Как найти выгодные сделки

Представим большой продуктовый рынок. Утро. Вы покупаете спелый арбуз. Он выходит вам в 120 рублей, а у продавца за спиной огромная фура доверху забитая арбузами – ему нужно продавать. Порывшись в карманах, вы обнаружили две купюры: 100 и 5000 руб. Торговля только началась, поэтому получить сдачу с пятерки будет проблематично. Скорее всего, торговец будет накидывать сверху того, что вам действительно нужно, то есть вы рискуете покинуть рынок с пятью арбузами вместо одного. Как лучше поступить?

Лучшим решением будет предложить торговцу 100 руб. Можно сказать так: «У меня всего сто рублей осталось. Давай я возьму этот за сто, а завтра куплю еще два арбуза». Вероятнее всего, продавец согласится. Так работает тактика ограниченного бюджета.

Применяем «ограниченный бюджет» в переговорах

Давайте разберем следующую ситуацию. Вам нужно нанять дизайнера в штат, при этом у вас есть любые полномочия касательно условий работы и зарплаты сотрудника. Посмотрев портфолио, вы поняли, что ваш потенциальный работник хороший профессионал и отлично подойдет для компании.

Первое, что вам нужно сделать во время переговоров с дизайнером – это ограничить свои возможности. Понимаю, вам приятно осознавать то, как много вы решаете. Однако, обсуждая ЗП будущего сотрудника, лучше скинуть с себя ответственность за принятие решений.

Это выглядит примерно вот так:

Дизайнер получал на прошлой работе 50.000 руб. в месяц. Соответственно, он намекает, что разговор можно начинать с этой суммы. Да, вы можете уступить и согласиться, но лучше не делать этого. Ведь любое изменение цифр в долгосрочной перспективе превращается в солидную сумму. Представьте, что дизайнер отработает два года с зарплатой на 20.000 больше. Это 480.000 –полмиллиона. Гораздо эффективнее использовать эту сумму в процессе, как прибавку к ЗП, дополнительно мотивируя сотрудника.

Значит, говорим дизайнеру примерно следующее: «Директор выделил бюджет не более 35 тыс. руб. в месяц. Но я вижу, что Вы хороший специалист, поэтому потребую для Вас минимум 40 тысяч. Кроме того, у нас предусмотрена двойная оплата за переработки и обед за счет компании. Естественно, это не предельная сумма, и со временем ЗП будет повышаться».

У многих сразу же возникнет вопрос: «Как дизайнеру защитить свои требования?» Хорошо, теперь давайте встанем на его место. Если вы сильно нуждаетесь в работе и работодатель догадался об этом, то защититься будет значительно сложнее. Однако просто сдаться – это самое неверное решение. Кто сказал, что компании не нужны работники?

В таком случае на месте дизайнера защищаемся: «На прошлой работе мне платили 50 тысяч, не считая премии. Я готов работать за сорок пять, если Вы позволите мне стать удаленным сотрудником. Я сэкономлю деньги на проезд и два часа рабочего времени. За два часа я делаю полноценный макет для небольшого сайта. Плюс в офисе останется свободное место, и Вы сэкономите на моих бесплатных обедах».

Я бы еще обсудил возможность брать выходной в любой день рабочей недели.

Крутые специалисты нужны всегда. Вам просто надо заново сформулировать свою позицию, при этом вовсе не обязательно атаковать цену. Ведь есть и другие вещи, о которых мы не задумываемся, обсуждая условия сделки.

Пора развеять распространенный миф о том, что цена является главным предметом переговоров. Обратите внимание не на цену, а на ценность предложения. Ее можно повышать или понижать в зависимости от ситуации.

Для новой цены у вас должен быть новый пакет предложений (ценность). Например, если клиент просит вас продать определенную модель продукта дешевле – предложите ему бюджетный вариант.

Эффективный способ защиты ваших требований

Никогда не рассматривайте в переговорах только цену. Разберитесь в отдельных компонентах предложения. Это поможет вам найти действенные методы для защиты своих интересов.

К примеру, вы руководитель цеха по производству полимерной продукции и хотите договориться о поставках мусорных пакетов в торговые центры города. Какие детали вам можно и нужно обсуждать? Кроме цены на товарную единицу, у вас имеется масса тем для переговоров. Вот только некоторые из них:

• Доставка;
• Объем товара в месяц;
• Ассортимент;
• Размещение товара;
• Маркетинговая помощь.

Допустим, оппонент говорит, что ваши пакеты слишком дорого стоят. Предлагайте немного понизить качество – сделать партию пакетов из более дешевого полиэтилена. Или пусть они возьмут на себя расходы за доставку, а также собирают и привозят полиэтилен, оставшийся от упаковок, на переработку в ваш цех.

Пример диалога

Представитель магазина: «Ваша продукция слишком дорогая. Фирма propaketov поставляет нам пакеты на два рубля дешевле».

Вы: «Цена соответствует качеству. Поскольку вы заказываете крупную партию, мы согласны снизить ее на рубль, если вы установите рекламный стенд с нашей продукцией в торговом зале».

Вы не просто скидываете рубль, а делаете актуальное встречное предложение. Поступайте так в тех случаях, когда оппонент пытается снизить цену вашего предложения. Помните, уступка всего на один рубль превращается в колоссальные суммы при долгосрочном сотрудничестве, поэтому окупайте скидки с помощью услуг от оппонента. Однако иногда вам придется коротко, ясно и без эмоций говорить ему «нет».

Волшебное слово «если»

Ничего не отдавайте даром. Даже если из белоснежного Bentley к вам навстречу выйдет президент, это не повод делать необоснованные скидки, потому что уступки всегда должны быть с обеих сторон. Вы спросите: «Что же тогда – говорить нет?» Ведь так и потерять клиента недолго.

Используйте волшебное слово «если». Мы готовы уступить вам, если вы уступите нам.

• Хорошо, я продам вам эту машину за 300 тысяч, если вы купите комплект дисков и стереосистему.
• Хорошо, я куплю у вас эту машину, если вы согласны на выплату 50% суммы наличными, а остальное в течение трех месяцев переводами на банковский счет.

Напоследок скажу, что самая важная вещь в переговорах – это уверенность. Не самоуверенность и наглость, а спокойная уверенность – в своем продукте, в его стоимости, в его качестве. Будьте уверены и тогда вы сможете убедить оппонента в актуальности своих предложений. Удачи вам.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. 

Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.

Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика.

Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.

Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.

4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.

Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. 

Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.

На что обратить внимание при выборе объекта

Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.

Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. 

Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.

Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.

Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.

Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.

Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения.

Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. 

Как заключить сделку 

Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. 

Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.

Вот перечень нужных документов:

Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. 

Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.

Что нужно сделать после покупки

Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.

Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. 

Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».

Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Нобелевскую премию по экономике в 2016 году вручили Оливеру Харту из Гарвардского университета и Бенгту Хольмстрёму из MIT, и это премия, которую давно ждали. В официальном релизе Шведской королевской академии наук говорится, что премия была присуждена за «вклад в развитие теории контрактов». Действительно, современную теорию контрактов невозможно представить без работ этих двух экономистов, каждый из которых создал целое научное направление. Хольмстрём развивал теорию агентских отношений, а Харт – теорию неполных контрактов. Студенты магистерских и бакалаврских программ изучают их работы в рамках соответствующих курсов во множестве университетов мира. Публикуются новые эмпирические и теоретические работы, развивающие и дополняющие их идеи. Почему их работы заслуживают премии, в чем заключается их научный вклад и какое это имеет отношение к нашей жизни?

Экономическая наука строит модели реальности, предлагая схемы, объясняющие с той или иной степенью точности явления экономической жизни. Самая простая модель, с которой наверняка знаком каждый, — это модель рынка с кривыми спроса и предложения. По мере развития экономической науки на место простых и примитивных моделей, чья объясняющая сила была ограниченна, приходили более сложные и, соответственно, более содержательные и точные. Так и теория рыночного равновесия, предполагающая, что основной механизм взаимодействия между агентами — это ценовой механизм, оказалась неадекватной для описания экономического взаимодействия заказчиков и подрядчиков, менеджеров и владельцев фирм, кредиторов и заемщиков, а также множества других взаимодействий между агентами, в которых распределение информации играет существенную роль.

Теория контрактов возникла именно как попытка дать более детальное описание ситуаций, в которых несколько сторон участвуют в реализации некоторого проекта, успех которого зависит от действий каждой стороны. Стороны вступают в контрактные отношения: они договариваются о том, сколько получит каждая сторона в зависимости от того, каким окажется исход. Получается, что действия сторон и в особенности прикладываемые ими усилия определяются теми стимулами, которые задает для них заключенный контракт. Каждый агент будет стремиться к собственной выгоде, а она в значительной степени зависит от того, каковы условия контракта. В итоге одни контракты оказываются эффективными, поскольку они позволяют всем сторонам выиграть и осуществить взаимовыгодный проект, а другие оказываются менее эффективными, поэтому проекты, потенциально способные улучшить состояние каждой из сторон, оказываются нереализованными. Теория контрактов обращается к подобным ситуациям, которые пронизывают всю реальную экономическую жизнь.

В теории контрактов есть как позитивная, так и нормативная компоненты, то есть она не только помогает понять, почему при одних условиях стороны не могут договориться и реализовать взаимовыгодный проект, а при других им это удается. Значительный блок составляют теоретические исследования, изучающие т. н. «оптимальные контракты», обеспечивающие наилучший исход из возможных. Из этих исследований можно делать преимущественно качественные выводы о том, как за счет выбора подходящих стимулов и закрепления их в контракте можно «включать» экономические механизмы, увеличивающие вероятность осуществления полезных проектов. Ключевую роль в теории контрактов играет распределение информации между сторонами, а также то, в какой степени информация верифицируема и поэтому может быть занесена в контракт. Чтобы лучше понять, о чем именно речь, можно обратиться к примерам.

Владелец и управляющий молодой растущей компании ищет финансирование и привлекает инвестора, предлагая ему контрольный пакет акций. Инвестор готов вложиться, но ему важно, чтобы его интересы были защищены, ведь доходность его инвестиций зависит от усилий управляющего, а его стимулы хорошо работать будут тем ниже, чем меньшей долей акций он будет обладать. Как составить контракт, чтобы проект был реализован и все остались в выигрыше? Другая ситуация: управляющий активами берет в доверительное управление крупную сумму у доверителя. Как оптимально создать стимулы управляющему? Не станет ли он придерживаться исключительно рискованных и потому доходных стратегий, если привязать его бонусы к итоговой доходности?

Подобных ситуаций очень много, и в экономической теории они исследуются при помощи модели «Принципал-агент», в которой один агент (начальник, или «принципал») нанимает другого агента (подчиненного или просто «агента») для выполнения некоторого проекта. Успешность проекта связана не только с усилиями самого агента, но и с другими факторами, на которые агент повлиять не может. Поскольку принципал при этом наблюдает только конечный результат, т. е. он видит только, был ли проект успешным или окончился провалом, но он не знает, что именно стало причиной такого исхода — недостаточные усилия агента или внешние факторы. Возникает вопрос: какой контракт принципал должен предложить агенту, чтобы создать стимулы прикладывать высокие усилия, притом что сами усилия агента ненаблюдаемы и их уровень можно оценить только косвенно по итоговому результату? В теории контрактов есть отдельный большой блок, объединяющий модели, отвечающие на данный вопрос. Это так называемая теория «агентских отношений», значительный вклад в создание которой внес Бенгт Хольмстрём.

Оливер Харт больше занимался другой ветвью теории контрактов, а именно «неполными контрактами». В рамках этой теории рассматриваются ситуации, когда две стороны инвестируют в некий долгосрочный проект, успешность и прибыльность которого зависит от совместных инвестиций сторон. Предполагается, что после того, как инвестиции будут сделаны, а проект будет запущен, стороны некоторым образом поделят выигрыш от проекта между собой. На момент, когда делаются инвестиции, нельзя точно знать, насколько успешным окажется сам проект и то, в какой степени инвестиции будут результативными. К примеру, одна сторона разрабатывает газовое месторождение, а другая строит к нему трубопровод. Вложения в разработку и строительство трубопровода займут несколько лет и после этого пройдет еще не один год, пока проект не выйдет на полную мощность и окупится. Можно ли сейчас предсказать, каким именно будет спрос на газ из этого месторождения? Может ли так оказаться, что к тому моменту, как все будет построено, возникнут доступные альтернативные источники энергии и для газа не найдется потребителя? Все эти условия влияют на потенциальный выигрыш обеих сторон. Они не известны на момент инвестирования, но, что важнее, их нельзя занести в контракт ввиду большого их разнообразия. Такие контракты называются неполными, и эффекты, связанные с ними, изучал в своих работах Оливер Харт.

В соответствии с его теорией проблема возникает не только потому, что будущие условия неизвестны, но главным образом по той причине, что невозможно занести их в контракт, а это снижает стимулы к инвестициям сторон. Каждая сторона опасается, что после того, как издержки на вложение в проект будут понесены, другая сторона захочет пересмотреть контракт не в пользу первой. Принимая во внимание эти риски, первая сторона будет крайне острожной и не станет инвестировать в проект, хотя вполне возможно, что с точки зрения общественного благосостояния было бы лучше, чтобы обе стороны активно в него вкладывались. Можно ли таким образом структурировать контракт, чтобы он создавал стимулы для сторон действовать с максимальным полезным эффектом для общественного благосостояния? Этими вопросами занимается теория неполных контрактов.

Интересно, что эта теория имеет самое прямое отношение к теории оптимального размера фирмы. Действительно, в фирме разные субъекты, отделы, группы вместе работают над каким-то общим проектом. Почему бы каждому отделу не стать независимой фирмой? Почему этого не происходит? Одно из возможных объяснений предлагает теория неполных контрактов, в соответствии с которой разделение одной фирмы на несколько независимых создаст проблемы при их взаимодействии. Так как отдельным фирмам придется как-то регламентировать свои отношения, они вынуждены будут заключать контракты, но поскольку контракты будут заведомо неполными, это приведет к снижению стимулов к эффективной совместной работе. Решением в этом случае становится объединение всех фирм в одну, в рамках которой заключение контрактов между отделами не потребуется.

Теория контрактов имеет самое непосредственное отношение к нашей жизни, поскольку сложно найти какую-либо сферу экономической жизни, где не было бы агентских отношений. Экономическое значение эффектов, раскрытых Хартом и Хольмстрёмом, огромно. Будет справедливым сказать, что именно оппортунистическое поведение при кредитовании и финансовом посредничестве стало одной из причин мирового финансового кризиса. Механизмы возникновения таких недобросовестных действий можно найти в работах лауреатов. На основе их исследований можно совершенствовать существующие практики взаимодействия между различными экономическими институтами.

Собираетесь купить или продать квартиру? Эти материалы с советами экспертов и инструкциями помогут вам подготовиться к сделке. Сохраняйте в закладки!

Как выбрать квартиру для покупки

Конец года — подходящее время для покупки недвижимости, считают эксперты. А по каким критериям выбирать квартиру? Что делать, когда нравится несколько объектов? Мы разбирались вместе с экспертами.

Что спросить у владельца квартиры: 15 каверзных вопросов

Прежде чем купить квартиру, нужно узнать о ней как можно больше. Вместе с экспертами мы собрали вопросы, которые стоит задать продавцу недвижимости: о праве собственности, детях, перепланировке, ипотеке. А еще — несколько вопросов, которые покупатель должен задать сам себе.

Как подготовить квартиру к продаже и получить больше денег

Если вы решили продать квартиру, ее нужно подготовить к продаже, чтобы получить больше денег. Делать ли ремонт или можно обойтись обычной уборкой? Достаточно ли фото, снятых на телефон, или придется обращаться к профессионалу? Как составить объявление? Мы поговорили с хоумстейджерами и экспертами в сфере недвижимости.

Договор купли-продажи: разбираем вместе с юристом

Для сделки с недвижимостью необходимо заключить договор купли-продажи. Из чего он состоит? Какую цену в нем указывать? И какие еще обязательные данные должны быть в документе? Почитайте наш разбор.

Апартаменты vs квартира: что выбрать

Вложиться можно не только в квартиру, но и в апартаменты. В обоих вариантах есть недостатки и преимущества. Мы разбирались, в чем разница, и публиковали сравнительную таблицу, которая поможет взвесить все за и против.

Квартира в ипотеке: что можно и нельзя делать собственнику

Если вы уже купили квартиру в ипотеку, помните — она находится в залоге у банка. Это значит, что до полного погашения кредита вы не сможете ее продать без разрешения финансовой организации. А еще — подарить или сделать в ней перепланировку. Обо всех ограничениях читайте по ссылке.

Что делать, если на вашу квартиру претендуют наследники прошлого владельца

Вы купили квартиру, заказали новую мебель, потихоньку разбираете вещи. И тут объявляется наследник старых хозяев — хочет забрать недвижимость себе. Скорее всего, вы или ваши риэлторы перед сделкой не проверили документы. Что теперь делать? Какие шансы у вас в суде? Читайте наш материал.