Границы земельных участков, а также иные наделы имеют так называемое зонирование, которое по условиям законодательства должно быть отображено на ПКК (карта Росреестра публичного формата). Интерактивная база данных позволяет не только получить исчерпывающие данные о зонах, но и заказать справки по недвижимости для отдельного взятого кадастрового объекта.
Все данные о зонах хранятся в базе ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Публичные данные имеют открытый формат и доступны любому получателю государственных услуг.
Особенности зонирования на кадастровой карте
Для того, чтобы узнать, как посмотреть зоны на кадастровой карте, необходимо знать, что эту информацию предоставляет опция на интерактивном портале ЗОУИТ. В Земельном Кодексе РФ, в части статьи 105, на территории России определено 28 правовых статусов ЗОУИТ. В 2022 году, будет сформирована единая база ЗОУИТ, которая будет доступна инвесторам и прочим заинтересованным лицам. Вы можете заказать справку о недвижимости, узнав текущие правовые и технические данные по земельным наделам. Для поиска нужно указать кадастровый шифр или известный физический адрес. Дополнительно вы можете узнать, как сохранить кадастровую карту, которая используется инженерами и специалистами в сфере недвижимости.
Согласно Земельного Кодекса, установлены следующие ЗОУИТ (зоны):
- охранные территории;
- защитные территории культурного назначения;
- территории с включениями инженерных коммуникаций – электроэнергия, газопроводы, трубопроводы общих магистралей, связь;
- транспортные зоны передвижения, в том числе железная дорога, автомобильные трассы, метрополитен, территории для обслуживания авиации;
- санитарные зоны – водоохранная, прибрежная, вдоль моря и океана;
- природные зоны с особо охраняемым статусом ООПТ;
- иные участки.
Право определения зоны в соответствии со статусом ЗОУИТ принадлежит федеральным и региональным властям.
Как определяются зоны ЗОУИТ
На кадастровой публичной карте необходимо выставить галочку ЗОУИТ, на основе которой осуществляется поиск данных для зонирования. Порядок определения зонирования со специальным статусом имеет следующий порядок.
- Правительство на основании Постановления принимает решение об определении указанной зоны. Далее Правительство назначает местный, региональный органы власти ответственным за порядок признания особого статуса ЗОУИТ.
- В Постановлении указывается исчерпывающий перечень документов, на основании которых регулируется правовой статус зоны. Исполнители, в лице местных органов самоуправления обязаны руководствоваться указанным перечнем.
- Заинтересованное лицо (таковым чаще всего бывает подведомственное Министерство) разрабатывает информационную, правовую, техническую, описательную часть использования зоны по классификатору ЗОУИТ и передают сведения в местные органы власти.
- Для определения точного статуса зоны, предусмотрено проведение комплексных кадастровых работ. Кадастровые инженеры получают от местных властей всю необходимую документацию и техническое задание для подготовки и определения статуса ЗОУИТ.
- По завершению проведения кадастровых работ, уполномоченные органы власти издают распоряжение об установлении статуса ЗОУИТ.
- После того, как будут подготовлены и утверждены все документы, зона с новым статусом ЗОУИТ будет зарегистрированное в Росреестре.
По закону установлено, что Росреестр должен рассмотреть указанные документы в срок не более 15 дней. На практике регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней, если имеются все необходимые документы.
Можно ли вести строительство в специальных зонах
Ведение частного строительства в большинстве случаев в зонах типа ЗОУИТ запрещено. Допускается строительство объектов инженерной или иной инфраструктуры, которые имеют статус необходимого. Так, например, в санитарных зонах прибрежной части допускается строительство пляжей, портов, иных сооружений для массового и общественного использования. Для личных целей строительство сооружений и объектов ОКС не разрешается. Однако, в силу того, что до введения нового Земельного кодекса в советское время разрешалось частично вести частное строительство ОКС в указанных зонах, сегодня этот вопрос решается либо в судебном порядке, либо путем предоставления соответствующей компенсации со стороны местных органов власти. Тем не менее проблема ЗОУИТ в части соблюдения законодательства до сих пор неурегулированное. В частности, имеется ФЗ-342, от 03.08.2018, который определяет правовой статус зон, но для большинства из 28 зон нет чёткого регламента. Наиболее точные вопросы о решении статуса зон сегодня решен между Росреестром и Роспотребнадзором, в частности для санитарных и защитных территорий.
Получить полную информацию о вашем объекте недвижимости
Получить информацию об вашем объекте
Другие статьи
Как найти участок на публичной кадастровой карте
Как найти здание на публичной кадастровой карте
Статьи на тему
Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права — квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте. Основная функция…
Получить кадастровый паспорт онлайн
О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…
Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
- водоохранные и рыбоохранные зоны;
- зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
- охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
- придорожные полосы автомобильных дорог;
- охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
- зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
- приаэродромная территория;
- охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
- зоны затопления и подтопления;
- санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
- сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
- охранные зоны канализационных и водопроводных сетей;
- береговые полосы;
- санитарные разрывы, например минимальные удаления жилой застройки от автомобильных и ж/д дорог;
- территории двойного учета — которые пересекаются с государственным лесным фондом;
- зоны, в которых планируют построить объекты автомобильного и ж/д транспорта;
- зоны специального режима в местах проезда и пребывания охраняемых лиц, например государственный комплекс «Завидово», в котором 86 населенных пунктов;
- зоны публичных и частных сервитутов;
- территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
- достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
- мелиорированные и мелиорируемые земли;
- месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
- исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.
Такие территории также могут указываться на публичной кадастровой карте и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ, так как ограничивают или запрещают размещать дом на участке. Например, чтобы построить дом в охранной зоне, нужно не только согласовать это с владельцем высоковольтной ЛЭП, но и учесть требования санитарных правил с точки зрения допустимой напряженности электрического поля — то есть соблюсти санитарный разрыв от дома до высоковольтной ЛЭП.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
- Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
- Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
- Особо охраняемые природные территории.
- Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
- Береговая полоса.
- Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума, выбросов вредных веществ авиационными двигателями или электромагнитных излучений от навигационного оборудования.
- Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
- Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения и так далее.
- Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это от 25 до 68% — зависит от этажности дома. Чаще всего используется значение 40%.
- Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 м. Также нужно соблюдать санитарно-бытовые и противопожарные расстояния, а еще — 5—6 м от дома до «красных линий», даже если это не указано в градостроительном регламенте.
- Предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для каждого вида разрешенного использования.
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником
- Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
- Закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не подойдет.
- Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
- Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик и т. п. Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
- Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
- Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, соответствует ли строительство требованиям.
- Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.
Что такое ЗОУИТ?
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это территории, на которых действуют особые правила по использованию земли, строительству и совершению других действий. Например, к числу таких ограничений могут относиться: запрет на осуществление садоводства или огородничества, строительство домов. Требования могут быть самыми разными и зависят от конкретной территории.
Такие ограничения устанавливаются для защиты жизни и здоровья граждан, инженерных объектов и объектов культурного наследия, а также для охраны окружающей среды.
Какие бывают виды ЗОУИТ и какие из них допускают строительство?
В законе?Статья 105 Земельного кодекса Российской Федерации указано всего 28 видов зон с особыми условиями использования территорий. Из них полноценное строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) возможно только в двух?П. 11 и 12 ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации: охранные зоны особо охраняемой природной территории и стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением. Но даже и в этих случаях могут быть наложены дополнительные ограничения. Поэтому при выборе и покупке земельного участка важно его проверить на наличие таких зон.
Какие есть способы проверки ЗОУИТ?
Информация о зонах с особыми условиями использования территорий содержится в едином государственном реестре недвижимости, поэтому можно получить выписку из ЕГРН, где будут указаны сведения о зарегистрированных на конкретном участке ЗОУИТ.
Есть ещё несколько дополнительных способов проверки ЗОУИТ:
- Публичная кадастровая карта
- Градостроительный план земельного участка
- Правила землепользования и застройки и карта градостроительного зонирования
- Региональные и муниципальные карты и геопорталы
Как проверить ЗОУИТ на Публичной кадастровой карте?
На Публичной кадастровой карте (ПКК) отражаются зоны, которые зарегистрированы в ЕГРН – этот способ можно рассматривать как альтернативу выписке из ЕГРН, но ПКК не должна являться единственным источником информации.
Для того чтобы посмотреть ЗОУИТ на карте, достаточно найти свой участок, нажать на значок «Слои» в правом верхнем углу и в раскрывающемся списке поставить галочку в поле «Зоны с особыми условиями использования территорий».
Чем может помочь градостроительный план земельного участка?
Градостроительный план земельного участка – это документ, на котором изображён план территории участка, в том числе отмечены особые зоны с ограничениями. При составлении такого плана запрашиваются сведения из различных ведомств, поэтому информация в нем может быть более полной, чем отражена в ЕГРН. Тем не менее, этот документ не содержит информации о ЗОУИТ вокруг участка и о возможности установления таких зон в будущем.
Каждый собственник земельного участка может заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) лично в региональном ведомстве по строительству и архитектуре или через МФЦ или онлайн на портале Госуслуг. План предоставляется бесплатно.
Что такое ПЗЗ и карта градостроительного зонирования?
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) содержат информацию обо всех типах зон, которые есть в конкретном районе или населённом пункте, а также сведения о возможностях и ограничениях на строительство в каждой из таких зон.
Карта градостроительного зонирования представляет собой графический план района или населённого пункта, на котором размечены все зоны, указанные в ПЗЗ.
Эти документы размещаются на официальном сайте местной администрации. На этой странице можно, например, посмотреть правила землепользования и застройки и карту градостроительного зонирования города Брянск.
Как посмотреть ЗОУИТ на региональных геопорталах?
Больше половины регионов имеют свои региональные геопорталы – сервисы, в которых отмечаются важные для региона объекты, в том числе подобные особые зоны. Сведения на такие ресурсы заносят различные ведомства, каждое из них отвечает за свою сферу деятельности.
Например, обратите внимание на геопортал Московской области. Для того чтобы увидеть нужную вам зону, нужно отметить её галочкой в списке, который размещается рядом с картой. Такие сервисы работают по аналогии с Публичной кадастровой картой Росреестра.
Когда нужно обратиться к специалисту?
Если в вашем регионе нет регионального геопортала, но есть охраняемые объекты культурного наследия, вредные производства, водные объекты и тому подобное, то в отношении большинства зон с особыми условиями использования территорий будет действовать специальный документ – положение, которое устанавливает в том числе площади и границы такой зоны и ограничения на строительство.
Самостоятельно справиться с таким количеством документов может быть довольно трудно, поэтому лучше обратиться к специалисту (юристу, риелтору и т.д.) по земельным вопросам.
Как узнать об ограничениях конкретной зоны?
Если вы нашли сведения о ЗОУИТ на вашем участке или рядом с ним, то следующим шагом будет определение ограничений, которые эта зона накладывает.
Ограничения каждой зоны, как правило указываются там же, где она отражена. Например, вы увидели ЗОУИТ на Публичной кадастровой карте, тогда слева, в сведениях об объекте можно увидеть и информацию об ограничениях. Другой пример: вы нашли зону на карте градостроительного зонирования вашего города. Смотреть ограничения нужно в ПЗЗ для вашего населённого пункта. Эти два документа действуют вместе.
Если вы хотите узнать о зоне и её ограничениях подробнее, то помогут следующие документы:
-
Федеральный закон для таких зон как: водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия;
-
Постановление Правительства об ограничениях для зон определённого вида (например, Постановление Правительства № 222 от 3 марта 2018 года о санитарно-защитных зонах);
-
Положение о конкретной зоне, может быть утверждено федеральными, региональными или местными властями.
Важно:
В редких случаях может случиться так, что на одном участке земли пересекаются сразу несколько зон с особыми условиями. В этой ситуации действуют ограничения, установленные для всех зон.
Можно ли гарантировать строительство дома?
Такой гарантии получить невозможно. Границы ЗОУИТ могут измениться в любой момент, если будет существовать угроза жизни и здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия и т.д.
Стоит заранее проверить нет ли поблизости от участка вредных производств, заповедников или других объектов, вокруг которых может быть установлена ЗОУИТ.
Помимо ЗОУИТ существуют ещё множество других территорий, строительство и другая деятельность на которых может быть ограничена. В том числе особо охраняемые природные территории (заповедники, национальные парки, памятники природы и др.), публичные и частные сервитуты, береговые полосы и другие.
- генеральный план участка
- гпзу
- градостроитеьные нормы
- зона санитарной охраны
- зоуит
- кадастровый инженер
- ограничения
- оопт
- пзз
- росреестр
Страница 2 из 22
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
Законодатели, руководствуясь видимо, самыми благими намерениями — обязывают собственников и органы власти разных уровней срочно предоставлять в ЕГРН сведения о ЗОУИТ, однако, в силу причин из п. 5 – не всегда и не везде это делается, и не всегда оперативно отражается на публичной кадастровой карте.
Также стоит добавить, что до 01.01.2022 установление, изменение, прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий осуществляется в порядке, установленном до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ).
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
Есть минусы и у проверки с получением ГПЗУ. Основное — долго. ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема — ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.
Важно, чтобы ГПЗУ был свежий. Если он выдан 5 лет назад, очень вероятно, что зоны вокруг изменились или добавились.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
1. Стандартный путь проверки ЗУ – это как раз обращение к публичной кадастровой карте, рассмотрим его по шагам:
1. Открываем Публичную кадастровую карту на сайте Росреестра. Жмем на значок лупы (1) и вводим кадастровый номер своего участка (2), который узнаем заранее из своих правоустанавливающих документов, нажимаем «Найти».
2. Видим наш участок и его характеристики.
на панели инструментов заходим в меню «Управление картой»
В меню ставим галочки напротив «Зоны с особыми условиями использования территории» и «Космические снимки»
3. Подгружаются космические снимки и зоны с ограничениями, которые показаны зеленым.
На этом этапе видно, какая именно часть вашего участка попадает под ограничения. Чтобы посмотреть характеристику зоны, которая вводит ограничения, щелкаем на вкладку ЗОУИТ, а затем мышкой на зеленую зону, которая проходит по нашему участку. Появляется информация о зоне, ограничивающей наш участок в использовании.
Таким образом можно проанализировать все увиденные зеленые зоны, и узнать их вид и название.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
Пример –
Увидев такой вот круг – узнаем, что это Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.
Таким образом можно установить все местные источники водоснабжения и п̶р̶о̶д̶а̶т̶ь̶ ̶э̶т̶и̶ ̶с̶в̶е̶д̶е̶н̶и̶я̶ ̶з̶а̶ ̶г̶р̶а̶н̶и̶ц̶у сделать выводы для себя.
Работая с разными вкладками – можно увидеть и местные ООПТ, водоохранные зоны и многое другое, а еще – увидеть реестровый или учетный номер зоны.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
! Если у вас есть номер зоны (реестровый или учетный) можно заказать сведения об этой зоне через личный кабинет lk.rosreestr.ru/, далее: услуги и сервисы, далее: предоставление сведений, далее: запрос о предоставлении сведений о территории либо зоне, далее: заполняете шаг1, шаг2, шаг3 и т. д. Оплачиваете и ждете результат. Сервис работает нестабильно, потому если с первого раза не получилось, нужно пытаться ещё и не раз.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
1. Надо сказать, что онлайн-сервисов, предоставляющих доступ к публичной кадастровой карте – достаточно много, и функционал этих сервисов тоже может различаться. Однако – думаю, общий принцип понятен.
Границы ЗОУИТ регистрируются в ЕГРН. Отсутствие сведений об охранной зоне в ЕГРН не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в охранной зоне, от выполнения требований режима использования земель.
Соответственно, минус этого способа — на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон пока большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
Как уже говорил, межведомственное взаимодействие обязывает различные ведомства и структуры передавать сведения в Росреестр, это выглядит так:
Соответственно, скорость появления данных в государственном кадастре недвижимости напрямую зависит от скорости межведомственного взаимодействия, и от скорости внутриведомственных процессов.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
10. Сколько действительна выписка из ЕГРН?
Законом не установлен срок действия выписки из ЕГРН.Если говорить строго – то сведения в выписке актуальны в день ее получения. Чем больше времени проходит – тем эти данные становятся все менее и менее актуальными. Потому что на следующий день после получения сведений из ЕГРН может произойти новая сделка.
На практике выписка действительна 1 месяц. И большинство органов, в которые нужно предъявить этот документ, требуют именно не старше месяца.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
1. Посмотрим, чем еще можно воспользоваться, для получения интересующей частного застройщика информации. Для жителей Москвы и Московской области существует Геопортал Подмосковья, https://rgis.mosreg.ru/v3/#/
— очень удобный сайт, позволяющий по кадастровому номеру получить информацию о площади земельного участка, его виде разрешённого использования, узнать площадь пересечения с ЗОУИТ, как по данным ИСОГД, так и по данным из ЕГРН, узнать пересечения с территориальными зонами и их основные ВРИ (в соответствии с ПЗЗ), узнать предельные размеры участков, предельные отступы от границ участка для строительства, максимальный процент застройки (особенно актуально для дачников и садоводов). -
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
1. Еще один удобный портал для жителей Москвы — Портал ИАИС ОГД Москвы. Он предоставляет возможность проверить наличие градостроительной документации на территории города Москвы, в том числе наличие ПЗЗ, ППТ, ГПЗУ на определенную территорию, а также их реквизиты. https://isogd.mos.ru/isogd-portal/gis/none/none
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
1. Реестр утвержденных проектов планировки территории (ППТ) в Москве предоставляет возможность найти по реквизитам и скачать для ознакомления проект планировки территории в полном объеме с распоряжением об утверждении. По ППТ можно проверить, какие работы запланированы на данной территории, подлежат ли объекты недвижимости изъятию или сносу с целью нового строительства, ознакомиться с планом межевания территории, то есть узнать проектные границы и площади земельных участков (особенно актуально для многоквартирных домов). https://data.mos.ru/opendata/7710145589-reestr-utverjdennyh-proektov-planirovki-territoriy
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
1. Для жителей других регионов России – можно подсказать вот такой ресурс — Федеральные и региональные геопорталы России, http://gisgeo.org/gisportal/geoportals.html
Что там можно найти – да много чего. Например, на геопортале Челябинской области
http://gis.inf74.ru/
можно найти даже уровень воды в некоторых (не во всех) местных озерах. -
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
А например, на геопортале Республики Татарстан – можно, включив соответствующую вкладку – найти даже карту затонувших на Волге судов.
Как между собой связаны затонувшие суда и частные земельные участки – рассказывал здесь. https://www.forumhouse.ru/posts/24987684/
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
Если Вы живете в ХМАО – то возможно, Вам будет интересна схема производственной структуры региона, от компрессорных и нефтеперекачивающих станций, до высоковольтных линий.
-
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
-
1.906
- Благодарности:
- 4.388
SkayUoker74
Живу здесь
- Регистрация:
- 14.12.14
- Сообщения:
- 1.906
- Благодарности:
- 4.388
В целом, используя доступные геопорталы – можно самостоятельно оценить территорию, на которой планируется построиться, с точки зрения тех аспектов, которые будут Вам важны в каждом конкретном случае. Также важно, что получаемая информация будет иметь высокую степень достоверности, быть не на уровне порой субъективных мнений и домыслов местных жителей.
Конечно же, перед покупкой ЗУ в каком-либо населенном пункте – нужно и лично побывать там, и пообщаться с жителями. Но нужно принять во внимание то, что скорее всего, местный житель, встретившийся в момент посещения понравившейся деревни, и согласившийся пообщаться – с высокой вероятностью окажется пожилой женщиной-пенсионеркой, очень смутно представляющей, что такое ПЗЗ, какие ЗОУИТ есть в этой местности, каков режим ближайшей ООПТ, где и какие здесь СЗЗ и чем они отличаются от ЗСО, какие охранные зоны у ЛЭП, и как в ее деревне будут развиваться автомобильные дороги местного значения и улично-дорожная сеть.
Страница 2 из 22
Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)
- →
Последние 2-3 года органы власти стали массово обращать внимание на попадание объектов в зоны с особыми условиями использования: в Поленово снесли дома, попавшие в зоны охраны объектов культурного наследия, в Московской области газовики через суд добиваются сноса домов в охранных зонах газопроводов.
Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что они оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более «щадящих» ситуациях оформить права на объекты можно, но только после нескольких согласований с самыми разными инстанциями — от аэропортов до мелиораторов.
Чтобы вы не оказались в числе пострадавших от зон с особыми условиями использования, расскажем, как проверить, попадает ли участок или здание в такую зону.
Пойдем по пути от меньших трудовых и временных затрат к большим.
1. Проверить на публичной кадастровой карте.
Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу.
На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Чтобы посмотреть, что это за зона, нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «поиск».
Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта.
Голубым — границы земельного участка, желто-зеленым — запретной зоны.
Минус этого способа — на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.
2. Проверить на картах муниципальных информационных ресурсов.
Информация, которой нет на публичной кадастровой карте, может быть на региональных или муниципальных картах.
Например, в Москве есть карта ИАИС ОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями».
В Московской области есть геопортал. Там, например, можно посмотреть в какие приаэродромные территории попадает объект.
Обновление: в апреле 2020 года на геопортале Московской области запустили сервисы проверки земельного участка на попадание в зоны: «Градпроработка» и «Кадастровому инженеру». Для этого в сервис нужно загрузить выписку или файл с координатами земельного участка. Рекомендуем ими пользоваться.
Особо «везучим» владельцам участков в Котельниках нужно согласовывать строительство с пятью разными аэродромами.
3. Посмотреть правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Правила землепользования и застройки — основной градостроительный документ. В их составе есть карты зон с особыми условиями использования территорий. В Москве — 8 отдельных карт на каждый округ (и еще 5 засекреченных), в Московской области — отдельная карта на каждое муниципальное образование.
Таким способом можно, например, увидеть, попадает ли участок в Московской области в санитарно-защитную зону.
Большая часть территории г.о. Щелково находится в зонах с особыми условиями использования территорий.
Минусы — те же. В ПЗЗ нет всех зон с особыми условиями использования территорий.
4. Получить свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Лучший способ, потому что в нем будет содержаться максимум информации о зонах. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге. Можно обратиться через портал госуслуг.
В ГПЗУ указаны зоны, в которые попадает участок.
Минусы — долго. ГПЗУ могут выдавать до 20 рабочих дней. Вторая проблема — ГПЗУ не выдадут, если границ участка нет в кадастре. То есть до выдачи ГПЗУ нужно обязательно найти кадастрового инженера и уточнить границы участка.
Важно, чтобы ГПЗУ был свежий. Если он выдан 5 лет назад, очень вероятно, что зоны вокруг изменились или добавились.
5. Посмотреть местность вокруг.
Банальный, но иногда эффективный способ. Если рядом с объектом проходит газопровод — есть охранная зона. Расположен памятник архитектуры — охранная зона. Водоем — водоохранная зона. Завод — санитарно-защитная зона, и так далее.
Обращать внимание на зоны с особыми условиями использования — новая реальность. В судах уже очень много дел о сносе построенных в зонах объектах, а будет еще больше. К сожалению, меньше всех в этой ситуации защищены граждане и бизнес. Поэтому проверяйте расположение объекта в зонах, прежде чем решитесь его купить или начинать строительство.
Если нам нужно проверить или согласовать размещение объекта в ЗОУИТ,
позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.
Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605