний МФЦУ, дала несколько советов для инвесторов:

• выбирайте объект для инвестирования с грамотными юристами, чтобы избежать непредвиденных юридических сложностей, которые могут привести к убыткам;
• подбирайте профессионалов для своей команды, хотя бы на первом проекте, чтобы повысить вероятность успеха;
• изучайте рынок недвижимости в регионе, где находится объект, чтобы получить представление о текущей ситуации и перспективах роста;
• следите за новостями и тенденциями в отрасли недвижимости, чтобы понимать, какие события могут повлиять на цены и спрос на объекты;
• учитывайте свои личные предпочтения и потребности при выборе объекта, который будет соответствовать вашим целям и жизненному стилю;
• разнообразьте портфель объектов, чтобы снизить риски и повысить потенциальную доходность.

«При выборе объектов для вложения средств в недвижимость необходимо уделить время для проработки юридических аспектов. Недостаток внимания к этой стороне инвестирования является одной из наиболее серьезных ошибок, которые часто допускают даже опытные инвесторы. Приобретение объекта с некорректной документацией может привести к тому, что инвестор не сможет получить ожидаемую прибыль и реализовать свои проекты, что может сделать их неликвидными», — рассказала Ольга Благовещенская.

Выгода от инвестиций в недвижимость

«Выбор способа инвестиций в недвижимость тесно связан с плюсами и минусами. Каждый из вариантов несет в себе не только преимущества, но и определенные риски. Инвестор должен тщательно изучить объект и взвесить факторы, чтобы исключить возможность просадки и потери денег», — отмечает Мария Кузнецова.

Основные плюсы у любой недвижимости, которые выделила эксперт.

Выбор. Инвестор может подобрать удобный способ, рассмотреть разные объекты, даже в других городах. Это полезно для диверсификации, можно не складывать яйца в одну корзину и протестировать несколько вариантов сразу.

Доход от недвижимости легко прогнозировать. Всегда можно заказать оценку или обратиться к риелтору для консультации. Вам расскажут, сколько будет стоить квартира после завершения строительства, за сколько ее можно будет сдать. Можно даже запланировать свое пенсионное обеспечение.

Доступная ипотека. Необязательно вкладываться в недвижимость с использованием собственных средств. Сейчас банки предлагают очень выгодные ставки, ниже уровня инфляции и потенциальной доходности.

Кроме того, квартиру, как капитал, всегда можно передать по наследству.

Минусы инвестиций в недвижимость

Это дорого. Если сравнивать квартиры со вкладом или акциями, порог входа гораздо выше. Даже если вы берете ипотеку, банк попросит 10-20% в качестве первоначального взноса. Сумма может доходить в среднем до 2 млн рублей.

Квартиру сложно продавать. Даже если покупатель найдется сразу, сделка займет в среднем две недели. Сюда входит оценка, подготовка юридических документов, регистрация объекта в ЕГРН. Непопулярные объекты и вовсе могут стоять на продаже месяцами.

Низкий доход в валюте. Российская недвижимость не подходит для заработка и хранения капитала в валюте, для этого нужно инвестировать в недвижимость за границей.

«Как и любыми другими инвестициями, недвижимостью нужно заниматься — изучать информацию, уделять время, иногда могут случаться сопутствующие расходы. Обратите внимание, что процессом аренды нужно управлять, например, заселять квартирантов, устранять поломки. По этим причинам сложно назвать недвижимость пассивными инвестициями, но, если делегировать функции профессиональным управляющим, можно получать доход практически без усилий», — подчеркнула Мария Кузнецова.

Чтобы начать инвестировать в недвижимость, необходимо тщательно подойти к выбору объекта. Эксперты советуют анализировать не только рынок, но и оценивать свои возможности и риски и тщательно изучать сами объекты. Если же уже имеются другие инвестиции, специалисты рекомендуют рассмотреть недвижимость для диверсификации и для дополнительной защиты денег, так как это инструмент с очень низким уровнем риска.

