Как найти земельный участок под аренду

Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.

Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.

Расскажу, как все устроено.

Что такое льготное предоставление земли

Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.

Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю сразу же, не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС имеют право получить землю вне очереди.

Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.

Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо — с учетом ее доходов и имущественного положения.

Как доказать нуждаемость в жилье

Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.

Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается налогом на имущество физлиц, транспортным и земельным налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это такой же лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.

Параметры для признания малоимущим в разных городах

Город	Прожиточный минимум	Имущественный ценз
Тюмень	14 375 Р	1 642 482 Р
Ярославль	13 800 Р	1 345 302 Р
Курган	13 513 Р	853 455 Р

Списки документов в разных регионах различаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на госуслугах, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.

Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия для этого. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.

Как найти участок

Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.

Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.

Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.

Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.

Как заявить о желании взять землю в аренду

Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.

Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.

Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:

1. Подготовить схему будущего участка. Это может быть скриншот с публичной кадастровой карты или даже зарисовка участка от руки. Но чтобы нигде не ошибиться, чаще всего, чтобы изготовить схему, обращаются к кадастровым инженерам. Специалист возьмет за такую услугу минимум 3000 Р. Льготникам можно представлять схему на бумаге, а вот всем остальным — только в электронном виде.
2. Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
3. Если решение положительное, нужно самостоятельно нанять кадастрового инженера и оплатить услуги по формированию участка. Потребуется провести межевание. Межевание и подготовка всех документов будут стоить минимум 3000 Р.
4. Подать заявление о кадастровом учете и документы в Росреестр. Госпошлина — 2000 Р, для людей с инвалидностью льгот нет.
5. Снова обратиться с заявлением в администрацию и заключить договор аренды.

Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.

Договор аренды и последующий выкуп

Причин для отказа много, вот основные:

• вы не льготник или льготник, но не подтвердили нуждаемость в жилье;
• вы выбрали не тот участок. Например, хотите получить в аренду землю, которая предназначена не для строительства дома, а под промышленные объекты или парк;
• участок уже занят, или его предварительно согласовали другому человеку;
• на участке есть строения;
• участок изъят из оборота и зарезервирован для госнужд, относится к территории комплексного развития, нужен для обороны и безопасности;
• участок заявлен на аукцион.

Суд подтвердил, что это правильно по нескольким причинам: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.

Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.

Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.

Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.

Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 Р. Выкупная цена получится всего 3442 Р: 114 735 Р × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменском районе Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа там участка.

Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.

Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.

Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Что в итоге

Предлагаю вам действовать так.

Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник сферы образования или правосудия.

Если у вас нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте все же участвовать в аукционах.

Чтобы подобрать свободный земельный надел для возведения частного дома, дачи или многоквартирного объекта, не обязательно идти в администрацию населенного пункта. Можно подыскать место в режиме онлайн – с помощью компьютера или телефона. В этом поможет кадастровая карта Росреестра. Поговорим о том, как найти свободный участок на этой карте, а затем проверить, на самом ли деле у него нет владельца. 

Как понять, что земельный участок никому не принадлежит

Для начала стоит определиться, какой именно регион и населенный пункт интересует. На публичной карте Росреестра откроется вся территория России. В нижнем углу справа есть кнопки «+» и «-». С их помощью можно приблизить карту и найти область, город, поселок, дачное общество.    

В правом верхнем углу иконка «Слои». После нажатия на нее выпадет список параметров, которые помогут увидеть всю информацию о землях, участках и их границах. Стоит поставить галочки напротив таких пунктов: 

• Единицы кадастрового деления. 
• Земельные участки. 
• Границы. 
• Земли для жилищной застройки.
• Виды разрешенного использования. 

Затем нужно приблизить карту до того момента, пока не станут явно видны разграниченные красными линиями зоны.  

Для удобства все участки окрашены в определенные цвета. Найти свободный участок земли достаточно просто. Розовым цветом обозначены наделы, у которых уже есть хозяева. Белым – свободные участки или те, у которых права по каким-то причинам не подтверждены. Их и нужно, рассматривать в первую очередь. 

Впрочем, и те земли, которые, на первый взгляд, заняты, могут оказаться без собственников.  

Найти незанятые участки можно еще одним способом – во вкладке «Слои» найти пункт «Космические снимки» и поставить галочку напротив. Среди земельных наделов стоит поискать те, которые не имеют построек, заросли травой. Возможно, они свободны.  

Как проверить выбранный участок 

Чтобы получить информацию об участке, достаточно на него нажать левой кнопкой мыши. Данные о нем высветятся на экране справа: 

• присвоенный кадастровый номер;
• точный адрес;
• площадь;
• кадастровая стоимость; 
• дата, когда он поставлен на учет;
• статус;
• категория земель; 
• форма собственности. 

Особое внимание стоит обратить на два пункта. Первый – «Категория земель».

Под строительство дома нужно найти участок, который находится в составе земель для ИЖС. Если вы собираетесь строить дачу или выращивать скот, то желательно, если статус будет «Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Для ведения садоводства (дачного хозяйства)», «Земли сельхозназначения».  

Также важный пункт – «Форма собственности». Хорошо, если напротив него стоит прочерк. Это говорит о том, что, возможно, владельцев у участка нет. Но эту информацию нужно еще уточнять, потому что карта меняется постепенно. Сведения еще попросту не успели обновиться. 

Земельные участки с белой заливкой на Публичной кадастровой карте часто не имеют вообще никакой информации, хотя границы определены. Указан только кадастровый номер.

Узнать некоторые детали о нем можно на других сервисах. Например, в этом поможет кадастровая карта сайта ЕГРН.Реестр. Зайдите на этот портал, кликните на вкладку «Кадастровая карта» и введите кадастровый номер, скопированный в карте Росреестра. В итоге получите такие сведения или некоторые из них: 

• назначении земли;
• кадастровая стоимость;
• площадь участка; 
• статус; 
• дата постановки на учет.

Получаем официальную информацию из ЕГРН

Чтобы убедиться, что найденный участок действительно свободен, необходимо заказать выписку из ЕГРН или отчет на ее основании. Так вы получите достоверные и актуальные на сегодняшний день сведения о земельном наделе. 

Получить срочный отчет можно с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. На главной странице сайта введите кадастровый номер или адрес участка. Система предложит купить отчет на основе выписки. Чтобы узнать, есть ли у участка собственник, нужно заказать отчет «О характеристиках и правах». После оформления заявки готовый результат придет в формате PDF на вашу электронную почту в течение 30-60 минут. Иногда время ожидания из-за технических причин продлевается.

Из отчета вы узнаете, есть ли у земельного участка владелец, кто это – физическое или юридическое лицо. Если в графе «Правообладатель» нет информации, то нужно посмотреть раздел «Особые отметки». Запись «Сведения, необходимы для заполнения раздела 2 отсутствуют» говорит о том, что права на участок не зарегистрированы. Можно согласовывать его аренду с муниципалитетом. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Как найти свободный участок под ИЖС через карту Росреестра  

В России есть тысячи гектаров земли, которая не используется, но она отлично подходит для строительства жилья. В 2020 году началась работа по выявлению таких участков. В итоге был сформирован информационный ресурс «Земля для стройки», который базируется на той же Публичной карте Росреестра. В каждом регионе страны любой желающий может подобрать для себя свободную землю для ИЖС. Ресурс также помогает инвесторам искать участки для возведения многоквартирных домов.  

Как найти участок для строительства дома: 

1. Откройте публичную карту Росреестра.
2. В верхнем левом углу выберите критерий «Жилищное строительство».
3. В поисковой строке вбейте номер региона, поставьте двоеточие и звездочку. Например, вот так: 86:*
4. Ресурс найдет незанятые участки, которые есть в регионе. К ним прилагается информация о площади, адресе, категории земли.
5. Если земля понравилась, тут же можно подать заявку в уполномоченный орган – имеется кнопка «Подать обращение». 

Владельцам бизнеса часто требуются земельные участки. Хорошим решением вопроса станет аренда государственной или муниципальной земли. Для предприятий, налаживающих производство импортозамещающей продукции, предусмотрен упрощённый порядок аренды и рассмотрение документов в максимально сжатые сроки. Эксперты Росреестра рассказывают, как арендовать землю у государства, узнать какие участки можно взять в пользование, а также нюансы оформления договора.

Кто может взять землю в аренду у государства?

Арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выступать физические и юридические лица.

На какой срок можно взять участок в аренду?

Срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется п.8 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. Длительность срока зависит от целевого использования участка. Среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

·           для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

·           для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до сорока девяти лет;

·           для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

·           для завершения строительства – до 3 лет;

·           для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

·           для сельскохозяйственного производства – от 3 до сорока девяти лет и т.д.

Арендованный земельный участок в дальнейшем можно выкупить без проведения торгов в случаях, установленных законодательством (п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, земельный участок можно выкупить без проведения торгов, если на нем есть здания, сооружения, собственник которых имеет исключительное право на выкуп.

Как выбрать участок для аренды?

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на сайтах уполномоченных органов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и публиковаться в местных СМИ. Информация о земельных участках, предоставляемых на торгах размещается на сайте.

Также земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра.

Как оформить аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

Земельный участок в аренду может быть предоставлен в аренду на аукционе. Инициатором проведения торгов может выступать заинтересованное лицо.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте, предназначенном для размещения информации о проведении торгов, не менее чем за тридцать дней до его проведения (ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации). Заинтересованные в аренде участка граждане должны подать заявку на участие в аукционе не позднее 5 дней до его начала.

После проведения аукциона и объявления победителя протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

Обращаем внимание!Уполномоченный орган может заключить договор аренды участка и без проведения аукциона в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 39.6).

Можно ли взять землю в аренду без проведения аукциона?

В 2022 году наряду со случаями, прямо предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, без проведения торгов могут быть предоставлены в аренду земельные участки для производства продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения.

Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей.

Обращаем внимание!Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения, устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629).

Каков срок принятия решения о предоставлении участка для производства импортозамещающей продукции?

До конца 2022 года уполномоченный орган рассматривает заявление о предоставлении публичного земельного участка без торгов не позже 14 календарных дней с даты его поступления.

Можно ли арендовать землю без проведения торгов, если я не занимаюсь производством продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения?

Случаи предоставления участков без проведения торгов регламентируются п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Среди оснований (всего более 40 оснований) для заключения договора аренды земельного участка без проведения аукциона:

·           для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

·           обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами;

·           расположение здания, сооружения, помещений в них собственникам таких объектов;

·           однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства;

·           гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

·           предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка;

·           гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности при условии отсутствия других заинтересованных лиц;

·           размещения объектов электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов и т.д.

Как происходит регистрация договора аренды?

После того, как договор заключен, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (если он заключен на срок один год и более). Для этого потребуются следующие документы:

·           заявление на регистрацию от органа государственной власти либо органа местного самоуправления (в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) или сторон договора (если участок находится в частной собственности);

·           документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица (если заявителем выступает лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица);

·           нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является лицо, действующее от имени юридического лица по доверенности)

·           договор аренды и приложения к нему.

За регистрацию договора аренды должна быть уплачена государственная пошлина, представление которой заявителем не требуется при наличии информации об уплаченной пошлине в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Срок государственной регистрации составляет 7-9 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов. Сокращенные сроки регистрации (3 рабочих дня) установлены, в частности для случаев государственной регистрации прав в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства.

Как подать заявку на регистрацию договора?

Пакет документов можно представить следующими способами:

·           в МФЦ;

·           в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;

·           с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю