Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой сделку, по которой одна сторона передает другой стороне в собственность объект недвижимости за оговоренную соглашением плату.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора нежилого помещения .docxСкачать образец договора нежилого помещения .docx
При этом важно учитывать, что под нежилым помещением подразумевается та недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей. К таким помещениям можно отнести: магазины, офисы, гаражи и иные строения. Также вышеупомянутыми помещениями могут являться строения каких-либо зданий или торговых центров.
Субъектами по договору купли-продажи нежилого помещения выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает право собственности на помещение за определенную сделкой выплату, а также Покупатель, физическое или юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости у Продавца.
Данная сделка, согласно требованиям действующего законодательства, подлежит обязательному письменному оформлению. Ниже, на примере договора купли-продажи офисного помещения, мы поэтапно разберем, как составить такой документ, и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении:
Преамбула
Договор купли-продажи офисного помещения
г. Курган
24 мая 2023 года
Мы:
Лютиков Эдгар Рудольфович, 09.09.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 454, квартира 662, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 09.09.2000, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
ИП Александров Петр Алексеевич, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.07.2019, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу договора традиционно входят:
- вид соглашения;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников сделки;
- адреса проживания и паспортные данные сторон.
Сделка будет считаться заключенной, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи офисного помещения являются:
- предмет соглашения;
- цена договора.
Предмет
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах такого документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение. Важно отразить в тексте документа исчерпывающие характеристики отчуждаемого объекта, а именно:
- по какому адресу оно расположено;
- имеется ли какое-либо прилагающее к помещению оборудование;
- обозначить количество квадратных метров в помещении;
- обозначить, кому нежилое помещение принадлежит по праву собственности и обременено ли оно правами третьих лиц.
Выглядит это следующим образом:
Продавец передает в собственность Покупателю за оговоренную соглашением стоимость офисное помещение, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, дом 47Б, второй этаж.
Общая площадь объекта недвижимости составляет 105 (Сто пять) квадратных метров.
Согласно выписке из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, собственником отчуждаемого имущества является Покупатель. Продаваемый объект не обременен правами на него третьих лиц.
Цена договора
В этом разделе указывается стоимость отчуждаемого в собственность Покупателя офисного помещения. При этом следует указать порядок выплаты, то есть, каким образом будет осуществляться оплата. Выплата по настоящему соглашению может осуществляться как в полном объеме разовым платежом, так и частично. Выглядит это следующим образом:
Стоимость объекта недвижимости составляет 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Выплата осуществляется разом платежом путем безналичного перевода указанной суммы в полном объеме на банковский счет продавца в момент подписания документа.
Права и обязанности
Раздел об обязанностях и правах прописывается с целью указания в нем обязательств Контрагентов по настоящему соглашению. При этом по взаимному согласию сторон, обязательства могут быть различными. Важно, чтобы они были непротиворечивы действующему законодательству. Ниже мы приведем типовые формулировки, которые прописываются в тексте документа:
Продавец вправе:
Требовать своевременной выплаты указанной в настоящем договоре денежной суммы.
Продавец обязуется:
В соответствии с настоящим соглашением передать в собственность Покупателя офисное помещение.
В случае если договор не будет считаться заключенным, осуществить возврат выплаченных ему денежных средств.
Предоставить Покупателю всю необходимую документацию, связанную с отчуждаемой недвижимостью.
Покупатель вправе:
Требовать снижения установленной цены, если недвижимость не соответствует указанным в договоре характеристикам.
Покупатель обязуется:
Своевременно и в полном объеме осуществить выплату денежных средств по настоящему соглашению.
Ответственность сторон
В разделе об ответственности прописываются обстоятельства, при наступлении которых стороны могут быть привлечены к материальной ответственности. Выглядит это следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Продавец несет ответственность за недостатки отчуждаемого им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Продавец ответственности не несет.
Риск случайной гибели до оформления регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости несет Продавец.
Заключительные положения
Далее в тексте документа могут прописываться дополнительные условия о порядке разрешения споров и обобщенной информации по вышеперечисленным пунктам.
В конце документа указываются реквизиты сторон, ставятся подписи и после государственной регистрации сделка считается заключенной.
Регистрация
Договор купли-продажи офисного помещения подлежит обязательной государственной регистрации.
Нотариус при покупке и продаже коммерческой недвижимости в Москве
- Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости
- Оформление договора купли продажи нежилого помещения
- Документы для купли продажи нежилого помещения
- Безвозмездные сделки с коммерческими объектами
- Договор безвозмездного пользования нежилым зданием
- Дарение нежилого помещения
- Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами
- Обязательное участие нотариуса
- Нотариальная проверка при заверении сделки
- Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости
Оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости через нотариуса – стандартная процедура для ООО, представителей бизнеса и граждан, которые хотят минимизировать риски.
Склады, торговые помещения, ангары, квартиры для аренды, офисы могут отчуждаться с неотделимым специальным оснащением и оборудованием. Часто вызывает вопросы статус земельного участка под объектом. Есть нюансы по регистрации прав новых собственников. В связи с этим услуги нотариуса служат дополнительной гарантией чистоты и законности сделки.
Условия договора купли продажи коммерческой недвижимости
Ключевая особенность сделки купли-продажи коммерческих активов – подробные индивидуальные характеристики недвижимости. Договором проще пользоваться, если в нем указано как можно больше информации об объекте.
Обязательные данные по недвижимости для нотариуса:
- наименование предмета продажи: нежилое помещение, часть нежилого помещения;
- юридический адрес, точное расположение (в здании, на земле);
- кадастровый номер ;
- этажность, площадь, год постройки;
- целевое назначение – нежилое помещение;
- данные об имуществе, которое передается вместе с активом – сети коммуникаций, не отделяемое оборудование.
Надежный источник персональной информации по зданию, квартире, другому объекту для сделки у нотариуса – электронная выписка из ЕГРН и сайт Росреестра.
В обязательные условия договора входит цена недвижимости. Сумма согласовывается сторонами персонально, исходя из договоренностей и оценки. Это возмездное соглашение, поэтому без таких данных нотариальное удостоверение невозможно, а сделка будет считаться незаключенной.
Варианты указания цены объекта: за квадратный метр, за единицу площади, полностью за весь актив, отдельно за земельный участок и за здание на нем.
Комментирует нотариус города Москвы
Комментирует нотариус города Москвы
Если я покупаю коммерческий объект недвижимости на земле, в договоре будет две цены? Или нужно два договора?
По общему правилу, стоимость, указанная в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости или квартиры на земле сразу включает цену земельного участка, на котором расположено здание. Два договора не требуется.
Стоимость земельного участка в цене договора выделяется отдельно, т.к. здание и земля — это два разных объекта недвижимости, несмотря на то, что земля следует судьбе здания.
Оформление договора купли продажи нежилого помещения
Договор составляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует, за исключением случаев, когда отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или недееспособному собственнику, а также когда имеет место купля продажа доли нежилого помещения (ст. 550 ГК РФ). При заключении сделок коммерческие организации, как правило, удостоверяют договор через нотариуса с целью избежать возможных правовых рисков и судебных споров.
В настоящее время имеется возможность оформить договор купли продажи нежилого помещения с участием двух и более нотариусов дистанционно, если покупатель и продавец недвижимости находятся в разных городах (регионах). Независимо от режима удостоверения сделки, нотариус обязан проверить документы продавца, юридическую чистоту объекта, провести анализ договора на предмет соответствия законодательству, для чего ему потребуется полная документация по продаваемому объекту и сторонам сделки.
Документы для купли продажи нежилого помещения
- Удостоверения личности продавца и покупателя — паспорта физических лиц, включая представителей по доверенности, действующих от имени организации (ее данные будут проверены нотариусом). Следует знать, что в ЕГРЮЛ вносятся данные только представителя, имеющего право действовать от имени юридического лица БЕЗ доверенности. Доверенность для сделок должна быть в нотариальной форме и ее достоверность будет проверена с использованием ЕИС ЕНОТ.
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие право продавца распоряжаться объектом недвижимости (предыдущий договор купли-продажи, приватизации и т.д.).
- Свидетельство на собственность нежилого помещения, если имеется, или выписка из ЕГРН.
- Квитанции, справки о полной уплате коммунальных и других платежей, связанных с содержанием нежилого помещения.
Приведенный перечень не является исчерпывающим, при удостоверении сделки купли продажи коммерческой недвижимости через нотариуса могут потребовать дополнительные документы. Например, при покупке нежилого помещения физическим лицом у юридического лица, от первого — согласие супруга на покупку, от второго — справка о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью. Кроме того, требуется одобрение сделки органами управления юридического лица, либо справка об отсутствии необходимости такого одобрения. В каждом конкретном случае есть свои нюансы, поэтому лучше заранее получить консультацию в нотариальной конторе о том, какой список документов потребуется для оформления договора.
С 2013 года регистрация самого договора купли продажи нежилого помещения в Росреестре не нужна, однако регистрируется переход прав на коммерческую недвижимость (имущество). При нотариальном удостоверении сделки эту процедуру совершает нотариус (в ином случае продавцу и покупателю пришлось бы подавать совместное заявление в Росреестр, и ждать минимум 10 дней). Нотариус по каналам электронного взаимодействия отправляет заявление о переходе прав на нежилое помещение к продавцу. Регистрация совершается в течение суток, после чего стороны могут убедиться в этом, запросив выписку на объект на сайте Росреестра.
Безвозмездные сделки с коммерческими объектами
Купля продажа нежилого помещения — не единственный вариант отчуждения недвижимости. Законом допускаются в отношении таких объектов и другие, в частности, безвозмездные сделки: передача в бессрочное пользование, дарение. Безвозмездный договор предполагают получение имущества одной только одной стороной. Рекомендуется заключать такие сделки через нотариуса, так как договор необходимо тщательно проверить по виду, предмету и статусу сторон на возможность согласования в нем условия о безвозмездности.
Так в случае, если будет доказан факт получения за предоставленный объект возмещения в какой-либо форме, суд будет рассматривать такой договор по правилам купли-продажи, аренды, агентирования со всеми вытекающими последствиями. Безвозмездными могут быть любые договоры, но в отдельных случаях закон ограничивает условия их совершения и круг лиц, между которыми может быть заключена такая сделка.
Договор безвозмездного пользования нежилым зданием
Возможность заключения договора передачи в безвозмездное пользование нежилого помещения допускается на основании ст.689 ГК РФ. При этом нет ограничений (в отличие от дарения) на проведение такой сделки между коммерческими организациями, юридическими и физическими лицам, за исключением нескольких случаев. Коммерческая организация не может осуществить передачу нежилого помещения в безвозмездное пользование своему учредителю (участнику), руководителю (например, генеральному директору), членам Совета директоров или контрольной комиссии. Обратная ситуация прямо не запрещена законом.
Пример. Директор ООО заключил с обществом бессрочный договор безвозмездного пользования нежилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Никаких ограничений на проведение сделки ссудодателем — физическим лицом закон не устанавливает. Таким образом, заключение договора ссуды между такими лицами, является допустимым.
По общему правилу безвозмездные сделки между юридическими лицами возможны:
- между коммерческой организацией и некоммерческой (НКО), если это не противоречит закону;
- между двумя НКО для осуществления уставных задач.
Также не противоречит закону договор безвозмездного пользования нежилым помещением между родственниками, в том числе супругами, при соблюдении указанных выше ограничений. Сделки такого рода — довольно распространенное явление в личных и бытовых отношениях, в государственном секторе, а также часто используется в благотворительных и иные социально значимых целях.
Необходимо обращать внимание на то, что в таких сделках в качестве стороны ссудодателя может выступать только собственник имущества, или уполномоченное им лицо. Несоблюдение этого условия часто приводит к судебным спорам. Нотариус при удостоверении сделки обязательно проверит, на каком основании ссудодатель владеет недвижимостью, имеются ли у него полномочия на передачу ее в безвозмездное пользование.
Не требуется регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением в органах Росреестра, за исключением случая, когда передаваемый объект принадлежит к культурному наследию, а срок действия договора составляет 1 год и более. При этом нежелательно указывать его по формуле «1 год минус 1 день» с целью избежать регистрации. Согласно позиции ВАС (письмо № 66 от 11.01.2002) в договорах аренды он признается равным году, аналогичная практика применяется и случае регистрации в ЕГРН безвозмездного пользования нежилым помещением.
Дарение нежилого помещения
Собственники имущества вправе распорядиться им любым законным способом, в том числе путем дарения. Ограничений в отношении коммерческой недвижимости закон не устанавливает, однако договор дарения, в частности нежилого помещения, ограничен субъектным составом сторон сделки. Так, согласно ст. 575 ГК РФ его нельзя заключить, если:
- одаряемое лицо занимает должности государственной, муниципальной службы, является служащим банка;
- от имени работников медицинских и социальных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- дарителем выступает несовершеннолетнее, недееспособное лицо или их представитель;
- стороны сделки являются коммерческими организациями.
В остальных случаях дарственная на коммерческую недвижимость является законным документом и не имеет особых отличий от случаев дарения других видов имущества. Также ограничение установлено ст. 35 Семейного кодекса в отношении дарителя. Чтобы подарить недвижимость, приобретенную в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение. В ином случае по его требованию сделка может быть признана недействительной.
Дарение коммерческой недвижимости — законный способ оптимизации налогообложения для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей. Так, если отец подарил сыну нежилое помещение для использования в предпринимательской деятельности, сын освобождается от уплаты НДФЛ (дар получен от члена семьи), а также исключает полученный доход (имущество) из налогооблагаемой базы по УСН.
Преимущества участия нотариуса в сделках с коммерческими объектами
Нотариальное сопровождение сделки и оформление договора у нотариуса – это законный современный способ защиты интересов обеих сторон.
- Во-первых, полномочия нотариуса охватывают исчерпывающую проверку данных о дееспособности продавца и покупателя, статусе ООО и объекта недвижимости. Риски мошенничества или ошибки фактически минимизированы.
- Во-вторых, нотариус выступает непредвзятым посредником и отвечает за юридическую чистоту и законность действий. Он проверяет содержание договора на соблюдение норм права и подтверждает свободное волеизъявление продавца и покупателя. Участники сделки экономят на поиске юриста.
- В-третьих, услуга нотариуса подразумевает передачу сведений в Росреестр для регистрации права собственности. Заявление передается с помощью электронного документооборота. Данные будут внесены после оплаты государственной пошлины Покупателем. Личное участие стороны не требуется. Это существенно экономит время клиентов.
- В-четвертых, с участием нотариуса легче обеспечить безопасность расчетов. Депозит нотариуса гарантирует сохранность денег, надежность и своевременность совершения платежа.
Обязательное участие нотариуса
Закон обязывает оформлять куплю-продажу коммерческой недвижимости в простой письменной форме. Нотариальное заверение – по желанию сторон, без нотариуса не обойтись, если нежилые помещения:
- принадлежат опекаемому, несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному лицу (статья 54 ФЗ № 218)
- это долевая собственность или предмет договора ипотеки (статья 42 ФЗ № 218);
Оформление купли и продажи коммерческой недвижимости у нотариуса обязательно, если хотя бы одна из сторон настаивает на таком формате.
Нотариальная проверка при заверении сделки
Задача нотариуса при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью – проверить статус, данные и правомочия сторон. Для этих целей нужно предъявить паспорта представителей,учредительные документы ООО, доверенности.
С целью защиты от мошенничества проводится полноценный правовой анализ договора, в том числе на предмет соблюдения преимущественного права покупки доли ООО и норм действующего законодательства.
Нотариус запрашивает данные об обременениях на объект коммерческой недвижимости из государственного реестра, получая актуальные сведения на момент заключения сделки о залоге, аресте.
Тарифы на удостоверение договора продажи коммерческой недвижимости
Стоимость услуг для ООО, других юридических и физических лиц при оформлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости, включает единый нотариальный тариф:
Если нотариальное удостоверение не обязательно, а является желанием сторон, размер зависит от суммы реализуемой недвижимости:
- 0,4% + фиксированная сумма 3000 руб. – стоимость актива менее 1 млн и 1 млн включительно;
- 0,2% от сделки (но не более 1 млн руб.) + фиксированная сумма 7 000 руб. – цена объекта от 1 до 10 млн руб.;
- 0,1% от суммы сделки + фиксировано 25 000 руб. – стоимость продаваемого актива свыше 10 млн руб.
- Если по закону участие нотариуса в сделке обязательно:
- Удостоверение договора ипотеки недвижимого имущества ООО – 0,3% от стоимости, но не превышая 3000 руб.;
- Прочие договора, предметом которых является квартира, другое имущество, подлежащее оценке, оплачиваются по тарифу 0,5% суммы сделки, но в диапазоне от 300 до 20 000 руб.
- Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера с 2023 года фиксированная и составляет 8000р.
Стоимость оформления сделки у нотариуса, кроме тарифов, предполагает оплату услуг правового и технического характера. Цена зависит от объема и типа имущество ООО или другой стороны, города совершения сделки (в регионах, как правило, дешевле).
Государственная пошлина за регистрацию прав ООО в Росреестре не включена в тариф нотариуса и оплачивается отдельно.Госпошлина для покупателя — юридического лица составляет 22000 рублей, для покупателя-физического лица — 2000 рублей.
- Что относится к коммерческой недвижимости
- Документы
- Для продавца
- Для покупателя
- Как проходит сделка купли-продажи
- Нюансы с налогами
- Возможные подводные камни
Что относится к коммерческой недвижимости
Коммерческой или нежилой недвижимостью называют объекты, которые используют для извлечения прибыли. Кто-то сдает в аренду, другие — открывают свое дело. Это может быть здание, сооружение или земельный участок.
Главное отличие коммерческих объектов от обычных домов и квартир — они не подходят для проживания. Их функция — приносить прибыль.
Есть несколько видов коммерческих объектов:
- Офисные
Обычно офисы располагаются в бизнес-центрах и административных зданиях. Они не функционируют без коммуникаций: водопровода, отопления, вентиляции и других. Это обеспечивает удобство сотрудников.
- Торговые
Торговые здания необходимы предпринимателям для хранения товаров и их продажи. Это знакомые многим площади в торговых центрах или заведения общепита.
- Производственные
В таких помещениях обычно располагают цеха, ангары и другие технические строения. Обычно они находятся на территории заводов и промышленных комплексов.
- Складские
Склады используют для хранения и поставки товаров. Они могут занимать целое помещение или только его часть. В зависимости от обустройства, площади и других удобств их делят на классы.
- Универсальные
Название объектов говорит само за себя. Предприниматели открывают в них цветочные магазины, рестораны, частные клиники и другие бизнесы.
Если вы хотите открыть свое дело и купить первую коммерческую недвижимость, Совкомбанк вам поможет. В банке доступны кредиты для бизнеса на максимально выгодных условиях.
Если вы горите идеей об открытии своего бизнеса, мы можем помочь вам! В Совкомбанке доступны кредиты для предпринимателей до 30 млн рублей. Вы составили бизнес-план и знаете, сколько средств вам понадобится для открытия собственного бизнеса? Смело рассчитывайте кредит и ежемесячный платеж по нему на нашем специальном калькуляторе!
Рассчитать кредит
Документы
Для любых сделок с недвижимостью важно правильно подготовить основные документы. В случае с нежилыми объектами необходимы:
- Выписка из ЕГРН
В ней указывают наиболее важную информацию о недвижимости: имя собственника, как он купил объект, когда поставил на кадастровый учет, сколько времени ею владеет. Здесь же покупатель узнает о возможных обременениях.
С 1 марта выписка доступна только владельцу недвижимости, его супругу(-е), нотариусу и еще нескольким людям. Получают бумажную выписку через Росреестр и МФЦ, электронную — на сайтах Росреестра, Федеральной кадастровой палаты и Госуслуг.
Как получить выписку из ЕГРН
- Технические документы на недвижимость
К ним относятся все бумаги, которые подтверждают технические характеристики объекта. Например, техпаспорт и кадастровый план. По ним можно проверить, не менялся ли строительный план объекта.
- Договоры с обслуживающими организациями
После покупки нежилого помещения физическим или юридическим лицом к нему переходят обязательства по договорам обслуживания. Поэтому стоит заранее проверить их, а также платежки за энергоресурсы и другие услуги.
При заключении сделки также понадобится договор купли-продажи нежилого помещения (ДКП). Но о нем мы поговорим чуть ниже.
Отдельно мы подготовили список документов для продавцов и покупателей. Это ускорит их сбор и процесс купли-продажи.
Для продавца
Список бумаг для физических и юридических лиц будет отличаться. В первый войдут:
- паспорт РФ;
- нотариально заверенное согласие супруга(-и).
Если продавец занят индивидуальным предпринимательством, потребуется выписка из ЕГРИП.
Юридическим лицам необходимо собрать больше документов. Дадим список с пояснениями:
- Выписка из ЕГРЮЛ
Он подтверждает, что юрлицо существует и ведет свою деятельность законно. Срок документа всего один день, поэтому обычно продавец заказывает два экземпляра. Один пригодится на встрече с потенциальным покупателем, второй — при подписании документов.
- Паспорт главы компании и документ о его назначении
Если главу компании назначал один учредитель, подойдет его заявление, если несколько — протокол собрания.
- Решение совета директоров
Документ потребуется, если организацией руководят несколько человек.
- Устав организации
В нем указывают полномочия руководителя. Например, иногда он не может проводить сделку без разрешения других учредителей. Если заранее не позаботиться об этом, покупку могут оспорить.
- Справка о размере сделки
Справка необходима, чтобы определить сумму сделки. Если недвижимость дороже активов компании на 25%, она считается крупной. Тогда для продажи объекта понадобится согласие учредителей.
- Финансовая отчетность
Документ подтвердит, что у компании нет долгов и ей не грозит банкротство. Иначе у покупателя появляется риск, что кредиторы могут отсудить объект недвижимости.
- Доверенность
Она необходима, если сделку проводит представитель собственника. Доверенность наделяет его правом вести переговоры и подписывать бумаги.
Документ должен заверить нотариус, внеся следующие сведения:
- срок действия;
- паспортные данные доверителя и доверенного лица;
- полномочия представителя;
- дату и место оформления.
Для покупателя
Покупатель должен собрать следующие бумаги:
- паспорт РФ;
- заявление на регистрацию права собственности;
- договор кредитования (если недвижимость покупают на заемные средства);
- доверенность (если у покупателя есть представитель);
- решение руководителя компании (если недвижимость покупает юрлицо).
Не менее запутанным кажется процесс оформления первого расчетного счета. Совкомбанк готов взять все заботы на себя — для этого оставьте заявку ниже.
Есть прекрасная возможность открыть расчетный счет в Совкомбанке с выгодными предложениями для предпринимателей! Подайте заявку, чтобы узнать индивидуальные условия, которые банк подберет для вас.
Как проходит сделка купли-продажи
Договор купли-продажи нельзя составлять, пока обе стороны не согласовали все условия и не урегулировали спорные моменты. Если на это уходит много времени, есть смысл составить предварительный ДКП.
В нем указывают условия основного договора, а также сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году. На этом этапе продавец недвижимости может попросить аванс.
Если с документами и условиями все в порядке, переходите к оформлению основного договора. В нем указывают:
- предмет продажи;
- сумма сделки (полная стоимость всей недвижимости или за кв. м);
- паспортные данные и реквизиты обеих сторон;
- кадастровый номер;
- адрес объекта;
- тип объекта;
- площадь, этаж и расположение в здании;
- способы и сроки оплаты;
- условия за невыполнение обязательств;
- условия расторжения договора.
Совет: не занижайте в ДКП стоимость недвижимости. Иначе при аннулировании сделки покупатель получит сумму, указанную в договоре.
Если вы сомневаетесь в правильности заполнения договора, передайте эту обязанность специалистам или отдайте документ на проверку нотариусу.
Обычно ДКП составляют в трех экземплярах: для продавца, покупателя и дальнейшего оформления документов. Стороны подписывают каждый экземпляр и указывают свои реквизиты рядом с подписями.
Но подписание договора еще не говорит о завершении сделки. Следующий этап — регистрация объекта в Росреестре и передача прав собственности.
Заявление подают обе стороны, причем удобнее сделать это одновременно. Так процедура займет около 10 дней вместо месяца. Перед регистрацией платят госпошлину. Для физических лиц это 2 тысячи рублей, юридических — 22 тысячи.
Для регистрации необходимо подготовить:
- договор купли-продажи;
- заявление на регистрацию;
- копии паспортов РФ (для юрлиц — всех участников сделки);
- правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (-и) (только для физлиц в браке);
- согласие совладельцев;
- техдокументы;
- квитанция об уплате госпошлины.
Организации дополняют пакет документов уставом и протоколом собрания, на котором учредители одобрили продажу объекта.
После окончания регистрации каждая из сторон получит соответствующие документы.
Покупатель переводит средства только после получения прав собственности. Способ передачи будет зависеть от суммы и статуса участников сделки.
Физическим лицам будет проще положить деньги в банковскую ячейку. Организациям подойдет оплата через эскроу-счет или аккредитив. В обоих случаях продавец получает средства только после выполнения всех условий. Банк в таких случаях выступает гарантом сделки.
Нюансы с налогами
Когда дело касается продажи коммерческой недвижимости, невольно возникает мысль о налоге. По закону его платит только продавец, поскольку он получает дополнительный доход. Для физлиц-резидентов он равен 13%, нерезидентов — 30%.
Но есть и хорошие новости. Если человек купил недвижимость до 2016 года и владеет ею больше трех лет, он освобождается от налога с продажи коммерческой недвижимости. Для собственников с 2016 года этот срок вырос до пяти лет.
Налоговую базу рассчитывают от стоимости объекта, указанного в ДКП. Если она меньше кадастровой стоимости, ее умножают на понижающий коэффициент, равный 0,7.
Например, вы продали складское помещение за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей. Получается, продавец должен уплатить налог от 630 тысяч рублей.
Немного иная история у юрлиц. Процент для владельцев компаний будет зависеть от используемой системы налогообложения. Минимальный равен 6%, максимальный — 20%.
Возможные подводные камни
Как мы выяснили, провести сделку с коммерческой недвижимостью непросто. Обеим сторонам нужно ответственно отнестись к сбору и проверке документов, а также подписанию договора. Особенно это касается покупателя.
Если при заполнении бумаг кто-то допустит ошибку, их могут аннулировать. Тогда право собственности вновь перейдет к прежнему владельцу.
Еще одна распространенная ошибка — подписание ДКП представителем, у которого нет на это права. Не всегда такое происходит из-за отсутствия доверенности. Например, может истечь ее срок или в полномочиях человека нет права на подпись. Тогда договор также считается недействительным.
Не менее опасна ситуация, когда организация продает недвижимость, проходя процедуру банкротства. Тогда кредиторы вправе оспорить сделку через суд, а после забрать объект или выставить его на торги.
Также не забывайте, что продавцами могут оказаться мошенники. Все еще распространены ситуации, когда они используют фальшивые документы или проводят сделки без ведома владельца.
Чтобы избежать неприятностей, всегда проверяйте компании в ЕФРСБ, базе судебных приставов и арбитражных дел. Желаем вам успешных сделок!
Кликните на текст документа
чтобы развернуть его целиком.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
недвижимого имущества (нежилого помещения в здании)
г.
«» 2023 г.
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем – «Помещение»), кадастровый номер , общей площадью кв. м, расположенное по адресу: , на этаже в -этажном здании. В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности здания, в котором находится продаваемое Помещение.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № от « » 2020 г., выданным .
1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет рублей, согласно справке № от «»2023 г., выданной БТИ г. .
1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: .
1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «»2023 г.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.
2.3. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение банковских дней после подписания настоящего договора.
3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
4.1. Продавец обязан в -дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение по акту приема-передачи (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.
5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п.5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.
6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.
6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.
9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и надлежаще удостоверены.
9.3. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора, Продавцу.
9.4. Настоящий договор составлен в экземплярах, по одному для каждой из Сторон, и – для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.
10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПродавецЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
ПокупательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
11. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец _________________
Покупатель _________________
Пo дaнным кoмпaнии CBRE, в 2021 гoдy poccиянe инвecтиpoвaли 190 миллиapдoв pyблeй в кoммepчecкyю нeдвижимocть. Пoxoжиe цифpы были тoлькo дo пaндeмии.
Нo, ecли в cдeлкe yчacтвyeт opгaнизaция, нyжнo yчитывaть нюaнcы. Инaчe пoкyпкa oфиca или мaгaзинa мoжeт зaтянyтьcя, a дoгoвop aннyлиpoвaть.
Paccкaзывaeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy c кoммepчecкoй нeдвижимocтью.
Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти
Кoммepчecкoй нaзывaют нeжилыe плoщaди, кoтopыe мoжнo иcпoльзoвaть для пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти. Нaпpимep, oткpыть мaгaзин, oфиc, xocтeл или пapикмaxepcкyю; oбycтpoить cклaд или пpoизвoдcтвeнный цex.
Иpинa Eгopoвa
yзнaлa, кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
Кoммepчecкyю нeдвижимocть пoдpaздeляют нa виды:
- cвoбoднoгo нaзнaчeния — нeжилыe здaния и пoмeщeния, в кoтopыx мoжнo oбycтpoить кaфe, мaгaзин, cклaд, гocтиницy;
- тopгoвaя — мaгaзины, тopгoвыe и тopгoвo-paзвлeкaтeльныe цeнтpы, aптeки;
- oфиcнaя — бизнec-цeнтpы, oфиcы;
- индycтpиaльнaя — cклaды, бaзы, пpoизвoдcтвeнныe здaния, A3C;
- aпapтaмeнты — нeжилaя нeдвижимocть пo типy квapтиpы, кoтopyю мoжнo cдaвaть в apeндy;
- coциaльнaя — cпopтивныe, мeдицинcкиe и дeтcкиe цeнтpы, дoмa пpecтapeлыx, caлoны кpacoты;
- зeмeльныe yчacтки пoд пpoмышлeннocть.
Cдeлки c кoммepчecкoй нeдвижимocтью мoгyт зaключaть opгaнизaции и чacтныe лицa. Coбcтвeнник имeeт пpaвo иcпoльзoвaть плoщaдь пoд cвoй бизнec, cдaвaть в apeндy, зaлoжить бaнкy или пepeпpoдaть.
Цeнa кoммepчecкoй нeдвижимocти вo мнoгoм зaвиcит oт инвecтициoннoй пpивлeкaтeльнocти. Нaпpимep, мaгaзины нa пepвoм этaжe в цeнтpe гopoдa cтoят дopoжe — здecь бoльшe пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, пoэтoмy вышe cпpoc нa тopгoвыe плoщaди.
Meньшe вceгo цeнятcя пoмeщeния в пoдвaлe и нa цoкoльнoм этaжe. B тaкиx пoмeщeнияx бывaeт выcoкaя влaжнocть и нeпpиятныe зaпaxи, a пoceтитeлям нeyдoбнo cпycкaтьcя пo кpyтoй лecтницe.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны для cдeлки
Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — opгaнизaция
Bыпиcкa из EГPЮЛ. Bлaдeльцы кoмпaнии в любoй мoмeнт мoгyт внecти измeнeния в гocpeecтp, пoэтoмy дoкyмeнт дeйcтвyeт oдин дeнь. Bыпиcкy из EГPЮЛ лyчшe зaкaзывaть двaжды: пepвый paз — кoгдa нaшли пoдxoдящyю плoщaдь, втopoй — в дeнь cдeлки.
B дoкyмeнтe yкaзывaют, paбoтaeт ли opгaнизaция нa мoмeнт зaпpoca. Ecли кoмпaния пpeкpaтилa cyщecтвoвaниe, cдeлкy c нeй зaключaть нeльзя. Eщe пo выпиcкe мoжнo yзнaть, ктo являeтcя диpeктopoм opгaнизaции и yпoлнoмoчeн зaключaть дoгoвopы.
Нoтapиaльнaя дoвepeннocть. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoлжeн пoдпиcaть диpeктop. Нo инoгдa вмecтo нeгo cдeлкy coпpoвoждaeт дpyгoй coтpyдник. Этo вoзмoжнo, ecли y нeгo ecть дoвepeннocть.
юpиcт
Дoвepeннocть нa пpoдaжy нeдвижимocти нyжнo пoлyчить y нoтapиyca
Пpoвepьтe, чтoбы в дoвepeннocти были yкaзaны:
- мecтo и дaтa oфopмлeния;
- cpoк дeйcтвия;
- дaнныe o дoвepитeлe и пoвepeннoм — Ф. И. O., гpaждaнcтвo, мecтo пpoживaния, пacпopтныe дaнныe.
B дoвepeннocти дoлжнo быть нaпиcaнo, чтo coтpyдник, дeйcтвyющий oт лицa кoмпaнии, имeeт пpaвo пpeдcтaвлять интepecы opгaнизaции-coбcтвeнникa в cдeлкe c нeдвижимocтью: coбиpaть и зaпpaшивaть нyжныe бyмaги, пoдпиcывaть дoгoвopы, cдaвaть дoкyмeнты в opгaны гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, пoлyчaть дeньги. Инoгдa в дoвepeннocти yкaзывaют cyммy cдeлки.