Больше деловых новостей в Telegram-канале РБК Тюмень 
Читайте РБК Тюмень в Дзен.Новостях

Вместо квартиры можно вложить средства в торговые помещения на первых этажах новостроек. / Сергей Михеев/РГ

В целом по стране цены на новые квартиры в ближайший год, скорее всего, не превысят инфляцию, считает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Исключением может стать только Москва, поскольку здесь самые ликвидные новостройки. Рынок недвижимости в России больше нельзя назвать растущим, говорит основатель компании Realiste Алексей Гальцев. К концу следующего года цены могут упасть до начала 2021 года, а возвращаться к уровню весны 2022-го будут не менее пяти лет, считает он. Сейчас максимальное падение еще не достигнуто, но инвестиционную недвижимость брать уже можно, говорит эксперт: консервативные инвесторы обычно не рискуют и не ждут самого «дна». Если говорить о долгосрочных инвестициях, прибыль от которых предполагается получить через 10-15 лет, то лучше всего брать квартиры в недооцененных, непопулярных и только развивающихся районах периферии, советует он. За годы стоимость жилья вырастет как за счет общего восстановления и роста рынка, так и за счет повышения спроса в данной локации, улучшения ее транспортной доступности и т.д. Если же говорить о краткосрочных инвестициях, то нужно ориентироваться на районы, где спрос в последнее время растет, и искать квартиры с большим дисконтом.

Хороший показатель окупаемости в арендном бизнесе — 9-12 лет

Господдержка строительной сферы и льготная ипотека позволят стабилизировать продажи и простимулировать спрос, уверен управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Риски по недострою домов существуют, но в случае с крупными девелоперами они невысоки, считает он. При вложениях в новостройки эксперт советует выбирать традиционно ликвидные форматы как для продажи, так и для сдачи в аренду, во-первых, это небольшие квартиры с хорошей транспортной доступностью (например, недалеко от метро), во-вторых — премиальные проекты в центре города, на которые есть устойчивый спрос при условии удачной концепции. Сейчас есть возможность поторговаться с застройщиком, интересные варианты приобретения дает субсидированная ипотека, добавляет Колокольников.

Рынок новостроек сейчас до предела перегрет, и это не место, куда нужно вкладывать деньги, считает директор по развитию городского департамента Point Estate Дарья Плотникова. Можно обратить внимание на вторичный рынок, считает она, потому что продавцы часто дают значительные дисконты, особенно в случае срочной продажи, в таких случаях стоимость лота может быть даже ниже, чем у застройщика, а скидки доходить до 15-20%.

Еще один вариант — вложиться не в жилье, а в коммерческую недвижимость. Например, могут хорошо сработать вложения в помещения стрит-ретейла на первых этажах новостроек, считает гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко. В Москве, к примеру, лучше всего сдаются помещения площадью в 30-60 кв. м, в которых размещаются небольшие магазины товаров у дома, кофейни, мини-кафе и мини-пекарни.

Если продается торговое помещение вместе с арендатором, то есть гарантированный доход должен быть уже с момента покупки, то нужно смотреть, чтобы ставка аренды была адекватной, а также обращать внимание на надежность арендатора, желательно, чтобы он поработал уже какое-то время, советует Колокольников. Достаточно надежными считаются супермаркеты, но рынок серьезно насыщен, и даже договор на 5 или 10 лет не дает гарантии, что супермаркет не попросит снижения арендной ставки. В готовом арендном бизнесе хороший показатель окупаемости сейчас 9-12 лет. Если предлагается доходность в 7-8 лет, то, возможно, есть какие-то риски.

Если арендатора нет, то это, как правило, новые помещения, к примеру, стрит-ретейл в жилых комплексах. Для инвесторов выше интерес приобретения на ранних этапах, но надо понимать, что арендаторы начнут полноценно работать лишь примерно через год после ввода дома в эксплуатацию, говорит Колокольников. С другой стороны, благодаря тому, что это новое и современное качественное помещение, здесь можно получить неплохую доходность. Кроме того, плюс помещений в новых районах в том, что здесь достаточно обеспеченная аудитория и есть хороший спрос на сферу услуг и торговлю. Также сейчас очень высокий и устойчивый спрос на индустриальные помещения под мелкие производства, дарксторы, дарккитчены и небольшие складские помещения, отмечает эксперт.

Менее оптимистично смотрят эксперты на офисную недвижимость. В целом сейчас наблюдается спад спроса на офисы, говорит Колокольников, при покупке таких помещений есть возможность торговаться. Выбирать офисы лучше в локациях, близких к центру города, станциям метро. В районах с плохой транспортной доступностью высок риск вообще не найти арендатора. В Китае возобновляются локдауны и нельзя быть полностью уверенным, что мир не вернется в «режим удаленки», добавляет Гальцев. Поэтому с офисной недвижимостью стоит быть поосторожнее. При этом хорошей идеей для инвесторов остаются склады для интернет-ретейла, который продолжает набирать обороты.

Наконец, тем, кто накопил достаточную сумму, можно вложиться в недвижимость за рубежом, считают эксперты. Гальцев рекомендует Саудовскую Аравию, ОАЭ и другие страны этого региона. Недвижимость в Дубае будет расти в течение следующих трех лет в среднем на 8% в год, считает он. Имеет смысл вкладывать средства, например, в строящиеся дома в Баку, считает Плотникова.

Помимо собственно недвижимости можно попробовать получить доход на этом рынке и другим способом. Кроме банков главными бенефициарами льготной ипотеки продолжат быть крупнейшие девелоперы, что отразится на их акциях, компании будут дорожать, считает управляющий партнер хедж-фонда PFL Advisors Федор Наумов. Уже сейчас акции лидеров рынка отыгрывают весеннее падение и продолжают расти, а стать совладельцем одной из таких компаний может и рядовой гражданин, отмечает он.

Конец года — подходящее время для покупки недвижимости, считают эксперты. Мы уже публиковали пять аргументов в пользу того, чтобы приобрести квартиру именно сейчас. Среди них, например, скидки от застройщиков и большой выбор объектов с дисконтом на вторичном рынке.

«После начала мобилизации появилось много предложений от людей, которые в панике решили продать свою недвижимость, — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ». — Пока на рынке предложение сильно превышает спрос, и покупатели могут еще и торговаться о цене».

По каким критериям выбирать квартиру? Что делать, когда нравится несколько объектов? Разбираемся вместе с экспертами.

Решите, для чего вы покупаете квартиру

Если вы приобретаете недвижимость для инвестиции (аренда, перепродажа), то важнее стоимость квартиры, а не расположение дома и этап строительства, говорит Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. Также под аренду больше подойдет студия или небольшая однокомнатная квартира с отделкой от застройщика.

«Если вы берете квартиру для проживания, то важна локация, доступность инфраструктуры и близость работы, школ, детских садов. Но не забывайте, что работу вы можете сменить, а вот сменить квартиру будет сложнее», — говорит эксперт.

При этом при покупке квартиры для себя стоит также отталкиваться от бюджета: если вы берете ипотеку, важен ежемесячный платеж, если за наличные — то стоимость квартиры.

Подобрать ипотеку

Выберите тип дома

Выберите, в новостройке вы хотите жить или в старом фонде. И какой класс дома вам необходим — комфорт, бизнес, премиум.

«Я бы рекомендовал сейчас покупать квартиры в новых домах с инфраструктурой, закрытыми дворами и паркингом, так как они более ликвидные, чем старый фонд», — говорит Виктор Зубик.

Рассчитайте стоимость ремонта

Отделка от застройщика подойдет, если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду.

«Для себя лучше брать объект без отделки, чтобы сделать в нем качественный ремонт. Но готовьтесь к большим расходам. Если такой возможности нет, лучше сразу искать варианты только с отделкой, чтобы не брать кредиты на ремонт и мебель», — говорит Виктор Зубик.

В квартире также важна планировка, точнее, ее эффективность.

«Квартира 38–40 квадратных метров в евроформате, где кухня объединена с гостиной и есть отдельная спальня, будет более ликвидной, чем классическая однушка 45 кв. м. Многие оценивают по стоимости квадратного метра, но это неверно».

Перепланировка квартиры: что можно и что нельзя делать

Как выбрать ликвидную квартиру: чек-лист

При поиске недвижимости оценивают район, тип дома, ремонт и планировку. Но есть еще несколько критериев выбора ликвидного объекта, который удастся выгодно продать в будущем. Вот что советует учесть Анна Тихомирова, владелец Агентства недвижимости Tikhomirova Estate:

1. Транспортная доступность: желательно, чтобы от станции метро до дома было не больше 10–12 минут пешком. От 15 — уже много, считает эксперт.

2. Этаж: выбирайте квартиры выше первого этажа. Его, по мнению эксперта, можно рассматривать только при наличии патио — внутреннего дворика, огороженного со всех сторон. Не стоит выбирать 4–5 этажи в пятиэтажных домах без лифта, а также второй этаж, если под квартирой располагается магазин.

3. Вид. Трудно будет продать квартиру с окнами, выходящими на шумную проезжую часть, ж/д или трамвайные пути. Большим спросом пользуются объекты с панорамным видом.

4. Ремонт в нейтральных тонах.

5. Изолированные, а не смежные комнаты.

6. Лучше с балконом, чем без него.

7. Чем потолки выше, тем лучше.

Что делать, если понравилось несколько квартир

Используйте метод слабого звена — сравните квартиры по одинаковым критериям (например, из нашего чек-листа) и исключите ту, что наберет больше всего минусов.

«Квартира может быть дороже всего на 200–300 тысяч рублей, но она больше на 5 кв. м. или расположена на более высоком этаже — тогда стоит доплатить. При этом квартира должна быть по карману и не вызывать у вас дискомфорт в оплате, — говорит Виктор Зубик. — Выбирать недвижимость нужно относительно цифр и показателей, а не эмоциями. Особенно, если квартира еще строится и вы выбираете в офисе продаж по красивым рендерам и картинкам. Ведь вам могут предложить видовую квартиру, а потом на свободном участке перед окнами вырастает новостройка, и вся ценность объекта пропадет».

5 причин купить квартиру до конца 2022 года: объясняют эксперты

Не стесняйтесь торговаться

После начала мобилизации продавцы стали снижать цены на квартиры, охотнее идут на скидки.

«Сейчас хорошее время, чтобы торговаться. Вы можете спокойно ставить фильтр по цене чуть выше, чем ваш реальный бюджет. На крупных объектах можно рассматривать цены даже на несколько миллионов выше бюджета, — говорит Анна Тихомирова. — После просмотра предлагайте продавцу свою цену. Важно это делать именно после просмотра, когда у вас уже есть личный контакт и симпатия с продавцом и он понимает серьезность ваших намерений, в особенности если покупка срочная».

Покупка недвижимости 
для каждого человека без исключения является важным, ответственным и, к
сожалению, весьма затратным мероприятием.
Как же оградить себя от излишних расходов, сделать процесс
выбора и приобретения квадратных метров максимально удобным и выгодным?
Существует ряд известных методов поиска квартир, дешевле
рыночной стоимости, а так же варианты покупки жилья без дополнительны расходов.

Как найти квартиру, дешевле рыночной стоимости?
Прежде всего следует обратить внимание на новостройки. На
этапе строительства цена квадратного метра жилья всегда ниже рыночной стоимости
аналогичных объектов, уже сданных в эксплуатацию. По мере того, как растут
этажи нового жилого дома, увеличивается и стоимость квадратных метров  в нем. Поэтому инвестирование на начальной
стадии строительства, как правило, весьма оправданно с экономической точки
зрения. Тут важно проверить надежность застройщика и убедиться в наличии
разрешительной документации на строительство.
Приобрести выгодную по цене новостройку можно и в почти
готовом доме, так называемом доме высокой степени готовности, когда до сдачи
его в эксплуатацию остаются считанные месяцы, а то и недели. Застройщик, как
правило, готов в этот момент уступить в цене квадратного метра, т.к. не
проданные квадраты после сдачи дома в эксплуатацию лягут бременем содержания на
него.
Так же можно приобрести более дешевые квартиры в период
различных акций фирм-застройщиков. Акция выгодна обеим сторонам процесса
купли-продажи, т.к. , с одной стороны, застройщик привлекает акцией большое
внимание потенциальных клиентов, реализует метры, которые скорее всего купят по
более высокой цене в самую последнюю очередь, а покупатель, с другой стороны,
имеет возможность приобрести недорого жилье, которое, если не попасть в акцию,
или дождаться окончания строительства, придется оплачивать гораздо дороже (если
оно к тому моменту останется).

На что еще можно обратить внимание, приступая к поиску более
дешевого жилья? Это квартиры, реализуемые банками по просроченным кредитам.
Стоимость таких объектов может быть весьма привлекательной. Однако, следует внимательно
и осторожно подойти к изучению ситуации и правильности соблюдения процедур по
реализации таких объектов. Тут лучше обратиться за юридической помощью к
юристу, специалисту рынка недвижимости. Залогом успеха и быстрой покупки по
цене ниже рынка в данном случае будут служить знания и опыт.
Если же у Вас есть желание приобрести более дешевую квартиру
на рынке вторичного жилья, то Вы можете погрузиться в бездну частных объявлений
по недвижимости и выловить оттуда собственников жилья. Удача и здесь будет с
Вами, если вооружиться терпением и смириться с потерей времени.
Тут для Вас будут важны скорость получения свежей
информации, оперативность  просмотров и
умение вести переговоры с продавцами жилья. 

Собственника квартиры можно отличить по отсутствию шаблонности
в подаче объявления, по неповторяющемуся, т.е. единичному, номеру телефона в
одном издании. Обычно собственники в объявлениях указывают возможность торга,
чего подчас лишены агентства недвижимости, скрепленные договорными
обязательствами с продавцами.  Вам
придется на время стать профессиональным переговорщиком, научиться
аргументированно обосновывать свою цену, а для этого необходимо пополнить свой
багаж знаний информацией, о текущей ситуации на рынке недвижимости, количестве
и стоимости жилья, выставленного на продажу. Внимательно слушайте продавцов, во
время показа своей квартиры они могут дать Вам необходимую информацию, которую
Вы сможете использовать в свою пользу.
Есть еще вариант выгодной покупки жилья, который я намеренно
опустила в конец статьи по причине того, что в самом начале он мог бы
показаться тем, кто заинтересован в экономии при покупке жилья, навязанным,
рекламным и спорным.
Это вариант сотрудничества в поиске выгодной квартиры с
хорошим агентом по недвижимости.  Не
секрет, что практически любой агент заинтересован прежде всего в продавце
жилья, с которым можно работать долгосрочно, и плодотворно, получая повышенный
процент от более дорогой продажи жилья. Интерес к покупателям у агентов велик,
но весьма краткосрочен, по причине того, что с каждым днем покупатель
приобретает новые знания, информированность его растет, и нужда в помощи одного
агента как бы пропадает. Зачем связывать себя «узами обязательств», когда можно
позвонить во все агентства и «нанять» всех сразу. Это провальный вариант, т.к.
в таком случае Вам будут навязывать свои объекты или пытаться перепродать чужие
(что совсем не отвечает Вашей задаче дешево купить жилье). Лучше всего
заключить договор о поиске жилья с грамотным и опытным специалистом,
договорившись о размере его вознаграждения в виде фиксированной суммы и,
возможно, о небольшом бонусе за покупку жилья дешевле того минимума, который Вы
ему определите в договоре. В такой ситуации Вы приобретаете себе грамотного
консультанта, оперативного агента, умелого переговорщика  и соратника, который будет со всем усердием
работать на Вас как Вы сам на себя, т.к. будет уверен, что его старания
закончатся сделкой с его участием.
А в чем же заключается экономия?
Грамотный специалист сократит Ваши расходы на лишние телефонные
переговоры и просмотры, оперативно выделит из всего объема только интересную
лично для Вас информацию, поможет избежать лишних затрат на оформление, приняв
на себя хлопоты по сбору только небходимых документов,  сопроводит сделку, грамотно составит договор
купли-продажи, предусмотрев Ваши интересы, даст информацию по безопасному и не
затратному способу расчетов.Опытный специалист осведомлен об акциях и скидках у надежных застройщиков, может вовремя уловить настроение продавца, готового серьезно торговаться по цене на вторичном рынке, успешно проведет переговоры, снизив Ваши личные затраты на покупку и оформление.
Имея за плечами огромный опыт работы в недвижимости, я
абсолютно уверенна в том, что самые выгодные и удачные покупки совершаются с
помощью профессионалов. Знания и опыт специалиста в обмен на доверие и
порядочность в сотрудничестве со стороны клиента дают
отличный результат.