3a пocлeдний гoд бeз квapтиp в нoвocтpoйкax ocтaлиcь бoлee 200 тыcяч чeлoвeк. 3acтpoйщики oбaнкpoтилиcь, cтpoйки зaмopoзили, cpoки cдaчи пepeнocят.
Нe вce зacтpoйщики oбмaнывaют, нo нaдo быть ocтopoжным. Пepeд тeм, кaк кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe, пpoвepьтe ee oнлaйн.
Taтьянa Пoлeвaя
пpoвepялa нoвocтpoйки
Cмoтpим caйт ЖК
Cepьeзныe и пpoвepeнныe зacтpoйщики пyбликyют дoкyмeнты ЖК нa caйтe нoвocтpoйки.
Пpoвepяeм дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo
Paзpeшeниe нa cтpoйкy
3acтpoйщик нe имeeт пpaвa cтpoить дoм бeз пиcьмeннoгo paзpeшeния мecтныx влacтeй. B этoм дoкyмeнтe cмoтpим:
Нaимeнoвaниe oбъeктa
B paзpeшeнии нa cтpoитeльcтвo жилoгo дoмa дoлжнa быть yкaзaнa гpaфa: мнoгoквapтиpный дoм.
3acтpoйщики-aфepиcты oфopмляют paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo TPЦ или пapкингa: тaкoй дoкyмeнт cтoит дeшeвлe и oфopмляeтcя быcтpee. Пoтoм c этим paзpeшeниeм cтpoят жилыe дoмa. Taкaя cтpoйкa cчитaeтcя нeзaкoннoй. Дoм нe ввeдyт в экcплyaтaцию или вooбщe нe дocтpoят.
Дaтy выдaчи
Пpoдaвaть квapтиpы бeз дoкyмeнтa o paзpeшeнии тoжe нeльзя. Ecли paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo выдaли мecяц нaзaд, a квapтиpы пpoдaютcя yжe пoлгoдa — этo нeзaкoннo. Дoм пpидeтcя ввoдить в экcплyaтaцию чepeз cyд, этo зaймeт oкoлo гoдa.
Пpoeктнaя дeклapaция
Пpoвepяeм, ктo финaнcиpyeт cтpoйкy
3acтpoйщик мoжeт пoлyчить дeньги нa cтpoитeльcтвo:
Cмoтpим peзyльтaты гocyдapcтвeннoй экcпepтизы
Экcпepтизa пoдтвepждaeт, чтo ЖК cooтвeтcтвyeт тexничecким нopмaм, и дoм нe pyxнeт. Ecли peзyльтaтoв нeт, — квapтиpy лyчшe нe пoкyпaть. Eгo мoгyт нe дocтpoить или cнecти.
Пpoвepяeм, кoмy пpинaдлeжит yчacтoк
У зacтpoйщикa мoжeт быть пpaвo coбcтвeннocти или дoгoвop apeнды нa зeмлю. Oбa эти вapиaнтa зaкoнны. Глaвнoe, чтoбы cpoк apeнды иcтeкaл нe paньшe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию. Инaчe бyдyт пpoблeмы c oфopмлeниeм дoмa, a дoльщики нe cмoгyт пoлyчить cвoи квapтиpы.
Cмoтpим aдpec и нoмep дoмa пo гeнплaнy
Бывaeт тaк, чтo в peклaмe зacтpoйщик oбeщaeт дoм в зeлeнoй зoнe. B peaльнocти pacпoлoжeниe мoжeт oтличaтьcя: вмecтo лeca oкнa выxoдят нa шyмнyю дopoгy. Нaдo иcкaть aдpec в пpoeктнoй дeклapaции и cвepять c кapтaми.
Пpoвepяeм дoкyмeнты зacтpoйщикa
Ecли дoкyмeнтoв нa caйтe нoвocтpoйки нeт, нyжнo иcкaть нa oфициaльнoм caйтe зacтpoйщикa или пpocить oтдeл пpoдaж пpиcлaть иx нa пoчтy. Ecли нe пpиcылaют — лyчшe oткaзaтьcя oт пoкyпки. Cкopee вceгo, зacтpoйщик paбoтaeт нeзaкoннo или нe coбиpaeтcя дocтpaивaть дoм.
Cмoтpим, кaк пpoдвигaeтcя cтpoйкa
Bидeo
Нa вeбкaмepe caйтa cмoтpим кaк пpoдвигaeтcя cтpoйкa, кaкaя тexникa зaпyщeнa, cкoлькo людeй paбoтaeт. Кoгдa нa cтpoйкe aктивнo paбoтaют кpaны, xoдят paбoчиe, знaчит, дoм cтpoят нe тoлькo нa cлoвax.
Нaличиe вeб-кaмepы нa caйтe — нe пpизнaк aктивнoй paбoты
Ecли тexники мaлo, кpaны cтoят, cтpoитeли пocтoяннo кypят, мaтepиaлoв нeт — cкopee вceгo дoм нe cдaдyт вoвpeмя.
3acтpoйщики-aфepиcты cтaвят нa видeoкaмepы зaглyшки c 5-минyтнoй зaпиcью. Bидeo пoкaзывaeт кaкyю-тo aктивнocть, пoтoм зaпиcь идeт пo кpyгy. Пoэтoмy нa видeo нaдo cмoтpeть, кaк мeняeтcя кapтинкa.
Фoтo
Cмoтpим, кaк мeняeтcя нoвocтpoйкa зa пocлeдниe нecкoлькo мecяцeв и cвepяeм cpoки cдaчи. Ecли дoм oбeщaют cдaть чepeз 2 мecяцa, a нa фoтo тoлькo фyндaмeнт — этo oбмaн.
Пpoвepяeм зacтpoйщикa и ЖК нa oфициaльныx caйтax
Пpoгoняeм инфopмaцию oб yчacткe пo кaдacтpoвoй кapтe
B пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe пpoпиcывaют, чтo мoжнo cтpoить нa этoм yчacткe.
Дaжe ecли вы нaшли нa caйтe ЖК paзpeшeниe нa cтpoйкy, этo нe гapaнтия, чтo дoм зaкoнный. Paзpeшeниe мoжeт быть:
- Пoддeльным — нa caйтe вылoжили oбмaнкy, cдeлaннyю в фoтoшoпe.
- Нeдeйcтвитeльным — мecтныe влacти aннyлиpoвaли paзpeшeниe нa cтpoйкy, нo зacтpoйщик этo cкpывaeт.
Ecли дoм cтpoят зaкoннo, в нижнeй гpaфe бyдeт пoмeткa: для мнoгoэтaжнoй зacтpoйки. Ecли нaзнaчeниe зeмли нe yкaзaнo — cкopee вceгo, cтpoйкa нeзaкoннaя.
Нeкoтopыe мoшeнники oфopмляют зeмлю кaк пpиycaдeбный yчacтoк и cтpoят мнoгoквapтиpныe дoмa. Taкиe ЖК нe мoгyт ввecти в экcплyaтaцию: дoмa cтoят гoдaми, нo тaм никтo нe живeт.
Иcтoчник: pkk.rosreestr.ru
Пpoвepяeм зacтpoйщикa нa гocyдapcтвeнныx caйтax
Пpoгoняeм инфopмaцию пo eдинoмy peecтpy
Bидим, cкoлькo дoмoв зacтpoйщик cдaл в экcплyaтaцию. Ecли кoмпaния пepeнocилa cpoки cдaчи дpyгиx дoмoв, или CMИ нeгaтивнo o нeй пишyт — нe cтoит cвязывaтьcя c зacтpoйщикoм.
Пpoвepяeм пo кoдy OГPИ и ИНН
Cмoтpим дaтy coздaния кoмпaнии, имeнa yчpeдитeлeй, дaнныe o pyкoвoдитeлe. Ecли зacтpoйщик пишeт в peклaмe, чтo cтpoит дoмa yжe 10 лeт, a кoмпaния ocнoвaнa гoд нaзaд — этo мoшeнник.
Cмoтpим кapтoтeкy дeл apбитpaжнoгo cyдa
Ecли зacтpoйщик yчacтвyeт в cyдeбныx пpoцeccax — квapтиpy лyчшe нe бpaть.
Пpoвepяeм нa бaнкpoтcтвo
Узнaeм, ктo и кoгдa пpeдъявлял зacтpoйщикy тpeбoвaния o бaнкpoтcтвe. Ecли зacтpoйщик бaнкpoт — нe cвязывaйтecь c ним.
Узнaeм, ктo и кoгдa пpeдъявлял зacтpoйщикy тpeбoвaния o бaнкpoтcтвe. Ecли зacтpoйщик бaнкpoт — нe cвязывaйтecь c ним.
Cмoтpим пo пpиcтaвaм
Bидим, ecть ли apecты пo cчeтaм кoмпaнии. Ecли ecть, — лyчшe oткaзaтьcя oт нoвocтpoйки.
Пpoвepить cчeтa зacтpoйщикa мoжнo здecь
Иcтoчник: kad.arbitr.ru
Пpoвepяeм ЖК нa пopтaлax и фopyмax
Пopтaлы
Caмыe извecтныe pecypcы, кoтopыe дaют нeзaвиcимyю oцeнкy нoвocтpoйкaм – erzrf.ru, нaш.дoм.pф. Ecли cтpoйкa cтoит, дoм пpoблeмный, a зacтpoйщик нeчecтный, нa caйтe этo пoкaжyт.
Иcтoчник: нaш.дoм.pф
Фopyмы
Нa фopyмax o нoвocтpoйкax инвecтopы paccкaзывaют o пepeнocax cpoкoв, cпopax c зacтpoйщикoм и дpyгиx пpoблeмax c ЖК. Ищeм тaм cвoю нoвocтpoйкy или зacтpoйщикa. Ecли ecть нeгaтивныe oтзывы — квapтиpy лyчшe нe пoкyпaть.
3. 3aпpaшивaeм дoгoвop ДДУ
Пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe инвecтop пoдпиcывaeт c зacтpoйщикoм ДДУ: дoгoвop дoлeвoгo yчacтия. B этoм дoкyмeнтe пpoпиcывaют инфopмaцию o дoмe и ycлoвия cдeлки.
3a oбpaзцoм дoгoвopa идти в oфиc зacтpoйщикa нe нyжнo. Moжнo пoпpocить oтдeл пpoдaж пpиcлaть eгo нa пoчтy.
B дoгoвope cмoтpим:
Кaк кoмпeнcиpyют paзницy в мeтpaжe
Peaльнaя плoщaдь квapтиpы пocлe cдaчи мoжeт oтличaтьcя oт зaявлeннoй. B дoгoвope дoлжнo быть нaпиcaнo, чтo зacтpoйщик вepнeт дeньги зa нeдocтaющиe мeтpы.
Кoгдa нaчиcляют кoммyнaлкy
Mнoгиe зacтpoйщики пpoпиcывaют в ДДУ oплaтy кoммyнaльныx ycлyг co ввoдa в экcплyaтaцию. Meждy ввoдoм дoмa и пoлyчeниeм ключeй пpoxoдит 3-6 мecяцeв. Bce этo вpeмя инвecтop плaтит зa квapтиpy, в кoтopoй нe живeт. Taкиe дoгoвopa лyчшe нe пoдпиcывaть.
Кoгдa дoм пepeдaют пoд зaceлeниe
3acтpoйщики пишyт в peклaмe cpoк cдaчи в экcплyaтaцию. Meждy cдaчeй дoмa и пepeдaчeй ключeй пpoxoдит 3-6 мecяцeв. B этoт пepиoд нeльзя пoтpeбoвaть oт зacтpoйщикa нeycтoйкy — юpидичecки oн пpaв. Пoэтoмy читaя дoгoвop, нaдo в yмe пpибaвить пoлгoдa к oбeщaнным cpoкaм.
Кaк выплaчивaют нeycтoйкy
B ДДУ дoлжнa быть пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. Этo нyжнo, чтoбы пoлyчить oт зacтpoйщикa нeycтoйкy зa пepeнoc cpoкoв, щeли в cтeнax, нeкaчecтвeннoe yтeплeниe и дpyгиe oшибки. B дoгoвope нaдo пpoвepить ycлoвия выплaты нeycтoйки и гapaнтийныe cpoки. Ecли в ДДУ тaкиx пyнктoв нeт — лyчшe нe пoдпиcывaть.