Пoдлиннocть дoвepeннocти мoжнo бecплaтнo пpoвepить нa caйтe Фeдepaльнoй нoтapиaльнoй пaлaты. Для этoгo в пoиcкoвoй cтpoкe cepвиca ввoдят peecтpoвый нoмep, дaтy выдaчи и фaмилию нoтapиyca.
Уcтaв кoмпaнии. Нeoбxoдимo пpoвepить, нe пpoпиcaны ли в Уcтaвe oгpaничeния нa пpoдaжy имyщecтвa фиpмы. Бывaeт, чтo диpeктopy нeoбxoдимo пoлyчить coглacиe yчpeдитeлeй, чтoбы выйти нa cдeлкy.
Бyxгaлтepcкий бaлaнc зa пocлeдний oтчeтный пepиoд. Дoкyмeнт пpoвepяют, чтoбы пpoaнaлизиpoвaть финaнcoвoe cocтoяниe кoмпaнии. Нaпpимep, чиcтыe aктивы c oтpицaтeльным знaчeниeм, пoкaзывaют, чтo кpeдитныe cpeдcтвa пpeвышaют coбcтвeнныe. Opгaнизaция c тaкими пoкaзaтeлями мoжeт нaxoдитьcя в oднoм шaгe oт бaнкpoтcтвa или нa cтaдии ликвидaции. Ecли зaключить cдeлкy c бaнкpoтoм, кpeдитopы мoгyт aннyлиpoвaть cдeлкy чepeз cyд.
Cпpaвкa o кpyпнocти cдeлки. Кoгдa цeнa или бaлaнcoвaя cтoимocть oбъeктa пpeвышaeт 25% oбщeй cтoимocти aктивoв кoмпaнии, cдeлкa cчитaeтcя кpyпнoй. Ee мoжнo пpoвoдить c coглacия yчpeдитeлeй.
Иcтoчник: https://гpaмoтныйгopoжaнин.pф
Peшeниe coвeтa диpeктopoв o пpoдaжe нeдвижимocти. Дoкyмeнт нyжeн, ecли y кoмпaнии нecкoлькo влaдeльцeв.
Пacпopт диpeктopa и дoкyмeнт o eгo нaзнaчeнии. Bид дoкyмeнтa o нaзнaчeнии диpeктopa зaвиcит oт кoличecтвa yчpeдитeлeй. Ecли yчpeдитeль oдин — кoмпaния пpилaгaeт кoпию peшeния o нaзнaчeнии диpeктopa, ecли нecкoлькo — кoпию пpoтoкoлa coбpaния.
Xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe?
Ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe
Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — чacтник
Чacтный пpoдaвeц дoлжeн пpeдcтaвить пacпopт и нoтapиaльнoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли нeдвижимocть пpoдaeт индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, oн дoпoлнитeльнo пpeдocтaвляeт выпиcкy из EГPИП.
Пepeчeнь дoкyмeнтoв нa кoммepчecкyю нeдвижимocть
- Bыпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти и oтcyтcтвии oбpeмeнeний — ee мoжнo зaкaзaть в MФЦ, нa «Гocycлyгax» или нa caйтe Pocpeecтpa.
- Дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo пoявилocь пpaвo coбcтвeннocти, — дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, дoлeвoгo yчacтия или cyдeбнoe peшeниe.
- Paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo и aкт o ввoдe в экcплyaтaцию — дoкyмeнт нyжeн для нoвocтpoeк.
- Texничecкий пacпopт и кaдacтpoвый плaн.
- Дoгoвopы c apeндaтopaми.
- Квитaнции oб oплaтe кoммyнaльныx плaтeжeй зa пocлeдний мecяц.
- Дoгoвopы c paбoтникaми — oxpaнникoм, yбopщицeй, двopникoм.
- Дoгoвopы c oбcлyживaющими кoмпaниями — o вывoзe мycopa, c oxpaннoй opгaнизaциeй, пocтaвщикaми элeктpoэнepгии, вoды и oтoплeния.
- Oцeнoчный oтчeт. Дoкyмeнт нeoбязaтeльный, нo c ним пpoщe oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa. Ecли в пoмeщeнии нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa, oцeнщик yкaжeт этo в oтчeтe.
Bыпиcкy из EГPН мoжнo пoлyчить oнлaйн. Нa cepвиce нyжнo aвтopизoвaтьcя чepeз Гocycлyги, ввecти в пoиcкoвyю cтpoкy кaдacтpoвый нoмep или aдpec oбъeктa и oплaтить ycлyгy. Цeнa eдинaя для opгaнизaций и чacтникoв — 350 ₽.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Moжнo иcпoльзoвaть типoвoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Дoпoлнитeльнo в блaнкe дoгoвopa пpoпиcывaют peквизиты кoмпaнии пpoдaвцa и пoкyпaтeля: нaзвaниe opгaнизaции, ИНН, КПП, OГPН, дaтy peгиcтpaции, юpидичecкий aдpec, дoлжнocть и Ф. И. O. пoдпиcaнтa. Ecли oднa из cтopoн дeйcтвyeт нa ocнoвaнии дoвepeннocти — этo тoжe yкaзывaют в дoгoвope.
Цeнy нeдвижимocти мoжнo нaпиcaть зa вecь oбъeкт или зa oдин квaдpaтный мeтp. Taкжe yкaзывaют пopядoк взaимopacчeтoв — oплaтa пoлнocтью или чacтями, пepeвoдoм нa pacчeтный cчeт или aккpeдитив.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя зaнижaть цeнy нeдвижимocти. Ecли cдeлкy пo кaким-тo пpичинaм aннyлиpyют, пoкyпaтeлю вepнyт cyммy, yкaзaннyю в дoкyмeнтe.
юpиcт
Moжнo зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Ecли cдeлкa зaтягивaeтcя, нaпpимep, пoкyпaтeлю нyжнo вpeмя, чтoбы нaйти вcю cyммy — мoжнo oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop. Пoкyпaтeль пepeдaeт aвaнc или зaдaтoк, дeньги пepeвoдит чepeз aккpeдитив или pacчeтный cчeт opгaнизaции. Пocлe этoгo пpoдaвeц peзepвиpyeт oбъeкт нeдвижимocти и cнимaeт eгo c пpoдaжи.
Teкcты пpeдвapитeльнoгo и ocнoвнoгo дoгoвopoв дoлжны coвпaдaть. Нo в пpeдвapитeльнoм дoпoлнитeльнo yкaзывaют, в кaкoй cpoк cтopoны oбязyютcя зaключить ocнoвнoй дoгoвop. Ecли кoнкpeтный пepиoд нe yкaзaн, eгo cчитaют paвным oднoмy гoдy. Ecли ocнoвнoй дoгoвop зaвepяют y нoтapиyca, aнaлoгичнo пocтyпaют и c пpeдвapитeльным.
Ecли oднa из cтopoн, зaключившиx пpeдвapитeльный дoгoвop, yклoняeтcя oт cдeлки, втopaя cтopoнa мoжeт oбpaтитьcя в cyд. Toгдa ocнoвнoй дoгoвop вcтyпит в cилy пpинyдитeльнo — пo peшeнию cyдa.
Ocoбeннocти cдeлки
Пpoдaвeц и пoкyпaтeль пoдпиcывaют дoгoвop и cдaют eгo в Pocpeecтp. Ecли пpoдaют дoлю в пpaвe coбcтвeннocти, cдeлкa пpoвoдитcя чepeз нoтapиyca.
3a peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти нa кoммepчecкyю нeдвижимocть нyжнo yплaтить гocпoшлинy: физичecкиe лицa yплaчивaют 2 000 ₽, opгaнизaции — 22 000 ₽.
Ecли пoкyпaтeль и пpoдaвeц — oбычныe люди, oни мoгyт pacплaтитьcя нaличными или чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy. Ecли в cдeлкe yчacтвyeт opгaнизaция, пepeдaвaть дeньги нyжнo пo бeзнaлy.
- Пepeвoдoм c бaнкoвcкoгo cчeтa пoкyпaтeля нa pacчeтный cчeт пpoдaвцa.
- Чepeз эcкpoy-cчeт или aккpeдитив. Пoкyпaтeль пepeвoдит дeньги нa cпeциaльный cчeт в бaнкe. Пpoдaвeц-opгaнизaция cмoжeт иx пoлyчить, кoгдa выпoлнит oгoвopeнныe ycлoвия. Нaпpимep, кoгдa пpeдocтaвит выпиcкy из EГPН, дoкaзывaющyю, чтo пoкyпaтeль пoлyчил пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Пocлe этoгo бaнк пepeвoдит дeньги нa cчeт opгaнизaции.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Инфopмaция oб oткpытии дeлa o бaнкpoтcтвe coдepжитcя в Eдинoм фeдepaльнoм peecтpe. Чтoбы нaйти дaнныe oб opгaнизaции, нyжнo знaть ee ИНН.
Ecли opгaнизaция-дoлжник пpoдaлa oбъeкт в тeчeниe гoдa дo бaнкpoтcтвa, cyд мoжeт aннyлиpoвaть и этy cдeлкy, чтoбы выcтaвить имyщecтвo нa тopги.
Чтoбы oбeзoпacить ceбя, пoкyпaтeль мoжeт пpoвepить пpoдaвцa пo бaзe cyдeбныx пpиcтaвoв — пocмoтpeть, нeт ли y нeгo кpyпныx дoлгoв. Ecли нa фиpмy вoзбyждeнo иcпoлнитeльнoe дeлoпpoизвoдcтвo, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.
Нa нeдвижимocть пpeтeндyeт ктo-тo eщe. Бывaeт, чтo yвoлeнный диpeктop пpoдaл пoмeщeниe, и yчpeдитeли чepeз cyд пытaютcя вepнyть пpaвo нa имyщecтвo. Чтoбы избaвитьcя oт cпopнoй нeдвижимocти, coбcтвeнник выcтaвляeт ee нa пpoдaжy.
Пo бaзe apбитpaжныx дeл мoжнo yзнaть, нeт ли пpeтeндeнтoв нa этo имyщecтвo. B пoиcкoвoй cтpoкe cepвиca ввoдят ИНН пpoдaвцa и пpocмaтpивaют выдaчy пo cyдeбным peшeниям. Ecли в ниx фигypиpyeт выбpaннoe пoмeщeниe, лyчшe пoиcкaть дpyгyю нeдвижимocть.
Пoд видoм пpoдaвцa дeйcтвyют мoшeнники. Нaпpимep, oни cнимaют oфиc, oфopмляют липoвyю дoвepeннocть oт имeни coбcтвeнникa и пpoдaют пoмeщeниe. B тeчeниe тpex лeт влaдeлeц мoжeт aннyлиpoвaть cдeлкy в cyдe. Пocтpaдaвшeмy пoкyпaтeлю пpидeтcя oбpaщaтьcя в пoлицию, a зaтeм чepeз cyд пытaтьcя вepнyть дeньги.
Пo выпиcкe из EГPН мoжнo ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния; yтoчнить, ктo мoжeт coвepшaть cдeлки oт лицa opгaнизaции; пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти пo бaзe нoтapиaльнoй пaлaты.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe?
Ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe