Как по договору купли продажи найти покупателя

О договоре купли-продажи

Договор купли-продажи автомобиля — это соглашение между покупателем и продавцом. Покупатель обязуется заплатить за автомобиль, а продавец — передать машину покупателю. Договор составляется обычно в трех экземплярах: по одному для каждой стороны, еще один экземпляр необходимо предоставить в ГИБДД для постановки автомобиля на учет.

ДКП вместе с ПТС и СТС нужен, что перерегистрировать машину на покупателя.

По закону у покупателя есть 10 дней для оформления ОСАГО и постановки автомобиля на учет. Пока машина не перерегистрирована, договор купли-продажи остается единственным документальным доказательством того, что покупатель законно владеет машиной. В это время новому автовладельцу стоит возить договор с собой.

Но порой договор купли-продажи автомобиля нужен и продавцу — например, чтобы доказать, что машина продана, и начислять транспортный налог уже не нужно. Или чтобы оспорить штрафы, которые будут приходить на имя продавца, пока покупатель не перерегистрировал машину на себя.

Наконец, и продавец, и покупатель могут неожиданно предъявить друг другу претензии касательно автомобиля и оплаты. В таком случае договор купли-продажи защищает интересы каждой из сторон, а спорные вопросы они могут решить в суде.

Поэтому ДКП автомобиля лучше не терять, даже если после сделки уже прошло много времени. Расскажем ниже, что делать, если ДКП автомобиля потерялся.

Как восстановить договор купли-продажи

Можно ли восстановить договор купли-продажи автомобиля? Да.

Первый вариант — попросить другую сторону сделки отправить копию ДКП.

Второй — обратиться в ГИБДД, в базах данных которой также хранится информация, указанная в договоре.

Как получить копию ДКП в ГИБДД? Чтобы запросить договор купли-продажи в ГИБДД, можно обратиться в то МРЭО, где ставили машину на учет. Нужно написать заявление с просьбой выдать копию договора. Делается это бесплатно. Сотрудники автоинспекции не обязаны выдавать копии ДКП, но часто идут навстречу.

Если утерян договор купли-продажи автомобиля до регистрации

Ситуация хуже, если ДКП утерян до того, как машина встала на учет.

В этом случае в Госавтоинспекции откажутся перерегистрировать автомобиль, потому что нет оснований считать, что для этого к ним обратился именно новый владелец, а не мошенник.

Восстановить договор могут только продавец и приобретатель. Но если контакты продавца утеряны или он упорно не хочет предоставлять копию, или не выходит на связь — придется обращаться в суд.

Для доказательства факта сделки можно будет использовать показания свидетелей, расписку о передаче средств или выписку с банковского счета, в которой есть перевод на счет для покупки автомобиля.

Застраховаться от потери ДКП можно, если заключить сделку через «Госключ»: тогда все данные будут храниться в электронном виде и доступны в личном кабинете на «Госуслугах». Для этого у покупателя и продавца должны быть авторизованные учетные записи. И тогда получить дубликат договора купли-продажи автомобиля не составит проблемы.

Как восстановить ДКП на автомобиль для налоговой

Еще один распространенный сценарий. Если собственник владел автомобилем менее трех лет, при сделке до 30 апреля следующего года он должен указать сведения о сделке в декларации 3-НДФЛ — иначе ФНС выпишет штраф.

В целом способы восстановить договор купли-продажи для налоговой такие же — обратиться к продавцу или в ГИБДД.

Как быть, когда утеряны не только ДКП, но и остальные документы на автомобиль

Самый неприятный сценарий, но и он не смертелен.

Чтобы восстановить главный документ автомобиля — ПТС — нужно иметь договор купли-продажи. А его взять его копию, уже известно. После этого уже приступайте к получению остальных документов.

Автор: Андрей Пермяков

Главное в отношениях с риелтором при сделках с жилой недвижимостью — это правильно составленный договор, в котором четко прописаны все условия и ответственность

Многие хоть раз в жизни обращались к услугам риелторов. Сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. Вместе с экспертами разбираемся, какую ответственность несет риелтор за сделки на вторичном рынке и как правильно оформить с ним отношения.

За что риелтор несет ответственность

По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.

«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.

Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.

«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Как можно застраховать себя от неприятностей

Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности в случае возникновения проблем по сделке в будущем. Лучше самостоятельно или с помощью юриста проверять юридические вопросы по сделке, говорит Андрей Большаков.

По сложившейся практике услуга риелтора оплачивается по факту ее совершения. Нужно выбирать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией, опытом работы на рынке, и опять же — заключать договор, добавляет Юлия Дымова. По ее словам, заведомо низкая стоимость услуги должна насторожить. Ведь недвижимость — самый дорогой актив для подавляющего большинства граждан.

Некоторые риелторы, работающие от агентств, указывают, что ответственность их фирм по сделкам, которые совершают их клиенты, застрахована. Потенциальным покупателям или продавцам недвижимости необходимо внимательно проверять договор, заключаемый с агентством, и договор страхования, замечает Дмитрий Усольцев. Это позволит быть уверенным в том, что интересы клиента будут защищены, а обещания риелтора не являются рекламным ходом для продвижения услуг.

Как правильно оформить договор с риелтором

Чтобы защитить свои интересы, потребителям при заключении договоров с риелторами рекомендуется:

• максимально подробно описать обязанности, возлагаемые на исполнителя;
• зафиксировать срок, в течение которого услуги должны быть оказаны;
• предусмотреть неустойку на случай нарушения сроков исполнения обязательств;
• убедиться в том, что риелтор прошел добровольную сертификацию, а также является членом союзов, ассоциаций или профессиональных объединений;
• ответственность риелтора при этом должна быть застрахована.

«Существуют две наиболее распространенные модели, по которым происходит оформление услуг между клиентом и риелтором, — договор возмездного оказания услуг и агентский договор. В отличие от договора возмездного оказания услуг, по агентскому договору агент обязан оказать не только фактические, но и юридические действия. Например, совершать за вас сделку по доверенности или принять задаток. Потребителям следует помнить, что условие о выплате денежной суммы за отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг ничтожно», — говорит Дмитрий Усольцев.

Плюсы работы с риелтором:

• большой выбор. Риелтор или агентство недвижимости обычно работают с десятками объектов, и у клиента есть большой выбор;
• экономия времени. Всю работу по организации сделки риелтор берет на себя. Он также заинтересован, чтобы сделка состоялась в кратчайшие сроки, поэтому затягивать процесс риелтор не будет;
• сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, если для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

Минусы работы с риелтором:

• дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и прочего, но берут за это дополнительную плату;
• неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с риелтором низкой квалификации, который в какой-то момент сорвет сделку.

Содержание:

Участники сделки и место ее проведения

Сценарий сделки

Если используется электронная регистрация

Если сделка проходит у нотариуса

Подача на регистрацию перехода права

Участники сделки и место ее проведения

Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.

Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.

Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.

МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.

Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).

Сценарий сделки

Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).

Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.

Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.

Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.

После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.

Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.

Если используется электронная регистрация

Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.

• О достоинствах онлайн-сделок
• О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
• Как проводится онлайн-сделка
• Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
• Электронная подпись: просто, но небезопасно 

При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.

Если сделка проходит у нотариуса

Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.

Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.

Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.

Подача на регистрацию перехода права

После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.

После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.

После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.

Этапы сделки по шагам:

1. Соберите все документы.

2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.

3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.

4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)

5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.

6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).

7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.

8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.

Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.

Приобретение жилья иногда омрачается рядом формальностей. Недостаточно просто собрать всю сумму, еще нужно правильно ею распорядиться и знать, когда отдавать деньги при покупке квартиры. 

JCat.Недвижимость расскажет, как лучше передать деньги, исключая обман и мошенничество.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки). 

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Безналичный расчет

Если стороны договариваются между собой, деньги можно перевести между банковскими счетами, не привлекая юристов и риелторов, но и здесь есть свои риски.

А при покупке жилплощади в новостройке нужно предварительно проверить строительную компанию. Такая мера предосторожности частично защищает от обмана.

Расписка о получении денег за квартиру обязательна и при безналичном расчете, поэтому не забудьте попросить ее у владельца недвижимости. 

Преимущества безналичного расчета:

• защита от поддельных купюр;
• отсутствие необходимости носить большую сумму с собой;
• возможность быстрой проверки точности перевода.

Есть и минусы, о которых нужно помнить при выборе способа расчета:

• риск потерять деньги, если осуществлять перевод до получения права на объект.

Наличный расчет

Покупатель и продавец встречаются для передачи наличных. По времени это может происходить до подписания договора по покупке квартиры или после него. Передача денежных средств из рук в руки использовалась во все времена. Способ небезопасный, но многим кажется привычным. 

Крупная сумма передается после оформления документов в присутствии других лиц на усмотрение сторон. Составление договора по всем правилам позволяет сократить риски. С этой целью нужно обратиться за помощью к юристам. Способ популярен, когда сделка заключается между родственниками или знакомыми. Расписка о получении денег за квартиру поможет подтвердить факт оплаты. Когда речь о большой сумме, лучше перестраховаться подтверждающим документом.

Преимущества сделки с наличной оплатой:

• оперативность;
• отсутствие комиссии и процентов.

Недостатки оплаты наличными:

• риск использования поддельных купюр;
• опасность перевозить большие суммы.

Нужно тщательно все взвесить перед принятием решения.

Расчеты у нотариуса

С привлечением третьего лица больше гарантий соблюдения обязательств. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса, дополнительно составляют соглашение. Нотариус отслеживает регистрацию и уполномочен самостоятельно подавать документы. Также он проверяет участников сделки, защищает их интересы и гарантирует правомерность действий.

Нотариусы вправе открывать депозиты согласно № 457-ФЗ п. 4 с 2015 года. На депозите деньги хранятся до подписания договора передачи недвижимости на нового владельца. Каждый перевод облагается процентами. 

Покупатель может отозвать деньги с депозитного счета нотариуса в любой момент, согласно ст. 327 п. 3 ГК РФ, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении. 

Основные плюсы нотариальных услуг:

• сделка занимает всего 1–2 дня;
• оформление обойдется вам всего 0,5% от суммы.

Единственный недостаток расчета связан с лицензией нотариуса, которую могут забрать по причине мошенничества. Но практика показывает, что это случается крайне редко.

Аккредитив

Аккредитация подразумевает привлечение банка как посредника. Передача денег при покупке квартиры осуществляется после соблюдения всех условий сделки. 

Покупатель создает счет, банк открывает на него аккредитив, деньги на счете блокируются до окончания срока. Покупатель передает аккредитив продавцу, который приносит аккредитив в свой банк и получает деньги. Если срок прошел, а условия не выполнили, сумма вернется на счет, с которого была списана.

Способ безопасный, поскольку содержимое аккредитива застраховано. Когда-то эта процедура обходилась очень дорого, а сейчас доступна каждому. Безналичный расчет через заблокированный лицевой счет является условным обязательством. Владелец недвижимости должен лишь подтвердить переход недвижимости в собственность второй стороны. Риски минимальные, потому что изначально все тщательно проверяется финансовой организацией, и ошибки быть не может.

Выбирая банк, нужно учитывать, что при переводе возникают вопросы по поводу происхождения средств на покупку квартиры. Поэтому операцию могут приостановить, что особенно характерно для государственных учреждений. Не все финансовые организации предлагают данную услугу и умеют с ней работать, возможно, по причине того, что ее редко заказывают.

Цена услуги колеблется в диапазоне 3 тысяч рублей. Стоимость рассчитывается как процент от суммы, также может быть фиксированной.

Основные преимущества аккредитива:

• безопасность обеспечивается законом;
• средства доступны через 2–5 дней после регистрации договора в Росреестре.

Недостатки аккредитива:

• услугу предоставляют не все банки;
• проведение выплат исключительно в рублях;
• если финансовая организация останется без лицензии, средства будут заморожены.

Банковская ячейка

Для передачи денег при покупке квартиры используют аренду сейфа. Арендовать нужно 1 или 2 места в хранилище, второе для расписки. При альтернативной сделке с участием нескольких квартир потребуется больше ячеек.

Дополнительное соглашение определяет, кто и когда сможет открыть хранилище. Последовательность этапов: 

1. Заключение договора купли-продажи недвижимости.
2. Выбор финансовой организации.
3. Регистрация в Росреестре.
4. Предъявление паспорта, договора и записи о передаче недвижимости новому владельцу или выписка из ЕГРН.
5. Вскрытие ячейки.
6. Выдача расписки.

Та же практика используется для ипотеки, только сначала подписывают кредитный договор. Если сумма находится в разных финансовых организациях и нужно собрать ее, можно снять отдельное хранилище и добавлять средства туда постепенно. 

Стоимость данной услуги от 1000 до 5000 рублей в месяц, плюс 2–5 тысяч за составление дополнительного соглашения. При подписании договора определяется, кто будет платить, обычно это делает покупатель.

Банковская ячейка популярна на вторичном рынке недвижимости. Например, в Москве, 90% сделок проходят именно так. Ключ от хранилища можно оставить в банке. 

Преимущества банковской ячейки:

• защита сторон законом о хранении материальных ценностей (статья 922 ГК РФ);
• деньги будут в сохранности, даже если соглашение сорвется;
• условия хранения защищают обе стороны.

Но есть и ряд недостатков:

• не все финансовые организации предлагают такую услугу;
• высокая стоимость услуги;
• если у банка будут отзывать лицензию, возникнут проблемы с возвратом денег.

Сервис безопасных расчетов

Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов есть в Сбербанке и ВТБ. Оформление занимает мало времени и стоит 3400 рублей. Процесс длится до 7 рабочих дней и зависит от времени регистрации недвижимости в Росреестре. Принцип работы сервиса простой:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет.
2. Банк запрашивает данные в Росреестр.
3. Деньги перечисляются продавцу.

Если продавец и покупатель открывают счет в одном и том же банке, перевод денег занимает несколько часов. Банк высылает уведомление по электронной почте покупателю о регистрации сделки. Все делается удаленно, не нужно посещать самостоятельно банк. Сделка защищена от расторжения, и покупатель не может отозвать деньги без согласия продавца. Для расчета нужен минимальный пакет документов, ИНН, паспорт, банковские реквизиты и договор покупки квартиры.

Плюсы услуги:

• сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке;
• оформление занимает до 15 минут;
• не нужно посещать банк, все делается удаленно;
• продавец может получить деньги через 7 дней после открытия номинального счета.

Есть и недостатки:

• банк не несет ответственности за сохранность денег;
• услуга недоступна в некоторых случаях (участники сделки не имеют гражданства России, собственность оформлена до 1998 года, квартиру покупают по дополнительному соглашению к ДДУ и т. д.).

JCat.Недвижимость рекомендует ознакомиться со всеми особенностями передачи денежных средств при покупке квартиры во избежание ошибок. В любой ситуации можно снизить риски, если подойти к решению поставленной задачи грамотно. Мы постарались описать подробно каждый способ передачи денег и желаем успешной сделки.

Оставайтесь с JCat.Недвижимость, чтобы заключать только успешные сделки с недвижимостью. Сделайте свое объявление о продаже квартиры или дома заметным с помощью нашего сервиса. Выбирайте подходящий тариф и будем сотрудничать!