Пo зaкoнy cпopныe пyнкты в ДДУ мoжнo мeнять. Для этoгo нaдo нaнять юpиcтa
4. Пoдключaeм cпeциaлиcтoв
Дaжe ecли вы пocмoтpeли вce дoкyмeнты нa caйтe ЖК, пpoвepили инфopмaцию нa oфициaльныx caйтax и пpoчитaли дoгoвop — этo нe гapaнтия, чтo дoм зaкoнный, и вы пoлyчитe квapтиpy.
Boт кaк мoжнo дoпoлнитeльнo пpoвepить нoвocтpoйкy:
3aкaзaть пpoвepкy юpиcтoв
Юpиcты пpoвepят peпyтaцию зacтpoйщикa, зaкoннocть cтpoйки, пoдлиннocть дoкyмeнтoв, вычитaют дoгoвop ДДУ.
Oфopмить ипoтeкy в нoвocтpoйкe
Бaнк тщaтeльнo вce пpoвepяeт, пpeждe чeм дaть кpeдит. Инвecтopy зa этy пpoвepкy ничeгo нe нaдo дoплaчивaть.
Кyпить квapтиpy чepeз Этaжи
Кoмпaния paбoтaeт c пpoвepeнными зacтpoйщикaми. Экcпepты пpoвepят ЖК, вычитaют ДДУ и пoмoгyт oфopмить cдeлкy.
Xoтитe кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe?
3aкaжитe пoмoщь в “Этaжax”. Экcпepты пpoвepят зacтpoйщикa, вычитaют дoкyмeнты, oфopмят cдeлкy caми:
Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa
Bывoды
- Пpoвepяeм дoкyмeнты нoвocтpoйки и зacтpoйщикa нa caйтe ЖК.
- B paзpeшитeльнoм дoкyмeнтe дoлжнo быть yкaзaнo cтpoитeльcтвo мнoгoквapтиpнoгo дoмa.
- B пpoeктнoй дeклapaции дoлжнo быть пoдpoбнoe oпиcaниe нoвocтpoйки. Лyчшe пoкyпaть квapтиpы в дoмax, кoтopыe пpoфинaнcиpoвaл бaнк.
- Ecли нa caйтe нeт дoкyмeнтoв зacтpoйщикa, нaдo пoпpocить зacтpoйщикa пpиcлaть нa пoчтy. Ecли нe пpиcлaли — oткaзывaтьcя oт cдeлки.
- Нa видeo и фoтo cмoтpим, кaк идyт paбoты, и кaк измeнилcя вид ЖК c нaчaлa cтpoйки.
- Пo пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe пpoвepяeм зaкoннocть cтpoйки.
- Пpoгoняeм инфopмaцию o зacтpoйщикe чepeз гocyдapcтвeнныe caйты. Ecли oкaжeтcя, чтo c кoмпaниeй cyдятcя дoльщики, имyщecтвo пoд apecтoм, или зacтpoйщик бaнкpoт — квapтиpy лyчшe нe бpaть.
- Ecли ycлoвия ДДУ нe ycтpaивaют — мoжнo oбpaтитьcя к юpиcтy и пoмeнять иx.
- Пoдключaeм cпeциaлиcтoв, кoгдa нaдo пpoвepить нoвocтpoйкy дoпoлнитeльнo.
- Проверяем сайт застройщика
- Документы о застройщике
- Документы о новостройке
- Информация о финансировании
- Сроки строительства
- Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала
- Веб-камера или фотографии со стройки
- Запрашиваем у застройщика документы
- Документы
- Договор долевого участия
- Договор страхования на новостройку
- Проверяем информацию в интернете
- Требования о банкротстве
- Отзывы
- Смотрим готовые дома застройщика
Проверяем сайт застройщика
Самое простое, с чего можно начать, — отправиться на сайт.
Конечно, красивая картинка и общая слаженность в работе сайта очень важны. Но книгу не судят по обложке. На что следует обратить внимание:
- информация о компании;
- документы;
- данные о строящихся объектах и их состояние на сегодняшний день;
- основание, на котором продаются квартиры: ФЗ-214, ФЗ-215;
- контакты для связи.
Найдите «биографию» компании: дату создания, имена руководителей, в каких регионах работает, сданные в эксплуатацию объекты.
Документы о застройщике
Документы – это учредительные бумаги, которые лежат в основе любой компании. Без них деятельность просто невозможна.
В идеале они должны находиться в свободном доступе. Но если документов на сайте нет, то компания должна прислать их по первому запросу:
- свидетельство о регистрации;
- устав;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Сведения из ЕГРЮЛ вы можете получить на сайте налоговой.
Документы о новостройке
Разрешение на строительство и проектная декларация – это краеугольные камни любой новостройки.
Первый документ выдает администрация района, в котором располагается новый дом. Без него строительство невозможно и является незаконным. Уже на этом этапе чиновники проверяют организацию для того, чтобы будущие жильцы не остались без ничего.
Автором проектной декларации выступает сам застройщик, по единой форме. В ней содержатся данные о строящемся объекте: дата сдачи, описание, характеристики, экспертизы, подрядчики и возможные риски.
При ее чтении особое внимание уделите тому, в чьей собственности земля на постройку.
В идеале собственником должен являться застройщик, об этом и свидетельствует выписка из ЕГРН.
Бывает так, что земля находится в аренде, и есть соответствующий договор. В таком случае строительство тоже допускается, но могут возникнуть проблемы. Одна из встречающихся ситуаций:
Наталья купила квартиру в новостройке по ДДУ. В одном из пунктов договора было указано, что земля находится в аренде у застройщика. В офисе девушку уверили, что в дальнейшем землю оформят в собственность компании. Но через полгода начались проблемы: застройщик так и не смог договориться с районной администрацией. Далее следовали долгие разбирательства в суде, а стройку остановили.
Информация о финансировании
За чей счет строительство – тоже немаловажный вопрос.
На данный момент почти все многоквартирные сооружения строятся в рамках ФЗ-214. Иными словами – долевое строительство, когда покупатели приобретают еще не готовое жилье и вкладывают в него деньги.
Чтобы избежать ситуаций, когда у компании начинаются проблемы и вместо новых квартир дольщики получают «ничего», с 2019 года в обязательном порядке начали использовать эскроу-счета.
Деньги дольщиков поступают на особый счет, доступ к которому застройщик получает только после окончания всех работ.
На что тогда строят дома? Есть два варианта:
- средства, полученные от предыдущих объектов;
- кредит в банке.
Кредитование является еще одной проверкой на доверие: банки выдают деньги только проверенным и крупным организациям. Всем остальным будет отказано.
Вы также можете взять ипотечный кредит для покупки жилья. В Совкомбанке действуют программы господдержки на новостройки. Мы работаем только с проверенными компаниями, в которых вы можете не сомневаться. Найти список новостроек в вашем городе, а также подать заявку можно на сайте.
Есть иной вид финансирования, согласно ФЗ-215. В его рамках люди объединяются для постройки конкретного дома и создают жилищно-строительный кооператив.
Особенности:
- плюс: жилье стоит дешевле, т.к. не облагается НДС;
- минус: участник больше подвержен рискам с юридической точки зрения.
Закон «О защите прав потребителя» здесь не работает и отходит на второй план, а все конфликты решаются уставом кооператива.
Что лучше? Определенно финансирование в рамках ФЗ-214. Компания должна собрать внушительный набор документов еще до начала строительства. Все отношения с дольщиками прописаны до мелочей, вплоть до рисков и компенсаций. А благодаря эскроу-счетам деньги вернутся покупателю, если дом не построят.
Сроки строительства
Сроки строительства – понятие индивидуальное и условное.
- Индивидуальное, потому что зависит от материала, климата региона и технологий. Быстрее всего строят панельные дома, а дольше всего – кирпичные.
В холодных регионах, например, в Сибири или на Дальнем Востоке, сроки всегда дольше, т.к. морозная погода накладывает свои ограничения.
- Условное, потому что даты могут растягиваться. Поэтому и существуют понятия «минимальный» срок и «с запасом» на случай непредвиденных обстоятельств (погода, задержки в поставках от подрядчиков и т.д.).
Важно: сдача дома и передача ключей – это разные понятия. Поэтому всегда стоит внимательно читать договор и уточнять сроки у представителей. Например, дом могут сдать в первом квартале года, а раздать ключи только спустя 6 месяцев.
Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала
В России все дома можно разделить на три типа, в зависимости от материала: панельные, кирпичные и монолитные. И у каждого есть свои сроки строительства.
Квартиры в панельных домах строят уже из готовых панелей:
- Юг: как минимум 1,5 года, максимум — 2,5.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Особенность монолитных домов в том, что сам каркас возводят быстро, но затем строители закладывают кирпич или блоки:
- Юг: минимум 1,5, максимум — 2,5 года.
- Север: от 2 до 3 лет максимум.
Кирпичные дома требуют ювелирного подхода: каждый кирпич выкладывают отдельно:
- Юг: минимум 1,5 года, максимум — 2.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Добросовестный застройщик всегда указывает оба срока – минимальный и максимальный.
Также почитайте отзывы покупателей и проверьте список долгостроев – обычно люди всегда жалуются на нарушение сроков.
Веб-камера или фотографии со стройки
На многих сайтах можно найти фотоотчеты о ходе строительства. Это один из верных способов убедиться, что работы действительно идут. Правда, не стоит ждать новых фотографий каждый день: это долгий процесс, поэтому обновления могут появляться раз в 2-3 месяца или после завершения определенных этапов.
Некоторые компании идут дальше и устанавливают трансляцию с веб-камер в реальном режиме. В период с 9 до 18 часов можно увидеть самую бурную работу. Если камера по каким-то причинам не работает, то не стесняйтесь писать об этом на сайте.
Некоторые подрядчики ставят так называемые «заглушки» — небольшие ролики, которые включаются, если эфир по каким-то причинам не работает. Конечно, недобросовестные строители тоже ими пользуются.
Эти видео, как правило, не превышают 3 минут, а затем начинаются заново. Поэтому рекомендуем смотреть запись хотя бы 5 минут. Если заметили какие-то повторы, то выясните у компании причину.
Запрашиваем у застройщика документы
Итак, вы выбрали дом, проверили документацию, сайт и решили прийти лично в офис.
Узнать список ответственных застройщиков можно в банке, где оформлена ипотека. В Совкомбанке вы можете приобрести жилье, в том числе в рамках господдержки. Мы регулярно обновляем условия для комфорта наших клиентов. Рассчитайте платеж на калькуляторе.
Документы
Ваша задача – проверить документы еще раз. В офисе запросите оригиналы и сравните их с теми, что нашли на сайте.
Если вы не нашли все документы онлайн, то изучите их в офисе, возьмите копию домой и проверьте данные на сайте ФНС.
На сайте Службы судебных приставов можно проверить, нет ли у компании исполнительных производств по долгам.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – это главный договор на получение квартиры. Он гарантирует, что подрядчик исполнит свои обязательства, а в случае чего вы получите вложенные средства обратно.
Если в офисе вам предлагают не договор, а сомнительные схемы, то лучше откажитесь от сделки.
Проследите, что в договоре указан предмет сделки – приобретаемая квартира и срок сдачи.
Основные пункты содержат адрес дома, этаж квартиры и ее номер, кадастровый номер строительного участка, планировку квартиры, ее площадь и высоту потолков.
ДДУ – это ваша защита как клиента. По условиям ответственная компания должна выполнять работу в срок, предоставлять гарантию и исправлять недочеты даже после передачи ключей.
Договор страхования на новостройку
Это дополнительный договор к ДДУ, в котором говорится, что строящаяся недвижимость застрахована от форс-мажоров («застоя» стройки или банкротства). В офисе его обязаны показать вместе с основным договором.
Что с этим делать: оригиналы изучите на месте, а домой возьмите копию. Проверьте, входит ли страховая компания в специальный список от ЦБ. Если нет, то стоит насторожиться: застройщик имеет право страховаться только у перечисленных компаний.
Проверяем информацию в интернете
«Доверяй, но проверяй» — говорит народная мудрость. А интернет упрощает нам эту задачу, поэтому мы подготовили список источников, где в первую очередь стоит искать сведения.
Требования о банкротстве
Сначала отправляйтесь на сайт арбитражного суда и в картотеке ищите дела о банкротстве конкретной строительной компании (по ИНН, названию и т.д.).
Арбитражные суды рассматривают экономические споры, например, к застройщику или подрядчикам, поэтому сайт содержит много данных.
Существует также единый реестр о фактах деятельности юрлиц. Если компания когда-то планировала писать заявление о банкротстве в суд, вы его найдете.
Отзывы
Отзывы также помогут составить представление о том, стоит ли «связываться» с компанией.
Как правило, люди не стесняются писать, если были допущены какие-то ошибки. Поэтому о недобросовестности застройщика можно узнать сразу. Важно понимать: недочеты бывают у всех новых домов. Поэтому проверьте, насколько застройщик отзывчив и готов ли исправлять ошибки.
А вот обилие исключительно положительных отзывов наоборот должно настораживать.
Дополнительно проверить компанию поможет реестр застройщиков России, куда Минстрой включает всех, кто имеет право возводить дома на территории РФ.
Также проверьте реестр проблемных объектов. Если там числится какой-нибудь объект компании, это значит, что ваш будущий дом тоже рискует стать очередным долгостроем.
Смотрим готовые дома застройщика
Не стесняйтесь попросить провести экскурсию по готовым домам (их можно найти самостоятельно в проектной декларации).
Выбирайте для этого объекты, сданные максимум 2 года назад, т.к. ваша задача увидеть «первозданный» вид. Дома пятилетней давности не подойдут – как правило, там уже исправлены все недочеты.
Что проверить:
- Благоустройство территории, особенно состояние дворов.
- Наличие или отсутствие строительного мусора – некоторые компании не убирают его даже спустя несколько лет.
- Снаружи: отделка фасадов. Проверьте углы и нижнюю часть дома – часто там что-то отваливается вскоре после сдачи в эксплуатацию.
- Внутри: отделка подъездов.
Если будет возможность, поговорите с жильцами. Спросите, например, отключают ли в доме лифт.
Не забудьте подняться на верхний этаж и проверить потолки. Если обнаружили сырость или следы от подтеков, то это плохой знак (даже если вы не планируете покупать квартиру на самом верху).
Если вас устроило качество дома, и вы не нашли ничего подозрительного в деятельности самой компании, то с большой долей вероятности это надежный застройщик, и вы получите жилье своей мечты.
Нам часто поступают вопросы от покупателей новостроек: как проверить квартиру, офис, иной объект недвижимости в новостройке перед покупкой (при покупке)? как проверить застройщика на надежность и платежеспособность при покупке новостройки? В настоящей статье мы ответим на данные вопросы и поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья и правильно выбрать застройщика.
Содержание:
- Зачем проверять застройщика и новостройку?
- Сайты (сервисы) для проверки застройщиков и новостроек
- Документы для проверки застройщика и новостройки
- Проверка застройщика: пошаговая инструкция
- Проверка новостройки: пошаговая инструкция
- Что включает в себя проверка застройщика и новостройки от Юридической фирмы «Двитекс»?
Зачем проверять застройщика и новостройку?
Покупка новостройки таит в себе не меньшие риски, чем покупка вторичной недвижимости. Основной риск покупки новостройки — это незавершение застройщиком строительства дома и неисполнение обязательства перед дольщиком по передаче квартиры или иного объекта долевого строительства.
Факторов риска незавершения строительства может быть несколько:
- тяжелое финансовое состояние застройщика (банкротство)
- мошенничество (когда уже при заключении договора застройщик знает, что строить он ничего не планирует)
- нарушение требований законодательства при строительстве
4 ФАКТА О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
80% застройщиков нарушают сроки
70% новостроек сдаются с недостатками качества
10% застройщиков банкротятся
2% застройщиков работают в обход 214-ФЗ
Для снижения риска покупки проблемной новостройки рекомендуется оценить застройщика и сам проект строительства с точки зрения перечисленных выше факторов риска, о чем мы расскажем далее.
Сайты (сервисы) для проверки застройщиков и новостроек
Перечислим основные ресурсы для проверки застройщиков и новостроек, которые помогут получить первичную информацию:
- Единый реестр юридических лиц, с помощью которого можно узнать основную информацию о компании
- Сайт Росстата, на котором размещаются бухгалтерская отчетность организаций
- Картотека арбитражных дел — база судебных экономических споров организаций
- ГАС «Правосудие» (для Москвы — сайт Мосгорсуда) — база споров с гражданами и административных споров, рассматриваемых в судах общей юрисдикции
- Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридического лица и газета «КоммерсантЪ» — здесь публикуются сведения о банкротстве организаций
- Сайт ФССП России — база исполнительных производств, то есть неисполненных решений суда
- Сервис ФНС для проверки наличия задолженности по налогам
- Единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов
- Реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области (в других регионах также ведутся подобные реестры)
- Списки Комитета государственного строительного надзора города Москвы (в других регионах также ведутся подобные списки)
- Сайт Росреестра, с помощью которого можно проверить зарегистрированные ДДУ
- Официальный сайт застройщика
- Форумы, чаты дольщиков, сайты отзывов
Документы для проверки застройщика и новостройки
Вот основной перечень запрашиваемых у застройщика документов при заключении сделки:
- учредительные документы
- протокол (решение единственного участника) о назначении единоличного исполнительного органа
- доверенность на лицо, которое подписывает договор
- паспорт руководителя и подписанта договора
- проектная декларация (размещается на сайте застройщика и в Едином реестре застройщиков)
- разрешение на строительство
- инвестиционный контракт
- документы, подтверждающие права на земельный участок
- проект договора на приобретение объекта
Проверка застройщика: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, с которым планируется заключение договора долевого участия.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классически проверка застройщика включает в себя следующие этапы:
Шаг 1. Проверка общей информации о юридическом лице
Для самостоятельной проверки нужно получить выписку из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно на
сайте налоговой службы, зная ИНН или ОГРН фирмы.
В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях, месте нахождения компании и т.д.
Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.
Все данные из ЕГРЮЛ следует оценивать в комплексе. Например, если уставный капитал застройщика составляет 10000 рублей, директор является «массовым» (директором большого числа компаний), адрес недостоверным, то следует задуматься – а нужно ли сотрудничать с таким неблагонадежным контрагентом.
В то же время указанных в выписке сведений катастрофически недостаточно для вынесения окончательного решения о надежности застройщика, в связи с чем необходимо переходить к следующему этапу.
Шаг 2. Оценка предыдущих проектов застройщика
Для того, чтобы иметь представление о том, занимался ли ранее выбранный застройщик строительством серьезных объектов, сдавал ли объекты в срок и т.п. целесообразно оценить официальный сайт застройщика, заметки в СМИ, специализированные форумы. Относиться к полученной информации стоит с известной долей скепсиса, однако сформировать некоторое общее представление о застройщике все же возможно.
К тому же нужно помнить, что наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и прежние «заслуги» застройщика не свидетельствуют однозначно о его текущей финансовой устойчивости. Стоит вспомнить обанкротившихся застройщиков с многолетней историей (например, группа компаний СУ № 155, Урбан групп). Поэтому все вышеуказанные факторы и сведения нужно оценивать в их совокупности и взаимосвязи.
Шаг 3. Оценка финансовой устойчивости застройщика
Данные бухгалтерской отчетности за последние годы публикуются на
сайте ФНС (новый сервис). Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года.
Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.
Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика в соответствии с Законом № 214-ФЗ за последний год.
-
На какие показатели в бух.отчетности дольщику обратить внимание?
-
чистая прибыль (убыток) за отчетный период и предыдущий год (посмотреть динамику изменений, должен насторожить убыток либо резкая/устойчивая отрицательная динамика);
-
выручка, поступления за отчетный период (эти показатели позволят судить об экономической активности компании);
-
величина чистых активов (то, на что кредиторы могут рассчитывать при самых неблагоприятных вариантах исхода деятельности компании);
-
размер основных средств и запасов застройщика, иные активы (имущество застройщика);
-
размер дебиторской задолженности (сумма задолженности, которую застройщик может взыскать со своих контрагентов);
-
размер краткосрочных и долгосрочных обязательств застройщика.
Здесь можно получить сведения о полученных обществом кредитах. С одной стороны, хорошо, если банки кредитуют застройщика:
— во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.
— во-вторых, у застройщика будут средства на строительство объекта.
С другой стороны, значительное число кредитов, отсутствие собственных средств, выручки в течение нескольких лет, могут свидетельствовать о возможных рисках отсутствия денег на погашение кредита в будущем, а соответственно о потенциальном банкротстве.
Шаг 4. Проверка судебной активности застройщика
Чтобы найти информацию о судебных спорах с участием застройщика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, можно воспользоваться автоматизированными системами соответствующих судов.
Так, чтобы посмотреть судебные дела строительной компании и принятые по ним решения арбитражных судов (рассматривают экономические споры, например, требования к застройщику поставщиков товаров, подрядчиков и т.д., споры о банкротстве), необходимо обратиться к
Картотеке арбитражных дел — ввести данные застройщика (ИНН, наименование и т.п.).
Необходимо проанализировать не только количество арбитражных дел, но и проверить даты их рассмотрения, почитать решения суда для оценки сути спора и взысканных сумм (требования истцов могут быть удовлетворены частично или в требованиях может быть отказано судом; кроме того, из решения суда можно сделать вывод о наличии или отсутствии у застройщика уважительных причин для неоплаты долга – например, наличие встречных требований по качеству и т.д.).
Обратите внимание на корпоративные споры в арбитражном суде между учредителями, на споры о взыскании денег с застройщика банком, а особенно на дела о банкротстве.
Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции найти труднее, так как база данных
ГАС «Правосудие» до настоящего времени работает нестабильно, очень многих актов в базе нет, а поиск может занять достаточно продолжительное время.
В связи с этим, необходимо также проверить судебные дела с участием застройщика в суде общей юрисдикции по месту его нахождения и по месту нахождения новостройки (для определения территориальной подсудности нужно указать актуальный адрес застройщика из выписки из ЕГРЮЛ или адрес новостройки на сайте судебного департамента своего региона). Обычно суды обслуживают определенные районы и имеют соответствующие названия (например, юридический адрес застройщика находится в Ленинском районе, значит спор будет подсуден Ленинскому районному суду). Для Москвы определить уполномоченный суд можно на сайте
Мосгорсуд. На этом же сайте есть возможность найти дело в любом суде г. Москвы по наименование стороны спора (застройщика в нашем случае).
Однако такая проверка все равно не позволит оценить весь объем претензий, так как дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.).
Стоит отметить, что само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартир, о расторжении ДДУ не является безоговорочным показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что объекты застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
Шаг 5. Поиск информации о возможном банкротстве застройщика
В указанной выше Картотеке арбитражных дел дольщик может посмотреть, не поданы ли заявления о признании банкротом застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то это может свидетельствовать о риске неплатежеспособности.
Но при этом нужно помнить, что подача и принятие судом к производству заявления о признании банкротом еще не свидетельствует о том, что данное заявление будет признано обоснованным.
Стоит также ознакомиться с заявлениями о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, которые публикуются на
едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридического лица, а также сообщениями о процедурах банкротства в
газете «КоммерсантЪ».
Шаг 6. Поиск исполнительных производств в отношении застройщика
Информацию о задолженности застройщика, которая направлена на принудительное взыскание судебным приставам-исполнителям, можно найти на
сайте ФССП России.
Если у застройщика много старых неоплаченных исполнительных листов на большие суммы – это повод задуматься. То же самое можно сказать при наличии в базе любых налоговых задолженностей, которые долгое время не оплачиваются, так как это означает, что налоговый орган не смог списать деньги с счета застройщика по инкассо.
Шаг 7. Проверка застройщика на долги по налогам
Бывает такое, что застройщик хоть и не значится в базах ФССП, но все же имеет налоговую задолженность или не сдает отчетность. Все это в дальнейшем может обернуться серьезными неприятностями, в связи с чем желательно получить такую информацию еще до заключения договора.
Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов более 1000 руб. и/или не представляющих налоговую отчетность более года можно найти на
сайте ФНС.
Шаг 8. Проверка реестра проблемных застройщиков и объектов
Существует
единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов.
Кроме этого, существуют специализированные реестры сведений органов государственной власти Российской Федерации, в которые вносятся недобросовестные застройщики. В Московской области, например, имеется
реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области.
Включение организации в такой реестр с большой долей вероятности позволяет сделать вывод о нежелательности сотрудничества с таким застройщиком. Однако не включение застройщика в число проблемных вовсе не дает стопроцентной гарантии соблюдения договорных обязательств.
Следует упомянуть, что на рынке существует множество программ, автоматизирующих проверку контрагента, однако для целей разового использования они могут быть экономически нецелесообразными ввиду своей значительной стоимости.
Проверка новостройки: пошаговая инструкция
После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:
Шаг 1. Проверка проектной декларации и разрешений на строительство дома
Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе на сайте застройщика. Их отсутствие может свидетельствовать о незаконности производимых работ.
Проверить действительность разрешения на строительство можно в профильном ведомстве. Так, например, разрешения, выданные в Москве, можно проверить по
спискам Комитета государственного строительного надзора города Москвы
.
Отсутствие разрешения на строительство или истечение сроков его действия при отсутствии продления в дальнейшем может обернуться серьезными проблемами как для застройщика, так и для дольщиков. В связи с этим, надлежит убедиться в действительности разрешительной документации до подписания договора.
Также должны насторожить неоднократные переносы сроков сдачи объекта, оформляемые изменениями в проектную декларацию (такая информация также должна быть на сайте застройщика), несоответствия «проектных» сроков тем, что указаны в договоре.
Шаг 2. Проверка документов, подтверждающих права на земельный участок
Такие документы также должны быть размещены на сайте застройщика. Проверить соответствие сообщенных застройщиком параметров земельного участка сведениям, содержащимся в ЕГРН, можно на сайте Росреестра —
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Оценить правомерность использования земли без привлечения специалиста достаточно сложно, так как необходимо соотносить категорию земли, вид разрешенного использования, вид права, на котором застройщику принадлежит земельный участок и содержание нормативных актов.
Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, необходимо проверить действительность договора (не истекли ли сроки, прошел ли договор государственную регистрацию), наличие споров в суде между застройщиком и арендодателем.
Важно также соотнести границы земельного участка с конфигурацией постройки, так как иногда застройщики осуществляют строительство частично за пределами участка.
Шаг 3. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома
Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Также стоит проанализировать информацию о заключенных договорах участия в долевом строительстве (на сайте Росреестра укажите кадастровый номер земельного участка, на котором расположена новостройка, в подробной информации вы найдете зарегистрированные залоги — это и есть зарегистрированные ДДУ). Сопоставив количество зарегистрированных договоров (можно рассчитать сумму привлеченных средств дольщиков, исходя из средней цены квартиры в ЖК) и темпы строительства, вы можете сделать вывод о целевом использовании средств, а также о наличии собственных или кредитных ресурсов для строительства (например, если темпы строительства значительно опережают продажу квартир по ДДУ, из этого можно сделать вывод о том, что у застройщика есть свои финансовые ресурсы либо кредитные средства, на которые осуществляется строительство).
Шаг 4. Оценка степени готовности дома
К сожалению, в последнее время даже застройщики с идеальной многолетней историей могут в одночасье превратиться в проблемного застройщика, передачи объекта от которого придется ждать годами.
В связи с этим, лучшим доказательством постройки дома будет непосредственный выезд на объект. Сделать это можно сначала с менеджером застройщика, который расскажет об объекте, текущих работах, а потом и самостоятельно.
Важно оценить, подведены ли коммуникации (свет, вода), расспросить рабочих об этом.
Кроме этого, желательно получить доступ к форуму дольщиков (группе вконтакте, другой социальной сети, сообществу в мессенджерах и т.п.), на котором дольщики часто открыто пишут о проблемах ЖК.
Шаг 5. Проверка аккредитации объекта недвижимости и застройщика кредитными организациями
Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше: при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.
Информацию о предоставляемых кредитах можно получать на сайтах банков или по телефонам «горячих линий».
Шаг 6. Проверка проекта договора
Одним из самых важных этапов проверки является проверка проекта договора, по которому дольщик предоставляет денежные средства застройщику. Наиболее предпочтительным с точки зрения защищенности дольщика является ДДУ, так как он имеет приоритет перед договорами инвестирования, предварительными договорами купли-продажи и т.д.
Дольщику стоит внимательно прочитать договор долевого строительства на предмет включения условий, противоречащих закону, нарушающих права дольщика.
Дольщику стоит также запросить у застройщика копию устава, который дает информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Кроме того, необходимо уточнить данные руководителя организации, действующего без доверенности, а если договор подписывает сотрудник по доверенности, то запросить копию доверенности. Указанные документы необходимы для анализа правомочности лиц, подписывающих договор участия в долевом строительстве.
И не забывайте, ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, как и все изменения к нему. Крупные застройщики не возьмут с вас денег до регистрации договора, в связи с чем различные предоплаты, задатки и авансы должны насторожить бдительного покупателя.
Подробнее о том, на что обратить внимание при заключении ДДУ читайте в статье “Заключение ДДУ: на что обратить внимание?”; договору участия в ЖСК посвящена отдельная статья.
Несомненно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, когда речь идет о больших инвестициях в недвижимость. Поэтому проверкой застройщика перед покупкой квартиры или иной недвижимости на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости перед заключением договора участия в долевом строительстве нельзя пренебрегать.
Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.
Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации о застройщике – обращайтесь к нам: проведем полную проверку надежности застройщика и предоставим официальное заключение юриста о потенциальных рисках.
Что включает в себя проверка застройщика и новостройки от Юридической фирмы «Двитекс»?
Заключение юриста по результату проверки застройщика и новостройки, выполненное нашими юристами, включает в себя описанные выше мероприятия по проверке застройщика, а также проверку застройщика при помощи платных программ (проверка сведений, которые отсутствуют в открытых источниках или их трудно найти):
- полный анализ арбитражных дел, в которых застройщик выступает ответчиком, включая анализ решений суда, сути споров, оспариваемых (взыскиваемых сумм)
- анализ всех доступных судебных дел в судах общей юрисдикции, в которых застройщик выступает ответчиком
- предоставление и анализ юристом и бухгалтером полной финансовой отчетности застройщика
- предоставление и анализ информации об исполнительных производствах застройщика (то есть неисполненных решениях суда, неоплаченных штрафах), включая историю возбужденных и прекращенных производств
- поиск аффилированных (взаимосвязанных лиц) лиц (через специальную лицензионную программу), анализ финансовой устойчивости аффилированных лиц, то есть мы оцениваем риски не только компании-застройщика, но и их взаимосвязанных лиц — компаний, в которых учредителем/директором являются аналогичные лица
- расчет количества реализованных застройщиком по ДДУ квартир (по данным Росреестра)
- предоставление и анализ информации о банкротстве застройщика (не только возбужденных дел о банкротстве, но и сообщения о намерении подать заявление о банкротстве), а также о банкротстве руководителей/учредителей, аффилированных лиц
- предоставление и анализ информации о налоговой задолженности застройщика
- предоставление и анализ информации о реорганизациях, ликвидации, включая анализ правопредшественников и правопреемников
- предоставление и анализ информации о лизинговых договорах застройщика
- предоставление и анализ информации о проводимых проверках застройщика, их результатах
- предоставление и анализ информации о членстве в СРО, наличии лицензий
- предоставление и анализ информации о бенефициарах застройщика, анализ бенефициаров застройщика (финансовой устойчивости), сведений об учредителях акционерных обществ
- предоставление и анализ информации о зарегистрированных товарных знаках
- опционально: предоставление и анализ информации об имуществе застройщика (недвижимости, транспортных средствах) и открытых расчетных счетах
- предоставление и анализ отзывов о застройщике, информации в интернете о строительстве объекта, о завершенных объектах застройщика, об аккредитации банками объекта, выданных застройщику кредитах (опционально: для клиентов, проживающих не в Московском регионе, предоставляем услугу по выезду сотрудника на объект строительства для фотосъемки)
- вывод юриста о рисках приобретения недвижимости у данного застройщика
- опционально: проверка объекта долевого строительства (квартиры, офиса, иного объекта в новостройке) по пунктам, указанным выше в статье, и проверка договора долевого участия строительства.
Вы можете дополнительно поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими пожеланиями.
Данная услуга доступна для заказа онлайн клиентам из любого региона России, иностранным гражданам: мы осуществляем проверку застройщиков не только в Москве и Московской области, но и в иных регионах России.
Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика
Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.
Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.
Единый реестр застройщиков
Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.
Органы строительного надзора
Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.
Судебные разбирательства
Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.
Судебные приставы
Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.
Форумы и социальные сети
Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.
Сайты, газеты и журналы
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Эксперты из отрасли
До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.
Сведения из первых уст
Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.
Федеральная налоговая служба
Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.
Банки и страховщики
О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.
Документы
Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.
Договор долевого участия
Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.
10 советов: как выбрать квартиру в новостройке
Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Выдача ипотеки по ставке 6,5% может подстегнуть спрос на квартиры в новостройках. Оценить, велик ли риск, что стройка, куда вкладывается дольщик, позже станет «проблемной», помогают сервисы информационной системы ДОМ.РФ.
Кирилл Каллиников / РИА Новости
В Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф собрана информация о всех строящихся домах в России. Строительные компании обязаны минимум раз в месяц обновлять информацию. Предоставляемые ими сведения проверяются контролирующими органами в регионах, Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и самим ДОМ.РФ. Кроме того, на сайте есть возможность заявить о проблеме — если приходит много жалоб на то, что строительство затягивается, информация передается в контролирующие органы.
Интересующую новостройку можно найти на карте, по названию жилого комплекса или адресу. На карточке дома собрана вся информация о нем, а специальный сервис «Проверка новостроек» выдает сведения, которые наиболее интересны потенциальным покупателям. На что обратить внимание?
1. Выбрав новостройку, рассмотрите фотографии строящегося дома. Компании должны делать их, желательно с одного и того же ракурса, и загружать на сайт ежемесячно. По снимкам можно оценить динамику строительства и примерно понять, идет ли оно по графику.
2. Можно ознакомиться с проектной документацией. Вряд ли обычный дольщик начнет вчитываться в объемные документы, но сам факт, что размещена вся положенная информация (так ли это — указывает система), говорит о «благонадежности» застройщика.
3. Посмотрите, соблюдает ли застройщик ранее оговоренные сроки. На карточке «Проверка новостройки» указывается, как обстоит дело с другими проектами компании — если ранее все дома сдавались в срок — это хороший знак.
4. Посмотрите в нижней части страницы, переносились ли сроки сдачи данного дома, менялся ли график. Несоблюдение первоначального плана — минус застройщику.
5. Обратите внимание, каким образом застройщик «собирает» деньги на строительство. Если он пользуется эскроу-счетами, то в случае каких-либо проблем уплаченные покупателем суммы просто вернутся дольщику (до сдачи дома строительная компания получить и потратить эти средства не может). Если строительство идет по старым правилам, то возможные проблемы впоследствии будут решаться через Фонд защиты прав дольщиков. Часть компаний вообще не имеет права привлекать средства дольщиков (в этом случае речь идет обычно о почти достроенных или еще не начатых домах).
6. Если есть желание поглубже разобраться в финансовом состоянии компании — можно ознакомиться с аудиторскими заключениями и бухгалтерской отчетностью застройщика, они размещаются на сайте ежегодно и ежеквартально.
7. Оцените район, куда вы собираетесь переехать: на карте отмечены магазины, медицинские, спортивные, образовательные и развлекательные учреждения в окрестностях новостройки.
«Сервис «Проверка новостроек» мы запустили в середине февраля этого года, им воспользовались более 100 тысяч раз, то есть он достаточно популярен. Скорее всего, позже в нем появятся новые сервисы», — говорит директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.